某商業(yè)廣場商業(yè)定位及經(jīng)營思路

**購物廣場

商業(yè)定位及招商經(jīng)營思路的報告1三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌三明商業(yè)創(chuàng)中國商業(yè)服務(wù)第一品牌第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項目功能的總體定位

為做好**購物廣場功能的總體定位，主要從以下幾個重要元素進(jìn)行綜合分析：

A、物業(yè)本身特性B、商場獨特的地理位置C、項目周邊的消費力D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀E、居民的消費習(xí)慣2A、物業(yè)本身的特性

中型規(guī)模商場，單層套內(nèi)面積不超過4000平方米樓高十三層，負(fù)一層至五層為商業(yè)，六至十三樓為旅業(yè);100余個地下車庫，前有小型廣場和主干交通線商場側(cè)門（東門）有帶高差的廣場和相當(dāng)于一樓的街鋪…..3B、商場獨特的地理位置交通便利，雄踞工業(yè)大道南和石崗路交匯處、臨廣州大道處于石溪一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地；人口密集，有很大的普通居民消費市場…..4

C、項目周邊的消費力周邊樓盤林立，臨近“保利花園、金碧花園，廣富花園、嘉鴻花園、鳴翠花園、曉港灣、僑城花園、南洲名苑、光大花園、雅致花園、保利紅棉花園、紙廠職工”等十多個樓盤，另加泰沙路、石崗路的村民和外來流動人口，總計超30萬人。新白領(lǐng)、老海珠城鄉(xiāng)居民、外來流動人口，綜合消費指數(shù)評為中等偏低消費市場，但略高于東曉南路。

D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀工業(yè)大道，石崗路，紙廠路，泰沙路，江燕路二旁商業(yè)布局零亂，有一定的規(guī)模，不購檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地，唯有金碧花園社區(qū)商業(yè)較為整齊。

5E、居民消費習(xí)俗追求低、中檔消費就近方便，價廉物美，服務(wù)多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費觀念6

綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉**購物廣場的總體功能：

1.生活消費的便利性；2.就近商業(yè)的消費習(xí)慣；3.綜合性多功能商場；4.商業(yè)休閑與餐飲娛樂結(jié)合5.商業(yè)的完善配套，如停車場、洗手間等

最后，總結(jié)得出**購物廣場商業(yè)的總體功能定位為:“集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂一停車場”于一體的一站式購物廣場。7二、項目形象的總體定位我們主要從以下幾個重點因素考慮，將**購物廣場的形象推向市場：A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次，尋求市場的空白點（檔次）

街鋪林立，零散雜亂，檔次低

中檔的商業(yè)市場空白8B、從混亂單一的商鋪布局，尋求多功能市場（綜合性）

周邊商鋪，多而亂，行業(yè)單一

多功能綜合性商場9C、從周邊障亂商業(yè)購物環(huán)境，尋求舒適的購物場所

（舒適）D、建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場的現(xiàn)代時尚

（現(xiàn)代性）

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總結(jié)，**購物廣場的形象總體定位為：[主體形象]

海珠西部首個大型純商業(yè)的購物廣場！[輔助形象]

工業(yè)大道南最高檔次的商業(yè)大廈?。êＶ榈纳虡I(yè)1號)11三、樓層功能定位的總思路

根據(jù)**購物廣場功能、形象的總體定位，展開項目各樓層的板塊定位。各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素：A、項目開發(fā)成本及模式（只租不售）B、項目經(jīng)營模式（租的好，經(jīng)營好，二好思路）C、項目的經(jīng)營利潤（快速回籠資金）12D、物業(yè)夢本身灰的規(guī)塌模（或中型扶規(guī)模胳）E、商家啞對租濾金承濟(jì)受的收限度F、行業(yè)剝經(jīng)營胳對樓洽層的明要求G、樓層調(diào)交通腸特點H、商鋪隊面積塞和間箱隔種遮類I、業(yè)態(tài)惑的組詠合需宰求J、同行粉業(yè)市諷場的飽競爭獄力從而健得出哭**春購物蒙廣場當(dāng)各樓認(rèn)層功用能的淺精確芬定位現(xiàn)如下飽：13樓層面積規(guī)模板塊名稱功能及經(jīng)營范圍-1F3600㎡大型停車場主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具，作為商業(yè)配套的一部分。1F2424㎡**名店城麥當(dāng)勞（中國首個迷你店）

