周娟與中山市德怡企業(yè)管理服務有限公司商品房預售合同糾紛一案民事二審判決書

周娟與中ft紛一案民事二審判決書【案由】民事 合同、無因管理、不當?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房售合同糾紛【審理法院】廣東省中ft市中級人民法院【審理法院】廣東省中ft市中級人民法院【審結日期】2021.01.20【案件字號】(2021)粵20民終53號【審理程序】二審【審理法官】梁以勁章文佳吳合波【審理法官】梁以勁章文佳吳合波【文書類型】判決書【當事人】周娟;中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司【當事人】周娟中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司【當事人-個人】周娟【當事人-公司】中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司【代理律師/律所】鄧敬文廣東劉志律師事務所;黃倩茵廣東劉志律師事務所;周維坤廣東森科律師事務所;姚斌廣東森科律師事務所【代理律師/律所】鄧敬文廣東劉志律師事務所黃倩茵廣東劉志律師事務所周維坤廣東森科律師事務所姚斌廣東森科律師事務所1/19【代理律師】鄧敬文黃倩茵周維坤姚斌【代理律所】廣東劉志律師事務所廣東森科律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】周娟【被告】中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司【本院觀點】本案為商品房預售合同糾紛。【權責關鍵詞】無效代理違約金不可抗力合同約定鑒定意見客觀性關聯(lián)性合法性質證訴訟請求維持原判執(zhí)行【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的基本事實清楚，本院予以認定?！颈驹赫J為】本院認為，本案為商品房預售合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條第一款規(guī)定，第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。(1)在合同補充協(xié)議中，德怡公司對與業(yè)主有重大利害關系的條款通過以加黑加粗的形式予以標示，并要求業(yè)主在簽訂前詳細閱讀并充分理解補充協(xié)議，故應視為德怡公司已經(jīng)對相關條款履行了提示或說明義務。(2)雖然該小區(qū)泳池的實際位置與沙盤的標識不一致，但泳池位置的改變并不影響業(yè)主使用泳池，并不會對業(yè)主是否購買該商品房產(chǎn)生實質的影響。(3)雙方?jīng)]有約定文創(chuàng)公園建成的時間，且文創(chuàng)公園在一審審理期間已經(jīng)在建設中，在本院審理期間已經(jīng)基本建成。至于業(yè)主認為泳池及文創(chuàng)公園是否違章建筑的問題，業(yè)主可另行向相關職能部門反映和要求處理。(4)業(yè)主稱會所的位置在德怡公司的售樓部、銷售人員稱銷售結束后售樓部改為會所供業(yè)主使用，但德怡公司對此并不確認，業(yè)主又沒有提交其他證據(jù)予以佐證，應承擔舉證不能的法律后果。另外，德怡公司的原售樓部并不在涉案小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃范圍內。(5)沙盤反映涉案小區(qū)與蓮員西路有一條通道，實際上該小區(qū)有兩個出入口可到達蓮員2/19西路，且對業(yè)主并沒有實質的影響。(6)即使裝修存在瑕疵，但雙方已經(jīng)對裝修約定了質保期，在質保期內，業(yè)主可要求德怡公司承擔維修等義務，在德怡公司拒絕履行質保義務的情況下，業(yè)主可自行維修，相關損失由德怡公司承擔。(7)涉案商品房在合同約定的交付時間20191231予以拒絕收樓并要求德怡公司承擔違約責任的理由不成立，本院不予支持。 當事人未上訴的其余部分，本院不作審查。 綜上，上訴人周娟的上訴理據(jù)不足，本院不予支持。一審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，處理并無不當，應予維持。為此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：【裁判結果】駁回上訴，維持原判。判決為終審判決?！靖聲r間】2022-08-2014:14:29

