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文檔簡介

四威大廈投資分析報告(2005年)目錄TOC\o\h\z\u一、項目相關(guān)的批文2二、項目概況2三、項目經(jīng)營現(xiàn)狀3四、目前主要問題3五、合理購置價分析3(一)短期投資情況3一)求取合理購置價假設(shè)條件3二)合理購置價估算4三)在銷售利潤率15%時合理購置價的計算表4(二)長期投資情況4一)求取合理購置價假設(shè)條件4二)合理購置價估算5三)在年投資利潤率5%時合理購置價的計算表5要四極)賓在年脅投資志利潤轟率吧5%服時投晝資經(jīng)床營現(xiàn)劈金流揪量表蛋5興六、距建議餃6踩七、敲附件蝶7扔(民一茄)搬住宅丑出租別計劃分和出莫租收孔入估拴算表死7傷(夫二修)鵝商業(yè)膝出租脫計劃歷和出永租收糧入估禍算表勉7掘(員三還)曉車位旁出租結(jié)計劃格和出間租收例入估妄算表磁8選(支四蠅)講租賃戚稅金胡及附浩加數(shù)8竭(紹五因)志在年凝投資賤利潤叔率構(gòu)5%辟時合嗓理購竹置價豆的計遭算表測9綠一、麥項目跟相關(guān)養(yǎng)的批贊文乓違郵該項的目業(yè)種主為不中國推電子吳科技卸集團上公司棵第二化十九濃研究苦所,潤目前時了解墓到的舒其獲傍得的睡有關(guān)麻證照壞文件促如下被:鏈序號課名稱商說明惕1等土地湯使用盲證慌土地雕使用擁面積惑10債60茶0.彈04雙平方而米(長15剝.9穴畝)己,土改地出殖讓類層型為味出讓王,批筑準(zhǔn)使示用年渣限為能50棚年,濃起算旁日期岔為1事99嬌9年祝2營月,愛土地創(chuàng)用途練為綜腎合論樓及財商品紐住宅運用地呆。購?fù)恋刭徥褂妹渍邽樾U成都擱火炬亭房屋良開發(fā)康公司奏。成蜂都火劍炬房村屋開弱發(fā)公則司與蕉中國眼電子友科技杜集團席公司耀第二蒙十九堡研究執(zhí)所關(guān)噸系不稿詳。虜2父投資糕許可瘡證塘許可浩證編微號:景成固峽許(絨全基哥)字俗第N拉o.槍00腰02砍54門9號擺,項扭目名除稱為局盛世齒商住豈樓,螺發(fā)證辨時間煙為1耍99叢5年拘4月墨25恰日址3枯成都唯市公壁安消勾防支蘿隊關(guān)藥于同屋意成麥都火耍炬房畫屋開傅發(fā)公贈司修焰建盛語世商品住樓愧的批鋤復(fù)款成公賞消防筐監(jiān)(約19叛95啞)0凝68查號,咽文件尋簽發(fā)弓日期撐為1蝕99納5年敲6月飾19源日產(chǎn)4手成都困市建您設(shè)工屠程規(guī)督劃許驢可證肯成都耍市規(guī)腹劃管窮理局謹(jǐn)19鍛95作年5糟月2棗9日握簽發(fā)挽,證濟號成智規(guī)管輸(9廚5)掉第2魔97陵號齒5工成都漏市工礙程建溉設(shè)許度可證泄成都沫市建建設(shè)管傻理委蓄員會碌建筑孩業(yè)管壩理處并19襲95炊年5顆月3劇日簽拘發(fā),芬證號皂成建彎管(準(zhǔn)95痰)第吐14交3號爽,建割設(shè)規(guī)剝模為鑒29穩(wěn)61窄3平族方米市二、弓項目俯概況鄰費艙該項怕目位相于成翻都市復(fù)西二亭環(huán)路盛營門五口立愉交橋容內(nèi)側(cè)假,坐榆落于壺金牛蒸區(qū)泰忌安里碼1-雨87培號,足互利撫正街籠1-潑16她0號織,紅若光西隔路1培01征-1筑07飽號,牢東臨象泰安擊里,昆西臨劣金魚范街,妄南臨拜互利旁正街救,北蘆臨成拳灌公路路。取該項禾目占啦地勒15的.9讓畝,胡建筑軍面積啊32必32茅8.障82提平方淡米,疼地下咬兩層軌車庫走,負(fù)膀二層展23籠98蹦.1剩平方載米,坐負(fù)一否層2瀉21景0.洗31快平方果米,扁地上臭一至衣三層播為營丙業(yè)房策,第藏一層滔建筑純面積峽23訊25判.7恢6衰平方躬米,金第二清層、辨第三元層建瘦筑面文積握各為谷26心24狀.7延平方疫米通,第畝四層寶至第漏十五尿?qū)訛樯底≌希~筑面炮積帆各為卸16倘78逃.7厲7希平方睜米漏。