房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例講義

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤(rùn)率4．資本金利潤(rùn)率5．資本金凈利潤(rùn)率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬(wàn)元購(gòu)買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬(wàn)元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購(gòu)買價(jià)）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷售價(jià)-購(gòu)買價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤(rùn)：51040元（2）投資利潤(rùn)率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡(jiǎn)要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤(rùn)率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購(gòu)房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無(wú)法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來(lái)自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析解：簡(jiǎn)要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購(gòu)買總價(jià)：27000×10000=27000（萬(wàn)元）（2）購(gòu)買寫字樓的稅費(fèi)：27000×5.3%=1431（萬(wàn)元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬(wàn)元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬(wàn)元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析2）抵押貸款年還本付息額11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析3）寫字樓各年凈經(jīng)營(yíng)收入情況第1年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬(wàn)元）第2年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬(wàn)元）第3年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬(wàn)元）第4年及以后各年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬(wàn)元）本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬(wàn)元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

投資分析4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故11第.5蹈房地屆產(chǎn)置文業(yè)出胡租經(jīng)烏營(yíng)投甘資分含析5）位該投仙資項(xiàng)挎目的解財(cái)務(wù)耕內(nèi)部掘收益告率因?yàn)榍1=1稿4%脆時(shí)，NP晃V1=7趨89濾.8赤1萬(wàn)徑元，如設(shè)i2=1原5%森，則話：用插嗎入法11別.5耐房地匯產(chǎn)置乏業(yè)出坐租經(jīng)箭營(yíng)殿投資錯(cuò)分析2．漢結(jié)論因?yàn)檎xNP怎V=鍛78替9.帳81繩萬(wàn)元桶＞0遍，F(xiàn)虛IR務(wù)R生=1頂4.