主要經(jīng)營品牌服裝、休閑服飾、珠寶眼鏡、化妝品、內(nèi)衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百貨、兒童嬰兒用品等。2F-3F5225㎡大型超市經(jīng)營日雜百貨、生活用品、家用電器、生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日雜百貨等。4F2632㎡數(shù)碼世界家居天地主要經(jīng)營通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等?；蚪?jīng)營小件的時尚家居精品，布藝5F1300㎡大型酒樓特色美食等。**抹購物堤廣場第樓層央功能秋精確淺定位按表14**挽購物服廣場歉功能晉分布問示意活圖15四、息各樓亭層精徒確定傾位的砌綜合使分析總體凳思路炎：根據(jù)逃項目英的總折體定糊位和頸開發(fā)則模式合，借用憶最有麻價值責(zé)的物梢業(yè)(潑首層退)快速點回籠攻資金勾，規(guī)厘避風(fēng)您險；以適掩合超竿市經(jīng)蓬營的潔樓層秩(二楊樓、合三樓奏)出今租經(jīng)倦營，營造灑商業(yè)季賣點顏，提墓升項岔目的裝附加泳值其它屠樓層末(四釋、五戶樓)利潤摧獲取笛的另觸一途葬徑和律功能鍋配套。16各樓轉(zhuǎn)層精膜確定床位具揮體分佳析：負(fù)一臉樓：攤大型評停車翼場支撐遭理由賤：樓層界下陷帝，商漲業(yè)價希值不窗大，泡不利推于經(jīng)叢營；作為戲商場配的車巖庫配捉套，蔬方便提顧客征停車廢；收益秒方式頓：按小竊時出師租收傍費，鋤統(tǒng)一討管理17一樓雙：*膀*名千店城折、洋快擦餐支撐做理由瀉：作為不整體妄項目粘的開避發(fā)成姓本收那回，校規(guī)避逗風(fēng)險停；對接團(tuán)高租銷金高剛回報架的利朝潤期逆望；商鋪付經(jīng)營接者需災(zāi)承受洗高租瀉金，膠追求融零售或高利洲潤，爸必須休依靠殿品牌踩經(jīng)營腹；樹立專商場版的形糧象、司檔次咱，吸眼引客床流；單層稠規(guī)模袍受限徒，必辮須整墓合二芝樓經(jīng)氣營，單裝修溫彌補(bǔ)宋，產(chǎn)討生規(guī)份模效趣應(yīng)，連聚人慚氣；錯層索經(jīng)營方的需混求；收益季方式盛：獨立哄收銀托，商凝家租具賃，握統(tǒng)一高管理川；18二樓車、三合樓：派大型拒超市支撐幕理由奧：樓層飄相對你一樓競，商精業(yè)價衫值偏提低；對接池一級揪主力設(shè)店能薪承受獨的租數(shù)金；提升籮樓盤添的商撕業(yè)附泄加值迫，激方活相評鄰樓閱層(乒四樓頑、一篩樓)肅；超市屆經(jīng)營伸規(guī)模尤需求郵，單蠶層面匠積不謝夠；利于周匯集摧人群繁，帶渴旺利觀潤樓第層（戲如一郵樓、潛四樓醬）；遵循發(fā)商業(yè)凡的“置二八滾定律除”，效增強(qiáng)枝投資恥經(jīng)營層者的部信心盲；收益艇方式雹：對外樸出租蛛，由扛超市獅自己繭獨立礦經(jīng)營隸。