東莞鳳崗某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期評(píng)估報(bào)告

鳳崗項(xiàng)目初步評(píng)估報(bào)告說(shuō)明：本項(xiàng)目雖然行政區(qū)劃上屬東莞市鳳崗鎮(zhèn)，但項(xiàng)目更臨近龍崗區(qū)，客戶(hù)群主要來(lái)自龍崗，基本屬于龍崗片區(qū)的項(xiàng)目，所以對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)也分析主要針對(duì)龍崗區(qū)。龍崗區(qū)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析一、概況龍崗區(qū)總面積844.07平方公里，占深圳市的41.8%，總?cè)丝?33萬(wàn)人，其中常住人口27.2萬(wàn)人，轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個(gè)街道辦。2005年龍崗區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值930.31億元，比上年增長(zhǎng)18.5%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值4.05億元，同比減少20.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值616.86億元，比上年增長(zhǎng)20.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值309.40億元，增長(zhǎng)14.1%，全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為0.43：66.31：33.26?！笆濉睍r(shí)期，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)19.6%。2005年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增長(zhǎng)5.8%。二、支柱產(chǎn)業(yè)分析龍崗是深圳市面積最大的一個(gè)行政區(qū)，總面積844平方公里，約占全市總面積的43％。全區(qū)建設(shè)用地214平方公里，其中未開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地113平方公里。這片土地不僅是龍崗未來(lái)發(fā)展的最大資本，也是深圳未來(lái)發(fā)展的希望所在。目前，高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流、濱海旅游、文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)成龍崗的四大支柱產(chǎn)業(yè)，這四大產(chǎn)業(yè)正驅(qū)動(dòng)龍崗經(jīng)濟(jì)朝前快速發(fā)展。加高新侄技術(shù)敲和先嬸進(jìn)制慢造業(yè)速督龍崗獎(jiǎng)是深念圳市獻(xiàn)舉足悟輕重堪的產(chǎn)廳業(yè)大爹區(qū)。棚目前耐，全助區(qū)有匹大小悄工業(yè)埋企業(yè)厚50湊00校多家襪，工憶業(yè)增御加值忽占全滅市的應(yīng)23急％，井初步并形成罷了以婚電子?jì)尚畔⒉?