房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理

2014年1月16日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

全過(guò)程管理原理簡(jiǎn)介計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范2目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則

1.目標(biāo)必須是具體的（Specific）；2.目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable）3.目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）；4.目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）；5.目標(biāo)必須具有明確的截止期限（Time-based）；

3計(jì)劃與控制原理一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過(guò)程。街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理PDCA循環(huán)原理6系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)執(zhí)行力原理

----影響項(xiàng)目執(zhí)行的主要因素人員、制度、流程、文化等方面的問(wèn)題都有可能導(dǎo)致缺乏執(zhí)行力的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意識(shí)2.缺乏執(zhí)行型項(xiàng)目文化3.缺乏執(zhí)行能力4.文件自身存在問(wèn)題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過(guò)程問(wèn)題8程序化原理流程的定義：為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過(guò)明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng)。9輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流程”的六個(gè)要素：目標(biāo)、輸入資源、人員（崗位）、活動(dòng)、活動(dòng)間的相互作用（協(xié)作關(guān)系）、輸出結(jié)果。對(duì)內(nèi)：順暢的內(nèi)部管理秩序公平的評(píng)價(jià)體制有效的執(zhí)行準(zhǔn)則清晰的職責(zé)和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)外：高度的顧客滿意高度的顧客信任度和忠誠(chéng)度有責(zé)、有序、有效流程管理帶來(lái)什么？10房地產(chǎn)公司精細(xì)化流程11

80％房地產(chǎn)企業(yè)管理水平?jīng)]有達(dá)到規(guī)范化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)正在致力于從規(guī)范化向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒(méi)有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理主要內(nèi)容一、簡(jiǎn)要流程二、行政審批事項(xiàng)三、市場(chǎng)定位四、設(shè)計(jì)管理五、造價(jià)控制六、進(jìn)度控制七、營(yíng)銷策略八、風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策一、簡(jiǎn)要流程1、開(kāi)發(fā)設(shè)想2、可行性研究3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)5、征地及拆遷安置6、籌措開(kāi)發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工管理9、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃10、物業(yè)管理1、開(kāi)發(fā)設(shè)想（1）關(guān)鍵工作（2）市場(chǎng)走向，變化趨勢(shì)（3）發(fā)展前景（地塊）（4）市場(chǎng)需求2、可行性研究（1）總論：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況（2）需求分析與建設(shè)規(guī)模（3）場(chǎng)址選擇（4）場(chǎng)地周邊道路交通研究（5）方案比選（6）推薦方案（7）節(jié)能設(shè)計(jì)專篇（8）勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防（9）組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置（10）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度（11）投資估算與資金籌措（12）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)分析（13）社會(huì)評(píng)價(jià)（14）研究結(jié)論與建議3、申請(qǐng)項(xiàng)目用地（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)（2）劃撥（3）出讓（4）簽署《土地使用權(quán)合同/協(xié)議》（5）土地備案《土地證》（6）申領(lǐng)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)（1）方案設(shè)計(jì)（2）初步設(shè)計(jì)（3）施工圖設(shè)計(jì)（4）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（5）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證證》5、征三地及三拆遷三安置（1）現(xiàn)三場(chǎng)土三地測(cè)三量劃三界（2）在三劃定三用地三范圍三內(nèi)征三地及三拆遷三安置6、籌三措開(kāi)三發(fā)資三金（1）制三定資三金使三用計(jì)三劃（2）選三擇確三定合三理融三資方三案7、建三設(shè)工三程招三標(biāo)（1）編三制招三標(biāo)計(jì)三劃（2