樹78隨%＞判14評(píng)%，胖故該套項(xiàng)目旋可行疑。11砍.5吸房地性產(chǎn)置慮業(yè)出鼻租經(jīng)撇營(yíng)煮投資基分析案例綱11重-5夜：某寫夸字樓勤售價(jià)仍1涉95拍0萬(wàn)蘆元，住該樓好宇擁夏有辦妙公單塞元6圣0個(gè)磚，每姥個(gè)單吼元平器均月機(jī)租金轉(zhuǎn)6厭00俱0元視，并欣以每岡年5借%的倒速度統(tǒng)遞增豬。設(shè)凡每單輪元每肚年的嚷空置痕及其喝他損莖失費(fèi)符為單跪元月挖租金牧收入混的2還倍。公第1評(píng)年的賭經(jīng)營(yíng)肯成本呈為毛汁租金閉收入頸的2包0%室，以餅后每修年按郵6%沖的幅講度遞敢增。禽投資陜者可日獲得屠利率侮為1別2%魂，期拆限1雞5年朵的1玩5臣00渡萬(wàn)元偵的貸炸款，頸要求暈按月解等額埋還本掃付息捐。貸掀款成的本（哀申報(bào)斧費(fèi)、潮評(píng)估墻費(fèi)、鎖活動(dòng)謀費(fèi)等信）占卸貸款航額的當(dāng)2%靠。該物息業(yè)資身產(chǎn)使籍用1敬5年宏，按陶線性擁折舊歉法計(jì)盡算折菜舊費(fèi)堆用。定折舊蘆基數(shù)木為投素資額欲的8忌5%吸。若些投資中者要寒求的項(xiàng)投資乓收益趟率為霸20糊%，籠該項(xiàng)冶目是告否值胞得投市資？11算.5字房地欄產(chǎn)置丟業(yè)出村租經(jīng)遵營(yíng)漫投資潔分析分析鍛：大部購(gòu)分投孝資者謙都要抓依賴殺籌措親的資插金進(jìn)容行房饞地產(chǎn)那投資煩，而陽(yáng)抵押愛貸款冤是房晃地產(chǎn)涂資金鄙籌措穴的主黑要形莖式。姥投資姜者經(jīng)玩常面妨臨的汗問題武之一路就是雨權(quán)衡禍抵押券貸款那投資認(rèn)的效育益，衛(wèi)作出貓投資很決策粱。本搭案例獨(dú)實(shí)際摘上是番想考融察該訓(xùn)項(xiàng)目粉的抵畝押貸索款投嚷資決壁策是扔否可吧行。擺也就誦是說(shuō)名，該隨項(xiàng)目享在貸愉款的譽(yù)情況舉下再比考慮摸各種部應(yīng)交練稅款辟，還妹能否于獲得逐預(yù)期晶收益乘。為了帖求解肆這一忌問題吉，應(yīng)閥分別否計(jì)算案該項(xiàng)跌目的牢貸款餐分期槳償付放計(jì)劃嚼、年昨度折加舊額迫、稅衛(wèi)額、容稅前有及稅靈后現(xiàn)掏金流孝量，會(huì)并依般據(jù)稅鉛后現(xiàn)煤金流摸量及郊投資兄者要案求的民收益繩率計(jì)次算該恭項(xiàng)目夸的凈染現(xiàn)值本及內(nèi)牌部收犯益率蜂，據(jù)緣瑞此作歉出投夠資決侍策。11閃.5膽房地忌產(chǎn)置紙業(yè)出貫租經(jīng)鋼營(yíng)表投資邊分析解：1．肥貸款懷分期豈償付塔計(jì)劃已知廉:成該筆番貸款爺年利研率r=襪12膝%，奧期限n=1升5×易12鍛=1哄80孝個(gè)月乞，要蛛求按鄭月還蚊本付非息，算則：（1蠶）每由月計(jì)臟息利向率：i=r/n=務(wù)0.彩12村/1還2費(fèi)=替0.煎01（2真）月夢(mèng)還款咸系數(shù)驢:11沾.5獨(dú)房地次產(chǎn)置威業(yè)出燥租經(jīng)旋營(yíng)辣投資餃分析（3徐）月單還本聰付息猴額蝴:麗1飽50倆0×驢0.磁01概2忘=沉18礎(chǔ)(萬(wàn)影元)（4奪）年檢還本永付息紡額圖:顫1暢8×基12孔=樣2班16流(萬(wàn)唱元)（5昨）年亞貸款耀余額佳：11各.5棋房地勿產(chǎn)置犯業(yè)出陡租經(jīng)士營(yíng)投載資分港析把上評(píng)述已胞知條千件代壯入，撤將會(huì)風(fēng)得到貨各年嘩末的何貸款忌余額奔數(shù)值撐。例：喜第5每年末秋貸款駱余額悟?yàn)椋河帧咔衬昃畠斶€安本金猛=谷上猴一年掙貸款都余額曉–軋?jiān)撝灸曩J東款余刮額某年伐償還晉利息叛=芹每庸年付址款額挑–征該樂年償匯還本我金∴儉各固年償牧還本氧金和弊利息耳情況喇依次教可以維算出搏。詳見芒抵押殼貸款樂分期炕償還踩計(jì)劃謀,見壺表1歉1-攀4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1嘴1-躁4紫抵悠押貸犯款分濫期償妄還計(jì)座劃表逢單亞位：充萬(wàn)元11奸.5臣房地好產(chǎn)置恩業(yè)出演租經(jīng)戲營(yíng)遣投資伯分析2．橫折舊痕計(jì)劃已知性：該綁物業(yè)明按線拋性折那舊法轟計(jì)算窗折舊星額；折舊榆基數(shù)言為：服1畫95偶0×斃85譯%=希1田65沖7.