、精呆密機(jī)申械、溜新材含料、磨新能雞源、趣家具漁、皮瓦革、濁玩具蜓、眼狡鏡等己行業(yè)積為主使導(dǎo)的投工業(yè)券經(jīng)濟(jì)妥體系緩，其補(bǔ)中程杠控交憐換機(jī)惠產(chǎn)量紛約占攤?cè)珖?guó)緩的5脾0％茂，眼錢(qián)鏡出菌口量譯占?xì)W蠻洲市夾場(chǎng)的喝70舊％，笑充電吩電池以生產(chǎn)竄規(guī)模驢為全太國(guó)之牌最。目區(qū)內(nèi)窩有華西為、吵比亞賺迪、匯大亞謠灣核翁電、暗新天灘下、核兄弟菠亞洲址、歐頂姆龍?zhí)莸纫粍偱砥渥u(yù)國(guó)街內(nèi)外候的知醒名企駱業(yè)。仔蝴龍崗柏是深更圳市晝幾大培主導(dǎo)詳產(chǎn)業(yè)椅的重烤點(diǎn)發(fā)榮展區(qū)仁域，爺在全貸市高嘗新技?xì)ばg(shù)產(chǎn)飾業(yè)帶睛“9亞＋2栽”片表區(qū)中盜，龍振崗區(qū)貓域內(nèi)氣有深萄圳大腔工業(yè)明區(qū)、稅?ài)嘌┲v崗、魚(yú)寶龍碗—碧恒嶺、邀葵涌砍—大展鵬、爺東部虛海洋快生物沈5大兇片區(qū)盆，規(guī)謙劃面壓積和貪新增曾產(chǎn)值城分別靜占全版市的鞭64越％和段54非％。沸近幾帽年，級(jí)龍崗綠區(qū)高樸新技延術(shù)產(chǎn)叛品產(chǎn)愉值以毫年均鼻77愛(ài)％的蔥速度慌高速鑒增長(zhǎng)犧。2河00謙4年址，高延新技垂術(shù)產(chǎn)貴品產(chǎn)辨值5動(dòng)47賽.2直億元墓，占陰全區(qū)扮工業(yè)案總產(chǎn)代值的粘比例傍達(dá)到眾45眼.3注％。睬2、猴物流粗產(chǎn)業(yè)肢姥物流漸業(yè)在塞龍崗適區(qū)國(guó)消民經(jīng)獎(jiǎng)濟(jì)中棒占有襲十分奴重要叫的地鑼位，擾20宋04稍年實(shí)奔現(xiàn)增硬加值殺約6幟0億扔元。側(cè)20飛04攪年，騰龍崗及區(qū)社嗎會(huì)消傅費(fèi)品脅零售進(jìn)總額克為1娛20叼億元蛙，現(xiàn)足有萬(wàn)肅佳、治沃爾標(biāo)馬、僅天虹傅等大搭中型羞商場(chǎng)梳40矩多家爆，營(yíng)貴業(yè)面煮積為荷50相萬(wàn)平卵方米懇左右忽。擁油有平獸湖鐵憐路編保組中銹心及顏建設(shè)婦面積播16紗平方視公里傷平湖界物流講基地必（絕物流海園區(qū)敞），滲以及兄眾多己大型交商場(chǎng)換配送它中心咱。夕內(nèi)龍崗膠區(qū)的肌物流燙業(yè)處梳于蓄赤勢(shì)待亂發(fā)的飄態(tài)勢(shì)皺，眼燒下有謝近百聽(tīng)億元滴的資欄金欲花投入腰平湖俗物流吉園區(qū)辜內(nèi)，遞物流穩(wěn)業(yè)成鑼了龍拿崗新貫的經(jīng)啦濟(jì)增榮長(zhǎng)點(diǎn)執(zhí)。在貍深圳拋市規(guī)吊劃的讓6大浸物流偽園區(qū)鄙中，限龍崗爛區(qū)平駱湖物露流基遭地是中全市再面積蚊最大民的綜我合性煩物流炒園區(qū)恐，已者引進(jìn)眨了華抖南國(guó)格際工緒業(yè)原細(xì)料城唐等一愁批輻磚射海傷內(nèi)外麻的物燙流龍稱(chēng)頭項(xiàng)吧目。型3海、旅斯游產(chǎn)胃業(yè)移背龍崗餃?zhǔn)巧钬S圳市服生態(tài)堵資源殿環(huán)境甚最優(yōu)糊越的弊區(qū)域朱。全成區(qū)依龜山傍僅海，造山林溉面積聯(lián)4.調(diào)3萬(wàn)琴公頃腹，占藍(lán)全市翠的5晌7％翼，森永林覆毒蓋率閉53鳴.9式％，野遠(yuǎn)遠(yuǎn)歌高于椅全市型的4苦3.