房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃-江蘇徐州淮海東路號綜合體項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告

江蘇徐州淮海東路104號綜合體項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告分析思路概念理念功能業(yè)態(tài)建筑形態(tài)主題形象投資分析案例分析104號將是打破淮海經(jīng)濟(jì)圈寂靜的一滴水！目錄一分析思路項(xiàng)目基地周邊分析商圈分析淮海經(jīng)濟(jì)圈SWOT分析思維導(dǎo)圖1.1項(xiàng)目基地淮海東路淮海東路104號，位于徐州云龍區(qū)轄內(nèi)，項(xiàng)目四至：北至淮海東路，南至青年路，西至大同街、后井涯巷，東至民主南路?；乜偯娣e：45857㎡，總建筑面積：29799㎡，房屋數(shù)：32棟。民主南路大同街青年路項(xiàng)目分析基地內(nèi)共有建筑36棟，多為磚混結(jié)構(gòu)的4-5層老式樓房，其中有4棟較為有民國特色的二層別墅建筑?；春|路主入口主要辦公樓通信大樓民主南路入口特色建筑建筑外立面建筑外立面綠化基地現(xiàn)狀辦公、禮堂、招待空間基地現(xiàn)狀餐飲、門診、管理、車庫基地現(xiàn)狀宿舍、住宅基地現(xiàn)狀一、現(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)大體分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)）兩大類型。其中，辦公、餐飲、娛樂等公共建筑多為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，住宅建筑多以混合結(jié)構(gòu)為主。二、建筑風(fēng)格依據(jù)其不同功能大致分為三種類型：新古典主義風(fēng)格、現(xiàn)代主義風(fēng)格和普通風(fēng)格。新古典主義風(fēng)格建筑主要體現(xiàn)于住宅建筑，從建筑物類型來講，個(gè)別幾棟又偏重于別墅建筑風(fēng)格類型；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)在體量較大的公共建筑部分，如：辦公樓、禮堂、門診樓等；除此之外的幾棟管理用房、車庫等建筑只是簡單的功能運(yùn)用，很難從哪一種風(fēng)格來定義它的風(fēng)格，在這里統(tǒng)稱其為普通風(fēng)格?，F(xiàn)狀建筑結(jié)構(gòu)\風(fēng)格基地丸現(xiàn)狀一、撥該項(xiàng)圍目北熟靠徐似州市吸主要泰城市溫干道涉淮海臥東路鬼，東利貼城紋市次點(diǎn)干道體民主化路，凱南抵壩青年沫路生褲活性莊干道脈。其恐中淮用海東職路由慣四車北道機(jī)宮動車概道和涼混合男型非妨機(jī)動其車道師組成能，路扯面較嶺寬，蹲車輛航行駛殿迅速互；民睬主路問由兩劈燕車道灰機(jī)動逮車道孤、非闖機(jī)動極車道校混合勻性車挑道和征五米冒寬人恩行道舒組成慚，車肉輛行庫駛緩怖慢。二、容內(nèi)部鑄道路育等級乓劃分象及材井質(zhì)變半化不平明顯待，路圾面較例為樸靜素，撐多為氏礫石導(dǎo)混凝殲土鋪典制而拐成。道路獅分析項(xiàng)目急分析圖1.淮海盛東路韻主入?yún)强谶M(jìn)圍門的巷一塊錯(cuò)空地蘆，適零宜改礦建成嚷活動淡廣場豆，作壞為一碼個(gè)主笨要的腐形象迎展示艇和活源動區(qū)驕域。圖2.基地以內(nèi)特奇有的朵民國勁風(fēng)格懶的建單筑，原應(yīng)保訓(xùn)留原州有的潔風(fēng)格限，修喜舊如迫舊。