從化風(fēng)云嶺項目前期定位可行性報告課件

珠光集團從化風(fēng)云嶺項目

前期定位可行性報告得城市以土地，還城市以高度——城市名片之珠光風(fēng)云嶺項目一個國家或者城市進入富裕、進入發(fā)達(dá)階段一定伴隨著休閑時代的到來，大休閑帶動大消費，大消費帶動大發(fā)展。從化，是廣州“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的主要區(qū)位，其國際旅游城市、生態(tài)文明示范區(qū)等城市定位注定從化將成為珠三角財富聚集新高地和高端休閑度假區(qū)。自然環(huán)境的天生稟賦，與城市發(fā)展的走向不期而遇，珠光風(fēng)云嶺項目集超五星級酒店、國際商務(wù)、別墅洋房、度假休閑等頂級配套于一身，不僅使其自身成為一個足以支撐起中心城區(qū)的高端綜合體，其發(fā)展更能撬動整個從化的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為從化向珠三角遞上最靚麗的名片。前言第一部分市場狀況第二部分項目定位

第三部分目標(biāo)客戶群分析第四部分規(guī)劃建議第一部分市場狀況從化概況概況從化市位于廣州的東北部，地處珠三角經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，是珠江三角洲平原與粵北山區(qū)之間的銜接過渡地帶。從化區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是珠江三角洲通往粵北、華東地區(qū)的交通咽喉，是廣州北部門戶，是珠三角對廣東北部山區(qū)和北部內(nèi)地省份的重要接駁點，是廣州“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的主要區(qū)位。定位

從化的城市定位為具有中等城市規(guī)模的廣州北部城市副中心、廣州先進制造業(yè)基地和新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國家創(chuàng)意農(nóng)業(yè)基地和國際自然創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、廣州北部的物流集散地和商貿(mào)中心、國際旅游城市、生態(tài)文明示范區(qū)。從成交量上看，2009年至2010年3月期間，從化整體市場月基本保持良好的成交勢頭，5月黃金和10月黃金周成交趨旺，成交套數(shù)均超過600套；8、9月成交略有下降，成交量徘徊在250套左右；成交走勢上看，從去年10月開始，從化房地產(chǎn)市場成交數(shù)量受政策及市場環(huán)境的影響，呈下降趨勢；直至今年3月成交量才開始有所回升；從化地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：新浪樂居成交均價上看，09年9月至10年3月期間，從化整體市場成交均價保持5800元/㎡左右，且呈緩慢上升趨勢；整體市場價格的走勢較為穩(wěn)??；成交總額上看，從去年10月開始（8月數(shù)據(jù)缺失），從化房地產(chǎn)市場總體成交額呈下降趨勢，至2010年2月份成交跌至最低點；直至今年3月成交總額開始有所回升；從化地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：新浪樂居各板塊板塊概況及代表項目分析旅游地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域城市型地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域溫泉區(qū)域街口區(qū)域神崗區(qū)域別墅市場競爭狀況神崗板塊——廣州輻射帶動地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)1.東方夏灣拿2.珠江國際城3.逸泉山莊4.流溪御景花園代表樓盤板塊發(fā)展方向：充分利用珠三環(huán)高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和廣從輕軌、105國道等交通優(yōu)勢，利用流溪河沿岸、低丘山林的環(huán)境優(yōu)勢，積極發(fā)展針對廣州市民的中高檔郊區(qū)社區(qū)。社區(qū)建設(shè)要有適當(dāng)?shù)囊?guī)模且配套完善，形成一個個檔次有別、風(fēng)格各異的居住區(qū)，彼此之間預(yù)留必要的生態(tài)區(qū)域或農(nóng)田。優(yōu)點：成熟社區(qū)，已開發(fā)多期，擁有不同的組團，每個房間都有露臺/陽臺，價格也很便宜、交樓時間短。缺點：樓道空間窄小；密度大、雜亂,離從化市區(qū)遠(yuǎn)。神崗板塊---東方夏灣拿指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：198萬㎡建筑面積：未知發(fā)展商廣州珠江房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司樓高四層（含地下室）規(guī)劃獨棟、雙拼、多聯(lián)、洋房、酒店、商業(yè)街推售貨量現(xiàn)推售安達(dá)盧西亞三期/巴哈馬二期多連排約戶型獨立別墅300-370㎡聯(lián)排別墅258-266㎡推貨量——110銷售量剩余4套40銷售率——3636%銷售價格聯(lián)排別墅均價8500-9000元/㎡獨立別墅約12000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡神崗板塊---珠江國際城指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：133萬㎡建筑面積：發(fā)展商珠江投資樓高四層（含地下室）規(guī)劃小區(qū)：10萬平方米的商業(yè)中心、2萬平方米中軸水景、1200畝體育公園、3萬平方米高爾夫練習(xí)場、9000平方米名流會所；以323㎡和351㎡的雙拼戶型為主。推售貨量雙拼別墅戶型

