購(gòu)物中心租金制定參考與借鑒1

購(gòu)物中心租金制定參考與借鑒一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是大家的關(guān)注焦點(diǎn)。如何制定恰到好處的租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。一、購(gòu)物中心租金定制的標(biāo)準(zhǔn)水平租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效購(gòu)買力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由區(qū)位、商場(chǎng)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營(yíng)能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。1.基礎(chǔ)租金定制（注：基礎(chǔ)租金定制方法在此前決策參考報(bào)考已有詳細(xì)講解，本報(bào)告不再做詳細(xì)的分析）對(duì)基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)定，一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場(chǎng)計(jì)價(jià)法。（1）成本計(jì)價(jià)法成本計(jì)價(jià)法即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧?rùn)進(jìn)行計(jì)算測(cè)定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，但無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系。（2）投資回報(bào)計(jì)價(jià)法投資回報(bào)計(jì)價(jià)法是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來(lái)確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評(píng)估時(shí)使用，但無(wú)法作為更為深入的經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù)。（3）市場(chǎng)計(jì)價(jià)法市場(chǎng)計(jì)價(jià)法是從同類市場(chǎng)平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這種方法反映市場(chǎng)供求關(guān)系，它考慮到商戶對(duì)租金的接受程度，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。采用市場(chǎng)定價(jià)法，并不是簡(jiǎn)單地采集競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的平均價(jià)格，而是要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。決定基礎(chǔ)租金的核心因素就是既定商圈的社會(huì)購(gòu)買力。例如，選取一個(gè)沿海二級(jí)城市A購(gòu)物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬(wàn)平方米，計(jì)租面積63,280平方米，周邊3公里沒有同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)商情調(diào)查，其購(gòu)物中心可以實(shí)現(xiàn)的零售銷售預(yù)期為：A購(gòu)物中心市場(chǎng)分析表【商鋪可見度】指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。在購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個(gè)通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫龋烁行У亟M織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。并且，在購(gòu)物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實(shí)現(xiàn)無(wú)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。中庭和采光廊實(shí)現(xiàn)無(wú)柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，可以平均提升5個(gè)刻度即5%的商鋪可見度，也就是說(shuō)可增加9.6%的租金邊際價(jià)格。對(duì)于采光廊設(shè)計(jì)，還有一個(gè)問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場(chǎng)角自然上仰30°下俯45°計(jì)算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)?！旧啼伩蛇_(dá)性】指顧客隨機(jī)到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達(dá)性每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.76%。要實(shí)現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性，關(guān)鍵在于動(dòng)線的合理布置。原則在于：（3）租戶組合對(duì)租金邊際價(jià)格的影響①主力店商鋪位置對(duì)于主力店本身不是最重要的，但對(duì)租金價(jià)格具有很強(qiáng)的砍價(jià)能力。所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過(guò)程中，與其進(jìn)行租金價(jià)格的博弈，不如進(jìn)行其商鋪位置的博弈。②次主力店次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)。按目前我國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂健身為11.8%，其他為17,1%。不像主力店，次主力店的位置和布局對(duì)其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：③普通商鋪在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購(gòu)物中心租金的主要貢獻(xiàn)者。零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：3.