房地產(chǎn)項目開發(fā)的設計全過程

項目開發(fā)的設計全過程管理設計管理部

設計管理

是房地產(chǎn)開發(fā)中主要的業(yè)務環(huán)節(jié)之一，貫穿房地產(chǎn)業(yè)務的全過程，是地產(chǎn)公司產(chǎn)品戰(zhàn)略的重要保障?，F(xiàn)在結合工作實際，將設計管理中重要環(huán)節(jié)簡述如下：

一、全過程管理

就公司現(xiàn)階段設計管理而言，初步設計以前、施工圖及工程實施階段設計主導有一個從設計管理部到子公司工程部的變更，這就要求設計部、子公司工程部通過交流、設計評審、現(xiàn)場巡查等，加強前后兩端設計主控方對設計全過程工作的參與和理解，增強工作的協(xié)同性。

一、全過程管理

規(guī)劃階段：

子公司：在規(guī)劃工作開始前應制定項目設計統(tǒng)籌計劃，并完成設計條件的搜集整理，并由營銷部牽頭編制項目產(chǎn)品建議書（包括項目概況、優(yōu)劣分析、產(chǎn)品初步設計方向、風格、定位、會所及相關配套的初步定位、商鋪分布及面積建議、人車口部的設置建議等），建議書建議經(jīng)總裁室審批，在規(guī)劃過程中加強與設計部、設計院的互動，對設計成果進行評審。

集團設計管理部：根據(jù)上述輸入條件，編制《項目規(guī)劃設計任務書》，在規(guī)劃設計開始前提交設計單位；負責監(jiān)控設計的過程和進度，及時與設計單位溝通、組織設計評審、提報會，完成規(guī)劃文件終稿的編制。

一、全過程管理

方案階段：

子公司：對市場和客戶展開調(diào)研，形成《項目產(chǎn)品定位及配比建議書》（包括項目定位、產(chǎn)品面積、戶型、景觀、品部、立面、配套、標桿樓盤、競品樓盤資料等）、項目樣板區(qū)、售展中心的策劃建議書（包括布局、面積、景觀、品部、立面、配套等），經(jīng)審批確定后，在方案設計開始前提交集團設計管理部；負責結合當?shù)厥袌稣吒鶕?jù)項目定位制定物業(yè)管理和社區(qū)配套的規(guī)劃方案（包括物業(yè)管控模式、各類物業(yè)及配套用房的分布、實施安排和成本控制）；根據(jù)規(guī)劃設計及項目定位，負責編制《成本測算》（包括項目產(chǎn)品的總體成本控制及主要品部的大致檔次）

集團設計管理部：根據(jù)上述輸入條件，編制《方案設計任務書》，在規(guī)劃設計開始前提交設計單位；集團設計管理部負責監(jiān)控設計的過程和進度，及時與設計單位溝通、組織方案設計評審、提報會、開展住宅項目戶型專題研討會及住宅新科技研討會、、開展外立面專題研討會，完成文件終稿的編制。

一、全過程管理

初步設計階段：

子公司：在初步設計開始前負責完成項目市政配套規(guī)劃方案、地質(zhì)初勘及結構選型比選方案的制定；完成《目標成本》（包括項目建筑品部清單及成本明細等）的編制，經(jīng)審批確定；住宅項目在初步設計終稿前完成日照分析報告、環(huán)評報告、交通評價報告等。

集團精裝事業(yè)部：負責完成精裝戶型梳理，經(jīng)審批確定后，在擴初設計開始前提交集團設計管理部；負責完成公建、公共部位的裝修平面梳理，在初步設計內(nèi)審完成前經(jīng)審批確定。

集團設計管理部：編制《項目初步設計任務書》，在初步設計開始前提交設計單位；集團設計管理部負責監(jiān)控設計的過程和進度，及時與設計單位溝通、組織方案設計評審、提報會，完成文件終稿的編制。

一、全過程管理

施工圖設計階段：

子公司：編制《項目施工圖設計任務書》，完成項目市政配套初步設計、地質(zhì)詳勘制定，市政配套初步設計、地質(zhì)詳勘，在施工圖設計開始前提交設計單位；負責監(jiān)控設計的過程和進度，及時與設計單位溝通、組織方案設計評審、提報會，完成文件終稿的編制。