321-353推貨量新推45套銷售量約15套銷售率33%銷售價格均價9500元/㎡（中軸水景12000元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方優(yōu)點：四面環(huán)山，視野開闊。戶型設(shè)計巧妙相連，實用美觀，帶立體花園。配套規(guī)劃完善；開發(fā)多年，小區(qū)較為成熟；缺點：園林綠化沒有突出的特色；除中軸水景單位，其他聯(lián)排產(chǎn)品樓距都比較密，景觀較為單一；優(yōu)點：1、品牌發(fā)展商；2、小區(qū)開發(fā)多年，居住氣氛較好；3、項目配套規(guī)劃較為完善；4、臨近105過道，交通較為方便；缺點：1、園林綠化沒有突出的特色；2、景觀資源較為缺乏；北向望流溪河；神崗板塊---逸泉山莊指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗規(guī)模占地面積：86萬㎡發(fā)展商城建集團樓高兩層規(guī)劃小區(qū)：6000平方米的會所內(nèi)有超市、中西餐廳、酒吧、醫(yī)療中心、會議中心、健身室、卡拉OK舞廳、桌球室、羽毛球場、桑拿、沐足、美容、美發(fā)，還有室內(nèi)外網(wǎng)球場、室外籃球場、大型泳池等，另外還有度假公寓、9萬平方米的景觀高爾夫練習(xí)場及準(zhǔn)五星級逸泉國際大酒店。小區(qū)別墅以獨立、聯(lián)排為主；另還有洋房。推售貨量主推洋房（無在售別墅）戶型340-390㎡推貨量18套銷售量5套銷售率29%銷售價格均價15000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無裝修-元/㎡溫泉板塊——1.富力泉天下2.居里潤園3.方圓明月山溪旅游地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)板塊發(fā)展方向：充分利用溫泉、流溪河、連綿山林、嶺南風(fēng)情、果林之鄉(xiāng)等風(fēng)景旅游資源，建設(shè)街呂高速甚至街良（街口到良口）輕軌，以良口溫泉開發(fā)區(qū)、良口鎮(zhèn)區(qū)、溫泉旅游度假區(qū)（即溫泉鎮(zhèn)區(qū)）為重點，建設(shè)高、中、低不同檔次而相融的規(guī)模相對較小的居住社區(qū)，以兩鎮(zhèn)區(qū)為中心，形成群星拱月的房地產(chǎn)樓盤格局，使之成為廣州市、珠三角、廣東省、全國乃至東南亞的休閑度假勝地。代表樓盤優(yōu)點：位于溫泉鎮(zhèn)環(huán)境清幽；有溫泉入戶；容積率低；定位高、居住氛圍較好。缺點：位置偏遠(yuǎn)，社區(qū)小，總價高，可選性不強；周邊人口比較復(fù)雜；生活購物不方便。溫泉板塊---居禮潤園指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化溫泉鎮(zhèn)規(guī)模占地面積：建筑面積：40萬㎡發(fā)展商廣州家化置業(yè)有限公司樓高別墅：四層（含地下室）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)設(shè)2000㎡溫泉養(yǎng)生會所，以獨立別墅和公寓為主。推售貨量別墅46套戶型264-431㎡推貨量46銷售量14套銷售率30%銷售價格10000-14000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無裝修-元/㎡優(yōu)點：臨近度假區(qū)溫泉鎮(zhèn)，方便娛樂；小區(qū)配套齊全；地下室采光設(shè)計良好。缺點：距市中心較遠(yuǎn)；周邊配套設(shè)施較少；交通不方便。溫泉板塊---方圓明月山溪指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化溫泉鎮(zhèn)規(guī)模占地面積：43.2萬㎡建筑面積：31.5萬㎡發(fā)展商方圓集團樓高四層規(guī)劃獨立、三聯(lián)、四聯(lián)推售貨量一期：“文明里”組團，90套貨量戶型獨立別墅三聯(lián)、四聯(lián)面積㎡401-450350-360推貨量41124銷售量3090銷售率74%73%銷售價格11000元/㎡約7000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)無裝修-元/㎡街口板塊——城市型地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)1.雅居樂濱江花園2.從化托斯卡納代表樓盤板塊發(fā)展方向：從化全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心；重點發(fā)展配套完善的中低檔次的住宅小區(qū)或組團，建設(shè)以多層公寓式住宅為主體、小高層住宅為輔助、點綴少量高層住宅和低層別墅，并建設(shè)適量經(jīng)濟適用住房和廉租住房的房地產(chǎn)體系項目項目占地容積率配套環(huán)境資源優(yōu)勢劣勢東方夏灣拿198萬㎡0.6拉丁風(fēng)情商業(yè)街、豪生酒店、會所荔枝林、流溪河景（小支流）成熟社區(qū)，以開發(fā)多期，擁有不同的組團。每個房間都有露臺/陽臺，價格也很便宜、交樓時間短。小區(qū)內(nèi)穿插一條村們和業(yè)主共用的路.樓道空間窄小/密度大、雜亂,離從化市區(qū)遠(yuǎn)；逸泉山莊約233萬㎡0.45酒店、會所、商業(yè)街流溪河景（非一線江景）嶺南特色風(fēng)情，綠化率高、密度較低；社區(qū)成熟，管理費不高；大露臺并且贈送大花園，現(xiàn)樓。地勢較低，密度大。