困4％努。區(qū)騎內(nèi)有乳馬巒狼山、蕉七娘兼山、圖園山災(zāi)等方面圓數(shù)康十平賺方公導(dǎo)里的箭郊野絕公園業(yè)。全世區(qū)海披岸線(xiàn)儉長(zhǎng)達(dá)乓13漠0多僵公里斯，大系小沙炎灘2王1個(gè)臟，其娃中待筋開(kāi)發(fā)伶優(yōu)質(zhì)肺沙灘像19雙個(gè)，輕素有上“深負(fù)圳后蔽花園強(qiáng)”和壤“東身方夏氏威夷隨”之殿稱(chēng)。依在全坐市旅饒游發(fā)柏展布筐局中聚，龍辣崗區(qū)顏大鵬陸半島展是深儉圳市喊今后針高起雖點(diǎn)、能高標(biāo)蘆準(zhǔn)開(kāi)頌發(fā)建批設(shè)的梳國(guó)際圾性海防濱旅竄游勝工地。泳4符、文偷化產(chǎn)栽業(yè)蜜以大沃芬油今畫(huà)為尋代表眼的油成畫(huà)業(yè)橋，經(jīng)折過(guò)多老年的貓發(fā)展余，已悉經(jīng)形患成了況油畫(huà)婆生產(chǎn)沈、收艙購(gòu)和怕集中四外銷(xiāo)該一條勉龍?bào)w狹系，裁大芬辱油畫(huà)怖村成孟為中復(fù)國(guó)油帆畫(huà)第譜一村值、國(guó)引家文瀉化產(chǎn)拘業(yè)示怨范基位地，沿?fù)碛蟹鋫€(gè)人怖油畫(huà)估工作公室肌70憂(yōu)0間芬、門(mén)在店3趴00付家及月畫(huà)工泉80胡00談名，旋20耀04胸年出層口交巴易額約達(dá)1檢.4鍬億多鉗港元躺，產(chǎn)州品暢逮銷(xiāo)全盆世界非，成槐為國(guó)淋際知筒名的隆“油落畫(huà)制羽造工蝴廠(chǎng)”幟。很龍崗星區(qū)還碰匯聚拾著僻50栽0家罰印刷客企業(yè)孝，擁偷有像明當(dāng)納珠利、鴿天時(shí)復(fù)、力坡嘉國(guó)劣際、黨中華幅商務(wù)擦這樣宵的國(guó)翅際印廈刷業(yè)謙航空黎母艦驚，幾朝乎可敏以包呼括印毀刷業(yè)難的所息有門(mén)口類(lèi)，阻形成臉了具寺有特漫色的拋印刷默產(chǎn)業(yè)祖園。擋小結(jié)繪：泛龍崗仙區(qū)經(jīng)踏濟(jì)較維為發(fā)屋達(dá)，符經(jīng)濟(jì)銀總量搶大、尤增長(zhǎng)閑速度稈快，瓜居民忍收入傅高，嗎市場(chǎng)暗容量賣(mài)大。相龍崗譽(yù)區(qū)主燭導(dǎo)產(chǎn)著業(yè)突才出，艙競(jìng)爭(zhēng)乘力強(qiáng)北，未迫來(lái)經(jīng)添濟(jì)增踏長(zhǎng)潛航力較枯大。河宏觀(guān)蓄經(jīng)濟(jì)冰環(huán)境濕良好玻，適沫宜進(jìn)季行房所地產(chǎn)月項(xiàng)目叨開(kāi)發(fā)免。失龍筐崗區(qū)墓地產(chǎn)衣市場(chǎng)湊分析敵一、墓概況雅1．撲銷(xiāo)售抗量醋20上05愈年，瞧深圳牢市引商品矮房銷(xiāo)淚售面桃積累壞計(jì)9益93搞.2冊(cè)0萬(wàn)扯平方龍米，披同比宴增長(zhǎng)探9.踢3％汽。其徒中，屋住宅蔑銷(xiāo)售守面積臂90磚1.落13痰萬(wàn)平賞方米旅，同己比增傻長(zhǎng)1佳2.輛28貢％壘。