江埡汽車站司乘公寓可行性研究報告

iiii況的“希望工程”，也是改變江埡旅游接待設(shè)施建設(shè)滯后、不能滿足國內(nèi)外游客對賓館酒店設(shè)施要求現(xiàn)狀的“必需工程”。三、江埡旅游資源概況江埡旅游區(qū)“以山為骨骼，以水為血液”，孕育了溇江、索水流域的幽湖、峽谷、奇山、古木和危崖等獨具特色的自然風(fēng)光，具有“山得水而活，水得山而幽；山得林則妍，林因山而茂；景隨俗而麗，俗由景而魅”的特點。1、秀麗的溇江、索水江埡水庫大壩和正在興建的關(guān)門巖電站的建立造就了豐富的水上風(fēng)光，水態(tài)豐富，以闊、幽、靜而著稱，既有浩淼的庫區(qū)湖面，險峻的九淵關(guān)等峽谷，又有幽深如脫離塵世外的五里溪、倍子溪等溪流峽谷。⑴紅佳嶺：離開大壩約五公里的紅佳嶺半隱于水中，清山綠水相映成趣。紅佳嶺四面環(huán)山，東有九淵關(guān)，峽長十里，高峰對峙，古為九溪衛(wèi)的四大險關(guān)之一，北有楓埡山海拔高達(dá)1200米，西有四方臺，南有青龍嶺，后山雄嶂馬鬃嶺，為華陽王洞所在地逃駕峪村，相傳華陽王洞是明末封蕃直隸華陽王朱敬一藏寶之處。明末，華陽王攜九溪衛(wèi)指揮李元亮避禍此村。華陽王被押送進(jìn)京前夜，天降大雨，華王洞口山崩，洞口被掩埋，至今未探明洞口的詳細(xì)所在。倘能掘出洞口，不僅可證實民間傳說，對李自成晚年隱居夾山寺的資料，也許都可找出更新的佐證。⑵龍?zhí)稙常核畮煸谶@里形成一處水面極為寬闊的湖面，30平方公里的水面鑲嵌在群山之中，波光粼粼，倒映著白云，倒映著山影且時有水鳥沉沒， 使人頓生“水鳥浮還沒，山云斷復(fù)連”之意。⑶潭口：水面轉(zhuǎn)為峽口，兩岸高山聳起，古木倒垂，遮天蔽日。時有烏蓬船撤網(wǎng)于巖下，也有沖鋒舟穿梭于中游，寧靜的峽谷水面，濃縮幾個世紀(jì)的形影。若遇暴雨季節(jié)，兩巖山崖上倒掛下來的瀑布，懸練百丈，令人稱奇。⑷陰門山：位于溇水南岸柳陽溪。一山突兀，宛如女人羞處，它北岸的吊兒溪，絕壁上橫出一圓石，長十尺許，狀若男性陽物。二物對應(yīng)，陰門山飄過去的云霧，連接著這兩個圣物，堪稱天下絕景?？上У氖?，大壩蓄水后，吊兒溪的這個陽物已沒入湖里，陰門山成了一個寡女，不少游客還為之婉惜哩?、纱┭鄱矗何挥谥袢~坪三神潭出口處，巨大的石山下，拱起一寬約50余米高約80余米的石孔，石孔扭曲數(shù)折，長達(dá)100余米，水庫達(dá)正常水位后，淹去石孔的四分之三。目前游艇從孔口曲折開進(jìn)，穿過石孔后又是一群山環(huán)抱的小湖，四周石壁皆為古木，宛如進(jìn)入與世隔絕的世外桃源，偶爾四岸鳥聲嗚起，方知是人間。2、驚險的索水索水發(fā)源于武陵源的磨子峪和朝天，二水至張家界森林公園東側(cè)匯成金鞭溪，金鞭溪至水繞四門匯合礦洞溪、楠木溪、龍尾溪水，始名索溪。索溪全長 70公里到江埡注入溇水。它的下游即趙家崗至江埡一段 22公里，水量增大，水流湍急，是漂流的理想之地。沿線景點有谷羅寺、圣池、洗衣灘、鬼門關(guān)、豬槽潭、野豬灘、三門巖、蛟龍出峽、仙女繡花、萬丈石壁、駿馬跳潭等幾十處自然景觀，還有賀龍釣魚臺、堆金寺、玩月亭、一覽亭、撤旗亭等人文景觀供人玩味。人文景觀與自然景觀并存，山光水色相互輝映，傳說故事與神話故事交融，既驚險剌激又充滿野趣。3、 怡人的田園風(fēng)光境內(nèi)的田園風(fēng)光，令人賞心悅目，終生難忘。春天，滿坡整理得平整有序的梯土上，油菜花金黃耀眼，游人稱之為黃金地帶。夏日的梯田土都換上了綠裝。秋日柏林紅了，給天空添上了一抹紅霞，桔林里枝枝掛上了金黃的碩果，稻田象鋪在大地上的床床金氈，置身此間，仿佛進(jìn)入了神圣的金鑾寶殿，頓增幾分豪壯。冬日是冰封雪凍，極目瓊瑤，此時，走進(jìn)農(nóng)家，圍爐守火，坐談家常，家家都是蜜桔、香柚、板粟、花生擺上一桌，有特色的炒米泡上一碗，緊接著又烤上香噴噴的糯米粑粑招待客人。吃飯時，香腸、臘肉、血豆腐、臘魚、臘野味，一碗一碗地端上席來，又辣又香，這等時光，是了解土家族人的風(fēng)土人情最恰當(dāng)?shù)臅r機。4、 全國最大的杜仲林基地北山乃九溪北面雄嶂，海拔千米，山頂有天池，方圓百畝，常有水滿溢。北山山麓，廣植杜仲，蔭蔽 4000余畝，是中國最大的杜仲林場，也是世界第二大杜仲林基地。杜仲，為落葉喬木，名貴藥材，性甘微辛溫，皮葉均可入藥，系補肝腎、強筋骨、降血壓之良藥，有神藥之稱?；貎?nèi)常年氣候適宜，冬暖夏涼，是休閑度假避暑的旅游勝地。5、 水質(zhì)優(yōu)良的地下溫泉位于江埡水庫大壩腳下熱水坑，是張家界地區(qū)已勘明的最具有開發(fā)價值的溫泉資源。常年水溫達(dá)五十多度，經(jīng)測定完全符合生活用水和景觀娛樂用水的要求，且富含多種礦物質(zhì)和微量元素，擁有飲用、保健、康樂等方面的廣泛用途，同時對保健、護(hù)膚具有一般藥物、化妝品不可比擬的作用。不僅可以為旅游度假增添新的時尚消費，吸引更多的游客，更能夠圍繞溫泉資源的開發(fā)利用招商引資，吸引更多的資金，促進(jìn)本地經(jīng)濟以發(fā)展，目前已開發(fā)成為國家級 AAAA級溫泉度假療養(yǎng)區(qū)，每年接待中外游客達(dá)數(shù)十萬人次之多。