嘉年華商業(yè)廣場策劃推廣方案

1嘉年華商業(yè)廣場籌劃推廣方案嘉年華廣場市場篇

第一局部、淄博概況

1、地理

淄博處于魯中地區(qū)，現(xiàn)轄張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺、高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人口412萬，其中市區(qū)人口271.84萬

2、交通

膠濟鐵路，與淄東〔營〕、淄八〔陡〕鐵路，濟〔南〕青〔島〕高速公路于濱〔州〕萊〔蕪〕高速公路縱橫交錯，周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟南和青島國際機場分別為70公里、210公里。

3、城市風貌

淄博的城市布局獨具特色。張店、淄川、博山、周村、臨淄5區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東南西北4個城區(qū)距中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市群組，被專家稱為“淄博模式〞。2003年起人均國內生產總值為24319元，增長為16.3%。

第二局部、桓臺縣概述

1、全縣總面積509.53平方公里，轄11個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)和1個城區(qū)街道辦事處，343個行政村。2002年底全縣總人口48.9萬人，其中農業(yè)人口41.37萬人，非農業(yè)人口7.53萬人。少數(shù)民族352人。

2、全縣農民人均收入3929元，人均居住面積34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面積25平米。2002年，桓臺縣國內生產總值79.85億元，在全省139縣市區(qū)排位中列35位，比上年前移2位次。索鎮(zhèn)的人口規(guī)劃2021年在20萬人左右。

第三局部、桓臺縣的規(guī)劃

1、功能定位

淄博市組群城市北部城區(qū)，加工制造業(yè)基地，生態(tài)型園林城市。

2、開展目標與指標體系

類別

指標

單位

現(xiàn)狀

開展目標

2002年

2007年

2021年

2021年

2021年

經濟類

國內生產總值

億元

81.04

150

200

320

500

人均國內生產總值

美元

1994

3500

5000

7500

10000

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

元

7800

11500

15000

20000

26000

農民人均純收入

元

3929

6000

8000

11000

15000

恩格爾系數(shù)

%

—

40

38

35

30

社會類

總人口

萬人

48.9

50

51

52

53

縣城人口

萬人

8.6

12

16

18

20

人口自然增長率

‰

5.18

<6

<5

<4

<3

城鎮(zhèn)人均住房建筑面積

平米

—

18

20

30

33

3、城市用地開展方向

3.1總體思路：規(guī)模適度，依托淄博開展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)域規(guī)模效應，集中加強與張店的開展聯(lián)系。

3.2開展方向選擇：縣城駐地向南向西開展為主，近期向南開展，加強與張店聯(lián)系，遠期向西開展保證桓臺城市形態(tài)的完整性與獨立性，向北開展留有足夠的產業(yè)縱深，控制向東開展。

4、城市總體規(guī)劃結構

延續(xù)現(xiàn)狀良好的城市形態(tài)，城市總體布局采用方各網狀集中緊湊布局結構，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)〞，具體為：

4.1一軸：一中西路與一中東路之間，形成的集行政辦公、文化娛樂、體育休閑、商業(yè)效勞、公園綠地于一體的景觀軸線。

4.2二心：以南部新區(qū)政務中心為城市主中心，帶動城市向南向西開展，是南北主軸現(xiàn)的景觀標志點；以東區(qū)舊城傳統(tǒng)的商貿中心為城市副中心。兩個中心，一主一次，新城舊城遙相照應。

4.3三帶：沿南一中東路兩側形成公路設時代，沿東西中心大街兩側形成商業(yè)效勞帶，沿205國道兩側形成傳統(tǒng)的商貿生活帶。

4.4四區(qū)：東部205國道以東為居住商貿區(qū)；北部工業(yè)路以北為產業(yè)區(qū)；205國道以西，工業(yè)路以南公園路以北緯居住生活區(qū)。

第四局部、近期建設規(guī)劃

1、期限：2003——2021年。

2、開展目標

到2021年，初步把桓臺建設成為根底設施完善、效勞體系健全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、有較強經濟實力和輻射帶動作用的生態(tài)型園林城市。

3、近期建設重點：

“開發(fā)新城區(qū)、提升老城區(qū)、整合工業(yè)區(qū)〞

3.1、拉開城市空間布局，形成“一軸、二心、三代、四區(qū)〞的城市格局。

在現(xiàn)狀根底上，近期來開城市的建設布局，城市向南部迅速推進。重點進行南部新區(qū)的開發(fā)和南北公共景觀軸的建設，積極實施新區(qū)開發(fā)策略。形成“一軸、二心、三代、四區(qū)〞的城市大格局，近期城市以向南為開展方向。

3.2、疏解老城，改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升老城區(qū)綜合環(huán)境

通過近期建設，完善城市交通、商貿、文化、旅游等綜合功能，強化根底設施和公益性公共設施的建設，改善人居環(huán)境，提高城市競爭力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城綜合環(huán)境，縮小新老城差距。制定政策，引導“城中村〞的改造和舊區(qū)的開發(fā)。

3.3、整合工業(yè)區(qū)，是城區(qū)工業(yè)健康有序的開展

通過近期的建設，陸續(xù)的搬遷、改造現(xiàn)有用地不合理及帶有污染的工業(yè)企業(yè)

第五局部、桓臺沿街商鋪綜合分析

一、商業(yè)市場普查方案

1、說明：為了全面了解桓臺商業(yè)經營供給市場狀況，為工程定位提供準確、科學、及時的信息，特安排本次商業(yè)市場普查，預定用五天的時間完本錢次問卷調查工作。

2、調研目的

2.1了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的售價及租金水平；

2.2了解桓臺縣主要商業(yè)街道店鋪的實用面積；

2.3了解桓臺縣商業(yè)的業(yè)種、業(yè)態(tài)〔品牌、檔次、經營狀況、經營種類所占市場比例〕；

2.4為本工程做前期市場形象推廣、積累市場客戶。

3、調研范圍

a中心路

b張北路

c興桓路

d鎮(zhèn)南大街

e建設路

f衛(wèi)生街

g公安路

h公園路

4、調查對象

調研范圍內所有營業(yè)中的店鋪

5、調查方式

采用問卷式，具體內容見調研表

6、人員組織與時間進度

6.1調查樣本預計900份；

6.2臨時調查人員安排4人；

6.3調查工作預計于9月25日實施至9月29日完成，實施前須提前一周做準備工作。

7、調研重要分析指標

7.1售價及租金分析；

7.2面積分析；

7.3經營內容指標分析

經營內容——租金分析

7.3.2經營內容——面積〔實用面積〕分析

7.3.3經營內容——規(guī)?！矓?shù)量、比例〕分析

8、分析與建議

依托調研分析結果，提出本工程總體形象建議，內容、檔次、業(yè)種、業(yè)態(tài)等建議；經營主題及副題建議；各業(yè)態(tài)規(guī)模比例建議；商鋪、攤位分割面積建議。營銷策略、價格、租金建議及戰(zhàn)略、營銷推廣策略等。

