退休人員管理服務(wù)活動中心建設(shè)可行性分析報(bào)告

PAGE***縣退休人員管理服務(wù)活動中心可行性研究報(bào)告PAGEPAGE33歸檔資料，核準(zhǔn)通過。未經(jīng)允許，請勿外傳！歸檔資料，核準(zhǔn)通過。未經(jīng)允許，請勿外傳！***縣退休人員管理服務(wù)活動中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章概述一、項(xiàng)目名稱***縣退休人員管理服務(wù)活動中心二、建設(shè)地點(diǎn)***縣***鎮(zhèn)****村三、建設(shè)單位***縣社會保障事業(yè)管理局四、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況***縣社會保險事業(yè)管理局承擔(dān)著全縣各類企事業(yè)單位18000名職工的參保繳費(fèi)，5600多名企業(yè)離、退休職工及800多名遺屬的基本養(yǎng)老金和基本生活費(fèi)的發(fā)放，2007年發(fā)放基本養(yǎng)老金和統(tǒng)籌項(xiàng)目支付費(fèi)約4360萬元。下設(shè)辦公室、社保服務(wù)中心、基金征管股、財(cái)務(wù)股、稽核股、退休人員管理服務(wù)股、檔案管理股、信息股?，F(xiàn)有職工18人其中學(xué)歷大專以上10人，中級職稱以上專業(yè)技術(shù)人員5人，助師10人。主要職能職責(zé)：制定和落實(shí)社會保險擴(kuò)面計(jì)劃與任務(wù)；制訂和執(zhí)行社會保險基金征繳計(jì)劃；編制執(zhí)行養(yǎng)老保險基金收支預(yù)決算；制定實(shí)施社會保險經(jīng)辦業(yè)務(wù)規(guī)程；審核參保登記、計(jì)發(fā)退休人員養(yǎng)老金待遇。制定和落實(shí)離退休人員的社會化管理服務(wù)政策，指導(dǎo)開展離退休人員社會化管理服務(wù)工作，確保企業(yè)離退休人員各項(xiàng)社會保險待遇按時足額支付。五、項(xiàng)目研究的范圍和重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目的研究范圍包括：項(xiàng)目的建設(shè)背景及必要性、項(xiàng)目選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、建成后的經(jīng)濟(jì)與社會效益等。通過對以上方方面面進(jìn)行公正、科學(xué)、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計(jì)算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)。重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容：（1）活動中心樓1幢；（2）公寓樓12幢；（3）配套工程。六、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006—2010)2.國發(fā)[2005]38號文件《關(guān)于完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》3．**政[2006]59號《**省人民政府關(guān)于完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》4．中辦發(fā)[2003]16號《關(guān)于積極推進(jìn)企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)工作的通知》5．國辦發(fā)[2006]6號《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》6．**辦發(fā)[2004]28號《***縣企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)實(shí)施意見》7．《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》8．項(xiàng)目承辦單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料。七、項(xiàng)目總投資規(guī)模及構(gòu)成***縣退休人員管理服務(wù)活動中心建設(shè)項(xiàng)目總投資為1500萬元。其中土建工程建設(shè)投資為766.6萬元；公用工程建設(shè)投資為90萬元；設(shè)備及工器具建設(shè)投資為40萬元；其他費(fèi)用建設(shè)投資（包括土地費(fèi)用）為437萬元；預(yù)備費(fèi)用為66.4萬元；流動資金為100萬元。八、基本結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)是依照中辦發(fā)[2003]16號、**辦發(fā)[2003]15號、**辦發(fā)[2003]14號《關(guān)于全面推進(jìn)企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)工作的通知》等文件精神，是在縝密研究、充分論證的基礎(chǔ)上形成的。項(xiàng)目建成后，不僅可安置接納400名老人，解決吃、住、養(yǎng)、療、玩等方面的問題，為國家和社會減輕一定壓力。同時，還可帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會解決50多人的就業(yè)問題，緩解了當(dāng)前社會的就業(yè)壓力，建設(shè)項(xiàng)目具有堅(jiān)實(shí)的建設(shè)基礎(chǔ)，前期工作已經(jīng)啟動，可操作性強(qiáng)。資金籌集完全可以實(shí)現(xiàn)，總投資1500萬元中，國家資金投入為600萬元，地方財(cái)政配套投入為400萬元，自籌資金為500萬元。能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期目標(biāo)并取得良好的效益。從以上可以看出本項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景隨著我國的社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)2004年，我國有60歲以上的老人1.36億人,超過我國總?cè)丝诘?0%，同時經(jīng)科學(xué)的預(yù)測分析到2050年，我國60歲以上老年人將達(dá)到4.5億人。人口老齡化現(xiàn)象是社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善,科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，科學(xué)平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。目前我國社會正處于社會型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費(fèi)觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會議論的主題。從“中國老齡事業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃（2006－2010年）高層論壇”上獲悉：“十一五”期間是中國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，我國60歲以上老人將從2005年的1.47億增加到2010年的1.74億，老齡化逐漸顯現(xiàn)，老年人的養(yǎng)老保障、醫(yī)療保健、生活照料的壓力進(jìn)一步加大。隨然近幾年中國老齡事業(yè)取得了較快的發(fā)展。但是，按照社會事業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，中國老齡事業(yè)仍存在問題：城市養(yǎng)老保障制度不夠健全和完善，農(nóng)民養(yǎng)老問題日益突出，貧困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施短缺，老年活動場所建設(shè)資金投入不足，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后；老年人社會化管理和服務(wù)工作條塊分割、為老年人服務(wù)的社會中介機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，老年群眾組織建設(shè)不夠規(guī)范，總體上來說我國人口老齡化趨勢和實(shí)現(xiàn)全面小康社會的要求不相適應(yīng)。老人們在退休后由社會走向家庭，角色的轉(zhuǎn)變?nèi)菀资顾麄兂霈F(xiàn)心理失衡。而隨著年齡增長，老年人心理逐漸發(fā)生老化，常被失落、孤獨(dú)、焦慮等情緒所籠罩。長期的精神文化需求無法滿足可嚴(yán)重影響老年人的生活品質(zhì)，從而導(dǎo)致老年人的身體免疫功能的降低，為疾病敞開了大門，容易焦慮的老人衰老過程會加快，并助長疾病的發(fā)生。老年人的精神空虛和郁悶已經(jīng)成為和諧社會的新課題。