6、歷史悠久的九溪古城九溪古城是江埡旅游度假區(qū)重要的人文景點，與江埡鎮(zhèn)溇江而相望。溇江西來繞南半周后向東象一張彎弓將古城擁抱，由于溇江自七眼泉發(fā)源，沿途至此匯合了洞溪、淋溪、五里溪、棓子溪、人潮溪、吊兒溪、柳陽溪、索溪九條溪水，故名九溪。九溪傳說唐代尉遲敬德就修筑了城池， 現(xiàn)存留南、北兩個古城門，有興國寺殘碑梅花殿等古跡。宋代，九溪更名為索口寨，因為它處于索水入溇江之處，當(dāng)局者在此用巨木圍城，修成了兵寨。明洪武 22年，為鎮(zhèn)壓當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族反抗，明王朝在此高置九溪衛(wèi)城，命指揮呂成、韓忠督工筑城，次年衛(wèi)城完工。城墻高1.8丈，長9里零13步，分設(shè)4門。東曰朝天，南曰迎曛，西曰鎮(zhèn)邊，北曰拱極。東南以河為壕，西北挖有人工塹壕。今南北二門尚存。城中有十字街，街中心建有鐘鼓樓，又名文昌閣，八角安有風(fēng)鈴。興國寺?lián)髋d建于唐，規(guī)模宏大，如今它的大部分基地，已變成慈利二中校舍。在二中教學(xué)大樓后面現(xiàn)尚存有唐代興國寺里的梅花殿、殿柱為楠木，兩端稍細(xì)，中段略粗，其特點完全與唐代建筑相吻合，殿內(nèi)的部分青磚，上面燒制有梅花圖案，殿名的由來，恐與此相關(guān)。殿前曾有兩個大銅鐘，一為宋鐘，一為明鐘，宋鐘已毀，現(xiàn)存的明鐘為時任九溪衛(wèi)指揮樂睿夫婦捐贈。殿后有八人合圍的古樟及六人合圍的古柏，傳為建殿時培植，年近千載，今已被同時列為省文物保護(hù)之列。7、 “南北大俠”杜心五故居巖板田村的武術(shù)文化名聲遠(yuǎn)播，其土家族居民歷來有尚勇好武的傳統(tǒng)，是“南北大俠”、“天下第一保鏢”、“中華英豪”杜心五的故里，杜心五吸取各武術(shù)流派之長，獨創(chuàng)自然門功夫，深受海內(nèi)外華人及習(xí)武人士崇拜。杜心五在留學(xué)日本期間加入了同盟會，主動保衛(wèi)過孫中山、黃興、宋教仁、柳亞子等革命人士安全，曾和日本著名相樸士齋藤一郎在東京比谷公園比武，并取得勝利，后來因疾憤軍閥的黑暗統(tǒng)治毅然棄官浪跡江湖，成為青紅兩幫的雙龍頭，解放后曾任中南軍政委員會參事，湖南省政協(xié)委員。8、 “兩彈一星”元勛陳能寬舊居。9、 “小重慶”江埡老街江埡古鎮(zhèn)歷來是湘西北的貿(mào)易和物資集散之地。舊街因山勢而建，由溇江岸邊碼頭一直延錦數(shù)公里的石板街完好的保存著，人稱“小重慶”。古街兩邊建筑保存較為完好，都是兩三層的臨街鋪面，均為木結(jié)構(gòu)，風(fēng)火墻仍保存完好，可以想象當(dāng)年人潮壤壤、商貿(mào)繁榮的景象。江埡鎮(zhèn)歷史上曾一度繁榮，人戶超過慈利縣城，昔日天天有船向津市、澧縣運送柚油、木籽油、苧麻、中藥材、茶葉、柑桔、板粟等山區(qū)特產(chǎn)，運回布匹、煤油、鹽、瓷器等日用百貨。10、 巍峨的江埡大壩與地下電廠江埡水庫大壩高131米，是世界上最高的碾壓混凝土大壩。大壩巍然聳立，腰斬溇水，就像一道亮麗的風(fēng)景矗立在峽谷當(dāng)中，不由得對人類的智慧能創(chuàng)造如此宏偉的工程而感到驕傲。當(dāng)大壩開閘泄洪時情景更為壯觀，庫水由三道閘門中沖闖而出，白浪滔天，洶涌澎湃，咆哮著向南奔流而去，雨霧可以一直飄到壩下橋，這時可以看到一道彩虹凌空飛架在大壩兩山之間，如在人間天上，真是：“紅橙黃綠青蘭紫，誰持彩練當(dāng)空舞”。同時正在建設(shè)的關(guān)門巖電站建成后， 將形成獨具特色的寬約20平方公里的江心洲水上公園。水利樞紐工程的主體一一電廠，掩藏在大壩旁的地底下，由交通沿口進(jìn)出。洞內(nèi)既有巨大的水輪機在隆隆的轉(zhuǎn)動聲音，也有安靜的完全現(xiàn)代化的控制中心，游人可以感受地下工程的宏偉，同時可以參觀水輪機、發(fā)電組組、變壓器等發(fā)電的基本原理，滿足人們的求知欲。11、 豐富的物產(chǎn)規(guī)劃區(qū)物產(chǎn)豐富，品種繁多。如杜仲，系補肝腎、強筋骨、降血壓之良藥，有神藥之稱，以杜仲、首鳥等中藥為主要原料的杜仲酒更是享譽國內(nèi)外。九溪的特產(chǎn)金香柚，比一般柚子要早孰一個月，每年國慶節(jié)即可上市。此柚形長而皮色金黃，香氣馥郁，味甜可口，堪稱柚中皇后。二十世紀(jì)六十年代，毛主席曾吃過九溪的金香柚，因口味好，毛主席還特別獎勵給九溪村人民三百元，以資鼓勵開發(fā)。12、 濃郁的民俗風(fēng)情溇江流域民風(fēng)淳樸，每當(dāng)有遠(yuǎn)道的客人來訪，憨實好客的村民總是奉獻(xiàn)上當(dāng)?shù)刈罹咛厣牡胤叫〕砸灰患t薯燒烤、壇子菜、臘肉火鍋，斟上吸進(jìn)溇水精華的美酒，讓客人充分領(lǐng)略土家苗族人的熱情和大方。 溇江流域民俗奇特，民族風(fēng)情濃郁醇厚，民族文化多姿多彩。