獅嶺項(xiàng)目可行性建議書(shū)

PAGEPAGE43獅嶺項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目基本資料………………..2第二部分市場(chǎng)狀況分析……….………5第三部分項(xiàng)目情況分析………………23第四部分市場(chǎng)定位策略………………26第五部分項(xiàng)目總規(guī)劃方案30第六部分項(xiàng)目投資成本估算…………35第七部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)………38第八部分可行性結(jié)論及建議………41第一部分項(xiàng)目規(guī)劃基本資料項(xiàng)目簡(jiǎn)介地塊名稱：翠豪花園（暫定名）發(fā)展商：廣州致嶺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置及現(xiàn)狀：該地塊位于獅嶺鎮(zhèn)楊赤路，鄰近廣清高速海布出口，距獅嶺皮具城約5分鐘車(chē)程。用地性質(zhì)：商業(yè)、住宅樓用地面積：230000平方米因未來(lái)規(guī)劃興建的武廣鐵路快線與地塊西南端經(jīng)過(guò)并占用一部分用地，實(shí)際總用地面積為180000平方米。預(yù)計(jì)主要技術(shù)指標(biāo)及要求建筑密度：含裙房30％（以用地面積180000平方米建筑容積率：2.0總建筑面積：36其中：商業(yè)36000平方米住宅310000平方米其他（公建用途等）14000平方米建筑層數(shù)：最高15層規(guī)劃居住密度：規(guī)劃居住人口6570人，居住戶數(shù)2190戶（以3人／戶計(jì)算）綠化率：綠地率35%、人均公共綠地9公建配套：公建配套的項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，其具體要求如下：大型會(huì)所：建筑面積6000平方米幼兒園：建筑面積2500文化站：建筑面積6衛(wèi)生站：建筑面積400居委會(huì)：建筑面積3綜合商店：建筑面積2郵局：建筑面積8變電房：建筑面積6垃圾壓縮站：建筑面積2其余用途公建設(shè)施：建筑面積600平方米車(chē)位：1：1.2第二部分市場(chǎng)狀況分析項(xiàng)目位置概述項(xiàng)目位置位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)楊赤公路，廣清高速公路海布出口旁，距獅嶺皮具城約5分鐘車(chē)程，是往返花都市區(qū)和獅嶺的必經(jīng)之路。項(xiàng)目地塊東臨楊赤公路，西靠廣清高速，同時(shí)，未來(lái)規(guī)劃的武廣快線將于地塊的旁邊經(jīng)過(guò)。項(xiàng)目地形圖區(qū)域概況地理位置獅嶺鎮(zhèn)位于廣州市花都區(qū)西北部，地理位置得天獨(dú)厚，南接廣州，北靠清遠(yuǎn)，距廣州市中心城區(qū)34公里，廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)和花都港均15公里，京廣鐵路廣州北站5公里，是南北商貿(mào)重鎮(zhèn)；交通四通八達(dá)，107國(guó)道（廣清高速公路）、京廣鐵路貫穿全鎮(zhèn)，楊赤線公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路與廣清高速公路獅嶺出入口相互連接；鎮(zhèn)域總面積160平方公里，城區(qū)面積9平方公里。人口總?cè)丝?8萬(wàn)多人，其中外來(lái)人口近10萬(wàn)人，下轄25個(gè)村（居）委員會(huì)。商業(yè)狀況目前，獅嶺鎮(zhèn)已形成集皮具設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售、運(yùn)輸、信息交流相配套的產(chǎn)業(yè)集群體系，成為了全國(guó)最大的皮具生產(chǎn)銷售中心和皮具原輔材料集散地。

獅嶺鎮(zhèn)建有全球最具規(guī)模的皮革皮具大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)——廣州獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城和5000多畝的皮革皮具工業(yè)區(qū)，有皮革皮具商行和生產(chǎn)企業(yè)5000多家，從業(yè)人員近12萬(wàn)人，年產(chǎn)皮具4億只，年產(chǎn)值超過(guò)60億元，獅嶺的皮具產(chǎn)品份額占廣州市60%，占廣東省35%，皮革皮具交易總量為全國(guó)第一獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城每天交易額超過(guò)200萬(wàn)歐元，是聞名中外的皮革皮具原輔材料集散中心，國(guó)際性皮革皮具行業(yè)盛會(huì)——一年一屆的中國(guó)（獅嶺）皮革皮具節(jié)（每年11月初舉行）更使獅嶺蜚聲海內(nèi)外，中國(guó)（獅嶺）皮革皮具節(jié)已成功舉辦了五屆。近年來(lái)，花都高度重視皮革皮具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列扶持政策，為投資者提供全方位、優(yōu)質(zhì)高效的一條龍服務(wù)，積極營(yíng)造皮革皮具產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，努力把花都獅嶺打造成為享譽(yù)世界的皮具強(qiáng)都。主要競(jìng)爭(zhēng)板塊情況區(qū)域板塊劃分：針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域，可將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所處位置按以下劃分：A區(qū)域：獅嶺板塊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括雅寶新城、南航碧花園、金碧御水山莊；B區(qū)域：區(qū)府板塊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括雅居樂(lè)雍逸豪廷、云珠花園、合和新城；C區(qū)域：新華板塊，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括時(shí)代美居。（各區(qū)域劃分詳見(jiàn)下圖）獅嶺板塊獅嶺板塊雅寶新城、南航碧花園、金碧御水山莊區(qū)府板塊雍逸豪廷、云珠花園、合和新城新華板塊時(shí)代美居各板塊區(qū)域特征A區(qū)域：獅嶺板塊區(qū)域概況獅嶺板塊位于花都區(qū)商業(yè)重鎮(zhèn)獅嶺鎮(zhèn)，是廣州與清遠(yuǎn)的連接點(diǎn)，覆蓋范圍包括獅嶺鎮(zhèn)舊區(qū)及山前大道西，板塊內(nèi)的工商業(yè)以皮具生產(chǎn)銷售為主，目前已形成集皮具設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售、運(yùn)輸、信息交流相配套的產(chǎn)業(yè)集群體系，是花都區(qū)重要經(jīng)濟(jì)支柱，同時(shí)亦成為全國(guó)最大的皮具生產(chǎn)銷售中心和皮具原輔材料集散地。