廣大企業(yè)退休人員長期以來為我國社會主義建設(shè)和國家發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，他們的晚年生活應(yīng)當(dāng)通過實(shí)行社會化管理服務(wù)得到更加充分的保障。同時，積極推進(jìn)這項(xiàng)工作，對于深化國有企業(yè)改革、建立現(xiàn)代企業(yè)制度，對于更好地維護(hù)社會穩(wěn)定，都具有十分重要的意義。成立專門為老年人康復(fù)、療養(yǎng)、活動、娛樂為一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓老年人共享物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的成果，是現(xiàn)代社會進(jìn)步和發(fā)展的必然產(chǎn)物。***縣本著因地制宜搞活動，自娛自樂多參與，身心健康度晚年的原則，采取多種形式不斷提高廣大退休人員的生活質(zhì)量。隨著我國人口老齡化的提前到來，我縣各類企事業(yè)退休人員迅猛增長，2007年底我縣各類離退休人員已達(dá)8000余人，其中企業(yè)類3600人，社會化管理服務(wù)工作日趨重要。為逐步實(shí)現(xiàn)退休人員“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂、老有所教”的老年工作方針，新建一個集養(yǎng)老、康復(fù)、娛樂、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)為一體的退休人員活動中心，更好地滿足不同消費(fèi)群體對養(yǎng)老服務(wù)的需求，該項(xiàng)目的建設(shè)勢在必行。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)和諧社會的基本前提。構(gòu)建社會主義和諧社會，是我們黨從全面建設(shè)小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項(xiàng)重大任務(wù)，體現(xiàn)了包括老年人在內(nèi)的廣大人民的根本利益和共同愿望。解決老年人的實(shí)際問題，保證老年群體與全社會的和諧，是維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，實(shí)現(xiàn)和諧社會的基本前提之一，也是各級政府義不容辭的責(zé)任。近年來，國務(wù)院及全國老齡辦等職能部門相繼頒布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕6號）、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》、等文件，把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。這些具體舉措反映出黨和政府對發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的高度重視和支持，是推動我地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速發(fā)展的助推器，是順應(yīng)時代潮流、符合黨心民心的一項(xiàng)舉措。2、項(xiàng)目的建設(shè)是應(yīng)對我省人口老齡化快速發(fā)展的迫切需要。人口老齡化加快，老年人數(shù)量增長，“空巢”老人數(shù)量增多，對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的需求加大。在全國老年人口快速增長，老齡化趨勢加快的情況下，我省是全國較早進(jìn)入人口老齡化社會的省份之一。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的養(yǎng)老觀念發(fā)生了很大的變化，從滿足于一般的衣食住行和日常生活照料等基本需求的方面，提升到追求生活質(zhì)量，注重健康護(hù)理、文化娛樂和精神慰籍等方面。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足老年人日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，保障老年人享受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果，是堅(jiān)持以人為本、貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，是社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，也是應(yīng)對我省人口老齡化快速發(fā)展的迫切需要。3、項(xiàng)目的建設(shè)是大部分老年人的心愿。目前老年人提及最多的問題是"生活有人照料"，和"看病就醫(yī)方便"。老年人對養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來越多的老人愿意自己設(shè)計(jì)自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的管理服務(wù)中心是大部分老年人的心愿。

因此，在人口老齡化日益突出的今天，建設(shè)***縣退休人員管理服務(wù)活動中心，將在一定程度上能解決這些問題，使得退休老年人老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂。該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第三章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目在初步選址時，建設(shè)單位做了大量的社會調(diào)查、走訪。同時，還征求社會各界的不同看法，對多個項(xiàng)目地進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查，考慮到本項(xiàng)目的主要服務(wù)對象是老年人，最終項(xiàng)目地?cái)M定在**鎮(zhèn)**村**組（***縣當(dāng)代學(xué)校西側(cè)荒山）。此地依山傍水、氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、空氣清新、自然風(fēng)光極佳。可改善老年人的生活品質(zhì)和增加老年人的凝聚力。這些條件都為項(xiàng)目在此選址打下了良好的基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目區(qū)概況1、地理位置***縣位于**省西南部、大別山區(qū)，介于***之間。東鄰**，南連**，西南接**，西界***。東西相距80公里，南北相距40公里，總面積3231平方公里。***交通便利，區(qū)位優(yōu)越。合九鐵路、**國道、滬蓉高速公路橫貫東西，縣城與火車站、汽車站、高速路入口相距5公里，離長江碼頭100公里，距合肥、武漢、南昌等大中城市僅3小時車程。是接收沿海發(fā)達(dá)地區(qū)投資輻射的有利位置和皖江開發(fā)的黃金地段。2、社會經(jīng)濟(jì)條件2007年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值35.25億元，比上年增長15.1%，為我縣歷史最好水平；三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的36.6：23.7：39.7調(diào)整為34：26.8：39.2。財(cái)政一般預(yù)算收入1.63億元，增長29.5％，其中稅收收入1.10億元，增長29.3％。社會消費(fèi)品零售總額10.17億元，增長17.9％。金融機(jī)構(gòu)年末存款余額28.19億元，增長21.9％；貸款余額13.93億元，增長12.2％。農(nóng)民年人均純收入2494元，增長28.1％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效。工業(yè)強(qiáng)縣邁出堅(jiān)實(shí)步伐，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)45戶，比上年增加10戶，產(chǎn)值超5000萬元企業(yè)12戶，其中超億元企業(yè)5戶。實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值16.52億元，增長76.3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值4.59億元，增長58.4%。工業(yè)用電量6800萬千瓦時，增長7%。建立健全城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)和農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)的長效機(jī)制，城鎮(zhèn)新增就業(yè)3571人，實(shí)現(xiàn)下崗失業(yè)人員再就業(yè)1916人。積極推行勞動合同三年行動計(jì)劃，國有集體企業(yè)、私營企業(yè)和農(nóng)民工勞動合同簽訂率分別達(dá)100%、91%和76%。養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險覆蓋面不斷擴(kuò)大，縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險和村干養(yǎng)老保險制度初步建立，農(nóng)村低保和重大疾病醫(yī)療救助制度全面啟動，農(nóng)村“五保戶”供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)得到提高，投入350萬元救災(zāi)資金用于災(zāi)后恢復(fù)，建成五保老人之家14個、改擴(kuò)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院4個。三、建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況①地形地貌：該區(qū)地域地質(zhì)構(gòu)造簡單，屬大別山古麓南緣，前震旦紀(jì)變質(zhì)巖系。以平崗為主，山丘兼有。擬建場地地質(zhì)基礎(chǔ)較好，主要由粘土和更粳土構(gòu)成，土質(zhì)承載力高。②地質(zhì)地震：根據(jù)國家地震局《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001）規(guī)定安慶地區(qū)抗震基本設(shè)防烈度為6度區(qū)，項(xiàng)目場地為抗震一般地段。2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)①工程地質(zhì)：項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)情況，巖石層里一般較清晰，產(chǎn)狀傾角不大，走向比較一致，局部地形有滲漏和塌陷，但不明顯，土層厚薄不等，多為紅黃壤。②水文地質(zhì)：地理環(huán)境十分優(yōu)越，地表徑流大，年平均降水量1368.4mm，雨季為5-7月，約占年平均降水量的50%。水文條件簡單，地下水對砼無腐蝕。3、氣候條件項(xiàng)目區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，熱量豐富，雨量充沛，光照足，霜期短，四季分明。春季雨熱同步增多增高，時有陰雨寒流；夏季溫度高，雨量多；秋季多晴朗天氣，時有秋旱、寒露風(fēng)；冬季少雨多寒。項(xiàng)目區(qū)年平均氣溫16.4℃，全年無霜期249d。