土家青年男女相親的“女兒會”，對情歌；女兒出嫁時要“哭嫁”；土家族的土地戲、擺手舞、板凳燈，熱烈歡快；土家苗族玩龍燈、耍獅子，喜氣洋洋，熱鬧非凡。第四章建設(shè)單位基本情況張家界市交通投資有限責(zé)任公司，是由張家界市人民政府授權(quán)張家界市交通局于2003年組建的國有獨資公司，注冊資金10O0萬元，注冊地址：張家界市永定區(qū)崇文路 32號，法定代表人：羅曉晴。公司主要從事交通設(shè)施建設(shè)的投資，先后自籌和引資10000萬元，以獨資、參股等方式建設(shè)江埡汽車客運站、張家界汽車東站、張家界汽車南站、慈利縣汽車東站和西站。目前，正在積極籌劃張沅公路三岔隧道、 澧水風(fēng)貌帶半邊街、張家界旅游交通集散中心、老道灣生態(tài)休閑旅游景區(qū)等項目。第五章項目概述一、 指導(dǎo)思想總的指導(dǎo)思想是圍繞把江埡建設(shè)成為旅游休閑度假商務(wù)區(qū)為目標(biāo)，以文化為支撐，遵循“大旅游、高起點、有特色、可持續(xù)”的原則，以創(chuàng)新發(fā)展機制，整合旅游資源，培育品牌特色，增強競爭實力為主線，按3星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，動員和協(xié)調(diào)社會各方面力量，構(gòu)筑張家界東線特色旅游格局。二、 設(shè)計要求建筑設(shè)計以適用、經(jīng)濟、美觀、功能合理為原則，同時控制建筑體量，不易過大，建筑立面造型新穎，外裝飾采用新型材料，色彩應(yīng)與空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，主要建筑控制如下：客房樓：按三星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 90間左右客房，總建筑面積約為2700平方米。宴舞廳：以滿足100人同時用餐和參觀演出，占地約300平方米。休閑室，以滿足休閑功能為主，總建筑面積為 200平方米。別墅：共3棟，總建筑面積約為600平方米，建筑主體為3層。其中一棟為杜心五武術(shù)博物館。辦公商務(wù)中心：以滿足辦公、培訓(xùn)、開會、購物等功能為主，總建筑面積為 1000平方米。職工宿舍樓：以滿足居住功能為主，總建筑面積為20O平方米。三、 工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積：23畝總建筑面積：5000平方米容積率：0.1道路廣場用地面積：平方米綠地面積：平方米綠地率： ％四、 項目實施的依據(jù)1、是江埡汽車客運站的第二期建設(shè)項目，是江埡鎮(zhèn)重點招商引資開發(fā)項目。2、 中國加入WTO和旅游業(yè)的大發(fā)展為項目建設(shè)給予了強大的推動，國家相續(xù)出臺了國發(fā)[2001]9號《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》，明確規(guī)定了酒店享受一般工商企業(yè)同等水、電、氣價格的政策，這是對酒店業(yè)發(fā)展最有效、最實際價值的支持。3、近年來江埡旅游業(yè)發(fā)展迅猛，每年以 15萬人次的速度增長，作為旅游城市發(fā)達(dá)與否的標(biāo)志，城市象征的星級酒店嚴(yán)重欠缺，江埡鎮(zhèn)現(xiàn)僅有星級酒店一家，規(guī)模小、設(shè)施不齊，其他均為家庭旅館、小招待所。江埡鎮(zhèn)的酒店建設(shè)還是空白，均為本公寓式酒店留下較大的發(fā)展空間。4、 本公寓除享受國家、省、市、縣一系列優(yōu)惠政策外，還享有江埡鎮(zhèn)人民政府授予的有關(guān)招商引資特殊優(yōu)惠政策。六、項目建設(shè)的意義（一）有利于加快當(dāng)?shù)孛撠氈赂槐夹】挡椒ゾ涂陀^上講，江埡歷史悠久，幅員遼闊，人口眾多，資源豐富。時值全國人民正忙于經(jīng)濟發(fā)展、奔向小康的今日，生活在如此資源豐富的江埡人民還有相當(dāng)一部分置身于貧困線以下，大部分農(nóng)民很難解決穩(wěn)定脫貧問題，究其原因，除了基礎(chǔ)差、底子薄、自然環(huán)境影響之外，一個主要原因，就是豐富的資源沒有得到開發(fā)利用，特別是民族文化資源和生態(tài)旅游資源沒有得到很好的開發(fā)利用。隨著人類社會物質(zhì)、精神文明建設(shè)的高度發(fā)展，旅游事業(yè)尤如洪波大潮，大有不可阻擋之勢，旅游業(yè)已成為一地經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在省、市、縣各級政府都已確立江埡要以旅游為龍頭，發(fā)展全鎮(zhèn)的旅游農(nóng)業(yè)、旅游工業(yè)、旅游商貿(mào)、旅游產(chǎn)業(yè)已是全鎮(zhèn)經(jīng)濟中的重中之重。啟動本工程建設(shè)可以使本地豐富的民族文化和獨特的自然旅游資源發(fā)揮可觀的社會效益和經(jīng)濟效益，使更多的農(nóng)民得到就業(yè)機會，創(chuàng)造更好的社會財富。