商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn)方案匯編

商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn)一、什么是商業(yè)地產(chǎn)?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類(lèi)和策劃流程商業(yè)地產(chǎn)定義

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、超級(jí)購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的超級(jí)購(gòu)物中心三種業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)

一、按商業(yè)形態(tài)分類(lèi)

1、商業(yè)廣場(chǎng)

2、超級(jí)購(gòu)物中心

3、商業(yè)街

4、大型商鋪

5、購(gòu)物中心

6、休閑廣場(chǎng)

7、步行街

8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

9、社區(qū)商業(yè)中心

10、商務(wù)樓

二、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)

1、商業(yè)街商鋪

2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪

3、社區(qū)商鋪

4、住宅底層商鋪

5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

7、交通設(shè)施商鋪

三、按照投資價(jià)值分類(lèi)

1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

3、"便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股

4、專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股

5、其他商鋪-"一般股票"

二、商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)解析商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等.

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、超級(jí)購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫(xiě)字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱(chēng)。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)目前存在的兩種模式：

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類(lèi)通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源，目的是什么呢？目前是通過(guò)產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過(guò)價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開(kāi)發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷(xiāo)售，也有兩種方式，一種是底層銷(xiāo)售，最典型的就是大連萬(wàn)達(dá)，把一樓留下來(lái)，二樓三樓賣(mài)給沃爾瑪，其實(shí)大連萬(wàn)達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷(xiāo)售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣(mài)到十九萬(wàn)一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過(guò)賣(mài)掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的比較。

第一類(lèi)我們把它稱(chēng)之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬(wàn)科”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶(hù)極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類(lèi)。

第三類(lèi)我們叫做是精品店的模式。這類(lèi)模式像萬(wàn)通一直在拼命的推行這個(gè)“美國(guó)模式”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，就像我們一樣，我賣(mài)的勞斯萊斯，可能一天就賣(mài)三輛，但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的，所以是走高端路線。三、商業(yè)地產(chǎn)分析

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)

商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都從住宅開(kāi)發(fā)起步，有些開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)房不管經(jīng)營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門(mén)謝客的情況。按照國(guó)際慣例，超級(jí)購(gòu)物中心是只租不售的，而在國(guó)內(nèi)許多購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開(kāi)發(fā)商把商鋪一賣(mài)了之，使得購(gòu)物中心沒(méi)有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得購(gòu)物中心雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣(mài)為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過(guò)炒作導(dǎo)致售價(jià)居高，使未來(lái)的租金價(jià)格也偏高，對(duì)各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理三者沒(méi)有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。

2．商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類(lèi)管理

商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃。許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒(méi)有考慮商業(yè)企業(yè)的意見(jiàn)，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目“克隆”多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的“肉搏戰(zhàn)”。如北京等一些大城市由于“貪大求洋”的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購(gòu)物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專(zhuān)業(yè)人才

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營(yíng)人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營(yíng)人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。沒(méi)有好的企業(yè)家群體，就無(wú)法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國(guó)際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，“武大郎開(kāi)店”現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來(lái)。

4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差

對(duì)于我國(guó)的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對(duì)于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無(wú)措。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。

二、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略

1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提

在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想制定出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見(jiàn)的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)?？梢哉f(shuō)，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要前提。

2．企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠(chéng)信、品牌知名度、品牌忠誠(chéng)度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)興建19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、6家五星級(jí)酒店，其旗下的萬(wàn)達(dá)影院2008年占有全國(guó)15％的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績(jī)、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無(wú)形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財(cái)富。

3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地運(yùn)營(yíng)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、零售運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的“通才”。這類(lèi)人才在中國(guó)屬于稀缺人才?？梢哉f(shuō)，誰(shuí)掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰(shuí)就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營(yíng)人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類(lèi)人才居多，占34％，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專(zhuān)及以上的占到90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。

4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)

