南京知名地產(chǎn)大型綜合體項目開發(fā)定位可行性報告圖文豐富

二〇一〇年九月南京XX地塊

可行性研究報告六朝古都秦楚王氣秦淮石頭城鳳凰臺建康玄武湖開明之城烏衣巷鐘山龍蟠一江春水向東流南京，山水名區(qū)，文物舊邦，江南首府，千年文樞鐘山煙紫、東郊梅朱，孫陵長青，秦淮波綠龍蟠虎踞地，金陵帝王州，自古兵家必爭之地人事代謝有如雪泥鴻爪，是非成敗亦如斗換星移而今，

南京是國際上看好的21世紀亞洲環(huán)太平洋地區(qū)最具發(fā)展前景的城市之一，江蘇省服務業(yè)最發(fā)達的城市，也是長江三角洲商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、物流中心城市之一，最新中國大陸城市競爭力排行榜上，南京名列第七位……此時，秦淮河畔XX地塊翹首以待，誰將為這片古老而熱情的土地書寫新的篇章？也許，注定就是中糧。目錄市場分析本體分析定位大悅城模式思考開發(fā)計劃經(jīng)濟測算南京市，戰(zhàn)國時楚威王始置金陵邑、以為“王之地也”，簡稱“寧”，是中華人民共和國江蘇省省會、副省級城市。南京是“中國四大古都”之一，有“六朝古都”之稱。南京共轄11個市轄區(qū)，2個縣。其中江南八區(qū)：鼓樓，白下，玄武，秦淮，建鄴，下關，雨花臺，棲霞是中心城區(qū)。2009年全市常住人口771.31萬1.11南京整體狀況1.12地處長三角核心區(qū)，長三角第二大城市國際形象最佳城市排名南京居非直轄城市首位工信部正式認定南京為“中國軟件名城”南京城市發(fā)展南京2006-2010上半年發(fā)展概況政策優(yōu)勢享受國家級高新技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策軟件企業(yè)享受一定的免稅時間政府大力支持創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)交通優(yōu)勢開設南京—上海高鐵動車建設亞洲最大火車站13條軌道交通正在建造城市優(yōu)勢國際形象最佳城市居非直轄市首位中國第一個“軟件名城”區(qū)位優(yōu)勢地處長三角經(jīng)濟區(qū)江蘇省會，長三角第二大城市2014年舉辦青奧會1.13宏觀數(shù)據(jù)一圖：南京GDP及增長率（2005-2009）圖：南京固定資產(chǎn)及增長率（2005-2009）南京經(jīng)濟增長速度依舊樂觀圖：南京人均GDP及增長率（2005-2009）2009年南京人均GDP達到55743元（折合美元8160美元），增長率達到10.8%，預計2012年南京人均GDP將達到10000美元；2005-2009，南京GDP累積上漲75%，平均年增長率15%。2009年，南京GDP達4230億美元。2005-2009，南京固定資產(chǎn)投資累積上漲90%，平均年增長率18%。2009年，南京固定資產(chǎn)投資達2668億美元。固定資產(chǎn)持續(xù)增長，推動經(jīng)濟增長2009年南京人均GDP已突破8000美元1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400—8000美元8000—12000美元人均GDP時間大眾商業(yè)街集貿(mào)市場百貨商場大型購物中心預計2012年南京人均GDP將達到10000美元；根據(jù)歐美經(jīng)濟與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應發(fā)展，根據(jù)歐美經(jīng)濟與商業(yè)業(yè)態(tài)的對應發(fā)展，結(jié)合中國實際情況，人均GDP超過4400美元，城市主導業(yè)態(tài)為Shoppingmall、Lifestyle,旅游地產(chǎn)等，人均GDP超過8000美元，大型購物中心開始發(fā)展，人均GDP超過10000美元，大型購物中心進入高速發(fā)展階段10000美元1.14GDP與大型購物中心溫飽享受1.15宏觀數(shù)據(jù)二圖：南京居民可支配收入情況（2005-2009）圖：南京居民消費支出情況（2005-2009）圖：南京戶籍人口情況（2005-2009）2005-2009，南京人均可支配收入上漲10506元，上漲70%，年均上漲17.5%。南京居民可支配收入持續(xù)增加2005-2009，南京人均消費支出上漲5635元，上漲53%，年均上漲13.2%。南京居民收入增加推動消費增加南京本地人口占絕大多數(shù)，高校學生是南京外來人口增長的主要動力年份戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）本地人口比例2005年595.8689.886.4%2006年607.23719.0684.4%2007年617.2741.383.3%2008年624.46758.8982.3%2009年629.77771.3181.6%南京發(fā)展規(guī)劃1.16國家歷史文化名城國家綜合交通樞紐國家重要創(chuàng)新基地區(qū)域現(xiàn)代服務中心長三角先進制造業(yè)基地濱江生態(tài)宜居城市南京城市定位：著名古都，江蘇省省會，國家重要區(qū)域中心城市南京總體定位1.16南京發(fā)展規(guī)劃城市分區(qū)南京分為4個中心城，8個新城，34個新市鎮(zhèn)市中心區(qū)域人口規(guī)模2020年，中心城市人口規(guī)模692萬2030年，中心城市人口規(guī)模746萬城鎮(zhèn)空間結(jié)構江北城鎮(zhèn)發(fā)展帶，江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸1.17南京宏觀發(fā)展狀況小結(jié)小結(jié)南京作為江蘇省會，經(jīng)濟增長速度較快，近年年均增長率在10%左右。南京人民收入增長較快，未來商業(yè)將以大型購物中心為主。本地人口所占比例下降，外來人口加大，同時有一定高校學生，會給人口帶來年輕化特征。南京未來前景看好，2014年舉辦青奧會，同時將成為中國的軟件基地，交通方面將建成亞洲最大的火車站。南京經(jīng)濟基礎雄厚，前景看好，但是近年增長速度放緩。同時南京商業(yè)業(yè)態(tài)將進入大型購物中心的發(fā)展階段。江寧板塊分析1.21.21江寧規(guī)劃江寧區(qū)未來總體規(guī)劃重新梳理東山副城中心體系；重視產(chǎn)業(yè)調(diào)整和功能提升研究；開展結(jié)合地區(qū)的功能整合與空間優(yōu)化研究；加強軌道交通規(guī)劃；打造城市空間景觀形象；1.22江寧經(jīng)濟數(shù)據(jù)2006-2009年，江寧區(qū)GDP增長了225.4億元。江寧區(qū)GDP逐年遞增2006-2009年，江寧區(qū)人均GDP由4200美元增長到8030美元，增長了將近一倍。江寧區(qū)人均GDP接近全市平均水平2006-2009年，江寧居民人均可支配收入增長了7949元。江寧區(qū)居民收入增加，拉動消費1.22江寧經(jīng)濟數(shù)據(jù)住宅市場的上市量一直保持在一個穩(wěn)定水平；銷售量基本保持增長態(tài)勢，但08年在金融危機等方面的影響下明顯回落圖：住宅市場圖：商業(yè)市場商業(yè)市場一直處于供大于求的狀態(tài)圖：寫字樓市場整棟寫字樓市場銷售量保持穩(wěn)定增長，供應量卻在09年大幅度減少市場分析-商業(yè)1.31.31南京商圈規(guī)劃新街口市級商業(yè)中心河西市級商業(yè)中心湖南路副中心夫子廟副中心火車南站副中心東山副中心仙林副中心浦口副中心按照南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2004-2010）2個市級商業(yè)中心—新街口和河西；—服務人口在100萬以上，商業(yè)面積在80萬平方米以上6個市級商業(yè)副中心—湖南路、夫子廟、火車南站、仙林、東山和浦口—服務人口在50萬以上，基本商業(yè)面積在40萬平方米以上27個地區(qū)級商業(yè)中心—服務人口在20萬以上，基本商業(yè)面積在20萬平方米以上若干個市區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心—按照3萬人左右的社區(qū)規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務設施1.32商圈分析新街口市級商業(yè)中心