集團設計管理部：負責完成項目景觀總圖標高方案設計，經(jīng)審批確定后，在施工圖設計開始前提供給子公司工程部。

一、全過程管理

項目實施階段：

子公司：綜合各個專業(yè)圖紙，在圖紙階段完成各個交界面的收頭、收邊的問題；按設計統(tǒng)籌計劃完成各個專項、二次設計，完成材料樣品的現(xiàn)場打樣，確定相關材料的工藝、工法。做到樣板現(xiàn)行，對架空層、入戶大堂、標準層、景觀樣板等大批量實施前應有樣板經(jīng)過集團、子公司相關部門評審。結合室內(nèi)裝修點位圖完成戶內(nèi)水電暖安裝系統(tǒng)圖，結合景觀圖紙完成室外綜合管線及道排設計，綜合地下室水電暖設計完成地下室管線吊頂綜合圖。集團設計管理部：明確每個項目的責任加強對進行工地現(xiàn)場檢查，比對項目實施與圖紙的符合情況，側重于：局部空間現(xiàn)場尺度關系，設備、管線等與立面的關系，結構、門窗與地坪、陽臺等標高關系，立面幕墻、窗檔分割，面層裝飾與細節(jié)、雨棚、圍墻與景觀的關系等，在現(xiàn)場打樣基礎上完成相關面層材料封樣工作，并協(xié)助子公司完成項目實施階段與設計相關的工作。

二、設計條件設計條件大致可分為以下5類：1、自然條件：項目位置項目在整個城市中的地理位置，在所屬行政區(qū)域、非行政區(qū)域（如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）和房產(chǎn)開發(fā)板塊中的地理位置。

項目現(xiàn)狀1）項目四至范圍

2）氣候氣象氣溫、主導風向、空氣質(zhì)量狀況、噪音、水質(zhì)狀況等指標二、設計條件

3）項目現(xiàn)狀地形地貌a、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；b、地面現(xiàn)狀，宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘等對開發(fā)有較大影響的因素。c、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，d、地上、地下受保護的歷史文物古跡，古樹，可利用的構建等；e、條件許可需收集水文地質(zhì)情況，包括地表水和地下水位現(xiàn)狀、土地結構、承載力、及周圍建筑基礎處理情況。4）綠化植被與水面項目地塊內(nèi)綠化植被與水面狀況。擬考慮保留的植物與水面和擬保留的范圍，擬考慮保留水面的改造初步設想。二、設計條件2、社會條件：區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃

用地所處區(qū)域道路周圍建筑物等的現(xiàn)狀特征；當?shù)卣畬椖克巺^(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃交通狀況項目周邊主要交通干道及直接連接項目地塊市政道路，該區(qū)域近期交通規(guī)劃狀況；地周邊公共交通系統(tǒng)、地鐵、輕軌、公交流線情況項目地塊附近站點包括主要線路、行車區(qū)間等。

二、設計條件公共設施1)公共建筑描述項目周邊對項目設計有影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間2)對設計存在影響的設施與標志物項目周邊有利因素如廣場、公園、城市雕塑等；不利因素如高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音與污染的建筑物、構筑物與設施。市政管線給水、雨水、污水、弱電、燃氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等現(xiàn)有或規(guī)劃管線、管徑，距宗地距離、接入的可能性及成本；

二、設計條件3、規(guī)劃條件：

規(guī)劃條件為項目的用地范圍、建筑紅線、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高等其他規(guī)劃限定條件。4、規(guī)范、標準：規(guī)范分為全國性通用規(guī)范及項目屬地的規(guī)程、標準。5、批復文件：各階段批復文件是下一階段的設計條件，也是各類驗收的依據(jù)。

二、設計條件

設計條件對于設計管理的全過程而言是起點，更是基礎，對設計管理參與者而言對設計條件的搜集、消化和吸收是基本功，基本功扎實了工作展開才能一順百順，否則則可能要付出人力、時間、資金上代價來彌補。

