控制性詳規(guī)課件

控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃一.控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義1.概念控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù),以土地使用控制為重點(diǎn),

詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)使用強(qiáng)度和空間環(huán)境。它強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理及開(kāi)發(fā)相銜接,作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制.2.我國(guó)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃的案例1982年,上海市虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)編制土地出讓規(guī)劃,成為我國(guó)最早進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃嘗試的地區(qū)之一.

1998年,深圳市在<深圳市城市規(guī)劃條例>將控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容轉(zhuǎn)化為法定圖則.借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一；反映各個(gè)利益集團(tuán)在城市建設(shè)中的責(zé)權(quán)利關(guān)系；建設(shè)主管部門做出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；公眾參與最具實(shí)效性的內(nèi)容；法律嚴(yán)肅性越來(lái)越高；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)三、控制性詳細(xì)規(guī)劃的特征

1、控制引導(dǎo)性與靈活操作性控制引導(dǎo)性主要表現(xiàn)在對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定性定量定界的控制和引導(dǎo).

某些指標(biāo)在一定范圍內(nèi)浮動(dòng).2、法律效應(yīng):是總體規(guī)劃法律效應(yīng)的延伸.3、圖則標(biāo)定:區(qū)別于其他規(guī)劃編制層次的重要特征,四、控制性詳細(xì)規(guī)劃的作用（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理——依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實(shí)施——控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。

控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)行為。

（2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀——上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；從定性到定量——控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部——控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；

控制性詳細(xì)規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。它以量化指標(biāo)和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉(zhuǎn)化為對(duì)城市建設(shè)的微觀控制，并作為具體指導(dǎo)地段修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)、土地出讓的具體設(shè)計(jì)條件和控制要求。

（3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。從二維到三維——平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計(jì)——規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)條件的結(jié)合；從消極到積極——控制與引導(dǎo)的結(jié)合。控制性詳細(xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計(jì)、中觀城市設(shè)計(jì)到微觀城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，通過(guò)具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計(jì)要求在實(shí)施建設(shè)中得以貫徹落實(shí)。在我國(guó)目前還沒(méi)有形成獨(dú)立的城市設(shè)計(jì)審議制度的情況下，在城市設(shè)計(jì)的發(fā)展與實(shí)施控制要求方面，控制性詳細(xì)規(guī)劃責(zé)無(wú)旁貸。（4）控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。從個(gè)體到群體——利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)；從分歧到統(tǒng)一——公共政策的具體化。

控制性詳細(xì)規(guī)劃由于直接涉及到城市建設(shè)中各個(gè)方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個(gè)體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺(tái)，體現(xiàn)著在城市建設(shè)中各方角色的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護(hù)個(gè)體權(quán)利的公共政策內(nèi)容的具體化。五、控制性詳細(xì)規(guī)劃的基本特征

——介乎于土地管理與建筑管理之間，內(nèi)涵豐富。（1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。

控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開(kāi)發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。（2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成為法律法規(guī)的可能?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征。控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。（3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總。控制性詳細(xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式

規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式的結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的審批方式為通則式與判例式相結(jié)合的特點(diǎn)。一、產(chǎn)生的背景1、城市建設(shè)方面的要求1)土地使用制度改革提出新問(wèn)題2)建設(shè)方式與投資渠道變化帶來(lái)新要求3)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)的大調(diào)整所提出的新要求

第二章控制性詳細(xì)規(guī)劃

產(chǎn)生的背景及歷程2、規(guī)劃管理方面的要求1)土地管理的觀念與方法的轉(zhuǎn)變2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理方式的轉(zhuǎn)變。3、新形勢(shì)下對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的要求1)城市規(guī)劃要適應(yīng)規(guī)劃管理工作的要求2)要求規(guī)劃具有彈性3)要求下一層次規(guī)劃符合總體規(guī)劃的意圖4)要求具體體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想最初的嘗試（80年代初）上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃領(lǐng)事館區(qū)，為了國(guó)際慣例與國(guó)際接軌，借鑒了美國(guó)的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。有益的探索（80年代中后期）

桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987）控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系。

廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末）更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法，一直沿用至今。

蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年）按現(xiàn)狀——規(guī)劃——管理進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開(kāi)發(fā)用地和公共設(shè)施。

汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃（89年）適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的二級(jí)用地分類，提出土地使用兼容表，探索了工業(yè)街坊的土細(xì)分開(kāi)發(fā)模式。

蘇州桐芳巷改造規(guī)劃汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃步入成熟（80年代末90年代初）溫州舊城改造控制規(guī)劃幾個(gè)相關(guān)課題研究：《上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究》（上海市規(guī)劃局；

《控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿）》

（江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）

《城市規(guī)劃編制辦法》頒布實(shí)施（1991年9月3日）控規(guī)與區(qū)劃的比較區(qū)劃（zoning）的研究區(qū)劃的產(chǎn)生與發(fā)展（起源于德，發(fā)展在美）。區(qū)劃的本質(zhì)與精髓（初衷是保護(hù)即得利益,本質(zhì)是對(duì)利益分配的認(rèn)定與控制）。區(qū)劃（zoning）與控規(guī)的比較規(guī)劃體系不同(英\美\法)管理審批方式不同（通則與判例）法律地位不同（法與法定規(guī)劃）出發(fā)點(diǎn)與側(cè)重點(diǎn)不同（控制層面\針對(duì)性）控制層面不同（Zoning\Subdivision\DesignGuidelines）區(qū)劃及國(guó)外其他相關(guān)規(guī)劃類型借鑒相關(guān)結(jié)論伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地有償使用而產(chǎn)生；根據(jù)建設(shè)管理需求而發(fā)展變革；借鑒區(qū)劃技術(shù)的中國(guó)特色的規(guī)劃形式。新時(shí)期的變革（90年代末）深圳法定圖則——關(guān)注法制層面的革新控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力

深圳法定圖則

關(guān)注法制層面的革新借鑒香港土地契約；法律關(guān)系明確；程序設(shè)計(jì)是關(guān)鍵；編制技術(shù)上沒(méi)有突破；實(shí)踐中面臨挑戰(zhàn)。控規(guī)調(diào)整——控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試在英國(guó)的規(guī)劃許可制度下的行政復(fù)議規(guī)劃許可制度，對(duì)具體規(guī)劃采取個(gè)案審定的方式；通過(guò)規(guī)劃行政救濟(jì)的有關(guān)行政復(fù)議的程序來(lái)改變開(kāi)發(fā)許可的決定；復(fù)議的具體程序比較復(fù)雜，復(fù)議成功的機(jī)會(huì)主要依賴于方案的合理性及其與地方和國(guó)家政策相適應(yīng)的程度。美國(guó)的區(qū)劃修改(ZoningAmendments)和變動(dòng)（Variances）

申請(qǐng)修改區(qū)劃實(shí)際就是要求修改法律；修改區(qū)劃的程序與最初通過(guò)區(qū)劃的程序相同；通常由于土地本身自然特點(diǎn)而無(wú)法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請(qǐng)變動(dòng)。城市設(shè)計(jì)的興起——彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力

城市設(shè)計(jì)概論城市空間、美學(xué)、人的活動(dòng)；城市未來(lái)、城市結(jié)構(gòu)、聯(lián)系組織；設(shè)計(jì)與法規(guī)的結(jié)合；社會(huì)活動(dòng)、連續(xù)決策的過(guò)程。城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃相互影響，互為補(bǔ)充。不平行，不對(duì)應(yīng)。國(guó)內(nèi)的城市設(shè)計(jì)更象一種快速反應(yīng)規(guī)劃，針對(duì)實(shí)際問(wèn)題采用不同的形式與解決問(wèn)題的方法，更加靈活而有針對(duì)性，對(duì)于彌補(bǔ)法定規(guī)劃的不足具有重要作用?？匾?guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別法律地位不同；深度與層次不同；關(guān)注的焦點(diǎn)不同；控制方式不同。兩者銜接方式城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)；城市設(shè)計(jì)與控規(guī)分工協(xié)作；控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容。第三章控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系和控制要素