市場(chǎng)行情受獅嶺皮具產(chǎn)業(yè)推動(dòng)，加上板塊邊緣具有大量天然景觀性的自然資源可供利用，致使該板塊房地產(chǎn)業(yè)亦迅速升溫，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目多以大型自然生態(tài)生活區(qū)為主，由早期的雅寶新城，中期的南航碧花園、金碧御水山莊，至近期的碧桂園假日半島，無(wú)不以此為開(kāi)發(fā)理念。盡管現(xiàn)時(shí)獅嶺的皮具產(chǎn)業(yè)已具備相當(dāng)規(guī)模，同時(shí)亦以獅嶺皮具城為龍頭帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但據(jù)政府規(guī)劃，國(guó)際化及品牌化發(fā)展，將是獅嶺今后主要的拓展方向，由此可見(jiàn)，該板塊內(nèi)的商業(yè)發(fā)展前景十分可觀。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的擴(kuò)充，房地產(chǎn)升溫也是勢(shì)在必然。價(jià)格走勢(shì)由于板塊內(nèi)已具備良好的商業(yè)氣氛，結(jié)合可供利用的自然資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多以別墅和洋房相結(jié)合的中高檔住宅區(qū)為主，而該趨勢(shì)可從其售價(jià)得以充分反映。目前該區(qū)內(nèi)在售樓盤(pán)洋房均價(jià)2500－2700元/平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)4000－6000元/平方米，獨(dú)立別墅均價(jià)6000－8000元/平方米。從房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，洋房成交量與去年同比增幅為14％，別墅成交量與去年同比增幅為22％，這一數(shù)據(jù)反映板塊內(nèi)成交客戶多集中為私營(yíng)企業(yè)家，而高級(jí)職業(yè)型人士對(duì)別墅的承接力相對(duì)較弱，但對(duì)聯(lián)排別墅和洋房具有十分充足的支持力。樓盤(pán)名稱洋房均價(jià)（元/平方米）別墅均價(jià)（元/平方米）雅寶新城26807000南航碧花園25005000金碧御水山莊28005500平均成交均價(jià)26605833建筑風(fēng)格樓盤(pán)名稱風(fēng)格簡(jiǎn)述雅寶新城歐陸式建筑，建筑外立面線條簡(jiǎn)單明快，結(jié)合園林，整體風(fēng)格偏向于法式設(shè)計(jì)南航碧花園整體設(shè)計(jì)為歐陸式現(xiàn)代風(fēng)格金碧御水山莊洋房和聯(lián)排別墅均為歐式設(shè)計(jì)，色彩明快；而新推出的獨(dú)立別墅則以古典歐式設(shè)計(jì)為主獅嶺板塊的建筑設(shè)計(jì)多以歐陸風(fēng)格為基調(diào)，以顯示尊貴、高尚、雅致的建筑文化品位，而雅寶新城、南航碧花園、金碧御水山莊三個(gè)項(xiàng)目的建筑均呈現(xiàn)濃厚的歐陸風(fēng)格，其差異只是在外立面的裝飾、色調(diào)、線條的運(yùn)用、窗戶的形狀與及屋頂?shù)男螤畹刃〉姆矫孀鞑煌恼{(diào)整。園林特點(diǎn)雅寶新城：整個(gè)園林設(shè)計(jì)均以法式園林為主，體現(xiàn)出雍容的氣度，亦能呈現(xiàn)一種雅致的居住氣氛，而住宅區(qū)局部位置更融入了東南亞式的亞熱帶園林元素，為住戶帶來(lái)不同的視覺(jué)感受。南航碧花園：由于項(xiàng)目位于王子山，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，因此其園林大部分均以保持原生態(tài)為最大特色，充分體現(xiàn)“領(lǐng)航山水生活”的居住概念。金碧御水山莊：也是位于王子山內(nèi)，故其園林特色與南航碧花園較為相似，但因該項(xiàng)目占地規(guī)模較大，所以其定位為大型“生態(tài)山水城”。項(xiàng)目市場(chǎng)形象、價(jià)格定位及目標(biāo)客戶群樓盤(pán)名稱市場(chǎng)形象價(jià)格定位目標(biāo)客戶群雅寶新城生態(tài)型住宅區(qū)，曾獲“最佳山水住區(qū)”、“最佳園林住區(qū)”獎(jiǎng)洋房開(kāi)盤(pán)價(jià)1700元/平方米，現(xiàn)售價(jià)2680元/平方米；聯(lián)排別墅現(xiàn)售價(jià)6000元/平方米；獨(dú)立別墅現(xiàn)售價(jià)8500元/平方米在獅嶺從事皮具生意的商家，高級(jí)職業(yè)型人士；花都區(qū)投資型買(mǎi)家；廣州市區(qū)度假型置業(yè)人士。南航碧花園生態(tài)型山水住宅區(qū)洋房現(xiàn)售價(jià)2500元/平方米；聯(lián)排別墅現(xiàn)售價(jià)5000元/平方米；獨(dú)立別墅現(xiàn)售價(jià)6000元/平方米一期主要面向南航集團(tuán)內(nèi)部，二期對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，主要面向廣州市區(qū)度假型置業(yè)人士及部分獅嶺的商家。金碧御水山莊大型度假式生態(tài)山水城電梯洋房現(xiàn)售價(jià)2800元/平方米；新推“山林澗”別墅區(qū)獨(dú)立別墅6000元/平方米；聯(lián)排別墅4000元/平方米廣州市區(qū)度假型置業(yè)人士，主要欲吸納廣州市有一定財(cái)力的而又想住得舒心、自然的，年齡段為30-50的富有一族。獅嶺的商家和高級(jí)職業(yè)型人士亦占有相當(dāng)比例以上項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)定位對(duì)目標(biāo)客戶市場(chǎng)進(jìn)行了分類：雅寶新城、南航碧花園、別墅消費(fèi)主體主要是事業(yè)成功型人士，其中在獅嶺從事各類皮具生意的企業(yè)家占有較大比例，別墅產(chǎn)品是其成功的標(biāo)志，同時(shí)也為了享受舒適自然的生活和鄰近獅嶺的交通便利性。金碧御水山莊因其規(guī)模為目前獅嶺最大，所以除了面向獅嶺市場(chǎng)外，其洋房單位和聯(lián)體別墅還由由市區(qū)的城市金領(lǐng)來(lái)承接。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況簡(jiǎn)表項(xiàng)目名稱雅寶新城發(fā)展商廣州花都雅寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置花都區(qū)獅嶺，廣清高速公路側(cè)定位花都區(qū)“月亮工程”占地面積839160平方米建筑面積800000平方米綠化率55％容積率0.9主力戶型多層及小高層洋房，雙聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅規(guī)劃總戶數(shù)2000多戶現(xiàn)推售范圍第七期的別墅產(chǎn)品總量約有百余套，現(xiàn)正在緊張施工‘聯(lián)排別墅建筑面積在210平方米左右，花園面積200余平方米，每套118萬(wàn)起；獨(dú)立別墅建筑面積303～353平方米，花園面積327～450平方米，售價(jià)238萬(wàn)起/套；洋房以推售貨尾單位為主。