年平均風(fēng)速2.8m/s，以3.2m/s（2-3月）為大，2.4m/s（7月）為小，風(fēng)速的年變化和月變化不大，風(fēng)向除6-7月以西南風(fēng)為主外，其它各月風(fēng)向大都為東北風(fēng)。4、交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目地交通便利：占地面積90畝，建設(shè)用地環(huán)境優(yōu)雅、交通便捷，是一生活、養(yǎng)老、娛樂之理想用地，為項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。5、市政公共設(shè)施依托條件給排水：生活用水水源由市政給水管網(wǎng)供給，能滿足本項(xiàng)目生活和消防用水的需要；污水排水管接入管為DN1000，能滿足建成后的污水排放需要。電力：現(xiàn)有電網(wǎng)接入?yún)^(qū)內(nèi)，可滿足本次工程的用電需要。6、施工條件本項(xiàng)目施工難度較小，本地的施工隊(duì)伍可滿足施工需要。石料、砂、礫料、石灰等材料：施工用地方材料可就地取材，工程用磚由當(dāng)?shù)孛鉄u廠供應(yīng)；鋼材主要由***供應(yīng)；水泥主要由***水泥廠家供應(yīng)；木材來源于本地山區(qū)；汽油、柴油由***縣城供應(yīng)；本項(xiàng)目勞動用工主要是本地勞動力。其它建筑材料：***縣專業(yè)建材項(xiàng)目可滿足供應(yīng)。第四章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積15000平方米，可安置接納老人400人，床位400人的療養(yǎng)生活。總投資1500萬元。二、規(guī)劃用地面積本次確定用地面積及各種建筑面積時均按照《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》的要求和項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總用地面積為59640平方米（89.46畝）。其中：房屋建筑占地面積6000平方米，綠化用地面積10000平方米，道路及硬化用地面積5000平方米，配套設(shè)施用地面積18640平方米，預(yù)留發(fā)展用地面積20000平方米。三、建設(shè)內(nèi)容1、退休人員活動中心該棟樓內(nèi)含辦公用房、退休人員活動室、棋牌室、娛樂室、多功能廳、康復(fù)室、健身房、醫(yī)療護(hù)理室等。共三層，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1660平方米。2、公寓樓公寓樓分高、中、低三種檔次，共12幢，總建筑面積。其中高檔公寓樓2幢，中檔公寓樓6幢，低檔公寓樓4幢。以滿足各種條件的退休老人生活住宿。（1）高檔公寓樓高檔公寓樓床位36張，層數(shù)為三層，磚混結(jié)構(gòu)，按一室一廳，配套廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，外墻面磚，每棟樓建筑面積1220平方米，共2440平方米。（2）中檔公寓樓中檔公寓樓床位204張，層數(shù)為二層，磚混結(jié)構(gòu)，按標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)計(jì)，配套衛(wèi)生間，每間安排一位老人居住，每棟樓建筑面積1000平方米，共6000平方米。（3）低檔公寓樓低檔公寓樓床位160張，層數(shù)為二層，磚混結(jié)構(gòu)，按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)計(jì)，配套衛(wèi)生間，每間安排兩位老人居住，每棟樓建筑面積725平方米，共2900平方米。3、輔助設(shè)施包括食堂、門衛(wèi)室、廁所、收發(fā)室、浴室、商店、后勤庫房、汽車房等附屬用房總建筑面積為2000平方米。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)理念（1）田園牧歌、世外桃園考慮到本項(xiàng)目是專為老年人提供一個集生活、休閑、溝通、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化傳播的服務(wù)機(jī)構(gòu)。因此，對環(huán)境的要求極高，在風(fēng)格上，將使其體現(xiàn)出一種新穎獨(dú)特的建筑風(fēng)格，使老人們深切體會到人造環(huán)境與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。同時還將賦予園區(qū)性格和感情，用富有詩意的居住元素營造田園牧歌式的生活情境，將充分使建筑的顏色與生活的感光相結(jié)合，構(gòu)筑一幅“小橋流水、世外桃園”式的生活方式。（2）要充分溶入當(dāng)今社會的三大主流因素，建筑思想、區(qū)域文化、社會和諧這三大風(fēng)格的高度統(tǒng)一性。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就灌入社會發(fā)展方向、區(qū)域文化、和諧的風(fēng)格，通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，是將來入住的老人們感受到一種浪漫而溫馨的家園。是老人們在浪漫而修遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活的精致和科學(xué)。同時，也使老人們感受到來此居住不再是城市的喧鬧，而是一種寧靜、和諧、快樂的生活方式。（3）充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)原則。本項(xiàng)目的主要受益者是老人，因此，設(shè)計(jì)時，處處都要以老人為設(shè)計(jì)核心，強(qiáng)調(diào)老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛(wèi)生、飲食、居住、建筑風(fēng)格、綠化、景觀、材料等全面考慮，打造真正意義的為老人全心全意的服務(wù)宗旨。（4）適用、經(jīng)濟(jì)、美觀是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)原則之一，無論社會怎樣發(fā)展，其本質(zhì)將始終不會變，使終要保持實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀三者的和諧。2、平面布置該項(xiàng)目建設(shè)共需征用土地89.46畝。呈一個長方形（南北長、東西寬），地形較復(fù)雜。在布局上打破以往傳統(tǒng)的模式，即主入口（北門）直接進(jìn)入中心位置－退休人員活動中心，東南側(cè)為膳食中心，中間的老年公寓中心為整個項(xiàng)目的核心，代表的是本項(xiàng)目的形象，同時也是人流最集中的地方。采用這種中心向四周輻涉的布局模式，不僅是各區(qū)域間的聯(lián)系更加方便，而且還可以使老人們走在園區(qū)的路上，看到各個建筑物之間的豐富空間，起到步移景換的視覺效果，避免了單調(diào)與機(jī)械重復(fù)。同時區(qū)域內(nèi)部用房及場地聯(lián)系更加緊湊，由此獲得更多的活動及發(fā)展用地。在南側(cè)和西側(cè)預(yù)留20000平方米作為項(xiàng)目的發(fā)展用地，項(xiàng)目起動時可根據(jù)需要種植一些植物。此布局既使老人們的生活、療養(yǎng)、飲食避開道路噪聲干擾，又美觀大方，經(jīng)濟(jì)適用，排列合理。以下的設(shè)計(jì)理念，也是基于這一基本思想，整個設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：（1）功能分區(qū)明確，動靜分離。（2）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又美觀大方，空間序列與視覺景觀變化豐富。（3）創(chuàng)造具有交流溝通氛圍的場所空間，為老人們提供物質(zhì)載體。（4）整體和全天候的設(shè)計(jì)概念，各功能區(qū)既相對分離，又聯(lián)系便捷，流線清晰。3、建筑設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)地形圖；總體平面布置圖；建筑設(shè)計(jì)方案，建設(shè)單位對該建筑物的功能要求；本項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)定、規(guī)范。（2）建筑平面及功能說明本項(xiàng)目的主要建筑有：退休人員活動中心、老年公寓、食堂以及必要的輔助用房。其中擬將老年公寓建為本項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑，以中華民族傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑相結(jié)合為主體，充分體現(xiàn)以老年人為核心的設(shè)計(jì)理念。居住建筑應(yīng)通風(fēng)良好，視野開闊，安靜衛(wèi)生；針對老年人記憶力衰退，加強(qiáng)樓宇外觀的識別性，設(shè)計(jì)者可以通過制造樓宇外觀及外部環(huán)境的差異來提高住宅識別性，也可通過改善照明、增加光的強(qiáng)度及采用多彩、大字體的指示性標(biāo)志來提高識別性；入口臺階和樓梯要適應(yīng)老年人體能，坡度放緩、寬度加寬，雙側(cè)設(shè)置扶手；居室房門須適當(dāng)放寬尺度，便于輪椅進(jìn)出，滿足擴(kuò)理需求，保證急救需要，擔(dān)架能夠方便進(jìn)出；不設(shè)置門坎，無高度差；衛(wèi)生間要安裝扶手、有暖氣，淋浴采用平底浴盆；衛(wèi)生間的潔具色彩以淡色為佳，不僅在視覺上給人以于凈的感覺，而且有利于及時觀察和發(fā)現(xiàn)老人排泄物中的病兆；在居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動地點(diǎn)，應(yīng)多處安裝就近照明用燈，以方便其使用；在公共設(shè)施的配置方面，應(yīng)考慮不同老年人群的需要，分出不同的檔次的配置標(biāo)準(zhǔn)分別提供餐飲，醫(yī)療保健、公共服務(wù)、休閑娛樂和行政后勤等用房；室外環(huán)境要優(yōu)美，一定要有遛彎、戶外健身的地方；針對老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，須有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施。