世聯(lián)二三線城市新區(qū)大盤開

二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)模式世聯(lián)研究理論[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：新區(qū)、大盤[簡(jiǎn)介]：對(duì)二、三線城市新區(qū)大盤開發(fā)案例的開發(fā)背景、開發(fā)方向、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析，總結(jié)新區(qū)大盤開發(fā)與啟動(dòng)的模式與策略，對(duì)于其他類似城市、類似項(xiàng)目的客戶策略和開發(fā)策略有一定參考作用。2345國(guó)內(nèi)二三線城市大盤案例研究為了借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路，我們從已研究的大量二、三線城市大盤開發(fā)案例中，選取城市發(fā)展階段略高于淮南或與之相仿的四個(gè)大盤項(xiàng)目：

濟(jì)寧楊柳國(guó)際新城淄博中潤(rùn)華僑城合肥綠城桂花苑合肥華潤(rùn)·瀾溪鎮(zhèn)對(duì)其開發(fā)背景、開發(fā)方向、現(xiàn)金流控制、產(chǎn)品理念、節(jié)奏控制等方面進(jìn)行深入研究分析其中前兩個(gè)項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)過程起借鑒和啟發(fā)的作用；而對(duì)后兩個(gè)合肥項(xiàng)目主要是對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品和理念起借鑒和學(xué)習(xí)的作用6案例（一）——山東濟(jì)寧楊柳國(guó)際新城項(xiàng)目概況，10個(gè)月勁銷1500套房子的成功案例項(xiàng)目處于濟(jì)寧市高新區(qū)北側(cè)，距離市區(qū)中心區(qū)6公里區(qū)域陌生，周邊為近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，生活配套極為不足2004年2月摘牌取得，綜合土地成本42萬(wàn)/畝項(xiàng)目需要安置原居民，安置面積20多萬(wàn)平方米占地：1220畝總建筑面積：100多萬(wàn)m2其中，代建回遷房：20多萬(wàn)m2代建市政公園：1500畝物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層以及別墅項(xiàng)目開盤：2005年3月開發(fā)周期：預(yù)期4－5年城市發(fā)展方向往東，該地塊處于城市此發(fā)展方向上城市總體房地產(chǎn)發(fā)展看好，周邊有一定的企業(yè)廠礦資源支撐市場(chǎng)處于上升階段，缺少好的產(chǎn)品和有強(qiáng)大影響力的社區(qū)在地塊競(jìng)拍前，決策層基于如下因力爭(zhēng)獲取該地塊7對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的借鑒——大規(guī)模近郊樓盤開發(fā)的成功啟示項(xiàng)目產(chǎn)品組合上，主導(dǎo)開發(fā)多層住宅，輔以少量的疊加別墅為價(jià)值標(biāo)桿項(xiàng)目制訂了先占市場(chǎng)后盈利的指導(dǎo)思路，因而低價(jià)啟動(dòng)市場(chǎng)，盡早展現(xiàn)高素質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)，與市區(qū)項(xiàng)目形成價(jià)值差異回遷區(qū)的選擇上，很好的平衡了地塊資源現(xiàn)狀與未來(lái)不對(duì)等的問題，同時(shí)對(duì)社區(qū)起到了圍合作用8楊柳國(guó)際新城項(xiàng)目啟動(dòng)策略——較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品高調(diào)占位市場(chǎng)，吸引大量的市場(chǎng)客戶啟動(dòng)規(guī)模18萬(wàn)m2啟動(dòng)產(chǎn)品兩房、小三房、三房的經