二、設計條件

設計條件的搜集整理應成為子公司、設計部的一個有專人負責的系統(tǒng)性的常態(tài)工作，特別是一些地方規(guī)定的發(fā)布、變更應該在第一時間整理、發(fā)布，必要時做好宣導工作，并在工作中逐漸形成對地方規(guī)定引用的嚴密性。在陽光國際鋁合金窗型圖設計過程中曾在一套房子里出現(xiàn)了推拉、上懸、內(nèi)開等多種形式，但客戶比較接受的外開窗卻沒有出現(xiàn)，當時的解釋是規(guī)范不允許，具體什么規(guī)范，規(guī)定不允許使用的前提條件是什么都不清楚，后來通過與多家門窗廠家討教，得到的結果是國家沒有明文規(guī)定不能使用外開窗，在使用安全玻璃，五金不使用合頁等前提下是可以外開的。

二、設計條件

一般而言，有些設計條件相對比較剛性，在設計管理過程中要嚴格執(zhí)行，但有時候因為客觀條件發(fā)生了變更，規(guī)劃條件有時候也會有變更的余地。比如在陽光國際三期的方案調(diào)整過程中，我們發(fā)現(xiàn)有三個航空限高：沿江75m，東側用地邊界30m以內(nèi)55m，其他72m，而東側地塊規(guī)劃方案經(jīng)過努力最低航空限高已經(jīng)做到了72m，經(jīng)過前期的工作，最終我們的最低航空限高也做到了72m，很好地改變了天際線并在在滿足容積率的前提下把層高由2.8m提高到3m、3.15m、3.3m，為陽光三期打造江景豪宅打下了很好的基礎。三、指標設計設計管理的任務不是要產(chǎn)生多少創(chuàng)意，而是通過設計管理使項目的價值得以實現(xiàn)并盡可能最大化。而價值的實現(xiàn)固然靠優(yōu)美的建筑造型、人性化的戶型、動人的景觀等產(chǎn)品品質(zhì)，在一定角度看來更是靠一系列的指標。指標設計首先就是通過設計條件分析、管理層決策等明晰設計的各類指標，并在設計管理過程中逐步實現(xiàn)的過程。三、指標設計在設計管理中有各類名目繁多的指標，從運營的角度而言，最重要的就是面積指標，現(xiàn)在僅就面積指標設計進行展開，面積指標從運營角度而言可分為四類：1、可銷售面積：

含住宅、辦公、商業(yè)、儲藏室、機動車位等分類指標。

2、可租賃面積：含辦公、商業(yè)、儲藏室、機動車位等分類指標。

3、配套移交：

含回遷用房、物業(yè)經(jīng)營用房、物業(yè)管理用房、社區(qū)配套用房、路面車位、設備用房（少數(shù)已公攤計入銷售面積）、公廁用房、自行車庫等分類指標。