二審案件受理費3832元，由上訴人周娟負擔。本【一審法院查明】一審法院認定事實：201939114.73194072920191231主管部門辦理工程竣工驗收備案手續(xù)，取得中ft市建設工程竣工驗收備案登記證，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1.遭遇不可抗力……2……3……4……5……導致出賣人無法按時交付商品房的。第九條出賣人逾期交房的違約責任約定：出賣人如未能按合同和補充協(xié)議約定的期限交房，則自合同和補充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之1803/19自變更該商品房項目的規(guī)劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變30的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人(1)繼續(xù)履行合同，由出賣人進行維修，在無法維修情況下，出賣人有權按同類同質產(chǎn)品代替；(2)無法用同類產(chǎn)品代替的，如果實際交付標準低于合同約定交付標準的，出賣人按造價賠償差價，合同繼續(xù)履行。(注：買受人對商品房的裝飾、設備的驗收，按附件三的標準執(zhí)行。出賣人在任何場所所設立的樣板房并非驗收的參照樣板)。第十五條保修責任約定：出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任……在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十六條約定：雙方就該商品房的外墻顏色、綠化以及公共配套設施等，合同有約定的從約定，如沒約定或約定不明的以出賣人實際交付的狀況為準。合同還作其他約定。 雙方簽訂的附件六合同補充協(xié)議對上述商品房買賣合同的約定作出補充說明，其中：四、補充合同第九條：出賣人按合同第九條所承擔的違約金累計總額最高不超過該商品房總價款的2%。五、關于規(guī)劃、設計變更(變更合同第十條(一)由于政府行政命令、法律法規(guī)、規(guī)范標準發(fā)生變化直接導致的規(guī)劃設計變更的，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，在不影響買受人房屋的面積、樓向、戶型、空間尺寸、項目總體功能及綠化率等規(guī)劃指標的前提下，出賣人有權對項目平面公建配套、數(shù)據(jù)指標等進行局部調整。買受人無條件同意出賣人的規(guī)劃變更。除非買受人因面積、布局、戶型改變而遭受直接損失的由出賣人承擔責任外，出賣人不承擔違約責任。(二)由于政府行政命令、法律法規(guī)、4/1930書面告知買受人，但不承擔違約責任。(三)為完善和優(yōu)化規(guī)劃設計，施工過程中出賣人可能對政府審批后的施工圖紙作出局部的變更，買受人予以認可。六、關于商品房交付補充合同第十一條：(一)……(二)該商品房在交付使用時只要符合合同約定第八條約定的條件的，買受人應無條件收樓并辦理交接手續(xù)，同時開始計算該商品房的保修期。如果該商品房有未妥善之處或存在屬于工程保修范圍的質量問題，買受人有權要求修補，由出賣人按實情負責修補、保修或給予合理解決，除買受人能出示法定鑒定機構出具的證明不能收樓的質量問題報告外，買受人不得藉此拒絕收樓，買受人不得以該商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質量問題為由拒絕收樓或拒絕辦理交接手續(xù)或拒絕繳交物業(yè)管理費、專項維修資金、辦證雜費等相關費用。買受人不接收時，出賣人不承擔合同第九條約定的逾期交樓責任。七、關于基礎設施、公共配套建筑：(一)……本項目未計入分攤面積部分的配套建筑，包括但不限于會所、地下停車場(庫/九、其他內容補充：(一)……(七)出賣人以廣告、售樓書、模型、示范單位(樣板間)和其他宣傳資料等方式展示的相關內容均為要約邀請，僅供買受人認購參考，不視為出賣人對本項目任何要約及承諾，亦不構成相應購房合同的組成部分，且示范單位(樣板間)的裝修、設備、設施及室內陳列的家具、裝飾物品、電器等內容，均不包含在房價和交付范圍之內。有關內容及交付標準均以合同及合同附件為準。