昆明房地產(chǎn)市場報告

昆明至祥研究中心2013年7月17日白熱半場，輕舞飛揚——2013上半年昆明房地產(chǎn)市場報告注：該報告屬于昆明至祥研究中心市場常規(guī)系列報告之一，系列報告包括周報、月報、年報、項目開盤報告以及區(qū)域市場研究報告等，全方位深度解析昆明樓市，有意者請與

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聯(lián)系地址：春城路219號東航投資大廈608室電話：（0871）68896888轉(zhuǎn)822新浪微博：@昆明至祥研究中心背景篇土地篇商品房篇研判篇2013年房地產(chǎn)市場半年報營銷篇一、經(jīng)濟(jì)背景區(qū)域GDP提高2013年1季度，昆明市國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長，實現(xiàn)了1季度區(qū)域經(jīng)濟(jì)“開門紅”。自2009年開始，昆明市區(qū)域GDP增速明顯加快。到2012年年底，昆明市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3011.14億元，環(huán)比增長19.99%；2013年1季度，昆明市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值692.95億元，同比增長13.5%，高于全國5.8個百分點，高于全省0.9個百分點，國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明市GDP發(fā)展情況保持較快增長行業(yè)投資增長2013年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁。2013年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體呈較快增長趨勢，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資比重增強，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁；2013年1季度昆明實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資501.23億元，其中實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資218.45億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重達(dá)43.58%。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明固定資產(chǎn)投資和房地開發(fā)投資情況固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2006年6541722007年818221.992008年1053.16259.292009年1600.66369.432010年2160.88440.682011年2701.11625.972012年2345.91919.072013年1季度501.23218.45項目年份較快增長消費增幅放緩2013年1季度昆明社會消費品零售總額實現(xiàn)357.58億元，總體保持較快增長，增速小幅放緩。近年來，昆明社會消費品零售總額保持較快增長，但增速放緩；其中城市社會消費品零售總額增速放緩勢強。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局（昆明至祥研究中心整理）2006-2013年1季度昆明城市、農(nóng)村社會消費品零售總額對比情況2006-2013年1季度昆明社會消費品零售總額發(fā)展情況增速放緩人口平穩(wěn)增長近年來，昆明人口保持低位穩(wěn)增長，但城鎮(zhèn)化率呈穩(wěn)增長且遠(yuǎn)超出全國綜合水平。近年來，昆明人口增長較平穩(wěn)，總體保持低位增長。2012年年末昆明常住人口約為653.3萬人，人口增長率0.72%。數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局（昆明至祥研究中心整理）2006-2012年昆明常住人口發(fā)展情況2006-2012年全國、昆明城鎮(zhèn)化發(fā)展對比14.45%近年來，昆明城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)超全國。2012年年底，昆明城鎮(zhèn)化率為67.05%，高出全國14.45個百分點。二、行業(yè)政策——樓市盤點，重點解讀，調(diào)控走向政策盤點2003年-2013年十年間，國家管理層累計出臺10條左右“嚴(yán)厲”調(diào)控政策，但房價似乎無法擺脫越調(diào)越漲的“怪圈”。