睜從2潮00乳5年青各月酷各行涼政區(qū)圣住宅燃銷(xiāo)售蜜面積丸分布夜來(lái)看漫，特儲(chǔ)區(qū)外翁置業(yè)巴已成診主流猴，寶三安區(qū)鄭已居兆首位耗,占殊全市瞎銷(xiāo)售能面積例的份喉額從氏20雪04設(shè)年的栗21雷％上秒升到肉30解％；踢龍崗您區(qū)居擦其次棒，所汽占份木額從悠20螞04椅年1趟8％夾上升年到2檢0%裕，銷(xiāo)奔售面遠(yuǎn)積1貴82連萬(wàn)平尋方米物；草福田家區(qū)銷(xiāo)基售量乖占全句市的紀(jì)19袍％（渴20威04鴿年占囑16洗％）儀；南餃山區(qū)削銷(xiāo)售炊量占劍全市忌的1連8%頓（2濃00己4年告占3閱3％反）；點(diǎn)羅湖山區(qū)銷(xiāo)籠售量洽占全浮市的玩11蠻％（廳20縣04油年占妹10鞏％）矩。特只區(qū)外類(lèi)兩區(qū)俯合計(jì)利占全竿市5手0％礎(chǔ)，特問(wèn)區(qū)外健置業(yè)匙已居柔主要置地位榆。膽20戴06榨年上惕半年難，特驚區(qū)外抱銷(xiāo)售網(wǎng)規(guī)模擠繼續(xù)捉上漲俱，娛共銷(xiāo)兄售商雁品住按宅2譜15雨25絮套，車(chē)同脫比上抖漲6聯(lián).8共8%抄，占級(jí)總銷(xiāo)北售套原數(shù)的換5禮5.顛02永%；肌銷(xiāo)售旁面積戲2伍16啄.6肝1萬(wàn)案平方品米，輔同比燥上漲祥8譽(yù).9蒸3午%，擇占總立銷(xiāo)售寒面積傘的帖58衛(wèi).4艱3%役。其頂中寶趨安區(qū)襪銷(xiāo)售菜住宅池1怕11乒05茶套青，銷(xiāo)懲售面非積紹11浸0.寸32污萬(wàn)脆平方倚米；附龍崗忠區(qū)銷(xiāo)畝售住社宅欠10糠42趙0焦套，卷銷(xiāo)售倒面積李1爪06腥.2鼻9擁萬(wàn)平冠方米痛。料而同肥期特逼區(qū)內(nèi)拉共銷(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)計(jì)痛有限睛公司吹與深擠圳市筒城市備規(guī)劃士設(shè)計(jì)源研究爐院經(jīng)耕過(guò)一鑒年的哄努力量完成鼠了《錄龍崗腰中心奶組團(tuán)極規(guī)劃說(shuō)》。續(xù)按該疾《規(guī)燃劃》占，龍牢崗中肉心組約團(tuán)的深功能本定位畫(huà)：深娃圳市煤次中奸心，寸龍崗雹區(qū)行塔政、閉文化浙、商喜業(yè)中呀心，打東部追發(fā)展再軸的爪綜合壁服務(wù)恥中心飄，強(qiáng)淘化行惱政辦翁公、多金融六商貿(mào)伏、文宣教體闖衛(wèi)的詢(xún)城市轎功能火，構(gòu)滾建集赤約化以的生查態(tài)城很區(qū)。匹人口某規(guī)模祝20革20孤年控宣制規(guī)降模7風(fēng)7萬(wàn)擊人。似用地狗規(guī)模丘為2縮02丑0年換規(guī)劃協(xié)90訪(fǎng).5刮平方徹公里級(jí)，人撿均城和市建工設(shè)用挑地1燒17始.5沸平方設(shè)米。村粉龍單崗區(qū)宣已形爽成海梅陸空張立體償交通噴運(yùn)輸弊網(wǎng)絡(luò)劃。區(qū)踏內(nèi)公片路四置通八越達(dá)，旨高等然級(jí)公模路已距形成匹網(wǎng)絡(luò)側(cè)，村偷村通炒公路狀。區(qū)符內(nèi)有芝一級(jí)姿公路仍7條棋，機(jī)攀荷（式深圳芹機(jī)場(chǎng)輩-橫瞇崗荷賄坳）菠、深冰汕（絕深圳蝶-汕捧頭）呼、惠竊鹽（吩惠州龜-鹽敞田港潤(rùn)）、偽鹽壩走（鹽棉田港淹-葵繩涌壩耕光）主等4寸條高織速公踏路跨或區(qū)而恭過(guò)。匯沿機(jī)漲荷高佩速公窄路，住龍崗從區(qū)中農(nóng)心城豪至深租圳機(jī)級(jí)場(chǎng)的令車(chē)程眉僅2榜0-速30螞分鐘銳。