投資性房地產(chǎn)培訓課件

投資性房地產(chǎn)

2017年06月09日賴小明

Clicktoaddtitle0201IIIIIIIV

投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)的確認與計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置目錄第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征（一）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。（二）投資性房地產(chǎn)的特征1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動。2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。3.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式：一是成本模式，二是公允價值模式。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）投資性房地產(chǎn)的范圍（1）已出租的土地使用權：指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。【提示】對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權：指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權?！咎崾尽堪凑諊矣嘘P規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)。（3）已出租的建筑物：指企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物?！咎崾尽科髽I(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房、辦公樓、經(jīng)營用土地使用權等。（2）作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地?！究偨Y】下列不屬于投資性房地產(chǎn)：1.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店或飯店；2.企業(yè)自用的辦公樓；3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房；4.企業(yè)持有的準備建造辦公樓等建筑物的土地使用權；5.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物；6.房地產(chǎn)企業(yè)持有準備增值后出售的商品房。一、投資性房地產(chǎn)的確認（一）投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認1.企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益；2.該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。（二）投資性房地產(chǎn)的確認時點

1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認日。2.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期為準。3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權以企業(yè)將自用土地使用權停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量二、投資性房地產(chǎn)的計量（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)1．規(guī)定（1）通常企業(yè)應當采用成本模式。在滿足特定條件下也可以采用公允價值模式。（2）初始計量①外購采用成本模式計量的土地使用權和建筑物——應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。②自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)——其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量（3）采用成本模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（處理同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)）①出租建筑物——應當按照固定資產(chǎn)計提折舊的有關規(guī)定，計入“其他業(yè)務成本”②出租土地使用權——應當按照無形資產(chǎn)攤銷的有關規(guī)定，計入“其他業(yè)務成本”③取得的租金收入——作為其他業(yè)務收入④資產(chǎn)負債表日，若投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)測試確定發(fā)生減值的，也應當計提投資性房地產(chǎn)減值準備，確認的減值損失計入當期損益，且在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量2．賬戶的設置（1）投資性房地產(chǎn)（2）投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷）（3）投資性房地產(chǎn)減值準備（4）資產(chǎn)減值損失（5）在建工程（6）其他業(yè)務收入（7）其他業(yè)務成本（8）銀行存款（其他應收款）第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及初始計量3．賬務處理采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，其會計處理與自用房地產(chǎn)基本相同。（1）外購的投資性房地產(chǎn)外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出?；举~務處理：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)1．規(guī)定（1）按公允價值計量的前提①企業(yè)有確鑿證據(jù)表明在未來投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得；②且應當同時滿足下列兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場（這里的所在地通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市或大中城市投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)）；二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計（2）無需對投資性房地產(chǎn)計提折舊（攤銷）第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量2．賬戶的設置（1）“投資性房地產(chǎn)——成本”（反映其成本）“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”明細科目（屬于“投資性房地產(chǎn)——成本”科目的備抵附加科目）（2）“公允價值變動損益”科目（損益類）（3）“其他業(yè)務收入”——核算收取的租金收入第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量3．賬務處理（1）初始計量

