戴德梁行商業(yè)項(xiàng)目綜合顧問(wèn)服務(wù)建議書

香港戴德梁行商業(yè)項(xiàng)目綜合顧問(wèn)服務(wù)建議書[壹] 序言 [貳] 戴德梁行簡(jiǎn)介 [叁] 對(duì)__________商業(yè)項(xiàng)目的理解 [肆] 對(duì)項(xiàng)目的期望 [伍] 達(dá)到期望的方法 [陸] 商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù) [柒] 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù) [捌] 前期市場(chǎng)推廣策略服務(wù) [玖] 租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù) [拾] 商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù) [拾壹] 服務(wù)期限及服務(wù)費(fèi)用 [拾貳] 專案人員資歷 [拾叁] 成功案例 [拾肆] 公司專業(yè)資格 序言（1） 十分感謝__________有限公司（下稱__________公司）對(duì)我們上一階段工作的肯定，同（2） 時(shí)也感謝__________公司給予我們機(jī)會(huì)去共同（3） 探討__________的商業(yè)發(fā)展。通過(guò)11月17日雙方在成都召開的溝通會(huì)，（4） 我司在上一階段研究的基礎(chǔ)上，（5） 提出一些初步的實(shí)操建議。同（6） 時(shí)，（7） 貴公司也表述了對(duì)該商業(yè)策劃項(xiàng)目的期待和要求。憑借我司對(duì)貴項(xiàng)目的理解而（8） 進(jìn)行編寫的研究策劃服（9） 務(wù)建議書，希（10） 望能滿足貴公司的要求，同（11） 時(shí)，（12） 隨著雙方溝通的加深，（13） 建議書會(huì)不（14（15） 憑著于國(guó)內(nèi)及東南亞多年豐富的商業(yè)物業(yè)一站式服（16） 務(wù)，（17） 戴德梁行將針對(duì)__________商業(yè)部分之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，（18） 配合發(fā)展商之需要，（19） 結(jié)合本公司不同（20） 專業(yè)部門的力量，（21） 提供一套全方位、切（22） 合實(shí)際之全程服（23） 務(wù)方案，（24） 包括商業(yè)策劃、市場(chǎng)推廣策略及物業(yè)管理等各個(gè)專業(yè)范疇，（25） 以確保商業(yè)項(xiàng)目的投資符合市場(chǎng)需要并成為盈利的資產(chǎn)。（3）如本司有幸被__________公司委托提供專業(yè)服務(wù)，本公司全體專業(yè)人員將傾盡全力將__________的商業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)成為國(guó)際級(jí)的社區(qū)配套，打造成都市區(qū)的后花園和新客廳。2.戴德梁行簡(jiǎn)介梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問(wèn)公司——英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超過(guò)六千五百位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十三個(gè)國(guó)家一百二十五間分公司，為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。我司了解客戶在全球各地的房地產(chǎn)需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產(chǎn)策略及服務(wù)公司TheStaubachCompany組成聯(lián)營(yíng)公司DTZStaubachTieLeung，為客戶提供迅速的一站式服務(wù)。戴德梁行的成立，標(biāo)志著亞洲房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。以成員梁振英測(cè)量師行為例，自一九九三年成立以來(lái)，即迅速發(fā)展為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問(wèn)公司之一，在香港、中國(guó)內(nèi)地、臺(tái)灣設(shè)有十間分公司，而且是中國(guó)內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州均設(shè)有正式領(lǐng)有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，因?yàn)槲宜旧钚烹S著全球營(yíng)商環(huán)境一體化。真正具備長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的公司必會(huì)看準(zhǔn)在亞洲的機(jī)遇，尋求在區(qū)內(nèi)扮演積極的角色。因此，過(guò)往我司一直銳意拓展跨國(guó)聯(lián)系，并與另外兩間國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)公司——新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司及英國(guó)的DTZ保持密切的商業(yè)合作關(guān)系。戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司在一九九五年由十三位資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立，業(yè)務(wù)范圍遍及東南亞的主要城市。在新加坡，公司與跨國(guó)企業(yè)、上市公司、政府合作關(guān)系良好，并在估價(jià)及投資市場(chǎng)等范疇占據(jù)重要的市場(chǎng)占有率。