(八)出賣人已對該商品房及其周邊的所有設施、周邊的情況及可能產(chǎn)生的影響向買受人作了詳細的介紹和說明，出賣人已告知買受人關本項目規(guī)劃設計的有關情況，且因比例或表現(xiàn)方法所限，部分附屬物或構筑物可能未在面圖和模型上標示，雙方同意以政府有關主管部門最終批準的規(guī)劃設計方案為準。買受人悉因本項目規(guī)劃設計要求，不排除在該商品房的周邊或花園內有公共建(構)筑物或安裝公設備設施(包括但不限于有給排水管……水泵房)等，買受人同意無權以此為由拒絕收樓或房索賠。合同補充協(xié)議還約定了其他事項。 2019年3月10日，中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司營銷部出具補充協(xié)議一份，載明“客戶：周娟身份證：5/19413××××××××××××5282019310位于中ft19407291的補充”。上述合同及合同補充協(xié)議簽訂后，周娟依約向德怡公司支付了全部購房款。201981020191231方支付給乙方的購房總價款中；裝修工程的工程質量、質保或保修責任由乙方全權負責；乙方承諾在施工期及質保期內，承擔因裝修工程產(chǎn)生的質量及工期責任。裝修委托協(xié)議還約定12窗、廚房、衛(wèi)生間及其他位置的裝修材料材質、品牌及型號。 同日，周娟為甲方與中ft1904金制作與安裝與結構連板砂漿找平，不包括室內裝修；第五條材料、水電的事宜約定：5.1由乙方嚴格按照小區(qū)建筑物的外形、材料進行材料、設備的采購與施工，應當符合設施要求，如因質量問題或規(guī)格差異造成工程損失的，由乙方負責。5.62019731ft市建設工程竣工驗收備案登記證。2019121420191231不符合交樓標準、相應配套設施缺失，已構成違約而拒絕收樓，后訴至一審法院，主張前述實體權利。周娟為證明涉案商品房的裝修存在質量問題，提供了視頻光盤、照片等證據(jù)為6/19證。其中照片均屬于涉案小區(qū)其他房屋的照片，周娟認為上述證據(jù)反映德怡公司交付的房屋普遍存在質量問題，如天花板和墻角漏水、黃蠟管只用釘子固定、裝修過程中破壞廚房及衛(wèi)生間防水層、窗臺石和門檻石有裂痕等。經(jīng)質證，德怡公司認為若涉案房屋裝修存在問題并不能都以一組照片呈現(xiàn)；上述證據(jù)為周娟在房屋裝修過程中拍攝，不能體現(xiàn)涉案房屋的現(xiàn)狀，不能證明涉案房屋存在嚴重影響居住的質量問題。 訴訟過程中，一審法院組織雙方當事人到包含涉案商品房在內的中ft市西區(qū)×××××風景水岸花園樓盤進行現(xiàn)場勘查。一審法院根據(jù)雙方的提議選取了涉案樓盤的2棟2061房、2棟2903房、樣板房2棟2802房，另隨機選取了1棟1104房、3棟703房進行勘查。經(jīng)勘查，涉案樓盤左側有綠地地塊泳池位于涉案樓盤小區(qū)靠近蓮員西路一側的地面；2棟2061房門外一橫梁偏離垂直線、主18臥室的地面瓷磚存在一條長約6厘米的裂痕、廚房的燃氣灶與抽油煙機高度為63厘米；22903房陽臺墻身處見數(shù)處瓷磚顏色不一致；2棟2802房廚房的燃氣灶與抽油煙機高度為64厘米；1棟1104房洗手間門與淋浴間門相互干擾；3棟703房廚房的燃氣灶與抽油煙機高度為64厘米、洗手間門與淋浴間門相互干擾。上述房屋的墻身存在空鼓的情況。 周娟為證明涉案商品房配套設施缺失了文創(chuàng)公園、會所、空中泳池以及直接通往蓮員西路的通道，提供了照片、沙盤圖片、廣告圖冊、網(wǎng)上宣傳資料、規(guī)劃圖紙等證據(jù)予以證實，其中廣告圖冊“A戶型鑒賞”載有“2萬㎡文創(chuàng)主題公園，唯此私享”的內容、“B戶型鑒賞”載有“攬央園景，泳池會所盡在眼前”的內容，前述廣告圖冊中總平圖均沒有顯示涉案小區(qū)與預留發(fā)展用地中間存在通道與蓮員西路相連，“A戶型鑒賞”總平圖中主題文創(chuàng)公園與“B戶型鑒賞”中四季悅園所在位置一致；沙盤照片顯示泳池所在位置于在小區(qū)出入大門頂部，涉案小區(qū)與其一側的兩塊規(guī)劃發(fā)展用地之間有一通道與主路相通。經(jīng)質證，德怡公司稱規(guī)劃圖紙中沒有泳池，泳池建設需要開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)場土地狀況、施工條件等決定位置，沙盤為概念設計，現(xiàn)泳池已建設完畢。