泉州市安溪縣藍(lán)溪國際水晶城營銷策劃報(bào)告

藍(lán)溪國際（北區(qū)）營銷策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：廈門市華榮泰實(shí)業(yè)有限公司Contents目錄目標(biāo)理解市場分析客戶分析項(xiàng)目分析營銷策略推廣策略Chapter1目標(biāo)理解

華榮泰的目標(biāo)1—在現(xiàn)有地塊條件下，最大化的提升項(xiàng)目價(jià)值，樹立項(xiàng)目形象2—實(shí)現(xiàn)價(jià)格平臺(tái)超越（高于平臺(tái)價(jià)格20%），快速銷售3—再樹安溪住宅新標(biāo)桿，擴(kuò)大華榮泰品牌影響力Chapter2市場分析

安溪距離泉州58公里，離廈門70公里，安溪——廈門高速的通車將縮短交通時(shí)間半小時(shí)；安溪因泉三高速、安廈高速獲得空前提升。伴隨交通體系的完善，安溪房地產(chǎn)也面臨高速發(fā)展契機(jī)距泉州50km距廈門70km安溪泉三高速以及安溪－廈門高速建成后，廈門、泉州的輻射效應(yīng)得以更快、更直接地通達(dá)安溪，同時(shí)泉州－三明的三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、廈門－三明的三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、閩南－南昌的六小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈直接覆蓋安溪，安溪?jiǎng)偤锰幱谘睾＝?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市產(chǎn)業(yè)往三明、江西梯度轉(zhuǎn)移的第一站。杏林大橋翔安海底隧道5500650060007000區(qū)位概述老城區(qū)美法、吾都工業(yè)區(qū)龍湖開發(fā)區(qū)特產(chǎn)城中國茶都茶博園本案向東發(fā)展城區(qū)約15.5平方公里，城市發(fā)展方向：優(yōu)化老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。本案所在區(qū)域是未來城市發(fā)展的重點(diǎn)之一。城市規(guī)劃向西發(fā)展向南發(fā)展■2010年10月20日-2011年2月9日

三個(gè)半月內(nèi)，連續(xù)三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，每次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)■2011年1月26日“新國八條”正式出臺(tái)加大保障性住房供應(yīng)

提高二套房首付至6成，貸款利率1.1倍

省會(huì)居民停購第三套房未滿5年二手房全額征營業(yè)稅當(dāng)房地產(chǎn)市場遭遇“史上最嚴(yán)厲”的國家宏觀調(diào)控政策解讀購房者減少，觀望者增多通過加息等金融宏觀調(diào)控政策，購房門檻顯著提高，有效需求銳減。投資型需求很大程度上遭到遏制通過停止三套房貸，提高投資型需求的門坎，抑制炒房資金流入樓市，炒房門檻抬高，中小投資客被擠出市場。同時(shí)，另外一部分有投資需求的客戶，將把目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，因此，市場上的有效需求大量減少。逼迫開發(fā)商降低房價(jià)以實(shí)現(xiàn)資金快速回籠通過控制地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少地產(chǎn)開發(fā)資金，降低原有開發(fā)資金的流動(dòng)速度，增加了開發(fā)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，逼迫開發(fā)企業(yè)降低價(jià)格以實(shí)現(xiàn)開發(fā)資金的快速回籠。政策解讀區(qū)域概況：北部為鳳山風(fēng)景區(qū)，南部為生活區(qū)，以安溪縣政府為中心，集中了優(yōu)質(zhì)的生活、教育、醫(yī)療和成熟的商業(yè)配套，是安溪購房置業(yè)的首選區(qū)域，因此租售市場非?；钴S。區(qū)域現(xiàn)狀：受老市區(qū)規(guī)劃影響，可供開發(fā)出售的用地與房源不多，僅有大華綠洲、金盾豪庭待售。區(qū)域未來：該區(qū)域住宅受地域影響，大多屬中端產(chǎn)品，且近年將不會(huì)有大型住宅產(chǎn)品出現(xiàn)。代表樓盤：金龍城市廣場、大華綠洲金龍城市廣場大華綠洲鳳冠天下錦繡家園東城麗景金盾豪庭陽光城鴻業(yè)嘉輝版塊分析——中心區(qū)域版塊分析——城南板塊區(qū)域概況：二環(huán)路以北，河濱南路以西，通過龍津大橋和穎如大橋連接老市區(qū)。區(qū)域現(xiàn)狀：地域?qū)拸V，教育、生活、醫(yī)療配套相對(duì)齊全，且區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)用地較多，新盤綜合品質(zhì)較高。區(qū)域未來：該區(qū)域集中了安溪近半的新盤，正在逐漸形成一個(gè)全新的城市副中心區(qū)，是安溪未來幾年持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。代表樓盤：藍(lán)溪國際、寶龍城市廣場、永隆國際藍(lán)溪國際世紀(jì)豪庭濱江花苑龍湖山莊時(shí)代廣場永隆國際寶龍城市廣場藍(lán)溪明珠景糖家園君悅?cè)A庭版塊分析——城西板塊龍鳳都城金沙水岸中國家居工藝城御景華庭三江豪苑區(qū)域概況：位處縣城片區(qū)西面，是廈門通往安溪的必經(jīng)之路。區(qū)域現(xiàn)狀：片區(qū)屬工業(yè)區(qū)規(guī)劃，生活配套尚能滿足基本需求，但整體檔次不高。區(qū)域未來：受地域規(guī)劃影響，現(xiàn)售住宅大多為中低端產(chǎn)品，片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地很多，隨著安溪縣城向外發(fā)展和大型地產(chǎn)商的進(jìn)駐，未來有可能出現(xiàn)高端建筑。代表樓盤：龍鳳都城、金沙水岸版塊分析——城東板塊區(qū)域概況：該片區(qū)集中了安溪特產(chǎn)城、茶都、茶博園、明珠茶葉城、茶博匯等以茶葉為主的專業(yè)市場。區(qū)域現(xiàn)狀：片區(qū)連接二環(huán)，跨界火車站，位處往泉州的必經(jīng)之路，是交通運(yùn)輸要道，但目前生活配套尚不夠完善區(qū)域未來：市政規(guī)劃將其打造成以茶主題文化為核心，宜居、宜游、宜業(yè)的現(xiàn)代山水茶城，并將四村片區(qū)打造成以烏龍茶為主體的現(xiàn)代示范新城鎮(zhèn)。代表樓盤：安溪特產(chǎn)城、明珠茶葉城、中國茶博匯。恒禾置地用地安溪特產(chǎn)城茶博園茶博匯茶都明珠茶葉城市場概況——近年來安溪房地產(chǎn)市場投資開發(fā)情況房地產(chǎn)投資：2007年9.8億元，2008年9.7億元，2009年7.28億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的12%。受2008年房地產(chǎn)市場疲軟影響，及開發(fā)商心理影響，2009房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和速度持續(xù)下滑。2009年房地產(chǎn)新開工面積20.18萬平方米，同比下降41.7%，2009年商品房銷售量多為之前所積壓的房源。安溪縣城樓盤眾多，在售樓盤20個(gè)以上，正常年去化量在25-30萬平方米左右，銷售好的樓盤年去化量在3-5萬㎡/年。市場概況——安溪房地產(chǎn)市場近年銷售情況安溪正常年份商品住宅年銷售30-50萬平米左右，2009年全縣商品住宅呈爆發(fā)性增長，年銷售量近47萬平米，2010年銷售量為30萬平米左右市場別概況——房地酸產(chǎn)往乎年銷旋售情屬?zèng)r概透述20貸06年，欣全國屬市場垂行情畝大好厚，安溪夢(mèng)房價(jià)誓開始蜜不斷藏攀升灑，持猛續(xù)高做位運(yùn)是行。20霉07年，吊全國中市場封大幅帽委縮諒，安殘溪同就樣受鴨影響悔。20熱08年，艇省公悄安廳“獵渣狐行撲動(dòng)”嚴(yán)打霜實(shí)施棉，有互效購就買需崗求銳燒減，樓市秀進(jìn)入上嚴(yán)冬!20秩09年，筆全國毀市場您急速瓶好轉(zhuǎn)貞，獵邪狐行屈動(dòng)逐男漸平普息，豬安溪腫房地蓮產(chǎn)市玩場回刑溫。20寺10年，透09住年消子化了排大量申的剛本性需膊求，慈市場腸開始酷趨于舌平穩(wěn)幸。安免溪年芒銷售伶量環(huán)期比09年有雪所下哭滑。市場她概況——在售頑項(xiàng)目腰情況未售冶項(xiàng)目在售免項(xiàng)目售罄悶項(xiàng)目君悅?cè)A庭東城麗景龍鳳都城藍(lán)溪明珠三江豪苑陽光城藍(lán)溪國際世紀(jì)豪庭濱江花苑金龍現(xiàn)代廣場鳳冠天下金盾豪庭景糖家園寶龍城市廣場永隆國際城恒禾置地中國茶博匯明珠茶葉城龍湖山莊時(shí)代廣場大華綠洲明仕苑錦繡家園金沙水岸中國家居工藝城御景碧華庭三遠(yuǎn)久濱江圣花園目前置安溪住宅籃市場存量夜300萬平望米，預(yù)計(jì)20丹11年的廈推盤喇量近10豪0萬平搭米，未來劈燕市場片競爭它壓力謀巨大蝴。市場虧概況——潛在竄供應(yīng)就量統(tǒng)絲式計(jì)項(xiàng)目名稱龍?zhí)缎^(qū)恒興置地金沙水岸藍(lán)溪明珠大華綠洲明仕苑永隆國際城鳳城明珠金盾豪庭茶博會(huì)片區(qū)君悅?cè)A庭錦繡家園三遠(yuǎn)濱江景糖家園世紀(jì)豪庭鳳冠天下三江豪苑寶龍城市廣場龍湖山莊龍鳳都城御景華庭未售未售未售未售未售未售未售未售未售未售在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售住宅存量（萬平米）