（二） 對張家界旅游產(chǎn)業(yè)的重要補充一位專家斷言，沒有文化的民族是愚昧落后的民族，沒有文化內(nèi)涵的旅游是沒有發(fā)展的旅游。張家界目前雖有《秀華山館》、《土家風(fēng)情園》、《普光禪寺》等一些文化旅游景點，但和歷史悠久的張家界民族文化內(nèi)涵和博采流長的江埡衛(wèi)城文化和武術(shù)文化底蘊比較，還是滄海中的一滴。自然門武術(shù)大師杜心五的特殊地位在張家界乃至全國都是獨樹一幟，任何地方、任何內(nèi)容都無法比擬和代替?；I建江埡汽車站二期工程之杜心五武術(shù)博物館開發(fā)建設(shè)工程，可以更好地弘揚張家界民族文化，使江埡鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)得以走出深閨，發(fā)揚光大，對全市的旅游文化產(chǎn)業(yè)是一個重要補充。（三） 支持江埡汽車站持久發(fā)揮社會公益作用江埡汽車站是公益性交通基礎(chǔ)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施，由于江埡地區(qū)人流車流輛較少，站務(wù)經(jīng)營收入十分有限，單純通過收取站務(wù)服務(wù)費，很難維持車站的正常運營，必須立足車站處于人流中心這個優(yōu)勢條件，進(jìn)行綜合開發(fā)，拓展多種經(jīng)營，挖掘商業(yè)價值，通過綜合收益彌補站務(wù)經(jīng)營虧損，實現(xiàn)總體收支平衡，從而達(dá)到支持江埡汽車站持久發(fā)揮社會公益作用的目的。第六章項目建設(shè)管理與施工組織設(shè)計一、工程條件該項目位于江埡旅游休閑度假商務(wù)區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南側(cè)臨道路，對外交通聯(lián)系較為方便。二、技術(shù)供應(yīng)條件1、 建筑材料：磚可就近采購，水泥從本縣采購，木材從縣木材公司采購，鋼筋從市內(nèi)采購，砂石從附近婁水河開采，外裝修材料可以就近采購。2、 水電供應(yīng)：工程位于城區(qū)，施工用水、電可就近接線。3、其它設(shè)施：施工臨時用房可在空閑地上搭建。三、工程實施計劃2008年1月至2O08年6月，完成道路建設(shè)，圍墻建設(shè)。2008年7月至2008年12月，完成基建工程建設(shè)。2009年1月至2O09年12月，完成園內(nèi)園藝區(qū)花木苗圃栽植，并改善園內(nèi)綠化環(huán)境。四、項目建設(shè)管理1、工程建設(shè)項目的實施必須符合園內(nèi)基本建設(shè)項目的建設(shè)和審批程序。2、工程建設(shè)必須建立健全質(zhì)量管理制度，實行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制度，施工企業(yè)必須具備相應(yīng)的施工資質(zhì)等級及相應(yīng)的工程技術(shù)人員和機械設(shè)備，且施工嚴(yán)格按照有關(guān)程序施工，工程施工不能以次充好，必須杜絕“豆腐渣”工程，各責(zé)任單位應(yīng)簽訂書面合同，做到職責(zé)分明，有章可循。嚴(yán)格履行各自義務(wù)。第七章項目投資概算一、 投資概算依據(jù)及說明1、國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布的 （（建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考）；2、 項目所需的配套設(shè)備，按生產(chǎn)廠家報價資料進(jìn)行計算；3、 項目建設(shè)工程費按張家界現(xiàn)行建筑造價擴大指標(biāo)進(jìn)行估算；4、 項目安裝工程按各單項工程、安裝工程費率進(jìn)行計算；5、基本預(yù)備費按工程費用的 8%計?。q價預(yù)備費按現(xiàn)行政策暫停）。二、 項目建設(shè)投資估算按三星級商務(wù)酒店規(guī)劃設(shè)計。由主樓、裙樓、輔樓等組成，包括停車場、前廳、大堂、夜總會、演藝吧、中西餐廳、咖啡廳、KTV包廂、100間標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房及各式套房、會務(wù)中心、健身中心、商務(wù)中心、購物中心等設(shè)施。該酒店占地23畝，建筑面積5000m2。項目投資概算為0.18億元，其中：土地價300萬元；土建部分造價：600萬元；設(shè)備工程：200萬元；內(nèi)部裝修：200萬元；預(yù)備費用：100萬元1、 建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資為1800萬元，其中：建筑工程費用600萬元，設(shè)備購置費200萬元，安裝工程費200萬元，工程建設(shè)其他費用100萬元，預(yù)備費100萬元（詳見附表1）。