房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

RealEstateDevelopment1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。

房地產(chǎn)開發(fā)是不斷地重新配置建造環(huán)境以滿足社會需要的一種活動。

房地產(chǎn)開發(fā)是對地下設(shè)施和地上設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)，配套建設(shè)。

以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》RealEstateDevelopment2第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)提高了土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的投資活動

房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實施過程

房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)RealEstateDevelopment3第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念二、房地產(chǎn)經(jīng)營的涵義

經(jīng)營

產(chǎn)品和服務(wù)提供者以市場為對象，以產(chǎn)品、服務(wù)的生產(chǎn)和交換為手段，為實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而進(jìn)行的一系列有組織的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)營

指房地產(chǎn)開發(fā)、流通、管理、服務(wù)全過程的經(jīng)營。

兩者關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的一種形式。房地產(chǎn)開發(fā)就是房地產(chǎn)經(jīng)營。RealEstateDevelopment4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)從投資角度：

開發(fā)成本高，投資量大

開發(fā)建設(shè)期長，投資周轉(zhuǎn)慢

市場具有地區(qū)性和分散性

需求具有穩(wěn)定性

涉及面廣，綜合性強(qiáng)RealEstateDevelopment5第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴

土地所有者或當(dāng)前的土地使用者

政府及政府機(jī)構(gòu)

金融機(jī)構(gòu)

建筑承包商

專業(yè)顧問消費(fèi)者或買家RealEstateDevelopment6第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的原因：

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成內(nèi)在的規(guī)律性

2、減少投資風(fēng)險，使開發(fā)項目順利進(jìn)行

3、城市政府審批制度階段劃分：

1、投資機(jī)會選擇與決策分析

2、前期工作

3、建設(shè)階段

4、租售與資產(chǎn)管理階段RealEstateDevelopment7一、投資機(jī)會選擇與決策分析第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機(jī)會選擇市場分析投資決策分析投資機(jī)會篩選投資機(jī)會尋找項目財務(wù)評價開發(fā)企業(yè)合作對象咨詢公司項目財務(wù)評價8用地分析立項、選址征地、拆遷、安置、補(bǔ)償《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》開發(fā)商、咨詢公司發(fā)改委規(guī)劃國土有關(guān)部門規(guī)劃管理局土地部門《土地使用權(quán)證》尋找預(yù)租（售）客戶進(jìn)一步市場分析開發(fā)成本估算承包商選擇開發(fā)公司、代理公司開發(fā)商、咨詢公司開發(fā)商、造價咨詢招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)保險公司項目保險事宜方案設(shè)計《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》市政設(shè)施接駁談判、協(xié)議規(guī)劃管理局有關(guān)部門籌集開發(fā)資金勘察規(guī)劃建筑設(shè)計院金融機(jī)構(gòu)二、前期工作RealEstateDevelopment9三、建設(shè)階段第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序施工組織管理與控制竣工驗收、交付使用開發(fā)、施工、監(jiān)理多部門RealEstateDevelopment10四、租售與資產(chǎn)管理階段

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序銷售、租賃計劃、推廣銷售、租賃物業(yè)經(jīng)營、管理房地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)代理公司開發(fā)、物業(yè)公司RealEstateDevelopment11嚴(yán)格地講，土地使用權(quán)取得方式：

1、行政劃撥（土地使用權(quán)出讓金免）

2、出讓

3、轉(zhuǎn)讓

4、土地或房地產(chǎn)租賃第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment12一、土地使用權(quán)出讓

定義：是指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment13劃撥、協(xié)議方式出讓深圳：1987.11.25(土地招標(biāo))、（拍賣）

“第四條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?/p>

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》

要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。

《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment14一、土地使用權(quán)出讓（一）協(xié)議方式

指國有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國有土地者，即開發(fā)企業(yè)作為受讓人，就出讓土地使用權(quán)所涉及有的關(guān)事項，如出讓土地的面積、年限、用途、出讓金等反復(fù)協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國有土地使用權(quán)的一種出讓方式。第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取15一、土地使用權(quán)出讓（一）協(xié)議方式用地申請復(fù)核、協(xié)商簽訂土地出讓合同1、土地的座落、四至、地形等；2、開發(fā)項目建設(shè)條件：①項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限。②規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計要求。③基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求。④基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定。⑤項目拆遷補(bǔ)償安置要求。⑥項目經(jīng)營方式等；3、出讓年限、出讓金評估值及付款方式；4、出讓合同文本；5、其它特殊要求及有關(guān)規(guī)定。程序第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment16一、土地使用權(quán)出讓（二）招標(biāo)拍賣掛牌第八條出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》

第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment17一、土地使用權(quán)出讓（二）招標(biāo)拍賣掛牌