）選三擇招三標(biāo)代三理機(jī)三構(gòu)或三自行三招標(biāo)（3）編三制招三標(biāo)文三件等（4）選三擇項(xiàng)三目承三包商（5）選三擇項(xiàng)三目監(jiān)三理單三位8、施三工管三理（1）規(guī)三劃放三線、三驗(yàn)線（2）《建設(shè)三工程三施工三許可三證》（3）施三工監(jiān)三理（4）開(kāi)三發(fā)商三項(xiàng)目三施工三管理（5）質(zhì)三檢安三監(jiān)監(jiān)三督備三案（6）人三防、三市政三、園三林、三消防三、節(jié)三能等三分項(xiàng)三驗(yàn)收（7）綜三合竣三工驗(yàn)三收9、市三場(chǎng)營(yíng)三銷策三劃（1）取三得《銷售三許可三證》（2）市三場(chǎng)調(diào)三研（3）確三定銷三售目三標(biāo)和三手段（4）確三定銷三售方三式（5）制三定銷三售合三同（6）準(zhǔn)三備銷三售宣三傳資三料（7）培三訓(xùn)銷三售人三員（8）參三加必三要的三房展三會(huì)（9）選三擇廣三告方三式（10）辦三理按三揭貸三款（11）產(chǎn)三權(quán)登三記備三案10、物三業(yè)管三理（1）房三地產(chǎn)三延伸三出的三新行三業(yè)（2）房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三的延三續(xù)與三完善（3）貫三穿房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三全過(guò)三程二、三行政三審批三事項(xiàng)1、選三址定三點(diǎn)2、規(guī)三劃總?cè)龍D審三查3、初三步設(shè)三計(jì)與三施工三圖設(shè)三計(jì)審三查4、規(guī)三劃報(bào)三建圖三審查5、施三工報(bào)三建6、商三品房三預(yù)售三許可7、綜三合驗(yàn)三收備三案8、權(quán)三屬初三始登三記1、選三址定三點(diǎn)（1）發(fā)三改委三審查三可行三性研三究報(bào)三告和三進(jìn)行三項(xiàng)目三立項(xiàng)（2）國(guó)三土局三進(jìn)行三土地三利用三總體三規(guī)劃三審查（3）建三委辦三理開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目建三設(shè)條三件意三見(jiàn)書（4）環(huán)三評(píng)報(bào)三告（5）市三政園三林人三防等三專業(yè)三審查（6）規(guī)三劃局三辦理三項(xiàng)目三選址三意見(jiàn)三書2、規(guī)三劃總?cè)龍D審三查（1）人三防辦三進(jìn)行三人防三工程三建設(shè)三布局三審查（2）國(guó)三土局三土地三預(yù)審（3）公三安消三防、三環(huán)保三局、三園林三局等三專業(yè)三審查（4）規(guī)三劃局三對(duì)規(guī)三劃總?cè)龍D審三查，三核發(fā)《建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》（5）規(guī)三劃局三確定三規(guī)劃三條件3、初三步設(shè)三計(jì)和三施工三圖設(shè)三計(jì)審三查（1）規(guī)三劃局三對(duì)初三步設(shè)三計(jì)規(guī)三劃要三求審三查（2）消三防初三步設(shè)三計(jì)審三查（3）人三防初三步設(shè)三計(jì)審三查（4）土三地局三用地三預(yù)審（5）市三政園三林等三專業(yè)三初步三審查（6）建三委制三發(fā)初三步設(shè)三計(jì)批三復(fù)（7）建三委對(duì)三施工三圖設(shè)三計(jì)文三件政三策性三審查（8）審三圖機(jī)三構(gòu)《施工三圖設(shè)三計(jì)文三件審三查報(bào)三告》4、規(guī)三劃報(bào)三建圖三審查（1）消三防設(shè)三計(jì)審三查（2）人三防設(shè)三計(jì)審三查（3）建三委、三市政三園林三等專三業(yè)設(shè)三計(jì)審三查（4）規(guī)三劃核三準(zhǔn)繳三費(fèi)，三核發(fā)《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》（副三本）5、施三工報(bào)三建（1）施三工報(bào)三建登三記（2）招三標(biāo)備三案確三定施三工隊(duì)三伍和三監(jiān)理三單位（3）核三發(fā)《建筑三工程三施工三許可三證》6、商三品房三預(yù)售三許可預(yù)售三登記三，辦三理《商品三房預(yù)三售許三可證》（1）證三明材三料A、已三交付三土地三出讓三金，三取得《土地三使用三權(quán)證》B、《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》《施工三許可三證》C、預(yù)三售房三屋面三積測(cè)三繪，三明確三施工三進(jìn)度三和竣三工日三期（2）《營(yíng)業(yè)三執(zhí)照》《資質(zhì)三證書》（3）工三程施三工合三同（4）商三品房三預(yù)售三方案7、建三設(shè)工三程竣三工綜三合驗(yàn)三收備三案（1）質(zhì)三監(jiān)站三竣工三驗(yàn)收三備案三審查（2）政三府行三政事三業(yè)性三收費(fèi)三核實(shí)三驗(yàn)收（3）規(guī)三劃、三市政三、園三林、三消防三、節(jié)三能、三人防三等專三業(yè)驗(yàn)三收，三核發(fā)《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》（正三本）（4）建三委綜三合各三部門三驗(yàn)收三，出三具備三案證三明8、房三地產(chǎn)三權(quán)屬三初始三登記（1）房三地局三核準(zhǔn)三新建三房屋三所有三權(quán)初三始登三記（2）開(kāi)三發(fā)商三應(yīng)提三交材三料A、申三請(qǐng)書B(niǎo)、營(yíng)三業(yè)執(zhí)三照C、土三地證D、建三設(shè)用三地規(guī)三劃許三可證E、建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證F、施三工許三可證G、房三屋竣三工驗(yàn)三收資三料H、房三屋測(cè)三繪成三果I、按三規(guī)定三應(yīng)當(dāng)三提交三的其三他文三件三、三市場(chǎng)三定位1、定三位分三析2、具三體策三略3、定三位要三點(diǎn)1、定三位分三析（1）價(jià)三值分三析：第一三、準(zhǔn)三確的三市場(chǎng)三定位三是樓三盤暢三銷的三先決三條件三；第二三、精三準(zhǔn)的三市場(chǎng)三定位三具有三很強(qiáng)三的市三場(chǎng)沖三擊力三。（2）概三念分三析：包括三市場(chǎng)三細(xì)分三（前三提和三基礎(chǔ)三）、三市場(chǎng)三調(diào)研三（核三心）三、品三牌形三象培三育和三買點(diǎn)三打造三（關(guān)三鍵）三。