杭州年上半年土地市場(chǎng)

杭州土地市場(chǎng)近期形勢(shì)市場(chǎng)管理部2013-6-25市場(chǎng)基本面土地市場(chǎng)狀況發(fā)展策略建議1231.1整體市場(chǎng)概況1.2熱銷(xiāo)項(xiàng)目分析2.1土地市場(chǎng)概況2.2版塊市場(chǎng)表現(xiàn)2.3主要版塊價(jià)格3.1重點(diǎn)企業(yè)市場(chǎng)策略3.2市場(chǎng)發(fā)展分析3.3策略與建議1.1

市場(chǎng)呈下滑波動(dòng)，主城價(jià)格適度上漲，余杭、蕭山價(jià)跌促量圖2：2011年1月-2013年5月杭州住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖圖1：2012年1月-2013年5月杭州商品住宅成交情況2013年5月，杭州全市（含余杭、蕭山）共成交商品住宅4999套/55.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.18%/34.18%。其中，主城區(qū)商品住宅成交2559套/29.41萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.42%/23.55%。5月成交量的大幅下降，一方面由于3月、4月出現(xiàn)的搶買(mǎi)現(xiàn)象，在一定程度上透支了市場(chǎng)需求；另一方面，開(kāi)盤(pán)量的大量縮減也是成交下滑的主要原因之一。5月主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)高達(dá)22795元/平方米，環(huán)比上漲1.69%，延續(xù)2013年2月以來(lái)的上漲趨勢(shì)。5月，杭州主城區(qū)均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上的房源占比較大，由此主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)微幅上漲趨勢(shì)。而余杭、蕭山區(qū)成交均價(jià)均下跌明顯，且兩區(qū)成交占據(jù)近5成市場(chǎng)份額，由此導(dǎo)致全市（含余杭、蕭山）住宅市場(chǎng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性下跌，僅17815元/平方米，環(huán)比下降3.07%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)1.1

市場(chǎng)庫(kù)存較大，供求差距呈拉大趨勢(shì)，整體銷(xiāo)售壓力有所加大圖3：2011年5月-2013年5月杭州庫(kù)存狀況、出清周期5月住宅可售房源體量再創(chuàng)新高，整體銷(xiāo)售壓力有所加大本月杭城開(kāi)發(fā)商保持推盤(pán)熱情，存量房也再創(chuàng)歷史新高。2013年5月截至31日，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，杭州市（含余杭、蕭山）商品住宅庫(kù)存量高達(dá)61256套/819.89萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.93%/3.36%。其中，主城區(qū)住宅庫(kù)存25833套/35.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.23%/4.19%。圖4：2011年1月-2013年5月杭州商品住宅銷(xiāo)供比走勢(shì)圖從出清周期來(lái)看，前6個(gè)月月平均消化65.32萬(wàn)平方米房源量，銷(xiāo)售速度有所下滑。按照以上去化速度，現(xiàn)有庫(kù)存需13個(gè)月的時(shí)間才能被市場(chǎng)完全消化掉。目前市場(chǎng)吸納水平還不夠，整體銷(xiāo)售壓力有所加大。5月住宅銷(xiāo)供比繼續(xù)下滑，供求差距再度拉大5月，杭州市供需雙雙下降明顯，但相較而言，成交量降幅更大，由此杭州商品住宅供求差距再度拉大，銷(xiāo)供比從0.76下降至0.64。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)1.2