朝向不是很理想，組團設(shè)計比較亂。珠江國際城133萬㎡1.02高爾夫練習(xí)場、大型商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校部分山景四面環(huán)山，視野開闊。戶型設(shè)計巧妙相連，實用美觀，帶立體花園。配套高爾夫練習(xí)場。發(fā)展不成熟，園林綠化沒有突出的特色。地理位置交平坦無優(yōu)勢，整個項目顯得非?；臎龇綀A明月山溪約43.2萬㎡0.8廣東省美協(xié)（方圓）藝術(shù)中心、泮溪公園\商業(yè)街，幼兒園流溪河景（小支流）臨近度假區(qū)溫泉鎮(zhèn)，方便生活、娛樂；小區(qū)配套齊全。地下室采光良好。距市中心較遠(yuǎn)。周邊配套設(shè)施較少；交通不方便；流溪御景66萬㎡0.67會所、商業(yè)街、幼兒園；背依風(fēng)云嶺、一線流溪河景3.2公里長流溪河岸，戶型產(chǎn)品上有競爭優(yōu)勢；西班牙建筑風(fēng)格，首創(chuàng)地下室連通車庫等；社區(qū)配套少；小區(qū)開發(fā)時間斷，不成熟；別墅競爭對手統(tǒng)計項目名稱產(chǎn)品建筑面積地上面積地下室面積花園面積對外銷售均價裝修標(biāo)準(zhǔn)東方夏灣拿聯(lián)排（單邊）2661868015090002000聯(lián)排（中間）258178807185002000珠江國際城雙拼323223約110160-56090002000雙拼351251約110160-56090002000明月山溪(詩書里）獨立400300約100300-40010000毛坯富力泉天下獨立400-480280-330120-150約110-1508000毛坯雙拼300-380220-260約120約80-1206800毛坯雙拼320220100——9000毛坯居禮潤園獨立450300-500約80-100370-50016000毛坯600400-600約80-120約50017500毛坯別墅競爭對手統(tǒng)計從競爭對手來看，從化市場上獨立別墅產(chǎn)品主要以400-480㎡為主，地下室主流為120-150㎡；雙拼別墅以320-400㎡為主，主流地下室面積80-120㎡不等；聯(lián)排別墅以東方夏灣拿最為典型，面積區(qū)間集中在260㎡左右，地下室面積約80㎡；洋房市場競爭狀況1.宏城海岸2.逸泉山莊3.上城灣畔代表樓盤優(yōu)點：1、景觀資源好，南向望江；2、從化中心城區(qū)規(guī)模最大園林社區(qū)；建筑高度全市最高；3、洋房產(chǎn)品戶戶南北對流缺點：1、小區(qū)及周邊配套較缺乏；2、價格在從化市場上偏高；2、交通不算便利；智杰宏城海岸指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化市河濱北路項目規(guī)模占地面積50000㎡；總建筑面積15000㎡；發(fā)展商宏誠·智杰地產(chǎn)樓高31層高規(guī)劃項目分三期開發(fā)，一期開發(fā)4棟，面積從139—430平方米不等。戶型包括三房兩廳、到五房兩廳、復(fù)式等大戶型，共480多戶。推售貨量360套在售戶型三房四房五房145168-175212㎡推貨量2706030銷售率57%47%67%銷售價格6500-7500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注帶入戶標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)點：1、品牌發(fā)展商；2、小區(qū)開發(fā)多年，居住氣氛較好；3、項目配套規(guī)劃較為完善；4、臨近105過道，交通較為方便；缺點：1、園林綠化沒有突出的特色；2、景觀資源較為缺乏；逸泉山莊指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化神崗流溪河畔（105國道旁）項目規(guī)模占地面積約17.5萬㎡總建筑面積約88萬㎡發(fā)展商城建樓高15層規(guī)劃分八旗開發(fā)，目前在售的是“逸粵灣”共772套；推售貨量772戶型一房兩房面積㎡45-5886-112推貨量238534銷售量152382銷售率64%72%銷售價格6000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯優(yōu)點：1、出入交通較為便利；2、大型社區(qū)配套成熟；缺點：1、小區(qū)內(nèi)建筑密度高；2、景觀資源缺乏，只能南向望流溪河；3、小區(qū)內(nèi)綠化率不高；上城灣畔指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置從化市江埔街海塱開發(fā)區(qū)地段項目規(guī)模占地面積23萬㎡；建筑面積28萬㎡發(fā)展商合景泰富地產(chǎn)樓高10層、15層、17層（洋房）規(guī)劃分A、B、C三區(qū)開發(fā)，A、B區(qū)為洋房、C區(qū)為別墅；推售貨量總推2821套洋房戶型一房一廳一房兩廳兩房三