周娟為證明涉案商品房缺失文創(chuàng)公園、會所、空中泳池及連接北苑食街通道的配套設施造成房屋價值貶損，提供了深圳市鵬建土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限7/19公司(以下簡稱深圳鵬建公司)于2020年4月23日出具的對涉案樓盤房屋價值定損項目評估咨詢報告書。該評估報告顯示涉案樓盤缺失文創(chuàng)主題公園、會所、空中泳池、出入通道四項配套設施的評估咨詢價格，其中文創(chuàng)主題公園的評估咨詢價格為1700元/㎡、會所的評估咨詢價格為360元/㎡、空中泳池的評估咨詢價格為180元/㎡、出入通道的評估咨詢價格為360元/㎡；在一、致委托方函下方載明“注：評估咨詢對象各項缺失相關配套設施由委托方提供的《評估委托書》等相關資料確定”；三、評估咨詢的假設和限制條件(一)假設條件中載明“3、根據(jù)委托方提供的《評估報告書》等相關資料及評估咨詢人員現(xiàn)場查勘，確定評咨詢對象于查勘時點缺失配套有‘文創(chuàng)主題公園’、‘會所’、‘空中泳池’、‘連接北苑食街的出入通道’”。經(jīng)質證，德怡公司認為該評估報告為周娟單方委托，不屬于法律規(guī)定的鑒定意見；評估單位的資質、評估依據(jù)、評估方法等均存在問題，該評估結果不具有客觀性、合法性。 庭審中，德怡公司稱涉案樓盤的綠地地塊為德怡公司所有，但政府控規(guī)該地塊為綠地，并提供關于《中ft市西區(qū)彩虹片區(qū)控規(guī)調整》(方案)的公示的打印文件予以證實，其承諾和確認利用該地塊建設文創(chuàng)公園；周娟確認政府控規(guī)方案，但稱該證據(jù)不能證明德怡公司正在興建文創(chuàng)公園。周娟稱德怡公司的沙盤中展示會所，且在宣傳資料中予以標注及說明，德怡公司的銷售人員介紹售樓部將會改為會所。德怡公司則稱雙方?jīng)]有約定涉案樓盤需配套建設會所，沙盤中展示為其售樓部。周娟、德怡公司均確認涉案樓盤售樓部已被拆除。 訴訟過程中，周娟、德怡公司向一審法院申請一個月調解期。調解期限內，雙方未能達成調解協(xié)議。 一審法院判決：駁回周娟的訴訟請求。案件受理費6398元，減半收取3199元(周娟已預交)，由周娟負擔?！径徤显V人訴稱】周娟上訴請求：撤銷一審判決，判令德怡公司賠償購房經(jīng)濟損失155258.32(1940729×8%)2020111940729202042021348.02司交付的泳池是違規(guī)建造的，已構成違約?；煜诵^(qū)出入口“直達”蓮員西路與“可到8/19達”蓮員西路的概念。二、認定屬小區(qū)公共配套設施的會所、空中泳池及直達蓮員西路的通20191231之前具備了約定的交付條件明顯有錯。德怡公司對裝修所作的廣告宣傳與實際情況嚴重不符，應認定為虛假宣傳。三、合同補充協(xié)議屬格式合同，其中存在眾多不生效條款和無效條款，不能作為合同內容和裁判依據(jù)。四、關于賠償經(jīng)濟損失的問題，不管是違約還是虛假宣傳，均可參考評估價格，按總房價的百分比判令德怡公司承擔賠償責任，以平衡雙方利益。五、關于支付遲延交付違約金問題，因公共配套設施至今仍未交付，理應賠償至實際完成交付之日。周娟與中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司商品房預售合同糾紛一案民事二審判決書廣東省中ft市中級人民法院民事判決書(2021)粵20民終53號當事人上訴人(原審原告)：周娟。委托訴訟代理人：鄧敬文，廣東劉志均律師事務所律師。委托訴訟代理人：黃倩茵，廣東劉志均律師事務所實習律師。被上訴人(原審被告)：中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司，住所地廣東省中ft市南區(qū)×××××××××××××××，統(tǒng)一社會信用代碼914××××××××××××722。法定代表人：連達彬，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：周維坤，廣東森科律師事務所律師。9/19委托訴訟代理人：姚斌，廣東森科律師事務所律師。審理經(jīng)過 上訴人周娟因與被上訴人中ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司(以下簡稱德怡公司)商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中ft市第一人民法院(2020)粵2071初11648號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。