新蘆淞服裝項目謀劃建議書

PAGE1PAGE44機(jī)密 機(jī)密新蘆淞服裝(都市)工業(yè)園商業(yè)計劃書NEWLUSONGGARMENT(URBAN)INDUSTRIALZONEBUSINESSPLAN二零零七年九月[指定聯(lián)系人]：[職務(wù)]：[電話號碼]：[電子郵件]：[地址]：湖南省株洲市天雅國際大廈11樓[國家、城市]：中國株洲[郵政編碼]：保密須知 本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于株洲市愛拼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于收件人本人，在沒有取得株洲市愛拼公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人。目錄項目概況(3)項目介紹(6)項目背景項目規(guī)劃園區(qū)管理項目建設(shè)重要意義市場分析(16)市場需求分析市場營銷措施經(jīng)營計劃(21) 經(jīng)營思路組織機(jī)構(gòu)建設(shè)進(jìn)度投資分析(24)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目建設(shè)成本銷售稅金及附加投資收益匯總表項目SOWT分析及結(jié)論(28)項目優(yōu)勢分析項目劣勢分析項目機(jī)會點分析項目威脅分析項目可行性結(jié)論附件：項目有關(guān)新聞報導(dǎo)(33)

項目概況一、項目名稱:新蘆淞服裝(都市)工業(yè)園二、項目定位：建設(shè)服裝設(shè)計、辦公、生產(chǎn)、生活一體化的國際通用標(biāo)準(zhǔn)廠房、打造株洲品牌服飾示范基地。三、項目地點：該項目位于株洲市蘆淞區(qū)龍泉村，目前土地使用用途是魚塘與菜地。北面緊鄰新規(guī)劃的26米寬果園路，與株洲東西貫通石宋大道相連，西面是龍泉排水廠，南方30米是浙贛鐵路，東面是龍泉村服裝水洗工業(yè)園，項目地離與株洲服裝產(chǎn)業(yè)群合泰大街相鄰，與蘆淞服裝市場群相距約1公里四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項目總用地面積為154畝，總建筑面積約20萬平方米，建筑密度為35%；容積率約2.1；主要建筑為通用標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套住宅等，估算總投資為2.1億。五、項目建設(shè)進(jìn)度安排：項目分兩期開發(fā)。2007年7月之前完成立項、征地、五通一平、規(guī)劃設(shè)計等前期工作；2007年10月開始第一期（標(biāo)準(zhǔn)廠房部分）開發(fā)與招商工作；2008年5月開始第二期（配套商業(yè)、住宅）的開發(fā)與招商工作,2008年底基本完成整個項目的建設(shè)開發(fā)工作。六、項目的重要意義：株洲市政府將“服飾產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展列為“十一五”規(guī)劃六大產(chǎn)業(yè)集群之一來培植,“新蘆淞服飾工業(yè)園項目”定位符合株洲市服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，符合蘆淞區(qū)政府提出的打造“品牌蘆淞”、“工業(yè)蘆淞”戰(zhàn)略思想，將引導(dǎo)服裝加工產(chǎn)業(yè)向一定的空間集中，突出“產(chǎn)業(yè)集群”的競爭優(yōu)勢；項目用地符合株洲市城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃；園區(qū)建設(shè)投產(chǎn)可創(chuàng)造就業(yè)崗位約10000個，每年實現(xiàn)產(chǎn)值16億元左右，創(chuàng)利稅上億元。七、項目發(fā)起人：湖南愛拼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是2000年成立的私營企業(yè)，曾被評為株洲市“五星明星企業(yè)”、“湖南省消費者信得過單位”，“AAA級資信企業(yè)”等，其公司法定代表人趙偉波先生系湖南省第十屆人大代表。公司2002年成功開發(fā)了位于株洲蘆淞服裝市場的天雅國際服裝大廈，總經(jīng)營面積23000平米，是株洲市專業(yè)的品牌服裝批發(fā)市場，在株洲蘆淞服裝批發(fā)市場中占有重要地位。公司擁有一批團(tuán)結(jié)、務(wù)實、高效、具有很強開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)集體，在對工業(yè)地產(chǎn)和當(dāng)?shù)厥袌龅睦斫夂桶盐丈?，在市場開發(fā)、公司管理上，在產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營銷售、公共關(guān)系等方面具有豐富的知識和經(jīng)驗，確保項目成功建設(shè)發(fā)展。八、項目進(jìn)展情況：項目得到了當(dāng)?shù)厥?、區(qū)兩級政府的高度重視。市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、蘆淞區(qū)區(qū)委書記、區(qū)長等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊在項目所在地龍泉村進(jìn)行了多次調(diào)研并召開了專題會議，由區(qū)長牽頭，成立的項目專項領(lǐng)導(dǎo)班子。本項目作為省級重點簽約項目，在06年首屆中博會上簽約，本項目享受“一事一議”的優(yōu)惠政策及株洲市政府制訂的《關(guān)于扶持株洲市服飾產(chǎn)業(yè)若干意見》的優(yōu)惠政策等。項目定位符合株洲市“十一五計劃”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；項目用地符合株洲市城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，項目開發(fā)成功將引導(dǎo)加工產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚，突出“產(chǎn)業(yè)集群”的競爭優(yōu)勢，將為株洲服裝產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。項目系首屆中博會省級重點簽約項目,2007年株洲市重點工程項目、株洲建寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點園區(qū)項目。

第一章項目介紹項目背景1、蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀株洲蘆淞市場群經(jīng)過20多年的發(fā)展，已發(fā)展成為中南地區(qū)重要的服裝集散地,經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)輻射全國，實現(xiàn)了市場的規(guī)?；l(fā)展階段。蘆淞市場群已發(fā)展成為有各類服飾市場42個，從業(yè)人員近10萬人，匯集國內(nèi)外服飾品牌4000多個，年實際成交額約為200億元大型專業(yè)市場。蘆淞服飾市場相繼被評為“全國十大服裝批發(fā)市場”、“中國品牌市場”、“中國服飾名城”等榮譽稱號。蘆淞服裝市場群經(jīng)營業(yè)主在初步完成資本積累之后，現(xiàn)在的經(jīng)營模式已無法滿足于成長與發(fā)展的需求，為了尋找新的更高的利潤增長點，眾多經(jīng)營業(yè)主一方面開始投資專業(yè)的服裝市場,另一方面向服裝加工生產(chǎn)延伸。良好的市場基礎(chǔ)，為株洲服飾加工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了極為有力的條件。株洲市服飾加工企業(yè)有5000多家。同時服飾加工洗水、電腦繡花、設(shè)計、物流倉儲、主輔料市場等發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式逐步形成。2、蘆淞服裝加工企業(yè)發(fā)展瓶頸蘆淞服裝市場在取得巨大榮譽的同時，也存在著不容忽視的潛在危機(jī)，但最重要的是服裝加工產(chǎn)業(yè)體系極不完善，市場群缺乏持久發(fā)展后勁和競爭力。在株洲市服飾加工產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展的同時，也存在一些問題嚴(yán)重制約了整個服飾加工產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一是自我發(fā)展資金不足與融資渠道不暢，無法滿足自我發(fā)展需求；二是為數(shù)眾多的服裝加工企業(yè)場地過于分散，參差不齊的現(xiàn)狀無法進(jìn)行有效的監(jiān)管；三是加工場地主要是租賃普通民房和住宅進(jìn)行生產(chǎn)，基本上是生產(chǎn)、生活、儲存“三合一”，5000多家服裝廠沒有一個規(guī)范化服裝工業(yè)園；許多有發(fā)展?jié)摿?