10222713330838061253631323352總計(jì)295與其糊他項(xiàng)競目競井爭本案粒在銷塊售市序場上努的競達(dá)爭主虧要來欣自兩趁方面震：一帖方面站來自微本案夾周邊邪和安藥溪其援他區(qū)孔域的剃中高劑端產(chǎn)佳品，另一妥方面剝?cè)诿鏈悓?duì)泉如州、勞廈門挪等高緩端產(chǎn)悟品或歇投資菜型產(chǎn)璃品的罰分流俗壓力認(rèn)。同險(xiǎn)時(shí)，藏縣城屆中心龜?shù)膬r(jià)蹲格相卻對(duì)其債他項(xiàng)障目高抱出了15輔00元/平米敵左右循，說雨明安單溪人蜂對(duì)于尿縣城仰中心掛的價(jià)榴值認(rèn)辛同感終較高紡；與時(shí)推間競進(jìn)爭目前婚市場般上住籠宅存圾量小嶄，現(xiàn)司有在慎售項(xiàng)婆目的咳銷售逆率基垮本都爐在90設(shè)%以上者，20理11年上摸半年掘市場葛幾乎免無房鞏可賣密，但糞是20硬11年下賭半年圣開始購，市泉場住馬宅供楊給量托將史熊無前或例的飄接近10慘0萬平暫米，徑年中蕉至下笛半年麻（5-坡10月）冒出現(xiàn)醬較為頂集中求的放擠量，妥市場半競爭題將趨嘆于白算熱化盞。與自河己競蓄爭作為制藍(lán)溪肅國際深的后扣續(xù)產(chǎn)嫂品，閑本案乎在地客理位越置和爬社區(qū)踐規(guī)劃卷上更竭具優(yōu)咸勢，控延續(xù)旋藍(lán)溪究國際靈的基摩礎(chǔ)上短打造妻更高份的項(xiàng)阿目形較象，悼提升錄價(jià)格俘，將辮是本泡案的委重中螞之重楊。市場傭競爭20焦09老年-按20寬10秀年上快半年乞以來銷，中鈔心區(qū)首均價(jià)蜻45目00粱元/時(shí)㎡往檔上，涼受0末8年寺開發(fā)懂量影別響，呢從2圣01尸0年送下半陪年開侍始，排價(jià)格譯被明斑顯拉圾升，機(jī)20均11僚下半酬年隨恥著市葬場供扛應(yīng)量蔥劇增混，價(jià)通格走娃勢應(yīng)顛該會(huì)聰趨于答平穩(wěn)價(jià)格牧分析從目減前市勤場的遭總體巡壽供應(yīng)浙特征專來看承，與荒早期由經(jīng)濟(jì)因型置甲業(yè)不硬同，頁現(xiàn)在攔安溪缸產(chǎn)品蝕需求劫發(fā)生攜了較柳大變恭化，棒改善盈型大獵二房眠、三森房比爹例增暑大，什占到師近8擁0%聯(lián)的比掛例；析從戶綿型面耍積來端看，寨二房想面積論多數(shù)障在8伙0-艘90既㎡、吹小三溝房面童積1層10煌－1波15證㎡左占右、侍大三刊房面墨積在共12莊5－機(jī)14拖0㎡居左右扎、四嚴(yán)房面念積在紙15嬸0－委16剖0㎡胡左右佳、復(fù)幕式面院積在埋20帖0－諸26晝0㎡房誠左右傅、別山墅面罵積在驢20霉0－其36糧0㎡脂左右隔，市足場格沾局非佩常明依顯。戶型薪分析競爭坑個(gè)案籮分析——世紀(jì)幫豪庭項(xiàng)目位置緊鄰河濱南路，中國茶都北側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：泉州先河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)策劃代理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃占地：150畝，總建17.4萬㎡，項(xiàng)目是新加坡濱海社區(qū)規(guī)劃理念，景觀為東南亞風(fēng)情，規(guī)劃疊拼別墅、多層、小高層產(chǎn)品，社區(qū)有雙語幼兒園。戶型配比二期以100-120㎡三房為主，配以少量65-90㎡二房和36-40㎡一房。三期產(chǎn)品將做重大調(diào)整，把疊拼別墅改為獨(dú)棟及雙拼別墅，另三期還有2棟12層小高層和1棟16層高層，一房48㎡，二房85㎡，三房110-140㎡，別墅共16棟，其中獨(dú)棟8套350㎡，雙拼8套300㎡，預(yù)計(jì)5月推出。銷售情況二期開盤時(shí)間2007年12月，住宅起價(jià)3300元/㎡，均價(jià)3500元/㎡，最高價(jià)3800元/㎡一期別墅均價(jià)4400元/㎡，現(xiàn)主要銷售沿街商業(yè)，均價(jià)大約15000元/㎡三期預(yù)計(jì)存量約5萬㎡，目前在打樁?？腿褐饕蛻糁苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的、茶商、茶農(nóng)

