房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營流程及項(xiàng)目拓展二

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營流程及項(xiàng)目拓展2017.10.25CompanyLogoContents房地產(chǎn)概述1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營流程3房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地產(chǎn)業(yè)概述1房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)的特征：位置的固定性和不可移動(dòng)性使用的長(zhǎng)期性影響因素多樣性投資大量性保值增值性行業(yè)相關(guān)性。房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。一般具有如下特征：經(jīng)營對(duì)象的不可移動(dòng)性業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性經(jīng)營活動(dòng)過程的行業(yè)限制性房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動(dòng)。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)管理企業(yè)：指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

房地產(chǎn)概述——名詞界定房地產(chǎn)項(xiàng)目：一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。項(xiàng)目拓展項(xiàng)目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項(xiàng)目資源或其他資源，以科學(xué)的市場(chǎng)研究和項(xiàng)目可行性研究為依據(jù)，而進(jìn)行的項(xiàng)目合作、項(xiàng)目投標(biāo)、項(xiàng)目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為。可行性研究就是對(duì)擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。房改三階段：第一階段：1980年至1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。1982-1984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價(jià)出售和公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。1984年和1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。1985年在一些城市進(jìn)行了住房金融改革試點(diǎn)，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法，1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，隨后廣州市也進(jìn)行了試點(diǎn)。1987年，在煙臺(tái)、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史發(fā)展第二階段：1988年至1998年，也稱為全國展開、摸索前進(jìn)的階段。1.以提高公房租金為主的第一步。1988.2.25.《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，即11號(hào)文1991.6.7.《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，即30號(hào)文1991.10.17.《國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》2.轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，即43號(hào)文.同時(shí)，發(fā)出了出售公房確定售價(jià)的操作辦法。第三階段：1998年7月1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。1998.7.3.《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，即23號(hào)文。對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多社會(huì)保障的廉租屋。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、2005年發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，2006年發(fā)出的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中，90平方米以下套型的低價(jià)位住宅，不得低于70%。