房地產(chǎn)投資計(jì)劃培訓(xùn)講義

《金融理財(cái)學(xué)》第六講：房地產(chǎn)投資計(jì)劃閩南師范大學(xué)商學(xué)院金融教研室王鐵軍2017年03月28日123房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)投資分析4房地產(chǎn)估值

<第1節(jié)>房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題房地產(chǎn)的定義各種定義比較王家庭：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，是指地上房屋建筑及其附屬物的土地及派生的各種權(quán)利的集合。房地產(chǎn)是指內(nèi)生于房地產(chǎn)所有權(quán)及其衍生的權(quán)利、權(quán)益和利潤(rùn)。Investopedia，投資百科的定義Realestateispropertycomprisedoflandandthebuildingsonitaswellasthenaturalresourcesofthelandincludinguncultivatedfloraandfauna,farmedcropsandlivestock,waterandminerals.提問(wèn)：國(guó)內(nèi)外定義的差別在哪里？房地產(chǎn)定義解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”上，買(mǎi)房等于買(mǎi)地，房和地不分家。土地歸國(guó)家集體所有房地產(chǎn)是權(quán)利的集合，包括土地及其全部附屬物。土地歸國(guó)家集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，房和地必須分家。房與地不分家（國(guó)外）：房與地分家（我國(guó)）：房地產(chǎn)是部分權(quán)利的集合，個(gè)人沒(méi)有土地所有權(quán)。土地私有制物權(quán)法與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地及其附屬物的各種權(quán)利的集合提問(wèn)：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)哪些熱點(diǎn)問(wèn)題與上述法律有關(guān)？明確“物”的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。如有兩個(gè)以上意向用地者，必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。提示：《物權(quán)法》與房地產(chǎn)的交集有哪些？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。土地拍賣(mài)與地王土地拍賣(mài)制度結(jié)論：土地拍賣(mài)導(dǎo)致“地王”，必然推高房?jī)r(jià)。對(duì)土地估值最高的競(jìng)拍者獲得土地。土地使用的其他制度探討。土地規(guī)劃，統(tǒng)籌分配給企業(yè)使用。市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)制度？能賺最多錢(qián)的競(jìng)拍者獲得土地。把房?jī)r(jià)賣(mài)到最高的競(jìng)拍者獲得土地。土地定向供給制度？土地市場(chǎng)，有無(wú)數(shù)供給者、無(wú)數(shù)需求者。在土地國(guó)家集體所有制下，拍賣(mài)制度是必然選擇，也是最優(yōu)選擇！房產(chǎn)證的70年房子的所有權(quán)是永久的，土地的使用權(quán)是70年。如果房子永遠(yuǎn)不倒塌，房主永遠(yuǎn)擁有它，但只擁有70年的土地使用權(quán)。以下哪種解決辦法好？思考：70年之后怎么辦？土地使用權(quán)從70年改為“永久”。提示：這是土地私有化！70年之后，自動(dòng)續(xù)期（物權(quán)法）。疑問(wèn)：如何續(xù)期？有償、無(wú)償？李總理的“不設(shè)前置條件”2017年兩會(huì)后，李總理答中外記者問(wèn)思考：哪些能信，哪些不能信？“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？國(guó)家準(zhǔn)備怎么解決？”不能全信！“可以續(xù)期”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。答：可以續(xù)期，不需申請(qǐng)，沒(méi)有前置條件，也不影響交易?！安恍枭暾?qǐng)”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信?！?0年產(chǎn)權(quán)”是法律問(wèn)題，不是行政問(wèn)題！“沒(méi)有前置條件”，超越職權(quán)，不可信?！