新街口市級商業(yè)中心名稱新街口商圈概述南京最早的商業(yè)圈，也是南京最中心區(qū)域，有著“中華第一商圈”的美譽，新街口商圈業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)密集度極高位置東至太平南路、太平北路，南至建鄴路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至長江路、華僑路，地鐵1、2號線可達商業(yè)類型百貨商場、步行街、大型超市、專業(yè)市場、沿街（地下）商鋪典型商業(yè)百貨類：新百、中央、金鷹、東方、大洋和德基專業(yè)市場：蘇寧、國美、五星大型超市：家樂福、沃爾瑪、金潤發(fā)、蘇果消費群體本地市民及周邊城市的消費者1.么32商圈腰分析-河西嚼市級嬌商業(yè)戚中心河西市級商業(yè)中心名稱河西商圈概述河西是城市規(guī)劃中新崛起的市級商圈，呈現(xiàn)出規(guī)模化發(fā)展趨勢位置位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西臨長江夾江，東至外秦淮河、南河，地鐵1、2號線可達商業(yè)類型購物中心、大型超市、專業(yè)市場、沿街商鋪典型商業(yè)購物中心：萬達廣場、新城市廣場專業(yè)市場：蘇寧、國美、建材家居市場大型超市：沃爾瑪、金潤發(fā)、蘇果消費群體目前以居住在河西片區(qū)的市民為主，其它區(qū)域市民為輔。1.徹32商圈枕分析-湖南德路副殖中心湖南路副中心名稱湖南路商圈概述湖南路上的獅子橋是南京最著名的商業(yè)步行街，也是全國十大商業(yè)街之一位置位于南京市區(qū)的西北部，地處鼓樓區(qū)轄區(qū)，西起山西路市民廣場，東至中央路商業(yè)類型百貨商場、大型超市、步行街、沿街商鋪（多餐飲）典型商業(yè)百貨商場：蘇寧銀河、湖南路商場、山百、蘇寧環(huán)球、大洋百貨步行街：獅子橋消費群體本地市民和高校學生等年輕消費群體1.奔32商圈記分析-夫子嘆廟副饞中心夫子廟副中心名稱夫子廟商圈概述南京夫子廟是供奉和祭祀我國古代著名的大思想家、教育家孔子的廟宇，后經(jīng)政府開發(fā)成為標志性商業(yè)、旅游景點。位置位于市中心偏南，秦淮河北岸的貢院街旁商業(yè)類型購物中心、步行街、沿街商鋪典型商業(yè)購物中心：水游城步行街：夫子廟步行街消費群體外地市民為主，偏中低端消費1.辣32商圈碼分析-火車毒南站贈副中藍心火車南站副中心名稱火車南站商圈概述南京南站的規(guī)模將是現(xiàn)有南京火車站的六倍，屆時，南京火車南站將成為亞洲最大的火車站，其商業(yè)定位不低于新街口商圈位置屬于江寧岔路口片區(qū)，位置在機場高速公路以東，寧溧公路以西,繞城公路以南,宏運大道以北，地鐵1號線可達商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場、大型超市、沿街商鋪典型商業(yè)購物中心：明發(fā)商業(yè)廣場大型超市：麥德龍、家樂福專業(yè)市場：宜家、紅星美凱龍、月星家居、家樂家、百安居、蘇寧電器、寧南汽配城消費群體全市各區(qū)域及外地消費人群1.振32商圈婦分析-仙林炮副中腦心仙林副中心名稱仙林商圈概述南京仙林位于南京大城東，屬于南京新興商業(yè)圈，該地區(qū)是21世紀江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點地區(qū)，所以高校云集。位置位于風景秀麗的紫金山東麓，北抵312國道，南達滬寧高速公路，東西分別以規(guī)劃中的公路三環(huán)和繞城公路為界，距新生圩深水外貿(mào)港口6.5公里，距規(guī)劃中的龍?zhí)渡钏赓Q(mào)港口6公里，通過繞城公路和機場高速可直達祿口新機場，地鐵2號線可達商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場、沿街商鋪典型商業(yè)購物中心：仙林金鷹購物中心專業(yè)市場：建材城、汽配城消費群體本區(qū)域及高校消費人群，中端消費1.共32商圈枕分析-東山剩副中后心東山副中心名稱東山商圈概述東山屬于江寧的核心區(qū)域，商業(yè)配套較完善，作為南京市規(guī)劃中的新興商圈，未來商業(yè)價值巨大。位置秦淮新河以南、以西，百家湖以北，通淮路以東的地區(qū)商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場、步行街、沿街商鋪典型商業(yè)購物中心：華意泰富購物廣場、黃金海岸廣場步行街：東山步行街大型超市：華潤蘇果專業(yè)市場：五星電器、電子一條街消費群體江寧區(qū)域消費者1.慈32商圈仆分析-浦口狠副中劍心浦口副中心名稱浦口商圈概述浦口商圈起步較晚，商業(yè)配套不完善，未來將打造濱江觀江平臺位置長江以北地區(qū)，未來地鐵3號線可達商業(yè)類型百貨商場、大型超市、專業(yè)市場、沿街商鋪典型商業(yè)百貨商場：金浦廣場大型超市：華潤蘇果專業(yè)市場：建材市場、小商品批發(fā)市場消費群體長江以北消費人群及蘇北地區(qū)的消費者，偏中低端消費1.滿33商圈濃總結(jié)商圈名稱級別檔次消費群體主要業(yè)態(tài)新街口商圈市級中心商圈低檔、中檔、中高檔、奢侈品全市及南京周邊高端百貨河西商圈市級中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊、白領以上綜合體湖南路商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊、年輕群體步行街+百貨夫子廟商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔外地為主步行街+綜合體火車南站商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊及外地專業(yè)市場+shoppingmall仙林商圈副中心商圈低檔、中檔、中高檔周邊專業(yè)市場+shoppingmall東山商圈副中心商圈低檔、中檔江寧區(qū)步行街+百貨浦口商圈副中心商圈低檔、中檔江北及蘇北專業(yè)市場本案臉處于愁東山伯商圈幼中，申中高愧檔商哭業(yè)消母費場紫所缺竿失，叼不符絲式合江擠寧的它城市森地位膜。1.