2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即24號(hào)文，從而促使我國的房改切實(shí)地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地位：國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長(zhǎng)，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之間。2009年增幅首次降回20%以下。到08年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397個(gè)，比04年增加了66.0%1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢(shì)2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%，增長(zhǎng)速度處于2000年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1997年至今，我國土地市場(chǎng)可以大致劃分為兩個(gè)階段，即1997-2003年的快速發(fā)展階段，2003至今的相對(duì)繁榮階段。而從近三年趨勢(shì)來看，我國土地市場(chǎng)有逐步萎縮的跡象，2009年我國土地市場(chǎng)地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從1997年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升2005年增幅較大，并首次邁上5億平方米平臺(tái)2008年市場(chǎng)遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全國商品房銷售量大幅反彈，創(chuàng)歷史新高。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)24.2%。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀除2008年外，近年來我國商品房新開工面積均保持較快發(fā)展，增速基本保持在10%-20%之間，有逐步下降的趨勢(shì)。對(duì)比新開面積與銷售面積可以發(fā)現(xiàn)，1997年以來歷年的新開工面積都大于銷售面積，說明部分項(xiàng)目施工進(jìn)度緩慢，存在停工現(xiàn)象。另外部分房源沒有實(shí)現(xiàn)銷售，開發(fā)企業(yè)或者持有，或者捂盤不售。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長(zhǎng)12.8%，竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%，新開工面積11.54億平方米，增長(zhǎng)12.5%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降19.9%，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2000年開始，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑面積竣工率基本上呈下降趨勢(shì)，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1個(gè)百分點(diǎn)。說明項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)，這其中因素較多，其中之一是由于房?jī)r(jià)漲速較快，部分開發(fā)商有意放慢施工進(jìn)度，以獲得更高利潤率。2009年我國商品房竣工面積7.02億平方米，增長(zhǎng)5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長(zhǎng)6.2%。與9.37億平方米的商品房銷售面積相比，存在明顯的供不應(yīng)求。房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)在保持對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期樂觀的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視2010年下半年至2011年可能出現(xiàn)的短期波動(dòng)，提前采取措施積極應(yīng)對(duì)快速3年1993.6過熱2年調(diào)整2.5年平穩(wěn)快速8年過熱2.7年第一論波動(dòng)（不完整）至今第二論波動(dòng)（最后階段受國家政策影響，不完整）調(diào)整1.2年…—中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分—長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)趨勢(shì)1988年以來20余年時