，有現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營意識，有品牌基礎(chǔ)的企業(yè)沒有場地建立符合其發(fā)展形象的生產(chǎn)園區(qū)。3、沿海地區(qū)服裝加工產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移是大勢所趨服裝加工產(chǎn)業(yè)因沿海地區(qū)的成本升高以及原料、能源、用工、環(huán)保壓力等，向中西部轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為一種趨勢。如深圳市政府明確產(chǎn)業(yè)升級，重點發(fā)展高新技術(shù)，不少服裝企業(yè)都紛紛遷出了深圳。福建石獅許多知名服裝企業(yè)，他們已經(jīng)在河北保定、安徽等地都設(shè)立了服裝分公司。他們認(rèn)為內(nèi)陸不僅給服裝企業(yè)提供了廉價的土地、和便宜的勞動成本，而且這里是服裝品牌重要的消費地區(qū)，有利于打造區(qū)域品牌，提高服裝品牌在此地區(qū)的銷售量。與此時，在“中部崛起，西部開發(fā)”的大政策背景下，中西部在投資政策、投資環(huán)境等各個方面做好承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)備。如江西省建設(shè)了南昌市青山湖區(qū)的針織服裝基地、九江共青城的羽絨服裝基地、贛南南康的西服西褲基地，三大省級紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地集群效應(yīng)逐漸凸現(xiàn)，各自發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色，共同推動了紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。湖南省委省政府也高度重視服飾產(chǎn)業(yè)中西部轉(zhuǎn)移的歷史機(jī)遇，數(shù)次到株洲蘆淞考察，并就服飾產(chǎn)業(yè)招商引資，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等做出明確指示。提出了“推進(jìn)實施新型工業(yè)化，突出抓好園區(qū)建設(shè)、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，引進(jìn)一批發(fā)展?jié)摿Υ?、支撐作用強、帶動能力強的大項目”的發(fā)展目標(biāo)。4、項目的提出4.1政策層面“十一五”期間，株洲市著力把服飾產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展作為“十一五”重點培育的產(chǎn)業(yè)之一。為進(jìn)一步把蘆淞市場群做大做強，蘆淞區(qū)委區(qū)政府提出了“打造‘品牌蘆淞,工業(yè)蘆淞’”、“努力建設(shè)有‘根’的市場群和有‘脈’的加工業(yè)”、“合理規(guī)劃建設(shè)服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)園，支持以合法收入通過合法途徑投入的產(chǎn)業(yè)建設(shè)”的戰(zhàn)略思想。為順應(yīng)市場發(fā)展需求，積極響應(yīng)政府號召，株洲市愛拼公司經(jīng)過仔細(xì)的研究和論證后，立項投資建設(shè)新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園項目。4.2市場層面株洲多數(shù)分散的中小服裝加工企業(yè)大多數(shù)都在民房里加工生產(chǎn)，缺少行業(yè)整合，服裝加工企業(yè)主對標(biāo)準(zhǔn)廠房需求迫切。建設(shè)提速服裝加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的“工業(yè)樓宇”項目，承接沿海地區(qū)知名品牌企業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，改造提升本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，提升產(chǎn)業(yè)檔次，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模是市場的必然需求。“新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園項目”定位符合株洲市服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，符合蘆淞區(qū)政府提出的打造“品牌蘆淞”、“工業(yè)蘆淞”戰(zhàn)略思想，引導(dǎo)加工產(chǎn)業(yè)向一定的空間集中，突出“產(chǎn)業(yè)集群”的競爭優(yōu)勢，項目用地符合株洲市城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。園區(qū)建設(shè)投產(chǎn)可創(chuàng)造就業(yè)崗位約10000個，每年實現(xiàn)產(chǎn)值16億元左右，創(chuàng)利稅上億元。二、項目規(guī)劃1、項目定位項目根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)及株洲市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)營運需求進(jìn)行設(shè)計，定位為服裝設(shè)計、辦公、生產(chǎn)一體化的國際通用標(biāo)準(zhǔn)廠房，打造株洲服飾工業(yè)的“特色工業(yè)園區(qū)”；通過創(chuàng)新園區(qū)的管理體制與運行機(jī)制，建設(shè)一個株洲市中小服裝加工企業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地與孵化器。2、項目規(guī)劃項目計劃用地154畝，縱橫分隔，空間劃分靈活，能容納10000個工人；標(biāo)準(zhǔn)廠房、生活配套公寓樓、集體員工、已婚員工和管理技術(shù)人員分開設(shè)計。2.1人貨分流高效便利安全的路網(wǎng)設(shè)計實行物流與人流分離，人、貨分道流動，形成高效低成本的現(xiàn)代化生產(chǎn)基地。18米寬物流通道，可同時容納8輛貨柜車，解決裝卸貨高峰期的擁擠。2.2庭院組合式廠房可大可小，也可獨立廠區(qū)完善的功能設(shè)計，靈活的分隔。采用國際標(biāo)準(zhǔn)，可縱橫分隔，空間劃分靈活，為客戶預(yù)留自主選擇與發(fā)揮的空間。以單元式布局，每層設(shè)置為兩個單元，均配有辦公區(qū)域以及附屬配套設(shè)施。超大的高層面積，平面交通與垂直交通的生產(chǎn)本質(zhì)差別，每年節(jié)省大量的人力及卸貨費用。2.3物業(yè)外觀建設(shè)成區(qū)域標(biāo)致性建筑本項目是以服裝生產(chǎn)企業(yè)定制的標(biāo)準(zhǔn)廠房。以現(xiàn)代的建筑外觀，簡潔大方，結(jié)合廠區(qū)周邊的綠化，并在立面上利用建筑凹凸，營造豐富的立面光影效果，呈現(xiàn)出現(xiàn)代企業(yè)新形象。2.4“以人為本”的設(shè)計造就理想的廠區(qū)建筑設(shè)計立意突出“通用化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化、人性化”?？臻g劃分靈活無限。以單元式布局，每層設(shè)置為兩個單元，均配有辦公區(qū)域以及附屬配套設(shè)施。3、技術(shù)參數(shù)3.1建筑高度：標(biāo)準(zhǔn)廠房總高19.7米，第一層4.5米,二至五層層高3.2消防設(shè)計：東西南各設(shè)封閉樓梯間三處，方便人流疏散，并設(shè)有防火門。3.3車道：廠區(qū)設(shè)計物流車道與人流車道分開，物流車道20米寬，人流車道153.4其他系統(tǒng):園區(qū)采用可視智能化管理，有線電視線路，多媒體寬帶等系統(tǒng)配備到位。4、配套設(shè)施4.1廠房配套:每幢配有停車場、摩托車位、自行車位。4.2服務(wù)配套：4.2.1招待所、管委會、保安、智能化、水電、通訊、物業(yè)等；4.2.2通用辦公區(qū)(入園企業(yè)行政辦公區(qū))；4.3生活配套:4.3.1公寓：員工宿舍、中層管理及技術(shù)骨干公寓、小戶型已婚員工公寓；4.3.2生活設(shè)施：大、中、小型食堂,郵局、金融銀行、衛(wèi)生所、超市、商店；4.3.3休閑廣場:廠房組團(tuán)合計綜合配套組團(tuán)總計庭院式員工宿舍標(biāo)準(zhǔn)廠房住宅綜合公寓樓商鋪其它占地面積（畝）80241043085147建筑面積（平方米）1060808000230401371203052820000100002000199648各類型物業(yè)比例53％4％12％69％15％10％5％層數(shù)5層（局部6層）7層5層7層15層2層總棟數(shù)3014351整棟面積35368000576020000建筑類型及功能分布“L”型圍合式（單體建筑面積根據(jù)設(shè)計公司設(shè)計調(diào)整）24*48（可根據(jù)后期市場反應(yīng)再行調(diào)整）一梯四戶或二戶多層，首層做儲物間和車位裙樓4層商鋪，4樓以上塔樓沿果園路及園區(qū)東側(cè)臨街面布置，住宅部分底層，其余位獨立布置（2層）容積率1.991.941.981.533.752.045．