圖3.淮海玩東路我主入它口特硬有的殼民國榴風(fēng)格悉的牌風(fēng)樓，刑靠近彩交通憂干道喉，保廊留作然為一我個(gè)主尊要入宰口。圖4.正對地淮海院東路叢主入沾口的藝主樓削建筑歉，在味整個(gè)叉基地托的正舟中央技，適醉合作豬為一復(fù)個(gè)重害要的葛建筑垂保留差改造字。1234基地煌建筑敏細(xì)部迷分析項(xiàng)目駁分析從交頃通的逼通達(dá)嫌性來班看，勻本項(xiàng)痛目的做交通剖通達(dá)鞭性較僑好，敢從淮床海東石路、續(xù)解放堡北路士，中膨山北遞路，枕建國鵝東路男等主哲要干奔道都吐能較雷為方敵便到芒達(dá)本坦項(xiàng)目伏。車秒流、攻人流濱量都哄較為福密集票。公共嘆交通跟也比雹較便英利。淮扒海材東站路解放北路建軋國遷東卡路中山北路徐州低火車捷站項(xiàng)目限通達(dá)慕性分亦析1.徐州喘萬虹巧橋電柏子市什場，40礎(chǔ)00匠㎡2.中國基移動輛手機(jī)組城，25途00哀㎡3.冠芝續(xù)霖手狠機(jī)連紹鎖大悼賣場虜，35舌0㎡4.協(xié)亨興手機(jī)辜連鎖叮，50籮0㎡5.徐州批第八萄藥店類，15頑00寶㎡6.鴻儒價(jià)商務(wù)矛酒店垃，20描00胖㎡7.樣樣弄紅至社尊會燭所，20抗00及㎡8.花園霧飯店億，20弟00為㎡9.金悅望酒店食，15舞00徐㎡10舅.杉杉狼服飾賄，50眠0㎡11及.品牌倒男裝鵝，80順0㎡12吳.酒店節(jié)，13籌.徐州焰政協(xié)驢賓館蒸，20礦00僻㎡13467111012258913項(xiàng)目愧淮海侍東路麻，民忙主南繡路周切邊電贊子器牲材，耍手機(jī)誕商業(yè)熄成熟修度較旅高，敢已經(jīng)瞇成為爐徐州隙市較瘡為出慎名的拜手機(jī)疏一條肉街。黃其余黨各類范商業(yè)廉網(wǎng)點(diǎn)黑較為濤分散停，且謝檔次尋偏低鋪，相峰互作捐用較狐弱。鼻生活束配套叫設(shè)施朱較為胃齊全謙。本項(xiàng)饑目1.旋2周邊諸分析1.徐州術(shù)萬虹染橋電躁子市衣場，2.中國階移動叫手機(jī)銜城3.王府幫井百魯貨4.金地稿商都5.國貿(mào)歌大廈6.百貨駐大樓7.新一串佳超振市8.樂購弊百貨9.瑞銀修購物保廣場10洲.財(cái)富少大廈11貌.金鷹攻百貨12隊(duì).同仁田居13467111025912項(xiàng)目判淮海儀西路調(diào)多以番中高倚檔大引型的掛百貨程為主濱，其奪中彭秤城廣瓶場周音邊聚戶集了惠許多泛徐州亭中高川檔百軟貨商歪場，消包括堡全市布最高拘檔的房誠金鷹邁百貨弦商場必。本項(xiàng)境目淮腐海犬路中山北路8周邊對分析1.瞎3商圈斧分析徐州寸市級僵商業(yè)滲中心撓為以縣中山疲路與腿淮海職路形睛成的“十字”形軸桌線為示中心客的古鍋彭廣綱場商濕圈，及以及張火車我站廣澡場商站圈和稻人民熱廣場默商圈賴兩個(gè)扛二級源商圈員。在虧空間輪布局葡上徐沫州商蔥業(yè)形奶成了“一線層三圈”的格墊局，喪三個(gè)喂商圈鑒皆以踢淮海詳路作奧為中粱軸線薪，商牢業(yè)從旺東西姜兩面乒向中肥心聚球集。本項(xiàng)揀目位版于徐徑州市威古彭乞商圈在和火艘車站美商圈擦的邊織緣地如帶，垮處于立兩個(gè)盆商圈錦的增冶長極纖的低北谷地慨帶。求因此男本項(xiàng)駐目要頃想獲旋得良絹好的耀發(fā)展訂必須濃要走怕特色宋化經(jīng)娃營路繞線。火車久站商繞圈古彭拼商圈本項(xiàng)紗目古彭盒商圈增長依極火車擦站商執(zhí)圈增長賄極本項(xiàng)頁目徐州杯地處檔四省屈通衢擠之處甘，是池整個(gè)凱大淮價(jià)海經(jīng)的濟(jì)圈它的發(fā)魂展中刊心。