沿止新建鋤成的預(yù)龍崗清第二塘通道懲，龍棍崗區(qū)數(shù)中心瞇城至介市中仁心車(chē)紛程僅伐需2炕0分碧鐘。雪鐵路曠方面叢，廣回深鐵型路、鉤平南飼（平叔湖鎮(zhèn)籮-深義圳市燭南山昨區(qū)）增鐵路民、平拜鹽（雁平湖喘鎮(zhèn)-歇鹽田作港）淚疏港棗鐵路涌貫穿桃龍崗陶區(qū)，告在其用交匯樓處建計(jì)有大積型的顛平湖巡鐵路惡編組禾站。朱龍崗紀(jì)區(qū)南仆面緊懸鄰國(guó)魚(yú)際大具港鹽甘田港城，西嗎距蛇茅口港披約3爛5公平里，置區(qū)內(nèi)績(jī)還建緒有沙涌漁涌么等多亮個(gè)港斷口碼選頭，幻可泊殿50汽00蛙?chē)嵓?jí)宣的輪輝船怠。剪二、稼龍崗超中心指城區(qū)愚域房擾地產(chǎn)脫市場(chǎng)叔分析演1、水市場(chǎng)營(yíng)特征下一般章項(xiàng)目化規(guī)模顛較大苦，為企多期爛開(kāi)發(fā)雷的大彎社區(qū)階產(chǎn)品收品質(zhì)失不斷渴提升請(qǐng)，戶(hù)腳型算創(chuàng)新丈以汗9-木12技小高引層為削主，溫20集05料年以稈來(lái)屠18暗－爭(zhēng)30姓層高猴層亦粒逐漸玉增多屋戶(hù)型徹以三文房、徒四房女為主棕本地質(zhì)客戶(hù)示占絕息大比偷例，凈自住黑居多燙，投盤(pán)資者薪較少怨一般豪均價(jià)吐約砍5,牌50悅0-宣65溪00輝元繼/起平方夾米，狠個(gè)別施優(yōu)質(zhì)任樓盤(pán)遼價(jià)格唐已經(jīng)綠過(guò)鉆70碌00干元滿(mǎn)/載平方郵米淘關(guān)內(nèi)見(jiàn)部分趴大品佳牌開(kāi)揪發(fā)商蘭開(kāi)始堤扎根扭2、月典型挎樓盤(pán)框分析點(diǎn)評(píng)底由品攏牌發(fā)云展商驢開(kāi)發(fā)鑰；太背靠寧山林賽，環(huán)壁境優(yōu)針美；田大規(guī)儲(chǔ)模社賊區(qū)，場(chǎng)具備嘆升值橋潛力欄；肺低容脊積率蘭，產(chǎn)者品類(lèi)驕型豐沫富；偽距離飾龍崗溉中心堪成較材近。慢已售學(xué)60滅%點(diǎn)評(píng)雖由品講牌發(fā)妻展商代開(kāi)發(fā)丙；就大規(guī)纖模社咽區(qū)，絞具備住升值扭潛力路；督容積曠率低授，產(chǎn)度品類(lèi)紗型豐賤富；扣距離腳龍崗置繁華慶區(qū)域案較遠(yuǎn)扮；奧周邊蒙有工結(jié)廠(chǎng)、眉農(nóng)民紫自建管房影緣響；股銷(xiāo)售四超過(guò)黃70感％點(diǎn)評(píng)師社區(qū)墓規(guī)模蜜較大場(chǎng)，具竭備升蓋值潛重力男規(guī)劃蠟設(shè)計(jì)濾不錯(cuò)鵝，戶(hù)滿(mǎn)型設(shè)竄計(jì)較嚼好羅近龍農(nóng)崗中維心城慘繁華攤地段災(zāi)，生吊活便網(wǎng)利叼品牌險(xiǎn)開(kāi)發(fā)或商開(kāi)卻發(fā)。雀已售堂95?。ソㄖ醒朕I悅城抬位置宏龍崗陷中心支城龍爸平西駛路與痰長(zhǎng)興久路交騙匯處蹄北側(cè)妖發(fā)展碧商鋸大綜銜藝地昏產(chǎn)葬占地代面積匯97災(zāi)00謀0匪㎡倆建筑敵面積曬26芹00喚00食加㎡直戶(hù)型汁一期夏戶(hù)型娘面積畝：1河40肺-2果55黎㎡烘總戶(hù)片數(shù)位20株34戴，一查期恒25耳4喪套滾ho奔us洋e昆產(chǎn)品江銷(xiāo)售神年份盾20商06界年敏7抹月局9簡(jiǎn)日級(jí)銷(xiāo)售快均價(jià)究11公00遼0—源12差00熄0鏟元菠/椒㎡點(diǎn)評(píng)死社區(qū)杰規(guī)模賓大殼位處簡(jiǎn)中心錘城邊貝緣地賠帶，系片區(qū)漸目前駁正在縮開(kāi)發(fā)元，具裳升值凈潛力塘2.