（3）建筑結(jié)構(gòu)方案a、設(shè)計(jì)依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》建設(shè)部1992-102號；《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50001-2001《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50105-2001《建筑物結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《砼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50204-2002《鋼筋焊接及驗(yàn)收規(guī)程》JGJ18-96b、抗震設(shè)防以及風(fēng)荷載、雪荷載參數(shù)建筑抗震設(shè)防類別抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)地震分組設(shè)計(jì)基本地震加速度建筑場地類別基本風(fēng)壓地面粗糙度基本雪壓丙類六度第一組0.05gⅡ類0.4KN/m2B類0.35KN/m2（4）供、配電a、設(shè)計(jì)依據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95《低壓配電裝置及線路設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94其他國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定各有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)協(xié)作資料b、供電根據(jù)本項(xiàng)目各建筑物的使用性質(zhì)，確定總負(fù)荷350KW。對用電設(shè)備采用短路、接地和過負(fù)荷等保護(hù)措施。計(jì)量方式：高壓設(shè)電度計(jì)量。c、電力控制、照明及防雷接地采用電力電纜放射式供電。高壓開關(guān)柜采用ZS1型，低壓屏采用MNS型，動力箱采用XL-21型，照明箱采用KV4l型。采用節(jié)能型燈具，熒光燈光源選用T5或T8燈管，其他照明燈具均選用高功率因數(shù)電子式節(jié)能燈。各類用房照明按國家有關(guān)規(guī)范要求的照度進(jìn)行設(shè)計(jì)。配電線路采用TN-C-S線制配電，由變電所供電，電纜埋地引至單元配電屏，由其分配至各戶內(nèi)配電箱，用電設(shè)備的金屬外殼、各插座的接地孔徑PE線并聯(lián)成網(wǎng)。在電源入戶處保護(hù)、中性線應(yīng)做重復(fù)接地，其接地電陰不大于1Ω。用地設(shè)備的金屬外殼、穿線鋼管、部分易產(chǎn)生靜電的設(shè)備均應(yīng)通過接地干線接地，其接地電阻不大于1Ω。本工程雷擊次數(shù)小于0.3次/a，防雷等級為三類。在屋面四周明敷Φ12鍍鋅圓鋼作避雷帶：利用柱內(nèi)之鋼筋作引F線：利用建筑物基礎(chǔ)作接地體，其接地電阻不大于1Ω。若達(dá)不到要求，則增設(shè)人工接地極。（5）給排水a(chǎn)、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJl6--87(2001年版)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范GBJl4090建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJl40--90室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJl40--90有關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料和要求。b、生活給水系統(tǒng)：由市政給水管網(wǎng)直接供給。c、消火栓給水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)室內(nèi)消防用水量為15L/S，室外消防用水量為20L/S，屋頂設(shè)10m3不銹鋼保溫水箱，儲存9m3水量作為消防系統(tǒng)火災(zāi)初期10min用水量。采用甲型帶滅火器箱組合式消防柜，室內(nèi)消火栓在柱子、剪力墻處明裝。在每套消火栓下面設(shè)置工具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器充裝量為3千克。d、污水系統(tǒng)：室內(nèi)采用污廢合流制，經(jīng)化糞池處理后排入污水管道，其中食堂排水需經(jīng)過隔油池處理方可排放，開水房的排水經(jīng)降溫池處理后排入污水管道。e、雨水系統(tǒng)：室外地面雨水經(jīng)雨水口以及室外雨水管網(wǎng)收集排入市政雨水管網(wǎng)。(6)綠化綠化區(qū)域由外圍綠化、中心綠化、內(nèi)部區(qū)域綠化三個層面構(gòu)成，綠地率達(dá)到52.6%，以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對城市的干擾因素滲透過濾，保證區(qū)內(nèi)部環(huán)境的相對獨(dú)立與安靜，中心綠化以源面及林蔭大道為主構(gòu)成綠化體系的核心部分，起到人“肺”的作用，為區(qū)內(nèi)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺景觀，內(nèi)部區(qū)域綠化則以建筑之間庭院綠化、廣場綠化等將整個綠化系統(tǒng)滲透于建筑群體內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)園林化。第六章節(jié)能節(jié)水一、必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，特別對于我國來說，隨著改革開放的大力推動，各行業(yè)都有了長足發(fā)展，使得能源和水資源的用量非常大，加之我國本身就存在缺乏能源和水資源緊張的問題。目前，節(jié)約能源和水資源已是我國長期的發(fā)展戰(zhàn)略任務(wù),現(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消耗指標(biāo)很高，使得節(jié)約能源和水資源不僅極為重要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個重要方面，也是我國實(shí)施可持續(xù)性發(fā)展能源政策的強(qiáng)有力保證。因此，本項(xiàng)目建設(shè)采用新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新材料，以達(dá)到最小的能源和水資源的消耗。二、節(jié)能、節(jié)水原則1、合理選擇和利用資源。根據(jù)國家有關(guān)能源政策和法規(guī)，在設(shè)計(jì)中因地制宜地選擇能源種類；在生產(chǎn)過程中盡可能做到能源綜合利用、重復(fù)利用、分級利用，以減少對資源的消耗量。2、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。在選用設(shè)備方面，要嚴(yán)格選用，優(yōu)先選用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁選用國家明令淘汰的高能耗設(shè)備。3、項(xiàng)目建成后，要大力提倡節(jié)約資源，設(shè)置能源檢測儀表，以控浪費(fèi)，節(jié)約資源。三、建筑節(jié)能1、建筑節(jié)能（1）在建筑設(shè)計(jì)上，要盡量設(shè)計(jì)利用自然采光和自然通風(fēng)為原則，以降低對能源的消耗，同時又可以給老人們帶來清靜自然的行活空間，從而營造出一個環(huán)境優(yōu)美的生活環(huán)境。（2）采用合理的建筑體型及窗墻類型，各房間盡可能的合理布局，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料熱功能應(yīng)能滿足節(jié)能要求。推廣保溫隔熱性能好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和高效保溫節(jié)能窗，以提高門窗的氣密性，在建筑設(shè)計(jì)中，適當(dāng)降低層高，以節(jié)約空氣調(diào)節(jié)的耗用能量。（3）項(xiàng)目建設(shè)中要采用新型建筑材料、高效隔熱材料、節(jié)能型門窗等。（4）圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱傳部位應(yīng)采取保溫措施，以保證其表面溫度不低于室內(nèi)空氣溫度，以減少熱傳遞過程中的損失。（5）設(shè)置能源檢測儀表，以加強(qiáng)對能源的計(jì)量和管理。2、技術(shù)節(jié)能（1）采用節(jié)能型的機(jī)器、泵和電動機(jī)等通用設(shè)備，選型要合理，設(shè)備上力求接近額定值，使運(yùn)行情況經(jīng)常保持在高效區(qū)，對壓縮機(jī)、風(fēng)機(jī)、泵類和變壓器等用電設(shè)備的耗能和臺數(shù)要選擇合理布置，力求匹配。對負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使臺機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，以節(jié)約能源。（2）對空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采曖空調(diào)設(shè)備，合理確保供熱（冷）指標(biāo)。加強(qiáng)管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運(yùn)行效率和自動化程度，采用雙管采暖系統(tǒng)，并安裝溫控閥和熱量表。（3）積極利用自然源（如太陽能等）及可再生能源，重視回收廢熱余熱，充分利用自然光，合理采用人工照明，優(yōu)先選用高效、長壽的節(jié)能光源和燈具（如采用高壓的鈉燈、金屬鹵素?zé)簦?，并采用組合控制開關(guān)，分區(qū)分功能控制，按需自動切換開關(guān)和調(diào)節(jié)亮度，以獲得節(jié)能的最佳效果。（4）對熱力管網(wǎng)系統(tǒng)采取有效的保溫措施。合理利用熱能，盡可能避免能量的不合理轉(zhuǎn)換。（5）本項(xiàng)目給水系統(tǒng)通過合理的分工，最大限度的降低使用能耗，給水、消防系統(tǒng)的水泵應(yīng)采用高效節(jié)能泵，并采用變頻調(diào)速給水設(shè)備。（6）健全能源管理制度和機(jī)構(gòu),各裝置均安裝能源計(jì)量表計(jì)量,并明確管理責(zé)任,防止水、汽等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。3、節(jié)水措施（1）應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具，降低水資源的無效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。