1、招標(biāo)拍賣掛牌公告出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取RealEstateDevelopment18一、土地使用權(quán)出讓（二）招標(biāo)拍賣掛牌

1、招標(biāo)拍賣掛牌公告招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競買保證金；其他需要公告的事項。武漢市掛牌出讓國有土地使用權(quán)公告第三節(jié)土地使用權(quán)的獲取Re珍al梨E分st守at獻(xiàn)e薯De錄ve驅(qū)lo貪pm只en恐t19一、土讓地使用享權(quán)出讓（二圈）招揮標(biāo)拍犧賣掛裳牌2、招標(biāo)南方式招標(biāo)谷：是叫指市略、縣陳人民黃政府即土地繁行政減主管損部門脈發(fā)布紋招標(biāo)侵公告勤，邀偵請?zhí)囟ɑ蛘卟惶剡t定的公民尾、法旁人和捷其他卵組織參加灶國有魄土地管使用瘋權(quán)投假標(biāo)，俘根據(jù)拾投標(biāo)別結(jié)果趁確定藍(lán)土地絹使用城者的悼行為旦。第三節(jié)豆土箱地使用戶權(quán)的獲譽(yù)取Re返al奶E良st個at晶e敢De退ve批lo跪pm迎en在t20一、銅土地綁使用教權(quán)出份讓（二）券招標(biāo)拍使賣掛牌3、拍賣挨方式是指博政府援或其貧代表蝴，作繭為拍舒賣人曾在特愧定時評間，殖特定地的公凍開場掙合，睬組織佛符合廉條件牛，有津意受筆讓土機(jī)地的連開發(fā)診企業(yè)堅來競鋸?fù)兑簧扯赍懫诘难鐾恋剀埵褂每蓹?quán)。第三喂節(jié)門土余地使到用權(quán)申的獲睛取Rea談lE貧sta悅te蚊Dev敞elo良pme學(xué)nt21一、銹土地褲使用悶權(quán)出除讓（二）上招標(biāo)拍烈賣掛牌4、掛辛牌方昨式是指出月讓人發(fā)尺布掛牌別公告，愚按公告芬規(guī)定的廳期限，仇將擬出除讓的土征地的交底易條件沃在指定葵的土地喂交易所貓掛牌公名布，接鍛受競買印者的報跳價申請設(shè)并更新蝦掛牌價丹格，根特?fù)?jù)掛牌巷期限截痛止時的筐出價結(jié)對果確定旋土地使寺用權(quán)受具讓人的祖一種土方地出讓慣方式。第三節(jié)牛土貿(mào)地使用角權(quán)的獲礦取Rea帆lE毀sta早te伯Dev訂elo巴pme千nt22一、烏土地蛙使用女權(quán)出棉讓（二三）招閘標(biāo)拍廟賣掛板牌4、掛溜牌方且式具體程竿序是：1）發(fā)布畢掛牌公沾告2）掛牌劃競賣第三炸節(jié)祝土撤地使牌用權(quán)屋的獲愚取Re坡al縫E亂st謝at艦e款De壁ve番lo霧pm拼en灘t23一、土間地使用唐權(quán)出讓（二）滔招標(biāo)拍節(jié)賣掛牌4、掛牌舒方式3）成扭交一個競干買人：報價高響于底價略，并符迅合其他殖條件的罩，掛牌筆成交兩個或鋤者兩個廳以上的嘆競買人：出價稠最高者濫為競得斃人，出潑價相同良時，先霜提交報毯價單者包為競得絕人，但禍報價低銹于底價鵲者除外兩個或規(guī)兩個以浩上的競筒買人要迷求報價礦的：現(xiàn)場贈競價位，出撓價最廉高者斃為競闊得人索。不成交祖：無應(yīng)才價者險、競起買者艦的報個價低析于底遞價、位不符暴合其第他條蠻件，崗掛牌王不成乖交4）吃簽約第三嶼節(jié)宗土仗地使釘用權(quán)碗的獲途取Re穿al報E縣st講at叫e杰De識ve懂lo悔pm吉en混t24二、土銅地使用截權(quán)轉(zhuǎn)讓1、以出讓方祝式取得憑的土風(fēng)地使駁用權(quán)帖的轉(zhuǎn)圣讓土地使進(jìn)用權(quán)轉(zhuǎn)醒讓時，望原土地懷使用權(quán)模出讓合肆同載明暢的權(quán)利孕、義務(wù)門隨之轉(zhuǎn)臣移土地使春用權(quán)轉(zhuǎn)險讓，只籃是對原而權(quán)利剩孕余期限洞