本項(xiàng)資目將陪打造男一個(gè)割新的破淮海遵經(jīng)濟(jì)宿圈，愁立足禍徐州餓本地掀及周冶邊市改場，紡輻射兵整個(gè)老淮海樹經(jīng)濟(jì)窄圈。新淮比海經(jīng)魂濟(jì)圈嗎影響組范圍皆大于熟蘇北扯地區(qū)貸，小黎于四芝省區(qū)渠域。山東河南安徽江蘇徐州本項(xiàng)美目將曠成為較淮海職經(jīng)濟(jì)董圈的效一顆侍新明構(gòu)珠！1.搶4淮海待經(jīng)濟(jì)條圈1.環(huán)5項(xiàng)目SW博OT分析市中謝心，潛緊鄰紹淮海業(yè)東路皺交通醉主干洲道，槐過往搶車流叮，人紗流量舒大。周邊趴各項(xiàng)錄生活鮮配套停設(shè)施仇齊全記。周邊易數(shù)碼揮電子欲產(chǎn)業(yè)謠已經(jīng)燦有一根定規(guī)茅模，矛但是茄沒有賺形成愿規(guī)模芹效益摧?；刈靸?nèi)環(huán)弄境優(yōu)照美，屠少量聞建筑哪有一宅定的知特色哨。優(yōu)勢SWOTSWOT項(xiàng)目SW倘OT分析門前濱道路費(fèi)過寬境，車訴流量紅太大楚，導(dǎo)丹入消欲費(fèi)人途群較功為困脂難?；貞z地塊澡不規(guī)府則，傾建筑寺分散秩，商鉗業(yè)業(yè)鎮(zhèn)態(tài)分謎布較投難形列成規(guī)謊模?；乜純?nèi)建赤筑整婚體風(fēng)謀格混殺亂，睜且多為為磚脾混結(jié)伴構(gòu)，躁年代仙久遠(yuǎn)死，建渡筑改欲造成幕本過鑼高。整個(gè)煮項(xiàng)目雞臨街躁店面虧過少宰，商畏業(yè)利腥用價(jià)餓值不吹高。基地疾內(nèi)尚亭有干呢休所侵地塊剝不屬徹于本殼項(xiàng)目皆范圍術(shù)，將刷來人腰員出敲入較尊為復(fù)犧雜，鐘不便花于管特理。項(xiàng)目側(cè)周邊贊區(qū)域芹主要匹是老套城區(qū)揮，住揚(yáng)宅檔刷次偏愈低、兆偏亂蹄，道柳路狹識窄，遵對本啦項(xiàng)目方的形墨象，臺以及網(wǎng)消費(fèi)介能力暑有很既大的邁負(fù)面移影響蘆?；貎蓺v來旦較為惑封閉膀，缺拿乏市桐場認(rèn)追知度機(jī)，需途要較敞長時(shí)車間的童品牌況引導(dǎo)絨。周邊愿現(xiàn)有易電子工商業(yè)粒規(guī)模叉較小范而且昌混亂舌，缺勵(lì)乏特毫色，舒缺乏抽競爭識力。本項(xiàng)撫目處險(xiǎn)于彭獵城廣末場和古火車榆站兩工個(gè)主安要市親級商命圈交忍界的攀盲點(diǎn)搏區(qū)域斥，將賀會導(dǎo)陶致本伙項(xiàng)目鈔消費(fèi)接人群嗓的分宜流。做成懼引領(lǐng)譯性旗旺艦項(xiàng)賊目難芬度較鮮大，酬徐州錦當(dāng)?shù)鼐鑵T乏櫻商業(yè)毛地產(chǎn)本的人并才，暑建立劈燕和培疑養(yǎng)運(yùn)滴營團(tuán)斤隊(duì)較臘長，圖因此盆需要償專業(yè)菊的經(jīng)聽營團(tuán)主隊(duì)來協(xié)操作倦。劣勢項(xiàng)目SW帝OT分析政府曠大力課發(fā)展勒淮海澤路商們業(yè)、棍本項(xiàng)休目的警定位食具有醉有利草的政消策環(huán)脊境。本地廳缺乏痕一個(gè)辦特色仿主題盜商業(yè)挺，是乳一個(gè)詞很好罵的介喬入點(diǎn)項(xiàng)目醉周邊排環(huán)境浴的改超善有售利于摸商業(yè)服氛圍潔形成機(jī)會SWOT項(xiàng)目SW劃OT分析政府砍政策債的限做制、殖傾斜戀以及躁規(guī)劃彩的變訂化會怕成為德不確弓定性弦因素容易摘和現(xiàn)未有的攜商業(yè)惹中心洪形成縣惡性尖競爭周邊喝商業(yè)香地產(chǎn)金供應(yīng)搜過剩牢，目陪前在炭建的仁有五賞大項(xiàng)斜目有租蘇寧替商務(wù)始廣場灰，中法央國姥際商集務(wù)廣蔥場，械金鷹睬國際割商城2期，瞇彭城絡(luò)北路案步行飲街，箭樂賓刑百貨柄，將呀會提助供總衰共15壘0萬㎡咱的營懲業(yè)面啦積，榨市場意已經(jīng)葡難以拘消化止這么己大體賊量的東商業(yè)寒用房雞。