仗34綜合底體個開案分火析-萬達狼商業(yè)運廣場萬達批商業(yè)世廣場開發(fā)商萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司位置建鄴區(qū)江東中路98號開業(yè)時間2009年12月商業(yè)面積總建面120萬方，其中商業(yè)中心為27萬方停車位7000個萬達廣場南京干萬達肅廣場迫是大黨連萬檔達集幻玉團在賄南京脅開發(fā)怒的第熊二個搜商業(yè)害地產(chǎn)牢項目劫。南京傷萬達巷廣場飽分為青商業(yè)稀區(qū)、燙商務揚區(qū)、逢公寓問區(qū)、喘旅游布商業(yè)暫街等遞版塊串。商業(yè)滅中心捉引入趕沃爾字瑪、通萬達昆影城幫、萬馬千百預貨、越國美濱電器惰、大駕歌星KT色V、大飽玩家啄、同纏慶樓蕉、金歪陵家買居等13家主墨力店嘉進駐士，品英牌檔邊次為脫中高絡端，咬商戶旅數(shù)量禽超過20艱0家，罵各種棟業(yè)態(tài)婆較為嚷齊全增。1.儀34綜合候體個躺案分混析-萬達意商業(yè)趟廣場業(yè)態(tài)紗分布1L：金哥陵國嘴際家物居、護國美懶電器渠、藝門目了市然、截萬千禁百貨季、孩輕子王隨、商霞業(yè)街2L：金直陵國畏際家覆居、適沃爾拖瑪、雜大玩突家超晴樂場蔑、萬銜千百歇貨、問奇樂享兒、搏商業(yè)扒街3L：金沃陵國敏際家為居、蛾國美坊電器鞭、大共歌星薄量販KT劫V、萬腎千百持貨、圖小尾捆羊歡嘩樂牧蹤蝶場、需商業(yè)絮街4L：金妹陵國樣際家便居、武同慶倡樓、吉奇跡偵健身窮、萬秤千百臨貨、禁萬達占國際寄影城1.籠34綜合腹體個討案分揀析-萬達怎商業(yè)鴨廣場樓層品類品牌F3特色餐飲阿星煲、阿一天下、TACOS、江南小鎮(zhèn)、尊爵牛排館、香籟概念館、一麻一辣、花津浦、四季食彩、辣妹子成都名小吃、錦城印象、coco都可奶茶、摸錯門、回味、愛癡飯、東北風、X.POWER一尊皇牛、千里湘、藍焰法式鐵板燒、歐德堡1919、鯨鯊灣、九仟時尚小火鍋、老媽米線、誠記港式餐廳、好味當、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、安茱莉意式餐廳、果維CF2特色服裝手工藝餐飲數(shù)碼必勝客、朗文·朗訊、黛安芬、羅賓漢、HOTWIND熱風、阿衣谷、百芙倫、BUILDINGBEAUTY、絕代佳人、歐博、米蘭空氣、五色風馬、卡酷卡通、貓人、花鳴軒、家麗屋美、愛樂園、F4、唐獅、天使愛美麗、海王星辰、摩維、寶點、我愛我車、福殿、瑪莎拉、KFC、一方右海、士品集、金童玉女、福坊、左樹、口渴了、啟路文具、奧格斯·格格斯、CCAV體驗館、麥當勞、百世吉、富世華、NIKE優(yōu)惠、ADIDAS、海瀾之家、資生堂、紅蜻蜓、lovejunkle、雅黛莉、美侖美奐、NALAKUVARA、一茶一坐、棒·約翰、晶碧齋、蘋果索尼、NIKKYHOME、3C銀飾、蒂梵薇婷、芭圖造型F1連鎖品牌必勝客、阿吉豆、ONLY、JACKJONES、VEROMODA、萱子、拉夏貝爾、阿尤、SteveVivian、太平鳥男裝、漁、海盜船、CROCS、太平鳥女裝、唐獅、愛蒂爾、SultModel、御燕堂、壽全齋、貴州茅臺、春嬌與志明、瓏銀坊、中國移動通訊、KFC、一鳴真鮮奶吧、多納時光、安特魯、藝海堂、楊可、toonsland、果燃店、味千拉面、薩莉亞、永和豆?jié){、麥當勞、屈臣氏、自然元素、淑女屋、滿記甜品、GXG、Thefaceshop、麥當勞甜品站、亮視點、百家好、一茶一座、棒約翰、DQ冰雪皇后、帕加尼、Selected、Express、絲芙蘭商業(yè)騰街各甚樓層他品類月品牌1.丟34綜合拔體個壞案分叨析-X鳥X商業(yè)帖廣場項目掘調(diào)研彈數(shù)據(jù)貧及情酸況開發(fā)商XX房地產(chǎn)開發(fā)公司項目位置XX區(qū)XX路98號租售比例租和售物業(yè)形態(tài)城市綜合體樓層數(shù)4+2層高5主力戶型80-100租金水平/售價2-7元/天/㎡35000元/㎡物業(yè)費3元/月/㎡得房率60%招商政策第一年免一個季度租金，兩年內(nèi)租金不遞增主要客戶都市白領、周邊人群及高校教師人流量較多1.蹦34綜合涼體個嶼案分圍析-新城寒市廣物場開發(fā)商新城市商業(yè)置業(yè)有限公司位置鼓樓區(qū)草場門大街99號開業(yè)時間2002年商業(yè)面積總建面36萬方停車位3000個新城紛市廣訪場江蘇讓省內(nèi)啞首個瘡真正混意義別上的遇城市灘綜合揀體。新城屠市廣陜場商駐業(yè)部糖分擁紋有近50俱0家知鴉名品跌牌的形專營犧店，崇金潤府發(fā)大以型倉雁儲超格市，鑰上影涼華納見國際科影院侄，百盼貨精槍品街需，大柱型餐豬飲廣代場、幟酒吧康街等念業(yè)態(tài)眼。剛被泉評為衛(wèi)“20把10中國質(zhì)城市饒綜合索體標酸桿”芽，二構期計妙劃打原造江碗蘇省毀地標啦建筑沒，目葬前已偵與萬丈豪酒寄店簽芬訂了搶意向條協(xié)議授。1.全34綜合嫂體個連案分桑析-新城嗓市廣怕場商業(yè)篩街各茄樓層聲品類班品牌樓層品類品牌F4美食大道東來順飯莊、英倫時尚、大娘水餃、和湘匯、安茱莉意大利家庭菜肴餐廳、古早味臺灣美食、筷典美食、得一煲、愛·尚愛自助餐廳、江屋和風料理、雷萌音樂藝術培訓中心、冠盛法式鐵板燒、雅宴精致涮涮鍋、誠記港式茶餐廳、赫伯灣澳洲特味西餐廳、聊味齋、春香居韓國料理、臺北1·2·3迷你涮涮鍋、滿臺香、尊爵牛排館F3星光大道亮娜電玩城、上影國際影城、秀客、先鋒書店、媽媽好孩子、安徒生、愛法貝、小虎·帕蒂、NIKEKIDS、寶貝天使專業(yè)兒童攝影、創(chuàng)藝寶貝、艾麗斯童話攝影、、奇樂兒、嬰智貝佳、洋堡堡兒童生活館、玩具城、E·LANDKIDS、Pawinpaw、加菲貓、安奈兒、獅子王、雅蘭專賣店、紫羅蘭、富安娜、埃迪·蒙托、愛諾詩、多喜愛、先聲藥店、串來串趣、ideal、春嬌與志明、哆來咪唱片、歐芙嘉樂、加哩加哩、健身器材、D仔、宏夢童趣館F2活力大道金吉鳥、匡威、ADIDAS、NIKE、KAPPA、bossini、邊城戶外、李寧、虎都男裝、愛迪丹頓、七匹狼、海螺、海瀾之家、法國·梵羅紀亞、蘇寧電器、樊帝士、陶玉梅、卡帝樂鱷魚、飛洋魚、太子龍男裝、麥當勞、卡羅馳、百世吉、班尼路、耐克360、安踏、361°、索士、花花公子、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idef.zuoF2國內(nèi)知名品牌ONLY/veromoda、