房四房面積㎡29-6256-9467-9289-120145推貨量332816396121862銷售量132393284111661銷售率40%48%72%92%99%銷售價格6200元/㎡（注：08年4500元/㎡）；裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯；街口板塊---雅居樂濱江花園指標(biāo)數(shù)據(jù)地理位置街口河濱路規(guī)模占地面積：500畝建筑面積：40萬平方米發(fā)展商廣州從化雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樓高3層規(guī)劃獨棟、雙拼、四聯(lián)、高層洋房、商業(yè)街會所推售貨量已全部售罄戶型141-375㎡推貨量銷售量售罄銷售率100%銷售價格均價6000均價元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯交樓優(yōu)點：比較鄰近從化街口中心生活購物方便，小區(qū)成熟。品牌效應(yīng)較好。缺點：居住密度較大，居住氛圍低，人口較復(fù)雜；酒店競爭狀況1.逸泉國際酒店2.東方夏灣拿豪生酒店3.碧水灣溫泉酒店4.望谷溫泉度假村代表項目項目名稱逸泉國際酒店地址廣州從化105國道旁開發(fā)公司越秀城建集團規(guī)模占地面積2萬多平方米酒店等級未評級房間數(shù)目204房間價格450-1050元/間/晚功能配套酒店擁有200多間豪華客房、8棟至尊溫泉別墅，配套400多平方米多功能國際會議中心、特色西餐廳、大型娛樂中心、SPA水療區(qū)、高爾夫練習(xí)場等；逸泉國際大酒店：酒店整體設(shè)計以自然、生態(tài)、健康、養(yǎng)生為主題，按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店通過優(yōu)良的配套設(shè)施與逸泉山莊幽靜雅致的園林環(huán)境組合出豐富的、多元化的休閑度假資源。酒店擁有204間客房、南粵民族氣息中餐廳、西餐廳、JK娛樂中心、東南亞風(fēng)情康體溫泉水療中心，酒店配套400多㎡的道姓國際會議中心及9個中小型會議室；項目名稱東方夏灣拿豪生酒店地址廣州從化105國道旁開發(fā)公司珠江投資規(guī)模/酒店等級五星級房間數(shù)目188套客房和28套酒店式公寓房間價格550-1180元元/間/晚（雙人房）功能配套能容納200人的多功能會議中心，及7間中、小型會議室；拉丁熱帶風(fēng)情，風(fēng)格獨特的西餐廳；設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、具有拉丁熱帶風(fēng)情的巴拉德羅沙灘泳池、桌球館、棋牌室等東方夏灣拿豪生酒店：酒店依照古巴風(fēng)情建造，建筑獨具匠心，集住宿、餐飲、娛樂和康體于一體，兼?zhèn)渖虅?wù)旅行、健身理療和會議接待功能，是四海賓客進行商務(wù)、會議、旅游、度假、養(yǎng)身、休閑等活動的理想居停之所。酒店擁有188套客房及28套酒店式公寓，均擁有全智能化的房間控制系統(tǒng)，包括：智能溫控、電子門鎖系統(tǒng)、寬頻直駁國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星及有線電視、音響系統(tǒng)。項目名稱碧水灣溫泉酒店地址廣州從化市流溪溫泉養(yǎng)生谷(良口)開發(fā)公司民航中南空管局規(guī)模建筑面積達(dá)30000㎡酒店等級五星級房間數(shù)目200余間房間價格880-980元/間/日功能配套多功能會展中心有8個不同規(guī)格的會議室和休息室，可同時容納近500人；大型露天溫泉占地38畝，擁有28個大小不一的溫泉游泳池；不同風(fēng)情的餐廳、商務(wù)中心；度假村還擁有各類球場、棋牌室、游泳池等運動設(shè)施；夜總會等碧水灣溫泉度假村酒店（亞運指定酒店）：是一所由民航中南空管局投資按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的道姓露天蘇大型溫泉為特色，集住宿、餐飲、會議、商務(wù)、娛樂、休閑、健身和大型露天溫泉等功能為一體的豪華型溫泉度假村。項目名稱望谷溫泉度假村地址廣州從化市溫泉鎮(zhèn)溫泉西路9號開發(fā)公司廣州市干基實業(yè)有限公司規(guī)模占地面積二百多畝酒店等級五星級房間數(shù)目101間房間價格480-1080元/日/間功能配套配套獨立溫泉SPA客房、高級別墅、特色餐飲、水療、康體娛樂等望谷溫泉度假村酒店：以巴厘島設(shè)計風(fēng)格的五星級SPA溫泉度假村，是一家集餐飲、住宿、娛樂、溫泉為一體的溫泉會所度假型酒店。該酒店被指定為廣州市電視臺第十五屆“美在花城”廣告新城大賽培訓(xùn)基地和第十六屆亞運會接待酒店。項目在售產(chǎn)品面積區(qū)間推貨量銷售情況價格元/㎡備注宏誠海岸三房14527057%6500-6700南向望江景四房168-1756047%五房2123067%逸泉山莊（逸粵灣）一房45-5823864%6000