(jīng)濟(jì)型花園洋房疊加別墅啟動(dòng)價(jià)格以1600多元/m2的低價(jià)入市啟動(dòng)效應(yīng)在幾乎沒有展示的情況下，2005年3－12月，完成銷售1500套，均價(jià)提升200元/m2在市場(chǎng)上樹立良好的口碑選擇相對(duì)較差的區(qū)域，以較高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品低價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)迅速銷售泛客戶層定位，以中低端客戶啟動(dòng)，解決前期顯性客戶不足的問題以高品質(zhì)形象立市，前期樹立項(xiàng)目口碑，帶動(dòng)銷售啟動(dòng)策略回遷區(qū)啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)背景客戶定位的矛盾：項(xiàng)目沒有明顯的顯性客戶，客戶心理距離較遠(yuǎn)項(xiàng)目規(guī)模超大，開發(fā)商期望4－5年開發(fā)完成解決方案：泛客戶層的定位，鎖定城市中堅(jiān)階層，同時(shí)適時(shí)設(shè)計(jì)客戶梯隊(duì)，明確了“中低端客戶”啟動(dòng)策略；9案例（二）——淄博中潤(rùn)華僑城項(xiàng)目概況占地：1800畝總建筑面積：120萬(wàn)m2其中，居住組團(tuán)110萬(wàn)m2公用及商業(yè)建面10萬(wàn)m2會(huì)所2.5萬(wàn)m2雙語(yǔ)幼兒園4000m2雙語(yǔ)中小學(xué)3.2萬(wàn)m2項(xiàng)目位于淄博高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，東起西五路，西臨世紀(jì)路，北依北外環(huán)路，南側(cè)有中潤(rùn)大道項(xiàng)目區(qū)位屬于城市新區(qū)，開發(fā)初期周邊配套不成熟容積率：1物業(yè)形態(tài)：多層、小高層、高層住宅以及高檔別墅等開發(fā)周期：分三期三年開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)：2003年啟動(dòng)，2004年9月一期開盤客戶類型：80%自住，20%投資中潤(rùn)大道世紀(jì)路10主流產(chǎn)品低價(jià)入市，小步快跑，迅速銷售以高品質(zhì)形象立市，實(shí)現(xiàn)差異化適當(dāng)控制成本，主要投入在展示區(qū)，通過實(shí)景展示打造核心驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)品創(chuàng)新、展示到位，給客戶實(shí)實(shí)在在的感受中潤(rùn)華僑城啟動(dòng)策略——主流產(chǎn)品低價(jià)入市，精心打造景觀展示，以高品質(zhì)形象實(shí)現(xiàn)差異化啟動(dòng)規(guī)模15萬(wàn)m2，分批推售，每次推售量不超過5萬(wàn)m2

啟動(dòng)產(chǎn)品多層+小高層主力戶型140、160、180m2三房，嘗試少量60、98m2兩房啟動(dòng)價(jià)格在市場(chǎng)預(yù)期3000元的背景下，以2500元/m2低價(jià)入市創(chuàng)新元素引入南方先進(jìn)戶型設(shè)計(jì)理念：圓弧狀主臥，八角窗等“大園林、大水景、大綠化”，在當(dāng)?shù)亻_創(chuàng)北方園林南方化啟動(dòng)策略啟動(dòng)背景2001年拿地，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況較差，樓價(jià)1000多元/m2，增長(zhǎng)不明顯2003年市場(chǎng)大勢(shì)上漲，供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)2004年9月項(xiàng)目一期開盤11中潤(rùn)華僑城后續(xù)開發(fā)策略——二期逐漸推出社區(qū)配套設(shè)施，以高附加值促進(jìn)項(xiàng)目銷售二期價(jià)格2800元/m2二期配套3.6萬(wàn)m2的幼兒園到中學(xué)的一體化品牌學(xué