房地產(chǎn)基礎知識及法律法規(guī)詳解

房地產(chǎn)基礎知識前言一個優(yōu)秀的營銷人員，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口；一個優(yōu)秀的營銷顧問，要具備專業(yè)的知識、高超的銷售技巧、強烈的服務意識、頑強的意志力、行業(yè)要求等職業(yè)精神；一個優(yōu)秀的營銷人員，具備專業(yè)的知識是排在第一位的；我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的第一步。房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物；房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費，提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上（高度100米）為超高層房地產(chǎn)類型

按用途劃分

a)居住房地產(chǎn)

b)商業(yè)房地產(chǎn)

c)旅游房地產(chǎn)

d)工業(yè)房地產(chǎn)

e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。

1、居住用地七十年；

2、工業(yè)用地五十年；

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

5、綜合用地或者其他用地五十年。一、基本規(guī)劃術語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學、中學、糧店、菜店、副食店、服務站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分類磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構

鋼結構

特點：磚木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業(yè)建筑?？蚣芙Y構剪力墻結構框剪結構三、按住宅的建筑結構分類1、框架結構框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修四、按住宅的建筑結構分類2、剪力墻結構剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。

特點：剛度大、空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結構形式，具有良好的抗爭性能，不足之處在于結構自重大。3、框剪結構框剪結構：框架—剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結構，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結構，相對于全剪力墻結構節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用全剪力墻結構，或者鋼結構。五、商品房銷售名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。標準層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房：指住宅在交房時未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預留水、氣管道。復式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標準層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內獨用的小樓梯連接的房屋。錯層式商品房：戶內樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能發(fā)達，居住的同時又能辦公的住宅形式。聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所：以所在業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。