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持年25%~30%增長(zhǎng)率，從宏觀經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)及城市化角度看，我國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍能保持15年左右的高速增長(zhǎng)短期呈波動(dòng)趨勢(shì)歷史20年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次大周期波動(dòng)，為保經(jīng)濟(jì)、惠民生，政府于1996年、2008年兩次阻斷房地產(chǎn)市場(chǎng)下行特別是2005年以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)率呈現(xiàn)鋸齒狀走勢(shì)未來五年行業(yè)仍將出現(xiàn)短期波動(dòng)，一二三線城市調(diào)整周期與調(diào)整幅度也會(huì)呈現(xiàn)分化走勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)深層次調(diào)整將對(duì)眾多房企帶來挑戰(zhàn)，行業(yè)必將重新洗牌房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)我國房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期樂觀，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面臨重新“洗牌”未來15年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍將保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合加速，行業(yè)面臨重新洗牌企業(yè)應(yīng)在發(fā)展能力的同時(shí)，繼續(xù)保持積極擴(kuò)張的戰(zhàn)略態(tài)度土地資源金融資本土地稀缺，但依靠不規(guī)范操作獲取土地的難度越來越大資金在土地獲取中越來越重要，對(duì)資金要求更高高度依賴銀行貸款的模式不可持續(xù)，銀行貸款融資未來會(huì)受抑制越來越需要通過產(chǎn)品增值能力來保證利潤水平企業(yè)需要更好的融資能力拓寬融資渠道降低成本資金管理特別是現(xiàn)金流的管理能力要求越來越高產(chǎn)品增值能力融資能力資金管理能力獲得足夠的土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)公司基本的生存保障土地獲取能力房地產(chǎn)概述——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)TOP10房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式2房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營模式——房地產(chǎn)企業(yè)類型按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可以分為：房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司；按照國家資質(zhì)核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級(jí)資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級(jí)及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批；按照開發(fā)業(yè)務(wù)的不同類型，可以分為：綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商、住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、旅游地產(chǎn)開發(fā)商；按照業(yè)務(wù)分布區(qū)域的不同，可以分為：全國性房地產(chǎn)企業(yè)、區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)、本地房地產(chǎn)企業(yè)；其他分類，如上市非上市、境內(nèi)境外、……..房地產(chǎn)慮企業(yè)開宣發(fā)運(yùn)營士模式——四類開錄發(fā)經(jīng)營畏模式房地產(chǎn)兵企業(yè)開勞發(fā)運(yùn)營裝模式——四類莊開發(fā)典模式芳簡(jiǎn)析房地產(chǎn)誓企業(yè)開侍發(fā)運(yùn)營薄模式——典型休房地緒產(chǎn)企籮業(yè)房地承產(chǎn)企饅業(yè)開技發(fā)運(yùn)晨營模語式——不同踐的商極業(yè)模士式萬科職業(yè)經(jīng)堡理人團(tuán)旺隊(duì)、持優(yōu)續(xù)創(chuàng)新膏的產(chǎn)品別、“客恒戶第一纏”的市悔場(chǎng)理念央構(gòu)成了鳴引領(lǐng)萬束科持續(xù)講成長(zhǎng)的銀商業(yè)模館式，在妥新時(shí)期魚為贏在矩未來，重正以清茶晰的三胸大戰(zhàn)略碑發(fā)力：球產(chǎn)品定寫型化、完組織結(jié)灑構(gòu)改革末與業(yè)務(wù)退板塊分梁包、產(chǎn)姐品制造表環(huán)節(jié)的摔工廠化說。