房地產銷售渠道

第七章by關敏玲房地產營銷渠道策略目錄1.房地產營銷渠道與房地產分銷渠道的異同2.房地產分銷渠道的參與者3.房地產中間商具體是什么4.房地產經銷商與房地產代理商的異同5.房地產代理模式包括哪些6.房地產分銷渠道的類型7.房地產營銷渠道策略的類型.房地產營銷渠道房地產分銷渠道含義相互配合來開發(fā)、銷售和消費某一房地產開發(fā)商的房地產項目的所有企業(yè)和個人某房地產項目從房地產開發(fā)商向房地產購買者移動時取得該房地產項目的所有權或幫助轉移其所有權的所有企業(yè)和個人區(qū)別建筑材料供應商、房地產開發(fā)商、房地產中間商、房地產購買者以及各類輔助商房地產開發(fā)商、房地產中間商、房地產購買者房地產分銷渠道的參與者房地產開發(fā)商、房地產中間商、房地產購買者139中間商房地產經銷商房地產代理商房地產企業(yè)代理商房地產經紀人143房地產經銷商房地產代理商含義房地產經銷商，是指擁有房地產商品所有權和經營權的中間商房地產代理商，也稱房地產中介，是指接受房地產企業(yè)、用戶或經銷商的委托，從事房地產銷售或租賃業(yè)務，介紹房地產，提供咨詢，促進房地產成交區(qū)別目的是獲取投資收益(經營收益)和轉賣差價；擁有房地產商品所有權目的是向交易雙方或單方收取一定數額或一定比例的傭金；不擁有房地產商品所有權例子房地產代理商、團體客戶、人等易居中國、中原地產、合福輝煌、世聯(lián)地產房地產代理模式獨家代理獨家銷售權代理公開銷售代理聯(lián)合銷售代理凈值銷售代理現(xiàn)場代理風險包銷代理全程代理買斷代理1．獨家代理

指房地產代理商受開發(fā)商的獨家委托，全權負責房地產銷售。

只能與一家中介公司簽訂委托契約，不可同時與一家以上的代理公司簽約雙方在明確銷售價格、銷售進度之后簽訂委托銷售協(xié)議，代理商按實際的銷售額提取一定比例的代理費。在合同規(guī)定的銷售期內，如果開發(fā)商自行售出房屋，則無需支付傭金給代理商?，F(xiàn)場代理是對一些開發(fā)商在銷售有困難的情況下進行物業(yè)代理銷售，并允許開發(fā)商本人銷售，但手續(xù)仍由代理商辦理，中介費同樣收取。

現(xiàn)場代理風險包銷代理風險包銷代理是代理商向開發(fā)商支付一筆保證金，保證在一定時期，銷售一定數量的物業(yè)。這種代理方式的風險很大，但開發(fā)商比較樂意采用。全程代理全程代理是代理商在房地產項目前期便介入開發(fā)的全過程，從項目的可行性研究開始，提供市場調查、項目定位、提出建筑規(guī)劃及設計要求、物業(yè)管理及經營規(guī)劃、銷售策劃、項目推廣、執(zhí)行政策和全面推廣銷售的一條龍服務。買斷代理買斷代理是指代理商在市場調研、市場前景的預測及風險度測算的基礎上，向開發(fā)商一次性買斷房地產，然后在向社會銷售，獲得銷售差價的代理方式。2．獨家銷售權代理獨家銷售權代理與獨家代理只有一個重要區(qū)別，就是代理商有獨家銷售該標的物的權利，在契約有效期內不論是代理商還是開發(fā)商將房地產出售，開發(fā)商都必須向代理商支付代理費。經開發(fā)商同意，代理商也可以委托分代理，完成部分物業(yè)的銷售代理工作。/_d276625417.htm3．公開銷售代理公開銷售代理是指房地產開發(fā)商給眾多的代理商一個平等銷售房地產的機會，通知所有代理商以一個固定的價格出售房地產，如果有代理商找到了買主，它就有權取得傭金。在契約有效期內，開發(fā)商若自行售出房屋，則無須支付傭金給中介公司。4．聯(lián)合銷售代理聯(lián)合銷售代理是指同一個項目由多個代理商同時提供服務的代理模式。這種代理模式與公開銷售代理不同，常見于規(guī)模較大的項目中，若開發(fā)商僅委托一家代理商，不能順利實現(xiàn)項目的銷售，于是將該項目同時委托給兩家或兩家以上的代理商進行銷售。/ePaper/xkb/html/2013-06/17/content_179999.htm?div=05．凈值銷售代理這種方式已經具有房地產行紀的特點，即開發(fā)商對其標的物設有固定價格(最低價)，不管代理人或經紀人實際售價為多少，只需將固定價格交給開發(fā)商即可。經紀人獲取的傭金為售價與原底價之間的差價，但經紀人必須把差額告知開發(fā)商。也有采取按固定價格的一定百分率加上售價與原底價之間的差價分成計算傭金的。房地產分銷渠道的類型房地產開發(fā)商房地產購買者房地產開發(fā)商

房地產中間商房地產購買者1.2.直接銷售渠道間接銷售渠道