2、 建設(shè)期利息項目固定資產(chǎn)投資中，申請銀行扶貧貸款 1500萬元，年利率按 ％計，建設(shè)期利息為 萬元。3、 流動資金參照類似項目流動資金投放、周轉(zhuǎn)狀況，按照分項詳細(xì)估算法進(jìn)行估算，項目正常營業(yè)需投放鋪底流動資金 200萬丿元。4、 項目總投資建設(shè)項目總投資為1800萬元。第八章資金籌措及還貸計劃一、 資金來源建設(shè)項目所需1800萬元資金，擬定其來源如下：建設(shè)單位自籌資金500萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資300萬元，用作鋪底流動資金 200萬元。申請銀行扶貧貸款1300萬元，用于固定資產(chǎn)投資。二、 還貸計劃申請銀行貸款1300萬元，分5年償還。第九章財務(wù)評價一、財務(wù)評價的依據(jù)1、 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考二》，確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。2、安裝工程費按照設(shè)備購置費的 5%計算，并構(gòu)成設(shè)備原始價值；固定資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費、建設(shè)期利息分?jǐn)偟礁髡叟f類別中。房屋按20年折舊，殘值按5%計算；設(shè)備按10年折舊，殘值按5%計算，車船及電子設(shè)備按5年折舊，殘值按5%計算；構(gòu)筑物按15年折舊，殘值為0。3、 人事費用按張家界地區(qū)平均消費水平計提，并考慮了招聘高級酒店管理人才的例外情況，其他費率按行業(yè)平均費率計提，期間費用根據(jù)張家界目前行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和將來酒店開業(yè)后的實際，逐項進(jìn)行估算。4、 項目建設(shè)期3年，計算期13年，財務(wù)基準(zhǔn)收益率12%，其中通貨膨脹率為 5%。5、 按每5年一個周期進(jìn)行循環(huán)裝修，在一個裝修周內(nèi)營業(yè)收入按5%、 3%、 1.5%的增長率進(jìn)行逐年估算。二、 營業(yè)收入和營業(yè)稅金與附加估算。1、預(yù)計在正常經(jīng)營年份，年收入可達(dá) 萬元，其中：門票收入 萬元，客房收入 萬元（100間260元/天X360天X85%）;餐飲收入 萬元（ 萬元/天X360天）；娛樂收入 萬元（萬元/天X360天）；購物收入 萬元。2、營業(yè)稅金及附加 萬元。三、 總成本費用估算營業(yè)第1年總成本費用 萬元，其中付現(xiàn)成本及費用萬元。四、 財務(wù)效益分析該項目是張家界第一個主題文化酒店，她的建成將成為張家界文化旅游的標(biāo)志性景區(qū)，其效益是長期性的，尤其是遠(yuǎn)期效益更為看好。（一）財務(wù)盈利能力分析通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算，在項目計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計為32639.49萬元，按此計算的各項評價指標(biāo)見下財務(wù)盈利評價指標(biāo)序號指標(biāo)單位所得稅后所得稅前備注1財務(wù)內(nèi)部收益率%17.0319.53含建設(shè)期2靜態(tài)投資回收期年8.17.83年3財務(wù)凈現(xiàn)值ic=12%萬元5596.439211.65由上表可見項目建成營業(yè)后，稅后內(nèi)部收益率達(dá)到17.03%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期為8.1年（含建設(shè)期3年），財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）為5596.43萬元，項目有較強的盈利能力。（二）利潤分析預(yù)計年利潤利潤總額 萬元，稅后凈利潤 萬元，投資利潤率為％，投資利稅率％。第十章環(huán)境影響評價一、環(huán)境現(xiàn)狀