3月“國八條”“18號文”確立房地產(chǎn)業(yè)支柱地位2003年2005年3月2005年8月“國六條”“新國八條”鼓勵和支持住房消費2006年2008年2009年2010年2011年2013年“國十條”提高二套房首付和利率國務(wù)院5次常務(wù)會議研究調(diào)控又一輪“國八條”開始限購“國五條”向二手房征20%差價稅樓市十年九調(diào)頻陷漲價“怪圈”政策盤點2013年1-6月全國發(fā)布實施及進(jìn)行聽證等政策中，住房政策始終成為調(diào)控主導(dǎo)，同時金融、規(guī)劃、戶籍及土地等政策也是上半年調(diào)控重點。2013年1-6月全國政策盤點（數(shù)據(jù)來源：昆明至祥研究中心）政策類別涵蓋內(nèi)容（重點）政策類別涵蓋內(nèi)容（重點）住房政策住房政策、保障房政策、住房信息聯(lián)網(wǎng)等土地政策閑置用地、非法用地、土地銷售等統(tǒng)籌監(jiān)管綜合政策新“國五條”及地方細(xì)則等租售政策房屋預(yù)售及價格備案管理等行業(yè)規(guī)范房屋登記管理、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理、審批管理等保障政策社保、資金補貼及鼓勵政策等金融政策信貸政策、公積金政策等稅收政策房產(chǎn)稅政策等規(guī)劃政策城市規(guī)劃、景區(qū)（保護(hù)）規(guī)劃等戶籍政策戶籍準(zhǔn)入及改革政策等重要事件全國樓市房價上漲壓力巨大，各地相繼出臺政策以穩(wěn)樓市，征房產(chǎn)稅、縮緊信貸、審批從嚴(yán)等措施相繼而來。5.1-5月1日起，深圳商品房預(yù)售實行一套一備案，每套未備案商品房處10萬元罰款；5.9-廣州將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口劃分；5.15-北京公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理“20禁令”；5.23-5月1日起蘭州戶籍改革，租房住也可落戶；5.29-石家莊保障房逐步實施“租售并舉”政策。重要事件回顧6.1-《玉溪市限價商品住房管理規(guī)定（聽證稿）》舉行聽證；6.18-《昆明市限價商品住房管理暫行辦法》、《昆明市普通商品住房項目配建保障性住房管理暫行辦法》公開征求意見；6.28-證監(jiān)會：對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。4.1-二線城市五條細(xì)則出臺：房價增幅低于收入實際增幅；4.7-蘭州出臺中介經(jīng)營十條“禁令”防止違規(guī)亂收費；4.8-北京貸款購買第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-廣州：樓盤定價過高不得銷售。2.18-昆山：自2013年2月25日起住房公積金“申請貸款前必須連續(xù)按期足額繳存12個月以上”。2.18-江蘇省鹽城市出臺《鹽城市房屋登記信息查詢管理辦法(試行)》“一律嚴(yán)禁‘以人查房’”；2.27-2013年3月1日起《大連市戶籍準(zhǔn)入規(guī)定》即將正式施行，全面放寬大連落戶條件。3.1-長沙：第三套及以上住房停發(fā)住房公積金貸款；3.8-東莞公積金貸款新政：貸款金額不高于賬戶余額的8倍；3.15-住建部：首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房；3.31-廣、北、上率先執(zhí)行20%個稅政策1.5-北京公積金貸款調(diào)整：人均住房超29.4平拒貸二套；1.8-國土部：急令各省逐宗核查非新增建設(shè)用地；1.11-重慶：1日起新購房價格超12779元/平要繳房產(chǎn)稅；1.23-上海：房產(chǎn)稅稅率分界線27740元/㎡。

二、行業(yè)政策——樓市盤點，重點解讀，調(diào)控走向調(diào)控方向2月20日表述3月1日細(xì)則完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。房價控制目標(biāo)于一季度向社會公布。各省級人民政府要注重區(qū)域差異，加強分類指導(dǎo)。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價過快上漲情況的，省級人民政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。抑制投機(jī)投資性購房繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶！訌娛袌霰O(jiān)管和預(yù)期管理嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。表：“新國五條”細(xì)則與表述對比，細(xì)則措施嚴(yán)于表述國務(wù)院版細(xì)則出臺距2月20日表述公布僅一周時間，時點超市場預(yù)期，細(xì)則在延續(xù)“新國五條”精神之余具體措施更為嚴(yán)厲。新“國五條”5月下旬，《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》正式發(fā)布，房產(chǎn)稅擴(kuò)容之說被明確證實，但擴(kuò)容時間及試點城市尚未明確，全國部分城市開始出現(xiàn)住房搶購潮。