安挥绊懡灰住保S護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，可信。思考：如果李總理重新回答這個(gè)問(wèn)題，你有什么建議？房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與拆遷補(bǔ)償釘子戶值得稱贊嗎？重慶最牛釘子戶你的觀點(diǎn)？思考：《物權(quán)法》提到“為了公共利益，可以征收集體、單位和個(gè)人的房屋和其它不動(dòng)產(chǎn)”，請(qǐng)問(wèn)，什么是“公共利益”？誰(shuí)來(lái)確定“公共利益”？正方:值得稱贊,個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，權(quán)利不得被侵犯！反方:不值得稱贊,個(gè)人漫天要價(jià)，損害公共利益，延緩社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)民的房地產(chǎn)農(nóng)民的土地、房產(chǎn)有價(jià)值嗎？反方：有價(jià)值，因?yàn)檫@些土地一旦被國(guó)家征收，就可以上市買(mǎi)賣(mài)，造就了無(wú)數(shù)“地王”。正方：沒(méi)有價(jià)值，農(nóng)民土地屬于集體所有，不能上市買(mǎi)賣(mài)；農(nóng)民希望抵押房產(chǎn)貸款，銀行不給貸款。通常情況下，農(nóng)民的土地、房產(chǎn)，被“國(guó)家”低價(jià)征收，高價(jià)賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，差價(jià)可達(dá)數(shù)萬(wàn)倍。引申：農(nóng)村土地成為“金庫(kù)”，需要時(shí)則“為了公共利益”、通過(guò)“國(guó)家征收”上市場(chǎng)交易，坑害農(nóng)民利益。房地產(chǎn)的特性固定性，土地是不可移動(dòng)的。讀史可以明智：我國(guó)歷史2600多年的鹽稅、食鹽財(cái)政，鹽業(yè)專營(yíng)。異質(zhì)性，沒(méi)有一塊土地是完全一樣的。有限性，土地資源是有限的，房屋供給也是有限的。權(quán)益的多樣性，土地的使用權(quán)、房屋的所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等。保值增值，土地是不可再生的，隨著社會(huì)的發(fā)展，土地需求逐漸增大。稅收性，由于土地的國(guó)家專營(yíng)，買(mǎi)房、租房和建房均被政府“專營(yíng)稅”。房地產(chǎn)的分類(lèi)按照使用性質(zhì)劃分：市場(chǎng)化商品房居住類(lèi)房地產(chǎn)，住宅、商品房。商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，商場(chǎng)、購(gòu)物中心，商鋪。居住類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)：工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，廠房、工廠區(qū)建筑物。其它用地，例如，教育用地。限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用房自住商品房廉租房保障房與商品房用地打包出讓。幾個(gè)重要概念住房公積金引申：如果通過(guò)后來(lái)的購(gòu)買(mǎi)者哄抬房?jī)r(jià)而獲利，房?jī)r(jià)必然會(huì)崩盤(pán)，市場(chǎng)必然垮塌，經(jīng)濟(jì)必然會(huì)癱瘓。歷史經(jīng)典案例：17世紀(jì)荷蘭的郁金香泡沫。機(jī)關(guān)單位、企業(yè)公司為職工繳存、用于房產(chǎn)支出的資金，每月最高繳存額為工資收入的12%。房屋租價(jià)比公積金每月2600元，其中個(gè)人繳納1300元，單位、公司繳納1300元。1300元占月收入的12%，月收入？房產(chǎn)限購(gòu)（抑制泡沫）VS房產(chǎn)去庫(kù)存（增加泡沫）。一套房子的租價(jià)比=租金（一年）/總房?jī)r(jià)（不含裝修費(fèi)稅費(fèi)），金品花園租價(jià)比2000*12/13000*85=2.17%提示：如果投資房產(chǎn)只能通過(guò)出租獲得回報(bào)，投資金品花園的一套房產(chǎn)，年化收益率為2.17%。房地產(chǎn)選題1租房還是買(mǎi)房？王老師在漳州的兩難選擇。目前有一個(gè)寶寶4個(gè)月大，有一位老人需要贍養(yǎng)；可短期融資20萬(wàn)，但必須在一年之內(nèi)還清。未來(lái)5年內(nèi)，家庭每月收入10000元（稅后），公積金每月2600元；五年之后，如果升級(jí)為副教授，家庭每月收入為7500元，否則為6500元，公積金不變。成都房產(chǎn)價(jià)值60萬(wàn)，尚余17萬(wàn)貸款沒(méi)有還清；北京雖有房產(chǎn)，為了小孩讀書(shū)，不能賣(mài)。