2、具三體策三略一般三包括三企業(yè)三層面三的戰(zhàn)三略定三位，三項(xiàng)目三層面三的產(chǎn)三品定三位和三品牌三定位三。（1）戰(zhàn)三略定三位：站在三企業(yè)三定位三的最三高層三，解三決的三是企三業(yè)“三做什三么”三、“三不做三什么三”、三“怎三么做三”三三個(gè)問(wèn)三題。如地三產(chǎn)大三鱷萬(wàn)三科，三其戰(zhàn)三略定三位遵三循“三先做三減法三在做三加法三”的三思路三，“三三流三的地三塊，三二流三的項(xiàng)三目，三一流三的品三牌，三一流三的企三業(yè)”三。（2三）產(chǎn)三品定三位：三是品三牌定三位和三公司三定位三的物三質(zhì)基三礎(chǔ)。通常三包括三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三定位三、價(jià)三格定三位、三品質(zhì)三定位三。產(chǎn)品三定位三策略三共有三九種三：高三質(zhì)高三價(jià)、三高質(zhì)三中價(jià)三、高三質(zhì)低三價(jià)；三中質(zhì)三高價(jià)三、中三質(zhì)中三價(jià)、三中質(zhì)三低價(jià)三；低三質(zhì)高三價(jià)、三低質(zhì)三中價(jià)三、低三質(zhì)低三價(jià)。在眾三多購(gòu)三買因三素中三，價(jià)三格因三素占30三%，可三見(jiàn)，三價(jià)格三始終三是消三費(fèi)者三最關(guān)三心的三要素三之一三。（3）品三牌定三位：三包括三概念三定位三和形三象定三位。概念三定位三和形三象定三位均三從產(chǎn)三品的三使用三價(jià)值三出發(fā)三，但三又不三局限三于其三使用三價(jià)值三，不三僅僅三停留三在實(shí)三惠、三多功三能、三耐用三上，三更講三究品三味，三要求三產(chǎn)品三既有三實(shí)用三功能三、藝三術(shù)功三能，三又要三有情三感功三能，三從而三給消三費(fèi)者三以美三感和三遐想三。這三就要三求房三地產(chǎn)三企業(yè)三在定三位時(shí)三，要三有新三思想三、新三內(nèi)涵三、新三概念三，賦三予房三子靈三魂。三同時(shí)三，采三用差三異化三的傳三播方三式，三使項(xiàng)三目脫三穎而三出。3、要三點(diǎn)分三析（1）根三據(jù)目三標(biāo)客三戶群三的需三求做三出細(xì)三分（2）言三語(yǔ)精三煉，三切中三要害（3）充三分結(jié)三合項(xiàng)三目情三況并三與其三相吻三合四、三設(shè)計(jì)三管理房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)管三理具三有特三殊性三。在三前期三策劃三和設(shè)三計(jì)過(guò)三程引三入項(xiàng)三目管三理的三概念三，對(duì)三項(xiàng)目三策劃三和設(shè)三計(jì)過(guò)三程中三范圍三的界三定、三時(shí)間三、成三果、三風(fēng)險(xiǎn)三和質(zhì)三量的三管理三，會(huì)三起到三積極三的作三用。兩方三面的三好處三：一三是使三項(xiàng)目三設(shè)計(jì)三的監(jiān)三控過(guò)三程具三體化三、操三作簡(jiǎn)三便、三理性三、有三序；三二是三有助三于決三策的三理性三化和三有助三于對(duì)三設(shè)計(jì)三進(jìn)度三、成三果和三質(zhì)量三的控三制。1、方三案設(shè)三計(jì)；2、施三工圖三設(shè)計(jì)1、項(xiàng)三目方三案設(shè)三計(jì)管三理（1）管三理流三程：三擬定三招標(biāo)三設(shè)計(jì)三任務(wù)三書，三方案三招標(biāo)三，方三案評(píng)三審與三咨詢?nèi)饺付ㄈ?，三出方三案?bào)三建文三本，三方案三報(bào)建三。（2）招三標(biāo)與三定案三：一三般采三用招三投標(biāo)三的方三式，三集眾三家所三長(zhǎng)。三從基三本方三案確三立到三最終三方案三的形三成是三一個(gè)三多輪三次方三案反三復(fù)過(guò)三程。（3）設(shè)三計(jì)溝三通：三內(nèi)部三溝通三、與三設(shè)計(jì)三公司三溝通三、與三政府三部門三溝通三。（4）風(fēng)三險(xiǎn)管三理：三打政三策擦三邊球三，違三規(guī)操三作；三委托三和篩三選設(shè)三計(jì)公三司的三風(fēng)險(xiǎn)三；技三術(shù)的三選用三。（5）進(jìn)三度控三制：三方案三階段三設(shè)計(jì)三周期三過(guò)長(zhǎng)三，留三給施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三的周三期較三短，三因此三，在三項(xiàng)目三設(shè)計(jì)三階段三總體三的時(shí)三間管三理上三，一三定要三嚴(yán)格三控制三關(guān)鍵三點(diǎn)的三時(shí)間三安排三。2、項(xiàng)三目施三工圖三設(shè)計(jì)三管理由于三方案三已經(jīng)三確定三，施三工圖三設(shè)計(jì)三工作三流程三相對(duì)三簡(jiǎn)單三有序三。（1）施三工圖三設(shè)計(jì)三管理三流程三：委三托設(shè)三計(jì)、三擬定三技術(shù)三措施三、中間三過(guò)程三質(zhì)量三與進(jìn)三度控三制、成三果審三查、三成果三報(bào)建三、聯(lián)三合技三術(shù)交三底等三。（2）三三個(gè)關(guān)三鍵環(huán)三節(jié)：三選擇三施工三圖設(shè)三計(jì)負(fù)三責(zé)人三是首三要的三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)三；第三二個(gè)三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)三是中三間過(guò)三程控三制；三第三三個(gè)關(guān)三鍵環(huán)三節(jié)是三成果三審查三。五、三造價(jià)三控制如何三求生三存、三求發(fā)三展是三擺在三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企三業(yè)面三前的三一個(gè)三重要三課題三。如三何降三低工三程成三本，三提高三企業(yè)三工程三投資三收益三，有三效地三控制三工程三造價(jià)三是關(guān)三鍵。下面三從四三個(gè)階三段探三討房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三的造三價(jià)控三制：1、設(shè)三計(jì)階三段2、招三投標(biāo)三階段3、施三工階三段4、竣三工結(jié)三算階三段1、項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段的三造價(jià)三控制影響三項(xiàng)目三投資三最大三的階三段是三設(shè)計(jì)三階段三。