19四樓騎：石按溪購使書城炸/數(shù)鬧碼世酬界/械家居縫天地支撐衰理由文：市場壺空白格，周科邊人蠅群文雖化韻國味強(qiáng)揉，學(xué)側(cè)生群壺體消富費潛沃力大樸；周邊具新建灑樓盤辰多，朝對于樸家居營飾品外的需考求大償；滿足閣都市挖人的柱時尚崇消費逗潮流看；滿足度多功佛能購溜物廣叮場的迫需要慨，為循都市卷人提慣供休常閑商仔業(yè)場鞭所；行業(yè)繞消費小穩(wěn)定羊，適賀用高貍樓層找出租燒難的品經(jīng)營穴風(fēng)險侍；開架誤式鋪甜位間廣隔，租利于迅營造徹通透捕感，適避免眼死角梨鋪；消費虎群目霜的明充確，甚利于戴成行柔成市浸經(jīng)營陶；市場名經(jīng)營炮的生可命力宣利于吳回收桃成本坊，避鼠免多意次出味租，脫增強(qiáng)桿投資巾信心掠；符合而錯層使經(jīng)營荷的整聲體思泛路，借激活散樓層槽人流荷。收益盟方式漢：獨立何收銀送，商惰家租售賃，淘統(tǒng)一嬸管理檔。20五樓喇：特故色風(fēng)醫(yī)味大界酒樓支撐撒理由泛：市場柏空白夜，營緩造主漸題特晨色，語利于火收租們的穩(wěn)島定性炭；避免貿(mào)與周鍵邊成偉熟的想大型圈酒樓啞競爭困(華府安、下東江休)但大約酒樓撇招商蹲時間姑長，嘴引入續(xù)困難晃，承僑受租個金低撤；美食畏主題風(fēng)的獨感特性叉，區(qū)嘩別于跌其他呀的美膏食酒逗樓；收益漠方式腔：獨立謹(jǐn)收銀揀，商錫家租禾賃，伴商家淘自己董統(tǒng)一恒管理然。21小結(jié)根據(jù)械功能仆的總嘗體定銳位、全形象粱定位松，從使而制束定出倚上述繪各樓艙層的篩精確厚定位商，吻系合市茶場需惕求，喜在操占作上掛具有脂可行艘性!22第二候部分背*球*購窄物廣田場經(jīng)職營思檔路一、向經(jīng)營茅總思否路在綜粗合多候功能遣性定裂位的守基礎(chǔ)周上，驗主要物由商柏家自碼主經(jīng)扯營，湖獨立錦收銀款，發(fā)犁展商詢提供卻統(tǒng)一爽公共腎配置勢，公稅共部膜分裝珠修，臘統(tǒng)一劈燕平臺緣瑞管理?。ㄎ镲湗I(yè)管暮理）邁，保重證各廈系統(tǒng)送的正徒常運逝轉(zhuǎn)，果營造汽一個穿舒適風(fēng)的購狼物環(huán)葬境。23第二涌部分府*段*購捏物廣邀場經(jīng)泡營思貫路二、熄各樓熔層的鮮經(jīng)營湯思路負(fù)一騾層：你地下昏停車疊場經(jīng)營拼思路偷：建立砍獨立顯的車眼場管谷理體咬系，蜓提供饒24勻小時圖停車喬服務(wù)濾，建圍議1扎0元引2小核時，嘗針對肢百佳完購物鬼的顧慣客可論與百品佳協(xié)御商免娃費停若車等俗。（室如顧載客在挺百佳麗購物光，可柳在服場務(wù)臺您領(lǐng)取遇免費艘停車旬卡（豈2小格時）距，每統(tǒng)月由閘物業(yè)在管理陸公司倦與百邪佳物刷業(yè)部宰結(jié)算更，按耀5折飄優(yōu)惠腎。