第六章路線價法

第六章路線價法第一頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五1一、路線價法基本概念路線價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，對面臨特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價并附設(shè)于該街道上，此單價稱為路線價；然后根據(jù)此路線價格，再配合深度百分率表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接該街道的其他各宗地價格的一種估價方法。為理解路線價的概念要注意以下幾個概念：1．臨街深度：是指宗地距離街道的垂直距離。2．標(biāo)準(zhǔn)宗地：是以從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀為標(biāo)準(zhǔn)狀況的宗地。3．標(biāo)準(zhǔn)深度：是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。第二頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五2二、路線價法理論依據(jù)

它的理論依據(jù)是具體土地價值的決定理論。土地價值主要由土地的有用性和接近性即距離街道的遠近決定的。對于城市土地來說，其有用性直接決定于接近性，因而城市土地的價格主要是由接近性決定。三、路線價法的特點及適用范圍1.運用路線價法的前提條件是，有可供使用的科學(xué)合理的深度百分率表和其他各種修正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。2.路線價法是一種迅速快捷、省時、省力，適用于對大宗土地進行地價估算的好方法，特別適用于土地課稅、土地重創(chuàng)、征地拆遷或其他需要在較大范圍內(nèi)對大宗土地進行估價的場合，而一般的土地估價法僅適用于估算單宗地塊。

第三頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五33.路線價法能夠快速估算多宗土地的價格。由于路線價主要取決于宗地的臨街深度，影響地價的因素較少，因此，計算過程耗費的時間較少，速度較快。4.路線價法需要較多的交易事例，并且房地產(chǎn)市場比較規(guī)范，能夠正常運轉(zhuǎn)。否則，路線價的計算結(jié)果將會存在誤差，影響土地價格估價的精度。5.路線價法適用于市街地，主要適用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的估算，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。6.路線價法的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。路線價的估算是先設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求得宗地平均單價，然后用深度百分率表等途徑進行修正，因此，它的估價精度取決于路線價和修正體系。第四頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五4四、計算公式路線價格法的常用計算公式如下：

宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度上述正常情況是指待估地塊臨街條件、宗地形狀正常。如果待估地塊臨街條件及形狀不正常，例如屬于街角地、袋地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形地等，則要在上式計算結(jié)果的基礎(chǔ)上，進一步做修正。這時的計算公式為：宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額第五頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五5第二節(jié)路線價法的操作步驟一、路線價區(qū)段劃分路線價區(qū)段的劃分主要依據(jù)接近性原則進行，具有大致相近的決定土地價格因素的地段，可劃分為同一路線價區(qū)段。原則上以地價有顯著差異的地點為區(qū)段界，通常以一街廊長為一個路線價區(qū)段，從十字路口或丁字路口中心處劃分，相鄰兩路口間的地段為一個路線價區(qū)段。區(qū)段的具體長度也可根據(jù)土地的用途和繁華程度的不同而分別設(shè)定。第六頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五6二、標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定路線價是指標(biāo)準(zhǔn)深度的單位價格。標(biāo)準(zhǔn)深度的設(shè)定，直接關(guān)系到路線價的確定和深度百分率表的編制。標(biāo)準(zhǔn)深度的設(shè)定有兩種方法：

第一種方法是以同一路線價區(qū)段內(nèi)各幅臨街土地的多數(shù)深度為準(zhǔn)，如果路線價區(qū)段的大部分臨街土地的深度為

25m，則該路線價區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)深度為25m，若各幅臨街土地的深度普遍為10m，則標(biāo)準(zhǔn)深度為10m。

第二種方法是根據(jù)某一路線價區(qū)段內(nèi)的各幅土地的平均深度確定。例如某路線價區(qū)段內(nèi)各幅土地的深度分別為

30m、25m、15m、10m，則其標(biāo)準(zhǔn)深度為（30m+25m+15m+10m）/4=20m第七頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五7三、路線價的評估路線價的確定方法是先在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)宗地，用市場比較法、收益法等估價方法，分別求出它們的單位地價，然后再求取這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。標(biāo)準(zhǔn)宗地的選?。阂悦绹鵀榇淼奈鞣絿?，是以寬1

英尺（0.3048m），深100英尺的矩形地塊為計算單位，其計算公式為：

待估土地價格＝路線價×深度百分率×土地寬度

在日本，過去是以寬1

間（1.8m

），深5間（9m）為標(biāo)準(zhǔn)的矩形地塊為計算單位，現(xiàn)在以深16.36m

，寬3.63m的長方形土地的平均每平方米價格為單位。第八頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五8四、制定深度百分率表深度百分率是指將某地塊沿平行街道的方向，以單位深度將地塊細分，地價隨地塊各部分距臨街的深度而變化的相對程度。這種隨深度變化而引起的相對價格關(guān)系，如果編制成一張表就稱為深度百分率表。在編制深度百分率表時，需要充分調(diào)查地價的詳細情況，然后運用統(tǒng)計方法求取指數(shù)值。估價中可供參考的深度百分率確定方法有以下幾種：四三二一法則；巴的摩爾法則；哈柏法則；蘇馬斯法則；霍夫曼—尼爾法則等。深度百分率表的制作程序主要是：（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度；（2）確定級距；（3）確定單獨深度百分率；（4）根據(jù)實際需要采用累計或平均深度百分率。