內(nèi)容之一：大力推進(jìn)年度重點改革業(yè)內(nèi)觀點政策影響行政體制改革：深化政府機(jī)構(gòu)改革；簡政放權(quán)，下決心減少審批事項；創(chuàng)新政府公共服務(wù)提供方式。財稅體制改革：完善財政預(yù)算制度，推動建立公開、透明、規(guī)范、完整的預(yù)算體制；擴(kuò)大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點，擇機(jī)將鐵路運輸和郵電通信等行業(yè)納入試點范圍。合理調(diào)整消費稅征收范圍和稅率，將部分嚴(yán)重污染環(huán)境、過度消耗資源的產(chǎn)品等納入征稅范圍。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍；建立健全覆蓋全部國有企業(yè)的國有資本經(jīng)營預(yù)算和收益分享制度等。金融體制改革。投融資體制改革。資源性產(chǎn)品價格改革?；久裆Ｕ现贫雀母?。城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革等。有消息稱，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容已經(jīng)提上日程。繼上海、重慶試點房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增多個城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點。同時，新增試點城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計主要針對增量征收。繼上海、重慶試點房產(chǎn)稅征收后，有消息人士向媒體透露今年有望新增數(shù)個城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，新增試點城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，京廣深杭等房價增長較快的一線城市納入試點可能性大。中央電臺財經(jīng)評論員楊紅旭在微博上表示，房產(chǎn)稅是必定會征的。他認(rèn)為擴(kuò)大試點的范圍主要方向是一二線房價較高的城市，南京征稅的概率是90%，征收方式可能與上海相似。25日，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓接受記者采訪時表示，目前房屋系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)還未對外公布，稅法沒有修改，因此說房產(chǎn)稅的開征基礎(chǔ)條件還未成熟。繼《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》發(fā)布之后，今年新增多個城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點已成必然。就業(yè)內(nèi)分析來看，擴(kuò)大試點范圍的主要方向是一二線房價上漲過快和房價較高的城市，同時，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(微博)》記者獨家獲悉的兩地試點方案指出，雖然在擴(kuò)圍方向上劍指增量，但在人均免征面積或套數(shù)的劃定和認(rèn)定上，已經(jīng)涉及“存量”部分。就現(xiàn)階段樓市走勢來看，在房產(chǎn)稅政策細(xì)則未明確之前，全國多數(shù)城市特別是沿海一線及房價上漲過快的二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)購房恐慌，樓市搶購潮開始涌現(xiàn)。在房產(chǎn)稅擴(kuò)容被證實，同時擴(kuò)容城市尚未明確之下，5月昆明樓市迎來了多盤齊發(fā)，品質(zhì)大盤開盤當(dāng)天“日光盤”不斷，置業(yè)者搶房激進(jìn)瘋狂，購房恐慌初現(xiàn)昆明?！蛾P(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》——發(fā)改委2013.05.24綜合政策6月25日，第十二屆全國人大常委會第三次會議上指出，我國將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制等。業(yè)內(nèi)分析稱，這是我國第一次明確提出各類城市具體的城鎮(zhèn)化路徑。改革思路義務(wù)教育公共衛(wèi)生高層組織選舉與被選舉權(quán)就業(yè)權(quán)利醫(yī)療、養(yǎng)老保險人大代表選舉與被選舉權(quán)同等就近入學(xué)低保保障性住房居住地高考資格合法居住參?；蚓幼∵_(dá)到較短年限參?；蚓幼∵_(dá)到較長年限居住和學(xué)籍達(dá)到一定年限半開放式管理：受制于大城市的資源承載力，如果完全放開戶籍政策，勢必又會造成社會新的不平等，半開放的階梯式管理將漸進(jìn)式解決戶口問題，讓居民享受同等政策待遇。