在初三步設(shè)三計(jì)階三段，三影響三項(xiàng)目三投資三的可三能性三為75三%~三95三%；在技三術(shù)設(shè)三計(jì)階三段，三影響三項(xiàng)目三投資三的可三能性三為35三%~三75三%；在施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三，影三響項(xiàng)三目投三資的三可能三性為5%三~3三5%。很顯三然，三項(xiàng)目三投資三控制三的關(guān)三鍵在三與施三工前三的投三資決三策和三設(shè)計(jì)三階段三。有資三料分三析，三設(shè)計(jì)三費(fèi)一三般只三相當(dāng)三于建三設(shè)工三程全三壽命三周期三費(fèi)用三的1%以下三，卻三對(duì)工三程造三價(jià)的三影響三度占75三%。對(duì)于三工程三造價(jià)三的控三制要三立足三于實(shí)三現(xiàn)控三制，三即主三動(dòng)控三制。三盡可三能減三少或三避免三目標(biāo)三值與三實(shí)際三值的三偏離三。我們?nèi)脑烊齼r(jià)控三制不三僅要三反映三投資三決策三，反三映設(shè)三計(jì)、三發(fā)包三和施三工，三被動(dòng)三地控三制造三價(jià)，三更要三主動(dòng)三地影三響投三資決三策，三影響三設(shè)計(jì)三、發(fā)三包和三施工三，主三動(dòng)地三控制三工程三造價(jià)三。要有三效地三控制三工程三造價(jià)三，應(yīng)三從組三織、三技術(shù)三、經(jīng)三濟(jì)、三合同三與信三息管三理等三多方三面采三取措三施，三但是三技術(shù)三與經(jīng)三濟(jì)相三結(jié)合三是控三制工三程造三價(jià)最三為有三效的三手段三。設(shè)計(jì)三階段三是投三資控三制的三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)三，設(shè)三計(jì)的三節(jié)約三是最三大的三節(jié)約三，設(shè)三計(jì)確三定了三工程三造價(jià)三，預(yù)三算和三結(jié)算三只能三是計(jì)三量并三不能三改變?nèi)こ倘靸r(jià)三。因此三，工三程造三價(jià)的三控制三要以三設(shè)計(jì)三階段三為重三點(diǎn)。三一份三好的三設(shè)計(jì)三方案三，不三僅要三取得三良好三的社三會(huì)效三益，三還應(yīng)三具有三經(jīng)濟(jì)三的合三理性三。長(zhǎng)期三以來(lái)三我們?nèi)_(kāi)發(fā)三企業(yè)三對(duì)建三設(shè)項(xiàng)三目設(shè)三計(jì)階三段的三經(jīng)濟(jì)三合理三性重三視不三夠，三搞前三期的三只管三催圖三不管三設(shè)計(jì)三方案三需要三花多三少錢三，而三搞預(yù)三算的三只按三設(shè)計(jì)三圖紙三來(lái)算三賬，三不懂三施工三，不三管設(shè)三計(jì)方三案在三經(jīng)濟(jì)三上是三否合三理。開(kāi)發(fā)三商往三往把三控制三工程三造價(jià)三的主三要精三力放三在了三施工三階段三審核三施工三圖預(yù)三算上三，或三在編三制合三理工三程標(biāo)三底和三結(jié)算三工程三價(jià)款三細(xì)賬三上。下面三共同三探討三一下三在設(shè)三計(jì)階三段如三何控三制工三程造三價(jià)，三主要三有五三個(gè)方三面控三制措三施：（1）實(shí)三行設(shè)三計(jì)方三案招三投標(biāo)三制度三。引進(jìn)三競(jìng)爭(zhēng)三機(jī)制三，加三強(qiáng)設(shè)三計(jì)管三理控三制，三選擇三優(yōu)秀三的設(shè)三計(jì)單三位，三來(lái)保三證設(shè)三計(jì)的三先進(jìn)三性、三合理三性、三準(zhǔn)確三性，三避免三因設(shè)三計(jì)質(zhì)三量問(wèn)三題出三現(xiàn)工三程洽三商。（2）實(shí)三行限三額設(shè)三計(jì)。什么三是限三額，三如何三確定三合理三的限三額就三成了三問(wèn)題三的關(guān)三鍵。舉一三個(gè)例三子說(shuō)三明：三清華三大學(xué)三教師三住宅三工程三，總?cè)杀?2三00元/平米三，去三除土三地等三其他三費(fèi)用三，用三于建三安的三費(fèi)用三為12三60元/平米三，這三就是三設(shè)計(jì)三限額三。（3）開(kāi)三展價(jià)三值工三程的三應(yīng)用三。價(jià)值=功能/成本三即三“V=三F/三C”三.“用最三少投三資，三爭(zhēng)取三最大三效益三”的三五種三方法三：A：保三持開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目功三能不三變，三降低三項(xiàng)目三投資三；B：投三資不三變，三提高三項(xiàng)目三功能三；C：投三資雖三有所三增加三，但三功能三提高三幅度三更大三；D：降三低一三些次三要功三能，三使成三本大三幅降三低；E：運(yùn)三用新三科技三、新三技術(shù)三，既三提高三功能三，又三降低三投資三。價(jià)值三工程三的主三要特三點(diǎn)是三：從三使用三者的三功能三需求三為出三發(fā)點(diǎn)三，對(duì)三所研三究的三對(duì)象三進(jìn)行三功能三分析三，使三設(shè)計(jì)三工作三做到三功能三與造三價(jià)統(tǒng)三一，三在滿三足功三能要三求的三前提三下，三降低三成本三。（4）加三強(qiáng)圖三紙會(huì)三審工三作。把工三程變?nèi)娜l(fā)生三盡量三控制三在施三工之三前。三在設(shè)三計(jì)階三段，三克服三設(shè)計(jì)三方案三的不三足或三缺陷三，所三花費(fèi)三的代三價(jià)最三小，三效果三最好三。在三設(shè)計(jì)三出圖三前，三對(duì)圖三紙技三術(shù)上三的合三理性三、施三工上三的可三行性三、工三程造三價(jià)的三最經(jīng)三濟(jì)性三進(jìn)行三審核三，以三求得三提高三設(shè)計(jì)三質(zhì)量三。避三免因三設(shè)計(jì)三考慮三不周三或失三誤給三施工三帶來(lái)三洽商三，造三成經(jīng)三濟(jì)損三失。（5）加三強(qiáng)設(shè)三計(jì)洽三商管三理。杜絕三不合三理的三設(shè)計(jì)三洽商三。減三少由三于設(shè)三計(jì)人三員責(zé)三任心三不強(qiáng)三所發(fā)三生的三洽商三，給三工程三增加三成本三。2、招三投標(biāo)三階段三的造三價(jià)控三制建設(shè)三工程三招投三標(biāo)，三目的三是引三進(jìn)競(jìng)?cè)隣?zhēng)機(jī)三制，三降低三工程三成本三。對(duì)于三總包三單位三和監(jiān)三理單三位的三選擇三，需三要委三托招三標(biāo)代三理機(jī)三構(gòu)完三成備三案。我們?nèi)墓と髦厝c(diǎn)：（1）施三工隊(duì)三伍考三察（三業(yè)績(jī)?nèi)?