尸5萬(wàn)喇元；則年扁平均若折舊丙額為標(biāo)：1奪6權(quán)57愁.5抹×1醋/1檔5=喊11巡壽0.錯(cuò)55僚（萬(wàn)琴元）11蹄.5乖房地每產(chǎn)置怕業(yè)出叼租經(jīng)強(qiáng)營(yíng)詢投資連分析3．甲稅前今現(xiàn)金悶流量各年幫稅前康現(xiàn)金辛流量=各丈年潛蜓在總列收入選-各帆年空固置及海其他幸損失倚-經(jīng)航營(yíng)成瓦本（描或經(jīng)奔營(yíng)費(fèi)王用）潤(rùn)-年頃還本旗付息延額。按題嫁設(shè)已艙知條成件，（1化）該兵項(xiàng)目榜年潛疏在總嘩收入=單嗚元月權(quán)租金產(chǎn)×單頂元數(shù)身×1督2個(gè)津月×?。?批+紡升幅粱）（2世）該猜項(xiàng)目誼空置史及其坐他損蓄失=2頂×單存元月錦租金攏×單版元數(shù)瞞×（歌1+每升建幅）（3粗）實(shí)產(chǎn)際總延收入致=潛雀在總財(cái)收入囑-空深置其柴他損逼失11遵.5恩房地團(tuán)產(chǎn)置爭(zhēng)業(yè)出旋租經(jīng)劉營(yíng)業(yè)投資你分析（4僅）經(jīng)羅營(yíng)成警本：滴第1電年為厚當(dāng)年咬實(shí)際赴總收役入的頌20燈%，俯以后每津年按梅6%筒比只例遞拆增，狡即：經(jīng)營(yíng)孕成本影=第諒1年宵實(shí)際區(qū)總收碧入×扭20灶%×羅（1巧+世升幅娃）（5竭）凈屈經(jīng)營(yíng)率收入團(tuán)=實(shí)居際總評(píng)收入晃-經(jīng)乖營(yíng)成檔本（6?。┠瓴哌€本箏付息卷額，緣瑞見表宿11疼-4晝①隱欄湊。（7更）稅乏前現(xiàn)民金流孤量=秋凈經(jīng)辰營(yíng)收娃入-搭年還港本付謹(jǐn)息額上述拐計(jì)算酒結(jié)果屯見表葬11霧-5叛。年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1王1-賴5關(guān)稅寧前現(xiàn)棍金流鹿量計(jì)蓄算表偷單器位：做萬(wàn)元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表彼11育-5憤稅前頃現(xiàn)金耳流量尿計(jì)算惠表粥單位陷：萬(wàn)另元11白.5峽房地句產(chǎn)置狀業(yè)出商租經(jīng)致營(yíng)押投資劃分析4．稅金晃及稅萍后現(xiàn)墾金流縱量計(jì)懲算稅后什現(xiàn)金蝴流量配=稅彎前現(xiàn)珠金流捏量-英應(yīng)納返稅額應(yīng)納桑稅額膽=應(yīng)府納稅緣瑞收入巨×綜毯合稅墾率應(yīng)納偉稅收襪入=勉凈經(jīng)京營(yíng)收竿入-增利息腦-折教舊-專年均膜分?jǐn)傇烊谫Y舅成本其中梨：年旱平均江分?jǐn)傄羧谫Y襯成本為=1橋5身00釋×2其%÷忌15藝=2串（萬(wàn)罪元）互；本案愧例中贊，該度項(xiàng)目辰應(yīng)交元納的慈稅金輸主要跌有：銀營(yíng)業(yè)扛稅、搏印花謎稅、虜房產(chǎn)粗稅、搏所得子稅分燃別為玻租金偶純收殿入的丙3%丟、0棕.1端‰、久18刮%、耳9.貿(mào)84傲%。潔上述槍四項(xiàng)志合計(jì)含的綜摩合稅各率為妥租金顆純收倆入的辜30匪.8添5%誤。上述芝稅后掌現(xiàn)金膚流量艷計(jì)算寸結(jié)果糧如表富11振-6把所示碎。年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1他1-叮6勉稅慣后現(xiàn)折金流總量計(jì)昂算表葬單鎮(zhèn)位：躺萬(wàn)元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表繳11燃-6諷稅后蜻現(xiàn)金泡流量有計(jì)算惑表絕單位捕：萬(wàn)被元11剃.5坊房地訴產(chǎn)置粉業(yè)出慈租經(jīng)默營(yíng)懶投資習(xí)分析5．優(yōu)凈現(xiàn)峽值及殲內(nèi)部稿收益嶺率的喇計(jì)算（1侵）凈螺現(xiàn)值有計(jì)算設(shè)基淹準(zhǔn)收引益率ic為2浸0%貸，則讓凈現(xiàn)過值計(jì)仰算結(jié)章果見湯表1沖1-消7所更示。年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)