交樓時(shí)間洋房現(xiàn)樓，別墅2006年底銷售情況洋房90％，別墅70％項(xiàng)目名稱南航碧花園發(fā)展商南方航空（集團(tuán)）公司，廣州碧花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置花都區(qū)獅嶺山前大道，王子山風(fēng)景區(qū)定位領(lǐng)航山水生活占地面積1600000平方米建筑面積520000平方米綠化率65％容積率0.32主力戶型多層洋房，雙聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅規(guī)劃概況一期別墅500套，二期別墅272套，公寓384套，三期別墅450套現(xiàn)推售范圍二期“天鵝湖組團(tuán)”占地約26萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成280棟別墅和380套公寓交樓時(shí)間二其公寓2006年5月底，別墅2006年底銷售情況洋房50％，別墅60％項(xiàng)目名稱金碧御水山莊發(fā)展商廣州恒大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置花都區(qū)獅嶺山前大道，王子山風(fēng)景區(qū)定位百萬(wàn)平米五星級(jí)生態(tài)山水城占地面積1100000平方米建筑面積880000平方米綠化率55％容積率0.8主力戶型多層洋房，雙聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅規(guī)劃概況香格嶺、風(fēng)鈴林、飛花谷、水云間、碧云天、御水灣六大組團(tuán)別墅及洋房現(xiàn)推售范圍新推組團(tuán)“山林澗”，包括聯(lián)排及獨(dú)立別墅182套，電梯洋房286套交樓時(shí)間2006年7月底銷售情況洋房30％，別墅50％區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景擁有花都區(qū)內(nèi)最優(yōu)越的自然環(huán)境資源，是目前唯一的生態(tài)居住地。交通條件十分便利，除現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)外，規(guī)劃興建的武廣快線將使其網(wǎng)絡(luò)更為完善。受政府政策支持，區(qū)內(nèi)皮具經(jīng)銷規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)狀況正處于增長(zhǎng)期，全區(qū)商業(yè)正向國(guó)際化、品牌化方向發(fā)展。房地產(chǎn)持續(xù)升溫，金碧御水山莊、南航碧花園、五溪御龍灣、芙蓉綠茵豪苑等大型山水生態(tài)住宅區(qū)在山前旅游大道以北崛起，并形成房地產(chǎn)走廊，而新鴻基等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商亦將相繼進(jìn)駐。限制因素該區(qū)域齊備的市政配套基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，小區(qū)住戶的日常生活基本依靠樓盤(pán)自身的配套設(shè)施，而這些項(xiàng)目配套設(shè)施相對(duì)較為欠缺規(guī)模性，對(duì)業(yè)主的日常生活有一定影響。同時(shí)，由于區(qū)內(nèi)別墅物業(yè)業(yè)主的質(zhì)素較高，對(duì)于文化生活的需求亦比其他物業(yè)較強(qiáng)烈，特別期望能夠找到一些高尚健康的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，而獅嶺板塊在售項(xiàng)目，有關(guān)配套極為欠缺。獅嶺板塊現(xiàn)時(shí)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)美侖美奐，但是樓盤(pán)外圍的環(huán)境卻強(qiáng)差人意，交通路面狀況的臟，道路兩側(cè)村莊的亂，治安條件的差，三大方面的綜合，大大降低了市場(chǎng)吸引力。B區(qū)域：區(qū)府板塊區(qū)域概況與獅嶺距離較近，是新興的城市居住板塊，各大小樓盤(pán)較多分布于迎賓大道沿線，與項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)包括有雅居樂(lè)雍逸豪廷、合和新城和目前區(qū)內(nèi)熱銷的云珠花園。建筑風(fēng)格樓盤(pán)名稱風(fēng)格簡(jiǎn)述雍逸豪廷南地中海式建筑，別墅風(fēng)格仍是雅居樂(lè)經(jīng)典的米黃色外墻加上紅褐的屋頂。新建的別墅在很多細(xì)節(jié)上下了功夫，外立面增加了雕花裝飾和“羅馬柱”設(shè)計(jì)，務(wù)求達(dá)到豪華大氣的效果。合和新城整體設(shè)計(jì)為歐陸式現(xiàn)代風(fēng)格，予人穩(wěn)重的感覺(jué)。云珠花園現(xiàn)代建筑風(fēng)格，線條明快，色彩鮮明。園林特點(diǎn)雍逸豪廷：配合樓宇建筑外立面，園林的特點(diǎn)也以歐洲宮廷式為主，路面采用天然石材和“老火磚”鋪就的路面，小區(qū)內(nèi)的水景布局也十分用心，中央有一條貫穿小區(qū)的水帶。另外，在樹(shù)種的選擇上，也較多使用成年的珍貴樹(shù)種，并以遮陰樹(shù)種為主。合和新城：園林綠化較為簡(jiǎn)單，但能體現(xiàn)一種雅致的風(fēng)格。云珠花園：東南亞式園林，主題明顯，帶有濃厚亞熱帶風(fēng)情。項(xiàng)目市場(chǎng)形象、價(jià)格定位及目標(biāo)客戶群樓盤(pán)名稱市場(chǎng)形象價(jià)格定位目標(biāo)客戶群雍逸豪廷市區(qū)頂級(jí)豪宅洋房均價(jià)：4000元/平方米；獨(dú)立別墅1.2萬(wàn)/平方米，聯(lián)排別墅9500元/平方米事業(yè)成功的企業(yè)家，都市金領(lǐng)合和新城新興大型居住區(qū)洋房3600元/平方米；聯(lián)排別墅5200元/平方米；首期住宅的目標(biāo)客戶主要為新機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈和花都區(qū)的白領(lǐng)、金領(lǐng)階層和私營(yíng)企業(yè)家云珠花園都市精品式居住小區(qū)一期悠揚(yáng)水岸洋房均價(jià)3300元/平方米花都區(qū)的白領(lǐng)階層主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況簡(jiǎn)表項(xiàng)目名稱雍逸豪廷發(fā)展商廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置花都區(qū)鳳凰北路占地面積150000平方米建筑面積170000平方米綠化率30％容積率1.1主力戶型電梯洋房，聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅規(guī)劃概況整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有180棟別墅，14棟帶電梯洋房現(xiàn)推售范圍123套聯(lián)排及獨(dú)立別墅交樓時(shí)間2006年1月銷售情況別墅共售出90％，尚余少量尾貨，洋房未正式推出項(xiàng)目名稱合和新城發(fā)展商合和實(shí)業(yè)有限公司位置花都區(qū)迎賓大道占地面積733000平方米建筑面積1290000平方米綠化率35％容積率1.6主力戶型電梯洋房，聯(lián)排別墅，獨(dú)立別墅規(guī)劃概況規(guī)劃建有別墅、洋房，酒店、物流、寫(xiě)字樓等。