9、預算：

問卷印刷費用：300元

問卷調查費用：900份×￥2元/份=1800元

自行車2部×￥160元/部=320元

紀念品：900份×￥4元/份=3600元

招聘及交通費用：100元

共計：6120元

二、調查情況說明

本次調查按方案從9月25號至9月29號，共五天時間。完成調查問卷430份，相當于預估數(shù)量的一半。此次調查中確定了工程的名稱為“嘉年華廣場〞，并在調查的同時做了工程前期的形象推廣和客戶群醞釀工作。以印制有“嘉年華廣場〞標志禮品作為對被訪者的回報，即提高了效率和質量，又到達了宣傳的目的。調查數(shù)據(jù)的分析采用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行了單項分析和交叉分析。三、調查分析

〔一〕、單項分析

1、商鋪面積分析：沿街經營商鋪的面積51-70㎡占17%，比例最大；21-30㎡占15.9%，比例次之；10-15㎡占15.2%；31-40㎡占13.8%。累計可見10-40㎡占55.5%，是主要的面積范圍。面積頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕10-15㎡6515.215.216-20㎡4610.725.921-30㎡6815.941.731-40㎡5913.855.541-50㎡174.059.451-70㎡7317.076.571-100㎡429.886.2101-150㎡368.494.6150㎡以上235.4100.0Total429100.02、商鋪層數(shù)分析：只在一層經營的占83.5%，是非常大的比例；占有二層經營的占15.1%，2層以上樓層做經營的微乎其微?？梢娧亟值纳啼佉粚佑休^高的利用價值，但二層及其以上樓層的商業(yè)價值很少，也沒有很好的挖掘，應有相當?shù)纳虡I(yè)潛力。層數(shù)頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.03、店面形象分析：店面形象為優(yōu)的占60.2%，良以上的占84.9%?？梢?，經營者對目前的店面形象評價非常高，也說明了他們重視自己的店面形象。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕優(yōu)25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8無1.2100.0Total417100.0

4、經營產品的品牌分析：經營者的經營品牌多為國內品牌，占76.7%，其中以中檔品牌為主，占31.8%，低檔和高檔比例相當；國際品牌占9.9%。說明目前的經營品牌總體上處于中等水平，應有往高品牌開展的潛力。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕國際名牌429.99.9國內高檔品牌9221.631.5國內中檔品牌13531.863.3國內一般品牌9923.386.6無5713.4100.0Total425100.05、經營產品的行業(yè)分析：在被調查者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要局部。可以借鑒，購物中心的服裝類經營數(shù)量占三分之一為宜；便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當?shù)姆至?。總之，這些行業(yè)是購物中心的主要局部，也是消費者的必須局部。頻率百分比〔%〕男裝類255.8女裝、內衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類102.3鞋、箱包、皮具類型225.1珠寶、鐘表、眼鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂類1.2便利店、百貨類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數(shù)碼、通訊、IT類112.6化裝品61.4美容、美發(fā)、健身類214.9五金、機電、化工類184.2家飾、床上用品、廚具類245.6維修、加工、中介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥、保健類112.6煙、酒、茶類153.5機車類4.9其它286.5Total430100.06、經營方式分析：在調查對象的經營方式中自營者占57.9%，其余方式各占10%左右。頻率百分比〔%〕廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經銷419.6自營24857.9Total428100.07、經營收益情況分析：在被調查中經營收益為良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的經營為優(yōu)?？傮w的經營收益還比擬樂觀。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕優(yōu)9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.08、每月每平方米的營業(yè)額分析：在每月每平方米的營業(yè)額的調查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可見，被調查者的營業(yè)額的差距較大，大局部在300元以內。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕100元以下13631.931.9101-150元7116.748.6151-200元4610.859.4201-250元296.866.2251-300元4711.077.2301-400元348.085.2401-500元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方米的月租金分析：在租金這一重要指標的調查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上?？梢?，當?shù)氐淖饨鸩罹噍^大，總體租金水平較樂觀。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕無102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租賃商鋪的期限分析：在租賃期限中，一年以下(含一年)的最多，占67.1%；其次是五年以上(含五年)，占13.5%。可見市場的租賃期限一年期內的短期租賃為主，其次是長期〔五年以上〕的租賃。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕一年以下(含一年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年)5613.5100.0Total414100.0

巡11齡、商疏鋪的不人數(shù)灘分析縮：經縱營人液數(shù)中佩，尿2漲人以熊下讓(當含劍2幣人頁)晚的占承66宮%傾，終3櫻人的話占懷16舟.2維5%耍，近5粉人以們上險(愈含網5施人影)

葉的占縱11祥.2紙%肯。多帶數(shù)店流鋪經拾營人辟數(shù)較催少，罩為小告規(guī)模為個體外經營嚇戶。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1Total427100.0徒12就、投建資金短額分瑞析：譜經營引者的泉投資摔金額朱在鍋3-企5奮萬的飼最多酒，占榜24違.6高%弱；其按次是須2增萬以花下的葉占捉23你%身，焦2-竹3瘡萬的肚占暫20數(shù).4趟%從，可征見大革局部手的投色資金黎額在毀5智萬元港內，護可見香大部鐘分經緊營者銀的投適資限栗度很湖小，促可以少方便邀的退見出投談資。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕2萬以下9823.023.02-3萬8720.443.33-5萬10524.667.97-10萬6214.582.410-15萬348.090.415-20萬194.494.820萬以上225.2100.0Total427100.0伸13旺、裝卸修投薄入分市析：躲38辯.1紙%浴的裝倘修投陽入在匹50休00京元以我下，個31騾.5衡%哈沒有糧裝修淚投入參，釣50怪00抱-1放萬元悔的占琴14沸%者，頸1浩萬元圓以下糾的累避計為腳83晌.6酒%領，不濁到童10恨%溝的裝持修投陳入在辭2瓣萬元治以上蔽?？晒褚?，革大多陷數(shù)經紹營者奉的裝芳修投助入都申很少仙。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕無13531.531.55000元以下16338.169.65000-1萬元6014.083.61-2萬元368.492.12-3萬元153.595.63-5萬元122.898.45萬元以上71.6100.0Total428100.0詞14喜、經椒營旺務季分祥析：至在經枯營旺撿季調墨查中栗，占是最多破的是躍冬季滲為欠68豪.1在%鵲；春厲季、微夏季絨和秋致季都窯在回35鍬%芝左右聚，并辜且相躍差不出大。頻率百分比〔%〕春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無245.6鹿15弊、每齡月的顧稅費吃支出穴分析劑：稅撤費支牧出盆20騰0授元以頃下的漸累計溉占職52以.9躺%弄，在君一半避以上知，其魯中要10摟%垃以上在的沒網有稅剝費；錦20塑0-皂30賢0慨元的公占劉26晶.8祝%驅，累豎計占絡79唐.8頭%兄；另傅有示8.虛5%湯的在社30眾1-丸50穩(wěn)0虜元。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕無5212.212.2200元以下17340.752.9200-300元11426.879.8301-500元368.588.2501-800元194.592.7801-1200元163.896.51201-2000元81.998.42000元以上71.6100.0Total425100.0勾16腦、每慎月的配水電交費支冰出：太分析禍：水得電費餃支出昏50例元以調下的牲占陸53棗.5禮%貼，奔51位-1伴00燙元的商占伸19昆.7快%的；憶87光.3侮%過的在歷20失0縮元以饅內。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕50元以下22853.553.551-100元8419.773.2101-200元6014.187.3201-300元214.992.3301-500元174.096.2501-800元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.0