萬科諒原來狂是以刺檔次蠶區(qū)分你產(chǎn)品但：低澆檔、衡中檔姥、高昂檔，昏萬科左后來煉向Pu編lt格e儉Ho開me濁s學(xué)習(xí)，腦根據(jù)客獲戶一生欣的購房位行為來灑進(jìn)行產(chǎn)滿品類型規(guī)區(qū)分。鼓從表面遍上看，件只是產(chǎn)釘品分類金標(biāo)準(zhǔn)的移轉(zhuǎn)變，能而其實(shí)隱質(zhì)是經(jīng)獅營理念擠的轉(zhuǎn)變暮，以產(chǎn)昌品為中刷心轉(zhuǎn)向明以客戶而為中心堆，真正討做到了夏以客戶雨需求為仁本。同陜時(shí)，這順一轉(zhuǎn)變稱將會(huì)使車集團(tuán)各紹項(xiàng)目之們間，特萬別是同姨一區(qū)域柔同一城糞市間的私項(xiàng)目不準(zhǔn)再是孤園立的、多單獨(dú)的猾個(gè)體，辮而成為換一個(gè)有笑機(jī)整體棄，項(xiàng)目耽間互為氧補(bǔ)充，晉互為依崖托，使羽集團(tuán)形險(xiǎn)成完整和充實(shí)的救產(chǎn)品鏈渡。萬科以身產(chǎn)品標(biāo)母準(zhǔn)化作紹為產(chǎn)品抓質(zhì)量戰(zhàn)晴略，建笨立建筑興研究中隙心作為西產(chǎn)品研么發(fā)戰(zhàn)略磨。近期筍加大了設(shè)對(duì)中小港戶型的護(hù)研究；段為迎接帆未來的涌住宅產(chǎn)接業(yè)化，善設(shè)立“寺優(yōu)智建敗屋專家梁”業(yè)務(wù)誤，主要旋包括三劍方面技磚術(shù)與理諸念：工聞廠化生扒產(chǎn)（PC技術(shù)歌）驢、全跌面家誓居解吩決方槍案和言生態(tài)鳳環(huán)保高技術(shù)著。200牛8年以雜來，棒面對(duì)足市場(chǎng)段調(diào)整岔，萬膊科將吃其一積直學(xué)德習(xí)的條楷?；韫久蕖芭林稜柕蠎颉备脑L為了咽“索鋤尼”知。理覽由是海：萬飲科是塌“制周造業(yè)萬”模闊式的步地產(chǎn)燥公司耐，而踏制造慰業(yè)的說公司浴就應(yīng)室當(dāng)堅(jiān)融持隨池行就永市這扮樣一湯個(gè)原孕則。慌市場(chǎng)未調(diào)整尊下，生作為帖規(guī)模臭企業(yè)鹽的萬伴科遵糟循“羊現(xiàn)金架為王庭”的怪理念谷，及今時(shí)調(diào)柴整了走價(jià)格程策略票。萬割科聲脖稱并踏不擔(dān)稻心降待價(jià)，深因?yàn)檫斗績(jī)r(jià)飯下跌趟了地納價(jià)就季會(huì)變寫得更刑低，州只要最把房弄子賣朗掉把他現(xiàn)金靈拿回雹來，礎(chǔ)一定絕可以尋再收京土地嗚。只曲不過猶是把啦今年穩(wěn)的利桐潤轉(zhuǎn)么移到掉兩三巖年以壓后，嘉長(zhǎng)期合來看炮，只營要看鴿到一潛個(gè)三莊到五然年的販周期黨，對(duì)煎公司矮的利掏潤不穩(wěn)僅不緣瑞會(huì)減龍少反酒而會(huì)妻增加世，所舉以萬鞭科選摘擇隨吐行就騾市。畝不過塵，與筍保利名地產(chǎn)禮在20鴨08年抄濕底土己地市誰場(chǎng)不喪同，用萬科葬相當(dāng)憐謹(jǐn)慎岔，被槳部分稱業(yè)內(nèi)友人士靠認(rèn)為駛失策搶；此餃外，手一味溉聚焦僅住宅往、舍燦棄商屬業(yè)是槽否真座的能餡贏在消未來塘也有喂待于逮時(shí)間補(bǔ)驗(yàn)證單。房地扇產(chǎn)企僚業(yè)開縫發(fā)運(yùn)孔營模揮式——不同的秘商業(yè)模烈式中海穩(wěn)健靈的發(fā)善展戰(zhàn)尤略、艘面對(duì)班高端卸客戶蘭的產(chǎn)臉品戰(zhàn)鈔略、辣強(qiáng)大必的資房誠金渠慨道和漁精細(xì)臉的成長(zhǎng)本控聞制是壇中海改的主薯要特償點(diǎn)，顧其在麻香港淚的歷壯練使移其具固有區(qū)受別于賤一般嚴(yán)企業(yè)茂的周守期管班理經(jīng)貿(mào)驗(yàn)，概市場(chǎng)替調(diào)整辯下核針心、屢優(yōu)勢(shì)世區(qū)域氧的土論地儲(chǔ)價(jià)備凸頃顯了招公司竭價(jià)值隸。碧桂園作為“嚇快速開哥發(fā)、快沸速銷售雪、快速杯回籠”堂的一體違化運(yùn)營勒模式經(jīng)維營企業(yè)狹，碧桂爭(zhēng)園的特膜點(diǎn)在于鳥低價(jià)、宮快速。蟲碧桂園孝避開競(jìng)顆爭(zhēng)激烈載的北京黨、上海醬、廣州惱、深圳蓮等特大梨型一線墊城市的邀中心區(qū)唐域，大剩量進(jìn)入膚城郊結(jié)熟合部和葬二三線催城市，漏土地成如本較低丹，并在鉆控制成蘆本的基繁礎(chǔ)上實(shí)宰現(xiàn)大規(guī)共?？鐓^(qū)叛域擴(kuò)張穩(wěn)。So塵Ho中國有別剪于房警地產(chǎn)咽行業(yè)井內(nèi)規(guī)娃模化享經(jīng)營題的大栗企業(yè)紅，SoH質(zhì)o中國不汗做大量喚的土地蒙儲(chǔ)備，旬更重視赤開發(fā)效碼益、追顫求高利邁潤率，御北京CBD是其衫業(yè)務(wù)菌的核護(hù)心區(qū)望域，噸近期遠(yuǎn)進(jìn)軍現(xiàn)上海汗。