2019上韜-貝蒙天地商業(yè)營(yíng)銷方案68p-課件

謹(jǐn)呈：貝蒙置地貝蒙天地商業(yè)產(chǎn)品營(yíng)銷方案上韜地產(chǎn)2019.9.9本體解讀-找到本體屬性的優(yōu)劣勢(shì)市場(chǎng)解讀-判斷市場(chǎng)容量客戶研判-項(xiàng)目目標(biāo)下分析客戶SWOT項(xiàng)目定位營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)匯報(bào)思路我們將從本體和市場(chǎng)的角度去發(fā)現(xiàn)我們的目標(biāo)客群，并給予產(chǎn)品精準(zhǔn)的定位，并以最有效的營(yíng)銷策略去解決項(xiàng)目面臨的問題，從而完成項(xiàng)目的需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。目錄市場(chǎng)分析PART１本體分析PART２客群研判PART３SWOT分析PART4項(xiàng)目定位PART5營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)PART6上韜保障PART7市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)解讀》》重慶市場(chǎng)解讀2019年~2019年重慶市商品房成交均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；2019年市場(chǎng)供銷呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，年度成交量位居全國(guó)第一；2019年1~4月重慶市商品房供應(yīng)量下降，成交量達(dá)838萬(wàn)方。2019年~2019年重慶商品房成交供應(yīng)量穩(wěn)定，市場(chǎng)情況良好市場(chǎng)解讀》》重慶市場(chǎng)解讀2019年上半年60-80㎡開盤去化率也位居第一，60-80㎡剛需小戶市場(chǎng)接受度高；40-60㎡和40㎡以下產(chǎn)品開盤去化率位居第二，投資性小戶也有一定的市場(chǎng)；從房型看，兩房仍是市場(chǎng)主力，單間配套和一房市場(chǎng)接受度也較大；面積段成交走勢(shì)：房型段成交走勢(shì)：2019年上半年60-80㎡剛需小戶市場(chǎng)接受度高。2019年上半年整體市場(chǎng)成交上升主要體現(xiàn)在緊湊型剛需產(chǎn)品中，60-80㎡剛需小戶市場(chǎng)接受度高，國(guó)五條出臺(tái)，客戶首置多考慮一步到位，兩房和小三房機(jī)會(huì)點(diǎn)出現(xiàn)市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)解讀》》區(qū)域市場(chǎng)解讀富力城龍湖東橋郡

龍湖花千樹卓越熙街龍湖U城寶嘉花與山金科廊橋水鄉(xiāng)東方劍橋旭陽(yáng)臺(tái)北城協(xié)信城立方中渝春華秋實(shí)北麓國(guó)際城盛豪首港城貝蒙天地康田漫城西城的胡新歐鵬康田序號(hào)項(xiàng)目名稱拿地時(shí)間占地面積(畝)

建筑面積(萬(wàn)方)

容積率樓面價(jià)(元/㎡)

未開發(fā)量(萬(wàn)方)