秩17煩、如遭果在怒桓臺注縣建早設一璃座環(huán)罷境優(yōu)它美，國品牌搭云集民，現(xiàn)婦代、犬時尚肥、典散雅、筆充滿疼生機笨和活系力的垮購物織樂園恭，擁綠有大訓批顧賭客群遍，展存示無宋限美膠好的郵開展?jié)臻g變，您劈是否著愿意菠進駐宅該購鮮物樂端園經式營呢尚？頻率百分比〔%〕是37988.1否5111.9Total430100.0恒分析功：桐88蛙.1美%北的經菠營者徑愿意飼入駐辯經營瘡。可凝見，鋼該購郊物中混心是固經營吧者的扒理想覆經營悼場所橡。

碼17須.1堅、需加要的粒經營焰面積蹦分析嫌：需比要的寨經營仁面積裝中裕51越-7奮0館㎡占便15蜂.9干%釀，儲16疑-2屢0

孩㎡和京21救-3塊0培㎡各美占腹13博.3忘%插；有賓近一附半的怖需要青面積識在炕16舊-5租0防㎡。抱相比然現(xiàn)在可的經侄營面州積，倦經營組者有辭擴大塵經營溉面積迎的需姿要。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕10㎡以下133.43.410-15㎡164.27.716-20㎡5013.321.021-30㎡5013.334.231-40㎡3910.344.641-50㎡4311.456.051-70㎡6015.971.971-100㎡4812.784.6101-150㎡338.893.4150㎡以上256.6100.0Total377100.0棒17灘.2浴、適遵合的粒租金準〔元店/仙月坑/零㎡〕假分析匆：理面想租兆金在鴉10壇-1姨5甜元的功最多養(yǎng)，占怨60鋤.3離%形；票16潔-2上0烏元的斷占狗21否.3慚%銷；在21鏈-2毒5燙元的紐占貢8.謎3%靈；同前時，病89靠.9姿%隙的理果想租稈金在曉25使元以曠下。程相比川其經企營的碎租金根水平畫，經紙營者序希望踏租金狗越低營越好值，因墓此理善想租吳金相騾對較奧低。頻率百分比〔%〕累計百分比〔%〕10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0古〔二巾〕、窩交叉檔分析

熟1煙、行煉業(yè)與錢面積剩交叉支分析眠：服刃裝類漆多數(shù)挽在食10銀-4罪0賠㎡，態(tài)以親16陡-3該0內㎡為哲主，辜且面御積差傾異不續(xù)大；太鞋、焰箱包勻、皮礙具類尺，禮呢品、嗓精品秧類和更文體鎖、音桂像類婚在話10少-7蹲0觸㎡不辯等，掉且差買異較杜大；浴餐飲巧類多吐在遮70進㎡以遠上；還數(shù)碼增、通候訊、卡IT昏類和墾化裝泡品多撞在唐16鋪-3釀0莫㎡；輔家電至在銳50傷-1敬00藝㎡為竟主；娃美容獵、美雄發(fā)、刮健身浸類和浙家飾傘、床刮上用太品、蛇廚具誰類以座50額-1掙50隱㎡為鬼主，據(jù)且差揉異較義大；曾醫(yī)藥抽、保驢健類嶼和煙脾、酒嶺、茶墾類多腦在填20捉-7但0羅㎡。痕面積行業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150㎡以上Total男裝類23541422124女裝、內衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類32201011010鞋、箱包、皮具類51342410222珠寶、鐘表、眼鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類2171121244245文體、音像類41230300013家電0111022108數(shù)碼、通訊、IT裝品1030110006美容、美發(fā)、健身類10140454221家飾、床上用品、廚具類21032763024婚紗攝影類0000002215醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total

競2皂、行員業(yè)與血租金沫交叉韻分析盜：服趨裝類書的租鍬金差未異明高顯，傳沒有您集中譜的分里布區(qū)槍域：辟10俗元以糖下和揪40怨元以屋上所脈占比謝例都開明顯恰偏大裂，其兄余紫10響-3角0逗元的疼比例聾差異兵不大仿；禮蒸品、境精品巴類的拍租金盆統(tǒng)計工與服寸裝相軍似；株鞋、妹箱包泊、皮盼具類訴和醫(yī)苦藥、然保健立類分責布相門似，棗集中施在治10五-2拔5震元不尺等，迎處于未較高鼻水平利；餐投飲類株租金朽水平憐較低宣，多祥數(shù)在減15暈元以識下；棍便利擺店、左百貨顆類和霧文體喪、音適像類隔都集咐中在塘10泳-3煉0短元；殼家電痛和婚劇紗攝睜影類總的租羞金的家分布值相似牢，租攤金在軋16加-4榮0越元之滔間且坦差異浸較大池；數(shù)兩碼、膠通訊掃、麗IT眾類，尋化裝矛品和姨煙、篇酒、稱茶類娛都集頑中在嗽10寸-2刮0陷元，肯處于歷足勁癢的中收等水鼓平；潛美容村、美詳發(fā)、井健身扎類在返20氣元以刷下分忌布，寫且差帝異較籮大；敬家飾怕、床煤上用響品、損廚具塘類那么淺明顯滾集中采在秧10解-1毛5紐元，錘租金棗水平那么略低跟。租金行業(yè)無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男裝類07313230625女裝、內衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類03201101210鞋、箱包、皮具類01834111322珠寶、鐘表、眼鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂類0000010001便利店、百貨類261913830244文體、音像類02400310213家電0021210028數(shù)碼、通訊、IT類01321012111化裝品0031001016美容、美發(fā)、健身類07551120021五金、機電、化工飾、床上用品、廚具類021311221224維修、加工、中介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機車類0010001024其它06633610227Total1073122444042231456425汪3作、面球積與債租金旅交叉方分析抹：獵通過怠面積進和租醋金的咱交叉凝分布現(xiàn)可以酸看出差，隨小著面綁積的臥增大章，相缸應的蕩單位掩租金粗分布淺相對霧就低排，但擾上下津的差礦異不闊十分脖明顯憑。租金面積無10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15㎡1131235935146516-20㎡14773512164621-30㎡271611875296731-40㎡09187693135741-50㎡0261312111751-70㎡112336853327371-100㎡1101632310642101-150㎡211544320435150㎡以上25911030122Total1073122434042231456424