如筍果本憐項(xiàng)目林僅僅復(fù)是單凱純的炕和現(xiàn)防有商肉業(yè)雷失同，宗本項(xiàng)撥目的似發(fā)展溜前景時(shí)堪憂法。租金朝和市盜中心男區(qū)域抗存在難較大愧差別朽，投忽入較閃大，鄭回收敬期較寄長。威脅SWOT1.墊6思維祝導(dǎo)圖淮海鴿東路10嫩4項(xiàng)目區(qū)域駝要求產(chǎn)業(yè)普需求項(xiàng)目儀位于槐云龍技區(qū)，伸毗鄰棄鼓樓豬商業(yè)芒大區(qū)車。在塘區(qū)位取上相摩對于從鼓樓凝區(qū)商沉業(yè)略譯有劣融勢。在內(nèi)部談要求和鼓屆樓區(qū)總商業(yè)拼形成迅一定蚊的差襲異化門，而活且需戚要利化用云射龍文堆化名打區(qū)的豪優(yōu)勢攝。項(xiàng)目隊(duì)商圈浸輻射芹范圍牙內(nèi)，備傳統(tǒng)皇商業(yè)遼產(chǎn)業(yè)跌已經(jīng)孤基本傅達(dá)到矩飽和劉。從外部瞞要求分析奪，本莫項(xiàng)目悠在產(chǎn)址業(yè)上殃也需顯要形衫成差翅異化隙。幸福芬經(jīng)濟(jì)二室概念喜理念這里朱擁有柴最生均動的城市培表情，跳果動著字最鮮種活的城市造元素。濃縮宣城市爹主流貌文化間，構(gòu)儲筑徐休州新尖地標(biāo)習(xí)，人斬性、恥人文漠、科湯技于種此完替美結(jié)串合，的塑造弦出文樓化交懷流和需時(shí)尚構(gòu)碰撞拖的體筋驗(yàn)場商。1.幸福臣產(chǎn)業(yè)2.定位路聯(lián)想2.培1幸福啄產(chǎn)業(yè)亞里疫士多概德說短：人們畜來到旨城市非為了浙生活受，住扯在城賞市是欄期望紫生活劫更美顯好。這位框哲人恢的話鳴無疑碑道出低城市派機(jī)制親的真帖諦：城市沾不是纖鋼鐵戚、橋翠梁和甘高樓籠大廈月，城怪市是文讓不愈同階提層的唇人和簡諧生彈活的爭領(lǐng)地記，能端給人堅(jiān)幸福亡感的命城市蜜才是丙生命您不息騾的城破市。城市洽歸人真幸福造歸心幸福元產(chǎn)業(yè)臥：人姐的目江的性啦自由析實(shí)現(xiàn)鍋的一撞種主席體生丘存狀滿態(tài)，庸是生稻產(chǎn)幸福剛瞬間的集器合體兼。幸福飯產(chǎn)業(yè)是理解中國皮特色長慶典乘文化幸福源體驗(yàn)稼樹幸福遵產(chǎn)業(yè)訴的連概續(xù)性幸福嗚產(chǎn)業(yè)菌的分奏享性中國私人的顏幸福衛(wèi)價(jià)值純觀中國需注重儉分享掩文化中國動的慶喂祝方字式顯材性化徐州騎主題憲商業(yè)引代表秘作幸福寶產(chǎn)業(yè)VS消費(fèi)邁型商宗業(yè)相同聽點(diǎn)：鑄消費(fèi)林內(nèi)容不同他點(diǎn)：邁消費(fèi)準(zhǔn)目的連續(xù)偏性消語費(fèi)完派成一宇次幸涉福體踐驗(yàn)承載尺一生嬸幸福括體驗(yàn)林的紀(jì)郵念地喜店照片影樓喜帖酒席酒店旅行旅社結(jié)矛婚幸福讀產(chǎn)業(yè)幸福掀產(chǎn)業(yè)幸福渠經(jīng)濟(jì)幸福低指數(shù)整合資源提供平臺提升價(jià)值人才資源物資資源空間資源交融章平臺品牌偽平臺發(fā)展偏平臺產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造值商品附加值商品附加值增量經(jīng)濟(jì)品質(zhì)經(jīng)濟(jì)分享精神集約經(jīng)濟(jì)資源增量空間資源綠色經(jīng)濟(jì)紅色經(jīng)濟(jì)紫色經(jīng)濟(jì)分享信息分享商機(jī)分享文化和諧主題城市幸福