1、土地使用控制2、環(huán)境容量控制3、建筑建造控制4、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)5、配套設(shè)施控制6、行為活動(dòng)控制規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)土地使用相容性環(huán)境容量控制容積率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設(shè)置規(guī)劃控制指標(biāo)體系設(shè)施配套市政設(shè)施配套給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施其他公共設(shè)施配套教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施文娛體育設(shè)施附屬設(shè)施其他行為活動(dòng)交通活動(dòng)控制交通組織出入口方位及數(shù)量裝卸場(chǎng)地規(guī)定環(huán)境保護(hù)規(guī)定噪音震動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他一

、土地使用控制一)用地面積與用地邊界1、用地面積單位地塊劃定的平面投影面積,單位為公頃.

用地面積與征地面積。2、用地邊界規(guī)劃用地和道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線用來(lái)劃分用地的權(quán)屬。3地塊的用地邊界劃分的原則1)嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃，根據(jù)用地部門、單位劃分地塊2)以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個(gè)地塊只有一種性質(zhì).3)建議有一邊和城市道路相鄰。4)結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊5)考慮地價(jià)的區(qū)位極差。6)地塊大小應(yīng)和土地開(kāi)發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。7)對(duì)于文物古跡風(fēng)貌保護(hù)建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好，規(guī)劃給予保留的地段，可單獨(dú)劃塊，不再給定指標(biāo)。8)規(guī)劃地塊劃分必須滿足”專業(yè)規(guī)劃線”的要求。9)規(guī)劃地塊劃分、地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。新區(qū)的地塊規(guī)?？煽刂圃?-5公頃,舊城改建區(qū)可在0.5-3公頃。地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊區(qū)改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待。二)土地使用性質(zhì)控制參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)<城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)>三)土地使用兼容主要由用地的適建表來(lái)反映1、土地使用兼容表的控制2、土地使用兼容的原則1)促進(jìn)相關(guān)功能建筑的集中2)提高土地經(jīng)濟(jì)效益3)減少環(huán)境干擾4)確保非營(yíng)利性設(shè)施市政設(shè)施用地不被占用5)保持土地使用的有限靈活性,6)提高應(yīng)變能力

用地兼容與混合用地用地兼容：是指用地對(duì)建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會(huì)影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。允許的含義指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開(kāi)發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過(guò)規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。兼容類型的控制和兼容比例的控制。兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取《各類建設(shè)用地適建范圍表》，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例一般都沒(méi)有明確，目前國(guó)內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí)，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過(guò)總建筑面積的20%。注：√適建×不適建〇由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共設(shè)施。。。R1R2R3R4C1C2。。。1低層居住建筑√√√√〇〇2多層居住建筑〇√√〇〇〇3高層居住建筑〇√√〇〇〇4教育設(shè)施√√√√〇〇5商業(yè)服務(wù)設(shè)施√√√√〇√6文化設(shè)施√√√√〇〇7醫(yī)療設(shè)施√√√√〇〇8體育設(shè)施√√√√〇〇10辦公建筑√√√〇√√11旅館〇√√〇〇√12商住綜合樓√√√〇√√13對(duì)環(huán)境基本無(wú)干擾、污染的工廠〇√√√×〇14對(duì)環(huán)境有干擾、污染的工廠××××××15普通儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)××〇〇×〇16危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)××××××17社會(huì)停車場(chǎng)〇〇〇〇〇〇18加油站××××××。。。。。?；旌嫌玫兀褐饕敲枋鲆粋€(gè)地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。對(duì)于混合類型的控制，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如下原則：1、用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見(jiàn)較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂(lè)用地的混合是較為多見(jiàn)的混合類型。2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂(lè)設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對(duì)住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一定的合理的間隔、提供不同的出入口等。3、合理比例混合原則：對(duì)于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來(lái)計(jì)量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過(guò)50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。混合用地的使用案例借鑒：RM：以居住為主，同時(shí)有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過(guò)80%的話，則應(yīng)當(dāng)算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通樞紐周圍，鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?dāng)?shù)撵`活性和適應(yīng)性。一旦確定為多功能用地，不得進(jìn)行單用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開(kāi)發(fā)。F多功能用地?cái)?shù)種互無(wú)干擾的設(shè)施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他為主的用地，公建及其他建筑面積低于總建筑面積的40％F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住為主的用地，居住建筑面積低于總建筑面積的40％F3數(shù)類設(shè)施的混合用地除居住之外的數(shù)類設(shè)施的混合用地。北京關(guān)于混合用地的分類定義，規(guī)定主導(dǎo)比例大于60%，但不高于80%。