24首層露：*轟*名克店城經(jīng)營正思路丸：建議勁由商話戶自菠主收客銀，豪統(tǒng)一努管理料（營快業(yè)時粱間早點上9捆：3撤0-嫁晚上愁10學(xué)：0閑0）且，在聰裝修跪方面肺，沿谷墻鋪耳建復(fù)哈式商壘鋪，泡一層辛經(jīng)營絨，夾供層外論設(shè)櫥價窗，貍內(nèi)做抓倉庫勤，復(fù)哀式櫥宜窗、蘋復(fù)式齡商鋪晌，雙爭重價跟值。贏獨立躲門面療的全茂間隔腿鋪；淘中間休鋪全芒設(shè)為貢半間睬隔鋪臂，即旬1.叮4米甜高的菌間隔問板組竭成店列中店灰。25建議煌商鋪乘面積返：實用席面積象10㎡-考30丑㎡構(gòu)/個目為主泳流，50裳㎡富-軍80葵㎡照/個骨為補(bǔ)嗽充。經(jīng)營誘范圍竹：精品鐘百貨種、化趙妝品搭、皮翅具、矩內(nèi)衣綱、休商閑服窄裝、啄眼鏡扎珠寶迎、鞋扭帽、控藥業(yè)冤、美介容、預(yù)茶葉旁、沖翁印、級通訊滾產(chǎn)品京、商暢務(wù)中篩心、穴煙草糠專賣芽等。26精品掠百貨德類：以中版檔消孝費為知主，葉低檔跑為輔塌，如?！鞍粕w兒”、呆“頂好涌飾品”最，客再配其個體蠶經(jīng)營勉者，濟(jì)占樓段層面雖積的巾10縮慧%?；瘖y錘品類潛：以中嫌檔消務(wù)費為右主流綢，如硬“雅芳”、所“小護(hù)波士”、仇“李醫(yī)益生”、潔“美寶跨蓮”、嗚“玉蘭檔油”等，占樓線層面斥積10焦%。皮具階鞋帽庸類：以適打合白忽領(lǐng)一恨族消臂費為張主，租中低板價位許服裝朱專賣敲店，峽如“以純”、關(guān)“佐丹凱奴”、諷“班尼拿路”、炮“曼奴”“、駝”生活悉幾何“、?！彼{(lán)海敏軍“，渠占樓飽層面挖積3債0%珠寶棉眼鏡?。阂灾械菣n市移場為痛主，喉如“明廊”、核“先施”、盡“點石”、鐮“斯貝犁雅”、瘋“華置今珠寶”等蹲，約藥占首懂層樓概層面御積的夫8%石。27藥業(yè)須美容坡：以普方通市郵民消咐費的宏為主遮，如傻“海王閥星辰”、罷“保利康”、輝“雪姬挎美容”、蹲“琦雅浮美容”，作占樓楚層面描積的鏈6%憐。茶葉蒼沖印學(xué)：中檔頁產(chǎn)品陵，如動“柯達(dá)牲沖印”、時“天福爹茗茶”等曬，占陵樓層面冊積的賢5%尖。通訊存產(chǎn)品秩：普通饒數(shù)碼唯產(chǎn)品挺，有鄙相機(jī)社、手何機(jī)，纏通訊琴等，高如“龍粵”，利占樓頸層面艇積的梢5%煎。其他臣類：以低連檔市苗場為黃主，地如煙蘭草專描賣、約咖啡蘋甜品斷屋，遲商務(wù)中占心，冷占樓導(dǎo)層面囑積的卡18磨%。麥當(dāng)孫勞餐助廳：占樓炎層面爸積的含8%消。2829二、欠三層毯：經(jīng)稈營百跌佳超趴市將二妙、三久層整肌層出碌租給辨百佳摔超市訪，獨搜立經(jīng)宇營，匆以百號貨日駱雜，類生鮮賤水果逐，家役和電北器，腫生活席用品漿，飲圾料奶撓品，壺各類黨蔬菜臭等。二、搖三層提用來蜻穩(wěn)定鍋收租娛，保哈證成陽本分森攤，盜將一以層、滲四層昌作為守利潤家樓層晨。引進(jìn)乘百佳脈區(qū)別疾于其確他超潤市的舟原因牽：1.甘營造黎繽紛侮時尚構(gòu)的商飛業(yè)氛墾圍；2.分增加樂其它斗樓層耐的附寬加值烈；3.柴百佳苦的實怠力雄軋厚，啟利于貼穩(wěn)定繭收租艷；4.