該項目位于江埡商務(wù)旅游度假區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前區(qū)內(nèi)工業(yè)較少，污染尚輕，環(huán)境質(zhì)量據(jù)環(huán)保部門監(jiān)測情況如下：類水II混1、 水質(zhì)基本符合國家“地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”的類水II混2、 區(qū)內(nèi)環(huán)境噪聲符合國家“城市區(qū)域噪聲”標(biāo)準(zhǔn)的合區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。3、 該區(qū)域四面環(huán)山，地理環(huán)境優(yōu)越。二、項目實施對環(huán)境影響的預(yù)測及預(yù)防措施該項目的建設(shè)雖不會對環(huán)境造成較大影響，但應(yīng)全面分析，綜合考慮，盡可能將負(fù)面影響降至最低。1、項目對水質(zhì)的影響該項目雖距河流較近，但工程初步設(shè)計中污水經(jīng)三級地埋式化糞池處理后排放，因此對水質(zhì)影響甚微。2、 項目對環(huán)境的影響氣候：項目建成后，提高了該區(qū)的綠化面積，對項目所在地的氣候起到了一個調(diào)節(jié)和改善的作用。噪聲影響：項目施工時采用人工和機械相結(jié)合的方法，這些機械噪聲對附近居民有一定影響，但對整體的影響很小。項目建成后接待區(qū)及文化娛樂區(qū)與周圍空間做好綠化隔離，可將噪聲影響降低到很小的程度。大氣污染：該項目含接待區(qū)等公共設(shè)施，建成后可能對大氣造成一定影響，但因園內(nèi)公共設(shè)施規(guī)模不大，對周圍的大氣污染也不十分明顯。3、 項目對景觀影響該項目實施時應(yīng)盡可能把工程建設(shè)與綠化、美化緊密結(jié)合，既給人們文化娛樂、活動場所，又為人們提供休閑游玩的空間，這樣不但不會給景觀產(chǎn)生不利影響，而且還為整個城區(qū)增添景觀。三、環(huán)境影響評價本項目設(shè)計以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計理念超前，建筑形態(tài)行云如水，曲線流暢，造型優(yōu)美，新穎時尚、線條和細(xì)部處理簡潔明快，獨具一格，符合當(dāng)前建設(shè)設(shè)計總體潮流?？偲矫娌贾迷O(shè)一公共垃圾站，每天安排專人清運。項目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒棵芗?，設(shè)施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)象，形成一個環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的市場環(huán)境。項目建成后，可滿足市場要求，帶動周邊地區(qū)餐飲、商品零售、休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城市總體規(guī)劃早日實現(xiàn)，社會效益巨大。1、環(huán)境保護(hù)及防治措施、設(shè)計中環(huán)保A、 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。B、 廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到園內(nèi)排水系統(tǒng)。施工中環(huán)保A、現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤、以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。B、 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。C、 地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。D、混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口， 盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。E、 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”；F、 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染；G、 建筑垃圾及時清理、文明施工。2、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施及投資A、 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管，污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入污水管網(wǎng)。B、 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。C、 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入雨水管。污水排入化糞池，采用地埋式無動力化糞池。D、 設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。E、 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。F、 大樓及其他的生活垃圾由清潔車搬運到指定堆放點。