租金系數(shù)根據(jù)商鋪的易達(dá)性、可見性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強(qiáng)勢(shì)程度等商戶屬性，可以給每個(gè)商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為：購(gòu)物中心租金的測(cè)算方法、租金定價(jià)策略都在本章中詳盡呈現(xiàn)，并結(jié)合廣州和北京各樓層的租金水平和租金明細(xì)表，更直觀地了解租金制定策略。二、購(gòu)物中心租金測(cè)算方法租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。1.營(yíng)業(yè)額反推租金測(cè)算方法2.購(gòu)物中心各樓層租金定價(jià)的基本方法確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目某一平層的租金基價(jià)系統(tǒng)后，接下來(lái)就要確定各個(gè)樓層的租金均價(jià)。（1）各樓層租金定價(jià)的基本方法在制定每一樓層的租金基價(jià)系統(tǒng)時(shí)，其基本的推理和論證過(guò)程大體類似，但就項(xiàng)目的整個(gè)租金價(jià)格體系制定而言，還要考慮層差關(guān)系和業(yè)態(tài)關(guān)系等要素。通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)租金價(jià)格曲線的分析，就可以得到主流的價(jià)格區(qū)間，并且發(fā)現(xiàn)其中的一些共性特征。根據(jù)基本的商業(yè)規(guī)律，同一業(yè)態(tài)放到不同的樓層和位置，往往會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)值。這時(shí)，對(duì)于一些特殊的情況就要加以摒棄，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，得出經(jīng)營(yíng)商戶能夠承受的主流租金水平區(qū)間。然后，再根據(jù)自身項(xiàng)目情況，更加準(zhǔn)確地確定同樓層同業(yè)態(tài)的主流租金水平。經(jīng)過(guò)上述層層分析、選擇和論證，最后就會(huì)針對(duì)各個(gè)樓層和相應(yīng)業(yè)態(tài)得出租金均價(jià)，這時(shí)整個(gè)項(xiàng)目各樓層的租金體系才是一個(gè)基本完整的體系。某商城租金定位影響因素（2）項(xiàng)目不同區(qū)域的租金定價(jià)方法整個(gè)項(xiàng)目的租金體系確定后，最終還要落實(shí)到項(xiàng)目不同區(qū)域的具體租金價(jià)格上，大體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為門市房和內(nèi)鋪兩個(gè)不同區(qū)域。①確定外圍門市房租金對(duì)于任何商場(chǎng)而言，外圍的門市房都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的租金體系。門市房根據(jù)位置不同，可能會(huì)有東南西北四個(gè)面向，不同面向商鋪的租金也不盡相同。在“一面一價(jià)”的主流價(jià)格基礎(chǔ)上，再根據(jù)同面向各個(gè)商鋪的位置好差進(jìn)行租金價(jià)格的微調(diào)。②確定內(nèi)鋪?zhàn)饨饍?nèi)鋪的租金價(jià)格體系一般是按照平層定價(jià)，所以每一平層應(yīng)當(dāng)有一個(gè)基價(jià)系統(tǒng)，然后再按照類別確定各類鋪位的租金價(jià)格。在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)掌握一個(gè)小技巧：通常來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的一層只有A、B兩個(gè)類別，而二層以上則有A、B、C三個(gè)類別，這是由商場(chǎng)的建筑模式?jīng)Q定的。因此，在實(shí)際操作中，很可能項(xiàng)目一樓有兩種價(jià)位，而二層及二層以上的租金則有三種價(jià)位。（3）配套服務(wù)類業(yè)態(tài)的租金定價(jià)按照目前的商業(yè)規(guī)律和常規(guī)做法，商場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)可以分為銷售產(chǎn)品類和配套服務(wù)類兩大類，這兩種業(yè)態(tài)有不同的租金體系。配套服務(wù)類和銷售產(chǎn)品類業(yè)態(tài)租金定制分析對(duì)于項(xiàng)目操作方來(lái)說(shuō)，如果按照配套服務(wù)類業(yè)態(tài)租金水平出租難免會(huì)感覺投入產(chǎn)出比過(guò)低，為了提高租金收益，可以采用一些其他變通方式。流水扣點(diǎn)模式許多項(xiàng)目對(duì)電玩、餐飲、兒童游樂園等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)往往會(huì)采用流水扣點(diǎn)模式。②基本租金加扣點(diǎn)模式對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)商而言，在配套服務(wù)類業(yè)態(tài)招商中，一次性收取租金由于數(shù)額過(guò)大，很可能會(huì)超出商戶的承受能力；但單純地采取流水扣點(diǎn)，開發(fā)商自身又面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，如果商戶的經(jīng)營(yíng)效益較差，很可能開發(fā)商就沒有任何收益。因此，為了既能夠保證自身利益，又刺激商戶的經(jīng)營(yíng)積極性，可以采用基本租金加扣點(diǎn)的模式。采用這種模式，商戶首先要向開發(fā)商交付保底租金，然后每月再?gòu)纳虘舻慕?jīng)營(yíng)流水中抽取一定的比例沖抵租金的剩余部分。這樣開發(fā)商有了基本的收益保證，商戶也能夠減輕資金投入的壓力，對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都能夠接受。3.購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解4.租金建議及收益預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：三、購(gòu)物中心租金定價(jià)策略1.購(gòu)物中心租金定價(jià)的途徑2.商鋪定價(jià)的參考原則3.購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)的計(jì)算（1）樣本的選擇與替換（2）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)四、購(gòu)物中心租金明細(xì)參考1.HYPERL