小區(qū)綠化維護與管理

小區(qū)綠化維護與管理第一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二第7章小區(qū)綠化管理學(xué)習(xí)目標(biāo)主要內(nèi)容知識小結(jié)思考練習(xí)第二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二學(xué)習(xí)目標(biāo)了解小區(qū)綠化管理的基本運作模式；了解小區(qū)綠化管理的特點；了解小區(qū)綠化內(nèi)部管理的內(nèi)容；熟悉小區(qū)綠化管理的基本要求；掌握小區(qū)綠化管理費計算的方法；掌握小區(qū)綠化管理質(zhì)量控制的基本方法。第三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二主要內(nèi)容7.1小區(qū)綠化管理基本運作模式

7.2小區(qū)綠化接管驗收

7.3小區(qū)綠化質(zhì)量管理

7.4內(nèi)部管理第四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.1小區(qū)綠化管理基本運作模式7.1.1小區(qū)綠化管理的內(nèi)容和特點

7.1.2小區(qū)綠化管理模式

7.1.3小區(qū)綠化管理經(jīng)費測算

7.1.4小區(qū)綠化管理項目的發(fā)包

7.1.5小區(qū)綠化管理的基本要求第五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二1.小區(qū)綠化管理內(nèi)容小區(qū)的綠化管理，是物業(yè)管理企業(yè)對所管轄的區(qū)域內(nèi)有關(guān)綠化活動方面的管理。其內(nèi)容涉及到對物業(yè)管理企業(yè)自身的管理，綠化管理人員的管理，小區(qū)居民，即綠化管理受益人的管理，綠化質(zhì)量管理等。7.1.1小區(qū)綠化管理的內(nèi)容和特點第六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（1）小區(qū)綠化管理的前期介入（2）小區(qū)綠化的驗收接管（3）小區(qū)綠化管理規(guī)定（4）小區(qū)環(huán)境綠化社區(qū)文化的建立第七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.1.2小區(qū)綠化管理模式1.自行管理模式所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的綠化隊伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設(shè)備，自主完成公司管轄范圍內(nèi)所有的綠化日常管理。物業(yè)綠化管理單獨成立一個綠化部或從屬于環(huán)境服務(wù)部。第八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二服務(wù)組主要職責(zé)是管理好小區(qū)的綠化工作花圃組主要職責(zé)是培育各種花卉苗木養(yǎng)護組主要職責(zé)是負責(zé)小區(qū)綠化的養(yǎng)護工作綠化部服務(wù)組花圃組養(yǎng)護組第九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.外包式管理模式外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的綠化管理隊伍，只設(shè)1～2名專職或兼職的管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內(nèi)的所有綠化項目發(fā)包給社會上的專業(yè)綠化公司進行管理。第十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（1）機構(gòu)干練（2）易于控制成本（3）靈活性較差第十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.1.3小區(qū)綠化管理經(jīng)費測算1.園林綠化管理費的構(gòu)成綠化管理費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草雜物清運費、補苗費、擺設(shè)花卉費等項。在實際測算時，加一定稅率及利潤。第十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.測算依據(jù)及方法在管理費測算中，要首先確定起算基數(shù)。將每年每m2的綠地所需水費及人工費作為綠化費用測算的基數(shù)，并由基數(shù)推出成本費，再由成本費推出其它費用，進而推出整個費用。另外一些經(jīng)驗性的數(shù)字也是測算的依據(jù)之一。第十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（1）成本法（2）簡單測算法綠化面積用總建筑面積除以容積率再乘以綠化覆蓋率計算，也可按實際綠化面積計算。綠化員工的定編人數(shù)可以根據(jù)各地實際情況確定，通常每4000～6000m2綠化面積設(shè)綠化工1人。第十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.1.4小區(qū)綠化管理項目的發(fā)包1.發(fā)包準(zhǔn)備工作發(fā)包之前的準(zhǔn)備工作主要包括綠化面積的測量、綠地類型、植物種類數(shù)量的統(tǒng)計，管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作頻度的制定、檢查及糾正，處罰制度的制定，管理費用測算，配套設(shè)施設(shè)備、工具房、水電接口的準(zhǔn)備等等。第十五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.供方評定與選擇（1）組織供方評定小組（2）制訂供方評定標(biāo)準(zhǔn)（3）確定供方第十六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.合同簽訂在選定管理單位后，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂承包合同。合同內(nèi)容包括甲方（發(fā)包方）單位名、乙方（承包方）單位名、管理面積、單位面積管理費用、總費用、付款方式與時間、雙方責(zé)任與義務(wù)、管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約或管理不達標(biāo)處理辦法等。第十七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.1.5小區(qū)綠化管理的基本要求1.一般住宅小區(qū)一般住宅小區(qū)指的是福利房、房改房或價格處于中低檔位的商品房居住小區(qū)，（1）一般住宅小區(qū)的特點居住人員多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。小區(qū)管理費較低。綠化多數(shù)為公共綠化。第十八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（2）一般住宅區(qū)綠化管理的重點加強對植物病蟲害、水肥的管理保證小區(qū)環(huán)境整潔安全及時對阻礙居民生活的綠化景點進行改造創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化第十九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.高尚住宅小區(qū)在城市中定位較高、建筑及環(huán)境十分優(yōu)美的別墅、復(fù)式洋房等高價位商品房小區(qū)（1）高尚住宅小區(qū)的特點環(huán)境優(yōu)美，注重綠化的觀賞效果小區(qū)居民多為收入較高的人士物業(yè)管理費用高第二十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（2）高尚住宅區(qū)綠化管理的重點原則是高雅、精品、安全、美觀加強植物的日常養(yǎng)護，保持植物生長健壯；保證每天及時清除小區(qū)內(nèi)的枯枝黃葉；及時更換改造，始終保持園林景觀的完美；經(jīng)常舉辦一些綠化活動第二十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.小區(qū)綠化管理方法（1）建立完善的管理機制（2）建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)（3）制定科學(xué)合理的操作規(guī)程第二十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.2小區(qū)綠化接管驗收7.2.1新建小區(qū)綠化的接管驗收