特別是感德鎮(zhèn)、和祥華鎮(zhèn)，其中包括在外地做生意的，相對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)本城區(qū)的泛公務(wù)員相對(duì)較少購買目的：自住及子女教育，養(yǎng)老居住、投資較少競爭由個(gè)案招分析——金盾拔豪庭項(xiàng)目位置安溪縣祥云路中段開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：泉州金盾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃總占地6580㎡，建筑面積47371㎡規(guī)劃1#、2#兩棟，其中，1#為小高層，2#為26層高層。其中1、2樓為商鋪。1#一梯兩戶，主力面積是130㎡左右的三房2#兩梯六戶，有128-140㎡的三房，90㎡左右的兩房，其中04、09戶型為復(fù)式戶型。戶型配比主力戶型為128-140的三房銷售情況地塊接近出地面，售樓處蓄客登記階段預(yù)計(jì)4月開盤，預(yù)計(jì)先推2#客群購買目的：自住及子女教育，養(yǎng)老居住、投資較少項(xiàng)目位置安溪縣建安大道（龍津大橋頭）開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：泉州先河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：廈門同舟濟(jì)房地產(chǎn)策劃代理有限公司項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積6萬㎡2幢A#、B#為32層和C幢25層的高品位點(diǎn)式，一梯五戶戶型配比A#戶型：110㎡、130㎡、130㎡、115㎡、126㎡都為三房B#戶型：115㎡、105㎡、130㎡都為三房，其中105㎡、126㎡設(shè)有入戶花園戶型：105㎡占30%

110㎡占10%

115㎡占20%

126㎡占10%130㎡：占30%，C#戶型：90㎡兩房、110㎡、130㎡三房。銷售情況住宅：2009年7月27日推出

A#、B#5-32層住宅共計(jì)280套

均價(jià)：3800元/㎡2011年2月推出C#，共88套，4300元/㎡起，均價(jià)4700元/㎡（開盤當(dāng)天售出77套，內(nèi)部預(yù)留11套，實(shí)際銷售率近90%）商鋪：一層的商鋪目前已經(jīng)被關(guān)系戶所消化主力面積：30-60㎡寫字樓：2-4層設(shè)為寫字樓，目前尚未銷售。藍(lán)溪明珠三期尚在規(guī)劃中，地塊離一、二期有段距離，處于地面平整階段?？腿褐饕蛻糁苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)的、茶商、茶農(nóng)

特別是感德鎮(zhèn)、和祥華鎮(zhèn)，其中包括在外地做生意的，相對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)本城區(qū)的泛公務(wù)員相對(duì)較少購買目的：自住及子女教育，養(yǎng)老居住、投資較少競爭任個(gè)案慘分析——藍(lán)溪嘗明珠做二期——大華慨綠洲競爭澇個(gè)案術(shù)分析項(xiàng)目位置安溪富民街18號(hào)（縣政府東側(cè)后操場旁）開發(fā)團(tuán)隊(duì)投資商：大華集團(tuán)開發(fā)商：安溪星源地產(chǎn)代理商：青于藍(lán)（廈門）項(xiàng)目規(guī)劃總占地6000㎡，總建30000多㎡。規(guī)劃為A、B兩棟25層高層建筑，其中1-3層為商業(yè)規(guī)劃，一樓店面4.5米。A棟：2梯5戶B棟：4梯6戶，每層只有一套2房，其余均為3房A棟，一層為沿街店面，2、3層為整體商場B棟，一層為沿街店面，2、3層有打改成單身公寓的打算戶型配比共242套，主力戶型為2房、3房其中3房占198套，近82%2房占88套，戶型配比18%銷售情況蓄客階段，還未公開銷售，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間5月?？腿嘿徺I目的：投資為主項(xiàng)目位置緊鄰河濱北路，鳳城中學(xué)旁開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：安溪縣恒興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：竹生館項(xiàng)目規(guī)劃占地：8.4萬平總建：22.46萬㎡，容積率：2.5；規(guī)劃為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、小高層、高層。2007年推出4棟高層，08年推出2棟高層，09年6月推出4棟。戶型配比一期推出4棟，272套，全部規(guī)劃為126-125㎡，后期銷售時(shí)將其中12號(hào)樓朝北向的135㎡三房改為2套67㎡的兩房。二期共781戶，車位475位，主力戶型為114平米三房和27-44平單身公寓銷售情況一期開盤時(shí)間為2009年6月，剩余48套，主要剩余大三房。住宅均價(jià)3200元/㎡。后期約有8萬㎡體量，規(guī)劃為7棟高層32層客群職業(yè)：銀行、石油、電信等事業(yè)單位和老師、稅務(wù)系統(tǒng)等泛公務(wù)員群體來源：城區(qū)目的：自住、子女教育偏好：對(duì)入戶花園、陽光房認(rèn)可度較好——錦繡晨家園計(jì)（二制期）競爭遍個(gè)案文分析——永隆斷國際臘城（幫一期是）競爭水個(gè)案狐分析項(xiàng)目位置安溪二環(huán)路梧桐體育館南側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：永隆興業(yè)（泉州）發(fā)展有限公司接待中心：好美國際大酒店全程代理：廈門中天世紀(jì)項(xiàng)目規(guī)劃地塊占地180000㎡，總建筑面積500000㎡。其中酒店及酒店公寓地塊80000㎡，商住開發(fā)地塊10000㎡。項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、星級(jí)酒店、酒店公寓、別墅、市政體育館等一期地塊為1-17#，共16層，1-3為底商戶型配比單身公寓：30-40占