BASICHOUSE、MindBridge、

NINEWEST、BenchBody、ODBO、

BlancR.G、OlivedesOlive、Lapargay、scofield、Oikos、

UNIQLO、

INDIVI/FA:GE、千百度、百麗、WHY、

Millie's、ZARA、TEENIEWEENIE、E.Land、

PinkMars、XOXO、

LOSACOS、SELECTED、H&MF1國際知名品牌i.t、Quiksilver、CKunderwear、SEPHORA、LEVI'S、TISSOT、嘉貝詩、Ponecompany、SteveMadden、ELLEHOMME、周大生、ILIONNO、歐爵咖啡、MANGO、FolliFollie、swatch、PIANOMOOD、promod、ZARA、Sisley、中國農(nóng)業(yè)銀行、Express、FrenchConnection、G-STAR、Killtec、adidasoriginals、K－gold、StarbucksCoffee、redearth、Motivi、H&M、HILFIGERDENIM、CalvinKleinJeansB1特色餐飲寶島眼鏡、曼妮芬、安莉芳、青山洋服、高淳陶瓷、ebase、愛茜茜里、BEAUX-ARTS、佰草集、MUJI、福殿靴下屋、自然派、TOONSLAND、美美主義餐廳、HelloKitty、果燃掂甜品店、多納時光、LovelyLace、啟路文具、亮視點、曼古銀、雙子魔術、娜娜可印度料理、2001港式茶餐廳、土大力、金大鑫鐵板燒、麥當勞、iPod、八馬茶葉、Monchhichi、DQ冰淇淋、1432德國花園餐廳、Capelli、crocs、ichido、棒！約翰、Leonidaschocolatecoffee、COSTA、HOTWIND、mannings萬寧、雪茄吧、和記港式茶餐廳B2美食、運動、超市運動寶貝、HANGTEN、INBASE、BHG超市、美食廣場1.區(qū)34綜合渾體個毀案分普析-水游殲城商業(yè)厚街各目樓層避品類蚊品牌樓層品類品牌F5精品菜館上海小南國、品味軒潮粵菜F4特色小店川味観、新華書店、天才寶貝、美界發(fā)型、愛麗思住居館、玉皇宮、crocs、LOCKLOCK、OQO、寶貝天使兒童攝影、創(chuàng)藝寶貝、Health&BeautySPA、源色牧場、萱子飾品、金芭妮、瑪花纖體、尚指顏美甲、橫店影視電影城、時尚生活區(qū)、ESP、咿金指、曼蒙特、禮部尚屋、至音源、U-MOLD、久久車飾、花間集、綠茵閣水境花卉專營店、綠夢緣、雙子魔術、阿度卡迪斯、匯品百貨、玩具王、花菲飾品、奶茶、飲品、墻音壁語、浪漫滿屋、酷藝模型、雪昊然、桑喬亞（內(nèi)衣、飾品）F3國內(nèi)知名品牌Cabbeen、JackJones、Honeys、MIGAINO、JASONWOOD、Honeyme、UNISEX、Lee、NEE、MarkFairwhale、JINAVA、GXG、rolianmile、dickies、香港多品牌店、CHEVIGNON、小木馬、MKREPORTER、DonnaMoore、奧蘭絲迪、菁意嘉華、ETAM、sobasic、塔可美食餐廳、電玩、

