房地產(chǎn)準則對會計操作

房地產(chǎn)準則對會計操作

從西方國家的企業(yè)實踐來看，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》就是為了解決對具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)的確認、計量和披露的問題。新準則的出臺顯示了其具有中國特色的創(chuàng)新之處，同時，該準則的出臺也為企業(yè)的實際操作帶來了不同程度的影響。本文著重從這兩個方面進行闡釋，希望能成為引玉之磚。

一、新準則的創(chuàng)新之處

將投資性房地產(chǎn)單獨列示反映

本次投資性房地產(chǎn)準則的一大特點是將企業(yè)為投資目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物記入“投資性房地產(chǎn)”科目，單獨列示反映。

此前，我國未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關準則，有關業(yè)務根據(jù)《企業(yè)會計制度》和有關規(guī)定進行處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權在“無形資產(chǎn)”科目核算。

但是，這樣的處理卻不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，而且目前房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。新準則單獨設置“投資性房地產(chǎn)”科目，用于核算企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)。

有限度地運用公允價值

財政部在以往制訂的準則中對于資產(chǎn)類賬戶很少使用公允價值的概念。在這種情況下，本次新準則中引入公允價值模式可以說是一個重大的突破。運用公允價值可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關性，為報表的使用者提供決策有用的信息。

1.公允價值的運用范圍

在公允價值的運用范圍上，國際準則中企業(yè)選擇的界定標準是：企業(yè)是為計量目的還是為披露目的，其選擇的主動權在企業(yè)本身。而我國投資性房地產(chǎn)準則明確規(guī)定有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，并應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計?？梢姡谖覈男聹蕜t中，并不是所有投資性房地產(chǎn)都可以采用公允價值。我國限定公允價值的使用范圍，是考慮到了我國社會主義經(jīng)濟體制還不健全，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。

2.轉(zhuǎn)換差額的處理

另外，在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準則制定者的匠心獨運。新準則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益?！边@與國際準則第57條“對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應在當期凈損益中確認?！庇兄黠@差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表的話，為了遵守準則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入所有者權益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能。可見，我國這次出臺的新準則決不是對國際準則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準則。

區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”

對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，但是，房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進行投資。

二、《投資性房地產(chǎn)》準則實施對企業(yè)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高。據(jù)相關報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10％左右，假設采用公允價值計量會帶來1—2倍資產(chǎn)增值的話，整個房地產(chǎn)行業(yè)在2007年因為轉(zhuǎn)換將會有70—140億元計入所有者權益，在2008年因為增值將會有14—21億元計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的。然而房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結構、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。新準則出臺對企業(yè)會計實際操作的影響很大，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對總資產(chǎn)的影響

采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高新技術行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿νⅰ８鶕?jù)公司2005年年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學校、平和學校、碧云花園、新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。通過調(diào)查，該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務園面積為220000m，碧云花園面積為220000m，新金橋大廈面積為64000m。2006年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產(chǎn)的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190％。

2.對賬面利潤的影響

按照新準則，如果相關公司運用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價，則可能使公司的年末凈利潤較往年產(chǎn)生波動。該準則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，但是盡管不再直接計提，在評估公司投資性房地產(chǎn)的公允價值時，也會考慮到這些問題，所以，假設市場相對有效的話，即公允價值評估合理的話，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較新準則實行前后不會有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。

假設浦東金橋的轉(zhuǎn)換日定在07年年末，那么如果采用公允價值計量模式，因為置換時差額計入所有者權益，對利潤不存在太大影響。但是08年增值部分必須計入損益，因為浦東金橋擁有約69萬平方米用于出租的房地產(chǎn)，而且據(jù)相關報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10％左右，如果長勢不減退，到08年浦東金橋?qū)a(chǎn)生約78億元的資產(chǎn)增值，其中約68億已經(jīng)于07年直接轉(zhuǎn)入權益類賬戶，另外的約10億將于08年全部轉(zhuǎn)為利潤，對比05年年報顯示的億元的利潤總額，這筆數(shù)字不容小視。

三、新準則在操作中面臨的問題及挑戰(zhàn)

公允價值的選擇

公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結構、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。常見的房地產(chǎn)計價方法主要有市場比較法和收益法。

市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。

引入公允價值計量模式，將會使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；另外，采用公允價值模式后，房地產(chǎn)公司對市場的依賴會更大。原因在于新準則規(guī)定，地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當日因為市場看好而升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為被市場拋棄而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，這在投資上存在的風險不容小視。

因此，確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應建立一套嚴格的資產(chǎn)評估制度，新準則中并沒有提到應該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值，但國際準則40條中給出了三種評價標準，同時在國際準則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設，因為在未來的工作中，資產(chǎn)評估師將是直接確定公允價值的人，他們的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關部門應嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。

未確定用途的土地使用權

未確定用途