其中洋房住宅產(chǎn)品有一梯四戶和一梯六戶，單元面積150－230平方米，主力為三房?jī)蓮d。聯(lián)體別墅建筑面積約300平方米，花園面積50－70平方米。現(xiàn)推售范圍一期洋房400套，聯(lián)體別墅48套交樓時(shí)間2006年6月銷售情況別墅售出90％，尚余少量尾貨，洋房未正式推出項(xiàng)目名稱云珠花園（悠揚(yáng)水岸）發(fā)展商廣州勤建置業(yè)有限公司位置花都區(qū)龍珠路占地面積35200平方米建筑面積94200平方米綠化率30％容積率2.67主力戶型電梯洋房規(guī)劃概況共由18棟小高層六大電梯洋房組團(tuán)構(gòu)成，分兩期開(kāi)發(fā)。現(xiàn)推售范圍首期“悠揚(yáng)水岸”，由75－84平方米的兩房?jī)蓮d、94－120平方米的三房?jī)蓮d、156－222平方米的復(fù)式單位組成，交樓時(shí)間2006年10月銷售情況F組團(tuán)A座小量剩余尾貨約3套，D組團(tuán)剩尾貨約13套區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景新興城市中心居住區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，隨著各樓盤(pán)的相繼完工，居住氣氛日漸濃厚。在有實(shí)力的發(fā)展商的帶動(dòng)下，容易形成規(guī)模效應(yīng)。毗鄰花都區(qū)政府，形象較佳，大部分樓盤(pán)均致力打造時(shí)尚概念精品樓盤(pán)，市場(chǎng)定位較高。市政配套完善，擁有完備的城市交通網(wǎng)絡(luò)，出行方便。限制因素新區(qū)開(kāi)發(fā)，部分項(xiàng)目地處新辟區(qū)域，目前較為偏僻?，F(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)入住率較低，居住氣氛尚未形成。缺乏大型商業(yè)配套，飲食、購(gòu)物、娛樂(lè)不方便。C區(qū)域：新華板塊區(qū)域概況該區(qū)域前身為新華鎮(zhèn)，是花都區(qū)的舊城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，早期較具名氣的樓盤(pán)有駿威廣場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)熱銷的樓盤(pán)有時(shí)代美居。建筑風(fēng)格時(shí)代美居樓宇的建筑風(fēng)格比較明顯，是東南亞式建筑。園林特點(diǎn)時(shí)代美居的園林是典型的巴厘島風(fēng)格，景觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)出亞熱帶風(fēng)情。項(xiàng)目市場(chǎng)形象、價(jià)格定位及目標(biāo)客戶群時(shí)代美居整個(gè)項(xiàng)目的形象非常鮮明，通過(guò)巴厘島式的園林和建筑，建造一個(gè)市場(chǎng)高定位的風(fēng)情概念精品小區(qū)，現(xiàn)時(shí)售價(jià)為3300元/平方米，目標(biāo)客戶群是事業(yè)成功的都市精英和金領(lǐng)人士。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況簡(jiǎn)表項(xiàng)目名稱時(shí)代美居發(fā)展商廣州花都南華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置花都區(qū)寶華路占地面積53000平方米建筑面積106000平方米綠化率34％容積率2.0主力戶型多層洋房，電梯洋房，疊加式別墅規(guī)劃概況第一期由8棟七層的多層洋房和三棟12層帶電梯洋房組成，頂層皆為復(fù)式，首層單位全部架空成園林式連廊，與中心園林區(qū)及泳池連成一體，使巴厘島風(fēng)情得到充分延伸和展現(xiàn)。第二期主要以疊加式別墅為主，外加5棟12層帶電梯洋房?，F(xiàn)推售范圍現(xiàn)推最后的三棟電梯洋房，總高12層交樓時(shí)間2006年底銷售情況基本售罄，僅剩有十余套單位，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景經(jīng)過(guò)政府的舊城改造，現(xiàn)已成為花都最主要的市中心區(qū)域。區(qū)內(nèi)的市政、商業(yè)等生活配套極其完善，交通十分便利。限制因素由于屬舊城區(qū)，土地供應(yīng)量不足。區(qū)內(nèi)居住密度較高，交通狀況擁擠，噪音及污染嚴(yán)重?？偨Y(jié)在戶型面積結(jié)構(gòu)上，各個(gè)板塊的樓盤(pán)的戶型面積多以大面積為主，中、小戶型面積可選空間不大。在戶型平面設(shè)計(jì)上，各個(gè)板塊的樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)變化不多，同質(zhì)化情況嚴(yán)重，市場(chǎng)上的產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)，是目前的市場(chǎng)空白點(diǎn)。在市場(chǎng)形象定位上，各個(gè)板塊內(nèi)的樓盤(pán)多為中檔產(chǎn)品，而中高檔及高端產(chǎn)品不多，因此存在較大發(fā)展空間。大部分的發(fā)展商開(kāi)發(fā)水平不高，由于缺乏有效的開(kāi)發(fā)思路及前瞻性，因此多采取保守的開(kāi)發(fā)策略，致使各個(gè)開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤(pán)相互差異性不大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及銷售被動(dòng)性增大。大部分樓盤(pán)的物業(yè)管理水平未能真正滿足買(mǎi)家的生活需要。目前各個(gè)樓盤(pán)仍處在單純樓盤(pán)開(kāi)發(fā)階段，缺乏建立生活社區(qū)文化的意識(shí)。在價(jià)格定位上，區(qū)府板塊和新華板塊的價(jià)格比較接近，而獅嶺板塊與兩個(gè)板塊存在300－500元/平方米的價(jià)差，由于該區(qū)域內(nèi)缺乏高質(zhì)素的中高檔住宅產(chǎn)品，因此其價(jià)格仍存在上升空間。