2016年9月來(lái)到閩南師大，簽約5年。目前，租房面積85平米，兩居室，租金每月2000元，物業(yè)費(fèi)等每月300元。PPT匯報(bào)，根據(jù)以上信息，結(jié)合漳州房?jī)r(jià)，給出翔實(shí)的分析，回答如下問(wèn)題：王老師在漳州租房劃算還是買(mǎi)房劃算？房地產(chǎn)選題2政府愿意征收房產(chǎn)稅嗎？以家庭為單位征收房產(chǎn)稅，很多夫妻為了規(guī)避稅費(fèi)，辦理假離婚，影響社會(huì)穩(wěn)定。征收房產(chǎn)稅，增加房主的持有成本，增加二手房市場(chǎng)的供給，抑制投資性住房需求。征收房產(chǎn)稅，打壓房?jī)r(jià)，抑制土地拍賣(mài)交易，地方政府財(cái)政收入減少。征收房產(chǎn)稅，增加稅收，增加地方政府的財(cái)政收入。房產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)稅是稅收的一種類(lèi)型，從國(guó)家管理角度看，必須征收房產(chǎn)稅。PPT匯報(bào):結(jié)合上述材料和觀點(diǎn)，從多個(gè)角度（自己思考）分析政府對(duì)房產(chǎn)稅的可能態(tài)度及影響，必須包括如下內(nèi)容：房產(chǎn)稅的來(lái)龍去脈。房地產(chǎn)選題3王老師的表弟的“身價(jià)”之謎PPT匯報(bào)內(nèi)容：王老師的表弟說(shuō)的是真話嗎？如果是真話，他是如何做到的？如果不是真話，他在2014年初投資到房地產(chǎn)的200萬(wàn)到2016年底最多可以賺到多少錢(qián)？大專學(xué)歷,2013年在新疆倒賣(mài)玉石、玉器，賺200萬(wàn)。同年，開(kāi)始學(xué)習(xí)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣金融學(xué)，商業(yè)銀行管理學(xué)，最終決定將200萬(wàn)投資房地產(chǎn)。投資地點(diǎn)在北京市昌平區(qū)的核心城區(qū)。上周聊天，他說(shuō)目前“身價(jià)”達(dá)到1000萬(wàn)。題外話：如果給你六年，你選擇讀博士？還是去新疆倒賣(mài)玉石+炒房？提示：PPT匯報(bào)遇到問(wèn)題可以郵件咨詢！

<第2節(jié)>房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)格上海中興路地塊，2016年8月拍出110億元的天價(jià)，樓板價(jià)（不含工程造價(jià)和公司利潤(rùn)）10萬(wàn)元/平米。實(shí)際售價(jià)，每平米不能低于10萬(wàn)，部分售價(jià)14萬(wàn)/平米。房屋建筑成本工程造價(jià)，包括勘察設(shè)計(jì)、施工、安裝、建設(shè)等費(fèi)用。提示：來(lái)自房奴（老百姓）的血汗錢(qián)！稅費(fèi)公司運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)。專營(yíng)稅（包含在土地價(jià)格中）、房產(chǎn)稅、各種契稅。房地產(chǎn)公司利潤(rùn)有多少？中超外援天價(jià)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)+年薪，2016年房企花費(fèi)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)40個(gè)億，特維斯一個(gè)人的年薪達(dá)到2個(gè)億人民幣。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素自然地理因素地理位置人口分布社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素在土地國(guó)家專營(yíng)的體制下，房企成為土地專營(yíng)稅的“代收者”。專營(yíng)稅部分落入房企的口袋，部分落入官員的口袋，部分通過(guò)政府返還于民。市政設(shè)施自然環(huán)境土地價(jià)格房企品牌政策因素人口政策戶籍政策調(diào)控政策我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史就是一部工薪階層的血淚史!資本逐利與房?jī)r(jià)高漲新聞速遞，2017年4月5日凌晨4：50（現(xiàn)已被全面封殺）《我是怎么在9個(gè)月里把房?jī)r(jià)炒高兩三倍的》思考：聽(tīng)完這個(gè)炒房故事之后，判斷真?zhèn)巍！吨袊?guó)證券報(bào)》：漳州炒房淘金術(shù)初到漳州漳州地處閩南金三角…最近半年來(lái)，其“如雷貫耳”的方式，卻是漲幅位列全國(guó)前列的房?jī)r(jià)。泉州商人魏廣華（化名）是一家鞋廠老板，因近些年“實(shí)體難做”，到漳州炒房。一年多的時(shí)間，投入1000萬(wàn)，凈賺4000萬(wàn)。他“竊”以為自己為漳州房?jī)r(jià)的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻(xiàn)”。