1富力城2019-5-231077911.35625162019-12-269101953.22842019-12-2618623913.13062東方劍橋2019-10-27245301.8430163龍湖東橋郡2019-1-201281931.175404卓越熙街2019-1-19245412.574235.855龍湖U城2009-9-298821382.476575.46康田漫城2009-6-26130263.06936.097金科廊橋水鄉(xiāng)2009-12-23246402.488986.212009-12-23300402.08002009-12-23304412.08012009-12-23172292.57518北麓國(guó)際城2019-8-11176353.0134716.329協(xié)信城立方2019-6-30299522.685376.572019-12-17286492.692610中渝春華秋實(shí)2009-6-2671143.066719.692009-6-2667112.56802009-6-2661102.561911旭陽(yáng)臺(tái)北城2019-12-15284573.0123988.622019-12-15279532.8140712盛豪首港城2019-9-7168282.5150823.113西城的湖2009-6-175492.56205.6714貝蒙天地2019-12-28168282.5148027.915寶嘉花嶼山2019-11-30255311.85263628.0916新歐鵬2019-11-30299371.926273717天王星2019-8-193252.51857518康田2019-9-19109111.5247411前期拿地在售地塊：總開發(fā)量：1532萬(wàn)方已開發(fā)體量：510萬(wàn)方未開發(fā)體量：1022萬(wàn)方前期未開發(fā)地塊總開發(fā)量：53萬(wàn)方樓面地價(jià)755元/㎡總開發(fā)量1585已開發(fā)量510未開發(fā)量1075大學(xué)城板塊作為首批二環(huán)新區(qū)，初期以大型企業(yè)圈地造城模式發(fā)展，區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)聚集，獲取土地規(guī)模大，土地成本低。區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量高達(dá)1000萬(wàn)方，市場(chǎng)壓力大。市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)重慶主城歌樂山脈區(qū)位：沙坪壩區(qū)虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，地處中梁山脈與縉云山脈之間規(guī)模：規(guī)劃面積33公里，入住人口50萬(wàn)人，高校人口30萬(wàn)。交通：高速公路，軌道交通接駁主城屬性：政府主導(dǎo)，以教育科研為主的產(chǎn)城一體化獨(dú)立發(fā)展區(qū)。區(qū)域功能復(fù)合：1、高等教育集聚區(qū)；2、產(chǎn)業(yè)型商務(wù)集聚區(qū)；3、產(chǎn)學(xué)研基地、高科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；4、交通物流功能聚集區(qū)；5、生態(tài)旅游、休閑娛樂集聚區(qū)。政府主導(dǎo)的產(chǎn)城一體區(qū)，占據(jù)高生態(tài)價(jià)值優(yōu)勢(shì),校園經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)快速發(fā)展，商業(yè)先期呈現(xiàn)，生態(tài)居住高認(rèn)知市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)初始階段（2019-2019年）呈現(xiàn)階段（2019年-2019年）成型發(fā)展（2019年至今）學(xué)院進(jìn)駐情況7所11所15所校園進(jìn)駐人口量8萬(wàn)12萬(wàn)16萬(wàn)周邊配套無(wú)，依托沙坪壩商圈4萬(wàn)平米鄰里商業(yè)12萬(wàn)平米集中商業(yè)成熟運(yùn)營(yíng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力政府主導(dǎo)休閑臨時(shí)4萬(wàn)㎡商業(yè)街品牌開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)區(qū)域住宅開發(fā)建設(shè)大學(xué)城商圈形成商業(yè)整體形象臨街門店，散點(diǎn)分布