擱其中岔,目劈前用代于出翠售的將面積猴為1商86濕08劉平方士米,餃含地則下車取庫面珍積4萌60拐8.丑41殺平方廣米,弦營業(yè)錘房3姥78胖7.悉58班平方慈米(撈包括敏一樓塘營業(yè)奶房1為16沉2.誕88腫平方甜米,緣二樓富、三癢樓營墊業(yè)房姐各1嶺31妄2.趙35喬平方夢米)印,五乏至十心五樓析住宅幟10米21拍2.翻01忠平方延米避。循具體鮮出售難部分稼見下針表:刮樓層貓用途鋤單元媽號巴房號勿套內(nèi)堵面積矮公攤進面積群建筑朗面積剩是否競納入竭收購爹納入惹收購?fù)椎慕ㄍ椭媸シe不負(fù)二辰層理車庫斃1逼20逮39行.2駝1擊35掌8.汗89經(jīng)23員98壁.1災(zāi)納入菊23憐98鵝.1棟負(fù)一羨層桐車庫劉1順18每74確.0圣1沫33室6.款3民22破10溉.3珍1晴納入而22著10往.3會1趁一層離營業(yè)際1憐98榆5.醬95浸17域6.焦93輔11三62到.8俗8枕納入孔11僅62抽.8持8摧2歉98述5.腹95命17走6.鄭93睡11哄62踩.8惜8希不納藥入聚二層寺營業(yè)冷1黃11先12宅.6鍛7慰19輔9.青68許13近12窩.3挽5沫納入雅13年12順.3庸5惕2噴11踐12輕.6必7禾19還9.道68奮13棟12邊.3獄5她不納智入村三層奏營業(yè)置1行11員12憐.6詳7撫19渠9.腎68灰13用12繩.3裳5無納入抽13柿12義.3籃5申2拆11挖12優(yōu).6瞇7橫19乎9.炭68里13好12劉.3打5越不納艙入唐四層切住宅環(huán)1(姜A座敢)史1郊79艦9.慎75路14秀0.凱75蘭94盜0.止5洽不納擊入藝2(嚷B座饑)脫2繁62布7.段78拐11歉0.勇49名73饑8.靈27摩不納竊入識五層顫住宅余1(汁A座胡)繭1定17佩0.聾94暑30勁.0柄8草20指1.安02噸其中包80旅7三.嫂01明納入早80升7.曉01墨2欣25遵4.趨92差44罷.8綢6快29循9.殼78獲3蠢18棄8.毛94鄭33由.2跌5免22鈴2.健19宇4遼18景4.庫95巷32篇.5峽5挺21潔7.饑5影2梳(B您座)駁1咬24促7.早83程43租.6拍2醒29央1.豪45概不納濫入治2戲16緞0.東27艦28爽.2驕1影18趁8.翼48慰不納捧入搞3舌10蛛9.醬85質(zhì)19萄.3刷3田12稠9.趕18擺不納薪入層4億10目9.眠85漢19喪.3遇3郵12慈9.妙18鼠不納厲入慰六至滿十五暈層渠住宅宇1(瞇A座甩)旺1爹79煉97砍.5漲14稅07姐.5狗94胖05斃納入辨94苦05攀2(匯B座苦)滾2筆62倘77黎.8瑞11姐04尋.9鉛73厲82側(cè).7摘不納御入險合計映27餓46假6.美18兔48值62痰.6次4陽32酒32薄8.揪82銅18糞60畢8資三、景項目紡經(jīng)營徑現(xiàn)狀脂小戲該項葛目目冶前按匹建筑愧面積吊計算踩商業(yè)帶和住刃宅的鮮出租耍率為機99潤.2佩8%裕,經(jīng)萌營良夠好?;⑺钠?、繡目前廈主要姥問題唱序號坐主要盞問題椅解決獸措施鉗1誼成都戴火炬匯房屋漠開發(fā)鉗公司刃與中枯國電仗子科俊技集緒團公獅司第雖二十地九研個究所躁關(guān)系幫尚需蛛進一搬步落箱實骨2有目前冤四至蹲十五胞層的銅住宅逆已改撕為辦臣公用帥房,事消防須、人諸員疏軌散、慮層高火等方衫面是顏否滿繁足辦協(xié)公需恩要介不滿霉足,青只能遲維持邊現(xiàn)狀譯3梁國有幣土地粥使用水證西國有蒙土地榮使用蹤證現(xiàn)柄狀尚伍需進堤一步煉落實桑土地槽使用承用途凱、仿土地棟使用雙人、伍使用王起止礙年限大、土識地面妖積和輕是否崇抵押血五、惑合理逼購置贈價分松析雀(一語)短偵期投碑資情蜜況侄一)測求取正合理鋼購置康價假傘設(shè)條損件菜銷售衣價格?。郝┸囄惶痄N售仍價格出按每標(biāo)個8奪萬元哭、一檔至三株樓營北業(yè)房堪銷售繼單價棗按每捧平方氣米1矩20音00丹元、搏60里00掉元和偵40扒00擱元、礦住宅乳按每倘平方粥米3津00正0元捷計算印。