中小城鎮(zhèn)主導(dǎo)：積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍制度改革，放寬中小城鎮(zhèn)人口準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格合理設(shè)定特大城市落戶條件?，F(xiàn)在你可以盡情享用了！二、行業(yè)政策——樓市盤點，整點解讀，調(diào)控走向18擴(kuò)大保障、增加供給抑制投機(jī)、減少需求去杠桿化、去乘數(shù)效應(yīng)去投資投機(jī)去賺錢功能增加供給、縮減需求、弱化影響、去除投資投機(jī)功能仍是下半年政策調(diào)控的重點。調(diào)控內(nèi)容著手要點2013年下半年，全國經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險明顯，樓市房價上行壓力較強，深化土地和房產(chǎn)改革是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。房價上漲壓力強勁截止2013年6月，雖全國房產(chǎn)稅執(zhí)行效果甚微，但全國房價上漲趨勢有所遞減。作為樓市長效調(diào)控機(jī)制，房產(chǎn)稅政策將會持續(xù)推進(jìn)，下半年擴(kuò)圍趨勢明顯。6月20日，全國各大商業(yè)銀行相繼爆出“錢荒”事件。受“錢荒”影響，多家銀行收緊首套房房貸，放款時間延長。目前，昆明中、農(nóng)、工、建四大國有銀行紛紛取消了首套房房貸利率優(yōu)惠，實行基準(zhǔn)利率或利率上浮10%。下半年房貸趨緊明顯。2013年6月聯(lián)網(wǎng)大限到來，住建部“爽約”，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)難產(chǎn)，住建部或許有些力不從心。為推進(jìn)不動產(chǎn)條例的盡快出臺，做為基礎(chǔ)基礎(chǔ)的個人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)事宜仍將持續(xù)。堅守限貸、限購?fù)恋卣D持續(xù)保障建設(shè)推進(jìn)金融管理加強戶籍改革推進(jìn)調(diào)控走聽向房地產(chǎn)脅行業(yè)在攔產(chǎn)業(yè)地佩位、經(jīng)緞濟(jì)發(fā)展日和地方處收入三趙方面實即現(xiàn)對區(qū)硬域經(jīng)濟(jì)恢發(fā)展的縮慧綁架，營松綁需減要三“釋去”。Ⅰ“去”Ⅱ“去”Ⅲ“去”三“去”產(chǎn)業(yè)地位——去支柱化增長動力——去房地產(chǎn)瓶化地方收入——去土地壘財政長期的地框產(chǎn)依賴已享經(jīng)形成“饑穩(wěn)增長”連和“控房董價”的兩胸難局面，墾經(jīng)濟(jì)的長仿久健康發(fā)芝展必須做弟到對于房掘地產(chǎn)行業(yè)謀的“去支卸柱化”，只也使得行翼業(yè)改革勢抓在必行。在過去輝房地產(chǎn)包市場發(fā)韻展的“坦黃金十裕年”，撥也拉動股了中國封經(jīng)濟(jì)高鎮(zhèn)速發(fā)展做的十年抗，要去榆房地產(chǎn)嗓化，首欺先需要雀弱化對GDP導(dǎo)向的址政績考材慮，給鼠予地方戲政府經(jīng)心濟(jì)結(jié)構(gòu)悄調(diào)整的憑空間。201盛3年第一季洪度全公共取財政收入辨增長6.9%，同比段回落7.8個百分點躬，而地方東財政收入舌同比增加13.7對%。地方財壓政收入的許增加主要也是由于房什地產(chǎn)市場抱成交額的豬增加，帶只動了相關(guān)橡稅收的增起長，且這質(zhì)部分稅收芹從200駱3年開始至妖今的十年通間增長了10倍有余歇，土地恭依賴癥改的存在啞，大大煎削弱了籌地方政舟府推動退其他產(chǎn)吃業(yè)發(fā)展沙的意愿印。背景篇商品房篇研判篇土地篇201補3年房地黑產(chǎn)市場半年紛報營銷篇年度供求近年來201詢1年土地供傻求最為旺揉盛，今年塵上半年供浪應(yīng)180飲22畝，成虛交183指65畝，完返成全年狐計劃的53%，下半年榨預(yù)計供求趣平穩(wěn)。201粥1年土地鍬供求量桃最大，帝供求相呢對集中射于上半乎年；2012年下半鑄年土地志供求較管大，供折應(yīng)占全配年的75%，成交占堪全年的82%；201瓣3年上半殘年供應(yīng)槽土地333宗，合計180喘22畝；成沃交土地334宗，合計183癥65畝；2013年全年學(xué)計劃供樸應(yīng)土地3.46萬畝，上朱半年供應(yīng)53%，預(yù)計下巴半年土地愈供應(yīng)與上梨半年持平纖。昆明土推地年度榴供求走圣勢圖年度供求2012年上半年桌成交均價和和樓面地禽價最高，明今年上半炎年成交均潮價為183萬元/畝，樓面物地價為1074元/㎡，土地捏底價成囑交為主因。201知0年至今羨，土地蘋供求均肅價持續(xù)亂走高，陜其中2012年下半年責(zé)出現(xiàn)最高通點，供應(yīng)擁均價300萬元/畝，成交篩均價303萬元/畝；土地供饒求均價資半年走餃勢基本扔保持一炊致，總浴體成交灶均價略扎高；；樓面地取價的半鍛年走勢腿與土地干供求均即價半年舌走勢基鄙本一致灑；成交溢方價率則猶與土地啄供求趨圍勢相反娛，供求呼均價最越高的201者2年下半年暈溢價率較涼低。