7.2.2原有小區(qū)綠化的接管驗收第二十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二小區(qū)綠化的接管驗收是物業(yè)公司代表全體業(yè)主，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從物業(yè)綠化日后使用與維護的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方與承建商已建好的綠化工程進行核對、檢查、確認并辦理移交手續(xù)，從而接手管理的過程。第二十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.2.1新建小區(qū)綠化的接管驗收1.新建小區(qū)綠化的特點綠化工程與別的物業(yè)工程項目相比，施工及保養(yǎng)期長，接管驗收往往滯后。（1）容易受建筑廢料的影響（2）受其它工程及水電因素的影響較大（3）新建小區(qū)綠化未經(jīng)使用考驗（4）新建小區(qū)綠化易于改造第二十五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2．新建小區(qū)綠化的接管驗收程序書面提請，提交資料；簽發(fā)通知，約定時間；按照標(biāo)準(zhǔn)，進行驗收；發(fā)現(xiàn)問題，及時處理；簽發(fā)憑證，簽發(fā)文件。簽發(fā)憑證，簽發(fā)文件發(fā)現(xiàn)問題，及時處理按照標(biāo)準(zhǔn)，進行驗收簽發(fā)通知，約定時間書面提請，提交資料第二十六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.新建小區(qū)綠化的接管驗收內(nèi)容（1）綠化苗木驗收苗木規(guī)格、數(shù)量；苗木受損害程度；病蟲害特別嚴重的；苗木種植穴；基肥含有有毒、有污染物質(zhì)。第二十七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（2）竣工初驗施工單位提交竣工報告及初驗申請施工單位遞交相關(guān)資料現(xiàn)場核實工程竣工情況注意事項第二十八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（3）簽署初驗意見（4）養(yǎng)護期滿復(fù)驗（5）驗收后的工作第二十九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.2.2原有小區(qū)綠化的接管驗收1.原有小區(qū)綠化的特點業(yè)主已經(jīng)入住，人員相對穩(wěn)定，受影響較少；綠化帶基本定型，一些由于規(guī)劃設(shè)計不合理或者施工不合格造成的影響已經(jīng)體現(xiàn)出來；綠化面積與設(shè)計資料已有出入；綠化配套設(shè)施一般都已到位；綠化項目資料一般不齊全。第三十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2．原有小區(qū)綠化的接管驗收程序書面提請，提交資料驗收通知，約定時間按照內(nèi)容，進行驗收發(fā)現(xiàn)問題，酌情處理共同清點，核實狀況簽發(fā)憑證，辦理登記簽發(fā)憑證，辦理登記共同清點，核實狀況發(fā)現(xiàn)問題，酌情處理按照內(nèi)容，進行驗收驗收通知，約定時間書面提請，提交資料第三十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3．原有小區(qū)綠化的接管驗收辦法（1）物業(yè)公司自檢（2）綠化面積測量驗收（4）清點設(shè)備（5）繪制移交現(xiàn)狀圖（6）協(xié)商問題的解決方法（7）原有的綠化評價及打分等級（8）撰寫備忘錄（9）資料歸檔第三十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.3小區(qū)綠化質(zhì)量管理7.3.1小區(qū)綠化物質(zhì)采購質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

7.3.2小區(qū)綠化質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)