10%兩房：80-90占20%三房：110-115占25%；125-130占31%3+1房：140-145，占9%四房：160-165，占5%樓中樓：180-200，占2%銷售情況預(yù)計(jì)7/8月一期開盤，據(jù)銷售人員介紹其價(jià)格4000以上客群投資、改善型住宅用途另隨著安溪一中的遷址，有可能帶動(dòng)一批為兒女教育問題——寶龍斧城市南廣場競爭可個(gè)案甲分析項(xiàng)目位置安溪城廂鎮(zhèn)建安大道開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：安溪寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司策劃推廣：尚啟堂項(xiàng)目規(guī)劃地塊占地86900㎡，總建筑面積320000㎡，平均容積率3.1。項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商場、商業(yè)街、五星級(jí)酒店、酒店公寓等戶型配比住宅主力戶型為105-182㎡大戶型，兩房主力戶型105㎡，三房主力面積150㎡，四房182-188㎡。銷售情況商鋪?zhàn)吡枯^快，住宅戶型偏大，走量不快，剩中較多高層住宅起價(jià)3780元/㎡，均價(jià)4300元/㎡，商鋪19000元/㎡客群投資用途——明仕驚苑競爭稅個(gè)案哥分析項(xiàng)目位置安溪鳳城區(qū)錦繡家園左側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃地塊占地8107㎡，總建筑面積33631㎡，容積率3.49。共三棟18層，1#，地下1樓為底商，地下2樓為會(huì)所。2#地下一樓為商業(yè)。社區(qū)規(guī)劃有住宅、商業(yè)街、市政配套（會(huì)所、老人活動(dòng)中心、垃圾收集點(diǎn)、公廁）戶型配比主力戶型為89平左右兩房，120平，以及30-50平的單身公寓。1#，2梯5戶，30、89、120三種戶型，其中89的戶型，贈(zèng)送一塊空調(diào)板面積。2#，2梯5戶，48、89兩種戶型，每種都送一個(gè)空調(diào)板空間。48的單身公寓可變一房一廳，89兩房可變?nèi)俊?#：1樓架空，2-4為單身公寓，每層7戶，5-17平層，2梯4戶，18/19挑高戶型銷售情況目前還未進(jìn)入宣傳、銷售期客群自住、投資、子女教育用途推廣策略暫時(shí)還未進(jìn)入宣傳期市場鋤供大紋于求目前傘安溪披住宅秧市場副存量踏巨大披，預(yù)計(jì)20趙11年的扁推盤屈量接腦近10傾0平米，未來型市場腥競爭預(yù)壓力農(nóng)大，膠按目飛前每赤年3百0-減50普萬平墻的消葵化量憤，需門要5資-8幟年的絡(luò)時(shí)間爐才能捏去化兇完畢掠，超煉百畝妻項(xiàng)目帳比比諷皆是瘡，且簽后續(xù)莖開發(fā)杜的量嬸仍然遙巨大惜；而樓單盤藝最高腎年銷養(yǎng)售量豪約3著-5蹈萬㎡筆，銷尊售周躬期普聚遍偏脂長，幼市場份主力壺戶型幻玉三房捎、四闊房，駁逐漸競趨小茶化，牙創(chuàng)新婦的性嫁價(jià)比祖高的陜產(chǎn)品露最受加歡迎在，房錘格上溪漲幅融度較演小，仰但性榴價(jià)比等高的宴產(chǎn)品母最高線價(jià)仍御然可房誠以突影破7壩00刊0元秩/㎡笛，主夸要得屯益于寨茶農(nóng)臘、生續(xù)意人卷、泛繭公務(wù)串員的靈購買渣力，腔但客挑群外膨流明胞顯，蓋準(zhǔn)現(xiàn)盟房、哪現(xiàn)房撤銷售停是樓察市一基大亮題點(diǎn)，呆也成綿為目券前安南溪樓閘市的卸銷售花主流竿。安筋溪人成對(duì)地初段非痛常看宋重，潛另外雜小三驅(qū)房的托需求皇量相聞對(duì)較萄大，槐項(xiàng)目央口碑辮非常搶重要邁，以需目前電寶龍憲城市顯廣場返為例棗，其懇所在區(qū)地段次認(rèn)可惑度相劉對(duì)較屈低，純住宅工開盤箭價(jià)逼天近4幅00飛0，據(jù)已經(jīng)歲在安回溪造孝成價(jià)揪格高匙昂的冰惡劣蠻口碑抖，雖建然其耀廣告他投放傷量相攪當(dāng)大關(guān)，但表是市蟻場反油應(yīng)情掀況并天不理費(fèi)想，最損失息了許蛛多意遼向度閉非常翻明確矮的客稅戶。儉同時(shí)繞，上誼半年予，市撲場上局可供世應(yīng)選糟擇的匙房源綱不多溉，大診華綠封洲和扣金盾別豪庭屯是本禾案直爹接的炎競爭堅(jiān)項(xiàng)目鐮，預(yù)差計(jì)在4、5香月份備開盤嫩，本座案宜鋸趕在撲之前抹消化佛部分貪剛性螞需求在群體召，減物小后泄期銷快售壓旅力！市場極小結(jié)Ch業(yè)ap拼te掃r3客戶透分析茶農(nóng)茶商私營業(yè)主教師公務(wù)員群體中高檔住宅購買客群教師客群構(gòu)成安溪中檔住宅的消費(fèi)主力中高叉檔住廳宅消踩費(fèi)主浩力，較多代茶商擾在廈嫌門已具購房中高予檔住犧宅消圾費(fèi)主銀力，絕大質(zhì)多數(shù)巖公務(wù)陽員已含購房復(fù)式馬、樓任中樓大戶造型的柱主要圓購買妨者為子女翼教育爐和追栗求進(jìn)寫城生快活買房眾，構(gòu)少成中紋檔住繡宅的濕消費(fèi)礙主力茶農(nóng)茶商私營業(yè)主教師公務(wù)員群體中高檔住宅購買客群安溪符在售差項(xiàng)目庭客群展分布從消烏費(fèi)市趴場成誼熟度旨來看誕，處在于消霸費(fèi)結(jié)政構(gòu)轉(zhuǎn)患型階撇段。地段互與價(jià)閥格取朝得平驚衡的盾項(xiàng)目尤受到輩市場噴的追匹捧，靈但地飾段為瘡決定杜性的雀因素翁；由劑于消隊(duì)費(fèi)趨盈于理擊性化繭和更瘦加的桌成熟艘，小區(qū)春的整柔體環(huán)的境，攝建筑討的品刻質(zhì)等旁因素區(qū)越受斜重視老，產(chǎn)偶品綜椅合素品質(zhì)高藝的樓步盤受遷到消逃費(fèi)者掘的青站睞。購買械行為樹大多些數(shù)是陸為了躁改善寇居住同環(huán)境連，享研受生漁活，仙為父蘆母置哪業(yè)、卸投資尋比例綢較小蘆；非常叨重視期兒女盼的教冷育問染題，趣對(duì)周翁邊的剝教育炒環(huán)境暴配套脆情況等較為摘看重鳳；有攀拳比心央理，晉但較竿為隱爐性，質(zhì)對(duì)價(jià)豪格不須過分貿(mào)敏感際，注滴重身緣瑞份的梯尊貴屈感；在區(qū)倍域選壁擇上翅會(huì)選妥擇正唇宗的拳安溪懂城市位中心蠢地區(qū)杰，喜嶄歡繁煉華的僚商業(yè)由鬧市哭區(qū)，級(jí)認(rèn)為歉這樣踩才能美體現(xiàn)街城里渡人的符身份和自桿尊。從市喘場消甜費(fèi)容宅量來鎖看，勸高檔軍盤有陷很大胸的市雜場和勿生存首空間味。安溪由存在倆著大竄量收拖入高鎖，資撕金實(shí)擴(kuò)力雄編厚的激富裕少家庭攝，購雀買高謙檔樓膛盤在漁購買舞力上擦不存辛在問銷題，獨(dú)但此購類客巾戶較多到好廈門撲購房北。購房尼者消煮費(fèi)特壩征客群新動(dòng)然向在外繼發(fā)展嫁的安日溪籍成成功記人士效為父濃母或聯(lián)家鄉(xiāng)絮情結(jié)隙回鄉(xiāng)匪置業(yè)少量網(wǎng)華僑涌回安惜溪為楚父母烈或家蛇鄉(xiāng)情籍結(jié)購吳房。來安闖溪做譜生意已（堅(jiān)茶商源）的外坡地人偏在安生溪購糞房。伴隨懶城市土發(fā)展帥及高堂速通它車在肉即，凝投資褲客增心多客群震新動(dòng)亮向客群演變趨勢起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段開發(fā)檔次中低檔次中檔，后期逐步走向中高端，打造一種新的居住、生活氛圍。中高檔及高檔并存，提升居住品質(zhì)。產(chǎn)品戶型追求面積為主，主要以中小戶型90㎡左右兩房。產(chǎn)品較差。產(chǎn)品面積有所增加，相對(duì)成熟的產(chǎn)品90-120㎡為供給主力。追求品質(zhì)為主，大戶型供給快速增長。配套基本無配套完成基本生活配套，一些教育配套開始出現(xiàn)。購物、醫(yī)療、休閑娛樂等配套齊備?？腿貉葑兲卣鳎菏状沃脴I(yè)剛性需求為主，部分投資客?？蛻魜碓吹刂饕獊碜灾苓厖^(qū)域。關(guān)注：價(jià)格、總價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用。特征：首次置業(yè)和首次改善為主，改善需求逐漸增多。客戶來源向周邊區(qū)域輻射。關(guān)注：性價(jià)比、配套、戶型、改善型需求對(duì)居住品質(zhì)有一定要求。特征：以首次改善需求和多次改善需求為主，客戶來源區(qū)域較廣泛。關(guān)注：舒適性、品質(zhì)、景觀、購物休閑娛樂配套。目前訓(xùn)安溪螺正處賀于演牌變的魔第二應(yīng)階段，隨堆著城扛市化找進(jìn)程略的加五速，披未來負(fù)將向佳第三裂階段內(nèi)發(fā)展糊，因鴨此本勇案應(yīng)悼把握陸趨勢似，提升獻(xiàn)產(chǎn)品田品質(zhì)宵，最乳大程挪度吸遠(yuǎn)納改呆善型蠢需求炊?？腿贺傃葑冏≌腿盒枨蠓治黾彝ヮ愋徒?jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)社會(huì)新銳望子成龍富貴之家家庭特征收入不高，處于社會(huì)夾心層的家庭25-35歲的青年或青年夫妻（無孩子）有0-17歲孩子的家庭高收入家庭，是社會(huì)認(rèn)同的成功人士購房動(dòng)機(jī)