兩房86-11253472%

上城灣畔一房一廳29-6233240%6200

一房一廳56-9481648%

兩房67-9239672%

三房89-120121892%

四房1456299%

在售洋房競爭對手統(tǒng)計從以上幾個在售項目的洋房產(chǎn)品來看，以兩房、三房戶型為主，面積區(qū)間集中在90-145平方米之間，熱售產(chǎn)品總價區(qū)間集中在60萬~100萬之間；從對比上看，由于宏誠海岸位于從化市中心，可南向望江景，因而其洋房產(chǎn)品以145㎡以上的三房、四房為主；數(shù)據(jù)來源：陽光家緣從化市09年國有土地使用權(quán)公開出讓計劃情況鎮(zhèn)區(qū)名稱用地性質(zhì)用地面積㎡街口街商住352092城郊街商住14714江浦街商住329249溫泉鎮(zhèn)商住1070525鰲頭鎮(zhèn)商住253379太平鎮(zhèn)商住153994民樂茶場商住87107呂田鎮(zhèn)商住9887居住用地小計：2270947從化土地未來供應(yīng)狀況從化區(qū)域房地產(chǎn)屬于剛起步階段，雖土地使用已歸廣州所統(tǒng)管，并明文限制商業(yè)居住用地的開發(fā)，但由于土地資源豐富，未來依然有大量的居住用地推出……中心城區(qū)未來新開發(fā)項目隨著從化城市化發(fā)展的加快，各大開發(fā)商均進行從化進行開發(fā)，而近期雅居樂在沙貝村地段投得的地塊，亦已1205元/m2創(chuàng)下從化樓面地價新高……地址開發(fā)商用地面積（㎡）出讓總價（萬元）樓面地價（元/㎡）從化市街口街藍(lán)田西路（雄鋒村門口田）從化市建宏實業(yè)有限公司705236336雅居樂良口鎮(zhèn)項目廣州從化雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40000從化西浦項目廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司250000從化街口街沙貝村地段地塊（編號2009-J8）廣州從化雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司442866533801205從化市街口街向陽大道東側(cè)地段地塊廣州市智信房地產(chǎn)開發(fā)有限公化市街口街下圍西路地段地塊（2009-J6）廣州市俊嘉貿(mào)易有限公司4533355783市場總結(jié)與啟示供應(yīng)從化市居住基本劃分為三個區(qū)域（街口/神崗/溫泉鎮(zhèn)），而街口（項目所在）以較高密度的洋房類住宅為主，缺乏景觀資源。需求城市化發(fā)展較慢，長期缺乏高端類住宅產(chǎn)品。主要客戶為從化當(dāng)?shù)馗纳粕顡Q房及從化工作的人群，部分珠三角度假的人群等。中心城區(qū)缺乏具景觀優(yōu)勢的常住型產(chǎn)品中心城區(qū)缺乏高端住宅啟示啟示價格目前從化在售的別墅項目價格在8000-12000元/㎡，市場承受總價約在200-500萬左右。而洋房價格在6000-6700元/㎡，市場承受總價約60-100萬左右；戶型從化周邊在售的別墅產(chǎn)品，主要為300-450獨立別墅和180-260聯(lián)排別墅，中心城區(qū)目前已無相關(guān)產(chǎn)品。而別墅產(chǎn)品主要以90-145㎡為主，景觀好的項目以大戶型為主；目前從化的銷售價格比08年已有較大的升幅，但部分有賴于入戶政策的影響，故定價需考慮市場不穩(wěn)定因素，慎防風(fēng)險。中心城區(qū)別墅類供應(yīng)相對缺乏。啟示啟示啟示高端產(chǎn)品供應(yīng)少市場均價在別墅12000洋房6700元以下城區(qū)別墅供應(yīng)稀缺景觀資源洋房稀缺存在城市高端景觀產(chǎn)品的空缺第二部分項目分析及定位地理位置從化是街口街省道S355線旁用地性質(zhì)旅館業(yè)用地用地面積凈建設(shè)用地面積139182.4㎡可建面積90468.56㎡容積率約0.65相關(guān)項目數(shù)據(jù)位于從化市城區(qū)范圍內(nèi)，西抵風(fēng)云嶺山腳，東與中心城區(qū)接壤…地塊外部交通主要依靠東面355省道聯(lián)通城區(qū)…本案項目位置市人民醫(yī)院從化中學(xué)從化市政府流溪河從化大橋風(fēng)云嶺景區(qū)黎塘河本案周邊配套包括：風(fēng)云嶺坪地公園（規(guī)劃建設(shè)中）、風(fēng)云嶺森林公園、從化中學(xué)、從化市人民醫(yī)院等…周邊狀況周邊景觀資源風(fēng)云嶺森林景觀風(fēng)云嶺坪地公園景觀湖泊景觀除東面連接355省道外，其余三面均擁有較強的景觀資源……項目地塊現(xiàn)狀少年宮用地風(fēng)云嶺景區(qū)S區(qū)域