昆明土餓地年度障供求價鋪格走勢鳴圖昆明土皮地年度喇供求樓水面地價零走勢圖月度供薯求今年1月份成勤為近年架來土地柜成交的尸峰值，曠與201溉2年11、12月土地大邊量放量關(guān)啟系較大。今年1-6月，土地凝供應(yīng)整體缺平穩(wěn)，2月略高糖；受到2012年11、12月土地的升集中供應(yīng)躍影響，今放年1月土地請成交為應(yīng)近年之姻最，共臺成交土熟地223宗，合計124廊22畝。昆明土地會月度供求傳走勢圖月度供器求今年上均半年土竭地成交干均價、剝樓面地語價與供膠應(yīng)均價般緊密相廳關(guān)，總孕體呈上鼓升趨勢牧。1-6月，土再地供求骨均價在50-3翠00萬元/畝范圍州內(nèi)變化冒，總體萍呈上升爆趨勢；土地成交檔較供應(yīng)滯僻后1個月，但停整體變化熄區(qū)域與供慮應(yīng)保持一屠致；1-6月樓面隙地價的嚼變化趨斃勢與供慣求均價禍趨勢一盲致，總促體呈上艘升趨勢梯；上半年土頌地成交溢遇價率較低菌，僅2月和4月超過1%。昆明土憐地年度當(dāng)供求價蠟格走勢散圖昆明土地弓年度供求驅(qū)樓面地價噴走勢圖市場小遞結(jié)供求全國：整丘體供應(yīng)平北穩(wěn)，成交冒微降；住單宅供求平則穩(wěn)，6月成交雀微降昆明：供泰應(yīng)完成占床計劃53%，成交上集中于1月占上異半年成膚交的67.滋7%，南市供林求較大量價全國：穩(wěn)整體樓幅面均價2600元/㎡，上漲趨瓣勢呈；住枯宅土地成賀交溢價顯堅著，超過20%昆明：樓帝面均價107約4元/㎡，底價成梳交為主價值點樓面均默價呈上輪漲趨勢邪，全國圈溢價成肌交較多昆明南市園區(qū)滇池板帝塊未來可巨能掀起新結(jié)一輪高端突物業(yè)的角駕逐背景篇土地篇研判篇商品房篇2013年房地產(chǎn)市場半宴年報營銷篇一、商品房放供應(yīng)——規(guī)劃增駱長、南螞北割據(jù)籍、住宅筐為主——預(yù)售持增，公寓段增加，科舊改放救量逐年增混長201陵3年僅上半案年審批規(guī)螞劃項目達(dá)228個，總劑建筑面丙積1587餃.15萬方。200議8年至201劣3年1-6月昆明審批公籌示規(guī)劃腹項目建勝面年度攜走勢圖2008年至201椒0年昆明蟻審批公豬示規(guī)劃伍項目建島筑面積撥逐年增何多，增兆長幅度禁較小，壯規(guī)劃數(shù)許量與近儲幾年項姜目相對勢較少；2011年審批役公示規(guī)飾劃項目董從數(shù)量隙上增長48%，規(guī)劃驚項目建疲筑面積律也增加18%，本年棟度昆明摟審批公揮示規(guī)劃蚊項目建吵筑面積2519薄.46萬方；201咱2年全年害昆明審問批公示被規(guī)劃項阻目建筑蜜面積466改.67萬方，治比去年贏同期相棕比，規(guī)野劃建筑躍面積增皺加1845點.21萬方，同歲比增長40%；201朱3年1-6月僅半年鴨時間，昆挖明審批公側(cè)示規(guī)劃項側(cè)目建筑面涼積達(dá)1587豪.15萬方。步伐較快項目規(guī)劃群審批從月推度方面分齡析，雖然盜整體不如201版2年體量手大，但貧土地規(guī)稍劃腳步譽仍然較嫩快。從整體狡來看，2012年上半年宴昆明審批帥公示規(guī)劃色項目建筑氣面積237級4.3萬方，寺占全年者的51%，2013上半年寺昆明審洋批公示牲規(guī)劃項宣目建筑儲面積1587鼻.15萬方，與俱去年同期姑相比減少787抗.15萬方；從月度商來看，獅從審批辦公示規(guī)象劃項目嗚數(shù)量上賺分析，201鍬3年僅1月和6月規(guī)劃項歐目超過去江年同期公拆示量，但到其項目以哭規(guī)劃調(diào)整炸為主，故滅建筑面積圍仍然較小渠，從規(guī)劃方項目建筑過面積方面僅分析，2012年上半勇年整體憑規(guī)劃建射面高于2013年上半押年。201茶2年和2013年1-6月昆明審批公娃示規(guī)劃最項目建釀面月度批走勢對哥比圖居住為首分析用地性質(zhì)總用地面積(㎡)凈用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)公示數(shù)（個）居住5851501730468730311348商業(yè)397267357471200231427工業(yè)24800879282276850026公共232235951216457419商住243722214147270745616商辦11347725064752062014教科1034439250818268710——148326辦公72943501762277546改造5住辦16563810136404保障房899472941753加油站454752362文娛596861902修繕7542車庫1884701配套6169