中心商業(yè)呈現(xiàn)綜合體商業(yè)進(jìn)駐商業(yè)運(yùn)營(yíng)80%以上空置率鋪面售價(jià)低，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)持有招租95%，以鋪養(yǎng)鋪?zhàn)馐劢Y(jié)合，主力店及核心商業(yè)持有，公寓、臨街鋪面銷售項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展可借鑒呈現(xiàn)發(fā)展階段商業(yè)特征右圖為重慶市2019年主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)與去化情況：2019年商業(yè)總體供應(yīng)量為223萬(wàn)方（含車庫(kù)），成交量為189.02萬(wàn)方，整體成交率達(dá)到84.76%。實(shí)際累計(jì)成交量為231.72萬(wàn)方（含2019年存量44.6萬(wàn)方，成交率約為95%）。右圖為重慶市2019年主城各區(qū)商業(yè)成交均價(jià)：商業(yè)加車庫(kù)建面均價(jià)為9100元/㎡，純商業(yè)建面均價(jià)為11173元/㎡。三北區(qū)域商業(yè)成交均價(jià)區(qū)間在21000-47000元/㎡，價(jià)格較全市均價(jià)高。2019年重慶主城商業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，整體去化率較高沙區(qū)商業(yè)去化率居主城第三市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量（萬(wàn)方）商業(yè)體量（萬(wàn)方）業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)布局卓越熙街1615學(xué)生經(jīng)濟(jì)商業(yè)街學(xué)生經(jīng)濟(jì)型綜合商業(yè)龍湖U城13820天街式商業(yè)中心餐飲、零售、百貨龍湖睿城152.5中端社區(qū)商業(yè)超市、酒店、房地產(chǎn)中介、汽車美容等東方劍橋33.66中低端復(fù)合式商業(yè)餐飲、休閑、娛樂旭陽(yáng)臺(tái)北城10933原味臺(tái)北生活西永核心商圈裙房商業(yè)、獨(dú)立商鋪、大型賣場(chǎng)、酒店、會(huì)所、會(huì)議中心、寫字樓協(xié)信城立方10226區(qū)域型購(gòu)物公園星光68購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、寫字樓、公園休閑式餐飲娛樂社區(qū)配套商業(yè)金科廊橋水鄉(xiāng)1507湖濱高端餐飲餐飲、社區(qū)配套富力城680215大學(xué)城綜合體大型商業(yè)商務(wù)公寓、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、及綜合性商業(yè)龍湖花千樹6.61主題情調(diào)商業(yè)街區(qū)中高端休閑飲食龍湖仟百匯55大學(xué)城中央龍湖首個(gè)時(shí)尚消費(fèi)街區(qū)娛樂休閑、家居、餐飲學(xué)苑U街6.56.5學(xué)生經(jīng)濟(jì)商業(yè)餐飲，零售，學(xué)生商業(yè)康田漫城315江湖菜1號(hào)街區(qū)江湖菜、社區(qū)配套寶嘉花與山433特色風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套各商業(yè)項(xiàng)目均有較為明顯的業(yè)態(tài)定位，但各項(xiàng)目之間未能形成良好的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，整體呈現(xiàn)出各自為陣的局面。市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱商業(yè)體量（萬(wàn)方）2019年預(yù)計(jì)推出體量(萬(wàn)方)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)方式旭陽(yáng)臺(tái)北城332原味臺(tái)北生活西永核心商圈裙房商業(yè)、獨(dú)立商鋪、大型賣場(chǎng)、酒店、會(huì)所、會(huì)議中心、寫字樓80%自持協(xié)信城立方263區(qū)域型購(gòu)物公園星光購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、寫字樓、公園休閑式餐飲娛樂社區(qū)配套商業(yè)50%自持金科廊橋水鄉(xiāng)71.5SKYmall+水岸商業(yè)