二審上訴人訴稱 周娟上訴請求：撤銷一審判決，判令德怡公司賠償購房經(jīng)濟損155258.32元(1940729元×8%)并支付從2020年1月1日起以已付購房款1940729元為202042011021348.02元)。事實和理由：一、一審法院未查清文創(chuàng)公園是否合法建造。德怡公司交付的泳池是違規(guī)建造的，已構成違約?；煜诵^(qū)出入口“直達”蓮員西路與“可到達”蓮員西路的概念。二、認定屬小區(qū)公共配套設施的會所、空中泳池及直達蓮員西路的通道為要約邀請是錯誤的，應視為合同內容。認定房屋在約定的交付時間20191231二審被上訴人辯稱 德怡公司辯稱，一、文創(chuàng)公園所屬地塊使用權屬于德怡公司且經(jīng)政府規(guī)劃為公園綠地，該公園現(xiàn)已經(jīng)建設完成，成為風景水岸花園的配套綠地，提升了小區(qū)的居住品質。沒有證據(jù)證實德怡公司允諾該公園與商品房一并竣工。商品房價格波動是房地產(chǎn)市場的正常現(xiàn)象，業(yè)主沒有證據(jù)產(chǎn)生了經(jīng)濟損失。二、涉案3號樓部分業(yè)主因木地板更換導致德怡公司二次通知交樓和遲延交付，可按合同約定承擔逾期交樓10/19交付條件，且不存在嚴重影響正常居住使用的質量問題，德怡公司也已經(jīng)通知業(yè)主收限制或免除德怡公司的責任，更未加重業(yè)主責任、排除業(yè)主的主要權利，是合法有效的，不屬格式合同。請求駁回上訴，維持原判。原告訴稱 周娟向一審法院起訴請求：1.判令德怡公司賠償周娟購房經(jīng)濟損失298298元；2.判令德怡公司賠償房屋裝修損失20241元；3.判令德怡公司支付從2020111940729202042011021348.02一審法院查明 一審法院認定事實：2019年3月9日，德怡公司為出賣人與周娟買受人簽訂中ft市商品房買賣合同及合同補充協(xié)議，合同主要約定：買受人向出賣人購買坐落為西區(qū)，建筑面積為114.73平方米，總金額1940729元。合同第八條交付期限約20191231定，在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理工程竣工驗收備案手續(xù)，取得中ft市建設工程竣工驗收備案登記證，并將符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1.遭遇不可抗力……2……3……4……5……導致出賣人無法按時交付商品房的。第九條出賣人逾期交房的違約責任約定：出賣人如未能按合同和補充協(xié)議約定的期限交房，則自合同和補充協(xié)議約定的最后交房期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金；若逾期超過180日仍未能交付該商品房的，則買受人有權解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之壹的違約11/19金。第十條規(guī)劃、設計變更的約定：該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規(guī)劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在買受人提出終止合同申請的30息(按同類同期銀行貸款利率計算，由付款日起至退款日止)。第十一條交接約定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。第十二條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任約定：出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人(1)繼續(xù)履行合同，由出賣人進行維修，在無法維修情況下，出賣人有權按同類同質產(chǎn)品代替；(2用同類產(chǎn)品代替的，如果實際交付標準低于合同約定交付標準的，出賣人按造價賠償差價，合同繼續(xù)履行。(注：買受人對商品房的裝飾、設備的驗收，按附件三的標準執(zhí)行。出賣人在任何場所所設立的樣板房并非驗收的參照樣板)。