萬達(dá)中國醉商業(yè)冬地產(chǎn)僵的先爹行者興，萬述達(dá)首惰創(chuàng)“焰訂單醉地產(chǎn)怕”模陜式，栗該模槽式為貴萬達(dá)土贏得膠了極拆大的期市場(chǎng)岡空間士，它首與世逃界商勾業(yè)運(yùn)廈營巨超頭的出捆綁炸合作巖使它生的項(xiàng)隱目開押發(fā)將嘗商業(yè)光與地京產(chǎn)結(jié)跳合在歐一起韻。引述入戰(zhàn)旁略投掉資者炸后，墊萬達(dá)識(shí)開始色大規(guī)宗模擴(kuò)假張，莊上市懲概念你和未藍(lán)來可緣瑞能的朗房地鵲產(chǎn)信圓托投揀資基感金新或模式閱給萬乒達(dá)帶介來了翠更大箱的想鋼象空丑間。房地迫產(chǎn)企閣業(yè)開貍發(fā)運(yùn)終營模荷式——管理譽(yù)組織頌結(jié)構(gòu)池形式項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售類型職能侍管理汗型矩陣式惡管理型開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售職責(zé)分臉工開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目考部項(xiàng)目申部只私負(fù)責(zé)獵施工委現(xiàn)場(chǎng)停管理黨部門項(xiàng)目部料成為項(xiàng)家目執(zhí)行辱的負(fù)責(zé)度主體，扣職能部拐門成為途資源提愉供、建斗議與監(jiān)亦督主體優(yōu)點(diǎn)對(duì)環(huán)境鞏的反應(yīng)俊較慢；晨需高層陡協(xié)調(diào)工突作多，暗容易形潔成決策浪堆積員工侵介入道雙重溪職權(quán)樂之中狗，需想要公穩(wěn)司良腫好的金人際圍關(guān)系器和全砍面的杜培訓(xùn)實(shí)施條復(fù)件項(xiàng)目數(shù)意量少，之特定區(qū)既域經(jīng)營客戶定揭位專一腰，項(xiàng)目甩實(shí)施環(huán)耕境不確券定性低公司高棉層介入諸項(xiàng)目協(xié)歌調(diào)工作項(xiàng)目滿數(shù)量查較多損，需蠻要人歌才共蝦享，割不適詞用于鋼全國蹄經(jīng)營客戶仿較穩(wěn)盲定，銀但不勵(lì)確定月性較隨高的蘇項(xiàng)目生環(huán)境公司穗有專乞業(yè)技補(bǔ)能提壯升要邊求項(xiàng)目稍管理毫型項(xiàng)目公切司或項(xiàng)鎖目部開發(fā)設(shè)計(jì)工程銷售項(xiàng)目公膜司成為毒開發(fā)工宰作的全沉權(quán)負(fù)責(zé)印主體項(xiàng)目圣執(zhí)行鄙風(fēng)險(xiǎn)拘較大敢；不導(dǎo)利于漂公司明職能烈知識(shí)瞇積累化和專聽業(yè)化擴(kuò)發(fā)展跨多義個(gè)地劣域經(jīng)滿營或催客戶興需求舉變化北多項(xiàng)泄目管庫理前期的蜘客戶定抄位非常營準(zhǔn)確更強(qiáng)斃調(diào)項(xiàng)傾目產(chǎn)雙品對(duì)等客戶運(yùn)需求鉗滿足護(hù)程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)職能堪部門敵內(nèi)部葵實(shí)現(xiàn)佩規(guī)模折經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目掙環(huán)境反被應(yīng)迅速險(xiǎn)，便于斥實(shí)現(xiàn)項(xiàng)就目產(chǎn)品吩的創(chuàng)新忠和技術(shù)駝專業(yè)化少的提升對(duì)項(xiàng)水目環(huán)復(fù)境反士應(yīng)靈墳敏，到清晰山的產(chǎn)悔品責(zé)售任，仔容易膜達(dá)到紋客戶執(zhí)的滿加意房地產(chǎn)雨企業(yè)開匯發(fā)運(yùn)營美模式——機(jī)構(gòu)設(shè)娘置總裁執(zhí)行子總裁副總副總財(cái)務(wù)著總監(jiān)董秘戰(zhàn)略發(fā)展部投資開發(fā)部企業(yè)融資部產(chǎn)品研發(fā)部風(fēng)險(xiǎn)管控部人力資源部財(cái)務(wù)部秘書行政部銷售公虜司前期市政組設(shè)計(jì)專業(yè)組土建專業(yè)組電氣專業(yè)組水暖專業(yè)組精裝修專業(yè)組商務(wù)組客服組項(xiàng)目部/項(xiàng)目公臣司預(yù)算經(jīng)營組辦公室分級(jí)接管理全國性損的開發(fā)珍公司一堤般分三嘩級(jí)管理為機(jī)構(gòu)：走集團(tuán)公榆司、區(qū)押域公司/城市扯公司贊、項(xiàng)飛目公頌司/項(xiàng)目年部公司為怒投資和鍋運(yùn)營管鬧理中心演，設(shè)置灰相關(guān)部仆門負(fù)責(zé)橡發(fā)展規(guī)啟劃、項(xiàng)憂目證論照和拿地君、產(chǎn)品恢定位、幫確定項(xiàng)冷目節(jié)點(diǎn)季計(jì)劃、秤進(jìn)行采謎購和成縮慧本監(jiān)控俗、財(cái)務(wù)鼠審計(jì)和念人力資馳源配備御等。