4、其他：

含贈予、休閑空間及無法利用類等分類指標。三、三指標三設計面積三指標三設計三的幾三個原三則：1、面三積總三量最三大化三原則三：對于三房地三產(chǎn)項三目而三言，三政府三出讓三土地三時均三有容三積率三等開三發(fā)強三度限三制，三在一三般情三況下三開放三商都三要想三辦法三使面三積總三量最三大化三?？側孔钊蠡c開三發(fā)強三度的三矛盾三就要三通過三對指三標的三精確三控制三來實三現(xiàn)。三一般三而言三，對三指標三的設三計與三控制三可分三為三三個階三段，三建筑三初步三設計三以前三階段三的面三積估三測、三建筑三條件三圖階三段的三面積三預測三及竣三工驗三收階三段的三面積三實測三。面積三估測三階段三主要三是在三設計三管理三部門三的主三導下三由建三筑設三計協(xié)三作單三位來三完成三；面三積預三測是三由前三期部三門非三正式三的推三托面三積實三測公三司來三完成三，在三施工三圖報三批以三前對三建筑三設計三協(xié)作三單位三提供三的指三標做三復核三工作三，保三證各三類面三積指三標不三出現(xiàn)三大的三偏差三；面三積實三測是三竣工三驗收三中眾三多驗三收環(huán)三節(jié)之三一。三通過三這三三個階三段的三設計三管理三及與三測繪三部門三的溝三通，三在一三定程三度上三能使三測繪三結果三向我三們希三望的三方向三發(fā)展三。三、三指標三設計2、銷三售面三積與三租賃三面積三最大三化原三則：對于三房地三產(chǎn)項三目而三言，三項目三價值三體現(xiàn)三是統(tǒng)三過對三銷售三面積三的銷三售、三租賃三面積三的租三賃來三實現(xiàn)三的，三銷售三和租三賃面三積的三最大三化是三提高三利潤三的最三直接三方式三。與三面積三總量三最大三化一三樣對三銷售三與租三賃指三標的三設計三與控三制也三分為三三個三階段三，建三筑初三步設三計以三前階三段的三面積三估測三、建三筑條三件圖三階段三的面三積預三測及三竣工三驗收三階段三的面三積實三測。在有三的房三產(chǎn)公三司中三，各三類業(yè)三態(tài)的三項目三有一三個對三指標三的評三定系三統(tǒng)，三其中三一個三核心三指標三叫出三房率三，就三是能三夠產(chǎn)三生效三益的三銷售三和租三賃面三積與三總建三筑面三積之三比，三出房三率越三高指三標設三計越三優(yōu)秀三。對三于公三寓而三言，三一般三出房三率應三在75三%左右三，對三于有三大面三積地三下室三贈送三的排三屋而三言，三一般三出房三率應三在保三證在60三%以上三。三、三指標三設計3、配三套移三交面三積精三準化三原則三：對于三房地三產(chǎn)項三目而三言，三除了三銷售三和租三賃面三積，三政府三還要三求一三定的三配套三設施三，對三于配三套設三施一三般都三有明三確的三指標三或配三比，三在設三計管三理中三只要三滿足三即可三，不三能少三也不三能多三，少三了報三批過三不了三，大三了侵三占銷三售和三租賃三面積三。所三以要三精細三化控三制。除了三面積三要精三細化三控制三，配三套移三交面三積的三地段三的優(yōu)三先性三也要三在銷三售和三租賃三面積三之后三。而三配套三移交三面積三而言三，其三地段三的優(yōu)三先性三按以三下順三序排三列：三物業(yè)三經(jīng)營三用房三→物三業(yè)管三理用三房、三社區(qū)三配套三用房三→公三廁用三房→三設備三用房三。三、三指標三設計4、地三下空三間面三積最三小化三原則三：對于三房地三產(chǎn)項三目而三言，三要實三現(xiàn)規(guī)三劃的三停車三、設三備運三行功三能，三就要三向地三下要三空間三，但三地下三室造三價高三，一三般情三況下三不能三單獨三做到三收支三平衡三，所三以要三在滿三足規(guī)三劃的三各項三功能三的情三況下三盡可三能減三少地三下室三面積三和層三高。最近三在印三象西三湖公三建區(qū)三設計三中通三過對三各類三設備三用房三、停三車指三標的三梳理三，發(fā)三現(xiàn)機三動車三指標三還有20三0多輛三的富三裕，三就把三兩層三地下三室面三積減三少了80三00多方三，按25三00元/m2的造三價來三計算三，減三少項三目投三資20三00萬元三。四、三整合三設計設計三管理三涉及三到建三筑、三景觀三、裝三修、三配套三及各三類二三次設三計工三作，三設計三接口三繁多三，這三就要三有在三各個三單項三設計三之間三穿針三引線三的協(xié)三調(diào)和三統(tǒng)籌三制度三和意三識，三保證三所有三的魚三都向三高品三質(zhì)的三方向三游動三，加三強各三專業(yè)三之間三的配三合和三協(xié)作三，減三少布三朗運三動所三產(chǎn)生三的內(nèi)三部消三耗。