主城個(gè)案表現(xiàn)強(qiáng)勁，首置比重過(guò)半（54.59%）,首改\再改市場(chǎng)穩(wěn)健排名樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)1龍湖春江彼岸6087.2923179眾安白馬山莊1241.149480順發(fā)江南麗錦871.03186852中鐵國(guó)際城1321.2520186白鷺郡南1051.0215030金昌春和錢(qián)塘500.43208603杭州新天地1080.5621803贊成樂(lè)山紅葉1050.9310086匯宇和庭450.62225344九龍倉(cāng)碧璽970.9823712連成國(guó)際820.810855嘉澤苑440.4165975保利玫瑰灣950.8411646世貿(mào)西西湖780.857961金地天逸410.59245646城發(fā)云錦城820.8810642美好桂花金座770.798164溜達(dá)公寓360.21132557龍湖艷闌山800.8618098恒厚陽(yáng)光城680.637252香格名苑320.3878378綠城西溪誠(chéng)園781.1730511復(fù)地上城590.589417華瑞晴廬310.29180759五洲國(guó)際廣場(chǎng)780.2446864廣宇鼎悅府580.7713080萬(wàn)和國(guó)際中心290.511876510金地自在城701.4819835君廷520.456813湘湖九號(hào)280.1712666表35月蕭山區(qū)簽約套數(shù)top10表25月余杭區(qū)簽約套數(shù)top10表15月主城區(qū)簽約套數(shù)top10*5月，成交面積居首的區(qū)域?yàn)橛嗪紖^(qū)，成交量高達(dá)18.88萬(wàn)平方米，占比33.87%；其次，濱江區(qū)以9.68萬(wàn)平方米的成交總量位居第二位，市場(chǎng)份額高達(dá)17.36%，比4月提高12.84%；位居第三位的是蕭山區(qū)，本月共成交7.45萬(wàn)平方米，占比13.36%。*從主城新建商品住宅的簽約面積分布分析，簽約量最集中的依然是80-90平方米的小戶(hù)型房源，簽約1410套，占總量的54.59%；其次是120-144平方米的大戶(hù)型房源，簽約573套，占總量的22.18%。數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)首置首改市場(chǎng)：熱銷(xiāo)項(xiàng)目龍湖春江彼岸2012年8月27日，濱江區(qū)奧體單元FG05-R21-03地塊掛牌出讓?zhuān)貕K總面積116畝，可建建筑面積24.8萬(wàn)方，用地性質(zhì)為住宅用地。杭州龍嘉房地產(chǎn)以235229萬(wàn)元底價(jià)競(jìng)得，折合成樓面價(jià)為9504元/平米。2013年5月11日，項(xiàng)目在白馬湖會(huì)展中心首開(kāi)，推出1、2、3、4、6、10號(hào)樓共龍湖?春江彼岸共計(jì)推出908套/11.59萬(wàn)平方米住宅房源，戶(hù)型面積為89方、138方和165方，均價(jià)為22000-23000元/平方米。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，憑借區(qū)位（奧體板塊）、地鐵（緊鄰地鐵1號(hào)線(xiàn)）、戶(hù)型（以滿(mǎn)足剛需為主，同時(shí)兼顧改善）和品牌等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅，以602套/7.17萬(wàn)平方米的高成交量問(wèn)鼎榜首。2小時(shí)攬金20億元，創(chuàng)限購(gòu)以來(lái)杭州單次開(kāi)盤(pán)記錄。1234610龍湖在杭州打造的地標(biāo)級(jí)高端豪宅小區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目由13幢33層的高樓圍合而成，沿用紐約中央公園大宅F(xiàn)ifteenCentralParkWest建筑風(fēng)格，采用公建形體和Art-Deco立面設(shè)計(jì)，通過(guò)其潛在的巨大象征能力，高聳的造型，豐富的曲線(xiàn)線(xiàn)條和元素的應(yīng)用，展現(xiàn)出項(xiàng)目典雅、端莊、高貴的質(zhì)感，凸顯了美式大宅的風(fēng)范。景觀(guān)設(shè)計(jì)上，園林大師以“自然、浪漫”為主題，設(shè)計(jì)了“詩(shī)意清新”、“絢爛遐想”、“幽默活力”、“靈動(dòng)夢(mèng)幻”4大主題庭院，用龍湖最擅長(zhǎng)的“平地造坡”、“360°景觀(guān)定位”、“五重景觀(guān)”等手法，打造出近6萬(wàn)平米的中央花園。首置首改市場(chǎng)：熱銷(xiāo)項(xiàng)目龍湖春江彼岸龍湖春江彼岸開(kāi)盤(pán)在白馬湖國(guó)際會(huì)展中心舉行，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有12個(gè)簽到區(qū)，以及容納1500余人的等候區(qū)。據(jù)了解，本次開(kāi)盤(pán)發(fā)放有922個(gè)選房號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，工作人員還不斷地加凳子。成交暴跌難阻土地市場(chǎng)火爆？前五月一線(xiàn)城市土地出讓金總量超去年全年雖然5月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售平淡，但土地市場(chǎng)火熱。光是上海廣州兩地，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)便出現(xiàn)11塊地王，北上廣深前五月土地出讓金更是超去年全年，而5月一線(xiàn)城市土地成交均價(jià)已達(dá)三年來(lái)新高。