的轉(zhuǎn)讓改變討原出右讓合崗?fù)s頓定的千土地窮用途淺的轉(zhuǎn)往讓，培必須頃取得步主管咽部門異的同略意，川簽訂診土地鳴使用俗權(quán)出間讓合惜同變?nèi)鼌f(xié)超議，伙并調(diào)姑整出冷讓金轉(zhuǎn)讓宿時，校房屋但已經(jīng)豎建成帳的，木原使穿用人摟應(yīng)持盯有房稅屋所修有權(quán)贈證書花，并脅先行污辦理輕房屋種所有兔權(quán)變辮更登豆記，艇而后鏈再憑秋變更征后的璃房屋弱所有謎權(quán)證朱書，懸申請怖土地籌使用村權(quán)變旅更登懶記第三披節(jié)查土塵地使穿用權(quán)壞的獲臥取Re兼al共E兆st乎at露e夢De棒ve顫lo燭pm邪en副t25二、蔬土地公使用叼權(quán)轉(zhuǎn)澡讓2、以劃撥勒方式取得的款土地使帽用權(quán)的罵轉(zhuǎn)讓以劃撥方磚式取得土脆地使用抵權(quán)的，蔬轉(zhuǎn)讓房罷地產(chǎn)時命，應(yīng)當(dāng)質(zhì)按照國營務(wù)院規(guī)瀉定，報豎有批準(zhǔn)妹權(quán)的人挨民政府呆審批。懶有批準(zhǔn)娃權(quán)的人騰民政府渾準(zhǔn)予轉(zhuǎn)奴讓的，島應(yīng)當(dāng)由升受讓方浴辦理土藥地使用生權(quán)出讓拘手續(xù)，秒并依照琴國家有猴關(guān)規(guī)定藥繳納土頭地使用印權(quán)出讓倍金以劃響撥方逢式取披得的頌土地黨使用羽權(quán)，峰轉(zhuǎn)讓勒房地似產(chǎn)報死批時蒼，有財批準(zhǔn)侮權(quán)限法的人棟民政約府可脹以不辦理捕土地使職用權(quán)出劉讓手續(xù)的，義轉(zhuǎn)讓投方應(yīng)總當(dāng)按庸照規(guī)號定的喬將轉(zhuǎn)倒讓房必地產(chǎn)包所獲楚收益吉中的土地牌收益械上繳細(xì)政府撫或者宿作其領(lǐng)他處禿理第三翠節(jié)供土觸地使鹿用權(quán)想的獲汽取Rea望lE報sta令te奔Dev昂elo遙pme轎nt26三、止土地記使用頸權(quán)出雙讓合舉同1、合米同正雅文的侮主要逐內(nèi)容第三節(jié)典土堆地使用禁權(quán)的獲恨取Re局al晝E蒸st慘at泰e粗De婚ve掩lo堪pm免en矮t27四、土尾地使用餐權(quán)出讓暖價格與鞋用地類久型劃分1、土地山使用權(quán)暮出讓價故格及其巧含義土地使賺用權(quán)出崗讓金毛地價熟地離價第三映節(jié)典土往地使肚用權(quán)撕的獲過取Re胖al傾E敘st困at曉e踩De答ve海lo搶pm喝en股t28四、逃土地鳳使用北權(quán)出南讓價犯格與芒用地遵類型忍劃分2、土地布使用權(quán)拾出讓過他程中的隨用地類憲型劃分居住用淘地商業(yè)坡用地工業(yè)高用地公共稼設(shè)施判用地市政沿公用紅設(shè)施早用地其他用掃地第三冒節(jié)暫土義地使杠用權(quán)佳的獲裳取Re鞭al爪E濟(jì)st鑼at昏e息De沈ve姐lo放pm丘en爸t29五、舊層城區(qū)房杠地產(chǎn)開悶發(fā)的特騰點(diǎn)1、開幸發(fā)前框景2、舊城荒區(qū)狀況中與開發(fā)扛條件六、留新城臘區(qū)房先地產(chǎn)婚開發(fā)論的特胳點(diǎn)1、開發(fā)膝前景2、新城蛙區(qū)狀況懶與開發(fā)策條件第三武節(jié)當(dāng)土劃地使超用權(quán)駝的獲刷取Rea車lE拌sta嶼te什Dev仗elo肚pme模nt30第四蓄節(jié)鼠城囑市規(guī)記劃及涉其對大房地抖產(chǎn)開衣發(fā)的訓(xùn)影響一、認(rèn)城市穿規(guī)劃志的作狼用和掠任務(wù)城市設(shè)規(guī)劃殘，是城廟市政弊府為逼了確嚼立城脫市性尾質(zhì)、耕規(guī)模忙和發(fā)樓展方巾向，香實現(xiàn)蜂城市冠經(jīng)濟(jì)罵和社帶會發(fā)億展目瘡標(biāo)，樸合理窄利用攀城市侄土地清、協(xié)濱調(diào)城泛市空鐮間布島局和宵各項玩建設(shè)效的綱辣領(lǐng)性疼文件治。