現(xiàn)有居住條件不理想，需要改善換房

為后輩留一份產(chǎn)業(yè)

想擁有自己的房子結(jié)婚用房

就讀好的學(xué)校改善目前住房，讓孩子擁有更好的居住環(huán)境社會(huì)地位提升

跟風(fēng)，炫耀財(cái)富居住態(tài)度對(duì)房屋抱一種務(wù)實(shí)態(tài)度，停留在滿足生理需求層面

接受低生活成本和生活便利區(qū)域

接受新興潛力區(qū)域

追求個(gè)性品味

看重社交娛樂對(duì)房屋有一種心理依賴，房屋既是為孩子提供健康成長的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感房子是一種身份的標(biāo)簽，是事業(yè)成功的標(biāo)志、可以給掙得面子、體現(xiàn)社會(huì)地位

產(chǎn)品需求總價(jià)較為敏感偏好二房和經(jīng)濟(jì)型小三房

對(duì)房屋質(zhì)量很看重追求戶型性價(jià)比

總價(jià)較為敏感

偏好二房為主

要求社區(qū)有充足的休閑娛樂配套喜歡的建筑外立面

偏好改善型三房

傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境

對(duì)房屋的通風(fēng)、采光具有較高要求；偏好大戶型區(qū)域項(xiàng)目檔次高有名氣的開發(fā)商良好的停車設(shè)施看重高水平物管與園林水平從客羅群家忙庭結(jié)雙構(gòu)劃算分看午，安匠溪普劑通住庸宅仍汽以經(jīng)洽濟(jì)務(wù)占實(shí)、矮社會(huì)殊新銳帝和望呈子成訊龍類盤客群逐為主抵，其暮富貴碗之家緞?lì)惪臀蝗憾喑釉趶B按門購機(jī)房。宴安溪僻高檔憲住宅范客群鉛將向“撥望子押成龍至”和昌“富圖貴之詠家”梯轉(zhuǎn)變，決滋定本聞案須剝對(duì)社區(qū)昂品質(zhì)貼和產(chǎn)源品結(jié)肆構(gòu)進(jìn)行餐提升滅優(yōu)化變。客群火演變基礎(chǔ)由客群爭取壯客群基礎(chǔ)客群—縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)泛公務(wù)員群體、茶商、私營業(yè)主等區(qū)域來源：縣城、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)特征：泛公務(wù)員群體、茶商、私營業(yè)主等置業(yè)目的：改善需求經(jīng)濟(jì)能力：有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力需求特征：關(guān)注品質(zhì)、環(huán)境、配套等，注重社交圈層爭取客群—廈門、泉州周邊城市的安溪籍成功人士區(qū)域來源：廈門、泉州等安溪周邊城市職業(yè)特征：生意人、私營業(yè)主購買目的：家鄉(xiāng)情結(jié)、投資、為父母養(yǎng)老購買等經(jīng)濟(jì)能力：高收入人群需求特征：對(duì)價(jià)格不敏感、重口碑、追求團(tuán)聚感覺縣城跳及鄉(xiāng)楚鎮(zhèn)的恭泛公嶄務(wù)員碼、茶招商、士私營紫業(yè)主蛇等廈門裙、泉路州周附邊城軋市的物安溪店籍成甲功人希士縣城鋒及鄉(xiāng)弄鎮(zhèn)的他泛公子務(wù)員償群體希、茶恒商、許私營師業(yè)主休等構(gòu)聚成本淺案的仿客群泡基礎(chǔ)器，積緊極爭升取在甲閩三熟角發(fā)膠展安傭溪藉濁成功取人士霞。我們它的客誦群定聽位他們綱絕對(duì)膨擁有樸改善裙生活標(biāo)的條勢件和籃實(shí)力雖，但稻現(xiàn)有顆條件自較難頂以滿煌足高添品質(zhì)繼的生伏活要群求；他們組是當(dāng)萄地的駝“富投貴一害族”政，有范特定府的社盞交圈星層，腳口碑嘆傳播惠是他廁們最罵信任問的信貸息渠偷道；他們吩有置摔業(yè)廈暑門的回實(shí)力籮但對(duì)拌家鄉(xiāng)渣“有仇難以付割舍洋的鄉(xiāng)煩情”傭；他們貝既富責(zé)有，樸同時(shí)漸也有往眼界零和理達(dá)性，蜻對(duì)待鏟高品襖質(zhì)物票業(yè)有架成熟菠的判敵斷力叼和消拌費(fèi)心屋理?？h城屑及鄉(xiāng)茫鎮(zhèn)泛付公務(wù)甚員群彩體、粘茶商漿、私嚴(yán)營業(yè)度主等目標(biāo)淘客戶誦心理躲分析Ch釋ap斜te扒r4項(xiàng)目理分析地處怪縣城休中心屑區(qū)邊酷緣，遼周邊取配套含不完煙善，乎區(qū)域傍形象黨不佳帳，價(jià)逮格平峰臺(tái)低素，整勢體開熟發(fā)品蹈質(zhì)不臭高；項(xiàng)目瀉概況——鉗區(qū)域蹤蝶屬性地理堅(jiān)位置陡：安侮溪鳳堆城鎮(zhèn)總占太地面周積：34蓬,9禾62㎡總建蘭筑面炕積：14予6,戴07若6㎡其中較：住戰(zhàn)宅：10榮65孤03㎡商業(yè)男：69旬92㎡容積堤率：3.季27建筑蹄密度棵：25嚴(yán)%綠化塘率：33鋒%住宅蹈總戶武數(shù)：12隆12戶停車拜位：35揮15其中乏：小悶型車耕：79較0摩托六車：11向35自行寸車：15市90臨路部昭示臥性強(qiáng)碎，依休山面習(xí)水，術(shù)也存或在道百路所爐帶來尼的噪洗音影屬響。項(xiàng)目浴概況——搏地塊妨屬性優(yōu)勢侍（S）：1、位寧于縣波城老肚城區(qū)2、依肚山面抹水，樣自然氏景觀棋優(yōu)越3、周析邊教富育資尖源豐個(gè)富劣勢怕（W）：1、片纖區(qū)形舞象不騰佳，凳開發(fā)弊品質(zhì)脆低2、周惕邊生倉活配弓套不撈完善3、目億前項(xiàng)瓦目展恐示不筍充分機(jī)會(huì)資（O）：1、原炒有項(xiàng)號(hào)目品哄牌形何象深物入人我心2、戶畢型設(shè)通計(jì)適云合市硬場需大求3、建泊筑外蛋立面抽、園層林景艱觀威脅鐮（T）：1、市郊場供橡應(yīng)量稀大，開發(fā)距熱點(diǎn)羽多2、政商府調(diào)登控政估策3、片工區(qū)價(jià)怕格平母臺(tái)低SW寧OT塵分析優(yōu)勢撒（S）：1、位脫于縣終城老親城區(qū)2、依鏈山面搶水，煌自然憤景觀拘優(yōu)越3、周摟邊教憑育資巧源豐快富發(fā)揮疼優(yōu)勢至，搶廟占機(jī)聯(lián)會(huì)利用顛機(jī)會(huì)污，克演服劣綢勢劣勢誓（W）：1、片碼區(qū)形咳象不擔(dān)佳，堪開發(fā)鄭品質(zhì)叢低2、周液邊生堵活配才套不宵完善3、目點(diǎn)前項(xiàng)舌目展蹄示不沸充分機(jī)會(huì)糊（O）：1、原舒有項(xiàng)吉目品押牌形慎象深掘入人歇心2、戶唱型設(shè)業(yè)計(jì)適正合市塘場需遍求3、建掘筑外舌立面贊、園懲林景耳觀威脅屢（T）：1、市拋場供蹦應(yīng)量陣大，開發(fā)叮熱點(diǎn)齒多2、政桿府調(diào)派控政姻策3、片巷區(qū)價(jià)敬格平州臺(tái)低1、搶途時(shí)間秘，避谷免分讀流2、形斜象領(lǐng)菜先/產(chǎn)品急領(lǐng)先戰(zhàn)略發(fā)揮生優(yōu)勢寸，轉(zhuǎn)才化威燒脅減小窩劣勢精，避闊免威榆脅1、分歉階段莖展示形，價(jià)園值最見大化2、品執(zhí)牌宣撇言，桶樹立槳豪宅座形象1、片埋區(qū)生筍活價(jià)昏值挖亞掘2、遠(yuǎn)晶期價(jià)坡值展財(cái)示1、理督性入勾市，席火爆湊開場2、改著變市喉場規(guī)妥則我們姿的對(duì)撒策Ch房誠ap律te端r5營銷侄策略在客晶戶不擋太認(rèn)棵可的系位置臨、區(qū)紹域形搖象不訂佳的據(jù)情況籃下：如何曬讓市蔽場認(rèn)占可并狐樹立轟項(xiàng)目遭高端雄形象呈？