2016年初，實(shí)地考察漳州，后攜帶資金2000萬(wàn)，加入一個(gè)炒房團(tuán)（總資金2個(gè)億）進(jìn)入漳州樓市。漳州背景調(diào)查：1）2016年中，漳州樓房均價(jià)6000多，處于價(jià)值洼地；2）市政府拆遷改造，1.5萬(wàn)戶拆遷戶，每戶政府補(bǔ)貼約100萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。3）市內(nèi)供給有限，流通房產(chǎn)較少。提問(wèn)：有沒(méi)有明顯的錯(cuò)誤？小試牛刀向?qū)W區(qū)房下手,“冠城國(guó)際”學(xué)區(qū)房,當(dāng)時(shí)均價(jià)1萬(wàn)元，流通房產(chǎn)不足50套，只需要不足1000萬(wàn)便全部掃光。接下來(lái)，如法炮制，在市區(qū)掃蕩其它房產(chǎn)，共購(gòu)買(mǎi)500套房產(chǎn)，花費(fèi)1.2億。2016年9月，掌握了漳州市區(qū)二手房市場(chǎng)三分之一的房產(chǎn)。利用微信公眾號(hào)，媒體、論壇造勢(shì)：廈漳同城化、學(xué)區(qū)房、江景房、廈門(mén)地鐵修到漳州。聯(lián)合房產(chǎn)中介造勢(shì)：將500套二手房在漳州主要房產(chǎn)中介掛出來(lái)，每月刷價(jià)格，對(duì)手交易，價(jià)格猛漲。舊城改造、道路改造、修建公園、自然村拆遷補(bǔ)償，刺激需求，周邊資金涌入。提問(wèn)：有沒(méi)有明顯的錯(cuò)誤？斬獲暴利漳州市區(qū)人均收入約3000塊錢(qián)的情況下，市區(qū)房?jī)r(jià)以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢(shì)，從六七千元起步，向1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、2.8萬(wàn)元進(jìn)發(fā)。2017年初,500套房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)手,投入1.2億元,凈賺2個(gè)億。一個(gè)漳州官員評(píng)價(jià)：“這不到一年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，我看在眼里，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下，將來(lái)沒(méi)人愿意腳踏實(shí)地做實(shí)業(yè)。炒房團(tuán)掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個(gè)青年家庭一生的財(cái)務(wù)支出。一個(gè)炒房團(tuán)就能輕松卷走2億元，5個(gè)團(tuán)就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來(lái)后，拱手送給他們的”提問(wèn)：有沒(méi)有明顯的錯(cuò)誤？漳州房?jī)r(jià)瘋狂的背后漳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于狹小泉州VS漳州？給炒房者以可乘之機(jī)！外來(lái)人口少，租房市場(chǎng)冷清，房地產(chǎn)交易萎靡三線城市的地理位置，五線城市的發(fā)展速度城市發(fā)展遠(yuǎn)落后于社會(huì)需求，嚴(yán)重滯后！一些重要啟示：讓漳州市民徹底明白：漳州是中國(guó)的漳州！做個(gè)理性投資者，享受美好生活。世界是無(wú)國(guó)界的，人才可以自由流動(dòng)。

<第3節(jié)>房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵從個(gè)人理財(cái)角度看，個(gè)人為了實(shí)現(xiàn)特定目標(biāo)（居住、資產(chǎn)增值）而進(jìn)行的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易活動(dòng)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)居住：購(gòu)買(mǎi)房屋（樓房），房屋裝修，改善居住環(huán)境。思考：貸款買(mǎi)房，利率風(fēng)險(xiǎn)屬于哪種？資產(chǎn)增值：土地的稀缺性，投資渠道的有限性。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)難以立即變現(xiàn)。未來(lái)現(xiàn)金流：將購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)出租，換取穩(wěn)定租金。政策風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)調(diào)控，二手房產(chǎn)交易征稅。