idef.zuoF2國內(nèi)知名品牌ONLY/veromoda、

BASICHOUSE、MindBridge、

NINEWEST、BenchBody、ODBO、

BlancR.G、OlivedesOlive、Lapargay、scofield、Oikos、

UNIQLO、

INDIVI/FA:GE、千百度、百麗、WHY、

Millie's、ZARA、TEENIEWEENIE、E.Land、

PinkMars、XOXO、

LOSACOS、SELECTED、H&MF1國際知名品牌i.t、Quiksilver、CKunderwear、SEPHORA、LEVI'S、TISSOT、嘉貝詩、Ponecompany、SteveMadden、ELLEHOMME、周大生、ILIONNO、歐爵咖啡、MANGO、FolliFollie、swatch、PIANOMOOD、promod、ZARA、Sisley、中國農(nóng)業(yè)銀行、Express、FrenchConnection、G-STAR、Killtec、adidasoriginals、K－gold、StarbucksCoffee、redearth、Motivi、H&M、HILFIGERDENIM、CalvinKleinJeansB1特色餐飲寶島眼鏡、曼妮芬、安莉芳、青山洋服、高淳陶瓷、ebase、愛茜茜里、BEAUX-ARTS、佰草集、MUJI、福殿靴下屋、自然派、TOONSLAND、美美主義餐廳、HelloKitty、果燃掂甜品店、多納時光、LovelyLace、啟路文具、亮視點、曼古銀、雙子魔術、娜娜可印度料理、2001港式茶餐廳、土大力、金大鑫鐵板燒、麥當勞、iPod、八馬茶葉、Monchhichi、DQ冰淇淋、1432德國花園餐廳、Capelli、crocs、ichido、棒！約翰、Leonidaschocolatecoffee、COSTA、HOTWIND、mannings萬寧、雪茄吧、和記港式茶餐廳B2美食、運動、超市運動寶貝、HANGTEN、INBASE、BHG超市、美食廣場1.手34綜合臟體個丙案分持析-水游雀城定期安舉辦笛特色?；顒?.訓34綜合陪體個懲案分叮析-水游服城開發(fā)商上海鵬欣集團項目位置白下區(qū)建康路1號租售比例出租物業(yè)形態(tài)城市綜合體樓層數(shù)5+2+2層高5米主要戶型60-800平方米租金水平8-9元/（平方米·天）物業(yè)費2元/平米得房率60%招商政策無主要客戶都市白領及南京周邊城市消費人群人流量很大項目票調(diào)研撫數(shù)據(jù)述及情聞況1.駁35市區(qū)娛典型漿綜合癥體總披結(jié)項目名稱所屬商圈商業(yè)規(guī)模（萬方）租金（元/天/㎡）廣告宣傳招商政策人流量項目特色萬達廣場河西市級中心商圈342-7（平均4.5）非常多三個月免租金較多不明顯新城市廣場河西市級中心商圈362-7（平均3.5）幾乎沒有無較少不明顯水游城夫子廟副中心商圈16.78-9（平均8.5）一般無很多經(jīng)常舉辦特色文藝表演及活動萬達伸的成區(qū)功除倚了有皂品牌演的因怕素外而，強廊勢的凳廣告載宣傳湯和優(yōu)針惠的愚招商干政策叮也是泊重要嫁的原衛(wèi)因；水游差城并東不屬獨于市令中心慣商圈膀，但箱由于陵特色見明顯隔，吸帳引了促大批換客群紅，也善是其則租金嚷水漲明船高文的重職要因遵素之魚一；新城削市廣另場在頁競爭患中處搜于絕煉對下焦風；商圈絞的規(guī)堂劃對脖人流墾量影內(nèi)響不辰是非質(zhì)常明擇顯；1.紙36江寧介商圈岔路口商圈三山位商圈百家湖商圈九龍湖商圈大學城商圈東山板塊商圈河定橋商圈1.害36江寧揀商圈-三山名稱三山商圈商圈特色以住宅為中心的社區(qū)商業(yè)商業(yè)類型餐飲、購物、休閑娛樂典型商業(yè)偶家小院、食養(yǎng)坊、大華眼鏡、巨濤美發(fā)、翠屏娛樂城、肯德基、蘇果超市未來商業(yè)體量近13萬方消費群體社區(qū)戶主價格出售：14000-16000元/㎡出租：3元/㎡/天未來發(fā)展難成氣候1.逢36江寧括商圈-岔路干口名稱岔路口商圈商圈特色以住宅為中心的社區(qū)商業(yè)商業(yè)類型餐飲、購物（配套欠缺）典型商業(yè)低端商業(yè)未來商業(yè)體量近1萬方消費群體社區(qū)戶主價格出租：0.5（左鄰右里）2（南方花園）未來發(fā)展依靠火車南站，未來形成新城區(qū)中央交通生活區(qū)1.授36江寧燈商圈-河定拐橋名稱河定橋商圈商圈特色以歐尚為中心的購物中心商業(yè)類型餐飲、購物、娛樂典型商業(yè)KFC、必勝客、歐尚超市、游樂公園、美發(fā)SPA未來商業(yè)體量1.5萬方消費群體周邊客群，地鐵人群，都市白領價格出租：8-9元/㎡/天未來發(fā)展地鐵1號線南延線開通，未來潛力有待挖掘1.戰(zhàn)36江寧摘商圈-百家醬湖名稱百家湖商圈商圈特色高端商業(yè)聚集地商業(yè)類型餐飲、購物、娛樂、酒吧典型商業(yè)體1912、金鷹國際、21世紀國際公寓、江寧1號、同曦大都會、翠屏水晶藍灣未來商業(yè)體量83萬方消費群體周邊客群，地鐵人群，都市白領價格出租：4-8元/㎡/天未來發(fā)展江寧未來的高端商業(yè)聚集地，江寧最大的商業(yè)圈1.叉36江寧乏商圈-大學蜓城名稱大學城商圈商圈特色填補商業(yè)配套空白商業(yè)類型餐飲、娛樂、購物典型商業(yè)體奧特萊斯折扣店、蘇果超市、華仔發(fā)藝、樂活時尚街區(qū)、大學城商貿(mào)中心、文鼎廣場未來商業(yè)體量38萬方消費群體江寧學生及周邊客群價格出租：2元/㎡出售：8000-12000元/㎡未來發(fā)展依托大學城人流，未來發(fā)展前景巨大1.托36江寧踩商圈-東山名稱東山商圈商圈特色江寧的新街口，業(yè)態(tài)豐富商業(yè)類型餐飲、步行街、娛樂典型商業(yè)體華意泰富廣場、東山步行街、肯德基、麥當勞、五星電器、交通銀行、婚紗攝影未來商業(yè)體量8.5萬方消費群體周邊客群、都市白領價格出租：2-4元/㎡/天未來發(fā)展金箔路商業(yè)日漸成熟發(fā)揮作用，江寧商業(yè)地位受挑戰(zhàn)1.鉗36江寧倦商圈-九龍襯湖九龍湖九龍湖商圈商圈特色欠缺檔次及商業(yè)氛圍商業(yè)類型餐飲、休閑、娛樂典型商業(yè)體農(nóng)貿(mào)市場、蘇果超市、匯金九龍商業(yè)街未來商業(yè)體量12萬方消費群體周邊社區(qū)戶主價格出租：1.5-2.5元/㎡/天未來發(fā)展隨著周邊中高檔住宅入住率提高將有進一步發(fā)展1.齒36江寧尋各板粥塊商屬業(yè)總總結(jié)板塊商業(yè)市場特征在售項目岔路口岔路口緊鄰秦淮區(qū)，住宅市場的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。由于其地理位置上的優(yōu)勢，商業(yè)較江寧其他片區(qū)相比（東山鎮(zhèn)除外）具有很大的優(yōu)越性，商業(yè)投資需求一度極其旺盛。左鄰右里東山該片區(qū)為江寧老縣城的中心，也是江寧板塊區(qū)域商業(yè)中心，具有完善、齊全的商業(yè)設施，大型商業(yè)較為集中。目前周圍商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專業(yè)化的商業(yè)街。該片區(qū)商業(yè)去化速度較快，投資前景十分看好。黃金海岸廣場東山步行街嘉順時代廣場科學園由于該板塊屬于一個全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內(nèi)樓盤僅有市政天元城以及萊茵達路沿線的沿街底商在經(jīng)營，但整體經(jīng)營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營，這需要依托后期整個科學園的發(fā)展。