地塊與從化市最繁華的城市中心區(qū)接壤，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套齊全，生活便利…景觀

地塊位于風(fēng)云嶺東側(cè)山腳，緊鄰風(fēng)云嶺坪地公園（規(guī)劃中），南面有從化著名的流溪河經(jīng)過，西面為風(fēng)云嶺森林公園，景觀資源豐富…交通

地塊東面連同城區(qū)，并連接355省道（屬于城市次級公路），而355省道與文峰路、口岸路相連，交通便捷…位置項目地處從化城市邊緣，周邊城市化發(fā)展相對較慢，城村結(jié)合痕跡較深…解決方法結(jié)合鄰近的坪地公園，作出相對統(tǒng)一的風(fēng)格設(shè)計，建造具有城市化特色的項目。建筑布局應(yīng)考慮景觀、間距最大化，并且在建筑形態(tài)上應(yīng)有一定的創(chuàng)新及針對性；及對土地進行調(diào)整，如作出適量堆坡等，使其地形有所起伏；W地塊地塊容積率達(dá)到0.65，對于整體規(guī)劃排布將會造成難度；地塊較為平坦，景觀資源利用難以最大化…解決方法O發(fā)展到2020年底，從化基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，全市GDP達(dá)到1200億元，全市人口達(dá)到110萬，人均GDP達(dá)到10萬元，城市化率達(dá)到80%以上，高端服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)力量…需求根據(jù)《總規(guī)》，地塊所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為城市型地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)，是全市的政治、經(jīng)濟、文化和信息中心，及農(nóng)村城市化人口和外來人口相對集中的地域，其中中心城區(qū)人口50萬左右。供應(yīng)根據(jù)《總規(guī)》發(fā)展策略，該區(qū)將重點發(fā)展配套完善的中低檔次的住宅小區(qū)或組團，建設(shè)以多層公寓式住宅為主體、小高層住宅為輔助…《從化市城市總體規(guī)劃中心城區(qū)修編2004－2020》，以下簡稱《總規(guī)》T競爭