主要任杜務(wù)是：研究氣確定冷城市威的性核質(zhì)、烘發(fā)展春目標(biāo)字和發(fā)棵展規(guī)鵝模（掃包括萬人口次規(guī)模梨和用望地規(guī)紐奉模）禾；確機(jī)定城纖市布永局形手式和朽功能鼠分區(qū)哭；制建定城綁市道巧路和贊交通借系統(tǒng)矛規(guī)劃德，城牢市園鎮(zhèn)林綠真地系齡統(tǒng)規(guī)津劃，變城市續(xù)給水際、排肆水、誓防洪覽、供絡(luò)電、脾供熱佳、燃腎氣供銀應(yīng)、科郵電益等專沾項工就程規(guī)倆劃以蛇及城辨市各套項工明程管壇線設(shè)植計。驚此外賊，還計制定且主要凝公共士建筑孔位置跡的規(guī)聰劃方市案、廊地震章設(shè)防釘城市載的防齊震規(guī)汁劃、僑城市遲改建鄙規(guī)劃擔(dān)等。Re掩al角E但st稀at沃e譯De箭ve鐮lo休pm排en乞t31第四盛節(jié)膝城插市規(guī)注劃及高其對妨房地漆產(chǎn)開旦發(fā)的棄影響二、督城市舒規(guī)劃放及與鋪其他圾規(guī)劃越的關(guān)仔系1、層次城市堅規(guī)劃城市總答體規(guī)劃城市分捆區(qū)規(guī)劃控制能性詳座細(xì)規(guī)戴劃修建暑性詳傭細(xì)規(guī)怨劃城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃Rea駁lE技sta妹te耽Dev艇elo南pme舅nt32第四節(jié)左城爆市規(guī)劃蠻及其對骨房地產(chǎn)葡開發(fā)的稍影響二、城論市規(guī)劃腹及與其敢他規(guī)劃貼的關(guān)系2、內(nèi)丘容3、城廟市規(guī)便劃的笛動態(tài)矛變化4、與其瓶他規(guī)劃典的關(guān)系納入班國民支經(jīng)濟(jì)巡壽和社德會發(fā)塔展規(guī)泳劃，鏈應(yīng)與愈國土字規(guī)劃灑、區(qū)增域規(guī)啦劃、晌江河丈流域感規(guī)劃欺、土攔地利膽用總朝體規(guī)摔劃相球協(xié)調(diào)眉。Re盾al野E銀st麗at宏e掘De書ve拐lo適pm象en胃t33第四節(jié)乒城遲市規(guī)劃際及其對抖房地產(chǎn)拼開發(fā)的薯影響三、城堤市規(guī)劃甜建設(shè)用怖地的分寨類1、居住溫用地2、公驅(qū)共設(shè)苦施用暈地3、工襲業(yè)用途地4、倉切儲用腿地5、市堅政公泛用設(shè)涼施用嚇地6、綠返地Re帥al泰E轎st如at簡e她De窮ve擔(dān)lo娃pm達(dá)en尚t34第四節(jié)瀉城背市規(guī)劃移及其對辱房地產(chǎn)綱開發(fā)的湊影響四、者開發(fā)棚項目桐規(guī)劃皇設(shè)計鼻方案是中的逮主要葛技術(shù)凡經(jīng)濟(jì)票指標(biāo)1、居堅住區(qū)景開發(fā)更項目睛技術(shù)莖經(jīng)濟(jì)榴指標(biāo)居住技區(qū)總鏟用地餓、居瞞民每獄人占朝地、淡居住弓區(qū)總溜建筑株面積屯、總浪戶數(shù)兼、平礦均每碧戶居匙住建偽筑面密積、址居住途建筑摧密度夫、容唇積率籮、人梨口毛范密度騙、人脹口凈貼密度臭、平叛均層鴉數(shù)、乳高層骨比例疏、住補(bǔ)宅間鞋距、拉居住菌區(qū)平偵均造脊價、羊建設(shè)城周期2、非耀居住殊區(qū)開扯發(fā)項佛目技炕術(shù)經(jīng)戚濟(jì)指張標(biāo)建筑容續(xù)積率、亡總建筑斯面積、陪地上建老筑面積農(nóng)、建筑紛密度、售規(guī)劃建坊設(shè)用地酷面積、白建筑高厲度、綠瓜化率、衡停車位叮個數(shù)、霜有效面啟積系數(shù)Rea歪lE鞭sta也te油Dev叮elo爆pme互nt35第四節(jié)牽城挺市規(guī)劃徐及其對主房地產(chǎn)折開發(fā)的據(jù)影響五、土衰地出讓里和房地臂產(chǎn)開發(fā)紫過程中欣的規(guī)劃處管理1、土地胡使用權(quán)藝出讓控制儲性詳嘆細(xì)規(guī)霜劃土地蒼出讓土地宴使用養(yǎng)權(quán)出隸讓合忠同附聞件：1、規(guī)劃再設(shè)計條室件：面積、職使用性萍質(zhì)、容乏積率、飲建筑密符度等。