義烏小商品城天景山商業(yè)中心潭橋商業(yè)街三山三山板塊是別墅集中區(qū)，其別墅多作為第一居所，加上附近有多個成熟小區(qū)，區(qū)域形象較好，人口密度相對較大，人口素質(zhì)也相對較高，板塊對于高檔商業(yè)存在較大需求，目前，板塊內(nèi)大型集中型商業(yè)起步不久，托樂嘉商業(yè)街1期仍在銷售中，后期仍有較大體量待售。托樂嘉商業(yè)街百家湖江寧區(qū)規(guī)劃局的《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點之一；江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來打造一個全新的百家湖。目前，百家湖商業(yè)的后續(xù)供應量將達80萬平米，超過了科學園片區(qū)，市場后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ貒H廣場大都會購物中心鳳凰港商貿(mào)城九龍湖該片區(qū)為一個新興板塊，商業(yè)配套主要依靠原有的商業(yè)，新興商業(yè)配套尚不具備人氣，依托周邊住宅的發(fā)展和城市的規(guī)劃，未來商業(yè)潛力巨大匯金九龍商業(yè)街河定橋該片區(qū)大型商業(yè)只有歐尚超市一個，周邊又有許多住宅小區(qū)，其在生活配套方面具有獨一無二的優(yōu)勢，也是造成該底層商業(yè)租金價格不菲的重要原因之一。歐尚超市1.天36江寧購各板限塊商胞業(yè)總懷結(jié)板塊平均租金（元/㎡/天）平均售價（元/㎡）岔路口215000東山322500科學園320000三山315000百家湖625000九龍湖320000河定橋8.520000百家病湖商雨圈的懇租金煩和售癥價都絨是最吉高的暫，該故片區(qū)長總體潑規(guī)劃餡的優(yōu)報勢和播商業(yè)密價值例得到猶了最激好的牌印證氏。河定讓橋商榨圈的齊租金散最高奪，主誰要由巧于其靜商業(yè)副配套叮的缺獻乏，虧導致具歐尚脖在該模片區(qū)考一支把獨秀跑。1.感37江寧賀商業(yè)顆個案猴分析—江寧19洗12總建賽：2.肥8萬平霸方米葵，由16棟獨攀棟別懸墅組憑成的具商業(yè)稼街經(jīng)營理業(yè)態(tài)線：項鏟目業(yè)條態(tài)包周含餐稿飲、哄娛樂鼻、休厭閑、齡會所仁，汽其中主力矩業(yè)態(tài)爺為會造所，棄酒吧駝，大鞠型高飾端餐看飲停，輔已助業(yè)冬態(tài)為收美容言、健昏身等進商業(yè)羊配套招商南政策研：需植要帶饅資料到面談租金譜水平些：3.粱5-笨5元/平方/天客群趙：定茶位于襯商務稅交往講、政淋務消補費和約休閑勤娛樂無，主舌要客浸群為本城市惹精英妥群體忌、周訓邊年舅輕居要民及麗部分師高校象學生商業(yè)廉現(xiàn)狀剛：項圈目雖依未正侵式開價業(yè)，綠但招韻商進佛展順竭利，械現(xiàn)已盾進駐飾的品歉牌有拐上海授小南降國和戴藍槍糟魚音雙樂西撐餐廳洪。項目幕優(yōu)勢蹤蝶：軌販道交勵通利麥好，樂環(huán)境賊優(yōu)美鎖，政寨策扶微持，19膨12知名嘆度高逆，周章邊高煎端住咸宅多項目攝劣勢列：體駛量較暫小，蓬針對拿客群飯有限1.踩37江寧壤商業(yè)療個案浮分析—2柜1世紀繭國際頓商業(yè)麥中心總建姐：22萬平誘方米經(jīng)營猛業(yè)態(tài)妄：其饞中包新含一聽期的2萬方恢的華聲潤蘇昏果和帖在建集二期20萬方煤的sh塔op枕pi軌ng研m拳al開l招商踩政策牛：無租金勻水平翻：底雹商6-者8元/平方/天客群青：周衣邊居救民，蓋消費端檔次匠較低商業(yè)址現(xiàn)狀在：一染期蘇敲果內(nèi)橋品牌食較少叢并且恥較低弱端，蛛多家搏商鋪脖在停夢業(yè)裝麻修，識人流危量不必大。渴二期釘招商刷意向誓與大紀型百械貨業(yè)樓和連役鎖經(jīng)刻營企檔業(yè)合達作。項目口優(yōu)勢崖：軌旺道交留通利串好，億周邊局高端炭住宅般多項目邁劣勢舟：定晨位較浪低端愿，租引金偏脾高1.磚37江寧華商業(yè)擔個案需分析—X醋X小商偶品市贊場總建撐：20萬平釘方米經(jīng)營清業(yè)態(tài)該：項目兆以浙留江商不品交擴易為拒主，集文冒化、購物、休閑、娛樂佩餐飲、商住拾等于零一體由的大藍型浙斥江商包品集證散地。銷售膽均價賴：底筐商27送00腦0元/悔㎡，二曬層90顏00元/花㎡，三蜜層75倍00元/民㎡租金游水平關：1-榜2元/平方/天客群兵：以趟大學然城學唇生為采主，察此外克還包網(wǎng)括部理分江劣寧東鄭山老旺城區(qū)失、開設發(fā)區(qū)親的消填費者商業(yè)掩現(xiàn)狀笨：項獸目基賓本在拆營業(yè)合，經(jīng)艷營狀桶況一販般，清由于閱客群盟以學點生為宿主，委此外共小吃刷、日條用類療商業(yè)膛經(jīng)營擱況狀乓較好拘，而移建材勻裝飾伍等并悼非以俯學生衣為客旋群的打商業(yè)肆經(jīng)營覆較差畜。產(chǎn)品略亮點豪：項逝目體練量大會，經(jīng)話營品僵種齊分全，踩周邊傳交通旋方便意，輻憶射范葛圍廣六。產(chǎn)品類弱點嬌：項蓮目由您于經(jīng)準營種嚇類多籮，內(nèi)寺部布詳局顯警的雜眉亂。1.乎37江寧橋商業(yè)莊個案咸分析—樂活套時尚滑街區(qū)總建壘：3萬平換方米項目碼規(guī)劃拒：項芽目總但占地塵面積40畝，頑建筑描規(guī)劃絨面積拜約3萬平趴米，捆綠地略面積35％，蔬建筑賓的高涉度為盜地上3層，調(diào)地下1層，綿由商肥鋪和局商住傷兩用考公寓剃組成培。商須鋪戶標型面絡積面臂積20終-2持00平方齡，主體力面稈積30遮-5桂0平方畝。銷售酸均價凈：外攔鋪31記00脆0元/減㎡，內(nèi)印鋪22濕00垃0元/妻㎡。租金砍水平夏：租五金可遷能根跳據(jù)行涼業(yè)不干同按猛面積掃或返騎點兩注種方游式進潮行收賄取。經(jīng)營斃業(yè)態(tài)長：以晨為大深學生叮服務黑的購迷物、酒娛樂株、餐便飲、獲旅館籮、文兆化等鞏功能踏為一役體的鼻一站斯式大攜學城倍商業(yè)飄步行就街。租售尋形式膀：項塔目可灑租可好售，置業(yè)主告可自烏主經(jīng)哀營，?？晌瘹炌写斪?。商業(yè)陣現(xiàn)狀熟：目怎前正選在銷顫售以裙及對隔已售幼出產(chǎn)惕品進管行招餃商，律預計9月正墻式經(jīng)蜓業(yè)。項目俗優(yōu)勢把：項立目體揚量較攝大，?？腿核⒍ㄎ粷u明確顛，整蕉體形瓜象較毯好。項目鑼弱點慣：項蹲目地刊段較該偏，揮距離肢地鐵比較遠扮，通漂達性編差。1.米37江寧赴商業(yè)黨個案棉分析—黃金夢海岸妨廣場項目位置江寧區(qū)東山鎮(zhèn)金箔路999號項目類別住宅、商業(yè)建筑面積82000㎡，其中商業(yè)56000㎡層數(shù)/層高3層交通狀況101、103、南金線、及區(qū)內(nèi)的1路、2路交付日期2007年10月租售方式出售租金2-4元/㎡/天成交均價25000元/㎡銷售進展全部售完1.擋37江寧昆商業(yè)權個案絨分析—黃金唯海岸動廣場黃金姐海岸罷廣場意目前疼已開妄業(yè)，悅?cè)箻前莶糠种寄壳罢埥?jīng)營頌情況計較好晨。裙駐樓單觸層面蓄積約13躬00局0㎡，共示三層腿，一切層用決于零板售，步經(jīng)營救品類裳包括觸品牌漫服飾沫，電攪器、磁手機攻通訊趕、鞋忍帽、征百貨怠、KF憐C等；島二層各為蘇疤果超味市；垮三層四為娛防樂，恐主要間為電球玩、靜乒乓冬球、初臺球袋、網(wǎng)候吧。服飾疫類以瓣運動仆休閑觸為主偽，如論阿迪促達斯覺、李沃寧、輝彪馬集、匡宜威等慢；電理器類贈主要鑰是宏蜂圖三蛇胞小呆型賣飼場。除裙使樓外猾，還詳有一刪條內(nèi)故街為憶三層周的精通品百迎貨區(qū)扒。由份于是虛內(nèi)街瘦，人寧氣較卵差，際而且虹很多美商鋪毒沒有巨開業(yè)呆，導膀致經(jīng)爬營種注類不伏全，貌無法故聚集研人氣求。但握項目逼物業(yè)希條件淡尚可寸，可擊通過忙外掛厲扶梯古進入項二樓帶。1.息37江寧姓商業(yè)柴個案恥分析綱總結(jié)項目名稱總建面（萬方）經(jīng)營業(yè)態(tài)平均售價（元/㎡）租金水平（元/㎡/天）經(jīng)營現(xiàn)狀江寧19122.8餐飲、娛樂、休閑會所N/A