采取伐何種低產(chǎn)品刊品質(zhì)滿策略璃提升杯項(xiàng)目夕價(jià)值絲式？如何海通過吹啟動(dòng)扇區(qū)策扣略實(shí)蠅現(xiàn)平朗臺(tái)價(jià)億值超裙越？關(guān)于覺策略滑的思片考策略火一：傷形象椅領(lǐng)先余、產(chǎn)怠品領(lǐng)踢先的餡競爭膚戰(zhàn)略策略涉二：耐搶時(shí)根間,搶占茶市場倆份額傻的市蛙場策治略策略種三：蟲分階算段展勁示，捆升華布產(chǎn)品賞品質(zhì)靈，深篩入挖曾掘價(jià)厲值，浩追求貞價(jià)值技最大撿化的征價(jià)格眨策略我們餅的策壩略總積綱形象板領(lǐng)先案名墻推薦填：1、藍(lán)蚊溪壹籌號(hào)“壹涉號(hào)”叉意指睬本案得沿藍(lán)購溪一茂排、踩品牌纖第一撥、品場質(zhì)第雪一、交形象景第一膨。簡潔辰明了飯，便緒于記揭憶。2、藍(lán)知溪尚捏城“尚叼”有學(xué)高尚貼、上捎層之孕意，娃“城銹”則拾體現(xiàn)翁了社拒區(qū)規(guī)狹模和辮宜居分城堡澤的社考區(qū)品俘質(zhì)?！八{(lán)耕溪尚商城”詠給人稱造城家的想云像，蓄體現(xiàn)拴“藍(lán)盟溪國量際”況品牌菊延續(xù)矛，也申是對(duì)冰“藍(lán)卻溪國惰際”疲社區(qū)抄品質(zhì)蕉的升乎華。3、藍(lán)轎溪·國際怪公館“公送館”蠟為上命流人傘士的鉤居住東場所菌，能農(nóng)滿足裂客戶幅追求兆上層換生活蜘的心們理。“藍(lán)缸溪·國際銳公館揚(yáng)”在靈讀音盞上延獨(dú)續(xù)“戀藍(lán)溪矮國際悲”系俊產(chǎn)品光，容理易產(chǎn)速生項(xiàng)聾目聯(lián)恐想。系出物名門脂，精窮英專洞屬形象戲領(lǐng)先推廣啦語：產(chǎn)品倡建議——品質(zhì)歐升華斃、引蛙入精呈英生區(qū)活理燦念升華便社區(qū)吼中庭譜景觀虹，賦代予其機(jī)歐陸扮風(fēng)情籍主題覆，提鬼高社噴區(qū)生兼活品班味打造態(tài)歐陸塘風(fēng)情綢主題熔中庭乒，配迫套項(xiàng)晉目外白立面瓶，提狗高社刑區(qū)生杰活品廈味，寬賦予尊產(chǎn)品鮮更多套的附猴加值窯。引入?yún)R智能訊系統(tǒng)瘋，提籃高小頑區(qū)居若住品脹質(zhì)引入何智能事化系蔬統(tǒng)將律使小底區(qū)品斯質(zhì)得眾到提只升，拔打造屯數(shù)字腐化社綿區(qū)，難獨(dú)創(chuàng)筍安溪橡數(shù)字核化管你理及悶服務(wù)目，提梅高本狹案社筑區(qū)品蹈質(zhì)，喚增強(qiáng)俗目標(biāo)烤客戶沃的購彩買信克心。提高私產(chǎn)品國附加規(guī)值，慰強(qiáng)化珍宜家良居住決品質(zhì)引入判同層鄰排水御等節(jié)吳能設(shè)瀉施，裂提高俱產(chǎn)品昏附加鹿值。投資誤鳳城籮中學(xué)盾，讓盲每位倉業(yè)主義都能惱夠享切受到輛優(yōu)質(zhì)秘教育鳳資源社區(qū)罰配套候：社區(qū)戀便利鋒配套煎、商盒務(wù)會(huì)吩所、早兒童停會(huì)所煤、家會(huì)庭會(huì)押所、夜球類許運(yùn)動(dòng)余場所摘、游仙泳池言等。獨(dú)特燙的產(chǎn)擔(dān)品是忌項(xiàng)目煮核心錫競爭異力，通過金建筑鎖及小效區(qū)細(xì)己節(jié)的攜打造僵，體恨現(xiàn)項(xiàng)悉目品兄質(zhì)感活。通囑過對(duì)辱產(chǎn)品券歐洲恒元素要及主稈題中飄庭的卷提煉聽，使絮項(xiàng)目減彌漫厘著濃郵厚的州歐域許風(fēng)情攀，提豬升項(xiàng)篇目品率味和垃賣點(diǎn)蒸。產(chǎn)品南建議曉1園林科景觀飽：升世華中切庭主舒題園業(yè)林，乏建議行引入陪歐陸演風(fēng)情托園林江，提允升項(xiàng)毛目品燥位產(chǎn)品輕建議黑2產(chǎn)品單建議蘭3——物業(yè)折服務(wù)崗：“喜私家唯服務(wù)弟標(biāo)準(zhǔn)咸”，狼附加舞服務(wù)爽價(jià)值杠，彌致補(bǔ)生技活配肉套缺循失，轉(zhuǎn)差異爹化競受爭對(duì)叢手，省產(chǎn)品/服務(wù)追雙層孫次推控動(dòng)企括業(yè)品瓶牌。安溪俘大部寒分樓富盤提璃供的絕物管殘多停駁留于爹保安墊層面礙，缺酷乏人渠性化挪的服月務(wù)功罷能；叉主婦野與孩挪子是槍常留蠶在家求中的鼻成員饞?！俺甥}龍學(xué)義堂”——兒童寸培訓(xùn)貢教育代連鎖“私扔人醫(yī)擁護(hù)”——家庭艦康健泰私家孤護(hù)理“漂非亮太廣太”——女士SP畜A預(yù)約毀（會(huì)占所）“兒岸童高門爾夫神”——小型稅高爾輕夫球氣場“私串房菜摟家宴掩”——引入英知名淋酒樓插（會(huì)團(tuán)所）服務(wù)疾主婦服務(wù)屆孩子“我竭的商智務(wù)行砌宮”——商務(wù)塌會(huì)所系（會(huì)伐所）服務(wù)鄙父母服務(wù)蛋主人銷售塵組織號(hào)安排選房/轉(zhuǎn)化宣傳/出擊進(jìn)場/積累3.渣53.六204.穩(wěn)184.安23市場皺策略——繭搶時(shí)搶間迅洋速去宣劃部遼分產(chǎn)繞品，構(gòu)搶占躍市場懷份額內(nèi)部/認(rèn)購【分階聞段展斯示，鉤深入浴挖掘文價(jià)值摟，追丙求價(jià)悉值最揪大化柳的價(jià)件格策握略】理性啟入市葡，最慘大限捐度消價(jià)化積介累客派戶，拴搶占袍市場倆份額睛，形攤成熱唯銷局鏈面；隨工困程進(jìn)忍度和領(lǐng)現(xiàn)場納展示莊條件厲的改君善，必深入格挖掘翻項(xiàng)目傻價(jià)值捆，追資求價(jià)咐值最世大化莖。低開右高走淡，利滅潤的反最大獸化不稅在于貪高起仙點(diǎn)的浪定價(jià)扣，而帖在于仰把握域市場食有利口時(shí)機(jī)址及有筆利于們整體忙銷售因把控鎮(zhèn)的階報(bào)梯式怎價(jià)格厘走勢須。價(jià)格捆策略●資盡源性說產(chǎn)品稱分期凡投入賊，高唯低搭嚼配，哀滾動(dòng)良銷售閑實(shí)現(xiàn)某價(jià)值糠最大設(shè)化1.具備緞景觀粘資源拐產(chǎn)品兵主要耳作用頸是樹誕立價(jià)逝值標(biāo)紀(jì)竿，待必須坡分期往投入配。2.中端狠產(chǎn)品僑主要刷作用平是回委現(xiàn)金澡流，媽是利鏟潤主紫體，只為開樂發(fā)核律心。3.高低芹搭配漏，聯(lián)柏動(dòng)銷技售，范各期插通過江高端色產(chǎn)品肝和資添源的鏟投入拘，拉夢(mèng)升主圖流回精現(xiàn)產(chǎn)紛品的蠻價(jià)格搶和銷涂售速俗度?！駟⑾?dòng)區(qū)他的成撒功展減示是某項(xiàng)目債成功搭的關(guān)勸鍵舉奸措1.高品勿質(zhì)售恢樓處趣和樣達(dá)板房屆展示筑。2.風(fēng)情尤商業(yè)掠街和飛園林播景觀恨的提企前展皮示。3.會(huì)所賊功能檔的提免前展徐示。推盤菜策略屯——差異號(hào)化的愁產(chǎn)品釋策略耐及啟脫動(dòng)區(qū)工策略媽保證債項(xiàng)目辜穩(wěn)定謎，快友速的中實(shí)現(xiàn)宴價(jià)值產(chǎn)品漠策略啟動(dòng)屯策略1、高肆品質(zhì)勸社區(qū)儉形象筒，差里異化掀的居捆住體袍驗(yàn)2、強(qiáng)舉烈的肆風(fēng)情詞化氛儉圍營耀造3、園善林景餅觀的丘極致壇化展縣示4、會(huì)途所等賀配套抖的風(fēng)擊格提扒升1、售矩樓處變、園廳林景辣觀的辜極致院形象板展示2、街腥區(qū)、諸會(huì)所憤、樣襯板間礙等展穿示區(qū)都的提陵前展劑示推廣害策略1、通知過形終象展略示，容實(shí)現(xiàn)績區(qū)域坑形象物的完怒全顛較覆2、樹叼立價(jià)帝值標(biāo)毛桿，屋實(shí)現(xiàn)陽區(qū)域如平臺(tái)描價(jià)格挎突破觸，引粒領(lǐng)區(qū)遭域形創(chuàng)象3、滾表動(dòng)式鋪推盤該，實(shí)昨現(xiàn)項(xiàng)疤目快忠速現(xiàn)握金流具，規(guī)蓮避銷再售風(fēng)擇險(xiǎn)的相同時(shí)名，實(shí)腎現(xiàn)項(xiàng)諷目整紅體價(jià)直值持桃續(xù)增躍長成功KP蒼I推盤添策略軟總結(jié)Ch據(jù)ap房誠te焰r6推廣振策略■地段康優(yōu)勢不過摩橋，漆享名糠校無需柜過橋態(tài)，屬卸于老執(zhí)城區(qū)騾繁華果的延意伸地爽段；必毗鄰績名校街：一輪中、貴鳳城英中學(xué)揭。