小結(jié)：爭(zhēng)取中、高端目標(biāo)客戶群的支持是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要方向，針對(duì)市場(chǎng)上樓宇戶型的空白，推出新產(chǎn)品，提供完善生活配套，提高物管水平和打造社區(qū)文化，營(yíng)造出具有鮮明產(chǎn)品特點(diǎn)和形象的項(xiàng)目是區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。第三部分項(xiàng)目情況分析優(yōu)勢(shì)分析位置優(yōu)勢(shì)：位于花都市區(qū)和獅嶺鎮(zhèn)城區(qū)之間，是往返兩地區(qū)的必經(jīng)之路，項(xiàng)目地塊幅地廣闊。與獅嶺板塊內(nèi)各主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，項(xiàng)目位置離獅嶺皮具城距離最近，地點(diǎn)便利性優(yōu)于同區(qū)域其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。交通優(yōu)勢(shì)：位于廣清高速公路海布出口旁，交通路網(wǎng)四通八達(dá)，107國(guó)道（廣清高速公路）、京廣鐵路貫穿獅嶺鎮(zhèn)，楊赤線公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路與廣清高速公路獅嶺出入口相互連接?？驮磧?yōu)勢(shì)：獅嶺作為商貿(mào)重鎮(zhèn)，建有全國(guó)最大的皮具貿(mào)易專業(yè)市場(chǎng)——廣州獅嶺（國(guó)際）皮革皮具城，從事相關(guān)行業(yè)人口眾多。劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，且被路網(wǎng)（已建成的規(guī)劃路與規(guī)劃中的武廣快線）間斷及包圍（楊赤路與武廣快線），整體布局存在相當(dāng)難度。人文環(huán)境亟待改善，項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆讵{嶺鎮(zhèn)邊緣，居住人群整體素質(zhì)的提高、周?chē)伟箔h(huán)境的改善、大社區(qū)概念的形成，還需一定時(shí)間。交通線路的設(shè)點(diǎn)站與項(xiàng)目的距離較遠(yuǎn)，交通配套以公交為主，形式較為單一。項(xiàng)目周邊尚未形成聯(lián)片居住區(qū)，生活、商業(yè)等配套設(shè)施極為缺乏。發(fā)展前景分析皮革皮具業(yè)是獅嶺的傳統(tǒng)工業(yè)，在獅嶺皮具城已成功制造品牌效應(yīng)的推動(dòng)下，獅嶺的皮革皮具業(yè)規(guī)?；瘜⒉粩鄶U(kuò)大，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)廣闊前景。獅嶺板塊的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著雅寶新城、南航碧花園和金碧御水山莊等大型樓盤(pán)的不斷推出，加上新鴻基等具實(shí)力的發(fā)展商的即將進(jìn)駐，使獅嶺板塊升起一躍而成為花都區(qū)熱點(diǎn)板塊之一，市場(chǎng)關(guān)注度明顯升溫。板塊內(nèi)商品房產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，特色樓宇可選性不多，市場(chǎng)內(nèi)缺乏新型產(chǎn)品。目前獅嶺鎮(zhèn)內(nèi)盡管設(shè)有購(gòu)物、飲食等商業(yè)配套，但設(shè)施檔次并不高，未能滿足中、高端消費(fèi)需要。風(fēng)險(xiǎn)分析各在建、在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在規(guī)模上在花都乃至廣州樓市均具有一定的影響力，對(duì)于項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)耐{。各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目在規(guī)模成本上均具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目附加值上如教育配套、小區(qū)配套等更不惜成本，從而增加制造產(chǎn)品的勢(shì)能，而本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯不足。本項(xiàng)目的發(fā)展商品牌知名度較為欠缺，市場(chǎng)認(rèn)知度不高。第四部分市場(chǎng)定位策略目標(biāo)客戶群分析根據(jù)項(xiàng)目的位置及規(guī)模情況，為提高項(xiàng)目在規(guī)劃開(kāi)發(fā)方面的準(zhǔn)確性，使項(xiàng)目的針對(duì)性更加明確，因此進(jìn)行了一次客戶群市場(chǎng)調(diào)查，具體調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：調(diào)查地點(diǎn)：獅嶺皮具城及周邊商鋪調(diào)查情況：調(diào)查總數(shù)350人，其中有效訪問(wèn)325人調(diào)查形式：?jiǎn)柧?，隨機(jī)訪問(wèn)調(diào)查時(shí)間：2006年4月6－8日，共三天根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得出結(jié)論如下：有再次置業(yè)意向的客戶占絕大部分，而且私營(yíng)企業(yè)家和高級(jí)白領(lǐng)的比例居多；可接受價(jià)格范圍與目前市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)基本吻合，可以預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)價(jià)格仍存在上升空間；在戶型選擇和面積要求方面，盡管主流趨勢(shì)多為三、四房及120－150平方米，但這是由于目前市場(chǎng)上可選戶型不多和中、小面積住宅較欠缺的情況而造成的；現(xiàn)時(shí)別墅市場(chǎng)價(jià)格定位較高，對(duì)高端消費(fèi)低一檔次（即中高檔）的客戶群形成購(gòu)買(mǎi)阻力，但對(duì)復(fù)式洋房和聯(lián)排別墅有較高期望值；結(jié)合對(duì)置業(yè)考慮因素和配套設(shè)施要求的分析，買(mǎi)家期望居住小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)比較完備，能滿足生活上的需要?；趯?duì)生活配套設(shè)施的要求，買(mǎi)家現(xiàn)階段多傾向于選擇市區(qū)地點(diǎn)。