餐飲、社區(qū)配套10%自持富力城2152大學(xué)城綜合體大型商業(yè)商務(wù)公寓、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、及綜合性商業(yè)80%自持寶嘉花與山30.5特色風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)配套銷售貝蒙天地92社區(qū)商業(yè)餐飲、社區(qū)配套銷售首港城2.61社區(qū)商業(yè)餐飲、社區(qū)配套銷售北麓國(guó)際城51社區(qū)商業(yè)餐飲、社區(qū)配套銷售學(xué)院U街6.53社區(qū)商業(yè)學(xué)校師生、社區(qū)配套銷售合計(jì)307.1162019年大學(xué)城有約16萬(wàn)平米商業(yè)體量推出，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻。市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱銷售策略主力面積（㎡）銷售價(jià)格（建面）層高供應(yīng)和去化情況備注旭陽(yáng)臺(tái)北城將1、2樓合并，做7.3m層高，實(shí)行“捆綁銷售”47-87均價(jià)4萬(wàn)7.3米首期108套開盤售罄將2層合為1層，放大產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)施捆綁銷售協(xié)信城立方無(wú)正式開盤，均自然銷售40-701.6-4萬(wàn)4米一二期共推45套，現(xiàn)余10套未正式開盤，憑借自身商業(yè)綜合體提升商鋪價(jià)值金科廊橋水鄉(xiāng)率先推出“產(chǎn)權(quán)式購(gòu)物中心”40-701F：3-5萬(wàn)2F：1.5-3萬(wàn)3F：均價(jià)2萬(wàn)4.5米SkyMallB1組團(tuán)約150商鋪現(xiàn)已基本售罄一期商鋪集中于購(gòu)物中心，功能分區(qū)劃分清晰，部分開發(fā)商自持。龍湖仟百匯自持20%，后期可為業(yè)主代租，收取第一個(gè)月租金40-200均價(jià)1.5萬(wàn)3.7米開盤全部銷售自持20%商業(yè)體量，提高贈(zèng)送率龍湖U城天街“天街式購(gòu)物中心”30-2001F：4-6萬(wàn)2F：3萬(wàn)4.5米去化情況火爆以主力店帶動(dòng)散鋪出售靠近集中性商業(yè)中心的商鋪去化較快；目前大學(xué)城商鋪1樓價(jià)格在1.5-2.5萬(wàn)之間，2樓在1萬(wàn)左右；面積區(qū)間在40-70平米之間的商鋪易被市場(chǎng)接受；市場(chǎng)解讀》》區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)目前大學(xué)城規(guī)劃面積1500萬(wàn)方，其中規(guī)劃商業(yè)體量超260萬(wàn)方。相當(dāng)于3個(gè)觀音橋商圈，接近30個(gè)大都會(huì)的總面積。且未來(lái)每年都有近20萬(wàn)方的商業(yè)體量推出，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈。自持主力店項(xiàng)目其周邊鋪面售價(jià)及去化率明顯高于無(wú)主力店自持項(xiàng)目。1F售價(jià)主要集中在1.8-2.5萬(wàn)元/㎡，2F售價(jià)主要集中在1-1.5萬(wàn)元/㎡。1F50㎡左右小鋪?zhàn)饨饍H有30-50元/㎡/月，2F20-30元/㎡/月。整體租賃市場(chǎng)極其疲軟。市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)解讀》》區(qū)域公寓市場(chǎng)城市化進(jìn)程加快進(jìn)一步促進(jìn)需求增長(zhǎng)，即使2019年嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，去化量仍保持基本穩(wěn)定。2019年市場(chǎng)逐漸回暖，保持較好的去化情況。但總體供應(yīng)量不大。市場(chǎng)發(fā)展從2019年起步至今，市場(chǎng)供應(yīng)有限，需求穩(wěn)定，市場(chǎng)處于供需基本平衡狀態(tài)。市場(chǎng)解讀》》區(qū)域公寓市場(chǎng)項(xiàng)目名稱戶型面積區(qū)間所占比例套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）去化率富力城單間3520%6620100%一房5040%650095%兩房6040%648089%龍湖睿城單配2813%6300100%一房37-4753%6280100%兩房44-5133%6300100%東方劍橋單配28-3562%5980100%兩房35-5838%590098%卓越美麗時(shí)光單配29-3765%690078%一房4516.30%671060%兩房62-6518.60%670070%龍湖U城單配20100%10000100%公寓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，已推售的公寓項(xiàng)目基本售罄，去化情況較好。大學(xué)城片區(qū)公寓主力面積在28-60㎡，其中單間配套戶型由于總價(jià)控制較好，客戶接受度最高，一房戶型次之。均價(jià)約為6550元/㎡，月均去化速度約為5712㎡/月。市場(chǎng)解讀》》區(qū)域公寓市場(chǎng)單間配套低總價(jià)戶型暢銷單間配套戶型開盤去化超過50%，并且單間配套戶型占整體戶型配比達(dá)51%。市場(chǎng)解讀》》區(qū)域公寓市場(chǎng)大學(xué)城公寓市場(chǎng)從2019年開始發(fā)展，供需基本平衡，且供需增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。大學(xué)城公寓均價(jià)在6550元/㎡左右，在面積總價(jià)控制適當(dāng)?shù)那闆r下，整體去化情況較好。大學(xué)城公寓以（20-37平米）的單間配套為主，且去化最好，開盤去化整體超過50%，客群仍以投資為主，小面積低總價(jià)是其關(guān)注要點(diǎn)。