7.3.3小區(qū)綠化質(zhì)量控制第三十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二1.花木購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）苗木生長健壯，株形美觀根系發(fā)育良好莖根比小、高徑比適宜、植株無脫水現(xiàn)象無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無壓黃現(xiàn)象性價比合適7.3.1綠化物質(zhì)采購質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第三十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（2）大樹找好供應(yīng)商，進行適應(yīng)性鍛煉帶土球直徑合適泥球用草繩包裹無病蟲害昂貴的大樹用草繩包裹好第三十五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（3）時花品種、規(guī)格、花色符合要求無病蟲害、株形整齊、無折損花蕾多且勻稱整齊性價比合適第三十六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（4）盆景1）山水盆景布景合理，觀賞效果好；山石連接自然，附生植物生長良好，比例合適；山石連接穩(wěn)固；水盆清潔，盆景大小適宜。第三十七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2）樹樁盆景植株生長健壯，比例合適，尚有發(fā)展?jié)摿?；植株無病蟲害，葉色自然健康；植株造型古樸自然，修剪精細盆景大小與擺放地點相適應(yīng)。第三十八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（5）草坪草種建坪補救面積誤差在15%以內(nèi)；草坪塊基本完整，草坪覆蓋率達95%以上，且生長良好；無惡性雜草，其它雜草在2%以下；購回的草坪塊無干枯或漚黃現(xiàn)象。第三十九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.綠化工具工具類型、規(guī)格、型號符合請購單要求；機械應(yīng)為新出廠兩年以內(nèi)，運作正常；有較好的售后服務(wù)；機械各配件易于購買，性能價格比合適；機械符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；購回的機械應(yīng)帶有保修單及零配件清單。第四十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.農(nóng)藥、化肥等購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包裝良好，外觀整潔；包裝上應(yīng)有出廠日期及保質(zhì)期；農(nóng)藥應(yīng)高效低毒。第四十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二4.切花購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在早上10：30之前送到；品種、花色、規(guī)格符合要求；保鮮良好，無殘損、萎蔫、腐爛變色、干枯；質(zhì)量數(shù)量應(yīng)符合定購的要求；價格應(yīng)符合季節(jié)批發(fā)價。第四十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.3.2小區(qū)綠化質(zhì)量評價標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)綠化的質(zhì)量要求樹木——生長茂盛無枯枝樹形——美觀完整無傾斜綠籬——修剪整齊無缺枝花壇——土壤疏松無垃圾草坪——平整清潔無雜草小品——保持完好無缺損第四十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.小區(qū)綠化管理的考核指標(biāo)（1）居住小區(qū)綠化指標(biāo)根據(jù)國家頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評實施細則》規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達到每個居民平均占有2m2以上，綠地率要達到30%，綠化覆蓋率達到25%以上。第四十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（2）綠化養(yǎng)護指標(biāo)樹木成活率，應(yīng)達到100%；樹木傾斜程度，不超過樹木總數(shù)的2%；遭蟲害的樹木不超過總數(shù)的2%；無枯枝敗葉，枯枝不超過總數(shù)的2％；圍護設(shè)施無缺損，建筑小品無損壞；整潔無雜物；檔案齊全、完整，有動態(tài)記錄。第四十五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.3.3小區(qū)綠化質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指在管理的過程中，及時掌握各環(huán)節(jié)的實際情況，采取一切有效手段，確保管理達到預(yù)定的要求。良好的管理質(zhì)量必須建立在良好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上，而良好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)又依靠完善的質(zhì)量控制手段實現(xiàn)。第四十六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二1.質(zhì)量監(jiān)督檢查法質(zhì)量監(jiān)督檢查法就是由上而下，對各個崗位、各個環(huán)節(jié)進行質(zhì)量監(jiān)督檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是物業(yè)管理公司采用最多的一種控制方法。第四十七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.匯報控制法匯報與監(jiān)督檢查是同一控制性質(zhì)的兩種方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，匯報是自下而上的信息反饋與控制。匯報是上下級組織中不可缺少的活動方式，本質(zhì)上就是上級對下級的一種控制，通過對匯報者的控制轉(zhuǎn)化成對管理質(zhì)量的控制。第四十八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法就是利用數(shù)字統(tǒng)計的方法，分析管理質(zhì)量變化的情況，尋找存在的問題，采取措施解決問題，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。統(tǒng)計分析法的前提是必須建立定期的有價值的統(tǒng)計報表。第四十九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二4.競爭激勵法競爭是一種比較，在比較中找出差距，在比較中明確方向。在小區(qū)綠化質(zhì)量管理中，實行比較競爭，讓好的管理與服務(wù)、差的管理與服務(wù)同時展現(xiàn)在大家面前。競爭產(chǎn)生了壓力，在壓力下形成相互促進，這就是競爭帶來對管理質(zhì)量的控制與促進。第五十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二5.信息監(jiān)控法信息技術(shù)控制法是利用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對管理質(zhì)量進行控制的一種方法。信息技術(shù)進入管理領(lǐng)域是最近20年管理革命的重大成果。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生了翻天覆地的變化。人們可以在一個地方方便地掌握其他地方發(fā)生的變化。第五十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.4內(nèi)部管理7.4.1綠化員工服務(wù)管理