肢各項甚費用呆:管煩理費閣用設(shè)緞定為尾10蘿萬元秒,盟銷售忽費用挺按銷炒售收昌入的怎2.篩5%蘭計算壤。題響峰運作苦時間梢:一許年??鹘B資金尚來源獵:全杠部為魄自有哈資金助。說二)難合理話購置為價估價算陸序號使項目忌值傲1女要求扛銷售嗽利潤中率句≥1慘0%賞≥1榜2%裁≥1盟5%察≥1濕8%賓2悼所能額接受擾的總膏價(叔萬元菜)遣≤炸4將,言14嶺5.跳82土≤柜4緣,證02兄0.昏55譜≤豆3霞,風(fēng)83虛2.賺64帽≤乓3膽,谷64潑4.項74敢3釀所能魄接受汁的每役平方暑米單赤價(端元)蛋≤茶2陜,臭22茄8夕≤呢2劃,唇16河1靜≤揭2恒,嫩06躬0燥≤邊1眼,敵95來9磚三)豪在銷沃售利張潤率腿15儀%時羽合理偵購置束價的演計算拘表岸(罰二塞)院長期佛投資踐情況技一)映求取愚合理男購置幕價假候設(shè)條兔件杏厘眠租金擊:住確宅第切一年掩按每銅建筑專套內(nèi)砍面積薦27尾元,傅每三跑年上請漲1蛙0%挨計算掉;商錫業(yè)第丘一年裹按每堤平米壤55異元,察每三書年遞狐增1炒0%踢計算柿;車別位第幻一年溪按每撈個2勞00點元,探每三醫(yī)年遞匯增1丑0%姿計算宴。絹出租妨率:喊住宅嚴(yán)99螺%,法商業(yè)支90酒%,矩車位幟85克%。鼠經(jīng)營悔時間詳:1莊0年細(xì),第獵10擋年轉(zhuǎn)蟻售。泄牧搬轉(zhuǎn)售聽價格懶:住晉宅按藏每平援方米攀30叉00載元上能漲3京0%孩計算巨,商兔業(yè)按悉每平輔方米洋70洞00致元上跨漲3條0%昂計算偏,車縣位按奏每個硬7積萬元晃上漲慘30練%計鏈算。喉富錢各項湊費用蒙:物權(quán)業(yè)管香理每讓年按昏2萬逼元計晚算,歷維修障費用撒每年申按6線.7閣萬元督計算役,份轉(zhuǎn)唇售費樓用按跟轉(zhuǎn)售綿收入蟻的2喘.5涌%計銅算。痕照辭資金臨來源殿:全追部為是自有伶資金鼓。稿二)行合理怨購置箭價估護算鞠序號息項目殼值梯1紋要求長年投饑資利近潤率獲≥朱5遍%貸≥村8窯%耗≥1攻0瓜%林≥1鋤2愉%燦2題所能惱接受湯的總叮價(沈萬元斧)嘉≤過4火,張12泉5.勵70循≤塞3,遲43矮0.雷36汪≤省3,佩08趁3.窄86煩≤以2,寸80勻0.它93孩3恩所能紋接受宰的每靜平方贈米單渴價(而元)曲≤彩2,胖21貞7.林17帶≤務(wù)1,恨84鵝3.喂49紡≤輝1,秧65嶺7.遍28句≤篩1囑,升50冰5.添23去三)穿在年瞞投資陪利潤長率5菌%時耕合理竿購置聾價的泳計算材表哭具體遣見附苗件笑(一蘋)住聲宅出漢租計畏劃和鎖出租昨收入賞估算轟表、諸(二傘)商鼻業(yè)出紹租計膜劃和忍出租次收入維估算嶼表、僅(三兩)車價位出偶租計伯劃和曲出租志收入卵估算渠表、銷(四危)租本賃稅陽金及黎附加倚、垂(五晴)溪在年章投資雙利潤午率5喬%時深合理賽購置逆價的拋計算即表衡。獅四蔥)短在年囑投資朱利潤謊率5暑%時跌投資因經(jīng)營鬼現(xiàn)金懂流量秋表問年份妖現(xiàn)金思流入關(guān)(萬車元)帥現(xiàn)金皆流出知(萬培元)賀凈現(xiàn)吵金流抗量熟(萬這元)倍累計歉凈現(xiàn)紋金流維量家(萬都元)小租金淘收入傷轉(zhuǎn)售曉收入梳小計嬸首次貝投入跌年經(jīng)儀營管番理費雹稅費晨小計食第一修年垃43民.4肉1圣43寒.4噸1殊-4克,1開25左.7挺0裝-9范.7鍋9念-襯81步0.組35既元-4艱,9沖45叔.8朱3依-4扁,9籮02肚.4森3肯第二應(yīng)年攪43巴.4冠1瞧43浙.4策1柳-9葵.7勒9戴-7陶.6抓4堂-1躲7.頑43稈寬25猶.9膏8偉-4奔,8押76茶.4柔5描第三默年載43砌.4改1檢43煌.4守1欠-9置.7剪9廣-7綁.6情4座-1費7.拾43煌桑25精.9穩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