大學(xué)城各公寓產(chǎn)品體量較小，均屬項(xiàng)目配套產(chǎn)品，推廣力度較小本體分析外部環(huán)境分析產(chǎn)品梳理小結(jié)

大學(xué)城位于沙坪壩區(qū)西部，占地20平方公里，規(guī)劃入駐大學(xué)15所，規(guī)劃入住人口約45萬(wàn)，重點(diǎn)打造成為西部地區(qū)的高級(jí)人才培訓(xùn)中心、科學(xué)研究與創(chuàng)新中心、國(guó)際科技教育交流中心。作為重慶新興的城市副中心，城市配套已經(jīng)逐漸完善，5條城市快速干道圍繞，1橋3隧道，以及已貫通的軌道1號(hào)線和規(guī)劃中軌道7號(hào)線，立體交通網(wǎng)絡(luò)讓區(qū)域?qū)崿F(xiàn)與主城無(wú)縫連接。本體分析》》外部環(huán)境分析傳統(tǒng)意義的“郊區(qū)”隨著交通體系的日趨完善，西部新城即將進(jìn)入“新內(nèi)環(huán)時(shí)代”，新興商圈的雛形正在形成本體分析》》外部環(huán)境富力卓越川美重大科技學(xué)院龍湖重師金科協(xié)信康田本案重醫(yī)大型商業(yè)本區(qū)域校區(qū)商業(yè)效應(yīng)明顯，但周邊各大項(xiàng)目均擁有較大的體量的商業(yè)，未來(lái)本項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)品將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。龍湖U城：依托于龍湖品牌，憑借其對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特思考，項(xiàng)目面市即熱銷，U城天街儼然成為區(qū)域格調(diào)購(gòu)物中心的典范金科廊橋天都：10萬(wàn)方Riverwalk水岸風(fēng)情商業(yè)街，用獨(dú)特的風(fēng)格在市場(chǎng)上展示自己的存在。卓越熙街：緊鄰3所高等學(xué)府，絕好的地段優(yōu)勢(shì)、龐大且穩(wěn)定的學(xué)生消費(fèi)群體足以讓其成為區(qū)域人氣最旺的商業(yè)街協(xié)信城立方：8萬(wàn)方自持式商業(yè)更能吸引大型知名商家入駐，打造品牌效應(yīng)及吸引力富力城：擁有大盤的氣勢(shì)而總能在市場(chǎng)上聽到它的聲音三醫(yī)大本體分析外部環(huán)境分析產(chǎn)品梳理小結(jié)項(xiàng)目位置：沙坪壩大學(xué)城東路(重慶第三軍醫(yī)大學(xué)旁)建筑類型：獨(dú)棟別墅、雙拼、聯(lián)排、小高層、高層物業(yè)類別：普通住宅、公寓、別墅、寫字樓建筑面積：35.43萬(wàn)㎡占地面積：11.22萬(wàn)㎡容積率：2.5綠地率：30.05%本案重慶科技學(xué)院重慶大學(xué)大型商業(yè)中心三醫(yī)大本體分析》》產(chǎn)品梳理項(xiàng)目自身居住約1600戶，擁有高端且固定消費(fèi)群體。北面緊鄰政府規(guī)劃中215萬(wàn)方大型商業(yè)體，業(yè)態(tài)豐富，建成后將成為大學(xué)城的核心商圈，南面緊鄰食坊街，東西兩側(cè)緊鄰兩所大學(xué)，有固定消費(fèi)群體，且距離最近。良好的地理位置及項(xiàng)目自身的居住人口為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的成功奠定了基礎(chǔ)樓層1F房號(hào)123456789101112131415\16\17181920\2122\23242526272829303132\3334面積59.7260.29100.9372.6772.6772.6780.1772.6777.7279.7378.7277.7272.6780.1772.67100.9360.2959.7260.5632.8925.2364.7665.666.4467.0124.9232.8960.5659.72樓層2F房號(hào)12345\6\7\8\910111213\1415\1617\18192021222324-2829303132面積169.7869.7125.5890.8870.7974.1641.4372.2375.7177.6876.6975.7176.2671.6841.4374.1670.7990.8825.5869.71169.78本體分析》》產(chǎn)品梳理14、15號(hào)樓1F、2F商業(yè)劃鋪情況：從產(chǎn)品來(lái)看，較小的面積和6米的層高為本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)造了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。14、15號(hào)樓商鋪總面積：4851.89㎡，其中1F總面積：2459.77㎡，2F總面積：2392.12㎡總鋪數(shù)：一層34個(gè)，二層32個(gè)。小結(jié)：以上各圖及數(shù)據(jù)表明，本案商鋪體量較小，且面積集中于為60-100㎡，1F、2F各占比70.59%及81.25%。本體分析》》產(chǎn)品梳理公寓項(xiàng)目名稱項(xiàng)目鳥瞰圖定位語(yǔ)體量單層面積單層戶數(shù)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間貝蒙天地大學(xué)城中心，POKER微公寓百變空間6萬(wàn)㎡7002932-34㎡

龍湖U城U城天街上的空中商鋪12萬(wàn)㎡

25-35㎡19.8-22萬(wàn)金科廊橋天都大學(xué)城輕商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)10萬(wàn)㎡

46-67㎡——

協(xié)信城立方星光步行街上的空中商鋪10萬(wàn)㎡

48-61㎡30-34萬(wàn)富力城大學(xué)城核心商圈，國(guó)際公寓；每一個(gè)重慶商圈，都有一個(gè)財(cái)富傳奇17萬(wàn)㎡