物業(yè)規(guī)劃數(shù)據(jù)三、園區(qū)管理園區(qū)將以扶持服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，聯(lián)合政府有關(guān)職能部門，成立市場導(dǎo)向型的新蘆淞服裝都市工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)。1、投資職能：聯(lián)合省內(nèi)外創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)入駐園區(qū)，為有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)提供創(chuàng)業(yè)資金，同時園區(qū)管理中心按照現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立法人治理結(jié)構(gòu)的管理模式，規(guī)范企業(yè)運作、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，保證園區(qū)資產(chǎn)的保值增值。2、孵化職能：即積極扶持具有良好市場潛力的優(yōu)秀企業(yè)，通過爭取優(yōu)惠政策，協(xié)助引進(jìn)資金擴(kuò)大規(guī)模，成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)新的利潤增長點，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模得以迅速擴(kuò)大與膨脹。3、服務(wù)職能：引進(jìn)現(xiàn)代高規(guī)格的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，健全服裝設(shè)計、品牌管理、人才培訓(xùn)、管理咨詢、行業(yè)交流、工商行政管理等管理服務(wù)職能，引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)服裝企業(yè)高速、健康發(fā)展。四、項目建設(shè)的重要意義1、提高土地利用率本項目是“以標(biāo)準(zhǔn)廠房、都市型工業(yè)園區(qū)和為載體，與城市功能和生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代綠色工業(yè)，具有占地少、產(chǎn)出高的特點”。隨著國家土地政策的收緊和對工業(yè)園區(qū)用地的嚴(yán)格審批政策，工業(yè)用地日益緊張，像“繡花一樣下珍惜和利用土地，提高工業(yè)土地利用率”是各級政府的一個重要課題。本項目按照“產(chǎn)業(yè)集聚、布局集中、用地集約”的原則，將為株洲市發(fā)展“樓宇工業(yè)”，推行“無地招商、標(biāo)準(zhǔn)廠房招商”，提高了工業(yè)用地集約化程度和單位面積的產(chǎn)出價值，提高單位土地的投資強度，最大程度實現(xiàn)用地集約，成為株洲工業(yè)園區(qū)開發(fā)亮點。2、孵化中小企業(yè)健康成長現(xiàn)在株洲不少中小型服裝加工企業(yè)由于自有資金有限，不可能自行購買土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)加工廠房。但以租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式，可減少固定資產(chǎn)的投入、降低投資風(fēng)險、縮短投資周期，同時可將更多的流動資金用于加快企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展上，達(dá)到挖潛增效的目的。成片建設(shè)國際通用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，出租或出售給符合整體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)用于生產(chǎn)，并集中為企業(yè)提供物業(yè)管理、物流配送等服務(wù)，同時政府提供園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策，可共同為孵化中小企業(yè)健康發(fā)展提供了積極的環(huán)境。3、有效整頓“三合一”廠房目前株洲市“三合一”的服裝加工廠非常之多，眾多的小企業(yè)和小加工廠租用民房，生產(chǎn)、生活、倉庫混在一起，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，消防通道不暢，大都無法通過消防檢驗。從株洲服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的角度，必須要有效整治“三合一”廠房，同時也要為“三合一”場所提供符合發(fā)展要求、又便于生產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)廠房，避免整改后再回潮的現(xiàn)象。所以，開發(fā)建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。4、提升蘆淞服裝市場品牌形象株洲眾多分散的中小服裝加工企業(yè)目前缺少行業(yè)整合、缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，一直沒有自己全國知名的服飾品牌，這與蘆淞市場群在全國的地位極不相稱。株洲蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，必須實施品牌化經(jīng)營戰(zhàn)略，引進(jìn)規(guī)模企業(yè)，加快培植本土服裝企業(yè)，有效解決增長后勁乏力和競爭力不夠的問題。本項目開發(fā)建設(shè)，對整合蘆淞服裝品牌形象，提升品牌價值將發(fā)揮巨大作用。5、促進(jìn)服裝產(chǎn)業(yè)集群沿海城市通過鼓勵專業(yè)園區(qū)、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，引導(dǎo)分散的產(chǎn)業(yè)向一定的空間集聚，形成整體的競爭優(yōu)勢。形象的稱為“標(biāo)準(zhǔn)廠房+招商集聚=產(chǎn)業(yè)集群”的模式。本項目落成將建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房約20多萬平米，可容納中小服裝加工企業(yè)近百家，將引導(dǎo)株洲市服裝加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的新格局。工業(yè)園的建成投產(chǎn)將拉動布匹市場、服裝輔料市場、服裝漂洗加工、物流等產(chǎn)業(yè)鏈迅速集聚與發(fā)展，將形成新的工業(yè)集群，進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮。6、經(jīng)濟(jì)效益顯著通過園區(qū)投資等運營，扶持入園企業(yè)創(chuàng)新成長，預(yù)計工業(yè)園區(qū)總投產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值16億元，每年可實現(xiàn)利稅近1億元。工業(yè)園區(qū)將創(chuàng)造就業(yè)崗位近10000個，對促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、為解決就業(yè)問題做出積極的貢獻(xiàn)。