控制指標(biāo)主要指標(biāo):容積率、建筑密度、綠地率還有:空地率、人口密度、人口容量一)容積率(FAR)1、概念：地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和與地塊面積的比值。2、意義：能夠計(jì)較綜合的反映對(duì)城市土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的使用強(qiáng)度。二、環(huán)境容量控制3、容積率的確定每一層面的容積率制定應(yīng)符合上一個(gè)層面規(guī)劃的要求，每一地塊算術(shù)平方和應(yīng)該等于平均容積率。需考慮的因素：1)使用性質(zhì)2)地塊的區(qū)位3)地塊的基礎(chǔ)設(shè)施4)人口容量5)地塊的空間環(huán)境條件6)地塊的土地出讓價(jià)格條件7)城市設(shè)計(jì)要求8)建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)4、容積率

的相關(guān)問(wèn)題與城市開(kāi)發(fā)的關(guān)系與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系容積率的獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積之比。三)人口密度單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)二)建筑密度四)綠地率規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該塊用地面積總和。綠地包括公共綠地、組團(tuán)綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，不包括屋頂曬臺(tái)的人工綠地,綠地率、綠化率、綠化覆蓋率、公共綠地率的區(qū)別。綠地率=(A1+A3)/S綠化率=(A1+A2+A3)/S公共綠地率=A3/S三建筑建造控制指標(biāo):建筑限高、建筑后退、建筑間距一)建筑限高建筑物的高度H與曠地W的比例關(guān)系給人的視覺(jué)心理感受如下:H<0.3W寬闊,空曠

0.3W<H<0.6W親切,宜人

H>0.6W高聳,壓迫

二)建筑后退

指在城市建設(shè)中，建筑物相對(duì)于規(guī)劃地塊邊界的后退距離，通常以后退距離的下限進(jìn)行控制.1、保證必要的建筑后退距離1)避免城市建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂。2)保證必要的安全距離。3)保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀，2、建筑后退距離的確定一般包括建筑后退用地紅線、

道路紅線、河道藍(lán)線、綠線黑線、紫線等,<長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定>三)建筑間距四、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)一)建筑體量建筑形式與建筑色彩控制二)建筑空間組合控制三)建筑小品五配套設(shè)施控制一)公共配套設(shè)施控制一般包括文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公用設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施.二)市政設(shè)施配套控制1主要內(nèi)容1)市政設(shè)施用地控制參照<城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)>，控制到小類，劃定工程設(shè)施的用地界限。2)市政管線控制:應(yīng)和城市工程管線規(guī)劃同步二)各專項(xiàng)規(guī)劃的主要內(nèi)容1、給水工程2、排水工程3、供電工程4、通信工程5、燃?xì)夤こ?、供熱工程7、管線綜合8、環(huán)衛(wèi)工程9防災(zāi)工程1)消防規(guī)劃2)防洪規(guī)劃3)人防規(guī)劃4)抗震六行為活動(dòng)控制一)交通活動(dòng)控制

控制性詳細(xì)規(guī)劃階段的道路及其設(shè)施控制,主要指對(duì)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的深化,完善和落實(shí)總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃對(duì)道路交通設(shè)施和停車場(chǎng)的控制.1、交通方式2、出入口方位數(shù)量3、停車泊位4、其他交通設(shè)施二)環(huán)境保護(hù)規(guī)定七、總結(jié)一)現(xiàn)有控制指標(biāo)的類型1、規(guī)定性指標(biāo)用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑限高、建筑后退紅線容積率、綠地率、交通出入口方位2、指導(dǎo)性指標(biāo)人口容量、建筑形式風(fēng)格、體量色彩要求、其他環(huán)境要求3