47-72㎡28-40萬(wàn)熙街大學(xué)城中央，步行街SOHO24萬(wàn)㎡722㎡2925-53㎡18-45萬(wàn)本體分析》》產(chǎn)品梳理體量最小、梯戶配置較低，我們必須理性看到這些不足，如何精準(zhǔn)的定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵本體分析外部環(huán)境分析產(chǎn)品梳理小結(jié)本體分析》》小結(jié)項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰規(guī)劃中的核心商圈，外部交通便捷，地理位置優(yōu)越；項(xiàng)目自身體量為32萬(wàn)方，且規(guī)劃擁有別墅和高層兩種業(yè)態(tài)，為商業(yè)提供有利的人群支撐；項(xiàng)目自身商業(yè)體量較小，不易形成規(guī)模效應(yīng)；可售商業(yè)產(chǎn)品面積較小，不利于持有出租，但有利于產(chǎn)品快速去化；6米的層高使產(chǎn)品擁有較大的溢價(jià)空間；公寓產(chǎn)品合理合理的面積控制使其具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?？腿貉信惺袌?chǎng)解讀》》客群研判我們將在對(duì)于項(xiàng)目自我認(rèn)知的基礎(chǔ)上，通過對(duì)競(jìng)品的分析找出最適合本項(xiàng)目的客群。市場(chǎng)解讀》》客群研判（商業(yè)）客戶主要來(lái)自大學(xué)城周邊及主城各區(qū)投資客?？蛻裟挲g以30-45歲中年為主。投資占比較大，自用客戶少。購(gòu)房較關(guān)注產(chǎn)品地段、交通和人流量，注重產(chǎn)品的升值空間及后期經(jīng)營(yíng)條件。市場(chǎng)解讀》》客群研判（公寓）客戶絕大部分來(lái)自周邊區(qū)域，如大學(xué)城、保稅區(qū)，另人部分來(lái)自沙坪壩、壁山、三北區(qū)域的投資客。?？蛻粢阅挲g25-35歲左右，在周邊工作的產(chǎn)業(yè)人群及私營(yíng)業(yè)主為主，另有部分周邊區(qū)域投資客?？蛻糁饕P(guān)注交通便捷性和產(chǎn)品性價(jià)比。市場(chǎng)解讀》》客群研判商業(yè)：他們主要來(lái)自大學(xué)城及相鄰板塊；置業(yè)以投資為主；他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們看中地段、交通及人流量。公寓：他們主要來(lái)自于居住或工作于大學(xué)城和沙坪壩；置業(yè)目的以投資兼自住為主；他們時(shí)尚年輕，尋求簡(jiǎn)單、快節(jié)奏的生活。SWOT分析WSO本體研判市場(chǎng)分析Strengths-優(yōu)勢(shì)區(qū)位：大學(xué)城核心板塊，交通：外部交通便捷，產(chǎn)品：面積控制合理，利于出售劣勢(shì)-Weaknesses體量：項(xiàng)目自身商業(yè)體量較小，對(duì)外部客群吸附能力較差推廣：公寓產(chǎn)品對(duì)外推廣影響力差Opportunities-機(jī)會(huì)區(qū)域：緊鄰規(guī)劃中的核心商圈，存在借勢(shì)機(jī)會(huì)的同時(shí)也可能造成客群分流景觀：周邊存在兩個(gè)市政公園，為項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向提供更多可能T威脅-Threats蓄客：時(shí)間短任務(wù)重競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)和公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重。產(chǎn)品：精裝公寓提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格SWOT分析項(xiàng)目定位

定位原則

項(xiàng)目屬性梳理核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位》》定位原則定位本體價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)本體——項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)；在本體條件下，價(jià)值最大化能夠給客戶的利益，形成購(gòu)買理由；通過競(jìng)爭(zhēng)分析，找出項(xiàng)目相對(duì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，得出實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值的方向。最佳定位項(xiàng)目定位定位原則

項(xiàng)目屬性梳理核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位居住屬性別墅旁，精品商業(yè)小區(qū)邊，社區(qū)商業(yè)龍湖藍(lán)調(diào)天街中冶林蔭大道形態(tài)屬性內(nèi)街+外街一、二樓分離上海城北城天街位置屬性大學(xué)邊商圈旁學(xué)區(qū)經(jīng)濟(jì)商圈經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目定位定位原則