2、附既圖：區(qū)位鞋和現(xiàn)唐狀、關(guān)坐標(biāo)金、標(biāo)變高、恩道路徒紅線纖坐標(biāo)指和標(biāo)他高、枯建筑伍界限剩以及非地塊點(diǎn)周圍濫地區(qū)命環(huán)境倦與基年礎(chǔ)設(shè)落施條右件。Re嘆al袋E類st學(xué)at壤e廣De鏡ve變lo弦pm花en忙t36第四節(jié)波城拌市規(guī)劃海及其對銀房地產(chǎn)鞏開發(fā)的姓影響五、緞土地渡出讓攀和房隙地產(chǎn)吊開發(fā)溉過程醫(yī)中的鑼規(guī)劃澆管理1、土地還使用權(quán)果出讓控制性想詳細(xì)規(guī)科劃土地咬出讓土地關(guān)使用輝權(quán)出情讓合墨同附合件：1、規(guī)劃描設(shè)計條姨件：面積愈、使爽用性夠質(zhì)、暴容積隱率、源建筑糕密度啞等。2、附圖的：區(qū)位和堂現(xiàn)狀、搶坐標(biāo)、表標(biāo)高、希道路紅羅線坐標(biāo)埋和標(biāo)高燈、建筑鄉(xiāng)豐界限以宴及地塊愧周圍地賢區(qū)環(huán)境農(nóng)與基礎(chǔ)圍設(shè)施條家件。Re巾al阿E蔑st司at馳e辮De剩ve濱lo炮pm救en庭t37第四節(jié)村城截市規(guī)劃找及其對摸房地產(chǎn)新開發(fā)的便影響五、土超地出讓獄和房地羽產(chǎn)開發(fā)患過程中墳的規(guī)劃間管理2、房地桑產(chǎn)開發(fā)主要釣體現(xiàn)漠：選始址、綱建設(shè)保用地硬規(guī)劃誘許可驢證、孤建設(shè)核工程嚷規(guī)劃任許可簽證、鼓驗收弱等Rea杜lE鄰sta間te濁Dev紀(jì)elo備pme筍nt38第四節(jié)囑城脖市規(guī)劃籍及其對孔房地產(chǎn)深開發(fā)的金影響開發(fā)商戒申請開發(fā)商扣提交：立項用文件淡、用扣地申扶請、博工程蘆情況施說明誦、選贊址要狀求、蒜擬建國方案詠、1/2疑000、1/5膽00地形仇圖及墳其他鞭材料聾。1、選址、定點(diǎn)審批審核征詢意腹見發(fā)《選址規(guī)疤劃意見組通知書》審核開發(fā)商毛提交：征詢趙意見虜表、腫征地梢和拆瘋遷安帆置補(bǔ)鋸償方夜案及勁土地舊部門杯蓋章樣的征乞地協(xié)管議、惱項目弄初步浩設(shè)計寇方案優(yōu)、批津準(zhǔn)的細(xì)總圖等或用肯地圖懇。Re鮮al穴E典st百at賢e伐De速ve反lo類pm住en震t39第四軌節(jié)唯城肯市規(guī)倆劃及犁其對哥房地校產(chǎn)開逗發(fā)的甚影響開發(fā)凈商申痕請開發(fā)學(xué)商提攝交：計劃部非門的征邀地計劃腿、市政候府批準(zhǔn)皮的征用滋農(nóng)地文令件、1/2推000或1/5軟00地形圖仍、《選址規(guī)熟劃意見掙書》及其酒他材攀料。2、申請建所設(shè)用地竭規(guī)劃許饑可證階定段審核主要爐規(guī)定乏：用地云性質(zhì)狗、位該置、戚界限生。發(fā)《建設(shè)用牙地規(guī)劃談許可證》Re僻al蔑E效st霉at但e路De榮ve鑰lo淚pm膽en遞t40第四節(jié)器城泥市規(guī)劃勤及其對壁房地產(chǎn)廟開發(fā)的丙影響開發(fā)冠商申賺請開發(fā)商魚提交：計劃任際務(wù)、開遷發(fā)商對突擬建項飯目說明悶、方案廈示意圖丙、地形復(fù)圖、控忌制性規(guī)浩劃方案售及其他攝相關(guān)資萄料。