)校部分社區(qū)商業(yè)街以綜合性購(gòu)物及大型超市為中心的大型一站式商業(yè)娛樂中心一期：景觀展示的打造二期：配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力的轉(zhuǎn)化12案例（三）——綠城·合肥桂花園項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：合肥市高新區(qū)西南，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望總占地：約480畝總建筑面積：近41萬(wàn)m2容積率：1.22綠化率：42.3％物業(yè)形態(tài)：多層、小高層社區(qū)配套：中心會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等項(xiàng)目啟動(dòng)：2002年5月28日項(xiàng)目開盤：2003年5月1日13展示策略：將主景觀區(qū)集中在一期，先建會(huì)所后建房，并將大蜀山景觀引入社區(qū)內(nèi)部，提升項(xiàng)目形象，保證啟動(dòng)成功；分期策略：不急于在前期獲得較高利潤(rùn)，逐步提高容積率，1期、2期容積率分別約為1.1、1.2。綠城·合肥桂花園啟動(dòng)策略——集中展示核心景觀區(qū)，并以主流產(chǎn)品入市啟動(dòng)背景西側(cè)緊靠合肥大蜀山景觀區(qū)。綠城的品牌效應(yīng)在當(dāng)?shù)胤浅Ｃ黠@，并有部分江浙投資客追隨；距離市區(qū)較遠(yuǎn)，配套較為缺乏；項(xiàng)目2003年5月1日開盤，處于“非典”時(shí)期。啟動(dòng)規(guī)模11.7萬(wàn)m2

啟動(dòng)產(chǎn)品多層為主流，少量小高層；主力戶型為二房、三房，配以部分四房。啟動(dòng)價(jià)格2200元/m2，二期多層價(jià)格達(dá)4000元/m2。啟動(dòng)策略：21品牌優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、啟動(dòng)策略的正確運(yùn)用，使綠城桂花園在“非典”時(shí)期創(chuàng)造了3天銷售近400套的合肥樓市奇跡。14綠城·合肥桂花園項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值：產(chǎn)品品質(zhì)以多層，小高層為主，營(yíng)造低密度、高綠化率的高檔社區(qū)；引進(jìn)綠城成熟的產(chǎn)品風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)與本地產(chǎn)品的差異化。核心展示6300平米豪華會(huì)所，昭示性強(qiáng)，奠定大盤氣勢(shì)，底層做售樓處，客戶可以感受到樓盤的品質(zhì)與氣度；大規(guī)模主景觀體現(xiàn)的營(yíng)造與展示，確立項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象。完善配套會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目齊全，包括商務(wù)中心、醫(yī)療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場(chǎng)、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施；項(xiàng)目提供包括學(xué)校，幼兒園、休閑娛樂設(shè)施等設(shè)施，以彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的劣勢(shì)。本項(xiàng)目秉承并延續(xù)了綠城集團(tuán)“以人為本”的開發(fā)理念15案例痕（四屆）——合肥飄瀾溪澤鎮(zhèn)項(xiàng)閑目概母況項(xiàng)目施區(qū)位頌：合害肥市枝西部恥，蜀洲山風(fēng)個(gè)景區(qū)堂香樟恰大道掩與黃倦山路喜交匯纖處薦，大兼蜀山村腳下嘩，人世工湖助畔總占親地：益約21交6.匠4畝總建盲筑面陽(yáng)積：20羨.2萬(wàn)m2容積約率：1.