《廣州日?qǐng)?bào)》2013年06月05日上海5月接連出現(xiàn)8地王賣(mài)地收入172億環(huán)比增40%據(jù)上海規(guī)土局土地成交數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)上海共計(jì)成交22幅經(jīng)營(yíng)性用地，總面積為44.52萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.15萬(wàn)平方米。而出讓金額總計(jì)達(dá)到171.56億元，環(huán)比增幅超過(guò)40%，也是今年土地出讓金連續(xù)第三個(gè)月超百億元。易居研究院研究員朱光分析稱(chēng)，自從5月中旬以來(lái)，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊集中上市加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而導(dǎo)致土地價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，預(yù)計(jì)二季度末土地市場(chǎng)這一活躍態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)。

《證劵時(shí)報(bào)》2013年06月04日北京前5月土地出讓收入超600億被指將直接推高房?jī)r(jià)“看看今年保利、泰禾這些企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)，我們就沒(méi)戲?！闭劦奖本┥习肽晖恋厥袌?chǎng)，在京一家國(guó)字號(hào)房企人士表示有點(diǎn)無(wú)奈，“大家都想拿地，別人更想，更下本。”類(lèi)似還有中國(guó)鐵建這樣的央企、融創(chuàng)這樣的上市房企、懋源這樣的中小企業(yè)，今年在北京土地市場(chǎng)多次出手，但均空手而回。來(lái)自廣東的上市房企佳兆業(yè)一直試圖進(jìn)京，也參與了諸如近期臺(tái)湖地塊的競(jìng)爭(zhēng)，然而北京土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)讓其只能“望地興嘆”。

《新京報(bào)》2013年05月31日2.1

土地市場(chǎng)活躍，外地房企搶駐杭城，高溢價(jià)頻現(xiàn)，出讓金額為近五年最高點(diǎn)圖5：2012年1月-2013年5月杭州土地成交面積杭州1-5月共成交98宗地塊，成交總面積369.5萬(wàn)方，總可建面積952.4萬(wàn)方，成交總金額498.1億元，比2012年同期上漲451%。主城區(qū)、余杭、蕭山成交總金額同比均上漲，其中主城區(qū)漲幅高達(dá)342%，余杭區(qū)漲幅高達(dá)4357%。圖6：2012年1月-2013年5月杭州土地成交金額區(qū)域宗數(shù)成交面積(公頃)成交金額(億元)成交金額同比2012年增長(zhǎng)主城區(qū)47156.5346.9余杭區(qū)45173.8134.6蕭山區(qū)639.116.7合計(jì)98369.5498.1451%2.2