第九頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五9五、計算各地塊的價格美國公式為：V=u×dv×f日本公式為：V=u×dv×（d×f）式中：V——地價；

u——路線價；

dv——

深度百分率；

f——臨街寬度；

d——地塊的深度。另外，由于估價對象地塊的形狀和所處位置不同，如除了位于面臨單一街道中間地段的長（正）方形地塊外，還有街角地，三角形地，雙面或三面、四面臨街地，梯形地，不規(guī)則形地等，具體的計算方法也不相同。第十頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五10第三節(jié)深度百分率表的編制法則一、深度百分率表的涵義（一）深度百分率的概念

深度百分率是表示同一地塊的各個部分由于其距離臨街深度不同，而造成地價不同變化的相對程度。例如，以臨街

1英尺寬、100

英尺深的土地價格為100％的話，前面50

%

即臨街50

英尺深的土地價格為75%

，后面50％的土地價格為25％。（二）深度價格遞減比率的概念在同一路線價區(qū)段內(nèi)，地塊各個部分的價值隨土地深度的增加而呈遞減趨勢，即深度愈深，可及性愈差，其價值愈低。這種趨勢用比率表示，就是深度價格遞減比率。第十一頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五11（三）深度百分率表的概念

深度百分率表是指反映深度變化對土地價格影響程度的表格，實質(zhì)上是對各種深度百分率的系統(tǒng)反映，即直觀和詳細地反映土地價格隨深度的增加而遞減的程度，因而往往又將其稱為深度價格遞減比率表。深度百分率表可分為單獨深度百分率表、累計深度百分率表和平均深度百分率表三種。歐美多采用累計深度百分率表，香港多采用平均深度百分率表。第十二頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五12二、深度百分率表編制法則的介紹（一）“四三二一”法則

“四三二一”法則的涵義是，將標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺深普通臨街地劃分成與街區(qū)平行的4等價，每份為25英尺深，然后從臨街方向開始，第一個25英尺土地的單位價格為路線價的40%，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的

30%，第三個25英尺土地的單位價格為路線價的20%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的10％。如果深度超過100英尺，則需運用“九八七六”法則補充，即超過100

英尺的第一個25英尺土地的單位價格為路線價的9%，第二個25英尺土地的單位價格為路線價的8%，第三個25

英尺土地的單位價格為路線價的7%，第四個25英尺土地的單位價格為路線價的6%。第十三頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五13（二）巴的摩爾法則

巴的摩爾法則又稱為“前面1/3里面2/3

法則”，對于標(biāo)準(zhǔn)深度為150英尺的土地來說，臨街1/3即最初50英尺的單位價格為路線價的50%，其余2/3的單位價格為路線價的另外50％。例題：路線價為1000元，A、B、C各宗土地的寬度和深度如圖所示。第十四頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五14第十五頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五15（三）霍夫曼——尼爾法則例題：一宗寬度為50英尺，深度為90英尺的臨街矩形土地，假定路線價為1000元，則根據(jù)霍夫曼——尼爾法則，該宗土地的價格為：1000×94%×50=4.7（萬元）

第十六頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五16（四）蘇馬斯法則例題：一宗土地的寬度為50英尺，深度為115英尺，路線價為1000元，則根據(jù)蘇馬斯法則，該宗土地價格計算如下：該宗土地的深度百分率=104%+[(107.5-104%)/10]×5=105.75%該宗土地的價格總額=1000×105.75%×50=5.2875（萬元）第十七頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五17（五）哈柏法則其理論是一宗土地的價格與其深度的平方根成正比，若標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，則各宗土地的深度百分率為其深度平方根的10倍，即：深度百分率=10x（深度）1/2x100%修正后的公式為：深度百分率=[（標(biāo)準(zhǔn)深度）1/2/（所給深度）1/2]x100%三、深度百分率表的編制過程（一）進行宗地劃分劃分方法如下圖所示，將該宗土地沿平行道的方向以m

等單位劃分成幾宗相等深度的地塊，對臨街的第一宗、第二宗，…，第n宗分別賦等符號，各宗地塊的單位價格相應(yīng)為，則該宗土地的單價是第十八頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五18n宗地塊單價的平均數(shù)，即：宗地劃分示意圖（二）確定標(biāo)準(zhǔn)深度如某路線價區(qū)段內(nèi)，大多數(shù)土地的深度為16m，則以