90881總計21260413673904152061001921-6月公示霧的建筑替工程規(guī)俱劃許可毒證物業(yè)蔽共192個。共規(guī)擁劃用地性悲質(zhì)分類有17種，其中軟居住類的縣規(guī)劃數(shù)有48個，商城業(yè)類的惑規(guī)劃數(shù)27個，工么業(yè)類的濟(jì)規(guī)劃數(shù)26個，而扭從建筑驗規(guī)模來凍看居住健項目本科月占據(jù)滔著主導(dǎo)我地位，岡占審批市項目總桂建筑面茫積的48%。201堆3年上半紀(jì)年建筑規(guī)姻劃類別類信息表上半年跌項目從面規(guī)劃用盯地性質(zhì)冶方面來祖看，居搭住類在勢數(shù)量上咬占首位犬，且居犧住項目閱在建筑貓規(guī)模也披位居第婦一。南北割據(jù)按區(qū)域劃押分分析每臭月的審批僅規(guī)劃公示規(guī)，主要集威中在4-6月的南橋市區(qū)、翼北市區(qū)糞和呈貢隔區(qū)域。201花3年1-6月昆明審批公示鹽規(guī)劃項目播建面月度宅區(qū)域分析校圖從時間上洞來看，201迎3年上半霸年昆明致審批公亞示規(guī)劃垮項目主門要集中頌在4月、5月和6月，共裕審批規(guī)潑劃112嬸3.7兇3萬方，占屈上半年整爺體規(guī)劃體積量的71%；從區(qū)域命上來看俗，201倦3年上半年喂昆明審批的公示規(guī)劃件項目主要鑒集中在南巡壽市區(qū)、北用市區(qū)、中辯心區(qū)和呈聾貢區(qū)域，址共審批規(guī)等劃127兔3.0桿1萬方，占滴上半年整還體規(guī)劃體賞量的80%；一、商品悄房供應(yīng)——規(guī)劃增長咸、南北割卵據(jù)、住宅單為主——預(yù)售持增，公寓增逆加，舊改湊放量近三年來太，預(yù)售供退應(yīng)呈持續(xù)堅增長態(tài)勢針，且上下長半年供應(yīng)袋差距明顯墓縮小，打忽破以往市較場上半年緊冷、下半放年熱的局熄面；數(shù)據(jù)表看明：預(yù)介售證發(fā)冒放呈數(shù)串量多、懇單塊體灘量減小汽的局面知，說明艘越來越糖多項目閉選擇分挨期開發(fā)挖、快速癢入市的蜓營銷策拋略。根據(jù)歷傅史數(shù)據(jù)昂與統(tǒng)計漸分析，范預(yù)計201城3年新增供趙應(yīng)可達(dá)1200萬方。201賓1-2燭013年預(yù)售供咬應(yīng)半年對購比預(yù)售持增2013年1-6月市場隱新增預(yù)政售面積559逗.76萬方，同點比增長9.5%，預(yù)計全麻年可達(dá)120應(yīng)0萬方。上半年芒預(yù)售供涼應(yīng)對比詠圖2（2012和201辟3年）上半年天預(yù)售供俗應(yīng)對比疾圖1（201當(dāng)2和2013年）趨勢一致上半年月值度預(yù)售供襪應(yīng)走勢大喝致與去年阻同期一致耕，拋去春梨節(jié)假期影染響，月與敏月之間的虎供應(yīng)淡旺驚區(qū)分愈加舞拉近。從預(yù)售倍證發(fā)放渠數(shù)量來桐看，201榜3年上半扯年月度盒走勢與般去年一南致，所壩不同的槳是本年3月預(yù)售數(shù)浩量大幅增從加，旺盛養(yǎng)的供給催桐生蛇年小怎陽春；從預(yù)售翼面積來燭看，1、2、6月預(yù)售供已應(yīng)低于去槐年，而1、4、5月同比變通化較大。愈值得一提神的是，5月、4月分別勉以148.抹48萬方和136拒.24萬方位首于月度居供應(yīng)歷湯史第二崗、第三宋水平。區(qū)域板塊數(shù)量（塊）面積（平米）北市區(qū)北市板塊7600992呈貢區(qū)——6397346.1東市區(qū)東市板塊9306334.5世博板塊2267587.3南市區(qū)滇池板塊11868119.9東南板塊6437951.5官南板塊9818472.8西市區(qū)高新板塊9405049.6西山板塊2148955.5陽宗?！?9145.51中心區(qū)二環(huán)內(nèi)板塊161323555一環(huán)內(nèi)板塊114045.1企業(yè)名稱預(yù)售面積（平米）俊發(fā)集團(tuán)504270上基地產(chǎn)431435曉安拆遷329645仁澤地產(chǎn)259074序古地產(chǎn)249428亞廣傳媒227012千益豐地產(chǎn)223623碧雞集團(tuán)214377中天文化211110城欣置業(yè)180634舊改放量舊改放量村、多盤聯(lián)折動和公寓顧產(chǎn)品的重惡新大量入陜市是2013年上半年運預(yù)售供應(yīng)染的主要特緊點。2013年上半年拳的預(yù)售供嚼應(yīng)中居住啟物業(yè)面積耀占比達(dá)到89%，其它涌物業(yè)主斤要變化掛是公寓僑產(chǎn)品入辟市的增歷加；在企業(yè)予獲取的隊預(yù)售面脊積排名稻方面，鑼俊發(fā)集策團(tuán)大范渣圍布局淺多盤聯(lián)水動的格韻局使其輩拔得頭嶺籌，上婆基地產(chǎn)躍憑借昆云明玉器沖城的大礦盤位列璃第二；區(qū)域方券面中心公區(qū)的舊廣改項目灑集中放沈量顯著蘇。2013年上半年初企業(yè)預(yù)售塑面積排名2013年上半逮年區(qū)域知預(yù)售面釘積分布201咱3年上半年容分物業(yè)預(yù)須售面積占依比二、商聽品房成職交——量價齊增進(jìn)，中南主醋導(dǎo)，去化策加快量價齊慢增2013年上半眨年昆明博成交面模積獲得哄顯著提始升，主遭要是受升到政策姨和大環(huán)愈境影響周，客戶厭需求面冰積穩(wěn)定紫。與201災(zāi)2年的供求輔高峰相比恐，201造3年上半黨年有過典之而無惰不及，圾半年成炒交備案也面積已裁近去年綠的60%，供應(yīng)莊也基本繡持平，碧成交金漂額穩(wěn)定迎；對比201諸1年和201悅2年的成歇交備案壩的套均質(zhì)面積基懸本維持籃在87平米，略盾有提升，呀反映在政應(yīng)策調(diào)控下艘的客戶面粒積需求已凳經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)掘定期。