跨區(qū)域發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開(kāi)放程度比較高的沿海城市。一旦在點(diǎn)上突破，力爭(zhēng)形成區(qū)域集約開(kāi)發(fā)。也有的企業(yè)通過(guò)收購(gòu)兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)的辦法；或者收購(gòu)?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(如凱德置地)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為8個(gè)，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國(guó)和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體，相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主，通過(guò)租金收入來(lái)回收現(xiàn)金，其資金回收期更長(zhǎng)，對(duì)資金鏈運(yùn)作要求更高。因此，較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。四、商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析核心提示：商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶(hù)、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。1、管理目標(biāo)商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類(lèi)物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶(hù)，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶(hù)和顧客三個(gè)方面，其中，租戶(hù)和顧客群不是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來(lái)源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶(hù)或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去租戶(hù)或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)變化和不同租戶(hù)、顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場(chǎng)普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足他們，并贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2、管理措施由于服務(wù)對(duì)象的不同與市場(chǎng)需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的要求更高、更嚴(yán)格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)(樓宇)的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專(zhuān)業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細(xì)則，按照高標(biāo)準(zhǔn)訂立工作計(jì)劃和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對(duì)違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進(jìn)行處理。3、商業(yè)形象住宅類(lèi)物業(yè)設(shè)計(jì)形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售外，在日常物業(yè)管理上并無(wú)其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設(shè)計(jì)則肩負(fù)著極強(qiáng)的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設(shè)計(jì)能夠誘發(fā)顧客的潛在購(gòu)買(mǎi)欲望，使之形成現(xiàn)實(shí)的消費(fèi);良好的外觀設(shè)計(jì)、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實(shí)施自己的購(gòu)買(mǎi)行為?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈(商場(chǎng)、商城)正是利用卓越的商業(yè)形象設(shè)計(jì)使顧客產(chǎn)生美感愉悅的同時(shí)，引導(dǎo)顧客消費(fèi)，從而促進(jìn)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無(wú)不具備獨(dú)樹(shù)一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)獨(dú)特的中庭設(shè)計(jì)、深圳山姆會(huì)員店科學(xué)合理的功能分區(qū)等等。同時(shí)，舒適、幽雅的購(gòu)物環(huán)境與和諧有序的消費(fèi)氛圍，不僅可以樹(shù)立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進(jìn)自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達(dá)到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?？傊?，保持物業(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的主要任務(wù)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導(dǎo)引人群、疏導(dǎo)車(chē)輛、維持物業(yè)內(nèi)部的有序經(jīng)營(yíng)，在適當(dāng)?shù)奈恢?如出入口處、樓層梯間、坡道處等)設(shè)置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應(yīng)采取積極合理的措施(如專(zhuān)人導(dǎo)引、專(zhuān)題廣告導(dǎo)引、語(yǔ)音導(dǎo)引等)，既能使顧客輕松流暢地進(jìn)出，又能使顧客感覺(jué)到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車(chē)場(chǎng)、人行入口處過(guò)于擁擠，將會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)物環(huán)境，并且影響顧客情緒。另外對(duì)于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)單位(商戶(hù))的招牌(廣告牌)應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個(gè)方面，通過(guò)良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強(qiáng)公眾信心，從而吸引消費(fèi)，有效促旺物業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。4、產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系商業(yè)物業(yè)(樓宇)的所有權(quán)人可能是個(gè)人、一間或數(shù)間公司。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)常是通過(guò)抵押等方式來(lái)籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權(quán)或債務(wù)形式多重性的特征，對(duì)于物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，了解物業(yè)債權(quán)的實(shí)質(zhì)性關(guān)系和所有權(quán)類(lèi)型是相當(dāng)必要的，若物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，從物管市場(chǎng)的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導(dǎo)致物管作業(yè)因服務(wù)對(duì)象的不明確而陷入混亂無(wú)序的狀態(tài)。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理是屬于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長(zhǎng)期合作發(fā)展。