（游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放）。外飄柔窗：房歪屋窗完子呈壁矩形饅或梯叨形向畫室外但突起紐奉，窗汪子三流面為眾玻璃晴，從鈴而使債人們瓦擁有霞更廣面闊的藏視野驗，更吳大限持度的狗感受緣瑞自然恩；通琴常它到的窗誕臺較服低甚疾至為爐落地臉窗。粱（面棒積計壁算方隸法）中空嶺玻璃：傳隆統(tǒng)單假玻門代窗的虜革新愛，它續(xù)由兩藏層甚麻至更護多的肺玻璃牛密封迎組合鋒，兩旗層玻昏璃之毒間必送須形綁成真俊空或南氣體鋸（惰鐵性氣滅體）全狀態(tài)湖，故勢稱“雕中空賭玻璃巷”。陽臺：供墳居住該者進過行室蘭外活災動、啞晾曬胃衣物鑒、儲子存的蝕空間羨。露臺：住戶宅中礦的屋勤頂平色臺或按由于瓶建筑沉結構肝需求些而在掀其他撤樓層弱中做巴出大嘴陽臺訂，由東于它查面積溝較大明，非燈封閉扛結構戴或上喚面沒默有屋吹頂，垮所以察稱露酷臺。玄關魚：玄關扣就是預登堂封入室付第一許步所確在的鉆位置票，它威是一霞個緩跪沖過姿渡的恒地段螺。其降作用悠為功邀能過鮮渡或平增加秩居室突的私件密性贊。開間稻：在住媽宅設武計中土，住帥宅的畢寬度永是指掙一間遵房屋每內一筋面墻烏的定地位軸枕線到表另一秤面墻伯的定簽位軸薯線之室間的麻實際尸距離血，因災為是嫩就一腦自然定間寬燃度而真言，逮故稱炊開間武。進深：住四宅的亂長度醉即進核深，硬指一登間獨楊立房抹屋或勞一幢封居住渡建筑襪內從互前墻糟的定扯位軸浪線到糊后墻沾的定候位軸族線之椅間的聲實際洋長度犬。層高舞：下層炒地板爬面到閣上層毒樓板長上表挖面之眉間的必豎向是尺寸賣。凈高號：下層警地板把面到傭上層悠樓板枕下表底面之僵間的普垂線沙距離斬。（凈粗高＝怖層俘高－樓板遺厚度丟）六、者房屋艘面積降術語房屋首使用血面積疾（套紋內使打用面臣積）：住灘宅中嘴以戶斑為單堂位的的分戶未門內菠全部歌可供帥使用丑的空巖間面冶積，毫住宅蹄使用爹面積洲按住抹宅的助內墻桶面水已平投嫌影線由計算產(chǎn)，包假括臥混室、走客廳接、廚侮房、圈衛(wèi)生桐間、岡室內適走道版、地騰下室徒、夾形層、鐵閣樓仍等面則積。房屋傻產(chǎn)權被面積：指湯產(chǎn)權秋者依氏法擁牧有房匹屋所脊有權絕的房壩屋建物筑面緒積。房屋嶺預測字面積：主葬要依冬據(jù)施找工圖煩紙、欠實地惠考察豈和國配家測胃量規(guī)踏范對北尚未領施工乞的房遮屋面絡積進寺行一視個預廢先測誦量計捎算的旋行為億，是面開發(fā)之商進形行合丈法銷捉售的證面積散依據(jù)他（合斧同約場定面航積）垮。房屋困實測憲面積：指可商品成房竣隊工驗哭收后菠，開那發(fā)商盯依據(jù)梅國家熊規(guī)定省委托蒼具有任測繪資資質音的房決屋測棚繪機萍構對納樓宇區(qū)進行企實地飯勘測諸、繪曠圖、捧計算妙得出股的面浪積，亭是開廟發(fā)商煎和業(yè)討主的裂法律陣依據(jù)耳，使罪業(yè)主躺辦理獅產(chǎn)權墨證、惱物業(yè)洽費的復最終稿依據(jù)掙（產(chǎn)摟權登哄記面妙積）賄。套內爛陽臺哥建筑微面積：指送陽臺溜地面醉底板趨外沿摟在水雪平面唐的投惑影；蠶全封行閉陽蟲臺10初0%計算晚面積印，半箏封閉腿陽臺50達%計算疼面積渴。套內蛇墻體善面積：商行品房長套內搖使用鬼空間班周圍鼓的維憂護或周承重暗墻體蜻的面沃積。套內凡建筑聲面積=套內芹使用戴面積+套內查墻體既面積+陽臺光建筑翻面積分攤浸公用貸面積=建筑怎面積輝－套謎內建圣筑面廊積建筑姥面積=商品住房銷興售面漸積=套內概建筑見面積+分攤瘡公用貨建筑奴面積七、貴建筑借物的椅各項畫比例建筑住容積恢率＝總諷建筑岡面積復÷總竄用地窩面積建筑桃密度皮（建乳筑覆層蓋率老）＝建筑甲基底銳總面牢積÷彎總用蘿地面?zhèn)惴e×勝10燭0%綠化鎮(zhèn)率＝各周類綠捏地總破面積揉÷總艇用地碗面積鐵×1槽00座%（臺住宅吵項目雜綠化絹率應丈不低寒于3險0%魔）面積稿誤差記比＝（末產(chǎn)權青登記穿面積拳—合樓同約碗定面遭積）頑×1際00跨%÷趨合同外約定供面積分攤情率：公病用分吼攤面浩積之僵和÷唇建筑辦面積陷之和得房馬率、逆實用款率=套扭內建鼓筑面硬積÷悠建筑喬面積怒×1鄭00收%使用脾率=套巖內使育用面糖積÷旺建筑驢面積圍×1僻00票%八、偉房地悶產(chǎn)開茂發(fā)五波證二叨書名預詞解宴釋《國有梨土地風使用穗證》：是漏證明瓦土地臟使用率者向貧國家史支付缺土地蟻使用跌權出粗讓金薦，獲獻得了遣在一延定年嗚限內速某塊稿國有午土地科使用哭權的吃法律差憑證醫(yī)?！督ㄔO廳用地炮規(guī)劃慢許可關證》：是袖建設秩單位測在向晉土地仍管理搭局申辜請征叉用、那劃撥瘡土地敢前，筐經(jīng)城茄市規(guī)漫劃行蟲政主眨管部賊門確璃認建振設項麥目位瞧置和拳范圍見符合崇城市誘規(guī)劃蔑的法丹定憑嫂證?！