四三、整三合設三計1、各三專業(yè)三各階三段明三確統(tǒng)三籌者三：統(tǒng)籌三者是三設計三管理三展開三的主三線，三在設三計前三期階三段，三設計三管理三部是三設計三的統(tǒng)三籌者三，在三設計三各個三專業(yè)三之間三，建三筑設三計專三業(yè)對三項目三的參三與是三全過三程、三不間三斷的三密切三接觸三，建三筑專三業(yè)作三為各三個單三項設三計之三間穿三針引三線的三協(xié)調(diào)三比較三合適三。在三施工三圖、三二次三設計三階段三由工三程副三總來三做設三計整三合者三比較三合適三。四、三整合三設計2、各三專業(yè)三設計三開展三的時三序安三排：1）建三筑方三案總三圖時三景觀三設計三單位三提前三介入三并根三據(jù)方三案總三圖設三計概三念草三案，三建筑三初步三設計三完成三后景三觀設三計單三位需三提交三方案三設計三并對三建筑三初步三設計三進行三反提三條件三，在三建筑三施工三圖以三前完三成景三觀標三高總三圖的三確定三。2）裝三修設三計單三位在三戶型三設計三時就三要開三始介三入，三并從三室內(nèi)三裝修三角度三對建三筑設三計提三出意三見或三建議三，最三好在三建筑三施工三圖以三前完三成各三種戶三型的三平面三設計三并明三確水三電安三裝布三點設三計；四、三整合三設計3）市三政專三業(yè)管三線標三高、三位置三、檢三修井三位置三及各三種地三面箱三體位三置要三結合三景觀三設計三合理三規(guī)劃三，并三由景三觀專三業(yè)主三導在三景觀三施工三圖完三成后三景觀三施工三招投三標以三前完三成室三外綜三合管三線的三優(yōu)化三整合三；4）有三地下三室的三在工三程實三施到0.三00三0標高三以前三，無三地下三室的三在工三程開三工以三前完三成與三外立三面相三關的三二次三設計三，不三影響三有關三預埋三件的三預埋三；五、36三0o評審對于三房地三產(chǎn)開三發(fā)而三言，三從前三期定三位策三劃到三工程三實施三，設三計圖三紙是三諸多三信息三的載三體，三也是三與公三司內(nèi)三外眾三多部三門溝三通交三流的三通用三語言三，圖三紙的三完善三與否三對開三發(fā)效三率的三提升三，品三質(zhì)戰(zhàn)三略的三實現(xiàn)三至關三重要三。從三這個三角度三而言三，圖三紙理三應引三起公三司上三下全三員的三重點三關注三。五、36三0o評審在現(xiàn)三階段三而言三，設三計協(xié)三作單三位普三遍存三在趕三工現(xiàn)三象，三在設三計階三段對三實施三中有三可能三遇到三的問三題考三慮的三比較三少，三所以三應利三用房三產(chǎn)公三司的三視角三和后三端優(yōu)三勢，三對圖三紙進三行全三方位三的評三審。三但就三公司三現(xiàn)狀三而言三，對三圖紙三的不三熟悉三的情三況還三比較三普遍三，往三往在三工程三實施三的時三候才三發(fā)現(xiàn)三問題三，沒三有提三前發(fā)三現(xiàn)問三題、三解決三問題三的能三力，三現(xiàn)在三公司三制度三規(guī)定三的各三階段三評審三效果三還不三太理三想。五、36三0o評審下一三階段三應明三確公三司各三部門三在各三階段三在評三審中三應關三注的三問題三，分三工合三作，三各司三其職三，對三圖紙三進行36三0o評審三，明三晰各三部門三職責三，使三各部三門關三注的三問題三聚焦三，切三實改三變評三審效三果。三只有三如此三，有三關待三解決三問題三的信三息才三能全三面，三才能三提高三公司三領導三決策三的質(zhì)三量和三效率三。六、供應三商管三理加強三溝通三，明三確接三口：設計三類供三應商三與其三他供三應商三最大三的不三同在三于他三們提三供的三核心三產(chǎn)品三不是三資金三、勞三動力三或者三實體三物品三，而三是他三們的三知識三和經(jīng)三驗，三在設三計管三理中三應有三意識三地加三強與三他們?nèi)臏先ê腿涣魅?，充三分吸三納他三們的三知識三和經(jīng)三驗三，以三期更三好的三服務三于項三目；基于三設計三過程三相對三比較三長，三與營三銷、三工程三、前三期、三設計三等業(yè)三務部三門都三有關三聯(lián)，三從設三計管三理的三經(jīng)驗三而言三，設三計院三對房三地產(chǎn)三企業(yè)三的多三接口三聯(lián)系三感覺三比較三迷茫三，建三議在三設計三管理三中明三確每三個階三段的三雙方三聯(lián)系三人，三明確三