捆8較的容蝕積率西規(guī)劃導(dǎo)的別垃墅數(shù)漫量過(guò)乞多，送導(dǎo)致銀密度淚過(guò)高陳，樓零棟對(duì)不視嚴(yán)片重泉銷(xiāo)售屑情況繞較差交，補(bǔ)30項(xiàng)%湯左右塊點(diǎn)評(píng)士：貴戶(hù)型駁設(shè)計(jì)脖新穎撞，獨(dú)晉有前誦廳后憤院設(shè)形計(jì)夸位于辮龍崗補(bǔ)中心垂城繁貢華地送段，即配套才完善欲3、石客戶(hù)奸群分取析目以本碎區(qū)域姜客戶(hù)物為主容，客晚戶(hù)層樣面相致對(duì)集債中且話(huà)單一朵，區(qū)笨域外線(xiàn)客戶(hù)腿少慮以自臂用為妹主，衡投資跳比例如較低考未來(lái)葬隨著苗交通系日益姐完善哄及地蘇鐵斤3努號(hào)線(xiàn)當(dāng)將帶街來(lái)更資多市乏內(nèi)及初外圍狡地區(qū)涂置業(yè)籌者船客戶(hù)協(xié)消費(fèi)茂動(dòng)機(jī)華見(jiàn)下依表輪4、于未來(lái)饅供應(yīng)畫(huà)量分插析份龍崗殃中心害城大佛盤(pán)林晌立，謊將成錄為未梁來(lái)市夏場(chǎng)的匆焦點(diǎn)韻。據(jù)駛統(tǒng)計(jì)宰，未冷來(lái)茶2-遇3董年龍掃崗中詢(xún)心城釀及龍否崗鎮(zhèn)富的總昨供應(yīng)進(jìn)面積粱近休40奶0印萬(wàn)㎡溝；別眾多輛品牌鵲地產(chǎn)乎商投春入角醋逐（近萬(wàn)科撥、中簡(jiǎn)海、那招商倉(cāng)、振灑業(yè)、牢星河兇、鴻凱榮源創(chuàng)等）矮；計(jì)中心滲城片果區(qū)的繼成熟億度對(duì)誦周邊癥其它賀龍崗明區(qū)域陷客戶(hù)恨有較蛋大的慎吸引水力，疊將爭(zhēng)訓(xùn)奪其括它區(qū)繼域的洗客源貪。率近年彈來(lái)龍熊崗房符價(jià)漲萌勢(shì)明其顯，溉平均側(cè)在覆15洗％以尖上，披隨著位龍崗欺的環(huán)袋境及硬配套耳的不錯(cuò)斷完輪善，方與特耕區(qū)內(nèi)浴交通竹的提早升，胳龍崗頭房?jī)r(jià)散依然叫有一炎定的近上漲貼空間舊。飄新政竭對(duì)脫90峽平米耽以上稻戶(hù)型坑的限隸制，屠對(duì)一形直以陳3司房為簽暢銷(xiāo)恩產(chǎn)品婚的龍河崗的賠影響茂會(huì)較易大，迎眾多妥發(fā)展煤商觀(guān)各望態(tài)拳度濃司郁。怕5、挖近期串土地匹出讓刪價(jià)格簽宗地甲編號(hào)毀G0慘10傷24歇－步00旺05織桂土地賤位置植龍崗鉆區(qū)龍索城北泉區(qū)荔破枝園惰地段歸土地萄面積甩14俘54追66劍.6構(gòu)1在m2放容積擇率班≤互1.浙4廣建筑塑面積屈20罵36封53涌m罪2拔拍賣(mài)仙時(shí)間渣20邊06麥年誤2挑月?lián)Q28謠日患成交粉價(jià)格書(shū)77的00功0壽萬(wàn)元奇竟得拍企業(yè)截深業(yè)體集團(tuán)敲（深采圳）哲有限汗公司勉樓面昨地價(jià)幻37瘦80蝴.9載元栗/拐m2償并宗地討編號(hào)挑基捷你肺補(bǔ)G囑10解20賀5-楊02偵43菜宇土地艘位置菜龍崗滑坪地是土地洽面積乖38法83焰0.選04外m樓2彩建筑正面積暗85語(yǔ)42倒6m芽2益容積銅率教≤矮2.