房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）同濟(jì)大學(xué)

施建剛教授/博士生導(dǎo)師/博士房屋土地資源信息研究中心主任建設(shè)管理與房地產(chǎn)系副主任

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場個別問題探討四、房地產(chǎn)市場營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評估新方法拓展一、對房地產(chǎn)市場相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。“administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程?！?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性

生地勞動產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多三余的三話Ho三us三e（Ho三us三in三g）（三房）Ho三me（家三）Fa三mi三ly（家三庭）開發(fā)三的是三房，三好的三住宅三不僅三僅是三一套三漂亮三的房三子，三而且三應(yīng)該三提供三和引三導(dǎo)一三種新三的生三活方三式。2、住三宅建三設(shè)工三程實(shí)三施與三規(guī)劃三管理三關(guān)系三圖住宅三建設(shè)三工程三實(shí)施三過程城市三建設(shè)三管理三過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開三發(fā)程三序（1）決三策（2）前三期a、美國三熊貓三（中三國）三公司三策劃三經(jīng)過三、單三獨(dú)設(shè)三計(jì)與三整體三設(shè)計(jì)b、出讓三土地三及實(shí)三例c、審圖三公司（3）施三工（三建設(shè)三施工三）抓好三：三三控（三進(jìn)度三、質(zhì)三量、三成本三控制三）二三管三（合三同、三信息三管理三）一協(xié)三調(diào)（三組織三協(xié)調(diào)三）（4）竣三工驗(yàn)三收與三交付三使用[驗(yàn)收三、物三業(yè)管三理（三誰開三發(fā)誰三管理三）]《新建三住宅三交付三使用三許可三證》-三--三--三-驗(yàn)收三合格三可使三用。物業(yè)三管理三早期三介入三前期三物業(yè)三管理三物業(yè)三管理項(xiàng)目三設(shè)計(jì)三啟動三項(xiàng)目三竣工三驗(yàn)收三出售三業(yè)主三委員三會成三立（三三）房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三可行三性研三究1、項(xiàng)三目背三景與三概況2、基三本數(shù)三據(jù)3、成三本估三算（三華聯(lián)三房產(chǎn)三公司——打樁三、陽三光廳三、東三方明三珠選三址及三玻璃三等）4、進(jìn)三度安三排5、資三源供三給6、市三場分三析7、財(cái)三務(wù)評三價(jià)8、風(fēng)三險(xiǎn)分三析（三西寶三興路三）9、國三民經(jīng)三濟(jì)評三價(jià)10、結(jié)三論（三唯一）（四三）房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三評估三管理1、市三場研三究（三基本三面）A、一三般因三素分三析（三宏觀三）B、相三關(guān)因三素分三析（三微觀三）2、財(cái)三務(wù)評三價(jià)（三技術(shù)三面）a、傳三統(tǒng)評三估技三術(shù)b、現(xiàn)三金流三評估三（價(jià)三與時三間不三成比三例）c、財(cái)三務(wù)內(nèi)三部收三益率三評估三（重三點(diǎn)）①財(cái)三務(wù)內(nèi)三部收三益率②投三資回三收期③衡三量項(xiàng)三目盈三虧的三主要三指標(biāo)三、三房地三產(chǎn)（三管理三）個三別問三題探三討（一三）居三住房三地產(chǎn)三投資三價(jià)值三的疑三惑（二三）關(guān)三于居三住小三區(qū)環(huán)三境的三思索1、空三間環(huán)三境——硬件2、生三態(tài)環(huán)三境（IS三O1三40三00）生態(tài)三環(huán)境三是生三物群三落與三其環(huán)三境之三間在三能量三流動三和物三質(zhì)循三環(huán)過三程中三形成三的一三個統(tǒng)三一的三有機(jī)三整體三。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動物）智能三住宅三小區(qū)三智能三化內(nèi)三容：三信息三通信三系統(tǒng)三、安三全防三范系三統(tǒng)、三建筑三設(shè)備三監(jiān)控三系統(tǒng)三、物三業(yè)管三理系三統(tǒng)四三大部三分。三有基三本配三置和三可選三配置三。3、視三覺環(huán)三境4、人三文環(huán)三境5、交三通環(huán)三境（三三）房三型與三價(jià)格三的誤三區(qū)1、房三型（1）是三板式三還是三點(diǎn)式（2）戶三室（三比）（3）建三筑面三積（4）車三庫2、價(jià)三格（四三）經(jīng)三營12三3四、三房地三產(chǎn)市三場營三銷管三理（一三）房三地產(chǎn)三市場三營銷三分析三個三階段三：宣傳三、溝三通階三段；談判三階段三；簽約三階段三。（三大定三、小三訂）（二三）房三地產(chǎn)三市場三宣傳三的主三要手三段（三三）房三地產(chǎn)三定價(jià)三方法三與策三略1、方三法2、策三略（三技巧三）五、三房地三產(chǎn)交三易與三權(quán)屬三登記三管理房地三產(chǎn)價(jià)三格申三報(bào)制三度、三房地三產(chǎn)價(jià)三格評三估制三度、三房地三產(chǎn)價(jià)三格評三估人三員資三格認(rèn)三證制三度和三房地三產(chǎn)權(quán)三屬登三記發(fā)三證制三度（三另一三項(xiàng)是三土地三使用三權(quán)出三讓制三度）三。六、三租售三比的三實(shí)質(zhì)三與管三理（一三）租三售并三存合理三租售三比價(jià)三的原三則：三在住三房有三效使三用年三限內(nèi)三的租三金總?cè)С鋈笥谌虻热谕谑廴齼r(jià)的三總支三出，三這樣三買房三才比三租房三合算三。（二三）三租售三比價(jià)三推算七、三上海三住宅三建設(shè)“十五”計(jì)劃三的主三要內(nèi)三容（一三）指三導(dǎo)思三想（二三）總?cè)w思三路“一個三出發(fā)三點(diǎn)”“兩個三目標(biāo)”“三個三面向”“四個三必須”（三三）發(fā)三展目三標(biāo)（四三）發(fā)三展布三局（1）依三托交三通干三道進(jìn)三行住三宅開三發(fā)；（2）借三助經(jīng)三濟(jì)商三業(yè)圈三進(jìn)行三住宅