項(xiàng)目態(tài)部/項(xiàng)目脫公司抱為利彈潤中匯心，既設(shè)置搖相關(guān)伙專業(yè)版小組輪負(fù)責(zé)憲拿地焰后的陶設(shè)計(jì)彎管理透、工絕程管北理、胳銷售私協(xié)調(diào)醬和客吃服工戶作；愁樓盤隊(duì)銷售匙委托停專業(yè)傘公司蝴或自唐建銷乳售機(jī)階構(gòu)客戶關(guān)系部房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營流程3房地產(chǎn)敬項(xiàng)目開紅發(fā)運(yùn)營撓流程——開發(fā)暑項(xiàng)目恨業(yè)務(wù)淋流程戰(zhàn)略呈規(guī)劃融資管恭理資本群運(yùn)營淺管理年度經(jīng)瞇營計(jì)劃般管理年度僵預(yù)算乒管理品牌規(guī)沫劃業(yè)務(wù)單癥元績(jī)效澤管理論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服項(xiàng)目計(jì)植劃管理項(xiàng)目旦成本婆管理人力棒資源套管理財(cái)務(wù)雜管理管理體濁系建設(shè)額（流程胃、信息錘化、質(zhì)予量等）戰(zhàn)略流遙程業(yè)務(wù)流謊程管理倚支持這流程非業(yè)務(wù)日流程范犁疇項(xiàng)目公少司承擔(dān)宰操作職拴能集團(tuán)綱總部賊承擔(dān)毛戰(zhàn)略顧決策勞職能物管房地訊產(chǎn)行旨業(yè)價(jià)亞值鏈裹以開榨發(fā)的津七大彈階段艙來劃曾分業(yè)棟務(wù)進(jìn)有程房地產(chǎn)紛項(xiàng)目開午發(fā)運(yùn)營戚流程——建設(shè)聰項(xiàng)目欄總流利程圖土地成教交勘察筑及設(shè)漆計(jì)單棚位招浴投標(biāo)像備案‘方案謠設(shè)計(jì)國有土溫地使用籍證建設(shè)工索程規(guī)劃反許可證檔案騎登記施工窄單位艷招投哈標(biāo)監(jiān)理單扮位招投帆標(biāo)安全膝監(jiān)督朵備案質(zhì)量監(jiān)年督注冊(cè)建設(shè)疏工程久施工產(chǎn)許可梳證商品房掃預(yù)售許蠟可證面積預(yù)頁測(cè)并備埋案面積立實(shí)測(cè)歷并備丘案樓房揚(yáng)交付消防驗(yàn)震收人防家驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)偽收竣工驗(yàn)伙收權(quán)屬速登記電梯菠驗(yàn)收人防善施工哨圖審怖查項(xiàng)目核喂準(zhǔn)環(huán)保\交通\節(jié)能\水土等端評(píng)價(jià)建設(shè)用絕地規(guī)劃厭許可證規(guī)劃吳意見專復(fù)函地質(zhì)頁勘察簽訂事土地摩出讓眉合同初步券設(shè)計(jì)擴(kuò)大立初步冰設(shè)計(jì)施工塔圖設(shè)匯計(jì)人防審滲查消防狡審查年度福計(jì)劃出讓通補(bǔ)充市政語配套人防方示案建設(shè)至方案園林方自案施工圖周審查灰線鋒放線孝測(cè)量繳納相攀關(guān)費(fèi)用工程實(shí)腦施灰線規(guī)決劃驗(yàn)線前期物坡業(yè)公司乳招標(biāo)備順案銷售人送員銷售版機(jī)構(gòu)備統(tǒng)案銀行傲投資滋資金寺證明項(xiàng)目腹手冊(cè)慣信息奔填報(bào)騰備案地價(jià)鏈款繳奧清核啞實(shí)函樓房預(yù)蒙售正負(fù)零匠測(cè)量備參案空氣檢萄測(cè)各階段畝檢查驗(yàn)鴉收各階段凱進(jìn)度填短報(bào)工程膝竣工四方益驗(yàn)收水質(zhì)檢憐測(cè)市政接容用環(huán)保起驗(yàn)收?qǐng)@林業(yè)驗(yàn)收配套移夫交項(xiàng)目贈(zèng)地名澆核準(zhǔn)房地碑產(chǎn)項(xiàng)扇目開羞發(fā)運(yùn)蓬營流證程——商業(yè)地坐產(chǎn)價(jià)值繳鏈客戶關(guān)鍵能力政府裹關(guān)系投資并婚購運(yùn)營總祥包商選抓擇合同混管理業(yè)態(tài)理撥解客戶研因究產(chǎn)品膠創(chuàng)新產(chǎn)品/技術(shù)究標(biāo)注竊化主要措施產(chǎn)品默實(shí)現(xiàn)湯過程項(xiàng)目策劃建筑弄設(shè)計(jì)采購兄管理工程碌管理產(chǎn)品嚼研發(fā)/策劃項(xiàng)目整售租賃管栗理品牌服務(wù)資產(chǎn)醬組合座管理持續(xù)跟我蹤業(yè)態(tài)碧發(fā)展，域加強(qiáng)客班戶需求厘理解，悔研究成默熟可復(fù)輛制產(chǎn)品孕及標(biāo)準(zhǔn)建立拿拋地標(biāo)準(zhǔn)建立成舟熟產(chǎn)品摔建筑標(biāo)靈準(zhǔn)指引蔥、部品晶部件庫構(gòu)，集中閃采購建立批成本掀控制紙標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)令重點(diǎn)抄城市茄政府己關(guān)系睛維護(hù)投資勺并購溉信息見獲取邁、交貿(mào)易結(jié)掘構(gòu)設(shè)恭計(jì)，居注重浴并購?qiáng)屎笳Ш腺Y產(chǎn)組掏合動(dòng)態(tài)濫調(diào)整租金上管理建立細(xì)結(jié)分業(yè)態(tài)饅區(qū)域市宗場(chǎng)持續(xù)故跟蹤研乘究能力樹立公怎司商業(yè)裂地產(chǎn)品少牌不斷檢慰討資產(chǎn)珠經(jīng)營質(zhì)漿量、績(jī)導(dǎo)效變化權(quán)，優(yōu)化蜓資產(chǎn)池外部運(yùn)仆營總包趙機(jī)構(gòu)的吵聯(lián)盟合徑作加強(qiáng)租烈約管理基本業(yè)物業(yè)助管理廚服務(wù)有償報(bào)增值蘿服務(wù)加強(qiáng)如樓宇要保安飄、保攜潔管弦理加強(qiáng)歇設(shè)施舒設(shè)備丘維護(hù)錘保養(yǎng)提供適有償?shù)股虅?wù)妥服務(wù)殃及其嗽他增衰值服裕務(wù)投資散并購?fù)恋孬@辨取—商業(yè)唇地產(chǎn)稈價(jià)值蟲鏈—房地退產(chǎn)項(xiàng)評(píng)目開亮發(fā)運(yùn)艙營流伸程——上下游籃合作資翅源房地朱產(chǎn)行汗業(yè)價(jià)問值鏈麗劃分泳為三叢個(gè)階圾段：灑上游粉價(jià)值帝鏈包援括金侵融、曬土地躁等稀列缺資停源，墊公司蝕內(nèi)部昂價(jià)值碧鏈即幸產(chǎn)品車生產(chǎn)榮銷售稱過程曾，下弦游產(chǎn)迎業(yè)鏈馬指產(chǎn)發(fā)品交移付后旬的服得務(wù)和涼增值脖過程篇。房地產(chǎn)捏項(xiàng)目開倆發(fā)運(yùn)營納流程——融資渠拘道房地產(chǎn)融資渠道內(nèi)部手段外部手段之股權(quán)融資外部手段之債權(quán)融資房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展4房地系產(chǎn)企綠業(yè)項(xiàng)倚目拓繳展——主要方歡式一是跟通過攔土地索公開置市場(chǎng)果獲取務(wù)土地威。即通過騙招標(biāo)、似拍賣和塊掛牌的戰(zhàn)形式出籌讓土地災(zāi)使用權(quán)底。通過饒應(yīng)標(biāo)獲泳取土地崗開發(fā)權(quán)冬是目前己房地產(chǎn)華企業(yè)采命用最多喬的拓展梯模式。優(yōu)點(diǎn)夜是市猾場(chǎng)化召程度汽較高莊，操穿作透灰明，肥手續(xù)固簡(jiǎn)單冬，運(yùn)嗓作效牽率較久高；同缺點(diǎn)喘是由壓于信好息公誤開，遲競(jìng)爭(zhēng)敗程度抵較為斤激烈勁，土吼地獲浩取成襲本將群隨之霜上漲取。二是通架過一二步級(jí)開發(fā)稠聯(lián)動(dòng)獲譯取土地船。由于土積地市場(chǎng)累發(fā)展不腰均衡，新各城市匹在土地繞開發(fā)政哥策方面統(tǒng)掌握的冰尺度存壩在一定井的差異倡。一些永城市允晝?cè)S房地室產(chǎn)開發(fā)厚企業(yè)參青與土地豈開發(fā)工啄作，這撞為該企項(xiàng)業(yè)繼續(xù)故進(jìn)行二搜級(jí)開發(fā)非提供了凝先天的枝條件，碼在項(xiàng)目牲信息、鵲門檻條口件設(shè)立攤、二級(jí)柏開發(fā)準(zhǔn)紙備方面或都較其鄉(xiāng)豐他公司賀存在優(yōu)棗勢(shì)。這拋種模式役是房地興產(chǎn)企業(yè)名較為關(guān)膚注的拓債展模式拾。優(yōu)點(diǎn)慮是先免知先偽覺，薄項(xiàng)目專獲取咽的概疤率大日大提遣高，甜還可避適當(dāng)未控制寧土地監(jiān)獲取豬成本秩，但戚是該愛模式某開發(fā)姨周期沃較長(zhǎng)看，土洞地開弊發(fā)投次入較算大，瞇且土撥地開婆發(fā)的個(gè)利潤上率偏莊低，寸且存面在勞濫動(dòng)成賊果被械競(jìng)爭(zhēng)縣對(duì)手睜搶走府的風(fēng)邁險(xiǎn)。三是塊通過德企業(yè)午并購組、項(xiàng)毅目收訂購或殘合作百開發(fā)共增加治土地狐儲(chǔ)備剝。實(shí)力雄塞厚的房頸地產(chǎn)公研司通過捆企業(yè)并愧購、項(xiàng)乒目收購侵等方式搬獲取項(xiàng)敏目的開背發(fā)權(quán)，朱還可以騰通過對(duì)榴外股權(quán)對(duì)投資或帥合作開群發(fā)等方捆式增加擴(kuò)土地儲(chǔ)筒備。這票種模式皆成為最研近幾年符較為常得見的項(xiàng)踐目拓展駐方式之騙一。優(yōu)點(diǎn)是摧項(xiàng)目獲街取的確奔定性較且強(qiáng)，但往需要對(duì)普合作方逝進(jìn)行詳測(cè)細(xì)的盡丑職調(diào)查塞，以便礦制定可鄉(xiāng)豐執(zhí)行的蜻合作方孝案。房地暗產(chǎn)企蕩業(yè)項(xiàng)謀目拓幸展——模式選算擇項(xiàng)目役拓展慮地域嫌模式經(jīng)濟(jì)圈爸模式：身珠三角背、長(zhǎng)三著角、環(huán)生渤海經(jīng)替濟(jì)圈。根房地產(chǎn)匯開發(fā)企惕業(yè)“第一即集團(tuán)樹軍”基本歷都把隨這三塘大區(qū)辨域作逢為項(xiàng)拋目拓去展的知重點(diǎn)振。城市昏模式老：根策據(jù)城蹲市規(guī)獻(xiàn)模和旨經(jīng)濟(jì)桂總量膀，把虜城市添劃分姥為一杜線城斥市、夜二線竿城市儲(chǔ)、三朗線城攏市、盡四線饒城市超等。經(jīng)濟(jì)斯圈和悔城市撞二者池結(jié)合咬模式劉：既槽看重跳經(jīng)濟(jì)炒圈，洲又不擠拘泥暮于經(jīng)類濟(jì)圈纖。如截萬科堡，在威明確銷以三獨(dú)個(gè)經(jīng)裙?jié)ε茷橹貜堻c(diǎn)的五同時(shí)銅，中器西部泳的城掘市如賀成都立、重通慶、翠武漢雞等地臉也是覆發(fā)展霞的重犁點(diǎn)。一個(gè)房恭地產(chǎn)企錯(cuò)業(yè)制定幼何種拓懇展模式擊，是由院企業(yè)戰(zhàn)憲略、企廳業(yè)資源臘、商業(yè)麗模式?jīng)Q挨定的。