瑞4但、行比業(yè)與遺理想絞面積懇交叉財分析廟分析督：手4.扮1雞、面悟積要汪求較乒大的叨行業(yè)猾有：尺餐飲猛業(yè)大樸都在認70鼠㎡以盒上；挺美容催、美四發(fā)、畫健身倘類集會中在肅50勸㎡以確上且報大小脆不等意；家銹飾、棕床上俯用品握、廚觸具類宰那么在撤40苦㎡以資上；盲婚紗柜攝影夜類要牙求最捉大在嘗10采0韻㎡以慘上。刺4.歸2告、面維積要棗求大陵小差掙異較鐘大的考有：住鞋、幕箱包到、皮轎具類買在植21樓-1塊00趨㎡不追等；陜禮品惕、精減品類扇集中慌在鐵16溉-1波00普㎡；選便利元店、起百貨榨類集燕中在缺31遞-7爽0量㎡；符文體份、音派像類騰和數(shù)擋碼、榴通訊瞎、挪IT純類那么蘿集中霉在阿21稿-7濕0篇㎡且般較分臟散；達煙、覆酒、葬茶類風以思30盾-1麥00槍㎡為膀主。抵4.岔3撞、男涼裝集辯中在噴41熔-7顛0員㎡，燒其他粗服裝宵集中純在京16憐-4佩0晴㎡，塔明顯扭小于狐男裝根；珠桂寶、屢鐘表復、眼望鏡類貪，家大電和滾醫(yī)藥驅、保尺健類倍集中之在挖50榴-7裹0秒㎡，變處于屯中等耍偏大菜的水關平；憂化裝犧品的盛一般鼓要求憲在啞16臨-3鵝0備㎡，略面積害較小前。面積行業(yè)10㎡以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150㎡以上Total男裝類202216521021女裝、內衣1718664501351男女休閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕婦裝類102042010010鞋、箱包、皮具類011324450121珠寶、鐘表、眼鏡類00010120105禮品、精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛樂類00000001001便利店、百貨類1103631223132文體、音像類201210200311家電00110102106數(shù)碼、通訊、IT類011221210010化裝品10210011006美容、美發(fā)、健身類011001255217五金、機電、化工類002303430116家飾、床上用品、廚具類011131356223維修、加工、中介類10101100116婚紗攝影類00000001225醫(yī)藥、保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機車類00000000112其它113515533027Total13165050394360483325377浙〔氣三〕貿、分廉析總華結捐通過折對桓度臺縣扶城的液主要懷街道農店鋪莊的調至查分援析，岸總結岡如下勿：

顛1草、商糾業(yè)布輔局

半主要昆的商煎業(yè)街掌有：秧中心等大街孩、張國北路百和衛(wèi)宰生街沾，其況次有古興桓善路、翻鎮(zhèn)南勻大街微和建妨設街騾。張融北路乳是最騎主要膏的一長條商皮業(yè)街加、也嗎是最羊為繁術華的嬸商業(yè)刷街，哭是當長地的梢商貿款中心欄，沿樸路帶堅有溫罪州服傷裝批矩發(fā)市殊場、膽超級護市場材、百宏貨商針場、弊專賣襖店和討專業(yè)智市場府。中為心大傳街是廟比擬碌時尚筋和現(xiàn)藝代的中商業(yè)香街。

嘴2仍、主蔬要指資標

籌2疼.振1拘、行懼業(yè)

恢男女乓休閑票裝所堂占的籍比例權最大落，為胸13滲.7未%嗎，其賄次為執(zhí)女裝劫，占王12閘.1紗%呈，服鉛裝類刃共占彎有魔33汪.8演%框的比優(yōu)例，倡是行偵業(yè)中列的主劈要部訴分〔挎可以蓄借鑒爪，購煮物中亞心的違服裝懸類經社營數(shù)款量不怪低于乳三分篩之一縱〕。餐便利東店、百百貨宰類占勢10董.5搖%旗；鞋勺、箱關包、晴皮具縱類，灶餐飲疊類和泊美容啟、美韻發(fā)、迅健身亡類各絕占約佩5%老，在排行業(yè)禿中也微占有奮相當齊的比向例。慶總之倒，這觀些行綱業(yè)是納購物趕中心隔的主燥要部蕩分，餅也是栽消費回者的洞必須屑局部絕。

突2尿.宵2眨、面服積

督沿街啞經營貪商鋪值的面菠積鞏51錫-7循0正㎡占樣17慶%解，比膜例最脅大；鐵2埋1-腳30叢㎡占薪15彈.9訴%床，比超例次療之；筐10啦-1掠5秀㎡占熊15情.2褲%撲；否31訓-4姥0惠㎡占軍13膊.8炎%序。累坡計可光見，鄰10坑-4晴0舍㎡占攤55孝.5膜%劍，是宏主要劣的面臉積范崖圍。倆通過承比照伸，其撿理想誤的經冊營面炎積略戒大于艘現(xiàn)有杯的經鋒營面薪積，卵主要惠集中鐵在濃16歸-5飛0辰㎡，爽不同背行業(yè)賞的面常積要犬求差攜異較忠大。

賠2仗.耍3疊、租央金欄在每粘平方桌米的栽月租還金這朋一重燃要指家標的檢調查嗓中，灣10予-1獄5連元的盒最多賓，占首28生.7圈%氏；塘16資-3幫0貓元的拐累計刷約占壞30我%昆，另卡有舟10躲元以奧下占赴17仁.2斃%日，曲13朋.2侄%走的在主40膜元以心上。腦可見已，當割地的茄租金秒差距搖較大掉，主悄要是恐受地劣段影拐響，儉另外柜還受腦層數(shù)移和行航業(yè)的緒影響異?？偫m(xù)體來艙看，精租金殃水平業(yè)較樂些觀。禁2填.工4紐、其吵他

辛多數(shù)豆的經樣營用冊房為勤租賃塵所得戴，租階賃期劍限多姜數(shù)在崗一年名以內將；各83皮.5雕%哪的只義在一帳層經楊營；禾經營僑旺季歲以冬層季最茄多，會其次錄是秋賴季；舒大部聞分經明營者梢對其忽經營脅形象優(yōu)和營匹業(yè)額親較滿就意；靜經營喂者的噸裝修處投入查一般療很少醒，匹83式.6狗%渴的在域一萬念元以撫下，救有近睜三分脊之一挎的沒役有投禮入裝鍬修，越經營凳者的桿總投訴資金僻額大黑局部劫在纖5漿萬元素以下撤，多寬為小雷規(guī)模聲投資蔬、自漫主經彩營。

箏2定.淚5估、經竭營意圖向

印近9絲0%骨的經份營者弊都會頓考慮專到環(huán)悉境優(yōu)膨美品決牌云梳集、百現(xiàn)代慘、時燈尚、魯?shù)溲艞l、充梅滿生所機和溝活力方的購蛋物樂鮮園經蛙營，鑒他們使根本倒上可尿以接宴受集似中經里營，沒希望俯經營滔環(huán)境梅更好宗，賺考得更辰多的俗利賄潤，選此為職商人勢的本蛾質。機第六陶局部梳、桓槽臺商慰場綜懂合分幕析桓臺規(guī)模較大的商場有喜樂佳超市、桓臺商廈、桓臺百貨大樓、溫州批發(fā)市場

一、商場經營分析：

1、喜樂佳超市

優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，內部購物環(huán)境目前屬桓臺縣最好的，并以超市為經營主題，超市營業(yè)面積占總面積的3/4之多。因商品多為生活必需品，所以人氣較旺，經營效益比擬好。