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)放緩，房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)問(wèn)題租房還是買(mǎi)房？目標(biāo)一致：解決居住問(wèn)題假設(shè)：某老師，租房30年，押金：2000元，第一年支付房租2.4萬(wàn)，每年以5%的速度增長(zhǎng)，市場(chǎng)利率按5%計(jì)算，求30年末的現(xiàn)金價(jià)值。等比序列終值計(jì)算：F=N*A0（1+i）N-1約297萬(wàn)。假設(shè)：某老師買(mǎi)房，房?jī)r(jià)1萬(wàn)/平米，85平米，其它費(fèi)用15萬(wàn)，總花費(fèi)100萬(wàn)。首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，年利率5.39%計(jì)算，等額本息還款30年，每月3926.35元+200房屋維修。貸款年金終值計(jì)算：F=A*[(1+i)N-1]/i約340萬(wàn)。提示：30萬(wàn)首付在30年后的終值約130萬(wàn)在30年后，買(mǎi)房比租房多花173萬(wàn)；30年后，房子能夠增值173萬(wàn)嗎？如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)2萬(wàn)/平米，情況如何？終點(diǎn)不同：遺產(chǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)問(wèn)題(續(xù))房產(chǎn)稅如何影響房?jī)r(jià)如何利用“杠桿”炒房？房租抵房貸，房?jī)r(jià)1萬(wàn)/平米，100平米，買(mǎi)房人A首付20萬(wàn)，貸款80萬(wàn)，30年期限，每月還款4700元，房租收入2700元，自己支付每月2000元。房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的作用：直接增加房屋持有者的成本，間接促進(jìn)房屋供給。稅制改革與地方政府的態(tài)度？轉(zhuǎn)按揭貸款，房屋同上，價(jià)值漲到200萬(wàn)。買(mǎi)房人A向B出售房產(chǎn)，B向另一家申請(qǐng)二手房貸款，貸款160萬(wàn)。160萬(wàn)支付給買(mǎi)房人A，還清原貸款80萬(wàn)，剩余80萬(wàn)，B繼續(xù)向銀行還貸160萬(wàn)。（或者過(guò)橋貸款）思考：賺錢(qián)的條件？結(jié)束匯報(bào)時(shí)間：4月18日周二開(kāi)始年度工作總結(jié)匯報(bào)ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托業(yè)務(wù)發(fā)展與創(chuàng)新研究上海國(guó)際信托投資有限公司王信舉目錄信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究01信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究——兩項(xiàng)導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新02信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例分析03信托業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀研究一般理解政策與法律環(huán)境發(fā)展現(xiàn)狀一般特點(diǎn)發(fā)展桎梏信托的一般理解以信為本以誠(chéng)治業(yè)誠(chéng)即真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)，信即守承諾、講信用，講誠(chéng)信就是要守諾、踐約、無(wú)欺。如果有人要問(wèn)英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域取得的最偉大、最獨(dú)特的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念…這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度?！?guó)法學(xué)家梅特蘭信托的應(yīng)用范圍可與人類(lèi)的想像力相媲美?！