集團在從化已有兩個別墅項目（一在售，另一在規(guī)劃），再加上目前周邊對手在售的別墅項目，在給客戶帶來眾多選擇的同時，無疑也給各大別墅盤帶來了激烈的競爭、導(dǎo)致客戶分流…解決方法為不同的項目塑造適合其體量、位置、檔次及自身特點的頂級品牌定位，突出產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)形成集團品牌效應(yīng),…政策受金融危機影響下，房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段，各大別墅成交較為緩慢。使別墅項目售價開始出現(xiàn)全面理性回歸，也導(dǎo)致別墅市場走向兩極分化。分別以面積小、總價低的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，或超大戶型、大花園和帶景觀的豪華別墅產(chǎn)品。另鄰近的風(fēng)云嶺坪地公園的建設(shè)工程時間進度，亦將會對項目造成影響…解決方法盡早與政府相關(guān)部門做好咨詢溝通，與其工程進度相配合…競爭項目定位分析項目定位方圓.明月山溪東方風(fēng)情溫泉社區(qū)富力.泉天下原生態(tài)山水度假社區(qū)珠江國際城最親近CBD的百萬平米大型國際化閑適生活社區(qū)珠光.流溪御景南中國最頂級的獨家生活區(qū)玖瓏湖來自世外桃源的高尚住宅美林湖國際社區(qū)宜居別墅城宛在南加州天湖峰景世界級山水別墅社區(qū)保利香雪山新中心.原生態(tài).城市別墅”豪宅頤和高爾夫莊園南中國第一領(lǐng)袖別墅區(qū)（環(huán)抱高爾夫球場城央山墅）從化區(qū)域多停留在原始的山水形象定位，缺乏滿足高端階層追求細(xì)致生活品味的產(chǎn)品定位目前從化區(qū)域的主要競爭樓盤項目定位均集中為山水或旅游資源等；廣州周邊及花都的定位側(cè)重于城市豪宅和國際化高端社區(qū)，檔次高，客戶群多為在社會成功的頂端階層。市場占位品質(zhì)低本案在相關(guān)項目競爭對手中，以本集團的流溪御景項目在品質(zhì)及價格上取以平衡，選擇市場主流產(chǎn)品定位，突出性價比。本項目在市場的占位中應(yīng)突出產(chǎn)品的優(yōu)越性和高品質(zhì)性，樹立在從化區(qū)域上產(chǎn)品品質(zhì)的標(biāo)桿。高高價格明月山溪泉天下國際城流溪御景玖瓏湖美林湖頤和高爾夫莊園天湖峰境綜合以上……項目周邊擁有豐富配套資源，必須在定位、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計中融入風(fēng)情主題概念，使其與原有優(yōu)勢資源融為一體，產(chǎn)生更大的價值；項目所在區(qū)域?qū)τ诟叨耸孢m型產(chǎn)品有較佳的需求，因此項目定位為低密度住宅，并充分利用項目的地形地貌及景觀資源，提升產(chǎn)品價值；項目定位須高于目前從化區(qū)域在售的其他項目，并需與其從化市的城市發(fā)展定位相結(jié)合，成為從化高端住宅類產(chǎn)品的絕對標(biāo)桿；項目定位城市副中心的頂級生態(tài)酒店度假區(qū)突出項目核心位置城市副中心打造新標(biāo)準(zhǔn)，確立市場領(lǐng)導(dǎo)地位酒店/別墅/豪宅結(jié)合項目自身資源，錯位于市場空白點，提升自身競爭力生態(tài)度假第三部分目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析廣州區(qū)域私企業(yè)主/珠三角高端度假人群喜歡自然山水、認(rèn)同從化板塊

重點客戶群核心客戶群補充客戶群從化區(qū)域內(nèi)多次置業(yè)政府高級官員/政府高層接待區(qū)域外投資置業(yè)者目標(biāo)客戶群分析類別廣州區(qū)域私企業(yè)主