劣勢分析：商場規(guī)模較小，商品種類不夠豐富，食品新鮮度不夠，多數(shù)商品價格高于市場價，這是制約收益增長的最大因素。

2、桓臺商廈：

優(yōu)勢分析：商場地段優(yōu)越，有桓臺最大的家電賣場

劣勢分析：業(yè)種分布無序，商場無經營主題，無知名品牌，商場缺乏人氣，商場經營效益一般，與前期招商、市場定位有較大的關系。

3、桓臺百貨大樓：

優(yōu)勢分析：商場經營年限較久，占有市場先入為主的角色。商場一層有珠寶與超市兩大主營行業(yè)，帶動了市場的繁榮。

劣勢分析：商場裝修低檔，設備設施陳舊，商場垂直動線均為步行梯，因此導致二、三層經營收益不佳。

4、溫州批發(fā)市場

優(yōu)勢分析：地段優(yōu)越，規(guī)模較大，是桓臺唯一的批發(fā)市場，面對城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消費群體。

劣勢分析：市場缺乏經營管理，業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃、定位。建筑結構與定位相沖突?；概_商業(yè)整體分析：

二、小結

桓臺縣較好的經濟根底具有較強的市場消費能力，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，現(xiàn)有的幾座商場屬傳統(tǒng)的小規(guī)模百貨商城，雖地段占優(yōu)，但商業(yè)設備、設施不全，功能單一，缺少休閑舒適的購物環(huán)境。各商場沒有時尚的經營主題，市場定位不明確，缺少新穎的經營管理理念，目前經營收益一般。正因為桓臺沒有能夠充分滿足當?shù)厝司C合消費的場所，所以桓臺縣大量消費群體流入張店。因此，本工程準確的市場定位，齊全的功能組合，先進的商管理念，以及特色的經營風格，將引導桓臺縣市民全新的生活方式和消費觀念，填補市場的空白。

第七局部、消費者情況綜述

桓臺縣整體經濟根底較好，但桓臺縣商業(yè)環(huán)境落后，目前缺少能充分滿足當?shù)厝司C合消費的場所，因此導致桓臺縣大量消費群體流入張店。經常光臨商場的人群以兒童〔1-14歲〕、20歲左右的年輕人和中青年女性〔30-45歲〕為主，他們有能力支付也希望有環(huán)境優(yōu)美，功能齊全的購物場所來滿足現(xiàn)實需求。

第八局部、競爭樓盤調查描述

據(jù)調查，桓臺在售的商業(yè)地產有傳統(tǒng)的底商和商業(yè)步行街兩種，商業(yè)步行街稍具規(guī)模，有一定的經營劃分，但沒有形成特色，且開發(fā)商實力一般。就銷售來看，情況都非常喜人。目前市場競爭并不劇烈，此時進入很容易占據(jù)市場優(yōu)勢。

就淄博市的商業(yè)地產來看：①商業(yè)地產的開發(fā)和投資都很旺盛，銷售情況喜人。②沿街商鋪的樓盤遠多于分割銷售的購物商城。③沿街商鋪〔套鋪〕以1-2層相連為主，少數(shù)1-3層。④套鋪的開間在3.6-12米不等，以5米左右為主；進深在11-20米不等，以15米左右為主。⑤張店區(qū)核心商圈的套鋪均價在6000元/平米以上，社區(qū)商鋪和其它城區(qū)的商鋪售價在3000元/平米左右。

〔附表：淄博市商業(yè)地產統(tǒng)計〕

第九局部、桓臺縣商業(yè)工程市場分析總結

乓桓臺圖縣商甚業(yè)市間場的洽形態(tài)池主要炭是街遭鋪和目傳統(tǒng)朝的百怎貨商萍場。

魯一、閘街鋪蝕總結

掛1、鄭商業(yè)品布局

伯主要沙的商殘業(yè)街鉗有：絕中心輝大街介、張諷北路序和衛(wèi)敬生街贈，其瓣次有焦興桓恭路、郵鎮(zhèn)南稱大街膏和建肅設街永。張芝北路石是最順主要板的一怒條商跟業(yè)街違、也疊是最衣為繁雖華的右商業(yè)里街，島是當養(yǎng)地的解商貿晃中心搬，沿回路帶仙有溫廚州服絨裝批沸發(fā)市鐵場、教超級循市場啞、百蹤貨商糠場、盲專賣鄙店和阻專業(yè)哄市場隆。中銅心大穩(wěn)街是侄比擬蒸時尚貞和現(xiàn)債代的救商業(yè)非街。

些2、枯主要喝指標

膛2.曉1、革行業(yè)

醋男女鋒休閑衡裝所寺占的酷比例泄最大次，為釋13方.7拼%，固其次蝦為女危裝，逝占1結2.但1%準，服序裝類毛共占謠有3盒3.貴8%輔的比恥例，鏡是行甘業(yè)中便的主毅要部命分〔面可以斗借鑒斤，購即物中粉心的濁服裝既類經悟營數(shù)勉量不校低于獄三分哭之一?！场４侗憷降?、垮百貨母類占掠10訪.5抹%；麻鞋、弊箱包搬、皮個具類源，餐樂飲類峽和美易容、高美發(fā)胳、健律身類歌各占植約5但%，柄占有親相當?shù)谋戎吕?/p>

勤2.提2、路面積

蹦沿街勇經營達商鋪公的面淋積5懲1-箭70巴㎡占扯17賊%，捆比例怕最大悼；資21裳-3換0㎡裕占1意5.律9%遲，比降例次濤之；撲累計得可見結，1歐0-私40購㎡占百55涂.5斜%，何是主鉆要的扒面積側范圍遍。通細過對肆比，暑其理晃想的惠經營棍面積沙略大桶于現(xiàn)芽有的界經營樸面積哀，主番要集浮中在茫16抽-5糾0㎡貨，不騾同行制業(yè)的刻面積撈要求濾差異恒較大詳。

滲2.褲3、俘租金

際在每蛙平方騰米的蜂月租休金這淋一重蘇要指補標的壩調查倦中，桑10季-1也5元殘的最完多，欄占2稠8.繡7%召；1鏡6-丟30不元的巴累計侮約占撒30澆%，校另有容10吊元以久下占抖17厘.2舌%，阿13仿.2亮%的熔在4亡0元迅以上旗。總膠體來鉗看，轟當?shù)厣淖庹战鸩钣噍^漠大，鞠租金蘇水平乏較樂誦觀。

部2.技4、嚷其他

黑多數(shù)殘的經抹營用闊房為騰租賃虜所得球，租獻賃期粱限多絕數(shù)在喊一年除以內作；8模3.草5%音的只食在一終層經拍營；垃經營嘴旺季囑以冬香季最貨多，撥其次慌是秋稠季；近大部差分經欠營者捉對其馬經營己形象學和營投業(yè)額秘較滿氣意；拴經營擠者的獎裝修伯投入峰一般班很少寒，8孩3.紅6%臉的在椒一萬吩元以謊下，匆有近扣三分宰之一花的沒怖有投云入裝甲修；國經營角者的杰總投雷資金慢額大輕局部背在5炒萬元到以下敢，多螺為小聾規(guī)模輛投資系、自啊主經姥營。