人性回歸雙向和諧雙重和諧雙效和諧創(chuàng)造幸福溫存幸福傳遞幸福自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)文化靈魂城市生命力滿足描區(qū)域翅性特突色，容植入鬼文化份元素綜合脅效益經(jīng)濟(jì)掛效益淮?；貣|路貢項(xiàng)目鐮靠近漁徐州結(jié)黃金挺商圈證，傳統(tǒng)據(jù)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)妨基本夸達(dá)到飽和，本舞項(xiàng)目救提出幸?，F(xiàn)經(jīng)濟(jì)這一毅主題拖經(jīng)濟(jì)芬的創(chuàng)融新開成發(fā)理件念，棉為項(xiàng)備目創(chuàng)豎造更豐富更的效帝益。品牌似效益社會熱效益30場展翠覽會20栗00場婚哈禮容納10蒼0個(gè)企楚業(yè)新增60朱0個(gè)就婆業(yè)崗香位一年15簽00萬稅密收……淮?；|路墊項(xiàng)目渣通過溉主題孩產(chǎn)業(yè)品牌軋的集聚，形成淮海殲東路餃項(xiàng)目鹽整體頓大品牌元效益，帶虹動產(chǎn)斜業(yè)品員牌輻射渾力，塑攻造徐絲式州城綱市品暖牌影響熟力。帶動章云龍吼區(qū)舊村城改士造，擾帶動斗區(qū)域悉發(fā)展?jié)瑺I造匪徐州但成為違和諧鉆生活胡領(lǐng)地突。增加徐州覆城市弱居民歷的幸福杏感和歸拉屬感火，讓每徐州柴在原獄有大絞徐州秀的基尼礎(chǔ)上聰更填阿幾分諸溫存聾，提升叨城市賽生命別力，讓北徐州已成為宜居餃和令彩人向缸往的地籌方。幸福雹產(chǎn)業(yè)側(cè)的發(fā)對展進(jìn)月程Y文化元素（幸福指數(shù)）Z游憩（附加值）X產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)（幸福產(chǎn)業(yè)拉動量）S1S2如圖驅(qū)所示遭，S1歇<S董2.當(dāng)X軸和Y軸的嚴(yán)硬空外間不辰變的終前提斯下，Z做為咸變量丘，三委角形雹的面后積大社小和Z的取屢值有下關(guān)。Y越大脖，也制就是妥游憩嘩的量源越大鞋，那決么我好們所山獲得披的價(jià)熱值S也就輩越大幸。經(jīng)過者圣博盒華康漿的多屬年研浸究經(jīng)逢驗(yàn)，即我們證發(fā)現(xiàn)異，我煌們所岸獲得撲的價(jià)事值是鼻在一輩個(gè)三氣維空櫻間中宴變化勻，均探具硬禾空間膠和軟禽空間嗽，其歉中硬贏空間映最直抽觀的隔是項(xiàng)讀目的轎物理侍空間心；也坐就是杏我們念這里床的文爸化元鑼素和攔產(chǎn)業(yè)刺經(jīng)濟(jì)陽所構(gòu)桌成的姑空間南，軟抓空間度是相很對于僻具象竿體量昌而言霜的，撕在我勇們這都里表著現(xiàn)為濾游憩嶄空間疊。所以耗本項(xiàng)驕目的霞發(fā)展至進(jìn)程顏應(yīng)該凍以文口化元餅素為友起源偽，產(chǎn)景業(yè)要俱素為姜載體炒，大馳力發(fā)完展游勺憩商簡業(yè)，辯形成垃三軸沙式發(fā)開展進(jìn)籃程，庸從而害打造強(qiáng)有生妹命力塑的立體記幸福牌產(chǎn)業(yè)。幸福忙產(chǎn)業(yè)幸福舊產(chǎn)業(yè)融內(nèi)容擊很廣撈泛，往婚慶機(jī)只是攜其中她的一獎(jiǎng)部分害，凡飼是能勤讓人洋感到筋幸福遷，歡殿樂的術(shù)產(chǎn)業(yè)設(shè)都是椅幸福媽產(chǎn)業(yè)掘。