五車星級(jí)凡酒店佩即將以落戶胖?！鼍坝^瓜優(yōu)勢大龍?jiān)兒柏曈^，片盡收按眼底悠悠狹藍(lán)溪錘，浩抬瀚龍快湖，蟲依山漫傍水奇，登火高遠(yuǎn)暗瞰，皂一覽滅湖山璃小。利基吼點(diǎn)分寧析教育仙配套燃優(yōu)勢租明顯相比墳較于遍城南荷和城兇東的異項(xiàng)目災(zāi)，本怒案的腎教育國配套氏優(yōu)勢建較為帖明顯贈(zèng)，鳳勉城中倉學(xué)，愛實(shí)驗(yàn)表小學(xué)春是安鬧溪目角前最握好的貿(mào)學(xué)校狐；她晚無疑呀將吸盯引眾判多進(jìn)橋城置搞業(yè)和民為子霉女人樣學(xué)的牲購房瓜群體界。■槳教育挨資源柳優(yōu)勢■令規(guī)劃統(tǒng)優(yōu)勢南北噴朝向擱，戶位型配蕩比及焰設(shè)計(jì)枝比較全合理除了廣單身呆公寓蜜，其馳他戶廉型都遇能夠朗做到裙全明軍設(shè)計(jì)羞，緊綿湊實(shí)梅用、弄朝向?qū)孟鄬?duì)拔較好役，小粥三房案面積盞控制突較為柔合理歇，產(chǎn)際品受多眾面鞭相對(duì)隙較廣真。職業(yè)洋：泛公僑務(wù)員袋（政備府職穗能公浮務(wù)員廢、教鎖師、還企業(yè)春高管壟等）伙；茶鋪農(nóng)；桃個(gè)體逗經(jīng)商尼戶（謠茶商找為主膀）以及綢在外表經(jīng)商旨的安艙溪籍以人士慨（包財(cái)括許喉多從會(huì)事特徒種行溪業(yè)群忠體）購買禮目的蘿：自住逢為主怖（城它區(qū)客蓄群主訂要為需改善遼居住撲條件跌）；進(jìn)子女喝教育瞇；進(jìn)劣城經(jīng)敏商、畢生活聽。來源燃：城區(qū)屠、各執(zhí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辱。目標(biāo)企客層——區(qū)域攪消費(fèi)間力強(qiáng)嗽，進(jìn)初城置斗業(yè)潛級(jí)力大以項(xiàng)轉(zhuǎn)目簡側(cè)歐風(fēng)如格的些外立房誠面，由配合冤產(chǎn)品命在中菜庭、愛物業(yè)做等方禾面的秀附加種服務(wù)姜，打傍造精加品宜醋居社掉區(qū)，圈產(chǎn)品孝戶型攔相對(duì)朽緊湊乒實(shí)用元，不漢適合像走奢副華路昌線，刃宜實(shí)古實(shí)在距在，街把風(fēng)新格落姓實(shí)在疊建筑斜及產(chǎn)翠品本癥身，執(zhí)塑造革精英湯專屬值社區(qū)憐。包裝嫩定位——精英部專屬表社區(qū)打造邁精英害領(lǐng)地醋，使憐產(chǎn)品娃的宜臂家、狼精致棕、在零目標(biāo)綢受眾鵲中深集入人油心，襯通過霉對(duì)“則系出月名門栗，精律英專醋屬“矮的主耽題概們念進(jìn)臣行深考入闡稈述，瓜達(dá)到共強(qiáng)化擴(kuò)記憶完的目繁的，承培養(yǎng)紅客群機(jī)認(rèn)同姜感，握在安怨溪形萄成獨(dú)恐特風(fēng)餓格，德并最丹終促裁成對(duì)眉項(xiàng)目陷的認(rèn)剪可和愧銷售答。廣告戰(zhàn)目標(biāo)——打造添精英召生活丟領(lǐng)地廣告維總口抓號(hào)是帳貫穿潮整個(gè)果項(xiàng)目鉗的廣昆告理魔念。鄰廣告政口號(hào)慶的深脊入人運(yùn)心，爭有利拐于項(xiàng)貼目的竟品牌孕建立嚴(yán)和一旁系列電的廣射告推改廣。形“漁系出顫名門夢(mèng)，精稱英專怨屬”痕的廣顆告口穗號(hào)，命把本嚇案的妥目標(biāo)朱受眾賓，產(chǎn)掠品品谷質(zhì)、射風(fēng)格脅進(jìn)行發(fā)高度辭概括修提煉獸，并莊確立償此后跑的一貍系列省推廣鑼的基鄉(xiāng)豐調(diào)。廣告?？偪谘胩?hào)——系出漂名門痰、精鉆英專畫屬精英鴿在是耳指在水特定鋒城市脾里出萍類拔像萃的關(guān)高層誰人士敗，也勻特指盯各個(gè)級(jí)行業(yè)邊里面洽的領(lǐng)城秀人助物，楊精英幅的口寨號(hào)，聲不僅尸象征溝了這懇一特與定群厚體在己經(jīng)濟(jì)旱上的月優(yōu)越宵，更辭體現(xiàn)亭了這澇一群育體在憶文化賠上的雜品位敬和生孕活上戲的追袋求；政府鏈公務(wù)默員、慣白領(lǐng)閣和有本生活王追求圈的具燃有購招房消焦費(fèi)能租力的痛人群告是目據(jù)前安抹溪置彼業(yè)群晉體的槐主流頸?！白诰⒚础钡耐迯V告遠(yuǎn)口號(hào)攏和界費(fèi)定，飾對(duì)于介受眾場追求斥品位媽的心藝?yán)硎菞钗呛弦频?，維他們厘不僅鐘需要知精致葉實(shí)用丟的產(chǎn)公品匹桂配其謝生活貼實(shí)際散需求紹，更即需要才有響爐亮的蠶身份川界定慘其與雪眾不鵝同的僚身份瞞追求釘。廣告披概念排釋疑1—拒—什么循是精禾英？防為什莖么使拌用精萌英概王念？優(yōu)越擺而精謎致的藥：社區(qū)進(jìn)的優(yōu)做越感蟻是精邁英生貍活的高重要容體現(xiàn)翻。而脫生活常的精億致則乏體現(xiàn)障在住輸所的幻玉實(shí)用云帶來歉的精湊致心運(yùn)情。景致服而優(yōu)餃雅的南：藍(lán)溪絕第一緒排，紅北依均鳳冠揮山；麗景致月帶來凍的愜腸意，從會(huì)有遼不一膠樣的傅居家珠心情妥，歐霞式園錯(cuò)林的頁景致詞，煥箭發(fā)的倆是由碎衷的抱優(yōu)雅介。實(shí)用延主義沈的浪國漫升夢(mèng)華：由簡摩歐立豪面帶怖來的槳?dú)W風(fēng)跑延伸鍬，在參戶型御設(shè)計(jì)越上體公現(xiàn)了枯實(shí)用竹的科察學(xué)理善念，豪社區(qū)肆景觀瓦、服附務(wù)上終的人臺(tái)文關(guān)余懷，蓬體現(xiàn)寬了精制英物毅質(zhì)生敬活上檔的精桐致實(shí)淡用主誓義和劃精神微生活貍上的件尊崇適享受說。廣告降概念宵釋疑2—飯—什么渾精英茄生活杯？精英晉般的堅(jiān)心情描（主模題園州林，克藍(lán)溪?jiǎng)h）精英描般的錢高貴揚(yáng)（不提過橋紅，續(xù)敬繁華辯）精英限般的嚴(yán)富足割（空延間設(shè)吵計(jì)上鳴的宜室家與匙精致搭）精英賞般的誰優(yōu)裕德（教棕育資需源）..當(dāng)..壯.…攝.廣告液概念水釋疑3——“精惕英生叉活”寨在本顯案如島何體茶現(xiàn)？廣告捐主題筐語——系出吃名門黑，精絞英專煉屬輔推扮：享藍(lán)每溪，葛享生洪活擁名酬校，籌讓孩賢子贏獎(jiǎng)在起辦跑線精英憐匯聚動(dòng)，”況?！八脍A人堂生”國駕際“匪的品趣質(zhì)，昆精英辱的選勢擇廣告蔽基調(diào)優(yōu)雅基的狐/堅(jiān)精儲(chǔ)致的皆/綢浪控漫的戶外看板、SP活動(dòng)、樓書、短信息，結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)的大眾媒體推廣，有機(jī)組合整合行銷，戶外高炮的高頻率有利于樹立項(xiàng)目良好的形象和保證較高的到達(dá)率。因此，整體廣告策略應(yīng)以戶外高炮和看板為主。戶外現(xiàn)場Sp活動(dòng)DM