包2四拍賣(mài)掘時(shí)間克20耀06祖年生3笑月窮29確日擊成交逼價(jià)格遵蓬萄千防研屆蛾1密88西00謀萬(wàn)元看竟得感企業(yè)化深圳額市南脹光房窩地產(chǎn)預(yù)發(fā)展湊有限全公司申樓面奔地價(jià)甩薯干惡色灣撒凡困22齊00淡元罷/團(tuán)m2盾蕩三、暮鳳崗郊片區(qū)她市場(chǎng)摔分析多1．油概況雖鳳崗拉地處笛東莞堪最南行端，開(kāi)東接陡深圳鎖龍崗支，全而鎮(zhèn)占曉地面躍積泰82攪平方切公里煎，土漲地資慰源和紀(jì)景觀(guān)柔資源香豐富魚(yú)，在矮售樓訊盤(pán)質(zhì)園素不瓣低，撕水岸殲山城歌、臥艙龍山延別墅遇等多得個(gè)項(xiàng)證目在腐營(yíng)銷(xiāo)考策略洞上直身指深寫(xiě)圳客疑戶(hù)，乳對(duì)龍裳崗房柱地產(chǎn)挑造成呼的壓怨力不蒜容忽壁視。鳳崗鳳崗召鳳崗郵雖然征住宅蘆項(xiàng)目獵不多炎，但砍性?xún)r(jià)腰比較拐高，麗憑借目片區(qū)伏內(nèi)豐匹富的社景觀(guān)悉資源欣和相蝶對(duì)低捆廉的斬價(jià)格垮，吸堂引了章較多冊(cè)深圳河關(guān)外闊（廠(chǎng)址商、唉私企旦老板愚、外璃商等柔）客飾戶(hù)前思往置闊業(yè)。蜘尤其掘今年民7黨月開(kāi)五盤(pán)的陣水岸之山城夠，更伐是有丘70席％的鉗客戶(hù)達(dá)來(lái)自欲深圳然關(guān)外姓，可去見(jiàn)鳳繪崗的吧住宅谷供應(yīng)禁對(duì)龍牛崗房旗地產(chǎn)拜市場(chǎng)童的影謎響同晃樣不蝦可忽俱視。鵲2、雁典型瓦樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)蘆地處董鳳崗嗽現(xiàn)代扣化城液市中嬌心，伍位置才優(yōu)越荒緊鄰嫂東深哲公路支，交屆通便鞭利頌品牌篇發(fā)展麻商物資業(yè)懶山體翅建筑者、產(chǎn)紐品特拖色鮮跑明區(qū)性?xún)r(jià)曬比高炭，接?jì)D受人筆群廣趕現(xiàn)場(chǎng)拜包裝濤到位諒，展射示性編強(qiáng)點(diǎn)評(píng)園地處騙鳳崗徑現(xiàn)代禮化城名市中磨心，禽位置遺優(yōu)越速緊鄰狀東深怒公路愈，交概通便塑利楊規(guī)模賤大，灶產(chǎn)品瓶純粹弊部分再坡地埋建筑栽、產(chǎn)域品特襖色鮮背明媽景觀(guān)齊資源型豐富蜓點(diǎn)評(píng)貞：窗近風(fēng)錦清公昂路、蜘交通昌便利磚依山寨傍水菌，景蕩觀(guān)資繳源優(yōu)璃質(zhì)彩品牌幼物業(yè)菊管理北公司達(dá)售樓珠處包爸裝完及善，麥裝修畜氣派嗚價(jià)格桿相對(duì)微便宜騾，性問(wèn)價(jià)比貫高由別墅首已經(jīng)穿賣(mài)完切，剩遲余少鹿量淡3享房和收4膛房，勝面積句在汁14燒5-她16談0針平方嫂米跳點(diǎn)評(píng)唉：換靠近儲(chǔ)深圳殺龍崗蘇和平言湖，沫客戶(hù)故源廣怕建筑粒密度裳較大請(qǐng)；悅自身犧配套翻完善醒現(xiàn)場(chǎng)筑包裝著到位井，豪奸華氣夸派拼品牌頸物業(yè)特管理斃公司益一期皂已售筐完。浮第四腿章頭項(xiàng)目佛分析喇果一、灶項(xiàng)目蒸概況腦位置岔：確項(xiàng)目音位于渣東莞向鳳崗卡鎮(zhèn)奪**鄭**椒**把**樣*處終。東首距離普招商瓦依山項(xiàng)郡約籃2公括里。機(jī)目前井南坪吊快速跌路東醋段已平全線(xiàn)海貫通礎(chǔ)，直碑接與季水官龜高速務(wù)公路起相連朽，深沸圳市案區(qū)往染龍崗元的交仿通變掙得非避常順啦暢。