繳2.孩5、脹經營懶意向

損近9減0%晌的經色營者宿都會約考慮臂到環(huán)跡境優(yōu)贈美品刮牌云煮集、炒現(xiàn)代磁、時現(xiàn)尚、青典雅倉、充于滿生俘機和等活力蹦的購誦物樂憐園經判營，鑄他們?yōu)└局奚峡赡弦越犹允芗钢薪浘錉I，比希望蠢經營箏環(huán)境凳更好底。

懇二、拖商場述總結

乖桓臺寄規(guī)模柿較大子的商堡場有餓喜樂繪佳超腥市、兩桓臺傳商廈開、桓均臺百濤貨大已樓、陡溫州歡批發(fā)籮市場燕。除炊喜樂嗽佳超餃市是托新出蝶現(xiàn)的巷超級洽市場輝外，才其余直屬傳證統(tǒng)的喬小規(guī)眨模百松貨商希城，浙雖地獎段占嶺優(yōu)，導但商映業(yè)設膚備、據(jù)設施腳不全誠，功悔能單治一，異缺少帆休閑躲舒適中的購英物環(huán)記境。務各商雹場沒千有時速尚的糟經營籌主題矛，市流場定牲位不觀明確者，缺溝少新純穎的意經營振管理扮理念乖，目恨前經勻營收鋸益一驢般。

支三、富競爭波樓盤狹總結

待據(jù)調山查，平桓臺穴在售支的商瓣業(yè)地抱產有倍傳統(tǒng)哨的底勻商和仇商業(yè)姻步行席街兩講種，盞商業(yè)郵步行勝街稍皇具規(guī)劫模，冬有一醫(yī)定的顆經營袖劃分鐘，但改沒有壯形成稠特色忠和足醉夠的圈規(guī)模豈。同摧時，絞從淄塊博其產它地茫域的嶺銷售仿來看蹦，商始業(yè)地該產的姜開發(fā)蘇和投絡資都認很旺瘋盛，扁銷售屈情況泳喜人滋。沿藝街商冰鋪的寇樓盤蹄遠多痕于分教割銷樹售的掛購物含商城習，沿屈街商混鋪以曲1-渣2層租〔套處鋪〕平相連決為主透。

衡四、史結論

測1、驗消費膨者現(xiàn)布狀

燕桓臺賄縣是共淄博穩(wěn)地區(qū)趕的農迅業(yè)大純縣，頭縣城鳥城區(qū)襖人口綠較少勺，全脊縣外沫來人量口比線較淄按博其梯他縣剝區(qū)低淚，在秋桓臺段縣消憤費的掘人多激是本代地人粘?；笢p臺距餃淄博旗市區(qū)趕〔張賽店區(qū)繩〕2秤0余邪公里雖，交腰通異簽常方膝便，勒桓臺曾縣的殲消費剖群可誼以非遲常方甲便的自流入裳張店轟區(qū)。適同時叉，張汁店商倘業(yè)十粗分發(fā)掠達，司擁有嘆不同也業(yè)態(tài)稀定位濟的大愁型商邁業(yè)十礦家之斷多，壩張店末是淄們博市喘市政拌府所尖在地蜻，是殃淄博蛙市的憂經濟因和文次化中賄心，蜘也是眼其他掌區(qū)縣般的商艦業(yè)中睬心。蒜綜合桑以上惠因素萬，去填張店怕購物耐已成射為桓筑臺多虜數(shù)人款的消凝費習凝性。

視2、吵商業(yè)顧現(xiàn)狀

小桓臺盟縣商裂場經祖營方投式落非后，梳整體微經營徐環(huán)境殊較差鳥，經逝營狀唱況不糞好。偽商場遲規(guī)模概普遍動過小繩，功糠能單鵝一，術缺乏膝有影礎響力睡的核帖心客猶戶進仰駐經著營，蔽缺乏剪統(tǒng)一庫的經充營管皺理和濟新穎蹤的營算銷手卸段，蹦配套俱設施被不完斃善，卡電扶焦梯、與中央槍空調藏、停另車場餅及內胡外照廉明等停硬件副設施艱落后芬。因憲此，焰功能笛劃分岡不合擾理，額商場幟的檔罰次與雪整體潑形象漢較差境，難梢以吸榴引人球流進謎入商隆場并竄保持欄商場該穩(wěn)定手的消積費人遇流。

勁3、嫁建議

逝3.呈1現(xiàn)類有的多商場透經營朱不善乳的情令況，擇將大茶大影準響當捷地商男家和渣投資旦者對四進場餓經營基方式筆的信驢心，園專業(yè)驕的經撥營管仆理與胸專業(yè)胖的營歇銷手叮段才美能為賀商場攀營造背良好廢的經閑營氣父氛與氏穩(wěn)定帶的消刑費人周流。太采取誠統(tǒng)一休經營亂、統(tǒng)呆一管您理的貧先進坐模式籠方可宣激發(fā)慧經營顧者與鉗投資徹者的眼購置安欲望俯。

宋3.籃2準證確的丈市場產定位喝，齊別全的株功能梯組合暢，先撲進的餅商管墾理念候，以比及特蒼色的社經營錫風格飛的購奏物中決心，倘將引刃導桓蠅臺縣饒市民訂全新錦的生散活方畢式和蘿消費猴觀念面，填景補市顧場的諒空白哈。

轟3.掠3商縫業(yè)項奏目的逐規(guī)模珍定位槐、特率色經純營及葵完善搜的配刷套設偏施將廊突顯譯商業(yè)儀的稀爺缺性繁，成走為桓稻臺縣欄或淄涼博地黃區(qū)的付標志兩性商屢廈，豐這也結是營印銷策僑劃工社作中抽的主爪要內窯容。

箭3.殊4在薄商場忙正式刷推售廟以前恭，盡虹可能艷與更纖多的早核心式商戶健達成任租賃吹意向裳。先寒營銷叢客商蔽，引銀進知兩名品綱牌，應以借罩助核息心租衛(wèi)戶的港影響趙力，折保證鄙商場鞠的長蔑遠經憲營，碼更為意銷售誦創(chuàng)造么有利勺條件號。嘉年華廣場定位篇

一、工程地段及周邊規(guī)劃局部

1、工程地理位置

本工程地處桓臺城區(qū)西北角，五里路的東鄰，建設街北鄰，縣防疫站西鄰，南有西苑小區(qū)，北鄰恒星花園將軍住宅樓區(qū)；工程占地約50畝。該地塊位于城郊結合處，周邊除了上述兩個住宅區(qū)外，西邊就是郊區(qū)農田，局勢中心約2公里。西苑小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)，目前已有人入住，但入住率較低；恒星花園占地100多畝，預計將在年底入住。因此，本工程目前地段較差，周邊居民較少，缺少人氣，沒有形成商業(yè)氣氛。

2、工程周邊的規(guī)劃

除了西苑小區(qū)和恒星花園是新建的兩個住宅區(qū)，正西臨〔五里路西〕是規(guī)劃中的九年一貫制學校；順著五里路往南依次是500畝的住宅區(qū)〔規(guī)劃中〕；距本工程缺乏1公里的少海公園占地330畝，現(xiàn)已見好對外開放；至鎮(zhèn)南大街是規(guī)劃中的住宅區(qū)。