3.5-5（平均4.25）未正式開業(yè)21世紀國際商業(yè)中心22華潤蘇果、百貨、品牌店N/A

底商6-8（平均7)底商品牌較少且大部分在裝修，顯得比較冷清義烏小商品城20文化、購物、休閑、娛樂、餐飲底商27000二層9000三層75001-2(平均1.5）餐飲、日用類商品較好，建材裝飾較差樂活時尚街區(qū)3購物、娛樂、餐飲、旅館、文化外鋪31000內(nèi)鋪22000N/A預計9月份營業(yè)黃金海岸廣場5.6百貨、KFC、蘇果、服飾、宏圖三胞100002-4（平均3）裙樓經(jīng)營火爆，內(nèi)街較慘淡，許多店鋪關門周邊鞭缺乏連規(guī)模小較大管的城釀市中呀心商房誠業(yè)；周邊遍商業(yè)浴經(jīng)營乎業(yè)態(tài)柔主要糞用來辰滿足拐居民稱基本輩生活由需求顯，缺射乏休冠閑娛豈樂類拔商業(yè)胞；市場分析-辦公1.41.慨41江寧賞辦公彎項目俊分布科技欄商務e街區(qū)騰飛框創(chuàng)造挨中心騰飛蒙創(chuàng)造浙中心商務e街區(qū)1.橫42辦公齡項目駛分析-科技怕商務e街區(qū)項目名稱科技商務e街區(qū)開發(fā)商南京市國資集團、南京市投資公司單層面積2000㎡單位面積300、600租金1.2-1.6元/平米/天售價不出售使用率75%占地面積13萬方總建面46萬方客戶西門子，其他樓在招租1.傍42辦公頸項目米分析-南京朽騰飛性創(chuàng)造療中心項目名稱南京騰飛創(chuàng)造中心開發(fā)商新加坡裕廊集團單層面積1000㎡單位面積100-400租金1.4-1.5元/平米/天售價不出售使用率70%占地面積1.98萬方總建面5.2萬方客戶軟件編程、藥品研發(fā)、服務外包、軟件制造等企業(yè)1.私43辦公霸項目查分析諷總結(jié)項目名稱開發(fā)商單層面積單位面積租金售價使用率總建面占地客戶科技商務e街區(qū)國資集團2000300、6001.2-1.6元/平米/天不出售75%13萬方46萬方西門子南京騰飛創(chuàng)造中心新加坡裕廊1000100-4001.4-1.5元/平米/天不出售70%5.2萬方1.98萬方軟件編程、藥品研發(fā)、服務外包、軟件制造等企業(yè)目前績江寧品寫字臥樓市暫場多此為中優(yōu)低檔朽設置臘，且津缺乏嘆集中灶式寫垮字樓捆；本項果目可薯依托沾商業(yè)而及自童然景睛觀，留提升浴地塊玩辦公道價值市場分析-酒店1.51.醋51南京5星級救準5星酒毯店市呼場概鴿況截止赤至20禿10年9月南觀京5星級枝酒店壞大約衰有17家，神共有柱房間退數(shù)55嚷38多套亮。酒店名稱總房間數(shù)平均房費南京綠地洲際酒店4501400南京維景國際大酒店536900南京古南都飯店305700蘇寧環(huán)球套房飯店89900玄武飯店270900金陵飯店591500南京僑鴻皇冠300700南京金絲喜來登350900狀元樓酒店447700南京丁山香格里拉144400湯山頤尚溫泉度假村200750南京方源金陵國際酒店180600江蘇議事園酒店165580南京鐘山賓館500400南京索菲特銀河酒店2792000南京索菲特鐘山高爾夫酒店1401300南京金陵飯店592800市場分析-住宅1.61.緊61周邊丈樓盤還分析萬科金域藍灣21世紀國際公寓瑞鴻名邸百家湖國際公寓區(qū)域眾內(nèi)主帶要在站售項漂目較但多，描但目袋前在句售是登高端玩高層剃住宅掘主要低有4個樓詠盤；百家赴湖國蘭際公湊寓瑞鴻壇名邸21世紀娘國際第公寓萬科械金域腳藍灣1.湯62周邊奸樓盤量個案心分析-萬科竊金域撇藍灣現(xiàn)階段銷售均價17000-18000元/㎡樓層/各幢差價80-100元總建筑面積54萬方物業(yè)費1.9元/㎡一般性物業(yè)服務裝修標準精裝修(約2000元/㎡)主力戶型面積118㎡，135㎡，168㎡園林景觀西班牙風格廣告主題這一刻，世界已大有不同推廣賣點精裝修，萬科品牌小區(qū)智能化配置紅外電子監(jiān)視器,防盜系統(tǒng)產(chǎn)品配套會所，商業(yè)街，幼兒園，菜場，社區(qū)中心客源認知途徑報紙，大牌，網(wǎng)絡客源來源地市區(qū)中高端客戶，萬科老業(yè)主主要購買動機自住為主，部分投資購買抗性價格偏高1.練62周邊缺樓盤拍個案爆分析-百家網(wǎng)湖國仙際花迎園現(xiàn)階段銷售均價14000元/㎡樓層/各幢差價100元/㎡總建筑面積7.8萬方物業(yè)費1.2元/㎡一般性物業(yè)服務裝修標準毛坯主力戶型面積90-148㎡廣告主題生態(tài)住宅推廣賣點精裝修客源認知途徑報紙，大牌，網(wǎng)絡客源來源地當?shù)厝司佣?，部分南京人主要購買動機改善性居住購買抗性剩余為頂樓31樓的尾盤1.校62周邊蜘樓盤魂個案常分析-2鉗1世紀從國際蠻公寓現(xiàn)階段銷售均價13000-14000元/㎡（二期）樓層/各幢差價一房一價總建筑面積45萬方住宅，20萬方商業(yè)物業(yè)費1.1元/㎡一般性物業(yè)服務裝修標準毛坯主力戶型面積52㎡，89㎡形象宣傳主題80萬㎡城市綜合體地標建筑廣告主題繁華之上知生活推廣賣點生態(tài)景觀及商業(yè)配套產(chǎn)品配套20萬㎡商業(yè)客源認知途徑報紙，附近大牌客源來源地周邊企業(yè)，市區(qū)客戶主要購買動機自住占多數(shù)，部分投資購買抗性目前為50-60㎡單室套，實用性較差1.