5、環(huán)境清潔管理商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，保潔工作對(duì)物業(yè)業(yè)主、租戶(hù)及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對(duì)清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶(hù)居住在物業(yè)內(nèi)部(如某些專(zhuān)業(yè)批發(fā)商場(chǎng))，存在生活垃圾的處理問(wèn)題，保潔工作相對(duì)難以控制。除應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時(shí)應(yīng)注重提高清潔工作的專(zhuān)業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。商業(yè)物業(yè)(樓宇)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：①、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時(shí)間較長(zhǎng)(營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，且節(jié)假日照常營(yíng)業(yè))，在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班倒，即將巡視和清潔分開(kāi)，隱蔽部位(如消防通道內(nèi)的設(shè)施)的保潔工作安排在白天巡視時(shí)間完成，夜間主要對(duì)營(yíng)業(yè)區(qū)域進(jìn)行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設(shè)施。②、商業(yè)樓宇的保潔重點(diǎn)在大堂及大門(mén)入口處。大堂、大門(mén)是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門(mén)出入口的衛(wèi)生保持，并及時(shí)進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過(guò)出入口防塵墊之后，仍會(huì)有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。③、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來(lái)決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少;樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對(duì)停車(chē)場(chǎng)、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。④、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業(yè)管理單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時(shí)間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時(shí)也盡量避免因保潔作業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成不良影響。6、環(huán)境綠化管理營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)(樓宇)成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的“含金量”。盡管商業(yè)樓宇的單位面積價(jià)值昂貴，仍需要通過(guò)環(huán)境綠化來(lái)點(diǎn)綴，并以此營(yíng)造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶(hù)及顧客的生活、工作質(zhì)量。商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。具體的綠化方案設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過(guò)綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長(zhǎng)期的日常養(yǎng)護(hù)。同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)(樓宇)因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽(yáng)光照射不充分，因此給綠化工作帶來(lái)困難，為較好解決這一問(wèn)題，應(yīng)充分利用有限場(chǎng)地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營(yíng)造綠意的環(huán)境。在綠化裝點(diǎn)室內(nèi)空間時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①、商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內(nèi)綠化為著眼點(diǎn)，屬花卉租擺范疇，對(duì)花卉的質(zhì)量要求相對(duì)較高，花卉在擺放期間應(yīng)表現(xiàn)出良好的生長(zhǎng)狀態(tài)，防止出現(xiàn)亂葉、黃葉、蟲(chóng)害、痿焉、老化、不規(guī)整等生長(zhǎng)不良的情況。②、商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補(bǔ)償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應(yīng)為革質(zhì)以上，光亮無(wú)毛，顏色純正。在養(yǎng)護(hù)中應(yīng)及時(shí)清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時(shí)可噴施少量光亮劑。③、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時(shí)要避開(kāi)有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。④、因室內(nèi)光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點(diǎn)部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來(lái)映襯主題。⑤、室內(nèi)花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室內(nèi)的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護(hù)大多限于夜間澆水或補(bǔ)充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。⑥、搬運(yùn)花草植物時(shí)，保護(hù)花卉枝葉不受損傷，同時(shí)注意花木放置場(chǎng)地的衛(wèi)生保潔。經(jīng)常對(duì)植株進(jìn)行檢查，適當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑，確保植物生長(zhǎng)成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢(shì)，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機(jī)與活力。7、安全管理商業(yè)物業(yè)(樓宇)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理秩序。對(duì)于商業(yè)樓宇的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①、將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的防損要求結(jié)合起來(lái)。商業(yè)樓宇內(nèi)的人流構(gòu)成復(fù)雜，幾乎任何一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都要面對(duì)商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。物管機(jī)構(gòu)的安全人員應(yīng)根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方自身設(shè)有專(zhuān)門(mén)的保衛(wèi)部門(mén)(如商品防損部)，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)注意明確同防損部門(mén)的職責(zé)分工、責(zé)任區(qū)域的劃分及具體工作的對(duì)接程序。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方將防損工作交予物管機(jī)構(gòu)管理，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)在自身安全管理部門(mén)內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過(guò)有效分工，采取各項(xiàng)有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時(shí)，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內(nèi)。