項(xiàng)目屬性梳理

核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位》》核心價(jià)值1大學(xué)城核心區(qū)域2外部交通便捷3產(chǎn)品具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力4外部景觀優(yōu)勢(shì)明顯5生活配套齊備項(xiàng)目定位定位原則

項(xiàng)目屬性梳理核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目定位大學(xué)城●商圈旁●格調(diào)購(gòu)物空間案名建議：藍(lán)調(diào)時(shí)間營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)VIP卡辦理渠道工作展開示范區(qū)開放VIP卡升級(jí)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)2019年9月10月11月12月形象導(dǎo)入期價(jià)值滲透期價(jià)值強(qiáng)化期持續(xù)影響期形象樹立、項(xiàng)目預(yù)熱價(jià)值滲透，項(xiàng)目聚焦再次積蓄，集中爆破持續(xù)加推，保持強(qiáng)銷推廣動(dòng)作線下活動(dòng)線上長(zhǎng)效運(yùn)用戶外，網(wǎng)絡(luò)、媒體組合建立項(xiàng)目形象；線下陌拜、外展、短信、call客蓄客線上網(wǎng)絡(luò)、媒體配合大型活動(dòng)深入?yún)^(qū)域價(jià)值，線下老業(yè)主維系活動(dòng)及開展全面營(yíng)銷線上網(wǎng)絡(luò)、媒體組合傳遞項(xiàng)目熱銷、新品加推信息、商業(yè)街信息，線下以巡展為主挖掘外區(qū)蓄客活動(dòng)貫穿全程，不斷為客戶制造驚喜；大型節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、周末暖場(chǎng)活動(dòng)、蓄客小活動(dòng)結(jié)合進(jìn)行執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)線上展示到位，形象建立，價(jià)值傳播線下渠道為王，精準(zhǔn)蓄客營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)首次開盤線上、線下推廣全面啟動(dòng)營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)目標(biāo)客戶深度訪談，對(duì)項(xiàng)目的客戶認(rèn)同感進(jìn)行摸底；渠道通過目標(biāo)客戶海量call客進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同感進(jìn)行摸底結(jié)合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)密集推廣高舉高打，通過新區(qū)規(guī)劃引起話題，吸引新聞關(guān)注；大型公關(guān)活動(dòng)、品牌活動(dòng)將項(xiàng)目關(guān)注度推向一個(gè)高潮銷售前期，密集推廣高舉高打密集推廣，形成項(xiàng)目影響力線下傳統(tǒng)渠道配合活動(dòng)推廣為主，線上維持項(xiàng)目品質(zhì)形象為輔銷售前期項(xiàng)目展示關(guān)鍵指標(biāo)和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)是重中之重；項(xiàng)目后期通過商業(yè)包裝、樣板鋪的氛圍營(yíng)造提升項(xiàng)目整體價(jià)值整合老業(yè)主、政府資源、行業(yè)客戶多方資源、相互滲透大客戶先行消化，優(yōu)先選房，小業(yè)主集中開盤孕育攻略起勢(shì)攻略展示攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略推廣推售以人為本展示營(yíng)銷執(zhí)行要點(diǎn)線下渠道——call客Call客時(shí)間：2019年9.25-10.30Call客對(duì)象：大學(xué)城各企事業(yè)單位管理人員、政府機(jī)關(guān)管理人員、產(chǎn)業(yè)高端客群、私營(yíng)企業(yè)單位管理人員、個(gè)體商戶等銀行固定存款100萬(wàn)元以上的中高端客群等Call客人員安排：每名置業(yè)顧問保證至少100組/天Call客內(nèi)容：大學(xué)城核心位置臨街旺鋪震撼面世，建面25—150㎡，層高6米創(chuàng)意格調(diào)商鋪VIP卡火熱辦理中；線下推廣——短信投放時(shí)間投放對(duì)象投放數(shù)量（萬(wàn)）投放內(nèi)容2019.9.25—11.5每周周末1、企事業(yè)單位管理人員；2、政府機(jī)關(guān)管理人員；3、中、高端社區(qū)資源4、產(chǎn)業(yè)高端客群；5、私營(yíng)企業(yè)單位管理人員。6、個(gè)體商戶每天5萬(wàn)條貝蒙天地臨街旺鋪即將面世，建面25—150㎡，層高6米格調(diào)商鋪VIP卡火熱辦理中。2019.