3、 市政配套水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足要求。四、綜合性評價結(jié)論該項目的建設(shè)，不會給環(huán)境帶來不良影響，反而提高了城市的環(huán)境景觀效果。第十一章經(jīng)營管理組織及管理措施為加強對該項目的經(jīng)營和管理，提高經(jīng)濟效益，促進(jìn)張家界旅游業(yè)的健康發(fā)展。圍繞“著眼東線景點，提高服務(wù)質(zhì)量，加強科學(xué)管理”的經(jīng)營思路，以有限責(zé)任公司的模式明確投資人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，在用人制度上采取聘任制，并以勞動合同的形式建立公司與員工的勞動關(guān)系；在管理及運行機制上采用董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司共設(shè)立八部一室，負(fù)責(zé)組織酒店的經(jīng)營和管理。1、工程建設(shè)部：暫配人員 3名，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)酒店的前期設(shè)計、開發(fā)及工程建設(shè)。2、 公關(guān)部：配備經(jīng)理1名，工作人員3名，專門負(fù)責(zé)客源聯(lián)系等。3、 博物館：配備館長1名，管理人員4名，其中票務(wù)2人，講解2人。4、 餐飲部：經(jīng)理1名，管理人員2名，服務(wù)員2O人，負(fù)責(zé)客人的飲食服務(wù)及員工的飲食服務(wù)。5、 休閑部：經(jīng)理1名，管理人員3名，專門負(fù)責(zé)對別墅、住宿、桑拿健身、舞廳的管理，配備專業(yè)健身員8名，服務(wù)員10人。6、 財務(wù)部：經(jīng)理1名，出納1名，助理會計1名，負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營核算、資金運作、賬款清收。7、 保安部：經(jīng)理1名，保安員3人，專門負(fù)責(zé)酒店的安全管理。8、 文藝部：經(jīng)理1名，專業(yè)民俗歌舞表演10人，專職輔導(dǎo)教師1人。9、辦公室：主任1名，專職文員1名，專門負(fù)責(zé)文字材料的撰寫及內(nèi)部綜合管理。酒店建成后，暫定員工 人，待其業(yè)務(wù)發(fā)展情況，聘任員工數(shù)再行調(diào)整。第十二章結(jié)論張家界作為中國優(yōu)秀的旅游城市，豐富的旅游資源與獨具特色的少數(shù)民族文化相互交融，構(gòu)成湖南旅游圈的黃金地帶。江埡汽車客運站二期工程（司乘公寓）的建設(shè)，其主體獨特與外型美觀，可創(chuàng)造成為張家界的一個標(biāo)志建筑，并可填補張家界文化主體酒店的空白，促進(jìn)張家界旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；公寓內(nèi)的特色博物館、各餐飲場所與康體娛樂設(shè)施均含創(chuàng)新特色設(shè)計及最新營運理念，可提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏刭|(zhì)；具有良好的經(jīng)濟效益，并且抗風(fēng)險能力甚強。整體而言，無論從經(jīng)濟效益上或從社會效益上作考慮，本項目均為一個收益高、風(fēng)險小、資金回收快，合乎“天時、地利、人和”的優(yōu)良項目。固定資產(chǎn)投資估算表單位：萬元序號工程或費估算價值占固定

用名稱建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計資產(chǎn)投資總額的比例1固定資產(chǎn)投資2418932201612154.429724.42土建工程（含裝修工程）241892418980.21%3機械設(shè)備3220161338111.21%3.1工程建設(shè)其他費用7707702.55%3.2土地使用費903.3勘查設(shè)計費803.4工程監(jiān)理費603.5建設(shè)單位管理費1503.6前期工作費1503.7臨時設(shè)施費603.8辦公及生活家具購置費10

3.9拆遷費203城市規(guī)劃費1203.10項目檢測及驗收費304預(yù)備費1384.41384.44.6%4.1基本預(yù)備費1384.44.2漲價預(yù)備費固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅三建設(shè)期利息550.8550.81.82%四固定資產(chǎn)投資2418932201612705.230155.2土建工程投資明細(xì)表序號工程名稱工程量單位造價（元/m'km）投資額（萬元）1白族迷宮8000m225002002綜合服務(wù)樓2000m215003003白族風(fēng)情館2500m15003754娛樂城2000m21500300