16m作為標(biāo)準(zhǔn)深度，其深度百分率為100％。第十九頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五19（三）計算各宗地塊的深度百分率（四）編制深度百分率表1．編制單獨深度百分率表。2．編制平均深度百分率表。3．編制累計深度百分率表。（五）其他修正系數(shù)表的制作1．寬度修正。2．寬深比率修正。3．容積率修正。4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正。5．朝向修正。6．地價分配率修正。

第二十頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五20第四節(jié)路線價法的具體應(yīng)用第二十一頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五21一、一面臨街地的估價（一）矩形地這是最簡單的一種宗地，只要進行深度修正即可。宗地A：6000×110%×6×12=47.52（萬元）（二）平行四邊形地宗地D：有兩種處理方法：一種是將其分割成矩形地和三角形地，分別求取其地價（三角形地的地價估算見下文），再加總。另一種方法是將其近似地看作是矩形地，按其深度12m查深度百分率表，然后代入深度修正公式進行計算。第二十二頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五22（三）梯形地梯形地有兩種：一種是平行邊與街道平行的梯形(宗地

C和宗地E),一種是平行邊與街道垂直的梯形(宗地B)。對于前者，也有兩種處理方法：一種即是將其分割成矩形和三角形，分別計算然后加總；另一種方法是先將其近似看作矩形地，按其高度查深度百分率表，代入深度修正公式計算，然后根據(jù)臨街邊的長短情況進行加價或減價修正，長邊為臨街邊則進行加價修正，短邊為臨街邊則進行減價修正。

例題：假如宗地C和宗地E所在的路線價區(qū)段路線價為6000元/m2，對宗地C進行10％的加價修正，對宗地E

進行10％的減價修正。則：宗地C的地價為：6000x110%x6.5x12x(1+10%)=56.63（萬元）第二十三頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五23宗地E的地價為：6000x110%x7.5x12x(1-10%)=53.46（萬元）平行邊垂直于街道的梯形近似于矩形，可以其中位線的深度為臨街深度查深度百分率表，按矩形地計算。如圖中的宗地B，其中位線深度為13m，若深度百分率為110%，則宗地B的地價為：6000x110%x6x13=51.48（萬元）二、三角形地的估價對三角形地的估價有兩種方法：

第一種方法，是美國所采用的方法。它將任何一種三角形宗地都看成是直角三角形的組合，而直角三角形都可看成是矩形的一半，因此，可根據(jù)矩形地的地價來求三角形地的地價。第二十四頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五24慎格爾三角形宗地價格百分率第二十五頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五25第二十六頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五26如圖中△AMC的臨街深度為50英尺，按表得其占矩形地AMCO的60％。假如其所在的路線價區(qū)段路線價為5000元；根據(jù)蘇馬斯法則，深度百分率為72.5%，則其地價為5000×72.5%×35×60%=7.6萬元。對于頂點臨街的三角形地，如△AOC，其地價等于矩形地的地價減去底邊臨街三角形的地價。第二種方法，是將三角形分為底邊臨街和頂點臨街兩類，底邊臨街的三角形近似于一個具有與其同等臨街寬度和面積的矩形，故可按三角形頂點至街道距離的1/2查深度百分率表，按矩形地地價計算方法來計算，日本和臺灣都是采用這類方法。但兩者有所不同的是，日本的路線價法，將問題考慮得更細。第二十七頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五27三、雙面臨街地的估價

雙面臨街地是指前后兩面都臨街的宗地，對于這類宗地可以有兩種考慮：一種是將其看做是分別面臨兩條街道的宗地的組合；另一種考慮是將其看做是它所臨街道中路線價高的一條街道（或稱之為高價街或正街）的臨街宗地，但由于受另一條街道的影響，因而它的便捷性較一般臨街宗地高，地價也高。第二十八頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五28四、街角地的估價對街角地有兩種理解，在日本和美國，是指側(cè)方有街道的宗地，如宗地H。但美國對于宗地內(nèi)超過自街角起100英尺的部分，就不視作街角地。在臺灣，街角地是指靠近道路交叉口的宗地，具體講是指從街角起18m以內(nèi)的宗地，如宗地G、宗地H和宗地Ｉ。第二十九頁，共三十三頁，編輯于2023年，星期五29無論如何理解街角地，美國、日本和我國臺灣地區(qū)的路線價法對街角地估價的思路是基本一致的，即都是先按宗地所面臨的街道中路線價高的一條（即正街）計算地價，再加算因另一條街道（即分街或側(cè)方道路）而產(chǎn)生的地價增加額。三者的區(qū)別就在于要加算的地價增加額的計算方法不同。美