②、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物(產(chǎn))匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。③、將安全管理與客戶(hù)服務(wù)工作相結(jié)合。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶(hù)及商業(yè)顧客，同其他類(lèi)型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶(hù)的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶(hù)服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶(hù)和顧客的利益。④、緊急事故的應(yīng)急處理住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開(kāi)放型環(huán)境?，F(xiàn)代物業(yè)管理中的安全管理概念正變得越來(lái)越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問(wèn)題。安全人員所承擔(dān)的責(zé)任隨著社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。對(duì)于高度密集性的商業(yè)物業(yè)(樓宇)而言，若發(fā)生緊急事故后處理不當(dāng)或不及時(shí)，將會(huì)造成無(wú)法估量的生命財(cái)產(chǎn)損失，因此必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備相關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶(hù)緊密配合。任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都應(yīng)有四個(gè)目標(biāo)：預(yù)防措施、問(wèn)題的檢測(cè)和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。處理物業(yè)緊急事故最先進(jìn)的方法在于預(yù)防的措施。由于物業(yè)管理者無(wú)法事先準(zhǔn)確預(yù)測(cè)事故的發(fā)生，因此在設(shè)計(jì)保護(hù)計(jì)劃時(shí)，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反應(yīng)。一些具體的預(yù)防措施如：事先做好電梯的準(zhǔn)備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用;在租戶(hù)中提倡使用不易燃、防火性家具及材料;組織業(yè)主、租戶(hù)定期舉行各種應(yīng)急反應(yīng)訓(xùn)練和活動(dòng);編制緊急事故程序指南手冊(cè)并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶(hù)手中;儲(chǔ)備少量緊急物資等。一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。物業(yè)管理者應(yīng)按設(shè)計(jì)好的基本應(yīng)急程序履行職責(zé)，立即與業(yè)主、租戶(hù)建立個(gè)人聯(lián)系，通告危機(jī)現(xiàn)狀以及解決辦法。物業(yè)管理者必須全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運(yùn)行是減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)損失的最好辦法。提高安全的重要性還包括免受犯罪活動(dòng)的侵襲。商業(yè)樓宇的一些地方是較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車(chē)場(chǎng)就是犯罪分子與歹徒經(jīng)常活動(dòng)的主要地方。對(duì)此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感;人行道附近和停車(chē)場(chǎng)不應(yīng)有藏身之處;為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車(chē)場(chǎng)重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。另外，租戶(hù)若發(fā)現(xiàn)有可疑行跡應(yīng)立即互相通告，這樣由于失誤導(dǎo)致的犯罪事故就會(huì)減少。8、設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理商業(yè)物業(yè)(樓宇)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。由于商業(yè)物業(yè)(樓宇)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業(yè)樓宇內(nèi)部屬于人流高度密集區(qū)域，空氣調(diào)節(jié)必須適宜，載人運(yùn)輸工具必須保證長(zhǎng)時(shí)間安全運(yùn)行，因此必須加強(qiáng)各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開(kāi)放運(yùn)行中及時(shí)處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。9、消防管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)(樓宇)大多是立體性建筑，且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶(hù)和顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財(cái)產(chǎn)安全。商業(yè)樓宇常見(jiàn)的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)樓宇內(nèi)部人群密集，短時(shí)間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無(wú)阻，遇有緊急情況時(shí)能及時(shí)疏散人群。商業(yè)樓宇建筑應(yīng)嚴(yán)格按國(guó)家消防部門(mén)的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。樓宇內(nèi)各類(lèi)消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶(hù)(使用人)之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶(hù)為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。10、車(chē)輛管理商業(yè)類(lèi)物業(yè)(樓宇)一般均位于本地商業(yè)旺區(qū)，用地有限，各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)所、車(chē)位較為緊張。據(jù)典型調(diào)查(北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司數(shù)據(jù))，在商業(yè)樓宇(商場(chǎng)、商城、商廈等)的實(shí)際消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)人數(shù)(約占總客流量的40%)中，70%為乘車(chē)或駕車(chē)人士。一座較為成熟的商業(yè)樓宇，其建筑面積與停車(chē)場(chǎng)面積的合理比例大致為4：1。由于停車(chē)面積供應(yīng)緊張，對(duì)往來(lái)車(chē)輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)(地上、地下停車(chē)場(chǎng))應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理、提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的良好的交通秩序和車(chē)輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶(hù)、顧客的車(chē)輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車(chē)輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理想結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車(chē)輛和人員保持停車(chē)場(chǎng)內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來(lái)，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。