3、規(guī)劃態(tài)設(shè)計誰條件俱審批印階段審核主要規(guī)漁定：用地性歪質(zhì)、位導(dǎo)置、界討限。下發(fā)《規(guī)劃碎設(shè)計慎條件荒通知限書》及用地斜紅線圖Re村al限E險st錫at炕e腿De縣ve床lo屆pm蓮en雅t41第四晃節(jié)尺城仁市規(guī)誓劃及叮其對棕房地趁產(chǎn)開蒙發(fā)的暑影響開發(fā)商潮提交：2個及役以上方案開設(shè)計洋、方重案報我審表臂、總確平圖珍、平崖立剖榴面圖妻、設(shè)扒計說吧明書虹及其季他相雷關(guān)資隸料。4、設(shè)計束方案喬審批狗階段開發(fā)商醉申請修改壞、調(diào)爭整發(fā)《規(guī)劃倚設(shè)計喬方案牽審批檔通知蕩書》審核Rea葡lE厭sta膝te染Dev嶼elo濟(jì)pme背nt42第四患節(jié)評城貧市規(guī)電劃及負(fù)其對涂房地障產(chǎn)開蓄發(fā)的申影響開發(fā)櫻商提噴交：年度唉施工第任務(wù)專批準(zhǔn)識文件運(yùn)、工遭程施猛工圖扒紙、盼工程劈燕檔案輕保證廚金證伯明、騾其他蒙行政容主管尼部門察審查議意見輝及相身關(guān)協(xié)差議等藍(lán)資料趨。5、建設(shè)工火程規(guī)劃搖許可證利階段開發(fā)比商申厭請綜合圖愚會簽發(fā)《建設(shè)工完程規(guī)劃列許可證》6、竣工驗顛收階段檢查驗披收Re云al殿E賀st膏at嚇e則De錯ve窯lo榨pm況en歐t43第五節(jié)汗房負(fù)地產(chǎn)開盾發(fā)法律菌體系一、尼房地測產(chǎn)開遣發(fā)法棕律體鐵系～：由線法律、殘行政法之規(guī)、部講門規(guī)章脅、規(guī)范懸性文件戒和技術(shù)禿規(guī)范等蜘構(gòu)成。作用：保富障房驅(qū)地產(chǎn)株開發(fā)扣活動餓的健督康有午序的蟻發(fā)展扎。Re劇al濟(jì)E井st妄at喚e淋De叛ve奪lo屈pm膨en籍t44第五節(jié)慢房雨地產(chǎn)開崖發(fā)法律數(shù)體系一、討房地且產(chǎn)開客發(fā)法降律體腎系1、按立杠法層次房地產(chǎn)揭開發(fā)法律房地團(tuán)產(chǎn)開帝發(fā)法規(guī)房地搏產(chǎn)開都發(fā)規(guī)章房地產(chǎn)將開發(fā)其他如相關(guān)偏法規(guī)Rea騙lE楚sta雹te周Dev小elo峰pme枕nt45第五繼節(jié)鳳房天地產(chǎn)插開發(fā)橫法律忌體系一、房游地產(chǎn)開碌發(fā)法律步體系2、按目法律曉的內(nèi)爭容房地產(chǎn)麗開發(fā)的基本法律房地亭產(chǎn)前期階長段的法岡律規(guī)分范房地榴產(chǎn)開透發(fā)建設(shè)而階段法律規(guī)坐范房地效產(chǎn)開中發(fā)交易貸服務(wù)吩階段法律規(guī)誘范房地委產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登設(shè)記管理的法蓄律規(guī)寨范Rea米lE所sta屠te昨Dev旱elo矛pme盤nt46第五運(yùn)節(jié)霜房搶地產(chǎn)府開發(fā)檔法律只體系二、房膊地產(chǎn)開較發(fā)基本瞞制度（一）柔房地產(chǎn)傳開發(fā)經(jīng)堂營管理學(xué)制度1、項目命資本金廁制度“從19蔽96年開順始，也對各隆種經(jīng)鬼營性相投資獵項目怪，包升括國景有單浴位的足基本掀建設(shè)雄、技翁術(shù)改濱造、輕房地名產(chǎn)開堵發(fā)項幫目和籮集體糞投資至項目斷，試懇行資喬本金熔制度爆，投眼資項失目必牽須首芽先落法實資偽本金襪才能思進(jìn)行燃建設(shè)胃?！?。公喝益性投叨資項目呀不實行捷資本金節(jié)制度?！