、資三信、三技術(shù)三裝備三，項(xiàng)三目經(jīng)三理，三負(fù)債三情況三等）三；（2）確三定招三標(biāo)條三件；三（3）評(píng)三標(biāo)定三標(biāo)標(biāo)三準(zhǔn)；（4）編三制工三程標(biāo)三底（三招標(biāo)三控制三價(jià)）（5）編三制標(biāo)三書；（6）確三定合三同條三件與三合理三工期三。3、施三工階三段的三造價(jià)三控制（1）施三工階三段成三本控三制的三關(guān)鍵三（三三個(gè)方三面）三：一是三合理三控制三工程三洽商三，二是三嚴(yán)格三按流三程審三查承三包商三的索三賠要三求，三是三做好三材料三設(shè)備三的加三工訂三貨。（2）由三開(kāi)發(fā)三商引三起的三變更三主要三是：設(shè)計(jì)三變更三、施三工條三件變?nèi)?、三進(jìn)度三計(jì)劃三變更三、工三程項(xiàng)三目變?nèi)热?。?）控三制變?nèi)娜P(guān)鍵三在開(kāi)三發(fā)商三。應(yīng)建三立工三程變?nèi)炄C管三理制三度，三明確三工程三、預(yù)三算等三有關(guān)三部門三、有三關(guān)人三員的三職權(quán)三、分三工，三確保三變更三簽證三的質(zhì)三量，三杜絕三不實(shí)三和虛三假簽三證的三發(fā)生三。為了三確保三工程三變更三和簽三證的三客觀三、準(zhǔn)三確應(yīng)三做到三：（1）強(qiáng)三調(diào)辦三理工三程變?nèi)炄C的三及時(shí)三性。三一般三要求三自變?nèi)炄C發(fā)三生之三日起20天內(nèi)三辦妥三。（2）對(duì)三變更三簽證三的描三述要三求客三觀準(zhǔn)三確。隱蔽三簽證三要以三圖紙三為依三據(jù)，三標(biāo)明三被隱三蔽部三位、三項(xiàng)目三和工三藝、三質(zhì)量三完成三情況三；如三果被三隱蔽三部位三的工三程量三在圖三紙上三不確三定，三還要三標(biāo)明三幾何三尺寸三并附三上簡(jiǎn)三圖。施工三圖以三外的三簽證三，必三須寫三明時(shí)三間、三地點(diǎn)三、事三由、三幾何三尺寸三或原三始數(shù)三據(jù)，三不能三籠統(tǒng)三地簽三注工三程量三和工三程造三價(jià)。簽證三發(fā)生三后應(yīng)三根據(jù)三合同三規(guī)定三及時(shí)三處理三，審三核應(yīng)三嚴(yán)格三執(zhí)行三合同三約定三，經(jīng)三辦人三員不三得隨三意變?nèi)?。三預(yù)算三人員三要廣三泛掌三握人三材機(jī)三市場(chǎng)三行情三。4、竣三工結(jié)三算階三段的三造價(jià)三控制控制三工程三造價(jià)三的最三后一三道關(guān)三是竣三工結(jié)三算。按照三甲乙三雙方三在施三工合三同中三的約三定，三根據(jù)三竣工三圖結(jié)三合隱三蔽簽三證、三現(xiàn)場(chǎng)三簽證三和設(shè)三計(jì)變?nèi)M(jìn)三行審三核計(jì)三算，三審查三是否三按圖三紙及三合同三規(guī)定三全部三完成三工程三項(xiàng)目三，是三否有三丟、三拉項(xiàng)三的工三程。三認(rèn)真三核實(shí)三每一三項(xiàng)工三程變?nèi)炄C是三否真三正實(shí)三施，三該增三的增三，該三減的三減，三實(shí)事三求是三。為了三合理三確定三工程三造價(jià)三，計(jì)三價(jià)必三須準(zhǔn)三確。三預(yù)算三人員三不但三要熟三練掌三握工三程量三的計(jì)三算規(guī)三則，三分部三分項(xiàng)三工程三單價(jià)三的構(gòu)三成，三還要三掌握三編制三原理三和內(nèi)三在聯(lián)三系，三同時(shí)三還要三堅(jiān)持三到現(xiàn)三場(chǎng)了三解情三況，三掌握三工程三動(dòng)態(tài)三，對(duì)三特殊三材料三進(jìn)行三市場(chǎng)三詢價(jià)三，掌三握價(jià)三格動(dòng)三態(tài)，三提高三計(jì)價(jià)三的準(zhǔn)三確性三。從多三年的三工程三造價(jià)三工作三經(jīng)驗(yàn)三來(lái)看三，在三工程三竣工三結(jié)算三中洽三商漏三洞很三多，三有的三是有三洽商三沒(méi)有三施工三，有三的是三有施三工卻三沒(méi)有三洽商三；還三有的三是洽三商工三程量三遠(yuǎn)遠(yuǎn)三大于三實(shí)際三施工三工程三量，三諸如三此類三很多三很多三。因三此在三結(jié)算三時(shí)，三要有三耐心三、細(xì)三致的三工作三方法三，認(rèn)三真核三算工三程量三，先三把量三算準(zhǔn)三，不三要怕三麻煩三，多三下現(xiàn)三場(chǎng)核三對(duì)。為了三保證三竣工三結(jié)算三少出三紕漏三，應(yīng)三實(shí)行三竣工三結(jié)算三復(fù)審三制度三和工三程款三支付三會(huì)簽三制度三，確三?？⑷そY(jié)三算質(zhì)三量和三投資三收益三。六、三進(jìn)度三控制進(jìn)度三控制三是房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三的主三要控三制目三標(biāo)之三一，三它直三接關(guān)三系到三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目成三為真三正商三品進(jìn)三入市三場(chǎng)的三時(shí)間三，關(guān)三系到三開(kāi)發(fā)三商的三經(jīng)濟(jì)三利益三，同三時(shí)也三關(guān)系三到消三費(fèi)者三的利三益。房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目總?cè)M(jìn)度三計(jì)劃三具有三系統(tǒng)三性和三復(fù)雜三性，三需要三全面三統(tǒng)籌三、整三合所三有合三作方三資源三后運(yùn)三用項(xiàng)三目管三理原三理進(jìn)三行系三統(tǒng)編三制，三由于三涉及三不確三定性三因素三太多三，需三要多三輪次三反復(fù)三推演三，才三能形三成一三個(gè)整三體計(jì)三劃。這里三提幾三項(xiàng)重三要工三作：三土地三摘牌三，辦三理土三地證三（黃三證）三，規(guī)三劃許三可證三（報(bào)三批文三本和三施工三圖設(shè)三計(jì)）三，施三工許三可證三（總?cè)腿O(jiān)理三招標(biāo)三），三預(yù)銷三售許三可，三開(kāi)盤三時(shí)間三，交三房時(shí)三間（三竣工三驗(yàn)收三）。在工三程實(shí)三施階三段，三工程三施工三進(jìn)度三能看三得見(jiàn)三比較三形象三，能三被理三解和三受到三重視三，這三里從三三個(gè)三方面三探討三施工三進(jìn)度三控制三。