200擋7-2洋013年上昆否明新房帆供求面裹積年度責(zé)變化200猴7-2釀013年上昆米明新房怪金額均盼價年度化變化200常7-2肢013年上昆威明新房可套數(shù)及妥套均面虎積年度撞變化量價齊幟增201辟3年上半皇年昆明題月度成嘩交穩(wěn)定士，供應(yīng)所量達(dá)到測歷年上食半年供該應(yīng)水平鳥的新高懲，客戶答受政策術(shù)影響面時積選擇倆穩(wěn)中有裁擴(kuò)。受政策刑影響，剃客戶面戒積需求識有所提茫升2010-2013年6月月度供求變化201喇0-2齒013年6月月度魯成交套四均面積牽變化區(qū)域2012上半年2012下半年2013上半年面積（萬㎡）占比（%）同比增長（%）北市區(qū)12.5136.4917.634%41%呈貢39.3880.6272.0417%83%東市區(qū)23.0642.9423.075%0.06%南市區(qū)96.46166.54166.7339%73%西市區(qū)70.1233.8846.7011%-33%陽宗海0.020.70.150.03%626%中心區(qū)40.8163.19104.7524%157%合計282.36424.36431.06100%53%區(qū)域成減交南市區(qū)和坑中心區(qū)是粱放量和客斃戶選擇最途為主要的寄區(qū)域，中洋心區(qū)成交煩增長顯著壟。從各區(qū)來打看，2013年上半膛年商品迷房成交民量集中芬在南市鋼區(qū)與中耕心區(qū)，共占比63%。呈貢中以72.雁04萬方位居訊第三。陽追宗海居末土位。同比來看適，除西市穩(wěn)區(qū)外，各厭區(qū)均有增坊長，中心平區(qū)、呈貢嶼與南市區(qū)居增長明顯服，東市區(qū)基印本持平，顯陽宗海由市于在售項本目非常少國導(dǎo)致數(shù)據(jù)籌波動較大續(xù)，但對市場無甚犧影響。增預(yù)售供碌應(yīng)559嬸.76萬方，能同比增靜長9.5觀%半年成交媽備案面積晚已近去年橡的60%商品房存允量約為1107萬方升均價：8319元/㎡，上盲漲344元/㎡月均去化71.視84萬㎡，店存量整弓體去化城時間下仍降3.4個月重二環(huán)、秒東南、廢呈貢供舟求重點彈區(qū)域投資型物源業(yè)供應(yīng)增因加，價格酸可喜小結(jié)供求與調(diào)存量同棚增，價勻格與去棗化速度蜻同升，獲二環(huán)、襲東南、坡呈貢較芒強勁，腔投資型師物業(yè)量啊價回升蝦。背景篇土地篇研判篇營銷篇2013年房地產(chǎn)市場半年藥報商品房篇一、開盤被分析——火熱開昏盤，價格艷上漲，跌成交勢壓好開盤新高上半年市醉場逆市發(fā)毯力，開盤陰供求兩旺望，同比增緞長一倍左羞右，且打由破傳統(tǒng)銷源售淡旺季制區(qū)分且，樸趕超去年顛下半年開爽盤情況，5月和6月火紅一完片。201打1-2其013年開盤僻推售半誕年比上半年技開盤供野應(yīng)對比初圖（2012和2013年）上半年激開盤成副交對比鮮圖（201愉2和2013年）201波3年上半年靠開盤供應(yīng)2103慌8套，成揚交120諷80套，開盤惰成交率為57.持42%，創(chuàng)下近3年供求編最好局獵面；對比201楊2年，除2月推售漠有所萎袍縮外，箱其余月伴份均超踏越去年就，尤其生是5月和6月市場漲那成一片，輪紅透上半貢年。中心城區(qū)件舊改項目電入市催生施二環(huán)內(nèi)板厭塊火熱開跪盤的態(tài)勢暢，使樓市鄉(xiāng)豐焦點重回鳳中心區(qū)，臺同時老牌恒熱點區(qū)域維南市區(qū)推咽盤依舊強鑒勁。2013年上半濕年共計63個項目開避盤86次，其欲中南市鼻區(qū)與中賀心區(qū)并冊駕齊驅(qū)甩，領(lǐng)銜鐵昆明各伙區(qū)開盤雁放量；從板塊上子來看，二厚環(huán)內(nèi)板塊窗項目是開粉盤主角，狗其次是南級市區(qū)的東懇南板塊與匠官南板塊壞。201董3年1-6月昆明飾開盤情刺況（分劇區(qū)域）201復(fù)3年1-6月昆明潤開盤情長況（分固板塊）主場中濫南二環(huán)唱主脈角二環(huán)主角公寓和姜產(chǎn)權(quán)式權(quán)酒店供宵應(yīng)增加炒，投資與性物業(yè)案供求回數(shù)升，住鉆宅依舊語是供求醒主力，幕價格小閃幅上漲帝，商務(wù)存表現(xiàn)平宇淡。從開盤次量數(shù)來看，果住宅項目培開盤61次，占竄比67%，排名第拒一；投資驗項目占比17%，排名連第二；從推售枕情況來潛看，住鑼宅類產(chǎn)當(dāng)品供應(yīng)1360根0套，成哨交率為60.1補9%，成交煉情況較親好，投亂資類供患應(yīng)排名牛第二，蠟主要貢關(guān)獻(xiàn)是大濃量公寓逼產(chǎn)品開魯盤。成交價鏈格方面混，住宅案類產(chǎn)品畫均價9134元/平米，投蔽資8194元/平米，攻商業(yè)2502驚7元/平米，雜商務(wù)1468較6元/平米。201柱3年1-6月昆明開綿盤情況2（分物業(yè)表）2013年1-6月昆明開算盤情況3（分物浩業(yè)）201棵3年1-6月昆明開則盤情況1（分物食業(yè)）投資回升二、報媒分析——投放增羞強，南創(chuàng)市活躍墨，活動領(lǐng)銜總體投放201聞3年1-6月，昆明丑平面報媒結(jié)廣告總體鎖投放2016次，投黃放版面196巧2.2歡5版，投影放項目152個，2013年1-6月，昆震明平面飲報媒廣辟告總體遼投放2016次，投讓放版面1962爬.25版，投放喊項目合計抗為152個（重全復(fù)項目曠投放累生計為389個）。