7.4.2員工操作安全管理

7.4.3綠化員工培訓(xùn)

7.4.4績效考評管理第五十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.4.1綠化員工服務(wù)管理作為物業(yè)管理的一部分，綠化管理靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴格的語言行動等的高要求。綠化員工必須樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念，具有規(guī)范的言行、良好的儀容儀表和良好的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第五十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二1.員工的儀容儀表儀容儀表是體現(xiàn)一個公司的形象以及工作紀律、管理制度是否完善的重要標(biāo)志，也是物業(yè)公司對外的形象窗口。（1）員工的服飾著裝要求（2）須發(fā)（3）個人衛(wèi)生第五十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.行為舉止員工的行為舉止是指員工在日常工作、服務(wù)和日常生活中的動作行為。在綠化服務(wù)中員工的行為舉止直接影響公司的聲譽。恰當(dāng)合理的行為舉止不但可以維護公司利益，同時也給業(yè)主和客戶留下較深的印象。第五十五頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二（1）服務(wù)態(tài)度（2）行走（3）就座（4）其他行為第五十六頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3．語氣（1）與業(yè)主交談（2）幾種語言方法詢問式請示式商量式道歉式解釋式解釋式道歉式商量式請示式詢問式談話方式第五十七頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.4.2員工操作安全管理1.綠化員工安全操作“安全生產(chǎn)，人人有責(zé)”所有職工必須認真貫徹執(zhí)行“安全第一，預(yù)防為主”的方針，嚴格遵守安全技術(shù)規(guī)程和各項安全生產(chǎn)規(guī)章制度。第五十八頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.綠化員工職責(zé)綠化員的職責(zé)主要負責(zé)公司所管轄的園林綠化，花木基地等植物的日常養(yǎng)護、保養(yǎng)管理和培育花木盆景，以及節(jié)日、會議、接待環(huán)境的擺花布置等工作。第五十九頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.綠化員工的紀律嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度服從安排，完成工作任務(wù)按時上、下班嚴格遵守園林機械以及其它工具的操作方法嚴格遵守農(nóng)藥及肥料的使用方法愛護所有勞保、使用工具第六十頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二7.4.3綠化員工培訓(xùn)培訓(xùn)是工作質(zhì)量得以保證的基本條件之一，也是一個企業(yè)得以發(fā)展的動力。只有通過良好的培訓(xùn)，才能提高員工的技術(shù)技能和基本素質(zhì)、增強服務(wù)意識，并能保證公司的質(zhì)量管理措施、規(guī)定的正確執(zhí)行，確保綠化的質(zhì)量。物業(yè)綠化員工的培訓(xùn)包括：入職培訓(xùn)、綠化專業(yè)知識培訓(xùn)、物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)等。第六十一頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二1.培訓(xùn)計劃的制定符合國家和公司的規(guī)章制度；有具體實施時間；有明確的培訓(xùn)范圍；有考核的標(biāo)準(zhǔn)；有培訓(xùn)經(jīng)費的預(yù)算。7.4.4績效考評管理第六十二頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二2.新員工的培訓(xùn)為了確保公司管理質(zhì)量規(guī)范統(tǒng)一，使員工盡快熟悉自己的工作崗位及公司的情況，物業(yè)公司均對新員工進行入職培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括公司情況介紹、公司規(guī)章制度、公司及部門運作方式、崗位工作內(nèi)容及工作方法等。第六十三頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.物業(yè)管理知識的培訓(xùn)全體綠化管理員工應(yīng)參加公司統(tǒng)一安排的專項物業(yè)管理知識培訓(xùn)及物業(yè)管理質(zhì)量管理體系知識培訓(xùn)，確保公司的質(zhì)量管理體系在綠化管理部門得以落實。物業(yè)管理知識的培訓(xùn)每半年至少安排一次，每次培訓(xùn)時間不少于兩個h，員工經(jīng)培訓(xùn)后參加由公司統(tǒng)一舉辦的考核，參加省市有關(guān)的物業(yè)管理職業(yè)技能鑒定并持證上崗。第六十四頁，共六十九頁，編輯于2023年，星期二3.考評操作（1）日檢