1、進(jìn)三度控三制概三述2、主三要措三施3、影三響因三素分三析1、進(jìn)三度控三制概三述（1）三進(jìn)度三控制三是指三在項(xiàng)三目的三工程三建設(shè)三中執(zhí)行經(jīng)審三核的三施工三進(jìn)度三計(jì)劃三，利三用相三應(yīng)手三段定期三檢查施工三實(shí)際三進(jìn)度三狀況三，與三原計(jì)三劃進(jìn)三行比三較，三找出三進(jìn)度三偏差三，通三過(guò)對(duì)三偏差三產(chǎn)生三的原三因及三影響三工期三目標(biāo)三程度三的分析，監(jiān)督施工三單位三及時(shí)三采取三措施三調(diào)整三進(jìn)度三計(jì)劃三并執(zhí)三行調(diào)三整后三的進(jìn)三度計(jì)三劃。三如此三不斷三循環(huán)三，直三至實(shí)三現(xiàn)既三定的三工期三目標(biāo)按期三竣工，或三者在三保證三工程三質(zhì)量三和不三增加三投資三的條三件下三，縮三短施三工工三期，提前三竣工。進(jìn)度三控制三的目三標(biāo)：按期三竣工/提前三竣工？?。?）進(jìn)三度控三制的三主要三任務(wù)房地三產(chǎn)企三業(yè)在三進(jìn)度三管理三過(guò)程三中的三主要三任務(wù)三：確定項(xiàng)目三的建三設(shè)工三期及三施工三中各三階段三的進(jìn)三度目三標(biāo)；審批施工三單位三的進(jìn)三度計(jì)三劃，三并對(duì)三施工三進(jìn)度三計(jì)劃三及有三關(guān)工三程建三設(shè)的三計(jì)劃三系統(tǒng)三實(shí)施三有效三的控三制；定期三檢查工程三建設(shè)三的實(shí)三際進(jìn)三度，三并與三計(jì)劃三進(jìn)度三的目三標(biāo)進(jìn)三行比三較找三出進(jìn)三度偏三差；分析進(jìn)度三偏差三產(chǎn)生三的主三要原三因及三對(duì)工三期目三標(biāo)的三影響三程度三；監(jiān)督施工三單位三盡快三采取三相應(yīng)三措施三調(diào)整三進(jìn)度三計(jì)劃三，以三保證三工期三目標(biāo)三按期三實(shí)現(xiàn)三。（3）影三響進(jìn)三度的三因素三分析施工三單位三的原三因：三由于三施工三承包三單位三的責(zé)三任造三成工三期拖三延的三情況三很多三。比方三：未三按監(jiān)三理工三程師三所批三準(zhǔn)的三施工三進(jìn)度三計(jì)劃三完成三相應(yīng)三的任三務(wù)，三不能三按合三同約三定的三工期三完工三；工程三質(zhì)量三未達(dá)三到合三同規(guī)三定的三標(biāo)準(zhǔn)三及規(guī)三范要三求，三返工三造成三工期三拖延三；施工三單位三供應(yīng)三的材三料及三設(shè)備三未按三進(jìn)度三要求三到場(chǎng)三，或三到場(chǎng)三后經(jīng)三監(jiān)理三檢驗(yàn)三未達(dá)三到合三同規(guī)三定的三質(zhì)量三標(biāo)準(zhǔn)三，重三新采三購(gòu)影三響工三期；組織三管理三不力三，施三工單三位內(nèi)三部或三與項(xiàng)三目各三參與三者溝三通不三暢，三協(xié)調(diào)三不利三等。凡是三施工三單位三自身三原因三造成三的工三期延三誤都三不能三得到三工期三順延三和經(jīng)三濟(jì)補(bǔ)三償。項(xiàng)目三業(yè)主三的原三因：應(yīng)提三供的三施工三準(zhǔn)備三工作三完成三不足三。未按三期提三供施三工所三需的三技術(shù)三資料三。未按三合同三約定三供應(yīng)三由業(yè)三主負(fù)三責(zé)采三購(gòu)的三材料三與設(shè)三備。工程三量的三變化三和工三程變?nèi)?。凡是三由于三業(yè)主三的原三因造三成的三工期三延誤三，施三工單三位可三以進(jìn)三行工三期索三賠和三經(jīng)濟(jì)三索賠三。（4）進(jìn)三度控三制的三基本三原理動(dòng)態(tài)三控制三原理信息三反饋三原理彈性三原理網(wǎng)絡(luò)三計(jì)劃三原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)（5）進(jìn)三度控三制的三方法常用三的方三法：三橫道三圖（三甘特三圖）三比較三法橫軸三表示三時(shí)間三，縱三軸表三示活三動(dòng)(項(xiàng)目)，線三條表三示在三各個(gè)三期間三上計(jì)劃和實(shí)三際的三完成三情況三。它直三觀地三表明任務(wù)三計(jì)劃在什三么時(shí)三候進(jìn)三行，三及實(shí)三際進(jìn)三展與三計(jì)劃三要求三的對(duì)三比。下面三舉兩三個(gè)圖三例說(shuō)三明：2、進(jìn)三度控三制的三主要三措施（1）設(shè)三計(jì)及三設(shè)計(jì)三前準(zhǔn)三備階三段主三要控三制措三施A、組三織措三施：三專人三負(fù)責(zé)三；抓三主要三工作三環(huán)節(jié)三；組三織好三會(huì)議三。B、管三理措三施：三編制三進(jìn)度三計(jì)劃三，理三清工三作關(guān)三系，三加強(qiáng)三協(xié)調(diào)三配合三，找三出關(guān)三鍵工三作。C、經(jīng)三濟(jì)措三施：三資金三需求三計(jì)劃三，明三確付三款數(shù)三量及三時(shí)間三，嚴(yán)三格履三行合三同，三設(shè)計(jì)三單位三要接三受總?cè)まk三或設(shè)三計(jì)部三的進(jìn)三度控三制，三總工三辦或三設(shè)計(jì)三部應(yīng)三嚴(yán)格三按設(shè)三計(jì)合三同控三制設(shè)三計(jì)工三作的三進(jìn)度三，加三強(qiáng)對(duì)三設(shè)計(jì)三圖紙三及說(shuō)三明的三審核三。2、進(jìn)三度控三制的三主要三措施（2）建三設(shè)項(xiàng)三目施三工階三段進(jìn)三度控三制A、組三織措三施：三組建三一個(gè)三精干三的項(xiàng)三目部三，劃三分每三個(gè)項(xiàng)三目人三員的三工作三職責(zé)三和權(quán)三限。B、經(jīng)三濟(jì)措三施：三工程三款撥三付執(zhí)三行合三同約三定；三按合三同約三定進(jìn)三行獎(jiǎng)三勵(lì)和三處罰三；實(shí)三行資三金支三出預(yù)三測(cè)，三做好三資金三需求三計(jì)劃三。C、技三術(shù)措三施：三技術(shù)三是項(xiàng)三目的三重要三生產(chǎn)三要素三。做三好對(duì)三施工三圖紙三的評(píng)三審和三會(huì)審三工作三；做三好技三術(shù)交三底工三作（三具體三、有三針對(duì)三性和三操作三性）三；做三好施三工預(yù)三檢，三形成三習(xí)慣三，監(jiān)三理到三位。3、施三工進(jìn)三度影三響因三素分三析（1）影三響因三素：設(shè)計(jì)三變更三與設(shè)三計(jì)圖三紙；三資金三；施三工現(xiàn)三場(chǎng)條三件；三勘察三資料三（地三勘報(bào)三告）三；設(shè)三計(jì)施三工采三用的三技術(shù)三合理三性；三勘察三設(shè)計(jì)三單位三、監(jiān)三理單三位、三施工三總承三包、三以及三專業(yè)三分包三隊(duì)伍三的選三定；三施工三現(xiàn)場(chǎng)三水電三供應(yīng)三；材三料設(shè)三備供三應(yīng)及三相關(guān)三專業(yè)三協(xié)調(diào)三；各三專業(yè)三工序三交接三；社三會(huì)環(huán)三境；三突發(fā)三事件三影響三。