市場(chǎng)定位分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析（與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比）：定位類別優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)中、高檔次定位形成相當(dāng)檔次與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有所區(qū)別，項(xiàng)目形象鮮明，有利分流目標(biāo)客戶群成本增加，價(jià)格相應(yīng)升高；市場(chǎng)認(rèn)知度不高，前期開(kāi)發(fā)及推廣投入相對(duì)較大相同檔次定位制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)某杀緺I(yíng)造項(xiàng)目檔次，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目達(dá)至雙贏的局面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪相同的目標(biāo)市場(chǎng)，但規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯低檔次定位建造成本低于其他檔次，較低的價(jià)格定位能吸引市場(chǎng)關(guān)注，項(xiàng)目形象檔次較低，對(duì)發(fā)展商品牌發(fā)展有影響，且未必有助于加快銷售速度建議：充分發(fā)揮項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)，選擇高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檔次的定位，在項(xiàng)目規(guī)劃和市場(chǎng)形象包裝上應(yīng)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，增強(qiáng)項(xiàng)目的綜合質(zhì)素，營(yíng)造個(gè)性鮮明的項(xiàng)目形象，以合理的價(jià)格爭(zhēng)奪市場(chǎng)分額。市場(chǎng)定位形象考慮B區(qū)域：區(qū)府板塊B區(qū)域：區(qū)府板塊高尚概念常住型住宅小區(qū)C區(qū)域：新華板塊一般化常住型住宅社區(qū)A區(qū)域：本項(xiàng)目風(fēng)情概念商住一體化住宅精品小區(qū)考慮因素：由于目前項(xiàng)目所在獅嶺區(qū)域內(nèi)大部分樓盤(pán)的產(chǎn)品及形象差異性并不明顯，因此在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和形象定位上要突出；與C區(qū)域新華板塊項(xiàng)目形成規(guī)模上的差異，從配套設(shè)施等方面與對(duì)手區(qū)分開(kāi)來(lái)；拉近與B區(qū)域區(qū)府板塊項(xiàng)目的檔次，但通過(guò)較高的性價(jià)比令項(xiàng)目在市場(chǎng)形象上有所突顯。項(xiàng)目形象定位建議根據(jù)以上市場(chǎng)形象定位因素考慮，本項(xiàng)目必須開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)是：獨(dú)特的高質(zhì)素產(chǎn)品（包括規(guī)劃、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）個(gè)性鮮明的市場(chǎng)形象（地域風(fēng)情、商住一體化）合理的市場(chǎng)價(jià)格（與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格接近）項(xiàng)目市場(chǎng)定位：地域風(fēng)情、國(guó)際社區(qū)倡導(dǎo)時(shí)尚、倡導(dǎo)時(shí)尚、便利的生活模式人性化的設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)高品質(zhì)、高素質(zhì)訴求生活風(fēng)情生活、精彩居庭國(guó)際公寓、商鋪式聯(lián)排別墅支持點(diǎn)地域風(fēng)情、大型生活會(huì)所、鄰近獅嶺商貿(mào)區(qū)小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、室內(nèi)間隔布局等體現(xiàn)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位概念第五部分項(xiàng)目總規(guī)劃方案建議整體規(guī)劃概念說(shuō)明按市場(chǎng)情況的總結(jié)，項(xiàng)目總體規(guī)劃理念為大型商住一體化住宅生活小區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃以開(kāi)發(fā)特色產(chǎn)品為原則，住宅將由商鋪式聯(lián)排別墅、疊加式復(fù)式洋房、小高層洋房及國(guó)際公寓四種產(chǎn)品組成。在戶型設(shè)計(jì)上，商鋪式聯(lián)排別墅把投資與自住形式相結(jié)合，形成特色產(chǎn)品推向市場(chǎng)；疊加式復(fù)式洋房將滿足高級(jí)白領(lǐng)至私營(yíng)企業(yè)家階層的居住需要；小高層洋房將加大中小戶型的比例，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空白區(qū)域；國(guó)際公寓則可增加投資型買(mǎi)家的吸引力。根據(jù)地塊被規(guī)劃路一分為二的狀況，在整體布局上，規(guī)劃路以北地塊中心位置為組團(tuán)式住宅區(qū)，分布有小高層洋房、復(fù)式洋房，且利用地塊為山地的現(xiàn)狀，樓宇將形成高低落差的布局，以增加布局的立體感；而規(guī)劃路以南地塊以復(fù)式洋房為主，私密性相對(duì)較高。為加大商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值，整個(gè)小區(qū)東側(cè)楊赤路沿線為商住綜合樓，其中規(guī)劃路以北為商鋪及小高層洋房，以南為商業(yè)裙樓及酒店式公寓；為最大限度減少噪音，臨路的小高層洋房盡量采取南北朝向。為樹(shù)立項(xiàng)目整體形象與體現(xiàn)商住一體化概念，規(guī)劃上將充分利用地塊中間的規(guī)劃路，擬建成一條風(fēng)情概念商業(yè)街，商業(yè)街兩側(cè)為商鋪式聯(lián)排別墅，小區(qū)大型會(huì)所建于商業(yè)街北側(cè)靠楊赤路口，與南側(cè)商業(yè)裙樓相呼應(yīng)，整個(gè)商業(yè)街將成為項(xiàng)目標(biāo)志性形象建筑。為規(guī)避小區(qū)西側(cè)武廣鐵路快線的影響，項(xiàng)目布局將充分利用原有地形或通過(guò)樓宇的樓體建筑以減少噪音影響。規(guī)劃布局特點(diǎn)層次豐富的空間布局：規(guī)劃結(jié)合用地及周邊的環(huán)境特征，設(shè)置了包括沿街商住式洋房、組團(tuán)式洋房及聯(lián)排式商鋪別墅等不同戶型的住宅，滿足不同住戶的需求，同時(shí)形成小區(qū)豐富的空間組合。