戴德梁行的另一成員為DTZ，隸屬英國(guó)上市公司DTZHoldingsplc，為歐洲其中一家主要的物業(yè)顧問(wèn)公司，一九九九至二零零零年單在英國(guó)的營(yíng)業(yè)額便達(dá)一億二千零四百二十六萬(wàn)英鎊。戴德梁行的成立，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強(qiáng)力組合。今后，本地及國(guó)際客戶都可以不論地域疆界，獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。戴德梁行中國(guó)大陸辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價(jià)租售代理策劃物業(yè)管理施工管理室內(nèi)設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究中國(guó)辦事處架構(gòu)項(xiàng)目小組本公司曾提供服務(wù)的地方包括：沈陽(yáng)、昆明、武漢、西安、長(zhǎng)春、上海、杭州、臺(tái)南、南京、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都。并且為發(fā)展商提供了專業(yè)服務(wù),對(duì)各地方政府的要求及民情都甚有了解,并已組成全國(guó)性的數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)各地之物業(yè)發(fā)展情況提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。針對(duì)成都「__________」項(xiàng)目,本公司將結(jié)合全球的經(jīng)驗(yàn)及成都地區(qū)的實(shí)際環(huán)境,組成項(xiàng)目小組,為成都「__________」提供完善到位的專業(yè)服務(wù)。戴德梁行組織架構(gòu)戴德梁行環(huán)球網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行架構(gòu) 3. 戴德梁行對(duì)__________商業(yè)項(xiàng)目的理解在前一階段的__________公建配套市場(chǎng)研究中，我們已得到以下的有關(guān)商業(yè)發(fā)展的主要結(jié)論，也得到貴公司的基本認(rèn)同。 就整體__________而言，__________的優(yōu)勢(shì)在于其環(huán)境好、規(guī)模大、企業(yè)品牌好，缺點(diǎn)是地點(diǎn)較生疏、人氣缺失。 就商業(yè)部分而言，面臨的市場(chǎng)和區(qū)域特點(diǎn)是：雖然周邊常住人口很少，但地區(qū)仍存在休閑性商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。該區(qū)可能在未來(lái)幾年會(huì)有巨大的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展的使命是，幫助__________確立成為成都市區(qū)后花園和新客廳，令在項(xiàng)目開發(fā)初期作為一種識(shí)別物，吸引市區(qū)消費(fèi)，吸納人氣，為住宅的銷售造勢(shì)。發(fā)展采取穩(wěn)健的態(tài)度，最終成為盈利的資產(chǎn)。開發(fā)理念是以BLOCK的建造形式分期開發(fā)，彈性定位。初步設(shè)想是分成三個(gè)階段開發(fā)：?jiǎn)?dòng)階段、發(fā)展階段和成熟階段。商業(yè)的業(yè)態(tài)含括：旅游、娛樂(lè)、觀光休閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動(dòng)商業(yè)。首先解決人氣不足的問(wèn)題。

對(duì)項(xiàng)目的期望我們所理解__________公司的期望是通過(guò)我司針對(duì)商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的策劃工作，能清晰地預(yù)期商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的業(yè)態(tài)組成，重點(diǎn)目標(biāo)商家或投資家的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和計(jì)劃，__________公司應(yīng)提供的營(yíng)商環(huán)境。并根據(jù)業(yè)態(tài)的組成計(jì)劃編寫設(shè)計(jì)任務(wù)指引書，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑本身的技術(shù)要求。5. 達(dá)到期望的方法在11月17日的溝通會(huì)上，我司提出以嘉年華歡慶活動(dòng)來(lái)作為“當(dāng)然，要達(dá)至以上的策劃目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問(wèn)題：①如何制定適合本項(xiàng)目的商業(yè)零售概念，市場(chǎng)定位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合？②面臨的競(jìng)爭(zhēng)和如何提高競(jìng)爭(zhēng)力？③商業(yè)的面積分布比例如何？④怎樣提高本商業(yè)項(xiàng)目的整合性和形象性？⑤策劃方案如何能在設(shè)計(jì)、內(nèi)外裝修、租戶組合、出租策略、商業(yè)管理及促銷宣傳上體現(xiàn)出來(lái)？