薄獓鴦?wù)籍院《關(guān)于固烈定資產(chǎn)貴投資項搞目試行勞資本金蓬制度的料通知》（國我發(fā)［199峽6］35號）Re脾al映E它st糧at哈e縱De互ve密lo謊pm悼en止t47第五節(jié)仆房栗地產(chǎn)開尾發(fā)法律臥體系二、房衣地產(chǎn)開刑發(fā)基本顫制度（一潔）房數(shù)地產(chǎn)旁開發(fā)間經(jīng)營啦管理袖制度1、項今目資范本金電制度資本金俊：是指在頁投資項狂目總投捕資中，涂由投資蒙者認(rèn)購營的出資杏額，對伸投資項擇目來說贏是非債錄務(wù)性資廣金，項貫?zāi)糠ㄈ私o不承擔(dān)既這部分差資金的愧任何利敗息和債趟務(wù)。出資方歪式：貨幣、宰實物、李工業(yè)產(chǎn)枕權(quán)、非櫻專利技螺術(shù)、土崖地使用屯權(quán)Rea各lE資sta饑te袋Dev麥elo困pme極nt48第五知節(jié)流房腔地產(chǎn)史開發(fā)螞法律慣體系二、房莊地產(chǎn)開武發(fā)基本種制度（一乏）房爭地產(chǎn)貪開發(fā)桂經(jīng)營顫管理梢制度1、項目助資本金神制度“鋼鐵梁項目資搏本金比霞例由25％及準(zhǔn)以上新提高蜂到40％及以攤上；水位泥、電父解鋁、房地漿產(chǎn)開勤發(fā)項捷目（不含巾經(jīng)濟(jì)適術(shù)用房項兔目）資刺本金比輪例由20％及偵以上筑提高層到35％及以上?！薄秶鴦?wù)兄院關(guān)壤于調(diào)判整部物分行補(bǔ)業(yè)固裕定資爺產(chǎn)投邁資項代目資挖本金大比例訊的通肯知》（國發(fā)[20叉04]紐奉13號）Re痰al陶E疼st閃at地e李De飲ve殘lo帶pm奮en置t49第五節(jié)逐房摧地產(chǎn)開貴發(fā)法律偏體系二、房馳地產(chǎn)開波發(fā)基本插制度（一寒）房蹲地產(chǎn)掀開發(fā)嗚經(jīng)營犯管理偉制度2、“兩優(yōu)書”制悟度“第目三條直房馳地產(chǎn)嫩開發(fā)瓜企業(yè)換在向范用戶項交付廣銷售誼的新跑建商楚品住閥宅時稻，必爬須提犧供《住宅質(zhì)沃量保證剛書》和《住宅使否用說明店書》?！蹲≌|(zhì)墻量保證兼書》可以作呼為商品蜻房購銷晌合同的知補(bǔ)充規(guī)旺定。”——《商品拋?zhàn)≌鍖嵭懈≌|(zhì)量修保證否書和臘住宅自使用溫說明哈書制私度的佳規(guī)定》建設(shè)送部建恐房[1話99堡8]膠10撲2號Rea靈lE彈sta最te柏Dev桶elo編pme躲nt50第五節(jié)吼房糠地產(chǎn)開匙發(fā)法律膜體系二、房穿地產(chǎn)開扮發(fā)基本孔制度（一）斜房地產(chǎn)依開發(fā)經(jīng)屈營管理謀制度住宅質(zhì)顏量保證沿書是房地策產(chǎn)開發(fā)掠企業(yè)對疾銷售的口商品住萬宅承擔(dān)技質(zhì)量責(zé)腿任的法境律文件榆，房地園產(chǎn)開發(fā)戴企業(yè)應(yīng)秋當(dāng)按住午宅質(zhì)量丸保證書運(yùn)的約定嬌，承擔(dān)腰保修責(zé)訓(xùn)任。應(yīng)當(dāng)包局括以下裳內(nèi)容：（1）工介程質(zhì)煙量監(jiān)座督部姥門核屑驗的質(zhì)量鬧等級；（2）地基基斜礎(chǔ)和主謊體結(jié)構(gòu)在合理里使用壽焰命年限千內(nèi)承擔(dān)漸保修；億（3）正常銜使用情撕況下各部位默、部甜件保從修內(nèi)廳容與綢保修寫期：屋面答防水3年；喪墻面貪、廚漁房和愿衛(wèi)生持間地弦面、稻地下每室、顛管道恰滲漏1年；墻曬面、頂緞抹灰層謝脫落1年；Rea仍lE音sta恒te葉Dev基elo梳pme堂nt51第五節(jié)岸房雀地產(chǎn)開林發(fā)法律槳體系二、標(biāo)房地濃產(chǎn)開溝發(fā)基虹本制瞇度（一）良房地產(chǎn)慮開發(fā)經(jīng)駛營管理舌制度住宅使信用說明圖書應(yīng)當(dāng)迫對住稈宅的材結(jié)構(gòu)曾、性背能和佩各部寺位（危部件糾）的客類型敢、性脊能、求標(biāo)準(zhǔn)厭等作枕出說警明，潔并提愉出使嘗用注費(fèi)意事粱項。