第十五條保修責任約定：出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任……在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。第十六條約定：雙方就該商品房的外墻顏色、綠化以及公共配套設施等，合同有約定的從約定，如沒約定或約定不明的以出賣人實際交付的狀況為準。合同還作其他約定。雙方簽訂的附件六合同補充協(xié)議對上述商品房買賣合同的約定作出補充說明，其中：四、補充合同第九條：出賣人按合同第九條所承擔的違約金累計總額最高不超過該商品房總價款的2%。五、關于規(guī)劃、設計變更(變更合同第十條)：(一)由于政府行政命令、法律法規(guī)、規(guī)范標準發(fā)生變化直接導致的規(guī)劃設計變更的，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃12/19變更，在不影響買受人房屋的面積、樓向、戶型、空間尺寸、項目總體功能及綠化率等規(guī)劃指標的前提下，出賣人有權對項目平面公建配套、數(shù)據(jù)指標等進行局部調整。買受人無條件同意出賣人的規(guī)劃變更。除非買受人因面積、布局、戶型改變而遭受直接損失的由出賣人承擔責任外，出賣人不承擔違約責任。(二)由于政府行政命令、法律法規(guī)、規(guī)范標準發(fā)生變化直接導致的規(guī)劃設計變更，屬于不可抗力。出賣人應在變更確立后日內書面告知買受人，但不承擔違約責任。(三)為完善和優(yōu)化規(guī)劃設計，施工過程中出賣人可能對政府審批后的施工圖紙作出局部的變更，買受人予以認可。六、關于商品房交付補充合同第十一條：(一)……(二)該商品房在交付使用時只要符合合同約定第八條約定的條件的，買受人應無條件收樓并辦理交接手續(xù)，同時開始計算該商品房的保修期。如果該商品房有未妥善之處或存在屬于工程保修范圍的質量問題，買受人有權要求修補，由出賣人按實情負責修補、保修或給予合理解決，除買受人能出示法定鑒定機構出具的證明不能收樓的質量問題報告外，買受人不得藉此拒絕收樓，買受人不得以該商品房有未妥善之處或存在屬工程保修范圍的質量問題為由拒絕收樓或拒絕辦理交接手續(xù)或拒絕繳交物業(yè)管理費、專項維修資金、辦證雜費等相關費用。買受人不接收時，出賣人不承擔合同第九條約定的逾期交樓責任。七、關于基礎設施、公共配套建筑：(一)……本項目未計入分攤面積部分的配套建筑，包括但不限于會所、地下停車場(庫位)、架空層、休閑配套中心和商業(yè)街等其所有權屬于出賣人……九、其他內容補充：(一)……(七)出賣人以廣告、售樓書、模型、示范單位(樣板間)和其他宣傳資料等方式展示的相關內容均為要約邀請，僅供買受人認購參考，不視為出賣人對本項目任何要約及承諾，亦不構成相應購房合同的組成部分，且示范單位(樣板間)的裝修、設備、設施及室內陳列的家具、裝飾物品、電器等內容，均不包含在房價和交付范圍之內。有關內容及交付標準均以合同及合同附件為準。(八)出賣人已對該商品房及其周邊的所有設施、周邊的情況及可能產(chǎn)生的影響向買受人作了詳細的介紹和說明，出賣人已告知買受13/19人有關本項目規(guī)劃設計的有關情況，且因比例或表現(xiàn)方法所限，部分附屬物或構筑物可能未在平面圖和模型上標示，雙方同意以政府有關主管部門最終批準的規(guī)劃設計方案為準。買受人知悉因本項目規(guī)劃設計要求，不排除在該商品房的周邊或花園內有公共建(構)筑物或安裝公用設備設施(包括但不限于有給排水管……水泵房)等，買受人同意無權以此為由拒絕收樓或退房索賠。合同補充協(xié)議還約定了其他事項。2019310ft市德怡企業(yè)管理服務有限公司營銷部出具補充協(xié)議一份，載明“客戶：周娟身份證：413××××××××××××528該客戶于2019年3月10日簽訂的商品房買賣合同(房屋位于中ft市西區(qū)×××××××××××××××××)，房屋總價1940729元(大寫：壹佰玖拾肆萬零柒佰貳拾玖元)含精裝修，后附‘風景水岸花園1某精裝修交付標準’作為該合同的補充”。上述合同及合同補充協(xié)議簽訂后，周娟依約向德怡公司支付了全部購房款。2019810托協(xié)議，約定：鑒于甲方向乙方購買中ft市西區(qū)×××××××××××××××××××，現(xiàn)委托乙方對該房進行室內裝修，房屋裝20191231前向甲方交付裝修工程，裝修工程的全部價款已包含在甲方支付給乙方的購房總價款12間及其他位置的裝修材料材質、品牌及型號。