殘4物業(yè)濱形態(tài)翼：寬長(zhǎng)景花司園洋挖房、鴨小高界層、洲高層開發(fā)預(yù)節(jié)奏紅：分享兩期食開發(fā)項(xiàng)目究開盤驗(yàn)：20受05年12月3日16項(xiàng)目淘整體想規(guī)劃瀾溪恰借鑒時(shí)法國(guó)An概ne歷cy，以阻風(fēng)景江融合度建筑全，在御社區(qū)久整體懷規(guī)劃災(zāi)中最雷大限額度保敬留原殃始生怠態(tài)、惡地形演、植寶物，既營(yíng)造川合肥屢蜀山癥湖畔門的法縱式小鹽鎮(zhèn)；開放攀性的筆小區(qū)偉景觀道系統(tǒng)釋，強(qiáng)枝調(diào)小抗區(qū)內(nèi)校部景印觀與盆周邊王城市渴景觀律系統(tǒng)疫的融李合與雨延續(xù)慶；在社灰區(qū)中躬部設(shè)民置大帽面積算的開毛放綠買地作嚷為中謎央公阻園，活形成盡河道——綠地——住宅址的空磁間序緞列；住宅趴組團(tuán)煎錯(cuò)開蔥相隔岸，環(huán)琴繞小暖區(qū)中帳心景頁(yè)觀及置步行騰景觀臥軸，似營(yíng)造男高低喉錯(cuò)落家的建厘筑形解態(tài)；立面蝕形式當(dāng)注重裹邏輯搶性及皺品質(zhì)霞感，踐建筑風(fēng)色調(diào)銜以白毫色為吸主，趟局部暖配以偽灰色割及原循木色否，以錯(cuò)體現(xiàn)值建筑枝與周鈔邊環(huán)屢境的苗融合疊。人工云湖17啟動(dòng)計(jì)區(qū)核蛙心展崗示項(xiàng)目碌啟動(dòng)堂區(qū)推要出九炭棟景播觀洋廳房；項(xiàng)目講精心貍打造他展示哲區(qū)，仿在湖極畔營(yíng)末建極諸具特午色的樂銷售周中心辦，同貍時(shí)充巴分利集用山脈湖景緞?dòng)^資那源。人工湖啟動(dòng)辰區(qū)展示現(xiàn)區(qū)銷售猶中心人工劈燕湖樣板響房18啟動(dòng)恭區(qū)樣孤板房造展示項(xiàng)目糠為啟美動(dòng)區(qū)墨的寬密景花狠園洋彈房設(shè)磨計(jì)兩界套樣舍板房惡；寬景菜花園雜洋房脈產(chǎn)品叢每戶鳥均擁到有景觀觀陽(yáng)和臺(tái)；底層割業(yè)主褲擁有基私家倆花園握和大課面積沒的下貧沉式谷陽(yáng)光掘地下沸室；頂層插業(yè)主陰擁有委屋頂體花園須。19戶型紐奉展示空間簡(jiǎn)設(shè)計(jì)免尊重得當(dāng)?shù)亟夂虻籼攸c(diǎn)冤及居駕住習(xí)側(cè)慣，屬重視瘦自然勺的采釋光通晉風(fēng)與纏南北遠(yuǎn)向的防空氣敢對(duì)流跨；戶型仔設(shè)計(jì)涂以方居正、屆實(shí)用獄、合鑼理為屆原則仿，力貨求最榆大程駕度地嫩利于脾山湖搜景觀敵資源棉；通過柴超寬海景觀全飄窗蠻、朝壩南景楊觀露候臺(tái)、不落地念觀景鍬窗等義實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)義外空那間與抱景致滲的交抗融。寬景攔小高穿層3房13面7m2寬景塘花園疾洋房3房13憶4m2寬景毫花園俯洋房3房14熄3m2寬景蓋花園晚洋房3房13襖5m220瀾溪垃鎮(zhèn)項(xiàng)浸目核似心價(jià)錘值項(xiàng)目寸核心準(zhǔn)價(jià)值顫：展示項(xiàng)目毯在昭削示性僚與進(jìn)腥入性景最佳跡處打邀造啟產(chǎn)動(dòng)區(qū)絮核心蹤蝶展示跨區(qū)，姻最大憤限度網(wǎng)地展善現(xiàn)項(xiàng)騾目的瘋資源辯優(yōu)勢(shì)棕，營(yíng)朽造社戚區(qū)主蹦題意筍境與翅氛圍預(yù)；通過艙樣板爺產(chǎn)品才展示燃區(qū)的擋建造今，讓幻玉客戶余親身漆體驗(yàn)綠項(xiàng)目銷的居華住品琴質(zhì)與照模式著。產(chǎn)品提供容目前攝市場(chǎng)課較為春稀缺今的寬恢景洋蝕房，斃通過頓較高貍品質(zhì)刑的產(chǎn)跟品打坑動(dòng)目遞標(biāo)客防戶；注重群戶型廳觀景錦面的閑設(shè)計(jì)耳，以督最大憂程度憲地利業(yè)用并怨融合喜項(xiàng)目答的山件湖景相觀資填源。項(xiàng)目方目前淡均價(jià)宗超過45趙00元/m2，高從于周偶邊桂弟花園涼項(xiàng)目50梳0元/m2，成忽為片膝區(qū)內(nèi)姐高品員質(zhì)樓匠盤的協(xié)典范塊。21二三底線城連市大亡盤案販例啟糠示與莊借鑒意總結(jié)開發(fā)除節(jié)奏屑的把賀