房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(年版)

.張家口銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法2016年版）第一章 總 則第一條 為了加強房地產(chǎn)管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《中華人民共和國擔(dān)保法》 《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》《項目融資業(yè)務(wù)指引》等有關(guān)法律、法規(guī)和制度規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于住房、商業(yè)用房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。第三條發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須符合國家的方針、政策，遵守國家法律法規(guī)和總行相關(guān)規(guī)定，堅持安全性、流動性和效益性原則。第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行名單制。對未列入名單的開發(fā)企業(yè)，不得為其辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。第五條 本辦法適用于張家口銀行各分支機構(gòu)。第二章 貸款種類和條件第六條貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和綜合用房開發(fā)貸款。精選word范本！.（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫字樓、商場和賓館（酒店）及其配套設(shè)施等商用項目建設(shè)的貸款。（三）綜合用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商住兩用房及其配套設(shè)施等綜合性用房項目建設(shè)的貸款。第七條 借款人條件。借款人應(yīng)具備以下條件：（一）經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；（二）取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書，并辦理年檢手續(xù)；（三）產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；（四）在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（五）評定的信用等級符合總行要求；（六）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。第八條 貸款項目條件。貸款項目應(yīng)具備以下條件：（一）已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項或備案文件合法、完整、真實、有效；（二）土地全部價款已交清，無任何法律糾紛；精選word范本！.（三）具備《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；（四）項目資本金不低于項目總投資的35％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)；（五）項目實際功能與規(guī)劃用途相符，符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，有良好的?jīng)濟和社會效益；（六）有我行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。第三章 貸款期限與利率第九條房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過3年，總行另有規(guī)定的除外。第十條房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率按照中國人民銀行及我行產(chǎn)品定價相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 貸款擔(dān)保與保險第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款執(zhí)行總行擔(dān)保管理等相關(guān)制度規(guī)定，主要采取抵押擔(dān)保方式，優(yōu)先以本項目土地及在建工程設(shè)定抵押。以土地作抵押的，抵押貸款金額不得超過抵押物價值的 70％；以在建工程作抵押的， 抵押貸款金額不得超過抵押物價值的 50％。精選word范本！.第十二條借款人提供的抵押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)及關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定。第十三條房地產(chǎn)抵押價值，可由貸款人與抵押當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商議定，或委托貸款人與抵押登記部門共同認(rèn)可的的資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估。第十四條以土地使用權(quán)作抵押的，確定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取質(zhì)押擔(dān)保方式、保證擔(dān)保方式的，執(zhí)行我行相關(guān)擔(dān)保管理規(guī)定。第十六條對需要辦理保險的，借款人應(yīng)按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險的第一受益人。 保險期間，保險單原件由貸款人保管。第五章 貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十七條貸款受理。借款人申請貸款時，應(yīng)向貸款人提交借款申請，并提供以下有效資料：（一）借款人資料、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、基本存款賬戶開戶許可證；精選word范本！.2、公司章程及相關(guān)驗資報告；3、借款人中征碼及信用報告查詢授權(quán)書；4、法定代表人身份證明及信用報告查詢授權(quán)書；、公司最高權(quán)力機構(gòu)或其授權(quán)機構(gòu)同意申請借款的決議文件；6、公司上三個年度及近期財務(wù)報表；7、貸款人要求提供的其他資料。