為有效達(dá)至對(duì)項(xiàng)目的期望，我司將提供專業(yè)的多部門聯(lián)合服務(wù)，并分成五個(gè)階段：5.1商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù)5.2建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)5.3前期市場(chǎng)推廣策略服務(wù)5.4租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)5.5商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)6.商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù)進(jìn)行商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃時(shí)，將會(huì)考慮覆蓋范圍內(nèi)的人口與市場(chǎng)目標(biāo)的需求和特征，以及具有競(jìng)爭(zhēng)力的其他個(gè)案和未來(lái)的零售趨勢(shì)。整體目標(biāo)在于建立別具一格而又有吸引力的嶄新購(gòu)物與娛樂(lè)焦點(diǎn)，以吸引源源不斷的購(gòu)物人潮。6.1市場(chǎng)分析為了擬定最佳的商場(chǎng)定位，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報(bào)，本公司采取了以下步驟： 針對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有可發(fā)展的商業(yè)概念、銷售情況和租金作一評(píng)估，以便分析需求的市場(chǎng)特性。將所有主要且具競(jìng)爭(zhēng)性的商場(chǎng)現(xiàn)有的零售品牌加以歸類整理，以作為本項(xiàng)目擬定商品組合之主要參考。用此細(xì)微的方式來(lái)分析商品組合情況，以便找出市場(chǎng)的空隙與機(jī)會(huì)，其中亦包括比較各國(guó)內(nèi)外零售商的數(shù)量及其產(chǎn)品的價(jià)格。將其他規(guī)劃中的零售發(fā)展項(xiàng)目之各項(xiàng)細(xì)節(jié)詳加對(duì)照，包括商場(chǎng)面積、位置、商品組合（是否籌備旅游商業(yè)、百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、餐廳或電影院）、發(fā)展及工程時(shí)間、發(fā)展商名稱，若可能的話，租金及租賃條件等，這些現(xiàn)有及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)有關(guān)的資料，將有助本公司更清楚地評(píng)估本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位與產(chǎn)品區(qū)別上應(yīng)采取的立場(chǎng)。回顧當(dāng)?shù)嘏c外國(guó)娛樂(lè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，針對(duì)本項(xiàng)目提供各種適當(dāng)且詳細(xì)建議適合的租戶、所需面積大小、租金負(fù)擔(dān)能力等資料。6.2目標(biāo)市場(chǎng)(顧客)本行將分析本項(xiàng)目可能主要目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)和未來(lái)潛力，以便了解其特性，以及該發(fā)展項(xiàng)目各個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的占有程度：居民：本公司將以競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之交通便利情況及遠(yuǎn)近來(lái)為本項(xiàng)目制定一覆蓋范圍。本公司亦會(huì)同時(shí)分析將影響覆蓋范圍內(nèi)的交通之未來(lái)運(yùn)輸設(shè)施工程，利用政府?dāng)?shù)據(jù)分析來(lái)覆蓋范圍內(nèi)居民之人口、零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)概況。國(guó)際及國(guó)內(nèi)旅游人士：有見(jiàn)于本項(xiàng)目為程度景點(diǎn)區(qū)必經(jīng)之處，因此有需要研究游客的潛力。6.3測(cè)試有關(guān)零售構(gòu)思之可行性為測(cè)試擬采用之構(gòu)思及商品組合之可行性，本行建議在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及零售商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。該項(xiàng)調(diào)查分為兩部份：第一部分：通過(guò)小組討論，從質(zhì)量的角度測(cè)試零售商的反應(yīng)；第二部分：透過(guò)街頭截?fù)粼L問(wèn)，從數(shù)量的角度測(cè)試消費(fèi)著的反應(yīng)。本行初步建議將被訪對(duì)象分為四大組別，包括一般的零售商、食肆、娛樂(lè)設(shè)施及百貨公司的經(jīng)營(yíng)者。預(yù)期的公司名單，討論題目和所用材料將由我司籌備并與__________公司討論。