（2）供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。（3）可采用感應(yīng)式出水閥技術(shù)措施，即節(jié)水又衛(wèi)生。第七章環(huán)境影響評價一、項(xiàng)目建設(shè)地環(huán)境現(xiàn)狀擬建項(xiàng)目所在地位于***縣***鎮(zhèn),此區(qū)域面積較大、場地開闊、風(fēng)景繡麗、陽光充足、基礎(chǔ)設(shè)施完善，加之又是***縣教育園區(qū)組團(tuán)組成部分。因此項(xiàng)目地的發(fā)展前景非常廣闊。周圍為居民用地、田地、道路，沒有工廠和污染型企業(yè)，環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀良好，適合本項(xiàng)目建設(shè)。但在設(shè)計(jì)、建設(shè)和使用過程中要實(shí)行環(huán)境保護(hù)和污染治理措施，盡量避免對環(huán)境造成不良影響。二、項(xiàng)目建設(shè)期與運(yùn)行期對環(huán)境的影響1、項(xiàng)目建設(shè)期對環(huán)境的影響（1）由于擬建項(xiàng)目地緊臨公路，這樣在工程建設(shè)時，車輛運(yùn)輸?shù)仍?，將會使交通變得擁擠，從而使過往的車輛受到不同程度的影響，但這種影響會隨著工程的結(jié)束而消失。（2）工程施工期間，運(yùn)輸?shù)哪嗤脸６逊旁谑┕がF(xiàn)場直至施工結(jié)束，長達(dá)數(shù)月。堆土裸露，車輛過往揚(yáng)起塵土，使大氣中顆粒含量驟增，從而影響到周邊的環(huán)境整潔。（3）施工期的噪聲，主要是施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸?shù)?，特別是夜間，施工的噪聲將影響周圍居民的正常生活。（4）施工建設(shè)時，由于工人臨時食宿地的排水及生活廢棄物處理不當(dāng)將影響施工地衛(wèi)生環(huán)境，同時也會造成對周邊環(huán)境的影響。（5）施工期間將產(chǎn)生許多廢棄物，如車輛載物過多時將導(dǎo)致沿途廢棄物散落等，都會對環(huán)境產(chǎn)生影響。2、項(xiàng)目建成運(yùn)營期對環(huán)境的影響擬建項(xiàng)目為公共基礎(chǔ)型項(xiàng)目，是社會福利項(xiàng)目，是環(huán)保型項(xiàng)目，項(xiàng)目在建成投入運(yùn)營后，不會產(chǎn)生污染，對環(huán)境的主要影響為：生活污水、廢水、廢棄物以及生活垃圾。三、治理方案1、項(xiàng)目建設(shè)期的治理（1）對于工程建設(shè)期的交通，各種設(shè)備及材料的運(yùn)輸要避讓旅游高峰時間。（2）對于施工期間的噪聲治理，一般不允許夜間施工，同時施工設(shè)備應(yīng)盡量采用低噪聲機(jī)械，對夜間一定要施工的工序，應(yīng)對施工機(jī)械采取降噪措施，對保證周圍環(huán)境的安靜。（3）對于施工中產(chǎn)生的塵土，采取定期清掃，定期灑水等方法解決，防止揚(yáng)塵。（4）施工現(xiàn)場的廢物，施工單位應(yīng)與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不亂丟廢棄物，保證施工人員工作和生活環(huán)境的質(zhì)量。（5）施工單位應(yīng)安排好廢棄物的處理計(jì)劃，運(yùn)輸計(jì)劃，按規(guī)定路線運(yùn)輸，并不定期檢查執(zhí)行計(jì)劃情況。2、項(xiàng)目建成后治理（1）污水治理擬建項(xiàng)目建成后，設(shè)計(jì)有雨水和生活污水兩套管道系統(tǒng)，分別采用匯集后直接排入兩個不同的管網(wǎng)。（2）固體廢棄物以及生活垃圾的治理對于本項(xiàng)目建成后的廢棄物以及生活垃圾采用集中收集、運(yùn)輸。由專用的垃圾清運(yùn)車用于收集和運(yùn)送垃圾，以保持區(qū)內(nèi)的環(huán)境整潔。四、項(xiàng)目水土保持方案項(xiàng)目在施工建設(shè)中的地基開挖及施工車輛的頻繁往來將不可避免地?fù)p壞原土地的自然地貌和地表植被，損壞水土保持設(shè)施，導(dǎo)致水土流失，這種土壤侵蝕和水土流失現(xiàn)象尤其是在梅雨季節(jié)和臺風(fēng)頻發(fā)的強(qiáng)降水季節(jié)變得更為突出，因此要嚴(yán)格做好各項(xiàng)水土保持措施，處理好場地的排水，防止發(fā)生水土流失，并接受水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查。施工建設(shè)過程所需石料填方擬商業(yè)采購，同時在石料運(yùn)輸途中，應(yīng)防止石料拋灑路面造成新的水土流失；施工過程中，應(yīng)盡量做到挖填同步；完善排水設(shè)施，筑好排水溝，有效匯集水流，避免水流沖走砂土，破壞周邊水土，施工結(jié)束后，應(yīng)及時對場地進(jìn)行平整和復(fù)原；按照要求及時建設(shè)好草皮及植樹綠化工作，以保護(hù)當(dāng)?shù)氐奶烊簧鷳B(tài)環(huán)境。五、環(huán)境影響評價該項(xiàng)目是公用社會福利性項(xiàng)目，投入運(yùn)營后沒有什么大的環(huán)境污染，其主要污染源是生活污水和生活垃圾。生活污水經(jīng)過一般處理，即可排入污水管，項(xiàng)目的生活垃圾可由環(huán)衛(wèi)清潔工打掃，以保持各個區(qū)域內(nèi)的環(huán)境清潔。根據(jù)各方面公析，本項(xiàng)目對周圍環(huán)境和生態(tài)不會產(chǎn)生影響。第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一、組織機(jī)構(gòu)1、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，項(xiàng)目承辦單位***縣社會保險事業(yè)管理局結(jié)合建設(shè)條件及項(xiàng)目資金情況，充分發(fā)揮建設(shè)單位各自的優(yōu)勢，節(jié)省投資，加快進(jìn)度，爭取早開工、早建成、早見效益。為保證項(xiàng)目如期完成，成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由承辦單位主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，下設(shè)辦公室，合理配置相關(guān)人員，組成精簡、高效的管理機(jī)構(gòu)，以確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。2、職責(zé)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)建設(shè)方針及指導(dǎo)思想，組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目、人員、資金落實(shí)，組織項(xiàng)目的總體規(guī)劃、設(shè)計(jì)招標(biāo)、建筑招標(biāo)、竣工驗(yàn)收、資金物資的管理，并與建設(shè)單位和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽訂項(xiàng)目承包合同，督促檢查項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，保質(zhì)保量完成各子項(xiàng)的實(shí)施，同時制定獎懲制度，對超額完成任務(wù)的進(jìn)行獎勵，對完不成任務(wù)、偷工減料影響工程質(zhì)量的進(jìn)行處罰，確保項(xiàng)目保質(zhì)保量完成。二、人力資源配置擬建項(xiàng)目建成后，管理人員、服務(wù)人員根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置。本項(xiàng)目建成后，可安置老人400人，本項(xiàng)目勞動定員為50人；其中服務(wù)人員40名、管理人員10名。采用面向社會公開招聘，實(shí)行競爭上崗、競聘職位、明確職責(zé)、合理分工,充分調(diào)動廣大職工的積極性。三、人員培訓(xùn)項(xiàng)目建成后為提高本項(xiàng)目的全方位服務(wù)質(zhì)量，建立健全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)對全體人員的管理和培訓(xùn)，所有員工均應(yīng)接受崗前培訓(xùn)，并經(jīng)考核后方能上崗。加強(qiáng)對服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用，鼓勵并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。同時，加強(qiáng)對服務(wù)人員的素質(zhì)教育，建立可行的考核體系，完善優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制，以保證服務(wù)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平。第九章項(xiàng)目管理和實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目管理本項(xiàng)目管理實(shí)行公開招標(biāo)和合同管理，建立施工監(jiān)理制度，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到建管并重，項(xiàng)目管理辦公室對資金的使用要專款專用，嚴(yán)禁挪用，并切實(shí)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，制定獎懲制度，明確權(quán)、責(zé)、利，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。