整體來看遣，201劉3年1-6月份昆明攏平面報媒逢廣告投放陳情況較2012年同期否均有明射顯增長鐮。項目訓(xùn)投放同舞比增加26%，版面客投放同鋸比增加88%，投放撈頻次同姜比增加91%。受傳統(tǒng)春鐵節(jié)淡季的委影響，2月份的銀報媒投脈放達(dá)到擊上半年項低谷，現(xiàn)投放量縣較1月呈急速僻下滑趨勢渴，投放項壩目僅為1月項目縮慧投放量宣的30%。受201太3昆明春條季房交府會的利奮勢助推夕，4月份項上目投放汁達(dá)101個，成烤為上半尺年項目欲投放之伙最。201灣3年上半心年平面報媒猛月度投放赤對比峰值谷底2012世-201乞3年上半決年平面報媒晨投放對比項目投放2013年1-6月項目投蚊放以同德·昆明廣吃場的媒遷報投放嫂最強，蕉重點新即項目以錯西南海穴和七彩盼云南·第壹城昂的投放院最強。201泡3年1-6月，昆明劫平面報媒咽廣告投放艱以同德·昆明廣螞場項目慕投放最街強，潤馳城次之浙。在2013年開盤的離重點新項旬目中，西崗南海和七寒彩云南·第壹城然項目投浸放情況蝦處于領(lǐng)湯先位置宿，分別蒙投放48次和43次。2013年上半濱年項目投啄放TOP蓄15201售3年上半傷年昆明同主城重點新頃項目投翼放TOP憶15研判篇背景篇土地篇營銷篇201他3年房地產(chǎn)市場半霞年報商品房篇一、上半年耽市場總結(jié)——政策微調(diào)董、土地平鞋穩(wěn)、成交隸可喜經(jīng)濟(jì)增掉長提速2013年昆明市于場經(jīng)濟(jì)飛副速發(fā)展，額無論從宏農(nóng)觀經(jīng)濟(jì)，抱還是財政堪方面，都很在保持穩(wěn)眼定的基礎(chǔ)好上快速增桂長。昆明GDP昆明市僅2013年第一季度就實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值692.95億元，同比增長13.5%，高于全國5.8%，高于全省0.9%，國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重不斷加大，支柱產(chǎn)業(yè)地位凸顯，目前昆明主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主。財政收支近幾年，昆明財政收入和支出均實現(xiàn)穩(wěn)步增長，2013年一季度的收支就總體來看，昆明財政收支情況實現(xiàn)快速增長。投資情況2013年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭強勁。消費零售近幾年分析來看，昆明社會消費品零售總額仍保持增長，但增速有放緩勢頭。收入支配昆明城鄉(xiāng)居民收入總體保持較快增長，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速略有下降，總體增速趨于平穩(wěn)。金融信貸總體來看，近年來昆明金融機(jī)構(gòu)信貸運行較為穩(wěn)定；雖然“錢荒”來襲，但目前昆明樓市價格和銷售情況并未出現(xiàn)波動。政策維掠穩(wěn)定基內(nèi)容趨勢從嚴(yán)試點加續(xù)強完善雙蠅軌中央層面——新“國糠五條”釣政策出憐臺，短腥期內(nèi)對鉆房地產(chǎn)岸市場有剃一定影扁響；地方層面——新“國五趨條”細(xì)則脫對昆明的典具體影響堅，主要改頌變限購范接圍，限購短、首付基墳本保持不貸變。201土3年開始，懸保障房逐叢漸入市形秀成供應(yīng)，甜保障房成華交占比進(jìn)祖一步提高智，住宅結(jié)構(gòu)出將逐步改慢變。會繼續(xù)擴(kuò)狗大房產(chǎn)稅竿范圍；房產(chǎn)稅泰的出現(xiàn)叢，增加姜地方政灰府收入棉，一定恥程度上村可以降冊低地方烈政府高燙價賣地輔的意愿堡，減少眠地王出脊現(xiàn)的概厲率。201歪3年政府般進(jìn)一步勝加強和暴改善調(diào)睬控，堅士持房地幸產(chǎn)政策愈調(diào)控不剛動搖。土地喜事插連連趨勢從連緊雙軌并氣行供求平穩(wěn)洋：201鉆3年昆明己上半年鋤整體供們應(yīng)量較綢為充足辨，成交饒主要集訊中在1月份，龜其南市溪區(qū)供求杠相對較蛋大，需箭求旺盛盲。喜事之糕一喜事之二底價主草導(dǎo)：2013年上半年整體土頑地價格痛依舊多子數(shù)地塊逮以底價帆成交。定土地市餓場仍將斧是底價績?yōu)橥?，帖地價的帖下落將鴉減輕開珠發(fā)企業(yè)度的費用邀成本稱，對延掛緩房價肅上漲抑甩或是促囑使房價倍回落至罩關(guān)重要。201轉(zhuǎn)3年昆明析土地供棉應(yīng)持續(xù)運增長，旗地價平裹穩(wěn)；全楊國一線患品牌房魯企大步魯入滇進(jìn)床軍昆明勿市場，嶄與本土坑企業(yè)共療發(fā)展。整體態(tài)勢謊明朗內(nèi)容市場活礙躍價格增思長主力剛需201民3年上半待年土地倆成交183巡壽80畝，過畜規(guī)建面1587萬方，土雪地市場較倒為活躍。201膀3年供應(yīng)、李成交不斷先增長，開叨盤項目繼揚續(xù)秉承小意步快跑的根開盤策略襖成績可喜。20