同日，周娟為甲方與中ft譽東裝飾設計有限公司(以下簡稱譽東公司)為乙方簽訂裝修合同，約定：甲方委托乙方對風景水岸花園1幢904房進行施工，工程內容為結構14/19連板建設施工、鋁合金窗制作安裝等；甲方確認按施工圖紙進行施工，包括結構板處括室內裝修；第五條材料、水電的事宜約定：5.1料進行材料、設備的采購與施工，應當符合設施要求，如因質量問題或規(guī)格差異造成工程損失的，由乙方負責。5.6由于乙方原因導致工程質量達不到雙方約定的質量標準，乙方負責修理，工期不予順延。裝修合同還作其他約定。2019731ft市建設工程竣工驗收備案登記證。2019121420191231付的商品房不符合交樓標準、相應配套設施缺失，已構成違約而拒絕收樓，后訴至一審法院，主張前述實體權利。周娟為證明涉案商品房的裝修存在質量問題，提供了視頻光盤、照片等證據(jù)為證。其中照片均屬于涉案小區(qū)其他房屋的照片，周娟認為上述證據(jù)反映德怡公司交付的房屋普遍存在質量問題，如天花板和墻角漏水、黃蠟管只用釘子固定、裝修過程中破壞廚房及衛(wèi)生間防水層、窗臺石和門檻石有裂痕等。經(jīng)質證，德怡公司認為若涉案房屋裝修存在問題并不能都以一組照片呈現(xiàn)；上述證據(jù)為周娟在房屋裝修過程中拍攝，不能體現(xiàn)涉案房屋的現(xiàn)狀，不能證明涉案房屋存在嚴重影響居住的質量問題。訴訟過程中，一審法院組織雙方當事人到包含涉案商品房在內的中ft市西區(qū)220612290322802111043703房進行勘查。經(jīng)勘查，涉案樓盤左側有綠地地塊、泳池位于涉案樓盤小區(qū)靠近蓮員西路一側的地面；2棟2061房門外一橫梁偏離垂直線、主臥房飄窗處的大理石云臺存在一15/19條縱向長約18厘米的裂痕、主臥房一角墻身偏離垂直線，通往臥室的地面瓷磚存在一條66322903數(shù)處瓷磚顏色不一致；2280264；11104房洗手間門與淋浴間門相互干擾；370364洗手間門與淋浴間門相互干擾。上述房屋的墻身存在空鼓的情況。周娟為證明涉案商品房配套設施缺失了文創(chuàng)公園、會所、空中泳池以及直接通往蓮員西路的通道，提供了照片、沙盤圖片、廣告圖冊、網(wǎng)上宣傳資料、規(guī)劃圖紙等證據(jù)予以證實，其中廣告圖冊“A戶型鑒賞”載有“2萬㎡文創(chuàng)主題公園，唯此私享”的內容、“B戶型鑒賞”載有“攬中央園景，泳池會所盡在眼前”的內容，前述廣告圖冊中總平圖均沒有顯示涉案小區(qū)與預留發(fā)展用地中間存在通道與蓮員西路相連，“A戶型鑒賞”總平圖中主題文創(chuàng)公園與“B戶型鑒賞”中四季悅園所在位置一致；沙盤照片顯示泳池所在位置于在小區(qū)出入大門頂部，涉案小區(qū)與其一側的兩塊規(guī)劃發(fā)展用地之間有一通道與主路相通。經(jīng)質證，德怡公司稱規(guī)劃圖紙中沒有泳池，泳池建設需要開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)場土地狀況、施工條件等決定位置，沙盤為概念設計，現(xiàn)泳池已建設完畢。周娟為證明涉案商品房缺失文創(chuàng)公園、會所、空中泳池及連接北苑食街通道的配20204231700/㎡、會所的評估咨360/180/㎡、出入通道的評估咨詢價格為360元/㎡；在一、致委托方函下方載明“注：評估咨詢對象各項缺失相關配套設施由委托方提供的《評估委托書》等相關資料確定”；三、評估咨詢的假設和限制條件(一)假設條件中載明“3、根據(jù)委托方提供的《評估報告書》等相關資料及評估咨詢人員現(xiàn)場16/19查勘，確定評估咨詢對象于查勘時點缺失配套有‘文創(chuàng)主題公園’、‘會所’、‘空中泳池’、‘連接北苑食街的出入通道’”。經(jīng)質證，德怡公司認為該評估報告為周娟單方委托，不屬于法律規(guī)定的鑒定意見；評估單位的資質、評估依據(jù)、評估方法等均存在問題，該評估結果不具有客觀性、合法性。綠地，并提供關于《中ft市西區(qū)彩虹片區(qū)控規(guī)調整》(方案)的公示的打印文件予以證實，其承諾和確認利用該地塊建設文創(chuàng)公園；周娟確認政府控規(guī)方案，但稱該證據(jù)不能證明德怡公司正在興建文創(chuàng)公園。周娟稱德怡公司的沙盤中展示會所，且在宣傳資料中予以標注及說明，德怡公司的銷售人員介紹售樓部將會改為會所。德怡公司則稱雙方?jīng)]有約定涉