第二章市場分析一、市場需求分析1、蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)品牌化發(fā)展需求株洲一直沒有自己知名的服飾品牌，蘆淞市場群的3000多個品牌幾乎都是“泊來品”，株洲本地服裝加工企業(yè)近5000家，注冊的商標(biāo)已有500多個，但大多數(shù)都將公司注冊在香港、廣東、浙江、福建等地。株洲上千家多數(shù)分散的中小服裝加工企業(yè)缺少行業(yè)整合，缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，這與蘆淞市場群與全國的地位極不相稱，株洲蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，“開發(fā)建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)的服裝工業(yè)園區(qū)、引進(jìn)規(guī)模企業(yè)、加快培植本土服裝企業(yè)。2、有效引導(dǎo)“三合一”廠房向標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化發(fā)展的需求目前株洲市“三合一”的服裝加工廠現(xiàn)象普遍，眾多的小企業(yè)和小加工廠租用民房，生產(chǎn)、生活、倉庫混在一起，火災(zāi)隱患多年來一直威脅著經(jīng)營業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，已成為困擾市、區(qū)各級黨委、政府的一塊“心病”，株洲市消防支隊對蘆淞市場群進(jìn)行多次消防專項整治，但是效果并不明顯。從蘆淞區(qū)服裝市場發(fā)展規(guī)律的角度，必須要有效整治“三合一”市場，有關(guān)部門在一邊整頓的同時，也需要一邊疏導(dǎo)，即為“三合一”場所提供符合發(fā)展要求、又便于生產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)廠房，“疏堵結(jié)合”才能有效的根治“三合一”現(xiàn)象，避免整改后再回潮的現(xiàn)象。所以，開發(fā)服裝工業(yè)園，建設(shè)服裝加工企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房能有效疏導(dǎo)中小加工企業(yè)“三合一”經(jīng)營的問題，規(guī)范生產(chǎn)，消除安全隱患。3、中小服裝加工企業(yè)成長的需求據(jù)調(diào)查，不少中小型服裝加工廠由于自有資金實力有限，不可能自行購買土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)加工廠房，但租賃或銀行按揭購買標(biāo)準(zhǔn)廠房，可減少固定資產(chǎn)的投入，降低投資風(fēng)險，縮短投資周期，同時將更多的流動資金用于加快企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展上，達(dá)到挖潛增效的目的。成片建設(shè)國際通用標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，出租或出售給符合整體規(guī)劃的工業(yè)企業(yè)用于生產(chǎn)，并集中為企業(yè)提供物業(yè)管理、物流配送等服務(wù)，同時政府提供園區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策，共同為孵化中小企業(yè)健康發(fā)展提供了積極的環(huán)境。4、客戶群體需求特征分析4．1標(biāo)準(zhǔn)廠房群體第一大客戶群體：處于迅速擴(kuò)展期的中小型本地服飾加工企業(yè)，主要特點是：在本地有較長發(fā)展軌跡，在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度；屬于發(fā)展型企業(yè)，雖然規(guī)模不大，但業(yè)主積極進(jìn)取，企業(yè)發(fā)展迅速；著眼于建立良好的企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境，有強烈的創(chuàng)新意識；員工數(shù)在50-200人之間；需求廠房面積在300-2000平方米之間；對物業(yè)總需求500-3500之間；企業(yè)可支配用于購買生產(chǎn)車間之資金在50－400萬之間。第二大客戶群體：蘆淞商圈服飾品牌經(jīng)銷商。主要特點是，需要現(xiàn)代化的辦公形象，有較大的倉儲空間，交通便利，便于與客戶的交流。第三大客戶群體：投資客。本項目用地離市場群近，地段升值潛力很大，物業(yè)可用來租賃經(jīng)營，投資回報率很高，其主要特點是熟悉服飾產(chǎn)業(yè)，自身從事服飾加工或營銷代理，對服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展及項目升值潛力看好。4.2配套住宅客戶群體4.2.1主力客戶：蘆淞市場小老板、中高檔服飾企業(yè)中層管理人員。在蘆淞市場群內(nèi)工作，自己擁有小型攤位或擔(dān)任品牌銷售員及以上職位；個人月收入在1500元以上；對生活環(huán)境品質(zhì)比較挑剔；屬于首次置業(yè)人群，具備一定投資意識。4.2.2次主力客戶：合泰大街中小型服飾加工企業(yè)老板和大型企業(yè)中高層管理人員。事業(yè)略有成就；不滿意合泰地區(qū)居住環(huán)境；對住宅位置要求距離工作地點較近；重視住宅的生活便利性；較注重住宅性價比。4.2.3其他客戶：株洲市的年輕消費一族有穩(wěn)定的工作，月收入在2000元以上；對生活品質(zhì)較為挑剔；善于精打細(xì)算，謀劃自己的生活。二、市場營銷措施我們堅持以“市場為導(dǎo)向”的理念，重點在市場營銷方面開展了許多工作：1、整合資源，讓政府與行業(yè)協(xié)會共同參與招商我們與“株洲市服裝行業(yè)協(xié)會”等行業(yè)組織及其主要負(fù)責(zé)人緊密聯(lián)系，吸引他們參與到我們項目中來，在項目規(guī)劃建設(shè)、房型、面積、配套等方面廣泛聽取他們建議和意見。同時協(xié)同政府組織招商會。2、加強溝通，采用訂制式營銷模式我們有針對性的與重點客戶進(jìn)行溝通，給他宣傳我們項目的理念、定位與規(guī)劃，積極運用口碑傳播的途徑，吸引、穩(wěn)定我們的客戶群體。項目采有量身定作的方式，根據(jù)不同企業(yè)特點專項設(shè)計?，F(xiàn)在，本項目的開發(fā)規(guī)劃與定位已經(jīng)引起了準(zhǔn)客戶的高度關(guān)注與極大興趣，紛紛來電來訪咨詢項目情況，市場前景較為樂觀。3、用現(xiàn)代營銷思維進(jìn)行整合的推廣我們將組織專業(yè)的營銷人從員從市場預(yù)熱期、培育期、強銷期、持續(xù)期、收尾期采取不同的營銷策略，不僅采用概念整合推廣手法，同時將運用各種公共關(guān)系手段，確保銷售目標(biāo)?，F(xiàn)在我們組織專業(yè)的市場研究人員對蘆淞服裝加工企業(yè)業(yè)主進(jìn)行更廣泛細(xì)致的研究，認(rèn)真研究他們購買廠房的真正需求與愿望；分析項目滿足他們需求與愿望付出的成本，了解他們的購買力；分析他們想通過什么方式在什么時機(jī)購買標(biāo)準(zhǔn)廠房等。堅持市場導(dǎo)向，通過調(diào)查準(zhǔn)確無誤把握產(chǎn)品、定價、渠道、促銷等實施執(zhí)行要素。

第三章經(jīng)營計劃一、經(jīng)營思路1、本項目采用房地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過兩期滾動開發(fā)，并重點在前期的市場研究與客戶群體的摸底調(diào)查上加大工作力度，爭取在開工前，爭取到60%左右客戶群體的認(rèn)同。2、本項目主要通過出售廠房和配套住宅物業(yè)為主回籠項目的建設(shè)資金，對配套住宅及其它配套物業(yè)將采用非常靈活的銷售策略。3、針對部分業(yè)主需求的廠房方案，可以以委托代建的方式來運作，同時將開發(fā)建設(shè)部分標(biāo)準(zhǔn)廠房單層或整體發(fā)售。4、本項目同時可為入園企業(yè)及時辦理產(chǎn)權(quán)證、辦理銀行按揭等業(yè)務(wù)。5、根據(jù)市場情況，考慮到長期利益，本項目可將增值快、位置好的單元保留，可以以租賃模式來贏得長期投資回報。6、后期通過物業(yè)管理公司與政府相關(guān)職能部門相結(jié)合的綜合管理形式，在物業(yè)管理、人才培訓(xùn)、品牌整合推廣、投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)等方面創(chuàng)新園區(qū)管理模式。二、組織機(jī)構(gòu)本項目建設(shè)由株洲市愛拼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)起，組織專門的領(lǐng)導(dǎo)班子負(fù)責(zé)本項目的開發(fā)經(jīng)營管理。并根據(jù)項目建設(shè)的需要組成相關(guān)的職能部門、配備相關(guān)的管理和技術(shù)人員。根據(jù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)情況需要,暫定公司組織結(jié)構(gòu)圖如下：總經(jīng)理總經(jīng)理工程部營銷策劃部財務(wù)部人事行政部總經(jīng)辦策劃廣告銷售主管工程師造價師會計主管融資主管人事主管行政主管總經(jīng)理秘書報建員法律顧問副總經(jīng)理三、建設(shè)進(jìn)度在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)進(jìn)程中各項管理工作，編好營銷推廣計劃、資金流計劃、施工組織計劃，使項目盡快竣工受益。實施進(jìn)度總體安排如下表所示：序號工程內(nèi)容開發(fā)期2007年（月）2008年（月）34567891234567891立項、征地2五通一平3規(guī)劃設(shè)計、報批、報建4標(biāo)準(zhǔn)廠房招商5廠房工程建設(shè)6廠房竣工驗收、交房7二期工程開工、VIP認(rèn)籌8二期主體完工、發(fā)售9二期竣工驗收、交房10尾房租售