它皺的個(gè)礦性要證素很懂多，敏一是捏融入賣文化凍，二朽要引嘩領(lǐng)時(shí)怖尚，稼三要悟創(chuàng)造臨標(biāo)準(zhǔn)令。幸單福產(chǎn)腦業(yè)要貨有文鎮(zhèn)化品逮牌、浮時(shí)尚春元素吩、個(gè)掌性特良征和桌理性售消費(fèi)拘，這椅幾點(diǎn)責(zé)綜合復(fù)起來矮才能娛提升怖客戶拾幸福腦指數(shù)喜，通緊過不家斷創(chuàng)賀新，餃為各蠅種慶昏典創(chuàng)衣造出辯蘊(yùn)含糧中國跪文化輪，又勸能融敘入西垮方文傲化的禽盛事指。本項(xiàng)淺目圍削繞著“和諧疲、幸鋸福、擦祝愿”為主竿題，武意在姐集聚印徐州銳的節(jié)皆慶、癢婚慶裝等多歷種形悲式的控休閑泳、餐搜飲、盼娛樂手等服是務(wù)業(yè)及。本叮項(xiàng)目普正是警著力質(zhì)于特求色立拉市（脈市場贏、城像市）冰，并烤結(jié)合歌徐州哲當(dāng)?shù)乇奶胤杏忻穸捤琢?xí)皂慣，吊來引腔導(dǎo)人蛛們對競幸福瀉的理負(fù)解和豈表達(dá)伏方式送，提薪高徐擺州市役民的清幸福番指數(shù)愈。文化迅品牌綱、時(shí)腳尚元姥素、準(zhǔn)個(gè)性返特征斧和理摟性消熔費(fèi)。2.皇2定位圖聯(lián)想幸福滲廣場關(guān)鍵炮字：謎城市榨表情派，城論市元罪素，禁節(jié)日史，大吩廣場遷小庭肚院，堆文化這里播擁有彼著最港生動怕的城襪市表姑情，系跳動肆著最蒙鮮活鋼的城摸市元雖素，臂在每盆一個(gè)哈人生挎假日撒的歡亞樂日射子里載，這唉里充桐滿著賤歡笑悲?？臻g仇上采采用大給廣場草的開便放性墓，小耽庭院己的私翻密性馬。人性字的尺抖度帶瓶來了仇交往閱、溝象通的表便利鞋，成補(bǔ)為幸塞福源謊起的享地方突，縮絲式短了周城市駁與人鉗，人通與人績之間唉的距水離。從閱罰讀一蜓個(gè)廣魯場，棚從而底可以豈閱讀衫一個(gè)沒城市繡的抱委負(fù)，盈閱心讀一召個(gè)城趕市的柿深度呀和尺到度……定位斯聯(lián)想徐州興歷史碼悠久屈，又惕處于外四省換通衢止之處親，所原以徐悠州人箭既有需北方漏的粗譽(yù)獷、寨豪爽嬸、重?cái)嚽楹裰\義的聽一面災(zāi)，又頸有南章方的發(fā)溫柔墳，精耗致，語溫文穿爾雅蜂的另與一面沾。從剪而造餃就了兆徐州鞭人大殼氣中勁求精旁致，天在豪美放中爆見溫壟情的仙性格嗓特征器。關(guān)鍵菠字：北方浮的豪索爽擴(kuò)南罵方的模溫柔戴大逐氣中儀求精喊致城市血表情定位股聯(lián)想關(guān)鍵波字：梯兩漢隔文化濟(jì)，軍慘事文獅化，衡民俗祥文化楚，云軍龍山偽水，簡彭祖線文化鞋，時(shí)敢尚元歪素……徐州惜是歷毛史古辭都之救一，勸歷史堡上出到了9位皇甩帝，仆有豐逆富的岔文化討遺存闊，培遭養(yǎng)了估很多憤文化量名人繳，自活古以網(wǎng)來就擊是兵林家必?cái)貭幹v地。塊現(xiàn)在悟的徐資州早己已告惡別“選半城頸煤灰寬一城悄土”福，打膏造成嘆“山鴨水常朋相依碧”的傲生態(tài)哄之城喚，文井化之牢城，叮經(jīng)濟(jì)咽之城汁。城市白元素定位基聯(lián)想空間渾布局化采取味“大蓮廣場墓，小宇庭院綢”，平即是蜂開放奮式的咽大廣唉場空佳間，窩又是濁有各癥自特唱色的欣小庭泛院，仍舉辦蜘各種熊慶祝斑活動班的場禍所。參與劉性：扯舊有贊的12軍部憂是神謀秘的嗎領(lǐng)地暢，而員今是懇個(gè)包蹲容性副較強(qiáng)先的大之眾參搞與體妨驗(yàn)的形空間估場所開放紹性：換一個(gè)食完全均開放應(yīng)的空電間，薦滿足受市民乏休閑葬、娛溪樂、泰購物愧的生論活體途驗(yàn)中模心文化爆性：剩悠久漸的淮蔬海歷脈史，歡獨(dú)特贊的歷音史人條文景尤觀旅游忘性：漆社區(qū)想旅游泰的國慚際化大廣稿場，級小庭播院定位臂聯(lián)想節(jié)日關(guān)鍵稈字：枝親情課友情啊愛喪情憶愛國科情一年股中有瓜三分畢之一樹的日靠子是乞節(jié)日親，分當(dāng)享了嘆人與沾人之輪間不獲同的漲感情居。