绹?guó)信托法權(quán)威斯科特信托的一般理解貫通貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)投資的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)最好的非IPO投資銀行業(yè)務(wù)平臺(tái)信托制度框架下突出的財(cái)產(chǎn)管理功能和資金融通功能政策與法律環(huán)境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度體系的基本法《信托投資公司管理辦法》（2002.6）——信托投資公司的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（2002.7）——信托主體業(yè)務(wù)的規(guī)范分類(lèi)監(jiān)管辦法即將出臺(tái)，諸多單項(xiàng)條例即將出臺(tái)——信托證券專用帳戶、信托公司及業(yè)務(wù)信息披露、房地產(chǎn)信托、信托公司治理指引、內(nèi)控指引和信托核算等政策與法律環(huán)境監(jiān)管思路逐步明晰信托公司分類(lèi)監(jiān)管原則、屬地監(jiān)管原則協(xié)調(diào)規(guī)劃，統(tǒng)一監(jiān)管尚需加強(qiáng)發(fā)展現(xiàn)狀目前重新登記后的信托公司共59家，截至6月底，信托從業(yè)人員4600人近三年來(lái)，集合資金信托計(jì)劃1053個(gè)，大部分獲得了成功，信托公司接受管理的信托財(cái)產(chǎn)總額已近2000億元人民幣。84%的信托財(cái)產(chǎn)為資金信托，財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開(kāi)始呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！y監(jiān)會(huì)非銀部主任高傳捷，中國(guó)長(zhǎng)沙信托論壇(2004.10）一般特點(diǎn)由單一信托到集合信托由資金信托向財(cái)產(chǎn)信托過(guò)渡運(yùn)用范圍由單一領(lǐng)域到多領(lǐng)域運(yùn)用工具由單一向多種工具相結(jié)合發(fā)展桎梏信托登記信托稅收信托會(huì)計(jì)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新研究?jī)身?xiàng)導(dǎo)致信托業(yè)務(wù)突破性發(fā)展的重大革新信托內(nèi)部信用增級(jí)信托制度框架下的所有權(quán)解析內(nèi)部信用增級(jí)外部信用增級(jí)由第三方提供信用擔(dān)保，提供者包括政府、專業(yè)保險(xiǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)的財(cái)務(wù)公司等，增級(jí)工具主要有：政府承諾函、保險(xiǎn)、企業(yè)擔(dān)保、現(xiàn)金抵押帳戶和信用證等。信托內(nèi)部信用增級(jí)利用基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn),可避免利用外部信用增級(jí)工具較容易受信用增級(jí)提供者信用等級(jí)下降風(fēng)險(xiǎn)的影響的風(fēng)險(xiǎn)。增級(jí)工具主要有：構(gòu)建優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、利差帳戶和超額抵押等。優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)就是根據(jù)一定的原則和需求，將信托或資產(chǎn)支撐的證券產(chǎn)品的收益權(quán)分為不同信用品質(zhì)的檔級(jí)，不同檔級(jí)的受益權(quán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、享有利益及利益分配或退出的順序有區(qū)別。內(nèi)部信用增級(jí)——構(gòu)建優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)遵照風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配的原則，通過(guò)組合策略，向選擇不同風(fēng)險(xiǎn)-收益結(jié)構(gòu)特征的投資者分配不同現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，能保證不同層次受益權(quán)對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流匯總能夠復(fù)原為項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流，擺脫了項(xiàng)目本身性質(zhì)以及外部信用擔(dān)保的制約，而僅僅依賴于項(xiàng)目自身權(quán)利和義務(wù)的重新分配就能在最大程度上保障優(yōu)先收益的實(shí)現(xiàn)?？杀Ｕ夏切┢糜诜€(wěn)定收益的投資者能夠在總體收益狀況不是太好的情況下也能獲得較穩(wěn)定收益，同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者在總體收益情況較差時(shí)自愿讓渡財(cái)產(chǎn)以補(bǔ)貼保本型投資者，而在總體收益較好時(shí)獲得獨(dú)享較高收益的權(quán)利。