短信廣告急策略NP策略——報(bào)紙薦廣告勞有利栽于塑放造項(xiàng)歡目形烏象及發(fā)加強(qiáng)尿受眾腳對(duì)項(xiàng)稀目的畢信心;因此徒，形毯象導(dǎo)努入期及重紫要節(jié)岡點(diǎn)使踏用有干助于她樹立潤項(xiàng)目怨口碑卸及加覽強(qiáng)受因眾信味心。DM策略——持續(xù)灘有效巖果的硬項(xiàng)目駕傳達(dá)坊手段悠，是痕目前堤安溪謝縣城宏最有溪效果跟的廣暴告到甩達(dá)手餡段之料一。吉通過備直郵蠶、沿閉街派般發(fā)等院手段姻到達(dá)副，能按夠直般接在促縣城厭造成俯影響亦，且椅廣告搖成本去相當(dāng)燭低廉羽。SP策略——在各唐個(gè)銷滑售時(shí)料期根爭據(jù)銷辣售及逮來訪衡問狀誦況，刑及時(shí)街調(diào)整旗活動(dòng)咽主題雅，增與強(qiáng)與禾客戶滴的互動(dòng)毛，使袖廣告劣在最豈低成演本控壞制的書情況雅下更席直接掛有效群。現(xiàn)場釣包裝火爆桃先行硬廣大眾竟媒體樹品園牌針對(duì)制項(xiàng)目促原售布樓處蒼進(jìn)行瓦歐風(fēng)林主題束的改姥造，胡使現(xiàn)際場的盒營銷鋪體驗(yàn)憶彌漫夏著濃蠢烈的值歐陸層風(fēng)情傲，突監(jiān)出接廚待現(xiàn)產(chǎn)場的補(bǔ)浪漫輕與溫勿情氣搬氛。佛同時(shí)頭，在鴉售樓詳處外擁圍充魔分做彎好氛拖圍渲艘染，頌使客畫戶一戰(zhàn)進(jìn)現(xiàn)巾場，偏就能莫夠感岔覺到退濃濃總的氛茅圍。報(bào)紙底有利車于提駁升項(xiàng)琴目的襯形象托，加元強(qiáng)意已向客心戶信卵心，籃有利榨于迅稼速樹妙立樓煌盤品復(fù)牌形替象。及可視壞項(xiàng)目壁進(jìn)展蜂情況優(yōu)選擇陶投放著節(jié)點(diǎn)啊。（笛重要沾節(jié)點(diǎn)賢使用瞇）戶外混高炮遮及看暑板是飲安溪賺目前談最具紐奉影響護(hù)力的唐媒體時(shí)之一拔，尤吊其以疲南門妨