（2）因三素分三析：找出三影響三進(jìn)度三的直三接因三素；再向三下分三析出三影響三進(jìn)度三的重三要因三素；最后三分析三確定三影響三進(jìn)度三的決三定因三素。七、三營(yíng)銷三策略房地三產(chǎn)營(yíng)三銷是三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企三業(yè)以三企業(yè)三經(jīng)營(yíng)三方針三，目三標(biāo)為三指導(dǎo)三，通三過(guò)對(duì)三企業(yè)三內(nèi)外三部經(jīng)三營(yíng)環(huán)三境，三資源三的分三析，三找出三機(jī)會(huì)三點(diǎn)，三選擇三營(yíng)銷三渠道三和促三銷手三段，三經(jīng)過(guò)三創(chuàng)意三將物三業(yè)與三服務(wù)三推向三目標(biāo)三市場(chǎng)三，以三達(dá)到三市場(chǎng)三占有三，促三進(jìn)和三引導(dǎo)三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企三業(yè)不三斷發(fā)三展的三經(jīng)濟(jì)三行為三。從某三種意三義上三講，三房地三產(chǎn)營(yíng)三銷是三在對(duì)三市場(chǎng)三的深三刻理三解的三基礎(chǔ)三上的三高智三能的三策劃三。它三蘊(yùn)含三在房三地產(chǎn)三企業(yè)三生產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)三的全三過(guò)程三，由三市場(chǎng)三調(diào)查三、方三案制三定和三建筑三總體三設(shè)計(jì)三、價(jià)三格定三位、三廣告三中介三服務(wù)三、售三后服三務(wù)以三及信三息反三饋等三組成三。由于三房地三產(chǎn)具三有投三資價(jià)三值大三，不三可移三動(dòng)性三及區(qū)三位性三等特三點(diǎn)，三其銷三售難三度比三一般三商品三要大三得多三。為三了成三功而三有效三地把三房地三產(chǎn)產(chǎn)三品銷三售出三去，三必須三根據(jù)三營(yíng)銷三目標(biāo)三及營(yíng)三銷市三場(chǎng)的三特點(diǎn)三，采三取一三系列三營(yíng)銷三策略三。通三常包三括以三下五三種：1、產(chǎn)三品策三略2、價(jià)三格策三略3、渠三道策三略4、促三銷策三略5、戰(zhàn)三略組三合1、房三地產(chǎn)三營(yíng)銷三產(chǎn)品三策略房地三產(chǎn)產(chǎn)三品可三以分三為三三個(gè)層三次：（1）核三心產(chǎn)三品。三它是三購(gòu)買三者實(shí)三際上三要購(gòu)三買的三主要三服務(wù)三，購(gòu)三房者三的家三庭感三、安三全感三、成三就感三。（2）有三形產(chǎn)三品。三構(gòu)成三房地三產(chǎn)產(chǎn)三品的三品牌三，特三點(diǎn)，三式樣三，質(zhì)三量等三。（3）延三伸產(chǎn)三品。三附加三在有三形產(chǎn)三品上三的各三種各三樣的三服務(wù)三，如三物業(yè)三管理三。房地三產(chǎn)營(yíng)三銷產(chǎn)三品策三略的三四個(gè)三方面三：（1）房三地產(chǎn)三品牌三營(yíng)銷（2）房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三的特三色營(yíng)三銷（3）消三費(fèi)者三居住三環(huán)境三的打三造（4）房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三文化三營(yíng)銷2、房三地產(chǎn)三營(yíng)銷三價(jià)格三策略掌握三房地三產(chǎn)產(chǎn)三品的三定價(jià)三方法三，靈三活運(yùn)三用各三種定三價(jià)的三策略三是開(kāi)三展房三地產(chǎn)三市場(chǎng)三營(yíng)銷三活動(dòng)三的主三要手三段。三在這三里讓三我們?nèi)餐接懭康厝a(chǎn)定三價(jià)方三法、三定價(jià)三比例三和價(jià)三格調(diào)三整策三略。（1）房三地產(chǎn)三定價(jià)三方法三：A：市場(chǎng)三比較三法是指三將估三價(jià)對(duì)三象與三估價(jià)三時(shí)點(diǎn)三近期三有過(guò)三交易三的類三似房三地產(chǎn)三進(jìn)行三比較三，對(duì)三這些三類似三房地三產(chǎn)的三已知三價(jià)格三作適三當(dāng)?shù)娜拚?，以三此估三算估三價(jià)對(duì)三象的三客觀三合理三價(jià)格三或價(jià)三值的三方法三。市場(chǎng)三比較三法是三房地三產(chǎn)估三價(jià)最三重要三、最三常用三的方三法之三一，三也是三一種三技術(shù)三上成三熟、三最貼三切實(shí)三際的三估價(jià)三方法三。B：成本三法C：收益三法D：剩余三法無(wú)論三哪種三定價(jià)三方法三，均三應(yīng)隨三行就三市，三最大三限度三地獲三取市三場(chǎng)份三額。具體三執(zhí)行三有低三價(jià)、三高價(jià)三、內(nèi)三部?jī)r(jià)三、一三口價(jià)三、優(yōu)三惠價(jià)三等戰(zhàn)三略。（2）定三價(jià)比三例：三樓層三系數(shù)三、朝三向系三數(shù)、三商鋪A：樓三層系三數(shù)。一般三來(lái)說(shuō)三，先三設(shè)一三個(gè)標(biāo)三準(zhǔn)層三，高三層一三般定三在1/三2高度三，多三層一三般3~三4層（9層以三下）三為最三好。三確定三一個(gè)三樓層三系數(shù)三，標(biāo)三準(zhǔn)層三以上三一般三每層三加價(jià)三比例0.三8%，標(biāo)三準(zhǔn)層三以下三每層三下調(diào)0.三5%。B：朝三向系三數(shù)。一般三說(shuō)來(lái)三，海三景、三江景三、湖三景、三街景三給人三以視三覺(jué)上三的享三受，三朝向三系數(shù)三大，三為8%三~1三0%；而三面臨三馬路三邊因三其噪三聲大三，塵三埃多三，朝三向系三數(shù)低三，為3%三~5三%。樓三盤的三南、三北兩三個(gè)方三位，三如無(wú)三景觀三差別三，一三般南三邊售三價(jià)高三于北三邊。C：商三鋪的三定價(jià)三。由于三一般三顧客三購(gòu)物三習(xí)慣三在首三層，三因此三首層三商鋪三定價(jià)三一般三是住三宅平三均價(jià)三的3倍以三上。三車位三的每三平方三米定三價(jià)一三般相三當(dāng)于三住宅三的70三%。（3）價(jià)三格調(diào)三整策三略A：直三接的三價(jià)格三調(diào)整三。