重塑地形，創(chuàng)造舒適寧?kù)o的小區(qū)環(huán)境：因“武廣”鐵路從地塊的西側(cè)通過(guò)，規(guī)劃擬利用原有的山體土方，重新塑造山坡地形，在有效隔絕鐵路噪音的同時(shí)，也為小區(qū)營(yíng)造了優(yōu)良的地形景觀。主次分明的景觀系統(tǒng)：南地塊滿足首期建設(shè)要求，結(jié)合建筑間距設(shè)置尺度宜人的園林綠化，并在入口區(qū)設(shè)置集中綠地，提供小區(qū)的公共活動(dòng)和交往空間；北區(qū)為建設(shè)的重點(diǎn)，由貫穿南北軸的大型水景綠化園林，配合各組團(tuán)空間的綠化景觀，形成主次分明、主題突出的景觀系統(tǒng)，中心高層住宅洋房更以兩層高的架空綠化，將建筑與園林綠化融為一體，從而形成山水相映的景觀體系。挖掘潛藏的商業(yè)價(jià)值：地塊位于皮革產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)邊緣，良好的配套將會(huì)帶動(dòng)持續(xù)的商業(yè)發(fā)展，規(guī)劃將有效利用沿街面，設(shè)置適宜小區(qū)整體定位的商業(yè)空間，包括聯(lián)排別墅的首層商鋪和高層住宅的裙摟商鋪，提供較高檔次的商業(yè)物業(yè)。完善的配套服務(wù)：小區(qū)根據(jù)定位和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模，配套會(huì)所、超市、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施，并利用地形的地下和半地下空間，設(shè)置充足的停車(chē)庫(kù)，將景觀和停車(chē)功能相結(jié)合。整體規(guī)劃主要技術(shù)指標(biāo)類型每層戶數(shù)層數(shù)單棟面積(m2)棟數(shù)面積(m2)單元平均面積(m2)類型百分比(%)商鋪聯(lián)排式別墅商鋪聯(lián)排式別墅132603693602603.40%復(fù)式洋房德國(guó)風(fēng)情復(fù)式洋房462688143763222430.17%倚山復(fù)式洋房1236721672336倚山復(fù)式洋房2248961896224倚山復(fù)式洋房343134411344336倚山復(fù)式洋房444179247168224倚山復(fù)式洋房5452240511200280倚山復(fù)式洋房6462688924192224洋房蝶型洋房1(首層架空)418835232505611658.07%蝶型洋房2412.55800211600116疊式洋房2612567673973278.83洋房14125376316128112洋房24198512217024112洋房361911520223040101洋房4(首層架空)61913680227360120公寓公寓8191152022304075.798.36%面積百分比用地面積166072商業(yè)面積4272113.49%居住面積27232485.98%配套建筑面積25000.79%總建筑面積316718占地面積41208容積率1.91建筑密度24.81%總戶數(shù)2432停車(chē)位1800項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖幼兒園圍合型疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)國(guó)際公寓生活配套綜合商業(yè)裙樓大型生活會(huì)所商鋪式聯(lián)排別墅及商業(yè)街中心花園景觀高層洋房小高層洋房（首層商鋪）半山疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)組團(tuán)式小高層洋房半山疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)幼兒園圍合型疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)國(guó)際公寓生活配套綜合商業(yè)裙樓大型生活會(huì)所商鋪式聯(lián)排別墅及商業(yè)街中心花園景觀高層洋房小高層洋房（首層商鋪）半山疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)組團(tuán)式小高層洋房半山疊加式復(fù)式洋房組團(tuán)第六部分項(xiàng)目投資成本估算項(xiàng)目基本情況總用地面積230000實(shí)際用地面積166072總建筑面積366718戶數(shù)2432地上建筑面積316718容積率2.21序號(hào)項(xiàng)目名稱：可售面積單價(jià)合計(jì)（萬(wàn)元）1住宅272324300081697.22商業(yè)42721700029904.73地下車(chē)庫(kù)（1667個(gè)車(chē)位）50000166783355萬(wàn)/個(gè)車(chē)位合計(jì)365045119936.9序號(hào)項(xiàng)目名稱單位成本（元/平方米）金額（萬(wàn)元）備注按銷售面積按建筑面積一土地費(fèi)用547.88545.3820000二前期費(fèi)用:33.533.3512232.1設(shè)計(jì)費(fèi)用:18.0818660.092.2三通一平10.410.35379.55其中臨水4.564.54166.49臨電5.845.81213.062.3其它前期費(fèi)用5.025183.36預(yù)算5元/平方米三建筑安裝成本1243.51237.8345393.453.1室內(nèi)土建裝飾及內(nèi)水電安裝946.8942.4834562.6其中電梯洋房主樓110020127.8建筑面積182980平方米復(fù)式洋房及聯(lián)排別墅主樓7506934.8建筑面積92464平方米地下室15007500建筑面積50000平方米3.2電梯購(gòu)置及安裝32.632.451190按35萬(wàn)/臺(tái)3.3各類裝修工程18.918.82690其中樣板房裝修10.9610.9140040萬(wàn)/套，約10套住宅大堂裝修7.947.91290平均面積50平方米，共2900平方米3.4各類供貨安裝工程230.95222.98430.85其中住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)4007319.2計(jì)電梯洋房煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)30.4530.311111.65安裝總費(fèi)用為1962.85萬(wàn)元，可向用戶收取3500元/戶并減去成本煤氣增容費(fèi)煤氣管安裝費(fèi)3.5售樓部14.2414.18520預(yù)計(jì)20其中裝修13.713.635002500元/平方米，園建、綠化0.550.5520500元/平方米，預(yù)計(jì)400平方米四基礎(chǔ)設(shè)施配套229.24237.528550.84.1永久用電120.17119.624386.754.2永久用水19.6919.6718.774.3小區(qū)道路排水道路及排污20.0920733.444.4小區(qū)綠化105.481053850.54按300元/平方米4.5交通設(shè)施及指示牌4.024146.694.6通訊43.98145.92