二、SWOT分析

1、優(yōu)勢

道路交通興旺；緊鄰有西苑小區(qū)和恒星花園兩個新建的居住區(qū)，據(jù)了解，西苑小區(qū)是本地檔次較高、規(guī)模較大的社區(qū)，社區(qū)內的居民多位收入較高人群；

2、劣勢

處于城鄉(xiāng)結合區(qū)，距離市中心較遠；周邊生活效勞設施缺乏，沒有學校、商場、銀行、郵局、酒店、餐飲等效勞場所；周邊居住區(qū)地入住率較低，人流量少；沒有商業(yè)氣息。

3、時機

當?shù)貨]有大型的現(xiàn)代購物商場，也沒有在建的現(xiàn)代購物商場；本地的消費者希望有更理想的消費場所，可以降低到外地滿足消費的交通和時間本錢；經營者有一定的租金承受能力，希望有更好的經營場所。因此，現(xiàn)代化的休閑購物中心是多方市場的需求，這也是商業(yè)市場的時機。

4、威脅

即將開業(yè)的新王府商業(yè)街和香港街會占據(jù)一局部市場份額，以及正在建設的城南商場〔百貨大樓〕都具有比本工程優(yōu)越的地理位置。這些工程會成為本工程的競爭對手，給本工程一定的威脅。

總之，面對絕佳的市場時機，如何以規(guī)模和功能降低工程的劣勢、甚至變劣勢為優(yōu)勢是本工程成功必須克服的瓶頸；科學合理、差異化的定位，獨特的營銷和推廣將會擊敗競爭對手，獨領市場。

三、定位局部

定位的根本原那么：結合工程地理位置和未來規(guī)劃，以市場為導向，以超前的意識和理念，突破地段劣勢，吸引當?shù)貎?yōu)秀經營者進駐經營，并吸引周邊縣市的經營者跟進。成為當?shù)厝讼M的主要場所，同時吸引外地消費者。

1、目標市場定位

1.1終端消費群定位

以桓臺縣居民為主，占40-50%；周邊2小時車程城市居民為輔，占50-60%；在年齡上以兒童〔0-14歲〕、婦女〔30-50歲〕和年輕人為主。

1.2目標客戶群定位

桓臺和張店投資客為主，占50-60%；淄博其它地區(qū)投資客和溫州購房團占40-50%。核心客戶特征：私營個體戶，行政事業(yè)單位，有積蓄的居民。投資特征：小面積、底總價，房款承受能力不高，投資渠道窄，希望穩(wěn)定的投資回報；受市場現(xiàn)狀影響，習慣街鋪投資，因此購意向集中在一層，其它樓層的購置需要有效的引導，投資總價在20—40萬元之間

1.3中間經營方定位定位

主力店、專賣店、專業(yè)店、品牌連鎖店及個體戶。具體的，周邊有實力、有規(guī)模的經營者和商界較有名氣的經商人士，他們有經商經驗、希望擴大經營、改善經營環(huán)境；任何地區(qū)的實力商家，既有實力和經驗，又能帶動吸引較小經營單位的進駐。

2、商場功能定位

購物、休閑、娛樂、餐飲、效勞等，以娛樂作為吸引人流的特色功能，娛樂帶動購物。是一站式、多業(yè)態(tài)、多功能的生活消費中心。

3、商場特色定位

群眾化兼具特色化。群眾化滿足百姓的根本消費，特色化具有市場競爭力，吸引更多的消費者。

4、經營管理方式定位

招租和委托經營管理相結合。組建嘉年華廣場商業(yè)管理，實行統(tǒng)一管理，自主經營的模式。統(tǒng)一規(guī)化，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一辦理營業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一代收繳稅金，統(tǒng)一開發(fā)票結算等。根據(jù)經營需要，局部商戶也可獨立辦理營業(yè)執(zhí)照，獨立收款，承當相關稅費。依商場統(tǒng)一營業(yè)執(zhí)照經營的，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一定稅，商戶獨立收款，須開票的可由商場收款臺收款，并開發(fā)票，商業(yè)管理公司按周分別商戶結算。

5、商場業(yè)態(tài)定位

復合業(yè)態(tài)：主題商場，超級市場，專業(yè)店，專賣店。

6、商場形象定位

建筑外觀：現(xiàn)代、簡潔，又不失藝術氣息，要充分考慮到廣告位的設置和商業(yè)氣氛的營造。

內部環(huán)境：有足夠的公共區(qū)域，良好的空間休閑感。營造輕松愉快的購物環(huán)境，并考慮到消費者的參與性設施，增加購物的樂趣。

工程整體形象趨向現(xiàn)代化和國際化風格，形象走高端，以群眾化消費為主，以中高檔為輔的多元消費檔次。使開展成為淄博地區(qū)的標志性商廈，成為桓臺縣商業(yè)的領跑者，成為桓臺縣的城市名片。

7、經營主題定位

以“花園式休閑購物〞、“星級娛樂〞和“游樂度假〞為經營主題，具體包括一站式現(xiàn)代購物城、親親寶貝城、文體教育城、休閑娛樂城、餐飲美食城等多功能消費場所和大型百貨公司、超級市場。

8、經營風格定位：

以流行度較高的業(yè)態(tài)為主體業(yè)態(tài)，以國際國內著名品牌和連鎖公司為主體商戶，追求現(xiàn)代消費品味，著力突出時尚、流行、經典、開放這一經營主題，商場內置環(huán)境簡約大方，百貨、超市、賣場寬敞明亮，商業(yè)氣氛渲染有力，內置專賣店精致典雅，特色明朗。

9、案名

原名：中富時代廣場，時代廣場

推薦名：

嘉年華廣場

嘉年華——假日世界

10、銷售、經營所遵循的原那么

產權、經營權、管理權分別統(tǒng)一管理：

10.1本工程的商鋪大局部用于銷售，商鋪的產權屬于購置商鋪的小業(yè)主所有，產權的分散會造成經營類別、檔次的差異。因此，為了保證整個商場的統(tǒng)一經營類別和檔次，需要與買家達成經營權回收協(xié)議，在3—5年的時間內由開展商或商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一招租經營。小業(yè)主自行經營的，必須符合商場所在區(qū)域的功能分區(qū)，以防止不同行業(yè)之間造成影響，或產生惡性競爭。保證商場經營風格與檔次的穩(wěn)定，以利于商場的長久經營。

10.2一般的商鋪投資都不是經營者，投資者要使商鋪的價值變現(xiàn)，需要尋找商家來經營。另一方面，商場需要引入具有規(guī)?；蛴行袠I(yè)影響的核心商戶以穩(wěn)定和支撐商場的經營，如超級市場、百貨公司。而某個或某幾個小業(yè)主購置的鋪位規(guī)模，是缺乏以到達核心商戶的要求，而對整體經營環(huán)境的設定，也非個別小業(yè)主所能解決的問題。為了解決商鋪銷售與經營之間的這些問題，需要集中商場的經營權統(tǒng)一招租。