投資分析一、說明本盈利預(yù)測系根據(jù)充分考慮國內(nèi)外同類行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)及市場的發(fā)展趨勢、預(yù)期市場容量以及下列各項基本假設(shè)的前提下，本著謹(jǐn)慎的原則編制的。對成本以上限范圍預(yù)算；對可實限收入在保守下限范圍預(yù)算；沒有計算項目可享受優(yōu)惠政策稅費減免。收益采用當(dāng)時可參照銷售單價計算項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項目成本分析四、銷售收入估算五、銷售稅金估算六、投資收益匯總

第五章項目SWOT分析及結(jié)論一、項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢項目地塊位于蘆淞服裝市場群約1公里，產(chǎn)業(yè)市場支持；臨合泰生產(chǎn)基地與洗水工業(yè)園，易形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展；項目用地是蘆淞市場唯一的一塊完整用地，具備發(fā)展大規(guī)模項目的可能；北側(cè)規(guī)劃的果園路向東直通至東中環(huán)線，規(guī)劃發(fā)展路網(wǎng)通達(dá)。2、地價成本優(yōu)勢項目實際“熟地”成本合計每畝35萬元左右，而本地塊周邊同類地段地價為每畝90萬元左右。本項目用地可以變性使用，這將為項目定位提供更廣闊的空間。3、政府扶持力度大市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、蘆淞區(qū)區(qū)委書記、區(qū)長等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)親自帶隊在項目所在地龍泉村進(jìn)行了多次調(diào)研并召開了專題會議?，F(xiàn)在本項目享受省重點簽約項目的優(yōu)惠政策。株洲市政府把服飾產(chǎn)業(yè)作為“十一五”規(guī)劃六大產(chǎn)業(yè)集群之一來培植，制定系列關(guān)于促進(jìn)株洲市服飾產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展與相關(guān)園區(qū)建設(shè)的鼓勵措施和優(yōu)惠政策。4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢工業(yè)地產(chǎn)這幾年在經(jīng)過住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的連續(xù)高速發(fā)展后異軍突起。目前投資廠房的年回報率已經(jīng)高達(dá)12％至15％；靜態(tài)總投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅類房地產(chǎn)項目。株洲服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸卻為推動加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)項目帶來新的發(fā)展契機(jī)，服裝加工企業(yè)主對標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求旺盛。本項目的立項，站在了促進(jìn)株洲服裝產(chǎn)業(yè)群發(fā)展的高度，順應(yīng)了株洲服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，符合市場的規(guī)律，項目愿景非常好。5、市場預(yù)期好項目前期通過對蘆淞服裝加工企業(yè)業(yè)主進(jìn)行了廣泛細(xì)致的調(diào)查，認(rèn)真研究了他們購買廠房的真正需求與愿望；分析項目滿足他們需求與愿望付出的成本。項目的定位引起了當(dāng)?shù)卦S多服裝加工企業(yè)主的共鳴，得到了高度認(rèn)可。政府將制定系列優(yōu)惠政策鼓勵服裝加工企業(yè)加入園區(qū)，同時將加大整治“三合一”廠房的力度，從目前形勢分析，項目市場前景比較樂觀。二、項目劣勢本項目劣勢主要來自以下四個方面：1、市場風(fēng)險該項目主要依托株洲市的服裝加工行業(yè)，目前雖然有大于項目開發(fā)總量數(shù)倍的市場潛在需求，但是目前，各加工私營業(yè)主都有擁有自己的加工場地，散布在蘆淞服裝市場群周邊各處的民居內(nèi)，如何低成本的有效的引導(dǎo)他們步入規(guī)范的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房是本項目成功的關(guān)鍵所在。一方面需要政府從政策上積極引導(dǎo)，對“三合一”廠房加大整治力度；一方面開發(fā)商需要在銷售策劃方面精心組織，鎖定目標(biāo)市場群，重點開發(fā)，確保將投資風(fēng)險降到最低。2、成本控制風(fēng)險由于株洲房地產(chǎn)市場在不斷升溫，前期費用、建材成本都會有所上漲，必將直接增加建安成本。特別是本項目地處蘆淞服裝市場群近郊，土地成本較高，開發(fā)費用較高，也給項目增加了投資資本金。所以需要加強成本控制管理，特別是考慮到本項目社會效益特別顯著，是當(dāng)?shù)赝苿訕?biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的典范，可以要求政府在行政費用、稅金等方面爭取更多優(yōu)惠，從而整體降低成本風(fēng)險。3、現(xiàn)金流風(fēng)險工業(yè)園區(qū)建設(shè)總投資需要2.1億,如果因政策、管理、自有資金不足等原因使開發(fā)期拉長，將會全面提升財務(wù)成本，有可能會出現(xiàn)現(xiàn)金流無法支撐拉長的開發(fā)周期的成本，從而加大項目投資風(fēng)險。4、政策風(fēng)險工業(yè)地產(chǎn)有其特殊性，他的招商十分依賴于相關(guān)稅收優(yōu)惠、政策的傾斜力度等。因此，項目的順利開展，離不開政府一方面對項目本身的政策支持，一方面從政策上對入園經(jīng)營業(yè)主制訂系列的優(yōu)惠政策，并在城市配套費用方面給予相應(yīng)優(yōu)惠或免除等。項目機(jī)會合泰地區(qū)工業(yè)廠房檔次低、環(huán)境差，限制企業(yè)發(fā)展；同時合泰地區(qū)中小型服裝加工企業(yè)拓展首選合泰周邊地區(qū)，給項目帶來機(jī)會。目前本地針對服裝加工企業(yè)的工業(yè)廠房市場供應(yīng)短缺，競爭不充分，潛在競爭對手均尚未將產(chǎn)品投向市場，這是項目可抓住的時間緊迫的機(jī)會。株洲服裝加工企業(yè)自身成長的需要現(xiàn)代化的生產(chǎn)形象。服裝產(chǎn)業(yè)的中西部梯度轉(zhuǎn)移是大勢所趨，株洲市政府大力扶持服飾產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、項目威脅1、最大的機(jī)會在市場，最大威脅來自于市場，客戶追求新產(chǎn)品的同時，會謹(jǐn)慎自身現(xiàn)金流的分配；潛在競爭對手的出現(xiàn)。五、結(jié)論1、本項目的開發(fā)建設(shè)與株洲市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，與服裝產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向一致，順應(yīng)了市場需求與政府的發(fā)展戰(zhàn)略。2、從以上報告可以看到，項目在經(jīng)過準(zhǔn)確的市場定位，設(shè)計方案和經(jīng)營方案的總體規(guī)劃后，具有極大的創(chuàng)新性。3、該項目符合株洲市總體戰(zhàn)略規(guī)劃的需要，將在未來為蘆淞服裝市場群、株洲市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要角色。4、本報告在考慮到市場風(fēng)險因素，對項目的資金投入預(yù)算情況進(jìn)行了充分的預(yù)留，在實際的操作過程中，可以根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)控。5、項目建設(shè)規(guī)模大，達(dá)20萬平方米建筑面積，有良好的市場前景，但要控制好項目的操作過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。6、項目可實現(xiàn)凈利5000多萬元，靜態(tài)純利率達(dá)20%，有非常好的投資收益率。（注：本報告中所提及的規(guī)劃、設(shè)計、預(yù)算數(shù)據(jù)，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案為準(zhǔn)）