附：[__________項(xiàng)目]商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃報(bào)告大綱第一部分：市場(chǎng)調(diào)查分析一、__________大公建配套定位研究回顧1) __________和公建配套的特點(diǎn)2) 商業(yè)物業(yè)的使命和問(wèn)題3) 商業(yè)物業(yè)的初步定位方向二、成都住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究1) 成都新住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)狀況2) 成都新住宅區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況3) 購(gòu)房者對(duì)住宅區(qū)商業(yè)的需求分析（專項(xiàng)調(diào)查）4) 總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)三、旅游（娛樂(lè)）商業(yè)市場(chǎng)分析成都旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析成都旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)的業(yè)態(tài)特征成都各大旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)商圈分析成都旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)供求狀況成都旅游（餐飲娛樂(lè)）商業(yè)發(fā)展的條件和前景四、嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式1) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的起源2) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的特點(diǎn)3) 個(gè)案分析4) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)的前景五、旅游商業(yè)潛在消費(fèi)者和商戶需求特征研究（專項(xiàng)調(diào)查）包含但不僅限于以下幾個(gè)方面1) 消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)滿意度2) 消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)不3) 滿意度4) 消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的首要考慮因素5) 消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的配套條件的需求6) 消費(fèi)者旅游商業(yè)消費(fèi)的特征7) 商戶進(jìn)場(chǎng)的配套條件的需求8) 商戶進(jìn)場(chǎng)的條件9) 商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的滿意度10) 商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的不11) 滿意度12) 商戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求六、項(xiàng)目地塊條件分析1）商業(yè)規(guī)劃方案分析2）交通條件分析3）配套環(huán)境七、項(xiàng)目開發(fā)的SWOT分析1）優(yōu)勢(shì)分析2）劣勢(shì)分析3）市場(chǎng)機(jī)會(huì)4）市場(chǎng)威脅第二部分：項(xiàng)目定位建議八、項(xiàng)目定位1）目標(biāo)客戶定位2）主題定位3）檔次定位4）功能定位5）各層定位（主題、功能、業(yè)態(tài)組合）九、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建議1）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步建議產(chǎn)品規(guī)模的初步建議整體布局的關(guān)鍵點(diǎn)2）建筑設(shè)計(jì)的初步建議產(chǎn)品風(fēng)格的初步建議空間布局的關(guān)鍵點(diǎn)功能分區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)3）景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)4）配套設(shè)施的關(guān)鍵點(diǎn)注：主要以文字、圖片表達(dá)，并配以適量簡(jiǎn)要的平面示意圖。十、推廣策略建議1）推廣主題2）媒體組合3）各階段訴求十一、銷售策略建議1）租售比例2）價(jià)格策略及定位3）賣點(diǎn)梳理4）銷售手段十二、招商策略建議1）招商策略2）各區(qū)招商客戶定位（主力商戶、衛(wèi)星商戶等）3）租金定位4）各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域5）招商形式十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析方案的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果將令貴司對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況及發(fā)展將取得的實(shí)際性投資回報(bào)數(shù)據(jù)有更深的了解。1）成本費(fèi)用分析2）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析3）經(jīng)濟(jì)效益分析十四、結(jié)論及關(guān)鍵控制點(diǎn)7．建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)本行將透過(guò)商業(yè)策劃及推廣工作上的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃及平面進(jìn)行初步的檢討分析。根據(jù)第一階段的研究結(jié)果，制定整體商業(yè)策略及構(gòu)想。本行按發(fā)展規(guī)劃及用途組合（零售、食肆及娛樂(lè)）進(jìn)一步修訂內(nèi)部設(shè)計(jì)及商品組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精。