①外購的投資性房地產(chǎn)外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出?；举~務處理：借：投資性房地產(chǎn)--成本貸：銀行存款等②自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。借：投資性房地產(chǎn)--成本貸：在建工程第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量（2）采用公允價值模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（同交易性金融資產(chǎn)）①會計處理原則企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，不提減值，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量②一般分錄A.期末公允價值大于賬面價值時借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益B.期末公允價值小于賬面價值時借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動C.收取租金時借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產(chǎn)——成本”。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量【例題?單選題】M公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。2017年1月1日購入一幢房屋用于出租，該房屋的公允價值為1010萬元，用銀行存款支付。房屋預計使用年限為20年。預計凈殘值為10萬元。2017年6月30日，該房屋的公允價值為1008萬元。2017年6月30日M公司下列會計處理中正確的是（）。A.計入累計折舊45.83萬元B.計入其他業(yè)務成本45.83萬元C.計入公允價值變動損失2萬元D.計入公允價值變動收益2萬元第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量【答案】C【解析】會計分錄為：借：公允價值變動損益2貸：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2（三）注意事項同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量三．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（一）原則企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，一般不得隨意變更。變更屬于會計政策變更（二）以成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式1．注意事項（1）轉(zhuǎn)換前提第一：存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠可靠取得第二：同時滿足采用公允價值模式計量的條件時第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認及計量（2）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的——應作為會計政策變更處理第一：采用追溯調(diào)整法第二：將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤）（三）已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出1.成本模式下（1）轉(zhuǎn)入改擴建時借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)（2）發(fā)生改擴建支出時借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）貸：銀行存款（或）應付賬款等（3）完工時借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）第三節(jié)魔投布資性房朝地產(chǎn)的向后續(xù)支參出【例】劃20×讓9年5耕月，甲飽公司與瓜乙公司衡的一項察廠房經(jīng)副營租賃鋒合同即歌將到期負。該廠憐房原價賞為50則00銜00訴00元基，已計割提折舊終10沿000領00塵0元。柜為了提列高廠房販的租金抄收入，補甲公司匠決定在遼租賃期械滿后對積該廠房扁進行改回擴建，爬并與丙摟公司簽賀訂了經(jīng)攏營租賃扇合同，六約定自肆改擴建餓完工時勤將該廠鈔房出租車給丙公拔司。2肚0×9籃年5月攝31日扭，與乙導公司的隊租賃合膚同到期撞，該廠毒房隨即喊進入改沃擴建工顯程，2瞇0×9群年12幻玉月31家日，該屑廠房改售擴建工瞎程完工梅，共發(fā)衡生支出味50瀉00歡000沃元，均促已支付炒，即日牧按照租腳賃合同鬼出租給請丙公司嘩，假定容甲公司寶采用成泡本計量庭模式。第三節(jié)拘投資性儀房地產(chǎn)的蠢后續(xù)支出『正確澤答案』甲公司肆的賬務乳處理如撲下：（1）涉20×廢9年5火月31閱日，投笑資性房播地產(chǎn)轉(zhuǎn)圖入改擴怒建工程借：投資誤性房地產(chǎn)邪——在建杜40譯000迎000投資性秘房地產(chǎn)樓累計折飾舊右10侮000耗00刻0貸：投荷資性房煌地產(chǎn)看50呀00淚00晨00注意：藏不應通滲過“在封建工程也”科目窗核算。（2）2貼0×9年古5月31彎日至20觸×9年1桌2月31天日，發(fā)生蜂改擴建支門出借：投沃資性房缸地產(chǎn)—蠶—在建彈5氏00永00紫00貸：銀行蒼存款聾5抬000報000（3）費20×吐9年1春2月3富1日，篩改擴建泰工程完版工借：投店資性房妹地產(chǎn)餓45蠢000松00少0貸：投資媽性房地產(chǎn)殃——在建節(jié)4四500野000觀0第三節(jié)淹投正資性房砍地產(chǎn)的封后續(xù)支李出2.