土地市場(chǎng)火爆的背后是土地交易短期的空白，市場(chǎng)的集中激發(fā)，土地受讓趨于集中化據(jù)透明售房統(tǒng)計(jì)信息，2012年商品住宅共成交820.58萬(wàn)平方米，同比大幅上漲113.35%。同期，2012年杭州商業(yè)\居住用地出讓面積約753.79萬(wàn)平方米。圖7：2012年杭州各區(qū)（住宅）土地出讓面積及商品住宅銷(xiāo)售面積圖8：2013年1-5月杭州各區(qū)（住宅）土地出讓面積表4：2012年至2013年1-5月杭州各區(qū)（住宅）土地出讓面積11917858萬(wàn)拱墅區(qū)（慶隆單元）起始價(jià)增長(zhǎng)33.9%，成交價(jià)增長(zhǎng)44%92萬(wàn)江干區(qū)（天城單元）起始價(jià)增長(zhǎng)7.9%，成交價(jià)增長(zhǎng)35%說(shuō)明：起始價(jià)增長(zhǎng)=13掛牌價(jià)÷12掛牌價(jià)；成交價(jià)增長(zhǎng)=成交價(jià)÷掛牌價(jià)38萬(wàn)35萬(wàn)濱江區(qū)（奧體單元）起始價(jià)增長(zhǎng)0%，成交價(jià)增長(zhǎng)45%西湖區(qū)（蔣村單元）起始價(jià)增長(zhǎng)0%，成交價(jià)增長(zhǎng)44%12312綠城田園牧歌高層均價(jià)18000-21000元/平米田園牧歌朗詩(shī)田園綠郡12123朗詩(shī)田園綠郡小高層均價(jià)18000/平米中鐵田逸之星高層均價(jià)14800元/平米中鐵田逸之星2.3

丁橋\田園1212曙光之城金色黎明新中宇維薩萬(wàn)科草莊90、200、230高層均價(jià)25000元/平米濱江曙光之城高層均價(jià)14000-19000元/平米新中宇維薩89、138、156高層均價(jià)21000元/平米濱江金色黎明139、158高層均價(jià)14000-19000元/平米12122.4

錢(qián)江新城（二期）\城東新城說(shuō)明：蕭山區(qū)共成交4幅（商?。┩恋?，累計(jì)成交面積58萬(wàn)平米，其中錢(qián)江世紀(jì)城成交10萬(wàn)平米15萬(wàn)余杭區(qū)（良渚）起始價(jià)增長(zhǎng)15%，成交價(jià)增長(zhǎng)33%余杭區(qū)（翁梅）起始價(jià)增長(zhǎng)20%，成交價(jià)增長(zhǎng)69%余杭區(qū)（未來(lái)科技城）成交價(jià)增長(zhǎng)37%9萬(wàn)余杭區(qū)（崇賢新城）起始價(jià)增長(zhǎng)20%，成交價(jià)增長(zhǎng)33%60萬(wàn)蕭山區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）2013年成交價(jià)增長(zhǎng)0%10萬(wàn)9萬(wàn)121龍湖春江彼岸順發(fā)和美家春和錢(qián)塘順發(fā)和美家高層均價(jià)21000元/平米金昌春和錢(qián)塘高層均價(jià)21000元/平米龍湖春江彼岸高層均價(jià)18000-21000元/平米1122.5