鴉百佳燥本身辯就是倚活廣詠告；5.醬百佳弱巨大呼的商屋業(yè)聯(lián)箱盟，銅利于瞎快速儀招商灑……30四層議：多趙種業(yè)刃態(tài)組塞合或爐者單尖行專步業(yè)賣籌場如：深數(shù)碼悠電器斗、石榮溪書仍城、值美居乘天地扣、兒孫童樂跟園等府。數(shù)碼勤類：a整層銅經(jīng)營畏：引饑進(jìn)蘇寧、東澤鄙、國剛美、史順電等電蜓器連奶鎖店b多種割業(yè)態(tài)惰組合拌：引女進(jìn)龍粵賽、中備國聯(lián)腎通、剖迪訊父通等通擋訊產(chǎn)根品。石溪耕書城：a、整層豪經(jīng)營攤：引瓶進(jìn)廣東就省新挺華書監(jiān)店集壺團(tuán)；b、多種你業(yè)態(tài)背組合利：引捕進(jìn)三咪縮慧書層粱、書溪吧等多廚門面握成行鞏成市罰組合端經(jīng)營勿，配毅合數(shù)脈碼、狠美居包板塊蓮。31美居墾天地帳：a、整層崇經(jīng)營撕：引臥進(jìn)聯(lián)邦爸家居露廣場，經(jīng)認(rèn)營小啦件精細(xì)品家唐居、登干花布樣藝、斗家居齊配飾話等；b、多種擁業(yè)態(tài)升組合愧：引督進(jìn)精運品家脂居、號干花終布藝思、家短居配隆飾等兒童哈樂園巴：a、整層籠經(jīng)營傍：引窮進(jìn)中氣華廣巷場或愉天河喊城的奇樂患兒歡族樂谷；b、單層亭經(jīng)營阻：引裁進(jìn)多拾家童攀裝、渴兒童劇用品召、文耀具、螞玩具唱等商家丙組合欺經(jīng)營能兒童迅樂園爛。五層擇：特仰色大鴨酒樓整層疲出租濫給一賢個商程家，柏經(jīng)營尾特色離餐廳持，如辜“澳門奶街”、慘“黃果坐樹”、洋“不見吐不散”，恐配合槽多功夜能商貫業(yè)廣地場的柏需求番。3233第三蛾部分纖招商茅具體轟策略一、州參考推新港槽路百貢佳首常層，天曉港桶灣百處佳首犧層，鋤保利饒豐百躍佳首螺層的珠定價樹，商宏戶組信合組梳織并掃開展頌**茶購物酒廣場伸一層愈和四洗層的爺招商裕工作艇(包嶼括定欲價、坊分區(qū)挎、分稈類、丹商戶節(jié)組合暮等)二、盞針對栗重要弊商家纖草擬崗“商驢業(yè)說萬明書濱”，渾如蘇寧、聯(lián)邦等。三、熄針對杏首層滾商鋪絕，計務(wù)劃定隱人、邁定鋪貿(mào)、定惠客招慈商，熱采用患一鋪幅談五芒家模餓式，囑快速冤招商。34四、膠針對貞重要兼商家秋或有按影響接力的熟商家伶，以綿一定柏優(yōu)惠豆的條跪件吸科引其榴入場敗，提狹高其絡(luò)他商意鋪附然加值捕的策四略展懲開招繭商，歌如“佐丹贊奴”、熄“明廊”、膝“海王”等咸。五、隸主動沾上門棄，直礦接簽杠約。六、陶招商頃配合1、選外墻溫的包完裝(孩條幅攝、橫轎幅等狗)2、根招商胳資料枝印刷肺(招謀商手畢冊、械單張)3、糖現(xiàn)場土辦公菊室的拋準(zhǔn)備勒(電遷話、堂辦公需接待疫)4、艙重要蜻商家適的協(xié)濃助洽延談等遷(蘇沒寧、斑聯(lián)邦丈)35附錄歷一：弱天河蟻北百鞭佳超瞇市首參層商槐鋪案紛例分往析客戶名稱行業(yè)種類實用面積租金