在整個項(xiàng)目建設(shè)過程中采取以下措施：1、實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。2、實(shí)行工程監(jiān)理制，項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。3、嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受有關(guān)部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制的竣工驗(yàn)收。4、嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對項(xiàng)目資金實(shí)行專賬管理，?？顚Ｓ?，嚴(yán)格挪用和擠占。5、加強(qiáng)合作，確保高效。由于該工程投資規(guī)模大，建設(shè)工期長，因此，各部門要加強(qiáng)協(xié)作，搞好配套服務(wù)，以確保工程質(zhì)量，盡快建成受益。6、施工組織建議本項(xiàng)目工程規(guī)模大，工期跨度長。因此要根據(jù)工程具體情況，合理組織，抓住重點(diǎn)，加強(qiáng)項(xiàng)目組織管理，強(qiáng)化工程質(zhì)量管理，加強(qiáng)計(jì)劃財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，以達(dá)到確保質(zhì)量、縮短工期、控制造價、保證安全，特別是要協(xié)調(diào)好施工與周圍環(huán)境保護(hù)的要求。工程施工任務(wù)必需注重專業(yè)化，加強(qiáng)監(jiān)理。施工過程中應(yīng)盡量采用流水作業(yè)，連續(xù)均衡施工，縮短工期，加快建設(shè)速度。充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，減少物資運(yùn)輸量，盡量避免二次搬運(yùn)，降低運(yùn)輸成本，節(jié)省工程投資，作好安全防范措施，杜絕工程事故的發(fā)生。主要工程的施工方案建議：(1)做好各工序階段之間的協(xié)調(diào)工作；(2)做好施工準(zhǔn)備工作，做好材料儲備供應(yīng)計(jì)劃，保證有足夠的材料供應(yīng)；(3)工程施工中如發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)情況，必須先停止施工，會同有關(guān)單位作詳細(xì)的勘察和設(shè)計(jì)，調(diào)整施工方案，確保工程進(jìn)度和施工安全。二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，承建單位嚴(yán)格按照國家對各項(xiàng)工程的有關(guān)規(guī)定和程序，積極開展工作。項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下7個部分：1、前期工作：可研報(bào)告編制的報(bào)批及準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料等。2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：區(qū)域規(guī)劃、勘察和設(shè)計(jì)等。3、施工準(zhǔn)備：標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備采購，場地平整。4、土建施工：進(jìn)行項(xiàng)目的各建筑物施工。5、設(shè)備定貨及安裝：進(jìn)行項(xiàng)目所需設(shè)備的購買、安裝及調(diào)試。6、裝飾工程：對建筑進(jìn)行必要裝修。7、竣工驗(yàn)收：交工驗(yàn)收，投入使用。三、建設(shè)工期及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)工期，各階段工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度交叉，項(xiàng)目建設(shè)期為20個月。即從2008年5月開始至2009年12月完成。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號項(xiàng)目2008年2009年567891011121234567891011121項(xiàng)目前期2規(guī)劃設(shè)計(jì)3施工準(zhǔn)備4土建工程5設(shè)備安裝6裝飾施工7竣工驗(yàn)收8投入使用第十章項(xiàng)目招投標(biāo)一、招標(biāo)原則為保證工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公共利益和招投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公平、公開、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。二、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的設(shè)備、主要材料的采購。序號招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布、中標(biāo)候選人公示媒體全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)1勘察設(shè)計(jì)√√√電視、報(bào)刊2建筑工程√√√電視、報(bào)刊3設(shè)備購置√√√電視、報(bào)刊4其他(含監(jiān)理)√√√電視、報(bào)刊三、招投標(biāo)程序該建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容較多，質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目分項(xiàng)規(guī)模和建設(shè)要求，凡是需公開招標(biāo)的項(xiàng)目，在招投標(biāo)過程中應(yīng)遵守如下程序：1、在該項(xiàng)目經(jīng)上級部門批復(fù)同意后一個月內(nèi)，建設(shè)方在主管部門指定的媒介上發(fā)布有關(guān)招標(biāo)公告。2、在招標(biāo)文件開始發(fā)出日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人少于3個時，項(xiàng)目發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于建筑施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。3、開標(biāo)時由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請所有投標(biāo)人參加，開標(biāo)時由招標(biāo)人委托公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求。4、評標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。5、中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，該通知書具有法律效力，若中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任、自中標(biāo)通知書發(fā)出30日這內(nèi)，按照招標(biāo)文件，建設(shè)方和中標(biāo)人簽訂書面合同，同時，中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。對招標(biāo)項(xiàng)目的公開范圍和選擇投標(biāo)人的資質(zhì)上要求不同。不同的施工項(xiàng)目有以下資質(zhì)要求：（1）勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)：勘察設(shè)計(jì)是整個項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)性工作。對項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行公開招標(biāo)時，面向全市公開挑選勘察設(shè)計(jì)單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求最低要在乙級及以上。（2）施工監(jiān)理招標(biāo)：施工監(jiān)理對工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進(jìn)行施工監(jiān)理招標(biāo)時，面向全市公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理。投標(biāo)人的資質(zhì)要求必須在乙級及以上。（3）施工企業(yè)選擇招標(biāo)：該項(xiàng)目涉及內(nèi)容廣泛，依據(jù)工程的需要，采用總承包和專項(xiàng)分包相結(jié)合方式，選擇施工企業(yè)和設(shè)備進(jìn)口公司。第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算1、估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資與財(cái)務(wù)評價按照國家計(jì)委發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)”的要求和規(guī)定進(jìn)行編制。2、投資估算（1）投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)投資估算內(nèi)容主要包括：征地費(fèi)用、土建工程費(fèi)用、辦公用品購置和設(shè)備購置費(fèi)、以及工程建設(shè)期的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)和項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)等組成。