奧體中心\錢(qián)江世紀(jì)1萬(wàn)科裂策略?。褐髁餍淌字貌拧⑹昨?yàn)改市產(chǎn)場(chǎng)為捎核心份，通懲過(guò)多尺細(xì)分蓬市場(chǎng)誦、成尿長(zhǎng)版底塊覆容蓋，按快速笨運(yùn)營(yíng)酷，提僚升市耍場(chǎng)占艱有率在售模項(xiàng)目待售則項(xiàng)目待公越開(kāi)項(xiàng)刮目北宸箭之光萬(wàn)科者草莊萬(wàn)科痰紫臺(tái)西溪蹤蝶碟園七賢貪郡望莊西溪廚碟園至（再泄改）多層以（疊刻）主為力戶(hù)負(fù)型90稱(chēng)、1點(diǎn)90撕平米，跪均價(jià)32凍00揀0元/集平米北宸煉之光蔑（首駱置、曲剛需街）高層黑主力懷戶(hù)型90灶、1誘30平米臣，待商售七賢弟郡（罩首置乖、剛均需）多層禿主力繩戶(hù)型90笑、1積30平米林，均縱價(jià)11崖00者0元/仗平米紫臺(tái)蜂（首棵置、腹首改嘆）多層尼（疊萬(wàn)）主殿力戶(hù)芬型90酒、1滑90平米適，待緩售1233.盟2中海殖策略雀：專(zhuān)注欺首改膜、再俘改市僚場(chǎng)，隆分散棚布局復(fù)、不板同產(chǎn)鍛品組涼合，長(zhǎng)銜接煙開(kāi)發(fā)滿(mǎn)，合撫理平泥衡市屑場(chǎng)風(fēng)梯險(xiǎn)在售撕項(xiàng)目待售授項(xiàng)目待公衛(wèi)開(kāi)項(xiàng)仰目21篁外錢(qián)塘哄山水寰宇天天下篁外（再召改）小高耽、聯(lián)伐排主鐘力戶(hù)餐型18元0、載33竹0平米璃，售捷磬錢(qián)塘夏山水（首倦改、漲再改拘）高、取聯(lián)排售磬寰宇告天下（再波改、盛T1樓）高層嶺沿江購(gòu)主力機(jī)戶(hù)型34乏5平米均價(jià)32儉00時(shí)0元/這平米4西溪聚華府3.棟3新進(jìn)當(dāng)企業(yè)舒策略法：規(guī)模否取地棗，低扛價(jià)切叔入新蒸興板斥塊123123132富力反地產(chǎn)于2嫁01葉2年繳11幅月、臣20傻13自年2膜月分啦2次愛(ài)受讓該未來(lái)很科技怪新城香3幅寶商住猶用地屈，容跡積率陪1.壩5-兵2.織0,文總建俱筑面愚積3笨6.畢6萬(wàn)論方，峽折合走樓面龍地價(jià)稻44篇69參元/現(xiàn)平米兆佳襯業(yè)地墳產(chǎn)在續(xù)源玖瓏柱山后喊，2市01故3年枕2月列以溢價(jià)7袖7%和取的急喬司盡住宅驢地塊街，容徑積率滿(mǎn)1.蹈5-妄2.隨0,現(xiàn)總建畫(huà)筑面追積7燙.3萍萬(wàn)方興，樓取面地仇價(jià)6塞36伴7元劫/平童米；20赴13覺(jué)年5丸月以鈔溢價(jià)鬧86近%取薦的五莖常街這道住柿宅地門(mén)塊，父容積欣率1花.0單-1努.9蜻，總窗建筑緒面積尊14臘.3業(yè)萬(wàn)方謝，樓廁面地狠價(jià)7欲06砍8元茫/平楊米旭輝匹地產(chǎn)20如13詠年5榴月以致溢價(jià)4晚5%幅取得澤奧體貢中心爹商住口地塊息，容耕積率蛾45錫,總董建筑界面積狐24犯.6喚萬(wàn)方愛(ài)，樓看面地查價(jià)1左34伍76迫元/豎平米稱(chēng)；同期還取的字崇賢浮新城凡2塊萬(wàn)商住皮地塊案，容圈積率芝1.得0-紗2.怠0，斜總建鄙筑面低積3閑0.蝴5萬(wàn)跳方，咐折合捐樓面倦地價(jià)回36達(dá)99傾元/另平米132132132錢(qián)荒帳來(lái)襲……事件勤回顧-市僻場(chǎng)盛缸傳的名光大恭銀行藏與興翁業(yè)銀檢行的來(lái)同業(yè)藏拆借駁違約早事件-20幣13年5月份睛以來(lái)見(jiàn)，金梨融市鳥(niǎo)場(chǎng)的壩資金麻利率深全線(xiàn)淘攀升政。以制三個(gè)徑月國(guó)鬼債利嶼率為終例，5月7日，廊其到欠期利并率為2.額59習(xí)%，6月19日升生至3.什39灰%……-20佩13年6月19日，山大型求商業(yè)蒼銀行泰加入乒借錢(qián)根大軍釋?zhuān)谇筱y行負(fù)間拆阻