反63周邊俊樓盤猶個案滾分析展小結(jié)項目名稱價格（元/平方米）總建筑面積戶型面積裝修標準購買動機客戶來源地萬科金域藍灣1700054.4萬方118㎡135㎡168㎡精裝修自住，投資市區(qū)中高端客戶，萬科老業(yè)主瑞鴻名邸130006萬方91㎡129㎡毛坯自住、投資江寧客戶、溧水、高淳客戶百家湖國際花園140007.8萬方90-148㎡精裝修改善居住江寧客戶、部分南京客戶21世紀國際公寓1400045萬方52㎡89㎡毛坯自住為主，部分投資周邊企業(yè)客戶、市區(qū)客戶江寧籃高端切住宅映項目冊均價免在14它00堪0元/平米嚇左右貼，客聽戶主咐要來杏源于召江寧身和市孩區(qū)，素主要嬸以自吩住為確主。1.戀7市場統(tǒng)研究保小結(jié)小索結(jié)一個茶大型笑購物惜中心陡的經(jīng)跌濟支霸撐應非基本直滿足饒：人慣均GD拘P達到10滿,0巴00美元算，人點口持濱續(xù)上貝升并慈具有朋購買槳力等酬，南民京市唱宏觀倉經(jīng)濟罵在20非12年將翅完全稼滿足介上述臉條件駛，江糖寧板焦塊具咽備人恒氣旺演、購麥買力惡強的毛特點同，是資大型冬購物兄中心柄運營裁的有脹力支伍撐。南京攔現(xiàn)有屢項目個具備閥個性堵定位理、差擺異化仇主體插經(jīng)營煎的購丑物中窩心稀構少（堅僅水存游城皇），礙整體蛾競爭含能力捏一般爭，且摸江寧懷板塊諸缺乏坡核心榮精品省個性掠的大栽型購銜物中挖心。如果拋本項窮目緊哲扣現(xiàn)源代主勁題打元造城輛市綜干合體杰，并茅結(jié)合煎中糧抹品牌蕉優(yōu)勢浩、稀掘缺景積觀資低源、嫂江寧慎文化談資源腳、江荒寧的咐人氣哪資源鬼等，夜將對棋競爭達項目悅形成智明顯抗優(yōu)勢距。本體分析-地塊分析2.12.柄11地塊騰自身爺條件XX地塊（潭園路南北）位置20100274江寧JY01第01輪項目編號規(guī)劃土地用途70年、40年使用年限38萬㎡總用地面積74.5萬㎡總建筑面積1.94容積率拍賣出讓方式商業(yè)、住宅、辦公本項直目為落大型擴綜合工體，績包括烈商業(yè)宣、酒羞店、延住宅哪、寫很字樓居、金坦融用爭樓、點住宅酸配套懼摟，仁由共魂計13幅地擊塊組鼓成地塊3地塊4地塊5-B地塊8地塊9地塊10-B地塊1地塊2地塊5-A地塊10-C地塊11地塊12地塊6地塊13地塊5-C地塊7地塊10-A二類居住用地文化娛樂用地商務辦公用地商業(yè)金融用地商業(yè)混合用地商業(yè)金融業(yè)用地居住社區(qū)用地2.編11地塊管自身尺條件用地性質(zhì)建筑面積（㎡）二類居住用地350,470商業(yè)金融188,124商業(yè)混合用地126,020商務辦公用地34,081文化娛樂用地31,788居住社區(qū)中心用地約20,000江寧區(qū)南京祿口機場南京站高鐵南京南站江寧區(qū)域遭總面澡積15序73平方噴公里壺，常峽住人統(tǒng)口95虜.2萬，盾流動懇人口52萬；歷史邀悠久傾，人持文薈混萃；區(qū)位每獨特罪，交錄通便吊捷；三面錘環(huán)抱殊南京臨主城朽，機眾場、虧港口悄、鐵羞路、敗公路始交通直體系虧發(fā)達唐；地鐵1、3號線槐，高宿鐵1小時貌直通墓上海輪；2.雀12地塊題區(qū)位本地塊翠屏水晶藍灣螞蟻工坊新城發(fā)展中心東渡國際青年城江寧1號鴻意萬嘉雙龍大道天元西路天元東路竹山路金箔路2.忙13項目問周邊航環(huán)境地處吹江寧伐板塊菠東山昆商圈叔，周招邊商旨業(yè)氛梁圍濃稻厚，做項目警周邊交通羞逐步只完善添中項目護具備嫌兩河徑一灣稈、濕租地公甩園的孝稀有礦景觀銅優(yōu)勢恰，但費西邊離河對免岸的局老住瘡宅削龜弱了司整體脹視覺贈效果周邊住宅項目爪較多，包什括傳呆統(tǒng)老降住宅狡和新捉盤橫向雄交通天元誦中路想、金圍箔路縱向關交通竹山妻路河流秦淮切河及捆支流公交11綱9路,雨浙移線江嫌寧公零交2和4路軌道書交通鄙便利地鐵1號線晶南延牢線小謝龍灣杜站，未來顯地鐵5號線與新亭懷路站怪（具體規(guī)劫劃未陶定）竹山路金箔路秦淮河小龍灣站天元中路竹山路站秦淮河支流新亭路站2.榴14項目堆交通章條件項目固周邊機配套教育言配套雙語歉學校鳥、省汪重點疾江寧撐高級鞋中學商業(yè)寇配套臨近恭百家饒湖商責業(yè)圈竹山蛋路商呀業(yè)配議套基本去生活夾配套項目陵周邊價餐飲踐、小介超市幕、旅刃店等令基礎禾生活積配套醫(yī)療船配套江寧思醫(yī)院其他備配套建行鴿、華委夏銀舉行，哲將軍睬路郵見局。百家湖商圈大學城商圈東山商圈2.樂15本體分析-輻射商圈2.22.挑21項目跑輻射嶺能力榴及范約圍根據(jù)掃本項撿目的捎商業(yè)逗體量逼，對第應為伴超級掉區(qū)域晴中心孫概念輸，且閱根據(jù)拘項目鋒地處趨新城副區(qū)中訓心商習業(yè)圈紫的特保性，艇可滿殃足都紙市型辦購物故中心未概念歲，都擺市型蝕購物宣中心號輻射族范圍您較大悶，能輸包含販整個友主城閘區(qū)。核心主商圈亮：江徹寧板沉塊(根據(jù)朝購物巡壽中心礎特性裁，核供心商雄圈多辰為車班程15洋-2茂0分鐘的區(qū)辦域)(商業(yè)暗中心齒在此京區(qū)域驚內(nèi)的路顧客日數(shù)占冠總顧灶客數(shù)航的65掘%)次要米商圈頃：南璃京主場城大堆商圈(商業(yè)呆中心床在此級區(qū)域蘋內(nèi)的瞎顧客特數(shù)占咬總顧泥客數(shù)膠的25愉%)邊緣罩商圈河：南嗽京1小時序經(jīng)濟度圈(商業(yè)鏟中心即在此戒區(qū)域雁內(nèi)的織顧客辮數(shù)占嗓總顧限客數(shù)返的10絨%)項目收輻射乳核心闊商圈項目解輻射微次要靈商圈項目奴輻射娃邊緣懼商圈2.劈燕22競爭蔽項目妄影響商圈名稱項目名稱物業(yè)類型租售形式狀態(tài)體量（萬㎡）合計（萬㎡）岔路口左鄰右里商鋪出售在售11河定橋歐尚超市商鋪出租出租

1.51.5

三山托樂嘉商鋪出售在售513翠屏國際商、辦租和售在售8百家湖1912休閑街區(qū)商業(yè)街招商招商2

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