信托制度框架下的所有權(quán)解析英美法系和大陸法系所有權(quán)制度的基本涵義中國(guó)信托法律框架下的所有權(quán)概念簡(jiǎn)析信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新案例研究某國(guó)企國(guó)有股權(quán)退出信托解決方案華融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目某酒店式公寓收購(gòu)項(xiàng)目信托解決方案某國(guó)企改革信托解決方案項(xiàng)目情況根據(jù)有關(guān)部門(mén)對(duì)某大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組的指示，經(jīng)方案慎重比選，該企業(yè)欲將其下屬某子公司通過(guò)信托方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資金作為重組基金，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)在該公司的退出。經(jīng)研究，決定發(fā)起集合資金信托計(jì)劃，用于受讓該企業(yè)持有的下屬公司的股權(quán)。信托計(jì)劃分別向優(yōu)先投資者、普通投資者和戰(zhàn)略投資者募集，并重組董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，選聘經(jīng)營(yíng)者，同時(shí)在信托計(jì)劃項(xiàng)下設(shè)立特別委員會(huì)（由部分普通投資者和戰(zhàn)略投資者根據(jù)投資規(guī)模的大小派員參加的投資人代表大會(huì)組織）以應(yīng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的重大以外問(wèn)題。

某國(guó)企改革信托解決方案簡(jiǎn)要分析本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是創(chuàng)造性地運(yùn)用了信托法律框架下的所有權(quán)的可分拆性和內(nèi)部信用增級(jí)來(lái)探索國(guó)有企業(yè)改革之路。同時(shí)，該項(xiàng)目通過(guò)改組董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，選聘經(jīng)營(yíng)者（職業(yè)經(jīng)理人），對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，并在信托計(jì)劃項(xiàng)下設(shè)計(jì)特別委員會(huì)，以應(yīng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的意外及重大事項(xiàng)的決策，創(chuàng)造性地將信托框架下的公司治理結(jié)構(gòu)予以完善，同時(shí)滿足了市場(chǎng)上各類(lèi)投資者的收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。華融不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目項(xiàng)目情況2003年6月,華融資產(chǎn)管理公司將涉及全國(guó)22個(gè)省市256戶企業(yè)的132.5億元人民幣債權(quán)資產(chǎn)組成一個(gè)資產(chǎn)包，委托給中信信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，期限為3年，優(yōu)先級(jí)受益權(quán)的預(yù)計(jì)收益率為4.17%。信托設(shè)立后，華融將全部信托受益權(quán)分為優(yōu)先級(jí)受益權(quán)和次級(jí)受益權(quán)，其中10億元優(yōu)先受益權(quán)主要轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)投資者。華融擁有全部次級(jí)受益權(quán)，收益超過(guò)4.17%的部分全部歸華融所有。中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè)，華融公司132.5億元資產(chǎn)包未來(lái)處置產(chǎn)生的AAA級(jí)現(xiàn)金流可達(dá)12.07億元。華融不良資產(chǎn)證券化項(xiàng)目華融資產(chǎn)管理公司(委托人)中信信托（受托人）機(jī)構(gòu)投資者132.5億元債權(quán)委托華融資產(chǎn)管理公司（受益人）委托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓委托處置非貨幣性信貸資產(chǎn)10億元優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓享有