母親頓節(jié)、活父親早節(jié)、掌兒童另節(jié)、跟感恩圓節(jié)……單身象節(jié)、襖友情茶節(jié)、師青年棍節(jié)……情人等節(jié)、撿圣誕儲節(jié)、默萬圣拜節(jié)……勞動致節(jié)、照國慶香節(jié)、片建軍末節(jié)……定位衫聯(lián)想兩漢秧文化跡：“奇漢代葡三絕體”－革－漢養(yǎng)兵馬霜俑、將漢墓堪、漢淋畫像江石軍事戶文化柄：淮妹海戰(zhàn)貝役，簡楚漢徹爭霸彭祖染文化氧：彭損祖是您中國緣瑞烹飪睛和氣血功的匠創(chuàng)始嫩人，依他的然飲食銜養(yǎng)生誦之道猜，對躺以后初漢文哭化的胃形成離和發(fā)敲展起著抵重要與的作幅用民俗獎(jiǎng)文化侍：非瞎物質(zhì)書文化運(yùn)遺產(chǎn)刑，江挺蘇柳沉琴、趙徐州員梆子印、徐農(nóng)州琴何書、襪徐州戒剪紙霸、徐逝州香膊包、味邳州荒跑竹馬搜、邳局州紙燒塑獅盼子頭疊、豐卡縣糖欄人貢文化定位索聯(lián)想如何繼將徐么州的貍諸多蜂文化劈燕元素田作為任城市團(tuán)元素扮來融利入到外幸福晉廣場塔中來功？彭祖菜文化混：挖積掘彭勤祖的軋食譜沃，養(yǎng)稱生之矩道，燙融入與到現(xiàn)輝代的宋餐飲綁和休余閑養(yǎng)罩生當(dāng)縣中。丘比如那在宴疫席上竟有幾擦道是幼彭祖躁的經(jīng)寬典食毀譜…非物彈質(zhì)文忘化遺問產(chǎn)：紹婚宴俯上的剪紙譽(yù)藝術(shù)，琴書她演藝的助找興與轟專場蛙表演退；糖人在小莖孩子膠過生賞日；香包在喜筒糖設(shè)培計(jì)包寧裝上軋的創(chuàng)貞新。在細(xì)寨節(jié)中城體會偵文化宣底蘊(yùn)襲，同稈時(shí)很效自然網(wǎng)的與潮市場巡壽結(jié)合圾，擴(kuò)嘗大對眨非物確質(zhì)文棉化遺殿產(chǎn)的更繼承箭和延煮續(xù)。三詢功能售業(yè)態(tài)功能郊定位功能仗布局功能勢亮點(diǎn)業(yè)態(tài)陶落位3.搜1功能貨定位徐州喬本地盞民俗苗文化揚(yáng)體驗(yàn)琴中心徐州軌非物啦質(zhì)文再化遺摧產(chǎn)保斷護(hù)與打發(fā)揚(yáng)中式附傳統(tǒng)輝婚禮贈和西具方教吃堂婚閃禮的超交流勝地文化商業(yè)旅游幸福逗產(chǎn)業(yè)少特色鏈主題丸商業(yè)幸?？óa(chǎn)業(yè)督一站匆式服翻務(wù)體犯驗(yàn)中拉心商業(yè)蛋和文摧化的盟結(jié)合旱地整合適云龍略區(qū)的裳旅游蕉資源蜘，聯(lián)優(yōu)動打喘造云厲龍區(qū)查的旅吧游起享點(diǎn)城市鳥旅游辭新地狗標(biāo)民俗蠟旅游部，文愛化旅迎游旅游慎目標(biāo)倘地一顆逗淮海茫經(jīng)濟(jì)殘圈旅仔游的也明珠商業(yè)夸體驗(yàn)一個(gè)較全新池的商估業(yè)文無化中雁心體驗(yàn)愈式生充活中餓心創(chuàng)意囑城市閥表情表現(xiàn)愛徐州胸悠久千文化展示布城市漠元素序表情旅游消費(fèi)1、民俗文化節(jié)2、婚慶游園會3、書法節(jié)4、聯(lián)歡晚會5、展覽展示功能惠定位商務(wù)消費(fèi)1、企業(yè)年會2、商務(wù)會議3、商務(wù)宴請4、簽約儀式5、項(xiàng)目推廣6、開業(yè)慶典7、新聞發(fā)布會消費(fèi)煙群人糕群體驗(yàn)家庭速消費(fèi)1、兒暖童樂存園2、同變學(xué)聚固會3、生鞭日pa棋rt拖y4、成削人儀擔(dān)式5、婚漏慶用載品6、結(jié)朗婚慶且典7、金樣婚銀像婚紀(jì)蛋念8、慶早生祝禍壽9、親鑼子活陶動目標(biāo)寶消費(fèi)贊人群渾：熱蝴愛生普活，詢品味燭生活徒，分移享幸番福與款成功嗓喜悅產(chǎn)的時(shí)厘尚人肅士。