公允蛾價值模式雕下（1）常轉(zhuǎn)入改注擴建時借：投腎資性房胞地產(chǎn)—績—在建貸：投章資性房鬧地產(chǎn)—插—成本——公允耽價值變動聾（或借記棚）（2）發(fā)趙生改擴建侍支出時借：投資嗎性房地產(chǎn)耗——在建貸：銀市行存款（或）應顫付賬款（3）緊完工時借：投霜資性房盤地產(chǎn)—固—成本貸：投資制性房地產(chǎn)暢——在建第三節(jié)傘投資性員房地產(chǎn)的叼后續(xù)支出【例】紐奉20×般9年5喝月，甲擾公司與棗乙公司團一項廠肅房經(jīng)營貍租賃合焰同即將采到期，喝為了提搭高廠房筒的租金今收入，蠅甲公司復決定在鳥租賃期顛滿后對賤該廠房失進行改榆擴建，轉(zhuǎn)并與丙楚公司簽內(nèi)訂了經(jīng)朱營租賃棗合同，賀約定自粱改擴建摩完工時它將該廠拿房出租欠給丙公洋司，2懶0×9摟年5月療31日適，與乙瓶公司的猾租賃合貍同到期陸，該廠忍房隨即莖進入改者擴建工紅程。2當0×9柳年5月己31日灣，該廠壇房賬面爛余額為丹20微000耽00愿0元，描其中成抵本16段00遣00鄉(xiāng)豐00元蜜，累計畝公允價名值變動傅40神00破000勵元，2斑0×9傳年11歐月30捐日該廠視房改擴煙建工程糟完工，運共發(fā)生裙支出3淺00校00蒙00元柜，均已晴支付，僻即日按襪照租賃戲合同出聰租給丙棄公司，胃假定甲絲式公司采茄用公允椒價值計節(jié)量模式兼。第三節(jié)癢投資性噸房地產(chǎn)的僑后續(xù)支出『正確勸答案』甲公司淹的賬務尊處理如棗下：（1）2腹0×9年椒5月31碑日，投資妥性房地產(chǎn)此轉(zhuǎn)入改擴拳建工程借：投自資性房漿地產(chǎn)—桂—在建限2容00宣00瓜000貸：投棚資性房盲地產(chǎn)—少—成本換16穿00股00拼00——公抹允價值呈變動品4御00購00為00（2）2裳0×9年遷5月31緒日至20勸×9年1鉛1月30赴日，發(fā)生遺改建支出借：投盒資性房雁地產(chǎn)—套—在建揉3惹00填00睛00貸：銀宣行存款砍3途000撤00慕0（3）2大0×9年梯11月3柿0日，改煉擴建工程稀完工借：投比資性房薄地產(chǎn)—述—成本儀23雁000車00恭0貸：投麥資性房宜地產(chǎn)—壯—在建諸23著00促00緩00第三節(jié)觸投資性侄房地產(chǎn)的逃后續(xù)支出（二）拜費用化擊的后續(xù)幻玉支出借：其川他業(yè)務豆成本貸：銀肢行存款廊等科目【小結草】投資性房茶地產(chǎn)的資樸本化后續(xù)忘支出與固獻定資產(chǎn)基田本一致，短可參照固凍定資產(chǎn)后般續(xù)支出原面則來理解顆，其費用不化后續(xù)支揭出計入“醫(yī)其他業(yè)務瘋成本”科拌目。第四節(jié)秘投資性得房地產(chǎn)的竄轉(zhuǎn)換與處雹置一．投化資性房探地產(chǎn)的竭轉(zhuǎn)換（一）酬房地產(chǎn)印的轉(zhuǎn)換壺形式及尖轉(zhuǎn)換日侄的確定1．房地井產(chǎn)的轉(zhuǎn)換臺實質(zhì)房地產(chǎn)塔的轉(zhuǎn)換狹，實質(zhì)找上是因習房地產(chǎn)湯用途發(fā)絲式生改變準而對房殊地產(chǎn)進賄行的重堆新分類躺。2．轉(zhuǎn)責換形式堪及轉(zhuǎn)換港日的確巷定（1）作余為存貨的尾房地產(chǎn)改野為出租障——轉(zhuǎn)辟換日為房誼地產(chǎn)的租鹽賃期開始獲日（2）熟自用建無筑物或五土地使陶用權停擠止自用綢改為出改租—省—轉(zhuǎn)換魯日為租糖賃期開何始日（3）自擋用土地使狠用權停止突自用改用荒于資本增泥值——轉(zhuǎn)紅換日為自傍用土地使戰(zhàn)用權停止喉自用后，惱確定用于易資本增值擋的日期（4）投卡資性房地蠢產(chǎn)開始自院用——轉(zhuǎn)和換日為房梯地產(chǎn)達到昂自用狀態(tài)第四節(jié)景投資性翠房地產(chǎn)的遇轉(zhuǎn)換與處填置(二)房儲地產(chǎn)轉(zhuǎn)換爛的會計處高理1．成俯本模式賠下的轉(zhuǎn)賠換（1）誕作為存貫貨的房倡地產(chǎn)轉(zhuǎn)疏換為采菊用成本裹模式計泰量的投腹資性房額地產(chǎn)（2）稼將自用夾土地使情用權或摔建筑物追轉(zhuǎn)換為奔以成本弄模式計位量的投蚊資性房泰地產(chǎn)（3）采凡用成本模型式計量的至投資性房膏地產(chǎn)轉(zhuǎn)為室自用房地炒產(chǎn)第四節(jié)牧投帥資性房志地產(chǎn)的養(yǎng)轉(zhuǎn)換與慮處置2．公允呈價值模式誤下的轉(zhuǎn)換（1）慘作為存保貨的房輪地產(chǎn)轉(zhuǎn)適換為采時用公允魄價值模呆式計量氏的投資堪性房地爬產(chǎn)（2）狡自用土俘地使用欠權或建盼筑物轉(zhuǎn)載換為采瞇用公允娛價值模基式計量惑的投資蘋性房地接產(chǎn)（3）井采用公踐允價值傍模式計納量的投耐資性房部地產(chǎn)轉(zhuǎn)席為自用扎房地產(chǎn)第四節(jié)晝投島資性房兵地產(chǎn)的伐轉(zhuǎn)換與百處置二．投資筋性房地產(chǎn)落的處置當投資慶房地產(chǎn)湊被處置撈，或者淚永久退渣出使用節(jié)且預計場不能從跡其處置起中取得珠經(jīng)濟利權益時，既應當終太止確認戀該項投陳資性房鑄地產(chǎn)。企業(yè)出售倉、轉(zhuǎn)讓、非報廢投資僑性房地產(chǎn)怎或者發(fā)生還投資性房狡地產(chǎn)毀損困，應當將影處置收人后扣除其賬帆面價值和見相關稅費監(jiān)后的金額穩(wěn)計入當期紋損益。實皮際收到的格處置收入加計入其他鑰業(yè)務收入喂；處置投吳資性房地若產(chǎn)的賬面韻價值計入樣其他業(yè)務加成本。第四節(jié)扣投資性嚼房地產(chǎn)的柜轉(zhuǎn)換與處暫置(一)挎成本模式凡計量的投近資性房地翻產(chǎn)處置①借：銀字行存款貸：其他威業(yè)務收入應交稅渾費——徐應交增刮值稅（殲銷項稅染額）②借：技其他業(yè)咸務成本投資性丸房地產(chǎn)渴累計折缺舊（攤帽銷）投資性限房地產(chǎn)哄減值準趁備貸：投莖資性房壟地產(chǎn)第四節(jié)義投資性肉房地產(chǎn)的怪轉(zhuǎn)換與處毀置(二)擱公允價值菌模式計量仰的投資性泡房地產(chǎn)處欠置①借：銀仇行存款貸：其棄他業(yè)務出收入應交稅棄費——臣應交增煎值稅（政銷項稅咱額）②借：其澆他業(yè)務成疲本貸：投挪資性房臘地產(chǎn)—除—成本——公笑允價值乖變動（灰或借記敘）③借或貸陶：公允價扁值變動損夏益貸或借壓：其他才業(yè)務成災本第