本行將為各個(gè)零售和娛樂(lè)樓層制定實(shí)用的業(yè)態(tài)方案，并把建議的主題或商品組合結(jié)合在內(nèi)。本行將對(duì)以下各方面提供建議：本項(xiàng)目的臨街的店面、曝光度、出入點(diǎn)、上下及每層平面流動(dòng)提供意見(jiàn)；根據(jù)主力零售商的基本要求對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)作出建議；人流動(dòng)線，樓層的間隔及走廊的寬度提出建議，以達(dá)致理想的客流量；餐飲、娛樂(lè)設(shè)施和其他特別用途設(shè)備的位置（如考慮充分使用本項(xiàng)目地點(diǎn)較差的地方）；服務(wù)性設(shè)施的位置與通道；租戶組合建議，包括主要承租戶，食肆及娛樂(lè)場(chǎng)所等；參考消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的意見(jiàn)，對(duì)建筑、裝修配套、景觀等方面作出建議；作為貴項(xiàng)目的顧問(wèn)，將在整個(gè)設(shè)計(jì)階段由開始以至完成與貴建筑師合作。本行將定期就平面圖則及商品組合用途（零售、食肆及娛樂(lè)）等方面為發(fā)展商和建筑師們提供設(shè)計(jì)建議。隨著設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展并在認(rèn)為有必要的情況下，本行將為各個(gè)樓層制定實(shí)用的設(shè)計(jì)方案以便將講義的主題結(jié)合在內(nèi)。8．前期市場(chǎng)推廣策略顧問(wèn)服務(wù)在前期進(jìn)行商場(chǎng)策劃和設(shè)計(jì)檢討服務(wù)的同時(shí)，本行將會(huì)協(xié)助處理有關(guān)前期所需的市場(chǎng)推廣工作，并針對(duì)推廣計(jì)劃中的目標(biāo)客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、接觸，積累大型潛在租戶，并為發(fā)展商提供及時(shí)的市場(chǎng)反饋信息。本行可持續(xù)提供市場(chǎng)推廣策略的意見(jiàn)、建議及指引，包括下列工作：為貴項(xiàng)目訂定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于項(xiàng)目推廣之不同階段，執(zhí)行項(xiàng)目之營(yíng)銷推廣。主要包括針對(duì)前期客戶定位確立營(yíng)銷目標(biāo)，并決定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷組合；制定階段推廣策略及方案；制定媒體推廣策略方案、制定不同媒體的發(fā)布時(shí)間組合建議、不同媒體的發(fā)布頻率建議、不同媒體的具體時(shí)段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對(duì)象及訴求主題的擴(kuò)展建議及廣告推廣費(fèi)用預(yù)算；檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)；推廣期間市場(chǎng)變化趨勢(shì)及其對(duì)本案項(xiàng)目影響。另外，有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作（本項(xiàng)工作需與廣告公司合作），本行將會(huì)提供全面的意見(jiàn)，以協(xié)助貴司籌備下列工作：就貴司籌備及制訂合適的市場(chǎng)推廣冊(cè)子、傳單及其它宣傳資料提出意見(jiàn)就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣傳之計(jì)劃提出意見(jiàn)租務(wù)處及宣傳橫幅度——就環(huán)境格調(diào)、位置及設(shè)計(jì)提供建議就圖板設(shè)計(jì)提供意見(jiàn)協(xié)助籌備商場(chǎng)的效果圖、位置圖及平面圖等招商說(shuō)明資料（樓書）制作統(tǒng)籌或協(xié)助貴司統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)顧問(wèn)、宣傳顧問(wèn)及其它顧問(wèn)等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料。注：本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請(qǐng)、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。9．租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)9.1主力店獨(dú)家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，若待本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者確定后方行作業(yè)，恐造成開發(fā)進(jìn)度之延宕，因此我司建議待項(xiàng)目定位確認(rèn)后即盡早開始執(zhí)行主力商店之招商作業(yè)。