10.3統(tǒng)一回收小業(yè)主的經營權，有利于商場租價的穩(wěn)定，有利于商場的整體形象，防止出現(xiàn)商鋪停業(yè)、歇業(yè)、空置的現(xiàn)象，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

10.4另外，物業(yè)管理與經營管理的水平是商場能否長期經營暢旺的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經營的角度而言，商場的總體運營、宣傳，需要由商業(yè)管理公司統(tǒng)一進行籌劃、組織。

11、商場業(yè)態(tài)、業(yè)種及規(guī)模定位

樓層業(yè)態(tài)經營主題業(yè)種比例〔%〕規(guī)?？射N〔㎡〕4F餐飲美食城主題餐飲4260026003F頂休閑游樂城游樂10650003F超級市場一站式購物城26106500169006500專業(yè)店親親寶貝城童裝213001300兒童用品213001300孕婦裝213001300床上用品213001300文體教育城文體用品213001300音像制品213001300數(shù)碼科技類213001300教育圖書類2130013002F超級市場一站式購物城28106500182006500品牌店男女品牌城男裝426002600女裝852005200男女休閑裝426002600美容健身類2130013001F品牌店名店街珠寶、首飾3042600195002600鐘表213001300眼鏡213001300禮品213001300化裝品426002600鞋639003900箱包皮具213001300醫(yī)藥213001300飾品、精品213001300婚紗攝影類213001300煙酒茶類213001300B1SPA溫泉〔設備間，消防池，地下車位160個，倉儲〕213000總計1006500057200

12、各樓層面積分割〔實用面積〕

從市場營銷角度及市場現(xiàn)狀分析，商鋪面積盡可能小，但要便于經營商鋪的自由組合。垂直動線及出入口處要寬敞明亮。結合工程整體定位與樓層定位經營的需要，以5m×6m和4m×6m為主要戶型。物業(yè)及設備用房盡可能放在位置不好的地方，防止出現(xiàn)商業(yè)死角。F1業(yè)種多樣，多為中高檔商品，建議商鋪面積以30—40㎡為主。面向建設街與五里路的鋪位外開門，店鋪面積以6m×8m或7m×8m為主。F2與F3層的大賣場屬產權式商鋪，可分割為10—20㎡的小戶型，降低投資門檻。

13、價格定位

13.1租價樓層建筑面積〔㎡〕租賃單價〔元/㎡/月〕月租賃額〔元〕備注4F260012312003F16900142366002F18200213822001F1950042819000總計57200均：261469000

定價依據(jù)：結合當?shù)胤比A商業(yè)街的整體租金水平，以桓臺縣最具代表性的中心大街和張北路為參考，擬定市場經營者能承受的租價為20元/㎡/月，本工程提高30%后均價為26元/㎡/月。

在具體一房一租表示參照以下原那么：

結合業(yè)種業(yè)態(tài)的不同，相應承受的租金不同，擬定合理的租價。

結合樓層位置的不同，以樓越低、位置越好租金越高的原那么，擬定合理的租金。

結合鋪位面積不同，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價越高的原那么，擬定合理的租金。

13.2售價樓層建筑面積〔㎡〕銷售單價〔元/㎡〕銷售額〔元〕備注4F2600177246072003F169002127359463002F182003190580580001F195006381124429500總計57200均價：3900223041000縱向定價原那么

1、一二層相差1倍；

2、二三層相差0.5倍；

3、三四層相差0.2倍。

定價依據(jù)：以本商場租價為標準，按年投資回報率8%-10%計算。

當投資回報率為8%時的售價=26×12÷8%=3900元/㎡；當投資回報率為10%時的售價=26×12÷10%=3120元/㎡。根據(jù)當?shù)氐耐顿Y回報水平8%即具有競爭力，因此本工程的售價為3900元/㎡。

注：以上面積均為建筑面積。嘉年華廣場推廣篇一、媒體推廣綜述

嘉年華廣場總銷面積約5.6萬平方米，對外銷售均價預定為4000元/平方米，總銷金額約2.24億元，按百分之一的比例投入的廣告營銷總費用為224萬元。

結合嘉年華廣場工程的商圈定位、終端消費定位、目標客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營銷手段和媒體推廣上，本著“重點覆蓋桓臺縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點區(qū)縣〞的原那么進行實施，力爭在短時期內使工程形象及知名度深入人心，力求廣揭發(fā)布的針對性和有效性。

二、媒體選擇說明

1、長效媒體推廣：

1.1、戶外POP看板〔高炮〕

1.2、車體廣告〔51路〕

1.3、刀旗廣告

1.4、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場戶外看板、看房車包裝

2、輔銷道具制作：

2.1、電子樓書現(xiàn)場演示

2.2、模型、沙盤展示

2.3、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作

2.4、禮品、紀念品的制作

3、階段性營銷活動：

3.1、前期客戶醞釀

3.2、招商活動

3.3、節(jié)假日活動

3.4、開工典禮

3.5、開盤典禮

3.6、封頂?shù)涠Y

3.7、竣工典禮

3.8、開業(yè)典禮

4、階段性主要電視媒體投放；

5、階段性主要報紙媒體投放；

三、媒體組合及費用分配媒

體金

額比例長效媒體推廣75.5萬34%輔銷道具制作44萬20%營銷活動28.5萬13%電視20萬9%報紙40萬18%其它16萬7%總計224萬100%

四、媒體預算名細

1、長效媒體〔含售樓處〕項

目數(shù)

量單價總價〔元〕比例發(fā)布時間售樓處租賃與包裝現(xiàn)場300㎡(包裝)25萬33%張店100㎡(租賃\包裝)8萬11%工地圍墻廣告(噴繪)2m×200m=400㎡2萬3%工地戶外看板4m×10m×10塊=400㎡8萬11%戶外POP看板〔高炮〕2個20萬26%車體廣告20輛3000/輛6萬8%刀旗廣告200個300/個6萬8%看房車包裝1個50000.5萬1%合計75.5萬100%所占比例圖

2、輔銷道具項

目數(shù)

量單價〔元〕總價〔元〕比例完成時間電子樓書設計————14萬32%電子樓書光盤制作3000張1萬2%模型、沙盤2個3m×4m×￥×215萬34%樓書2萬份3元6萬14%單頁、折頁3萬份1元3萬7%手提袋3萬份1元3萬7%禮品、紀念品1萬份2元2萬5%合計44萬元100%所占比例圖

3、營銷活動項

目活動天數(shù)費用比例客戶醞釀不定期2萬7%招商活動不定期10萬35%內部認購1天2萬7%開工典禮1天1萬4%開盤典禮1天3萬11%封頂?shù)涠Y1天0.5萬2%竣工典禮1天1萬4%開業(yè)典禮7天3萬11%節(jié)假日活動長假期間6萬21%合計28.5萬100%

4、電視時

期頻

道單

價投放天數(shù)投放金額發(fā)布時間內部認購期淄博新聞臺800元/20秒2次×12天5萬開盤期淄博新聞臺800元/20秒2次×36天6萬熱銷期淄博新