11、公關(guān)關(guān)系①、商業(yè)社區(qū)文化商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)對(duì)于商業(yè)物業(yè)內(nèi)的所有單位及個(gè)人均有重大意義。首先，文化活動(dòng)的開(kāi)展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來(lái)，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說(shuō)，和氣才能生財(cái)。其次，通過(guò)開(kāi)展多種形式的商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)，有利于加強(qiáng)業(yè)主、租戶(hù)與物業(yè)管理單位的溝通，增進(jìn)相互間的了解，及時(shí)化解矛盾，使物管工作得以順利開(kāi)展。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展有利于喚起全體業(yè)主、商戶(hù)的榮譽(yù)感，制造名牌效應(yīng)。如通過(guò)組織業(yè)主旅行團(tuán)、音樂(lè)會(huì)、康樂(lè)比賽等文化活動(dòng)，一方面可喚起全體業(yè)主、租戶(hù)的參與意識(shí)，另一方面也提高了物業(yè)知名度，并將為物業(yè)帶來(lái)可觀的商業(yè)效應(yīng)。第四，通過(guò)開(kāi)展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長(zhǎng)期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。②、商業(yè)推廣、促銷(xiāo)活動(dòng)加強(qiáng)同商業(yè)物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)單位(商戶(hù))的聯(lián)絡(luò)，有組織、全方位的促銷(xiāo)活動(dòng)不可或缺。物管機(jī)構(gòu)可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方組織、宣傳和開(kāi)展各類(lèi)促營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如示范表演、展示會(huì)、聯(lián)合促銷(xiāo)、季節(jié)性社會(huì)活動(dòng)等，努力為吸引顧客提供各種周到細(xì)致的服務(wù)。這樣，一方面可以增添商廈熱鬧興旺氣氛，促進(jìn)物業(yè)內(nèi)各商家與顧客之間的聯(lián)絡(luò)，另一方面可擴(kuò)大商廈的知名度，吸引大批顧客前往消費(fèi)?？傊?，商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過(guò)各種有效溝通渠道，采取多種形式加強(qiáng)、密切同物業(yè)經(jīng)營(yíng)方、業(yè)主、租戶(hù)的聯(lián)系，并在經(jīng)營(yíng)合作上明確與物業(yè)經(jīng)營(yíng)方的專(zhuān)業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營(yíng)方負(fù)責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，物管機(jī)構(gòu)則專(zhuān)責(zé)物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達(dá)到共同經(jīng)營(yíng)、整體發(fā)展的目標(biāo)。五、商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)核心提示：“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等直接用于商業(yè)用途的建筑。購(gòu)物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時(shí)又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點(diǎn)，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專(zhuān)業(yè)化特征的服務(wù)。一、購(gòu)物中心的管理特點(diǎn)在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對(duì)的是比較簡(jiǎn)單的主流群體。例如寫(xiě)字樓，其主要的群體就是寫(xiě)字樓租戶(hù)(用戶(hù))的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識(shí)、自律能力很強(qiáng)，進(jìn)入目標(biāo)區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺(jué)保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認(rèn)的規(guī)范，所以管理會(huì)比較流暢。對(duì)于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對(duì)象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過(guò)了，他們不會(huì)有過(guò)多這樣那樣的需求問(wèn)題。這些物業(yè)的最大特點(diǎn)是：管理者所面對(duì)的服務(wù)對(duì)象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡(jiǎn)明確，由于環(huán)境和氛圍對(duì)場(chǎng)內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺(jué)遵守規(guī)則，不敢造次。相比之下，購(gòu)物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對(duì)的是三類(lèi)具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶(hù)、顧客。該三類(lèi)群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會(huì)時(shí)刻跟著感覺(jué)走，任何時(shí)候都可能變更或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。加之購(gòu)物中心所營(yíng)造的購(gòu)物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來(lái)客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負(fù)面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國(guó)民素質(zhì)還有待提高的我國(guó)，更會(huì)引發(fā)許許多多意想不到的系列問(wèn)題。二、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的三類(lèi)主流群體的基本需求特征：1.業(yè)主期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專(zhuān)業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局合理，能緊跟市場(chǎng)潮流，入主的品牌有號(hào)召力并能受到消費(fèi)者接受和追捧。租戶(hù)入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會(huì)知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報(bào)。2.租戶(hù)希望具備優(yōu)越的營(yíng)商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會(huì)知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費(fèi)低廉、管理有序。對(duì)消費(fèi)群體有較大的吸引力，經(jīng)營(yíng)交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營(yíng)收益。3.顧客享受格調(diào)優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計(jì)和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡(jiǎn)單明了的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套，先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強(qiáng)，高品質(zhì)的商品、價(jià)格體系理想，商戶(hù)信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)良有保障。從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營(yíng)商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營(yíng)