5表演廳2000m215003006廟會區(qū)（含祭堂）2000m215003007辦公商務(wù)中心5000m10005008歐式別墅8000m2350028009休閑療養(yǎng)室2000m2150030010四星級酒店客房樓18000m23500630011白族特色雕塑30座1030012民族文化長城4000m3825153013時光隧道380m1800068414水庫改造38畝200076015釣臺修建38座150005716道路改造2km1000002017防護(hù)欄2km15000318道路及綠化15019苗圃80畝5020大門修建4021娛樂運動場及設(shè)施120022水產(chǎn)養(yǎng)殖池38畝5023動物觀賞園10024職工宿舍1500m100015025家祠30026土司王行宮8座5300

合計24189注：單位造價內(nèi)含裝修工程造價設(shè)備投資明細(xì)表序號設(shè)備名稱數(shù)量（臺/套）單價（萬元/臺套）設(shè)備購置費（萬元）1中央空調(diào)14004002電梯6603603發(fā)電機組804康樂設(shè)備3005消防設(shè)備1606環(huán)保設(shè)備2607冷凍設(shè)備608餐飲設(shè)備3009廚房設(shè)備20010洗衣設(shè)備8011音響設(shè)備30012車輛13013智能管理系統(tǒng)20014強電系統(tǒng)6015弱電系統(tǒng)3016游艇1017鍋爐5018給排水系180統(tǒng)19其他設(shè)備60合計3220營業(yè)收入及營業(yè)稅金及附加估算表一一 2008單位：元項目日收入額（元）年收入額（元）備注、營業(yè)收入77703972門票收入按張家界平均旅游接待人次（1000萬人次）的10%，門票每人次40元計算。1、門票收入400000002、客房收入151092033、餐飲收入30163.9110098244、康體娛樂收入2520591998255、其他收入67902385120二、營業(yè)稅金及附加41960151、營業(yè)稅38851992、城建稅1942603、教育附加費116556客房收入分析表一一2008單位：元項目月份123456789101112

天數(shù)31283130313031:11303130311客房房次房次房房次房房次房次房次房次房次房房房設(shè)數(shù)次次次次計類別1.1220616682666826866068268266068266682標(biāo)準(zhǔn)000002000000000房1.265201182201952019520120119520119201歐式501501505505505別墅小計2858837988885588855883883855883858835035035055055052預(yù)留維修保養(yǎng)房次2.1343434343434343434343434標(biāo)準(zhǔn)房2.2666666666666歐式別墅小計404040404040404040404040

每可出房3月供租次3.1678612676566765667867865667865678標(biāo)準(zhǔn)668668666666666房3.2200181201942019420020019420019200歐式940940949949449別墅小計8797948785187851879879851879858795095095055051054.每月預(yù)計出租率4.1355075808080808080807035標(biāo)準(zhǔn)%%%%%%%%%%%%房4.2303055606060606060605530歐式%%%%%%%%%%%%別墅5.每月預(yù)計出

F次5.1237306505255452554254252552445237標(biāo)準(zhǔn)539032939939965房5.2605546111171211712012011712010605歐式080090990973別墅小計2983606164266642663663642663562980998338388386906預(yù)計出租房價折扣6.1303040505050505050503030標(biāo)準(zhǔn)%%%%%%%%%%%%房6.2505050505050505050505050歐式%%%%%%%%%%%%別墅7.預(yù)計平均出租房價

7.1標(biāo)準(zhǔn)房909012015015015015015015015090907.2500500505005050050050050050050500歐式000別墅8預(yù)計客房收入8.1213275617878178781481478781441213標(biāo)準(zhǔn)750670089504395035035095035036750房0050408.2302273555856058