（二）貸款項目資料1、項目立項批文或備案資料；、項目可行性研究報告或具有相當(dāng)性質(zhì)的項目相關(guān)資料；3、國有土地有償使用合同和土地出讓地價款繳交憑證；4、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；5、已投入的項目資金憑證；6、建筑施工合同及監(jiān)理合同；7、貸款人要求提供的其他資料。第十八條 貸款調(diào)查。貸款調(diào)查核實內(nèi)容主要包括以下方面內(nèi)容：（一）借款人情況、基本情況。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展前景等；法定代表人、精選word范本！.實際控制人和其他高級管理人員的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營管理能力、誠信狀況和經(jīng)營業(yè)績等；主要股東的實力和經(jīng)營業(yè)績等情況。、財務(wù)情況。主要分析借款人上三個年度和近期財務(wù)報表，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟實力、經(jīng)濟效益和償債能力等，要特別關(guān)注重點會計科目財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化。、資信情況。主要通過有關(guān)資信查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人資信情況。、關(guān)聯(lián)情況。主要調(diào)查核實借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系和業(yè)務(wù)情況。（二）貸款項目情況、項目基本情況。主要調(diào)查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內(nèi)容是否一致；核實項目資金憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達(dá)到 35%；項目建設(shè)進(jìn)度是否合理，實際建設(shè)是否與規(guī)劃相符；貸款用途是否真實，是否用于繳交土地出讓金。、建設(shè)內(nèi)容情況。主要調(diào)查項目用地性質(zhì)和用途；項目類型、特點、地理位置、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。、建設(shè)條件和資金情況。主要調(diào)查土地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規(guī)劃、設(shè)施情況；項目監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項目拆遷安置情況，是否存在拆遷糾紛；項精選word范本！.目土地閑置情況；預(yù)（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項目投資預(yù)算情況及資金缺口應(yīng)對措施；貸款用途和用款計劃。、項目市場前景。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況；項目周邊同類物業(yè)的銷售和出租情況；項目定位定價是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確；銷售或出租計劃是否合理。（三）擔(dān)保情況主要調(diào)查抵押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價值是否充足；保證人的保證資格和保證能力等。（四）其他需要調(diào)查核實的情況。第十九條貸款審查。貸款審查人員結(jié)合以上調(diào)查內(nèi)容對借款人、貸款項目、貸款擔(dān)保、還款能力等情況進(jìn)行審查和風(fēng)險判斷，提出審查意見。第二十條貸款審批。貸款審批人員結(jié)合貸款風(fēng)險因素和風(fēng)險規(guī)避措施，做出貸款決策。房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批按照總行有關(guān)審批授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。第六章 貸款發(fā)放第二十一條 對已審批同意的貸款，應(yīng)按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度放款。在貸款發(fā)放前，貸款人應(yīng)與借款人及其他相關(guān)當(dāng)事人簽訂書面借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)合同，并辦妥擔(dān)保手續(xù)，落實各項發(fā)放前提條件。精選word范本！.第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取受托支付方式，由貸款人根據(jù)借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。第七章 貸后管理第二十三條貸款人應(yīng)為借款人建立貸款檔案，貸款檔案管理執(zhí)行總行授信業(yè)務(wù)檔案管理有關(guān)規(guī)定。第二十四條貸款人應(yīng)做好貸后管理相關(guān)工作。貸后管理內(nèi)容包括貸后檢查、資金監(jiān)管、貸款本息催收、風(fēng)險預(yù)警等，要按照總行相關(guān)制度規(guī)定執(zhí)行。第二十五條貸款人應(yīng)要求借款人定期提供財務(wù)報表等資料，定期對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。（一）對借款人信用狀況下降或擅自改變規(guī)劃、變更項目的，貸款人要及時采取措施直至收回貸款；（二）貸款人應(yīng)對抵（質(zhì)）押物價值的變化情況進(jìn)行監(jiān)測和評估，對抵（質(zhì)）押手續(xù)不完善的要及時補充完善，對抵（質(zhì)）押物價值不足值的要及時追加擔(dān)保或采取其他措施。第二十六條貸款人應(yīng)要求借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：（一）法人、法定代表人及主要股東變更；精選word范本！.（二）擔(dān)保能力發(fā)生較大變化；（三）產(chǎn)權(quán)變動或重要財產(chǎn)被處置；（四）經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調(diào)整；（五）項目實施進(jìn)度或資金使用計劃有重大調(diào)整；（六）經(jīng)營場所遷移；（七）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動。第二十七條貸款人應(yīng)要求借款人按期足額歸還貸款本息；貸款需要展期的，執(zhí)行總行貸款展期管理有關(guān)規(guī)定。第二十八條貸款作業(yè)監(jiān)督、監(jiān)測、分析、檢查、預(yù)警等執(zhí)行總行貸后