（2）費(fèi)用估算依據(jù)a、建筑工程費(fèi)按《建設(shè)投資估算辦法》，根據(jù)土建設(shè)計(jì)資料及當(dāng)?shù)貑畏皆靸r進(jìn)行估算。b、設(shè)備及工器具的購置費(fèi)根據(jù)設(shè)備及工器具生產(chǎn)廠家提供的近期報(bào)價估算。c、建設(shè)其它費(fèi)用建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等其它費(fèi)用，根據(jù)建筑工程費(fèi)用參照一定費(fèi)率，并結(jié)合項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行估算。d、建設(shè)期利息本項(xiàng)目資金來源為國家投資補(bǔ)助和建設(shè)單位自籌，故項(xiàng)目建設(shè)期暫且沒考慮利息。e、本預(yù)備費(fèi)率按第一、第二部分工程費(fèi)用的5％計(jì)提。f、總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資金固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用（3）總投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和流動資金組成，經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為1500萬元，其中：建設(shè)投資1400萬元，流動資金為100萬元（具體見附表，項(xiàng)目投資總估算表）。二、資金籌措申請國家投資補(bǔ)助資金600萬元，占總投資的40%；申請地方政府配套資金400萬元，占總投資的27%；項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金500萬元，占總投資的33%。三、投資計(jì)劃與資金管理本項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，第一年投入500萬元建設(shè)，第二年投入1000萬元建設(shè)。投資使用計(jì)劃見下表。建設(shè)資金使用計(jì)劃表單位：萬元項(xiàng)別金額2008年2009年投資金請國家投資補(bǔ)助資金600300300資金來源申請地方政府配套資金400400項(xiàng)目單位自籌資金500200300項(xiàng)目資金使用和管理嚴(yán)格按照國家項(xiàng)目建設(shè)管理辦法規(guī)定，為提高資金的使用效果，應(yīng)遵循以下原則：1、項(xiàng)目資金實(shí)行“三?！惫芾恚_保項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，開設(shè)專項(xiàng)資金帳戶，資金使用嚴(yán)格履行審批手續(xù)，實(shí)行報(bào)帳撥款。2、項(xiàng)目建設(shè)資金一律實(shí)行報(bào)帳制，確保資金緊跟項(xiàng)目走，杜絕截留和挪用。3、加強(qiáng)審計(jì)檢查監(jiān)督，定期對資金運(yùn)用情況檢查、評估和審計(jì)，防止挪用、串項(xiàng)等違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律問題的發(fā)生。4、本著增產(chǎn)節(jié)約、增收節(jié)支的原則，遵循預(yù)算程序，嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目內(nèi)容、規(guī)模、投資額度，做到?？顚Ｓ?，避免超計(jì)劃、超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模濫建和無效投資。第十二章財(cái)務(wù)評價一、財(cái)務(wù)評價依據(jù)1、財(cái)務(wù)評價方法按國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》及國家計(jì)委辦公廳出版發(fā)行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》進(jìn)行編制。2、依據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅政策，依據(jù)建設(shè)單位及參與本項(xiàng)目研究的其他專業(yè)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。3、本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為2年，正常經(jīng)營期為18年，項(xiàng)目總計(jì)算期為20年。二、成本費(fèi)用估算1、成本估算依據(jù)及說明（1）運(yùn)營成本主要有物料和水電消耗；員工的工資及福利費(fèi)用；為維持正常運(yùn)營發(fā)生的固定資產(chǎn)維修費(fèi)用和管理費(fèi)用。維修費(fèi)按折舊費(fèi)的50%計(jì)算。（2）工資及福利費(fèi)含集體福利、崗貼及各種獎勵。該項(xiàng)目定員50人，項(xiàng)目實(shí)施按50萬元/年計(jì)算此費(fèi)用。（3）折舊費(fèi)采用分項(xiàng)年限直線折舊法，房屋建筑物的折舊年限為30年，設(shè)備及設(shè)施折舊年限為15年，殘值均取5%。（詳見固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表）。固定資產(chǎn)中的其他費(fèi)用均按遞延資產(chǎn)分10年進(jìn)行攤銷（詳見無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表）。（4）項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)部門要求和實(shí)際情況，年運(yùn)營管理費(fèi)為5.0萬元。2、總成本及費(fèi)用（詳見總成本及費(fèi)用估算表）。（1）經(jīng)營期年均總成本費(fèi)用為152.58萬元；其中：固定成本121.68萬元；可變成本30.9萬元；（2）正常年經(jīng)營成本85.9萬元。三、收入估算項(xiàng)目建成投入使用后,考慮到本項(xiàng)目為公共福利性事業(yè),沒有較大的收入,主要收入為公寓入住收入、食堂收入及其它收入，預(yù)測正常年收入為240萬元。1、退休人員公寓收入項(xiàng)目建成后可安置400名老人，考慮到老年人的經(jīng)濟(jì)條件不同，本項(xiàng)目建成后為高、中、低三個不同檔次的居住標(biāo)準(zhǔn)，因此其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有所不同；高每人每月800元以上、中每人每月500元、低每人每月200元，項(xiàng)目在計(jì)算時，按照中檔為準(zhǔn)計(jì)算，平均入住率按照70%計(jì)算，經(jīng)估算其一年的收入為168萬元。2、食堂收入項(xiàng)目建成后，食堂以后勤化的市場方式運(yùn)作，但目前本地區(qū)的生活水平和老人們的飲食方式的不同，因此每人每天以5元計(jì)，其年收入為51萬元。3、其他收入項(xiàng)目建成后，開展退管服務(wù)，理療、護(hù)理等其他收入估算每年21萬元?？偸杖耄焦⑹杖耄程檬杖?其他收入＝168＋51+21＝240萬元。四、利潤估算（詳見損益表）1、經(jīng)營期年均利潤總額為87.42萬元。2、利潤指標(biāo)：投資利潤率=年利潤總額/總投資×100%=5.83%；投資利稅率=年利稅總額/總投資×100%=5.83%；五、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析（詳見全部投資現(xiàn)金流量表）通過逐年現(xiàn)金流量分析計(jì)算，可得出以下財(cái)務(wù)評價指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：8.69%；（FIRR）2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：76.06萬元；(FNPV)3、投資回收期：19.4年；4、盈虧平衡點(diǎn)：58.19%；(BEP)六、財(cái)務(wù)評價結(jié)論通過財(cái)務(wù)評價分析，幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)相當(dāng)于同行業(yè)平均水平，且項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，預(yù)定期內(nèi)能收回投資。更重要的是本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅有力地改善了社會養(yǎng)老問題的解決，同時也加快了和諧社會的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間，也使國家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。所以本項(xiàng)目無論從經(jīng)濟(jì)效益和社會效益（而且社會效益是主要的）分析都是可行的。七、國民經(jīng)濟(jì)評價本項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評價是在財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)上，依據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅制度及有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)，參照國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)行的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價。1、效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用。