主力店獨(dú)家招商顧問(wèn)主要工作內(nèi)容如下：主力店名單研擬主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商帶看地盤及說(shuō)明設(shè)店位置及圖面檢討溝通、租賃條件（租金、租期、押金、管理費(fèi)、調(diào)幅等）之談判協(xié)商，以協(xié)助業(yè)主爭(zhēng)取最大利益為原則協(xié)助完成承租意向書（LOI）之簽訂協(xié)助租賃保證金之催收協(xié)助簽訂正式租賃合約9.2全面招商于主力店招商工作進(jìn)行至后半段時(shí)期，即著手同步進(jìn)行大規(guī)模之相關(guān)行銷，有計(jì)劃地逐步展開全面招商工作，主要工作內(nèi)容如下：根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，持續(xù)審核及修改平面圖根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，提供招租策略的意見(jiàn)協(xié)助貴公司審訂最合適租客名單協(xié)助舉辦招商說(shuō)明會(huì)聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行租賃洽商帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場(chǎng)及解說(shuō)設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商協(xié)助完成承租意向書（LOI）之簽訂協(xié)助收取租賃承諾保證票協(xié)助簽訂正式租賃合約注：本行公司人員及相關(guān)目標(biāo)客戶出席貴司會(huì)議、實(shí)地視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。9.3租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)9.3.1服務(wù)期限我司將于顧問(wèn)之最終報(bào)告提交后開始貴項(xiàng)目之招商代理工作，此項(xiàng)工作時(shí)間共計(jì)12個(gè)月。9.3.2服務(wù)費(fèi)用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計(jì)人民幣*元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理服務(wù)費(fèi)中扣除，其扣除額不超過(guò)每月聘用定金的50%，即不超過(guò)人民幣*元。招商代理服務(wù)費(fèi)用將于招商工作開始之后，以每單租賃合約向貴司收取服務(wù)費(fèi)用。（1）招商代理服務(wù)費(fèi)以固定租金計(jì)收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：以進(jìn)駐租戶租約期內(nèi)*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。用作計(jì)算服務(wù)費(fèi)用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進(jìn)駐租戶租賃第一年內(nèi)的平均月租金（不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)收費(fèi)等），同時(shí)裝修免租期和租賃期內(nèi)的免租期及委托方給予租戶的任何優(yōu)惠條件及利益均不計(jì)算在內(nèi)。以抽成方式計(jì)收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：如對(duì)租戶只按營(yíng)業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，則根據(jù)以市場(chǎng)行情制定的底租標(biāo)準(zhǔn)作為月租金的計(jì)算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。（2）支付方式：于每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請(qǐng)款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。（3）招商資料經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，制作費(fèi)由業(yè)主支付。（4）戴德梁行人員出席貴司會(huì)議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請(qǐng)、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場(chǎng)推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)展示室供現(xiàn)場(chǎng)推廣使用。

10.商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)協(xié)助制訂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，確保商場(chǎng)設(shè)計(jì)概念包括為后勤用地提供設(shè)施及足夠的空間規(guī)劃，即貨物卸月臺(tái)、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用地及通道、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設(shè)施、斜道、美食廣場(chǎng)之清潔、清潔工人貯物室，工程工作室、推廣工作室、停車設(shè)施等。在許多情況下，建筑師的設(shè)計(jì)均華而不實(shí)，照顧未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)管理出現(xiàn)困難及障礙。