督ㄔO勵工程華規(guī)劃承許可店證》：市作有關時建設唐工程寶符合波城市巖規(guī)劃柳要求豎的法鼠律憑山證?！督ㄔO惱工程珍施工汽許可艇證》：是裕指項側目開求工前才隊伍剝招標呼到位萄，施銹工隊敗伍具勺備施神工資居格，頑現(xiàn)場坊具備憑施工怖條件茶的憑誰證?！渡唐放喾夸N貸售（鴉預售位）許紙可證》：指顯開發(fā)聚商在粱投入輛方面灰達到卷國家功要求銹，有露條件話對外針銷售陰房屋竄的憑抵證。《住宅掙質量柳保證快書》：開小發(fā)商汁對銷狠售的睡商品鉗房承僚擔質尋量責優(yōu)任的淚法律步文件巖?！蹲≌瑑羰褂脛澱f明志書》：對貌住宅勾的結滲構、奔性能拌和各賢部位個的類歐型、拒性能揉、標季準等窯加以觀說明彼，并稠提出冶使用憤注意姜事項合。九、糠商品爪房預耐售應遭符合毫什么捐條件詞？已交刑付全刷部土腔地使鞏用權偏出讓漲金，芳取得巷土地長使用血權證撐書持有割建設請工程徐規(guī)劃轟許可貸證和嫌施工茶許可逝證按提青供預著售的疼商品袍房計缺算，爭投入挽開發(fā)黨建設突的資禮金達列到工谷程建眼設總冠投資瘡的25均%以上晃，已狹經(jīng)確途定施慕工進石度和祥竣工誼交付禽日期十、住商品巖房現(xiàn)遲售應擾符合斜什么招條件秒？現(xiàn)售月商品觸房的邊房地誼產(chǎn)開宴發(fā)企陣業(yè)應妙當具癥有企報業(yè)法峽人營弄業(yè)執(zhí)毯照和忍房地佳產(chǎn)開積發(fā)企掠業(yè)固資質菌證書散；取得旁土地乒使用哈權證董書或動者使單用土郵地的騙批準毀文件世；持有貨建設貢工程丘規(guī)劃密許可災證和束施工叮許可紐奉證；已通丘過竣送工驗蒙收；拆遷瞧安置潔已落懸實；供水讀、供敢電、亡燃氣繩、通約訊等略配套墳基礎謹設施證具備瞎交付饑使用道條件申；物業(yè)匆管理爭方案丸已落丈實。十一間、合燒同登也記備宴案的否時間我國猜房地礎產(chǎn)法恒規(guī)定由，開使發(fā)經(jīng)稿營企鄙業(yè)與殺承購北人簽應定商抹品房研正式單買賣戒合同汗后，鵲應當勒在簽弓約之棵日起30日內循向縣政級以判上人坡民政范府房安地產(chǎn)很管理廁部門劈燕和土棉地管鞭理部隆門登掌記備燃案手堡續(xù)。十二耍、國言有土熊地出包讓使摘用權是國旗家以黑土地等所有貨者身動份將楚國有撕土地暑使用送權在言一定墻期限縫內出掃讓給遍使用隊者，礦并由轟土地鏡使用已者向足國家跳支付差土地刊使用社權出嶄讓金姿的行蹦為。目前風，我貼國土說地使冶用權棍的出報讓方滔式有蘿四種拼：招剛標、敬拍賣庫、掛住牌和闖協(xié)議盟方式芒。拍賣斗方式膝出讓暈土地墻使用逮權，搞進行杠公開碰競價飽，輪威番報悅價，則確定鋸土地垃使用藏者。商業(yè)幟、旅器游、誤娛樂蓋和商斯品住栽宅等貢各類叨經(jīng)營唉性用努地，秀必須淡以招恨標拍杠賣或車者掛指牌方段式出禍讓。十三役、國周有土惰地的高劃撥國有須土地桑的劃擁撥，拉是國君有地卻使用賞權流密轉的葛一種在特殊倉方式喚，是渡國家黎的國戲有土客地使崗用權疏無償厘地讓敗與土沿地使付用者熟，土光地使際用者砌只要溉按一此定的行程序懇提出鞏申請滲，經(jīng)稠法定浸機關束批準死后即夫可取經(jīng)得土顏地使向用權從，而罩不必布向國偷家（呆政府薦）交滿付任孟何費脅用與照租金攀。根據(jù)《土地順管理立法》第五褲十四籠條和《城市賭房地看產(chǎn)管翻理法》第二肯十三魄條的拉規(guī)定乏，下姐列用兵地的冒使用嶺權，鼻確需呀必要產(chǎn)的，候可以龍申請矩以劃絹撥方幼式提血供土毀地使籠用權持。1、國伐家機觀關用茂地和貓軍事立用地收；2、事席業(yè)單更位、暈國有襲單位手職工杏居住搶用地汪；3、城花市基興礎設反施用次地和鮮公共護事業(yè)橫用地夾；4、國查家重黃點扶擔持的儉能源眼、交桌通、鹽水利詢等項鍵目用孤地。十四趣、集華體土勿地包究括哪月些范宣圍？城市塔市區(qū)隨的土倉地屬臂于國習家所溜有；在農(nóng)憤村和晶城市壇郊區(qū)尼的土吩地，搭除由攀法律寺規(guī)定馳屬于接國家垃所有歇的以衣外，產(chǎn)屬于炕農(nóng)民士集體改所有匹；宅基伸地和飾自留敢地、幕自留棒山，齒屬于藏農(nóng)民態(tài)集體兼所有容；集體艱土地霧所有亦權的筆內容庸是集廣體經(jīng)突濟組甩織對頸其所咽有的門土地仔行使勤占有馬、使挎用、賣收益王和處芒分的仇權利標；集體疊土地居征用氣。集彼體土賠地征閑用是擦指國營家因撕建設擦需要令，強箱制地芳將屬速于農(nóng)礦村集獻體經(jīng)央濟