房屋三價(jià)格三的直三接上三升或三下降三。a：基三價(jià)調(diào)三整。三就是三對(duì)一三棟樓三的計(jì)三算價(jià)三格進(jìn)三行上三調(diào)或三下降三。b：差三價(jià)系三數(shù)的三調(diào)整三。就三是根三據(jù)實(shí)三際銷三售的三具體三情況三，對(duì)三原先三所設(shè)三定差三價(jià)系三數(shù)進(jìn)三行修三正，三將好三賣單三元的三差價(jià)三系數(shù)三再調(diào)三高一三點(diǎn)，三把不三好賣三單元三的差三價(jià)系三數(shù)再三調(diào)低三一點(diǎn)三。B：優(yōu)三惠折三扣。在限三定的三時(shí)間三范圍三內(nèi)，三配合三整體三促銷三活動(dòng)三計(jì)劃三，通三過(guò)贈(zèng)三送、三折讓三等方三式對(duì)三客戶三的購(gòu)三買行三為進(jìn)三行直三接刺三激的三一種三方法三。3、房三地產(chǎn)三營(yíng)銷三渠道三策略（1）企三業(yè)直三接推三銷：三直銷三或自三銷（2）委三托代三理推三銷：三委托三代理三商銷三售（3）網(wǎng)三絡(luò)營(yíng)三銷：三搜房三網(wǎng)、三中房三網(wǎng)，三打破三地域三限制三，遠(yuǎn)三程信三息傳三播，三雙向三交流三，圖三文并三茂，三內(nèi)容三生動(dòng)三，模三擬室三內(nèi)裝三飾和三家具三布置三。（4）房三地產(chǎn)三超市三營(yíng)銷三：沿三海發(fā)三達(dá)地三區(qū)率三先出三現(xiàn)的三一種三全新三的營(yíng)三銷渠三道。三一個(gè)三以超三市為三顯著三特征三的商三品零三售方三式。三是中三國(guó)樓三市營(yíng)三銷理三念、三方式三的一三次改三革和三突破三。4、房三地產(chǎn)三營(yíng)銷三促銷三策略房地三產(chǎn)促三銷策三略是三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商三為了三推動(dòng)三房地三產(chǎn)租三售而三面向三消費(fèi)三者或三用戶三傳遞三房地三產(chǎn)產(chǎn)三品信三息的三一系三列宣三傳、三說(shuō)服三活動(dòng)三。通過(guò)三這些三活動(dòng)三幫助三消費(fèi)三者認(rèn)三識(shí)房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三的特三點(diǎn)與三功能三，激三發(fā)其三消費(fèi)三欲望三，促三進(jìn)購(gòu)三買行三為，三以達(dá)三到擴(kuò)三大銷三售的三目的三。（1）廣三告促三銷（2）人三員促三銷（3）公三共關(guān)三系（4）營(yíng)三業(yè)推三廣5、房三地產(chǎn)三營(yíng)銷三策略三與戰(zhàn)三略組三合（1）前三期的三戰(zhàn)略三策劃三：在項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)前三期，三戰(zhàn)略三策劃三的目三的在三于打三造樓三盤的三核心三競(jìng)爭(zhēng)三力，三推廣三樓盤三形象三。應(yīng)從三三方三面把三握：三A、三對(duì)樓三盤的三屬性三定位三；B三、市三場(chǎng)調(diào)三查，三把握三方向三；C三、樓三盤的三主題三確立三及形三象推三廣。（2）中三期的三戰(zhàn)術(shù)三配置三：A、三關(guān)注三營(yíng)銷三的“三體驗(yàn)三場(chǎng)”三；B三、把三服務(wù)三落實(shí)三到客三戶中三去；三C、三實(shí)惠三永遠(yuǎn)三是購(gòu)三房的三第一三動(dòng)力三。（3）后三期的三營(yíng)銷三控制三：主要三是對(duì)三樓盤三價(jià)位三的控三制和三形象三整合三的控三制。八、三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三風(fēng)險(xiǎn)三管理三與對(duì)三策1、風(fēng)三險(xiǎn)分三析：房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三風(fēng)險(xiǎn)三，實(shí)三際上三是開(kāi)三發(fā)商三實(shí)施三開(kāi)發(fā)三過(guò)程三中固三有的三風(fēng)險(xiǎn)三，主三要表三現(xiàn)在三以下三五個(gè)三方面三：（1）項(xiàng)三目的三定位三風(fēng)險(xiǎn)三；（2）項(xiàng)三目的三投資三支持三能力三風(fēng)險(xiǎn)三；（3）項(xiàng)三目的三合約三履行三能力三風(fēng)險(xiǎn)三；（4）項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)建三設(shè)的三“創(chuàng)三新”三風(fēng)險(xiǎn)三；（5）項(xiàng)三目的三政策三風(fēng)險(xiǎn)三。2、風(fēng)三險(xiǎn)管三理對(duì)三策：（1三）建三立或三附設(shè)三企業(yè)三經(jīng)常三性信三息收三集和三處理三機(jī)構(gòu)三，研三究國(guó)三家和三區(qū)域三經(jīng)濟(jì)三政策三、行三業(yè)政三策，三對(duì)本三地區(qū)三各個(gè)三區(qū)域三的規(guī)三劃、三土地三、項(xiàng)三目、三適宜三項(xiàng)目三情況三，做三及時(shí)三準(zhǔn)確三的分三析，三為企三業(yè)經(jīng)三營(yíng)決三策提三供準(zhǔn)三確依三據(jù)。（2）“三決策三失誤三后果三”的三嚴(yán)重三性，三要求三我們?nèi)髽I(yè)三的決三策層三必須三由合三理知三識(shí)結(jié)三構(gòu)的三高級(jí)三經(jīng)營(yíng)三管理三、技三術(shù)管三理人三員組三成，三必須三具備三一定三的本三行業(yè)三專業(yè)三、綜三合知三識(shí)和三風(fēng)險(xiǎn)三識(shí)別三、判三斷、三處理三能力三，必三須具三有計(jì)三劃、三組織三、溝三通、三協(xié)調(diào)三能力三，熟三悉行三業(yè)工三作的三基本三規(guī)律三，了三解國(guó)三家及三地方三政府三相關(guān)三行政三主管三部門三頒布三的法三律法三規(guī)、三規(guī)范三性文三件規(guī)三定。三簡(jiǎn)單三地說(shuō)三就是三懂技三術(shù)、三知法三規(guī)、三會(huì)管三理、三善經(jīng)三營(yíng)。（3）積三極推三進(jìn)企三業(yè)的三科學(xué)三化、三規(guī)范三化、三法制三化建三設(shè)，三逐步三實(shí)現(xiàn)三企業(yè)三的體三系化三、制三度化三、程三序化三管理三，制三定符三合質(zhì)三量管三理標(biāo)三準(zhǔn)的三企業(yè)三標(biāo)準(zhǔn)三、工三作程三序、三工作三流程三，建三立現(xiàn)三代的三企