膛每一個(gè)紫房地產(chǎn)株企業(yè)都父可根據(jù)渾競(jìng)爭(zhēng)環(huán)暴境和競(jìng)現(xiàn)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)印制定有啦自身特故點(diǎn)的拓辭展策略極。房地虎產(chǎn)企拉業(yè)項(xiàng)鑄目拓餡展——政府右土地雁出讓澇流程儲(chǔ)備普中心迎將成縣交資夏料轉(zhuǎn)堂利用屬中心利用中隙心辦理挪出讓手捆續(xù)轉(zhuǎn)利用物處會(huì)簽局領(lǐng)插導(dǎo)審遠(yuǎn)批簽署出暑讓合同繳納地痛價(jià)款和頁稅費(fèi)一個(gè)成啦交確認(rèn)輪書或一辛個(gè)中標(biāo)盈通知書凈只能簽檔署一份肺出讓合炕同，不起得分割遷出讓；出讓要繡按通知賞書的要郊求時(shí)間節(jié)完成，獻(xiàn)因開發(fā)由商故意京拖延將播視同放晶棄，保儉證金全謊部沒有基；先按規(guī)個(gè)劃條件臭中的指昂標(biāo)及規(guī)冰模簽署佩，待方佛案明確腫后簽署把補(bǔ)充協(xié)斥議，做贈(zèng)相應(yīng)變媽更；房地產(chǎn)掃企業(yè)項(xiàng)選目拓展——房企駕參加愧招拍渠掛流歡程國土局聲掛牌公承告繳交恩保證持金參畫加競(jìng)客買掛牌競(jìng)地價(jià)簽訂成綢交確認(rèn)邁書簽署撲土地烤出讓襯合同繳納地層價(jià)款和屯稅費(fèi)辦理土育地使用伐權(quán)證，豎開發(fā)未成必交退搭還保晚證金國土貧局掛盞牌公藏告一閣般為20佛-3渣0天；競(jìng)買董保證諷金一嗎般為阻掛牌盜底價(jià)苗的10-真20%；成踐交后嶼一般捧可轉(zhuǎn)淹為地浮價(jià)款膚；參加掛階牌的主銹體超過2家，一堂般將轉(zhuǎn)室成拍賣激；拍賣魯如競(jìng)買賺者不足3人，一羅般需轉(zhuǎn)沸為掛牌動(dòng)；招標(biāo)苦需要爹經(jīng)歷電投標(biāo)-開標(biāo)-評(píng)標(biāo)-中標(biāo)通境知的過話程。一丟般情況浙下按如松下標(biāo)準(zhǔn)雄確定中亦標(biāo)方：（1）出價(jià)眉最高者圾；（2）綜貧合評(píng)據(jù)分最撿高者求；（3）最莫先付慨清規(guī)望定的鏈標(biāo)價(jià)循款者飼；（4）實(shí)究際交親付地孔價(jià)款貼最多愁者；成交狐確認(rèn)燙書競(jìng)消買成革交的騙當(dāng)天縫簽訂萬；土雷地出厚讓合轟同一薪般在恥成交折確認(rèn)鉤后的10天內(nèi)簽咽訂；地價(jià)款罪要求一閥年內(nèi)付旬清；房地產(chǎn)晶企業(yè)項(xiàng)牲目拓展——內(nèi)部仿流程最及分妥工房地朵產(chǎn)企草業(yè)項(xiàng)撤目拓慈展——決策遞前提論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服房地產(chǎn)概企業(yè)項(xiàng)兔目拓展——可行性緩研究主巷要內(nèi)容12345不確定敢性分析盈虧迫平衡翠分析水、敏凡感性結(jié)分析拳（成剩本變熱動(dòng)、印售價(jià)輩變動(dòng)尺）、鐵風(fēng)險(xiǎn)拿分析釣（風(fēng)手險(xiǎn)因怪素的蝕識(shí)別永和評(píng)左估、恰風(fēng)險(xiǎn)州防范杜對(duì)策?。┴?cái)務(wù)鉗評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)汽據(jù)與參概數(shù)選取缸、盈利姥能力分裂析、靜感態(tài)獲利拔分析、獄動(dòng)態(tài)獲財(cái)利分析缺、償債僻能力分根析、綜劃合指標(biāo)延表、財(cái)陳務(wù)評(píng)價(jià)活結(jié)論投資估吼算與融峽資方宅案投資估灶算說明陷、分項(xiàng)順成本、嫁總成本浸、單位塞成本、眼銷售收肥入、稅夕務(wù)分析沉、資金魯預(yù)測(cè)、?，F(xiàn)金流伙量表、弟自有資在金；融槐資主體劃、資金毅來源、想融資方寫案分析厚、投資害使用計(jì)坑劃、借證款償還舊計(jì)劃開發(fā)方聚案地塊特筑性與、膀規(guī)劃設(shè)虧計(jì)分析迫、產(chǎn)品炕設(shè)計(jì)建位議、項(xiàng)屢目實(shí)施籃進(jìn)度、林營銷方罷案、機(jī)渣構(gòu)設(shè)置乞、合作勿方式及液條件市場(chǎng)研病究宏觀環(huán)驅(qū)境、行壓業(yè)發(fā)展根、區(qū)域欠市場(chǎng)、裹板塊市某場(chǎng)、擬瞇定位方夢(mèng)案綜合評(píng)杰價(jià)社會(huì)晴評(píng)價(jià)識(shí)（定考性）濁、環(huán)奔境評(píng)趨價(jià)（膜影響肥及對(duì)萄策）鬼、公頭司資飽源匹局配分絨析6房地產(chǎn)扔企業(yè)項(xiàng)糞目拓展——房地產(chǎn)臟開發(fā)成枕本分類1、地好價(jià)2、前灶期工禁程費(fèi)3、建安嚴(yán)工程費(fèi)4、基驅(qū)礎(chǔ)設(shè)秀施建良設(shè)費(fèi)5、公即共配烈套費(fèi)6、開發(fā)股間接費(fèi)7、借太款費(fèi)找用8、營災(zāi)銷費(fèi)補(bǔ)用9、管理京費(fèi)用10、稅費(fèi)產(chǎn)品成蠻本經(jīng)營狹稅費(fèi)開發(fā)總籃