項目新聞報導(dǎo)株洲服飾產(chǎn)業(yè)迎來“鳳凰涅槃”新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園順勢而生2007-9-7株洲日報鳳凰是神鳥，色彩斑斕，有翔于九天的高傲，只落梧桐的執(zhí)著。最引人入勝的是鳳凰涅磐、浴火重生，當(dāng)鳳凰生命迎來重生之時，便集梧桐枝，在烈火中新生，羽更豐，音更清，神更髓。當(dāng)鳳凰振翅沖天時，它的燦爛光芒照亮的又豈止是我們的雙眼？它的美和執(zhí)著已是一種極至，一種令人神往的境界，“鳳凰涅磐”，就是不斷追求、提升自我的執(zhí)著精神。做為一個見證蘆淞服飾市場十多年風(fēng)風(fēng)雨雨的株洲人，每看到這個故事，看著蘆淞服裝市場的成長壯大，感受萬千，驚喜他的變遷成長的同時，對他的未來也有幾分思索。十年前，這里還是一塊“不毛之地”。十年間滄海桑田，這里卻變成了一片讓人嘆為觀止的新城，43個大型服裝專業(yè)市場,2.8萬個體業(yè)主經(jīng)營戶,10萬從業(yè)人員的龐大服裝服飾市場群.匯集了國內(nèi)4000多個服裝服飾品牌總代理，商品輻射15個省市230多個縣市區(qū),市場群內(nèi)有5個大型物流集散中心，以及與物流集散中心相配套的100多條通向全國各地的貨運專線，6萬多平方米的倉儲系統(tǒng),年成交額近200億元。思索也由此而來：一個揚名全國的十大服裝市場，沒有一個叫得響的自有品牌?，F(xiàn)在株洲的服裝生產(chǎn)加工企業(yè)已增至5000多家，加工機(jī)組數(shù)萬臺，但大部分企業(yè)仍租用民房，辦集廠房、辦公、宿舍、倉儲于一室“三合一”工廠，初級化、粗放式模式極大制約了服裝生產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)，導(dǎo)致株洲整個服裝產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的薄弱，產(chǎn)品缺乏市場核心競爭力，蘆淞服裝大市場根基相對薄弱，株洲服飾產(chǎn)業(yè)升級滯后，遭遇發(fā)展瓶頸。第五屆炎帝服飾商務(wù)節(jié)即將大幕開啟，服飾產(chǎn)業(yè)繼續(xù)被列為株洲市‘十一五’時期重點培育的六大產(chǎn)業(yè)集群之一，我市新的“服飾產(chǎn)業(yè)培育政策”也正在醞釀之中。沿海服飾等產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)集群將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，打造新蘆淞，實現(xiàn)鳳凰涅槃，出大手筆，出大品牌，是時候了！旁觀福建石獅、湖北武漢的服裝產(chǎn)業(yè)成長史，對蘆淞市場發(fā)展頗有借鑒意義。當(dāng)?shù)卣扇　白ゴ蠓判?，重點扶持”的政策，對那些假冒偽劣，貼牌套牌的作坊企業(yè)進(jìn)行專項整治；對那些有品牌經(jīng)營意識，能做大做強的企業(yè)，政府給土地，給政策，全方位扶持，短短幾年時間，石獅一個縣級市就擁有十幾個全國馳名商標(biāo)企業(yè)。因此有如下思考：蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)要大發(fā)展，建設(shè)“新蘆淞”，首先要建設(shè)“新型服裝工業(yè)園”，“精心培植梧桐樹，砌巢引得鳳凰來”，吸引有企業(yè)經(jīng)營意識得企業(yè)入園；其次要有“新政策”，要采行比沿海地區(qū)更有競爭力得扶持方案；第三，要有“新思路”，在大區(qū)域品牌培育、城市名片塑造，產(chǎn)業(yè)鏈配套，人才培育等方面想企業(yè)所想，急企業(yè)所急；第四，要建設(shè)新市場，展示株洲服飾產(chǎn)業(yè)新形象等。2007年，株洲服飾產(chǎn)業(yè)又有了驚人之舉，湖南愛拼投資發(fā)展有限公司與美國西域駱駝聯(lián)合控股有限公司攜手，斥資2.3億，征地150余畝，在蘆淞區(qū)龍泉村興建新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園，建造株洲首個專業(yè)化、現(xiàn)代化服裝工業(yè)園。新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園定位于“蘆淞服飾品牌孵化園”，以打造“品牌蘆淞”，提升株洲本土服裝品牌為目標(biāo)。做為中博會簽約項目、2007年株洲市政府重點工程，項目得到了株洲市、區(qū)兩級政府的大力支持，為入園服裝加工企業(yè)經(jīng)營管理、扶持政策提供了強力保障。新蘆淞服裝（都市）工業(yè)園作為一個順勢而生的工業(yè)地產(chǎn)項目，必將推動株洲服飾產(chǎn)業(yè)向新型工業(yè)化、專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。引領(lǐng)蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)新方向“新蘆淞”服飾工業(yè)園驚艷亮相中博會2006-9-27株洲日報9月27日，長沙，首屆“中國中部地區(qū)投資貿(mào)易博覽會”萬商云集。我市“新蘆淞服飾工業(yè)園”的成功簽約，引來各方強烈關(guān)注。該項目由湖南愛拼投資發(fā)展有限公司發(fā)起，聯(lián)合“美國西域駱駝”等知名服飾品牌企業(yè)共同打造，預(yù)計總投資達(dá)2.3億元。在簽約現(xiàn)場，外資方投資代表，美國西域駱駝聯(lián)合投資控股有限公司總裁柯夏鳴對簽約表現(xiàn)出高度滿意?？孪镍Q對株洲蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)十分了解，清楚其發(fā)展歷史、現(xiàn)狀，對其今后的發(fā)展趨勢有非常明確的見解。株洲蘆淞最近獲得“中國服飾名城”稱號，服裝產(chǎn)業(yè)又是株洲“十一五”計劃的重點培植產(chǎn)業(yè)，因此，他對該項目充滿信心?？孪镍Q介紹了“新蘆淞”項目的基本情況，表示將合力打造一個高品質(zhì)高起點的現(xiàn)代化服飾工業(yè)園?！靶绿J淞”將從功能布局、品牌形象、配套設(shè)施等方面引領(lǐng)株洲服裝產(chǎn)業(yè)的新方向。在株洲的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境方面，柯給予了高度評價。作為中南交通樞紐，株洲擁有得天獨厚的物流優(yōu)勢，同時，中部崛起戰(zhàn)略的實施，服裝產(chǎn)業(yè)從沿海向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的大趨勢，更給株洲帶來了前所未有的機(jī)遇。株洲本土的投資環(huán)境和政策都很寬松，他相信投資該項目是一個明智的選擇。項目發(fā)起方“湖南愛拼”的法人代表趙偉波表示，此次與“西域駱駝”聯(lián)手，也是基于對蘆淞服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻理解。“湖南愛拼”曾成功地開發(fā)了天雅國際服裝大廈，對福建石獅、晉江等地的服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展也十分熟悉，因此希望通過引進(jìn)沿海知名服飾企業(yè)，在株洲帶頭興建國際標(biāo)準(zhǔn)廠房，促進(jìn)株洲服裝加工產(chǎn)業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化、品牌化方向邁進(jìn)。該項目實施后，將提升蘆淞市場群的品牌形象和知名度，引導(dǎo)中小加工企業(yè)向園區(qū)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，并促進(jìn)布匹、輔料加工、洗水加工、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并將創(chuàng)造近萬個就業(yè)崗位。記者：劉小波蘆淞服飾“航母”駛?cè)胍惑w化航道超200億元大生意還要做大株洲市蘆淞區(qū)區(qū)委書記強國躍“浙江有義烏，湖南有蘆淞”。蘆淞市場群這一曾名噪一時、風(fēng)云幾度的“航空母艦”，曾因為滯后的基礎(chǔ)設(shè)施、傳統(tǒng)的流通方式和經(jīng)營模式，在上世紀(jì)90年代后期一度萎縮。如今，隨著長株潭一體化交通、區(qū)位優(yōu)勢的日益明顯，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，蘆淞又開啟了現(xiàn)代物流服飾的新篇章。株洲蘆淞區(qū)委書記強國躍在接受媒體采訪時表示，隨著長株潭一體化的進(jìn)程，作為中西部服裝的著名集散地，蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展將帶動全省服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。