按600元/戶4.7可視對(duì)講等弱電工程7.997.96291.841200元/戶，可向用戶收取后減去成本4.8白蟻防治工程1.751.7463.931.2元/m2包括用地面積和建筑面積4.9信箱0.670.6624.32100元/戶4.10網(wǎng)球場(chǎng)1.641.6460預(yù)計(jì)30萬(wàn)/個(gè)五公共配套113.06112.554127.245.1市政配套費(fèi)28.8228.691052.24按573.87元/m2*5%5.2會(huì)所裝修及設(shè)備65.7565.4524004000元/平方米5.4游泳池8.228.183005.6幼兒園10.2710.233751500元/平方米開(kāi)發(fā)成本合計(jì)2138.962128.9278071.49六銷售費(fèi)用（2%）65.7165.412398.74七財(cái)務(wù)費(fèi)用（2%）65.7165.412398.74八管理費(fèi)用（1%）32.8632.711199.37九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）164.28163.535996.85費(fèi)用合計(jì)328.55327.0611993.7成本及費(fèi)用合計(jì)2467.242455.9890065.19第七部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)價(jià)格定位建議及考慮從項(xiàng)目所在獅嶺板塊區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析得知，價(jià)格的主流趨勢(shì)是洋房2800元/平方米，聯(lián)排別墅5500元/平方米，而隨著區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的升溫，價(jià)格仍有上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比規(guī)模較小，建議以“低總價(jià)、高單價(jià)”的營(yíng)銷方針，營(yíng)造合理的性價(jià)比，以合理的均價(jià)取得市場(chǎng)分額。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本考慮：?jiǎn)挝怀杀荆?467元/㎡目標(biāo)利潤(rùn)：30%達(dá)到目標(biāo)利潤(rùn)的銷售均價(jià)：3207元/㎡根據(jù)市場(chǎng)行情及結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃情況，如果不考慮時(shí)間等不可預(yù)計(jì)因素，項(xiàng)目各類售價(jià)預(yù)測(cè)為：小高層洋房（含豪華裝修）：2800元/平方米國(guó)際公寓（含豪華裝修）：3500元/平方米疊加式復(fù)式洋房：4000元/平方米商鋪式聯(lián)排別墅：5500元/平方米沿街商鋪：7000元/平方米地下車(chē)庫(kù)：50000元/車(chē)位收入預(yù)測(cè)依據(jù)按項(xiàng)目總體規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)計(jì)銷售時(shí)間：三年項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表住宅類型銷售面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）合計(jì)（萬(wàn)元）商鋪式聯(lián)排別墅936055005148疊加式復(fù)式洋房83104400033241.6小高層洋房（含豪華裝修）159940280044783.2國(guó)際公寓（含豪華裝修）2304035008064銷售面積合計(jì)275444銷售收入（萬(wàn)元）91236.8商業(yè)類型面積均價(jià)（元/平方米）合計(jì)（萬(wàn)元）商鋪42721700029904.7車(chē)位類型數(shù)量（個(gè)）均價(jià)（元/個(gè)）合計(jì)（萬(wàn)元）地下車(chē)庫(kù)1667500008335以上三項(xiàng)銷售面積合計(jì)：368165總收入合計(jì)：129476.5萬(wàn)元綜合平均單價(jià)：3517元/平方米預(yù)計(jì)利潤(rùn)為：1050元/平方米第八部分可行性結(jié)論及建議結(jié)論通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處位置周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析、項(xiàng)目本身的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅分析以及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、目標(biāo)利潤(rùn)的初步研究，得出結(jié)論：本項(xiàng)目在目前以及未來(lái)短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中是可行的；在項(xiàng)目成本能按合理比例相應(yīng)提高的前提條件下，項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)值是可觀的。對(duì)本項(xiàng)目建議在項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位上，必須與獅嶺板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成較明顯的區(qū)別，從而更加有利于對(duì)目標(biāo)客戶群的選擇。堅(jiān)持針對(duì)商品房戶型的市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造特色產(chǎn)品，為項(xiàng)目及發(fā)展商樹(shù)立良好形象及品牌。由于項(xiàng)目規(guī)模較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小，難以形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)，因此合理提高產(chǎn)品的性價(jià)比，與周邊的項(xiàng)目形成拉差，為加快銷售速度提高有利因素。由于預(yù)測(cè)今年起，萬(wàn)科、祈福、新鴻基等大型發(fā)展商將相繼進(jìn)入花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，屆時(shí)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，因此，本項(xiàng)目應(yīng)加快開(kāi)發(fā)速度，爭(zhēng)取早日進(jìn)入市場(chǎng)，以避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 84594