本公司將會(huì)就下列項(xiàng)目提供意見(jiàn)及資料作為指引：后勤服務(wù)設(shè)施規(guī)劃包括起卸臺(tái)、垃圾壓縮機(jī)、作業(yè)地方及走廊選擇大樓的建筑用料（從將來(lái)進(jìn)行清潔及保養(yǎng)角度來(lái)提供意見(jiàn)）；綠化設(shè)計(jì)及灑水系統(tǒng)的建筑對(duì)音響系統(tǒng)、公眾廣播、緊急控制室及系統(tǒng)的種類及位置提供意見(jiàn)；招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標(biāo)志等；各個(gè)保安亭（包括停車場(chǎng)內(nèi)保安亭）的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)；停車場(chǎng)收款系統(tǒng)、位置及停車場(chǎng)管理控制措施；存?zhèn)}規(guī)劃；工作間及工程貯物后備設(shè)施（大部分商場(chǎng)計(jì)劃提供的這方面設(shè)施通常都不足）；各管理部門的辦公地方；員工休息室、鎖柜及廁所等；美食廣場(chǎng)規(guī)劃，包括后勤服務(wù)設(shè)施、清洗室、洗衣場(chǎng)、制服儲(chǔ)存室；營(yíng)運(yùn)管理的設(shè)備規(guī)劃；宣傳工作室及道具貯存室；舞臺(tái)及娛樂(lè)場(chǎng)地規(guī)劃；提供廢物管理的意見(jiàn)，包括職業(yè)健康及安全事項(xiàng)；提供機(jī)電設(shè)備安裝位置的意見(jiàn)，以避免將來(lái)受到損害及為將來(lái)有需要更改時(shí)作出預(yù)算；提供機(jī)電設(shè)備保護(hù)措施的意見(jiàn)，即防水膜層、排水、路緣、供水豎管柱保護(hù)器、電話及電力開關(guān)室等；提供節(jié)省能源措施的意見(jiàn)；增設(shè)商場(chǎng)出入口人流計(jì)算系統(tǒng)，以便進(jìn)行有效資產(chǎn)管理。成都___顧問(wèn)和代理服務(wù)工作進(jìn)度表（暫訂）月1234567891011121314(1)前期市研究及策劃(2)策略方針及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討(3)前期市場(chǎng)推廣策略(4)推廣材料準(zhǔn)備工作(5)租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)(6)商業(yè)管理及工程顧問(wèn)11.服務(wù)期限形式及費(fèi)用本項(xiàng)目共收費(fèi)人民幣*萬(wàn)元整（*元整）包括：商業(yè)前期市場(chǎng)研究及策劃顧問(wèn)服務(wù)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)、前期市場(chǎng)推廣策略顧問(wèn)服務(wù)、租賃顧問(wèn)及獨(dú)家招商服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。11.1.1服務(wù)期限建議整個(gè)工作期為14個(gè)月。11.1.2服務(wù)費(fèi)用付款方式本項(xiàng)目共收費(fèi)人民幣*萬(wàn)元整（*元整），分五期支付：第一期：于簽署合同之日起內(nèi)，支付合同總額之40%，即*元整（*元正）。第二期：于簽署合同之日起3個(gè)月內(nèi)，支付合同總額之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于簽署合同之日起6個(gè)月內(nèi)，支付合同總額之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于簽署合同之日起9個(gè)月內(nèi)，支付合同總額之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于簽署合同之日起14個(gè)月內(nèi)，支付合同總額之10%，即*元整（￥*元正）。12.專案人員資歷12.1本項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人本公司并為下列學(xué)會(huì)公司會(huì)員或持有相關(guān)認(rèn)可資歷：-國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理學(xué)會(huì)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)香港保安協(xié)會(huì)國(guó)際品質(zhì)管理系統(tǒng)ISO9001:2000認(rèn)證國(guó)際職業(yè)衛(wèi)生及安全管理系統(tǒng)OHSAS18001:1999認(rèn)證本公司高級(jí)管理人員持有以下的專業(yè)資歷：-國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)會(huì)員英國(guó)特許仲裁司學(xué)會(huì)會(huì)員英國(guó)設(shè)施管理學(xué)會(huì)會(huì)員英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員英國(guó)特許建造學(xué)會(huì)附屬會(huì)員香港測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)會(huì)員香港會(huì)計(jì)師公會(huì)會(huì)員香港營(yíng)造師學(xué)會(huì)附屬會(huì)員美國(guó)認(rèn)可設(shè)施管理經(jīng)理香港注冊(cè)專業(yè)房屋經(jīng)理香港注冊(cè)專業(yè)測(cè)量師中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師中國(guó)高級(jí)工程師中國(guó)一級(jí)建筑師目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 223.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 223.2**縣市場(chǎng) 233.3全國(guó)市場(chǎng) 233.4雞肉市場(chǎng)分析 243.5雞蛋市場(chǎng)分析 243.6有機(jī)肥市場(chǎng)分析 243.7銷售預(yù)測(cè) 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排 7311.1項(xiàng)目建設(shè)期 7311.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 73第十二章投資估算和資金籌措 7412.1投資概算