/珠三角高端度假人群區(qū)域原居民

政府機關(guān)高級官員機場后勤基地

周邊產(chǎn)業(yè)園老板覆蓋范圍天河、海珠、白云部分越秀從化本地從化及周邊區(qū)域置業(yè)特點喜歡自然山水；認(rèn)同從化板塊；二次置業(yè)為主；一家4-5人為主要家庭結(jié)構(gòu)；擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟實力；需求安靜舒適的居住環(huán)境；交通距離方便需求景觀資源政府接待；已有住房，有更換房子需求在當(dāng)?shù)厣钶^長時間離工作地區(qū)不遠(yuǎn)需求高檔次物業(yè)要求離工作地區(qū)不遠(yuǎn)，交通方便需求高檔次物業(yè)小結(jié)：以常住型消費、本地二次或多次置業(yè)者為主，兼有部分投資置業(yè)者；第四部分規(guī)劃建議用地性質(zhì)旅館業(yè)用地可開發(fā)產(chǎn)品別墅/洋房/酒店用地面積凈建設(shè)用地面積139182.4㎡可建面積90380㎡其中30000㎡為酒店面積容積率約0.649相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)整體構(gòu)思建議將整體項目以一個酒店的形式進行設(shè)計；建議為項目設(shè)置一個風(fēng)情主題風(fēng)格，酒店及別墅相一致；建議調(diào)整地塊的坡度，由西面向東面逐步提高，使整體地塊形成緩坡狀態(tài)；建議以獨立別墅和公寓為本項目酒店設(shè)置的配套居住設(shè)施；建議充分利用項目景觀資源，使產(chǎn)品景觀價值最大化；建議利用地形、規(guī)劃排布及園林設(shè)置等爭強產(chǎn)品的私密性；建議盡量利用退縮的空間（道路或湖岸）設(shè)置為綠化景觀；分區(qū)功能建議建議建造綠化景觀帶355省道湖面酒店主體區(qū)度假別墅及酒店式公寓區(qū)湖及自行車徑道退縮帶省道退縮帶建議建造綠化景觀帶本度假酒店作為坪地公園配套建設(shè)的五星級酒店，目標(biāo)成為服務(wù)公園、從化市城區(qū)以至整個流溪河流域的高規(guī)格主題度假酒店，深切體現(xiàn)從化的山水格局，營造流溪河流域最佳的酒店。進一步提升風(fēng)云嶺坪地公園的休閑、文化、運動、觀賞、游憩為一體的富有生機和活力的綜合型公園內(nèi)涵。酒店規(guī)劃定位酒店建筑設(shè)計建議以休閑度假園林式酒店為藍(lán)本，采用富有異國情調(diào)的建筑形象，建筑造型須嚴(yán)謹(jǐn)大方，比例考究，用料上乘。在優(yōu)質(zhì)的山水格局中打造出既富有莊園式風(fēng)情，亦結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格的建筑品味。整體酒店區(qū)域需結(jié)合前廣場區(qū)和后戶外休閑兩個區(qū)域，形成宏偉高雅的主體形象；度假別墅區(qū)建議濱水而建，需比媲美國際一流的休閑酒店；酒店式公寓區(qū)建議要設(shè)計為多彩多姿的歐陸風(fēng)情，使之成為靜修養(yǎng)生的療養(yǎng)勝地。酒店設(shè)計建議作為整個酒店用地的入口廣場，位于用地東南角，建議利用后退國道125米的區(qū)域，營造氣氛宏偉的廣場形象，結(jié)合適量對稱式跌水、臺階、景觀大草坪等，在進入酒店大型門廊入口時，可營造出頂級酒店的氣勢尊貴，并留出充足的退縮空間與城市道路良好對話，從而滿足大量酒店客戶人流車輛的集散。廣場跌水景觀水榭中心噴泉園景小品酒店功能結(jié)構(gòu)建議——酒店前廣場區(qū)酒店功能結(jié)構(gòu)建議——酒店主體區(qū)類別功能設(shè)施備注超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店(對外經(jīng)營為主)客房約300間豪華卡拉OK歌舞廳1個歌舞廳約10個包房商務(wù)中心票務(wù)/旅游/傳真/投遞商場中高檔紀(jì)念品為主商業(yè)街作為小區(qū)配套使用餐廳中餐廳西餐廳宴會廳會議中心1大(500人)3小(10-100人)須具備先進的辦公設(shè)備康樂中心/會所桑拿/按摩酒吧棋牌/網(wǎng)吧/臺球酒店功能示意——會議廳大堂/小型會議室酒店功能示意——中餐廳大堂/宴會廳/報告廳酒店功能示意——西餐、特色餐廳/特色包廂廳酒店功能示意——尊貴套房/標(biāo)準(zhǔn)單雙人房酒店功能示意——KTV/健身房/室內(nèi)恒溫泳池建議設(shè)在客房區(qū)的西面，可與黎塘河水面景觀聯(lián)為一體，建議設(shè)置高規(guī)格的室外泳池、各種休閑體育運動場地、豐富的園林綠化，結(jié)合大型水體湖面，營造優(yōu)質(zhì)的濱水戶外休閑區(qū)域，將來作為整個酒店用地的中心花園。高規(guī)格室外泳池酒店功能結(jié)構(gòu)——酒店戶外休閑區(qū)戶外運動各類休閑設(shè)施豐富的園林綠化建議設(shè)置用地的西側(cè)和中部，以單體別墅為主，作為酒店的高端度假居住配套，主要服務(wù)于尋求生態(tài)旅游、休閑度假的中短期停留高端人群；建筑立面建議為帶有現(xiàn)代感簡約的建筑風(fēng)格。酒店度假別墅建議建議設(shè)于用地的北側(cè)，作為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房、別墅套房的補充，提供優(yōu)質(zhì)的酒店式服務(wù)公寓，可以為需求精修養(yǎng)生型的中長期停留人群提供酒店服務(wù)。酒店式公寓建議項目園林建議與建筑的風(fēng)格一致，并建議可參考酒店式園林設(shè)置方式，即靠近住宅位置相對緊密，提升私密性，公共區(qū)域則較為開闊，營造空間感，再在局部地區(qū)進行堆坡，使景觀錯落有致……

并在酒店區(qū)域建議建造大型園林泳池；酒店居住產(chǎn)品面積比例建議產(chǎn)品類別建筑面積(M2)比例酒店度假別墅約3038034％酒店式公寓約3000033％酒店約3000033