株洲市蘆淞區(qū)區(qū)委書記強國躍商圈北移成就專業(yè)大市場蘆淞市場群的發(fā)展于得益于株洲鐵路交通的便利，造就了株洲服裝批發(fā)的成行成市?！叭欢S著周邊省市不斷涌現(xiàn)功能相似、規(guī)模相當(dāng)?shù)耐悓I(yè)市場，加上全國交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，蘆淞的區(qū)位、交通優(yōu)勢逐漸被弱化?！睆妵S等商圈內(nèi)部建設(shè)者不得不進(jìn)行大刀闊斧的改革來重塑蘆淞的未來。2005年，株洲市政府、蘆淞區(qū)政府為解決蘆淞市場群的交通物流瓶頸，對鐵西路進(jìn)行改造。依托鐵西路、汽車南站、火車站組合交通優(yōu)勢，商圈北移成為一種必然?！笆曛疤J淞服裝市場的發(fā)祥地就靠近火車站，十年之后蘆淞服裝市場群的戰(zhàn)略中心又將向這一區(qū)域偏移。”列入長株潭物流中心規(guī)劃蘆淞市場群位于長株潭經(jīng)濟(jì)三角區(qū)的中心，是承啟東西，連貫?zāi)媳钡臉屑~所在地。近幾年來，株洲市加大投入對蘆淞市場群的改造，基本形成了品牌服飾、高中低檔服裝批發(fā)與零售業(yè)經(jīng)營縱橫交錯的市場格局。市場通道寬敞明亮，外表裝飾富麗堂皇，由以前的鳥籠式攤位改造成了寬敞、高品位的寫字樓，貨物流通更加快捷方便。再加上一系列優(yōu)惠政策的出臺，吸引了大批重量級商賈紛至沓來，形成了云集蘆淞市場的景觀，進(jìn)一步鞏固了蘆淞市場群作為中南地區(qū)區(qū)域服飾物流中心的地位?！案匾氖牵覀儐恿朔椢锪髦行慕ㄔO(shè)，重點是規(guī)劃‘三區(qū)一中心’，即服飾加工區(qū)、倉儲配送區(qū)、展示交易區(qū)、電子商務(wù)中心。全面接軌現(xiàn)代物流?！睆妵S說?！胺棶a(chǎn)業(yè)繼續(xù)被列為株洲市‘十一五’時期重點培育的六大產(chǎn)業(yè)集群之一，蘆淞服飾物流中心也納入了長株潭物流中心規(guī)劃之列，隨著沿海服飾等產(chǎn)業(yè)梯度加快向中西部轉(zhuǎn)移，蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)集群將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，大有可為?！痹谡劶疤J淞服飾產(chǎn)業(yè)集群與長株潭一體化的相互促進(jìn)時，強國躍表示，三地一體化使區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，蘆淞在打造湖南品牌文化，促進(jìn)服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、解決城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)等問題上將發(fā)揮越來越重要的作用?！鲇浾邉⒀嗑?/p>

蘆淞區(qū)和石獅市締結(jié)友好區(qū)市2006-8-1株洲日報正在福建石獅考察的株洲服飾產(chǎn)業(yè)考察團(tuán)7月31日傳來喜訊：蘆淞區(qū)和石獅市已簽訂締結(jié)友好區(qū)市的協(xié)議。石獅市是著名的僑鄉(xiāng)，是我國東南沿海著名的服裝及原材料集散地，是“中國休閑服裝名城”與“閩派”服裝的發(fā)源地；擁有10多個全國馳名商標(biāo)和知名服飾品牌，與蘆淞區(qū)同為全國十大服裝批發(fā)市場?？疾靾F(tuán)由市委巡視員馬建述帶隊，此行的目的是學(xué)習(xí)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展服飾產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗和政策措施，并結(jié)合我市實際，制訂株洲服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策，同時向外界宣傳株洲，宣傳蘆淞服飾，并對服裝加工企業(yè)進(jìn)行敲門式招商，促進(jìn)我市服飾產(chǎn)業(yè)的提升?？疾靾F(tuán)一行考察了石獅市服裝城、靈秀鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)廠房、石湖工業(yè)園區(qū)及美國西域駱駝公司、富貴鳥集團(tuán)、斯得雅公司、愛登堡公司等，并與石獅市領(lǐng)導(dǎo)及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家進(jìn)行了座談。石獅方面詳細(xì)介紹了當(dāng)?shù)胤棶a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)走勢、政府引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的措施及行業(yè)協(xié)會的運營管理情況。蘆淞區(qū)負(fù)責(zé)人重點介紹了服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。雙方表示，今后將在多個領(lǐng)域中加強合作，特別是在服飾產(chǎn)業(yè)方面加強交流，攜手并進(jìn)。新蘆淞服飾工業(yè)園領(lǐng)跑株洲服飾產(chǎn)業(yè)2007-1-12株洲日報“十一五”期間，株洲市提出了“推進(jìn)實施新型工業(yè)化，突出抓好園區(qū)建設(shè)，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，引進(jìn)一批發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒅巫饔脧?、帶動能力強的大項目”為發(fā)展目標(biāo)，并著力把服飾產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展作為“十一五”重點培育的產(chǎn)業(yè)之一。株洲一些布局分散的中小服裝企業(yè)大多在民房里加工生產(chǎn)，缺少規(guī)模優(yōu)勢和行業(yè)整合，服裝加工企業(yè)主對標(biāo)準(zhǔn)廠房需求迫切。建設(shè)“提速服裝加工產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展”的項目，承接沿海地區(qū)知名晶牌企業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，改造提升本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，提升產(chǎn)業(yè)檔次，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模是市場的必然需求。湖南愛拼投資發(fā)展有限公司董事長趙偉波先生用前瞻性戰(zhàn)略思維與敏銳市場洞察力，聯(lián)合“美國西域駱駝、愛登堡、斯得雅”等多家沿海地區(qū)的全國知名晶牌服飾企業(yè)打造“新蘆淞服飾工業(yè)園”，預(yù)計總投資2．3億元。該項目的成功開發(fā)建設(shè)，將為實施株洲市“打造中國服飾名城”的戰(zhàn)略，實現(xiàn)株洲服飾產(chǎn)業(yè)與市場的有效互動，大力促進(jìn)株洲服飾產(chǎn)業(yè)向新型工業(yè)化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展發(fā)揮重大的示范作用。為此，記者專訪了湖南愛拼投資公司董事長趙偉波先生。記者：趙總，您好!能為我們描述一下規(guī)劃中的“新蘆淞”服飾工業(yè)園宏偉藍(lán)圖嗎?趙總：愛拼公司的產(chǎn)品理念就是“創(chuàng)造卓越，成就精典”。我們要在株洲打造一個有規(guī)模、有品質(zhì)、有品位的現(xiàn)代化服飾工業(yè)園。項目規(guī)劃設(shè)計的第一個理念是“著眼未來、超前設(shè)計”，園區(qū)無論是功能布局，還是形象外觀，力爭三十年不落伍；第二個理念就是“以人為本”，比如園區(qū)路網(wǎng)實行人車分流設(shè)計，有關(guān)生活配套設(shè)施、員工休閑康體設(shè)施等每個細(xì)節(jié)都表現(xiàn)了對人的關(guān)懷，比如在員工宿舍上我們將考慮建設(shè)夫妻房等，整體上滿足生產(chǎn)、生活、休閑的需求。第三個理念是園區(qū)形象要凸顯晶牌優(yōu)勢,如我們園區(qū)園林設(shè)計、建筑外觀等均采用歐式風(fēng)格，追求高雅的格調(diào)，為我市引進(jìn)全新的工廠模式。我們廠房可以自由分區(qū)；可靈活使用。四是盡量做好園區(qū)服飾配套，園區(qū)將引進(jìn)現(xiàn)代化的物業(yè)服務(wù)、配送倉儲、管理咨詢、人才培訓(xùn)、品牌整合推廣等服務(wù)機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新園區(qū)的管理模式。