3.賭2立體皂功能公布局形象跡面體驗(yàn)瘡面商業(yè)摘面主要棉以幸疊福產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)中死的婚闊紗拍費(fèi)攝，攤婚慶掩珠寶敵購買杠，婚縱紗定扯做，東旅行席咨詢掏，婚雞慶用桑品采藍(lán)購為價(jià)主，需是一檔個(gè)項(xiàng)躬目形戰(zhàn)象對客外展廳示的縫重要謀場所加。主要烈以親戚子活輝動區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位和舞多樣葵的消油費(fèi)形球態(tài)，醒統(tǒng)一百到一茶個(gè)經(jīng)禁營主督題和談信息申平臺爹上。心統(tǒng)一薯的運(yùn)營術(shù)管理模式棟的運(yùn)插用，省其實(shí)協(xié)際意殃義就志是旨網(wǎng)在把體投資貨者，救經(jīng)營吐者，距管理割者三錘者結(jié)遼成利熱益共犬同體付。不左能統(tǒng)翅一運(yùn)營互管理的商如業(yè)房羨地產(chǎn)椒項(xiàng)目場，會勇在激洪烈的武競爭如中逐跑漸蛻勻變，園直至煮最終值完全訪喪失紫自己疏的商壺業(yè)核們心競便爭力購。統(tǒng)一位的招撿商管雷理統(tǒng)一障的營悄銷管揉理統(tǒng)一色的服失務(wù)管補(bǔ)理統(tǒng)一覺的物懲業(yè)管舒理管理懂好各米業(yè)態(tài)壓的經(jīng)察營比央例維護(hù)河項(xiàng)目盡整體棗的統(tǒng)迎一主甘題形譽(yù)象以超禽強(qiáng)人愧氣主桑力商蟲家保榨障人茶流購買遠(yuǎn)者、艘經(jīng)營睬者和拐物業(yè)賊管理奮者的卸利益付捆綁翻，確朵保商擱業(yè)持留續(xù)繁驚榮有步愚驟有賭計(jì)劃魯?shù)膶?shí)玩行推訓(xùn)廣計(jì)泥劃整體佛促銷贏廣告慈更具插有整巨體性登和形倒象性有效墾的聯(lián)遇合各每商家博進(jìn)行表利于規(guī)商場釣經(jīng)營裕的促錄銷宣全傳和糧各類暴吸引返的活枯動統(tǒng)一律的商炮戶結(jié)羞算統(tǒng)一鍵的信業(yè)息系室統(tǒng)支甩持服宮務(wù)統(tǒng)一毫的培穗訓(xùn)服肚務(wù)統(tǒng)一說的賣留場布肌置指草導(dǎo)服挪務(wù)統(tǒng)一委的行介政事秘務(wù)管產(chǎn)理服材務(wù)建筑仇及附翅屬設(shè)催施設(shè)備牛的養(yǎng)顫護(hù)及豪維修胡管理環(huán)境饞衛(wèi)生擠及綠?；芎戆踩姹Ｐl(wèi)虜管理廣告厲管理風(fēng)和租窮賃管鬧理3.財(cái)務(wù)嫌估算為了械獲取添與項(xiàng)服目定禁位相伸匹配彈的建探筑空斤間，棕我們擴(kuò)估算雹項(xiàng)目菌總投哥資在58道25萬元晌左右舊房篇改造樓支出44馳70萬元基礎(chǔ)賣設(shè)施族建設(shè)44嗓7萬元景觀魔綠化90萬元工程勇其他此費(fèi)用16中8萬元廣告公推廣巾費(fèi)用15挺0萬元經(jīng)營尊管理濤費(fèi)用20蝦0萬元不可目預(yù)見氏費(fèi)用30晶0萬元七毯案例及分析上海追浦東首正大幼廣場杭州扎黃龍獲洞圓圓緣民胸俗園上海寇席家孤花園上海辮瑞金遵賓館上海醉浦東供正大棒廣場正大盜廣場績是由魚泰國逆正大引集團(tuán)吹附屬先公司煎上海林帝泰思發(fā)展供有限拴公司槍投資4.盼5億美潔元興悼建的蜓大型映商廈薦，總耗面積手達(dá)24許1，00廢0平方窄米，