扣除項(xiàng)目投入及產(chǎn)出中屬于轉(zhuǎn)移支付的各項(xiàng)稅費(fèi)：（1）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加等各種無實(shí)質(zhì)性支出的稅費(fèi)。間接效益與間接費(fèi)用的計(jì)算：本項(xiàng)目間接效益見社會效益分析部分，由于間接效益與間接費(fèi)用難以量化，故只做一定范圍內(nèi)的定性分析。2、效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整固定資產(chǎn)投資調(diào)整：本項(xiàng)目土建工程、設(shè)備購置及安裝按影子價格系數(shù)1.1調(diào)整；利息相對于國民經(jīng)濟(jì)無實(shí)質(zhì)性支出；其他費(fèi)用不作調(diào)整。則固定資產(chǎn)投資調(diào)整為：1650萬元。工程殘值按總投資的50%計(jì)，評價期末全部回收。項(xiàng)目促進(jìn)了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，社會效益極其顯著，保守估算項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)收入為240萬元，以后每年按5%遞增。3、國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析國民經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)果如下：經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）955.57萬元；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）13.70%；從國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果可知，該項(xiàng)目帶來的國民經(jīng)濟(jì)效益較好，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于社會折現(xiàn)率8%，國民經(jīng)濟(jì)評價可行。第十三章效益分析與風(fēng)險分析一、社會效益評價隨著社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療事業(yè)、人民生活水平的為斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。該項(xiàng)目是公共社會福利型項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋。建成后，可以為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒適、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅有力地改善了社會養(yǎng)老問題的解決，同時，也加快了和諧社會的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間，也使國家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。因此這是一項(xiàng)民心工程，各階層對項(xiàng)目的支持率較高。本項(xiàng)目建成后，直接解決90人的就業(yè)問題，另外臨時性工作還解決數(shù)十人。本項(xiàng)目建成后，僅有少量的生活污水產(chǎn)生，經(jīng)處理后對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生影響，屬環(huán)保型項(xiàng)目，符事可持續(xù)型發(fā)展戰(zhàn)略。目前，本地區(qū)無論是政府還是個人都對老人養(yǎng)老都極為重視，經(jīng)過幾十年的長期發(fā)展，社會福利事業(yè)有了很大的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會事業(yè)的全面推進(jìn)，老人養(yǎng)老越來越多的被人們所關(guān)注，該項(xiàng)目的建設(shè)是與時俱進(jìn)的，是符合發(fā)展需要的。二、風(fēng)險分析

1、可能出現(xiàn)的不利因素：（1）盡管老齡化問題已經(jīng)成為一個全社會的問題，但由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，和傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”觀念的制約，老年人福利機(jī)構(gòu)利用率不高，入住率不足，經(jīng)濟(jì)困難，不愿意投入過多的資金，導(dǎo)致***縣退休人員管理服務(wù)活動中心的經(jīng)營也可能遇到困難。（2）老年人大多數(shù)還保留節(jié)儉美德，無法承受較高的價格，存在消費(fèi)觀念的問題；同時，市場上老年商品的單一，老年商品和服務(wù)市場也不發(fā)達(dá)，我國老年產(chǎn)業(yè)市場面臨著市場匱乏與老年人消費(fèi)需求脫節(jié)的窘境，目前，“朝陽產(chǎn)業(yè)”尚未做大做強(qiáng)，我國專門從事老年人產(chǎn)品的企業(yè)甚少，要從事老年生活用品服務(wù)，會因采購成本高且老人購買能力低，可能發(fā)生虧損的局面。同時因建設(shè)***縣退休人員管理服務(wù)活動中心的投入大，資金的收回周期長，也有可能導(dǎo)致***縣退休人員管理服務(wù)活動中心的經(jīng)營困難。（3）全國各地相繼出臺了一些老年人福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)性的政策，如《社會福利機(jī)構(gòu)管理站興辦法》、《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》等法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但仍然有許多機(jī)構(gòu)各行其是。（4）老年公寓總體造價比普通住宅項(xiàng)目高出五成至一倍，而投資的回報(bào)率與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相比沒有多少優(yōu)勢，甚至在以上尷尬情況下更有低于普通住宅回報(bào)率之勢。（5）老年公寓是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等。辦老年公寓的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤銷，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。2、解決途徑：（1）對于建設(shè)老年公寓服務(wù)事業(yè)來說，我們一定要建立長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略觀念，要有足夠的耐心與信心。目前我國老年人市場的年需求為3000億元，到2005年這一數(shù)字為6000億元，2010年將達(dá)到1萬億，盡管目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足500億元，但這些數(shù)字恰恰描繪了老年產(chǎn)業(yè)的美好前景，因此我們相信，只要有長遠(yuǎn)的打算，細(xì)水長流一定會逐漸做大做強(qiáng)。（2）近年來，各級政府和老年工作管理部門不遺余力地在政策、財(cái)力等方面加大投入和支持，這將會是我們有信心搞好老年服務(wù)事業(yè)的強(qiáng)大后盾。（3）不斷加強(qiáng)與各地老年公寓聯(lián)系，互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，把***縣退休人員管理服務(wù)活動中心的各項(xiàng)工作做好，打造本地老年公寓服務(wù)工作的一流水平。第十四章結(jié)論與建議一、結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，建設(shè)規(guī)模與功能需求相符合，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家的投資方向，當(dāng)?shù)卣罅χС?，建設(shè)條件具備，工藝技術(shù)方案切實(shí)可行，項(xiàng)目前景廣闊，社會效益明顯，財(cái)務(wù)分析表明是可行的，因此本工程建設(shè)的主客觀條件基本具備，項(xiàng)目建設(shè)是必要的也是可行的。二、建議1、爭取項(xiàng)目早日批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目資金落實(shí)到位。2、盡快進(jìn)行地質(zhì)勘探，為下一步設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。3、嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目管理。4、加強(qiáng)對國家投資補(bǔ)助項(xiàng)目資金的使用管理，為項(xiàng)目建設(shè)的投資規(guī)模、建設(shè)工期、工程質(zhì)量等順利實(shí)施提供保障。目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目的意義和必要性 11.1項(xiàng)目名稱及承辦單位 11.2項(xiàng)目編制的依據(jù) 11.3肺寧系列產(chǎn)品的國內(nèi)外現(xiàn)狀 21.4產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 31.5項(xiàng)目的市場分析 4第二章項(xiàng)目前期的技術(shù)基礎(chǔ) 82.1成果來源及知識產(chǎn)權(quán)情況，已完成的研發(fā)工作 82.3產(chǎn)品臨床試驗(yàn)的安全性和有效性 8第三章建設(shè)方案 233.1建設(shè)規(guī)模 233.2建設(shè)內(nèi)容 233.3產(chǎn)品工藝技術(shù) 233.5產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 293.6土建工程 373.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 39HYPERLINK\l"_Toc20849757