這樣做不僅有利于我們投資商進(jìn)一步提升自身服飾品牌在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u度，同時也為將來加入園區(qū)生產(chǎn)的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提升晶牌形象、提高生產(chǎn)水平起到很大的促進(jìn)作用。記者：目前業(yè)界都在討論服裝產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移的話題，您成功聯(lián)合沿海數(shù)家知名品牌企業(yè)投資建設(shè)服裝工業(yè)園；也是基于這樣的趨勢嗎?趙總：隨著沿海地區(qū)勞動力等成本增加，做為勞動密集型的紡織企業(yè)向西部轉(zhuǎn)移是必然的趨勢，這些投資企業(yè)都是我們公司多年的業(yè)務(wù)伙伴，他們對于株洲，特別是蘆淞服裝市場非常熟悉，比如“西域駱駝”、“愛登堡”等品牌的區(qū)域總代理都是我們下屬實業(yè)公司運營的。我們和這些品牌企業(yè)建立了非常密切的合作關(guān)系，他們的生產(chǎn)經(jīng)營模式我們非常熟悉，將生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移和外包是他們必然的需求。株洲市是中國服飾名城，蘆淞服裝市場還是中國十大服裝批發(fā)市場之一。投資商就本項目曾多次組織專人到項目地點蘆淞區(qū)考察，對這個項目非常認(rèn)同并看好，一是株洲市及蘆淞區(qū)兩級政府對我們項目給予大力支持，創(chuàng)造了一個較好的投資環(huán)境。二是項目本身與株洲繁榮的服裝市場群非常近，僅千米左右，且周邊的布匹、輔料等市場配套成熟，在這個區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)市場和產(chǎn)業(yè)的有效聯(lián)動，非常適合株洲中小加工企業(yè)“生產(chǎn)、生活、銷售的便利性”這一現(xiàn)實的經(jīng)營需求；三是本項目建設(shè)的國際通用標(biāo)準(zhǔn)廠房，順應(yīng)了蘆淞區(qū)服飾產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，對本項目成功建設(shè)投產(chǎn)的前景非常樂觀。記者：您認(rèn)為項目的開發(fā)建設(shè)對株洲服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來哪些積極的影響呢?趙總：株洲蘆淞服裝市場與沿海地區(qū)如福建石獅市、晉江市等地的發(fā)展過程有許多相似的由方，我個人認(rèn)為蘆淞服裝市場目前發(fā)展過程中站到的最大問題是服裝加工產(chǎn)業(yè)體系相對不完善蘆淞服裝市場群缺乏持久的發(fā)展后勁和競爭力項目定位符合株洲市服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，符合蘆淞區(qū)委；區(qū)政府提出的打造“品牌蘆淞”戰(zhàn)略左想。項目的開發(fā)建設(shè)，將對促進(jìn)中小服裝加工業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，提升蘆淞服裝市場群牌形象和知名度，以及有效引導(dǎo)“三合一”廠家自都將起到非常重要作用。同時將引導(dǎo)當(dāng)?shù)刂行×て髽I(yè)向園區(qū)集聚，形成“產(chǎn)業(yè)集群”的競爭七勢，如通過園區(qū)知名品牌的示范作用，扶持人目企業(yè)創(chuàng)新成長，同時將拉動布匹市場、服裝輔半市場、服裝水洗加工、物流等產(chǎn)業(yè)鏈迅速集聚主發(fā)展，將形成新的工業(yè)集群，進(jìn)一步促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮。同時工業(yè)園區(qū)將創(chuàng)造就業(yè)崗位近8000個，對促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移、就業(yè)做出積極的貢獻(xiàn)。這一點在福建省石獅市、晉江市等地已有很好實例。1目標(biāo) -5-2可行性分析 -7-2.1需求 -7-2.1.1市場分析 -8-2.1.2行業(yè)現(xiàn)狀 -9-2.1.3業(yè)務(wù)關(guān)系 -10-2.2可行性的優(yōu)勢 -11-2.2.1項目特色 -11-2.2.2宣傳途徑 -11-2.2.3客戶優(yōu)勢 -13-2.2.4技術(shù)優(yōu)勢 -13-2.2.5市場優(yōu)勢 -13-2.2.6一卡通 -15-2.2.7運營可行性 -15-2.2.8困境和挑戰(zhàn) -16-2.2.9分析結(jié)論 -18-2.3龍卡汽車卡調(diào)研 -19-2.3.1龍卡汽車卡增值服務(wù)簡介 -19-2.3.2銀行信用卡功能 -20-2.3.3汽車增值服務(wù)功能 -21-2.4國內(nèi)汽車網(wǎng)站調(diào)研 -24-2.4.1調(diào)研概述 -24-2.4.2垂直類網(wǎng)站 -25-2.4.3中國汽車網(wǎng)的概況 -26-2.4.4中國汽車網(wǎng)的特點 -27-2.4.5中國汽車網(wǎng)的呼叫中心 -28-2.4.6中國汽車網(wǎng)的商業(yè)模式 -29-2.5國外汽車網(wǎng)站調(diào)研 -31-2.5.1美國汽車網(wǎng)站的背景 -31-2.5.2美國汽車銷售網(wǎng)站的商業(yè)模式 -32-2.5.3國外汽車網(wǎng)站的運營特點 -35-2.5.4國外汽車網(wǎng)站的運營方式 -36-3運營方案 -38-3.1運營的意義 -38-3.2運營策略 -39-3.2.1汽車網(wǎng)站定位要清晰 -39-3.2.2有計劃的綜合推廣 -39-3.2.4在線服務(wù) -40-3.2.5客戶最關(guān)心的汽車服務(wù) -40-3.3運營機(jī)制 -42-3.4盈利點分析 -43-4實施方案 -44-4.1需求概述 -44-4.2設(shè)計原則 -44-4.3運行環(huán)境 -46-4.4操作系統(tǒng) -46-4.5數(shù)據(jù)庫 -47-4.6總體結(jié)構(gòu) -47-4.7系統(tǒng)性能 -48-4.8系統(tǒng)安全 -49-4.8.1數(shù)據(jù)安全 -49-4.8.2防火墻技術(shù) -49-4.8.3病毒防范 -51-4.8.4數(shù)據(jù)庫安全 -53-4.8.5數(shù)字安全證書管理 -55-4.9系統(tǒng)備份 -55-4.10系統(tǒng)擴(kuò)展 -57-4.11系統(tǒng)維護(hù) -57-4.12功能簡述 -57-4.12.1欄目編排 -58-4.12.2功能簡要說明 -58-５系統(tǒng)功能 -59-5.1機(jī)修廠增值功能擴(kuò)展 -59-5.1.1增值業(yè)務(wù)的開通方法 -59-5.1.2維修資源信息發(fā)布 -59-5.1.3輔助信息發(fā)布 -60-5.1.4安裝增值插件 -60-5.2增值平臺業(yè)務(wù)功能 -61-5.2.1首頁樣式 -61-5.2.2維修企業(yè)類主要功能 -64-5.2.3產(chǎn)業(yè)類供應(yīng)商相關(guān)功能 -65-5.2.4二手交易平臺 -67-5.2.5車輛保險 -67-5.2.6汽車銷售等 -67-5.3車主類相關(guān)功能 -68-5.3.1會員定制 -68-5.3.2地方特色 -68-5.3.3汽車養(yǎng)護(hù)維修知識庫 -68-5.3.4會員論壇 -69-5.3.5網(wǎng)上預(yù)定 -69-5.3.6特色服務(wù) -69-5.3.7會員俱樂部 -69-5.4大眾網(wǎng)友類相關(guān)功能 -70-5.4.1購車顧問 -70-5.4.2網(wǎng)友評比論壇 -70-5.4.3網(wǎng)友社區(qū) -70-6參考資料 -70-7附件 -72-7.1龍卡汽車卡，暢享車主生活！ -72-目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項目實施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項目建設(shè)背景和必要性 192.1項目建設(shè)背景 192.2項目建設(shè)必要性 20第三章市場分析和預(yù)測 223.1市場現(xiàn)狀 223.2**縣市場 233.3全國市場 233.4雞肉市場分析 243.5雞蛋市場分析 243.6有機(jī)肥市場分析 243.7銷售預(yù)測 25第四章項目區(qū)概況 264.1項目區(qū)基本情況 264.2項目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項目建設(shè)方案 295.1項目建設(shè)原則 295.2項目設(shè)計依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項目設(shè)計方案 305.4工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 P