真項(xiàng)目護(hù)距離萄水榭想花都利約4略0公險(xiǎn)里，叨車(chē)程友約4絨0分紛鐘，雜其中譽(yù)水官襯高速普路段閱收費(fèi)謝10冷元。菊占地蘇面積軌：（勇未扣愚除道攻路用悟地）批容積罩率：漏建筑犧面積哄：痰現(xiàn)狀璃：項(xiàng)決目現(xiàn)憶狀為稼農(nóng)田拋及山悔林，沒(méi)地塊技上有晌大型欺高壓口線(xiàn)通行過(guò)。記地塊御北側(cè)矛為官燈井頭沙水庫(kù)電。拉二、壺SW驕OT軋分析憂(yōu)優(yōu)勢(shì)蘆：附位置棍較好線(xiàn)，靠家近龍拿崗中暢心城困，未袋來(lái)發(fā)織展?jié)摳^殘大認(rèn)規(guī)模賢大，之開(kāi)發(fā)糖空間基大，厭具增蝶值潛背力律項(xiàng)目爬周邊染為山恭地，陸靠近爽官井癥頭水鄰庫(kù)，釀?dòng)幸换投ň疤矣^(guān)資丈源癢行政鏟區(qū)屬旺東莞裝，地影價(jià)不稿高首劣勢(shì)沈：芳周邊頌配套桃較缺呆乏令靠近級(jí)龍平葛路，志有一樣定的浸噪音貫污染伙扣除界道路匪后，瞇實(shí)際聲容積含率可塊能較祖高乏目前火道路墾尚未甲開(kāi)通貿(mào)高壓廁線(xiàn)遷冷移成烏本較地高葛機(jī)會(huì)協(xié)：餡特區(qū)菊內(nèi)用冷地日渣漸匱撓乏，憑深圳叛購(gòu)房畏向關(guān)勻外轉(zhuǎn)租移的咳趨勢(shì)談日益踩明顯詢(xún)，將筐為關(guān)猴外帶彩來(lái)新郵的客默源。龍龍崗驢中心舌城和冰奧體追中心津的建講設(shè)將磨提升進(jìn)整個(gè)載片區(qū)束的居惑住環(huán)考境梁地鐵鑄建設(shè)枯、深盲惠路街改造隔交通芳更加露便利仔。警威脅煤：浙70三％小扮戶(hù)型推政策屑，影逆響項(xiàng)右目售友價(jià)提陡升。度第五桑章粗項(xiàng)翼目經(jīng)個(gè)濟(jì)測(cè)棒算乳地價(jià)籃：按層樓面抬地價(jià)秒18胡00錦元/健平米疏。殊二、曲售價(jià)叛：儲(chǔ)目前酬龍崗容中心殿城區(qū)劉域樓習(xí)盤(pán)售盯價(jià)5像50偵0－算70兩00鑼元/亡平米渴鳳崗孩區(qū)域張樓盤(pán)爺售價(jià)鑰：4川00田0-究45宴00舌元/墨平米疾本項(xiàng)名目位洗于龍衰崗中衛(wèi)心城墨與鳳賽崗之枕間，悟更靠促近龍?zhí)m崗中衰心城攜，估學(xué)計(jì)現(xiàn)絲階段級(jí)可實(shí)代現(xiàn)的類(lèi)售價(jià)土為5著50勾0-吧60諸00沫元/良平米蜻。狠如果糟2年殿后項(xiàng)挖目發(fā)毒售，噸按每?jī)?nèi)年5謀％的猜價(jià)格枕增幅寬，至赤項(xiàng)目共發(fā)售趨時(shí)，恐預(yù)期咳項(xiàng)目甲售價(jià)下可達(dá)卷到6其00嶄0－屈65悟00亭元/局平米教。前由于袋項(xiàng)目情總規(guī)截模達(dá)誰(shuí)10造0萬(wàn)塌平米郵，預(yù)狗計(jì)開(kāi)夾發(fā)周蔥期將辟長(zhǎng)達(dá)繡8－即10盒年，拒后期遙項(xiàng)目裳增值倘的可姻能性瑞非常廣大，殖估計(jì)種項(xiàng)目襪整體雷平均罰售價(jià)股可能垂達(dá)到積75看00齡-8悟00群0元暗/平乘方米篇。撿實(shí)際鼠估算悼按一健期售扔價(jià)6汽00觸0元核/平極方米足，年伶增5玉％，豎總體名平均闊售價(jià)隱75竹47四元/租平方隸米計(jì)處算。榮三、