一般滲應(yīng)當(dāng)?shù)诎Q以下拿內(nèi)容乳：（1）開尊發(fā)單援位、丙設(shè)計捆單位忠、施反工單醬位，底委托遇監(jiān)理故的應(yīng)慕注明巨監(jiān)理閱單位避；（2）結(jié)擾構(gòu)類橫型；鳴（3）裝仗修、唉裝飾什注意腫事項尾；（4）上水猜、下水伍、電、撒燃?xì)?、醒熱氣、忙通訊、緒消防等泰設(shè)施配跨置的說犁明；（5）有臟關(guān)設(shè)然備、窯設(shè)施謹(jǐn)安裝伯預(yù)留拋位置持的說位明和緞安裝夸注意芒事項叮；（6）門、才窗類型評，使用忽注意事土項；（7）配電獵負(fù)荷；捧（8）承重育墻、堵保溫墻揀、防水妹層、陽你臺等部望位注意弱事項的瓜說明；巧（9）其他怒需說明罩的問題桿。Rea喝lE榴sta將te舟Dev霜elo勺pme嘆nt52第五節(jié)見房偉地產(chǎn)開羊發(fā)法律漫體系二、房版地產(chǎn)開巧發(fā)基本沙制度（一）拉房地產(chǎn)王開發(fā)經(jīng)脆營管理條制度3、項目慘手冊制承度要求房傻地產(chǎn)開覽發(fā)企業(yè)比應(yīng)當(dāng)將紫房地產(chǎn)勵開發(fā)項秋目建設(shè)量過程中典的主要俗事項記錄怠在房旦地產(chǎn)研開發(fā)放項目佩手冊升中，題并定授期送司房地苗產(chǎn)主淺管部毒門備般案。Rea勻lE安sta作te腫Dev鍋elo示pme散nt53第五節(jié)套房磚地產(chǎn)開仆發(fā)法律桌體系二、房脂地產(chǎn)開受發(fā)基本嫁制度（一奸）房聯(lián)地產(chǎn)汁開發(fā)銷經(jīng)營句管理全制度4、商品崖房預(yù)售宣許可制恨度“第六條商品臂房預(yù)男售實墨行許罪可制義度。開發(fā)洞企業(yè)若進(jìn)行震商品休房預(yù)追售，抱應(yīng)當(dāng)鐵向房疑地產(chǎn)妙管理侍部門既申請曬預(yù)售展許可鈴，取已得《商品衣房預(yù)南售許描可證》?！薄冻鞘猩虊贩款A(yù)疲售管理慚辦法》（19派94年建設(shè)邊部令第40號發(fā)話布，200睬4年修訂飽）Re霞al惹E胸st籠at雜e化De療ve站lo惡pm區(qū)en咽t54第五節(jié)患房熄地產(chǎn)開題發(fā)法律驅(qū)體系二、房閥地產(chǎn)開夜發(fā)基本在制度（一壯）房雁地產(chǎn)移開發(fā)掃經(jīng)營悠管理穗制度商品房攏預(yù)售應(yīng)總當(dāng)符合謠下列條些件：1、預(yù)售蘋人已取設(shè)得房地殃產(chǎn)開發(fā)加資質(zhì)證泉書、營錘業(yè)執(zhí)照鎮(zhèn)；2、按照殼土地管題理部門蜻有關(guān)規(guī)箱定交付若土地使童用權(quán)出射讓金，府已取得擱土地使伯用權(quán)證筋書；3、持有趣建設(shè)工棉程規(guī)劃率許可證隊和建設(shè)各工程施隸工許可水證，并津已辦理楚建設(shè)工絞程質(zhì)量容和安全賊監(jiān)督手揮續(xù)；4、已場確定莫施工姿進(jìn)度萌和竣冊工交狐付使挖用時檔間；5、七作層以陵下的熄達(dá)到蒜主體的工程梢封頂懇；七負(fù)層以李上的芒，主格體工漲程須夾建到面工程框預(yù)算逗投資娘總額縮慧的三籃分之蓬二以饅上層類數(shù)；6、已掙在項繩目所洪在地膨商業(yè)詳銀行華開設(shè)吹商品疊房預(yù)剖售款亂專用懸賬戶屈；7、法扎律、售法規(guī)戲規(guī)定偏的其攏他條趣件。Re化al升E虎st多at享e猜De拜ve漫lo甘pm螺en擺t55