匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃課件

匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料——社區(qū)商業(yè)規(guī)劃匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃什么是前期策劃顧問？通過定向的市場調(diào)查研究找尋市場機(jī)會點(diǎn)，明確目標(biāo)客戶，為項(xiàng)目的投資決策提供市場依據(jù)；為項(xiàng)目設(shè)計方案提供市場化建議；切實(shí)解決發(fā)展商當(dāng)下核心問題。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃策劃難嗎？策劃是一種思想。寫策劃報告的目的是運(yùn)用恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式讓客戶更接受我們的思想，讓客戶對項(xiàng)目有更深入的認(rèn)識、對定位有較強(qiáng)的信心。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃我們工作中接觸較多的商業(yè)類型購物中心（客戶群定位、建筑規(guī)劃…）城市綜合體（規(guī)模配比、動線組織…）專業(yè)市場（定位、規(guī)劃…）商業(yè)街社區(qū)商業(yè)……匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃目錄一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的三種類型及其業(yè)態(tài)組合規(guī)律三、社區(qū)商業(yè)的定位四、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃特點(diǎn)五、社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)硬件要求匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃一、社區(qū)商業(yè)概述1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)2.社區(qū)商業(yè)與城市都會中心的基本區(qū)別匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)——

表示“社區(qū)”，原意是親密的關(guān)系和共同的東西。fellowship它由以下要素構(gòu)成：有以一定的社會關(guān)系為基礎(chǔ)組織起來進(jìn)行共同生活的人群；有人們賴以從事社會活動的具有一定界限的地域；有一整套相對完備的生活服務(wù)設(shè)施；有自己特有的文化；得到居民的認(rèn)同。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)何謂社區(qū)商業(yè)？社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)；是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)；這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。社區(qū)商業(yè)的基本功能就是為周邊居民提供日常生活便利服務(wù)，并且作為一個獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)，有其主要的目標(biāo)消費(fèi)群，這點(diǎn)通常在業(yè)態(tài)組合、布局及整體檔次上有所體現(xiàn)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)“51015”理論——

即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民，它提供的服務(wù)一般步行15分鐘可到。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)所處階段特征解放初期～20世紀(jì)80年代以前從居住區(qū)－街坊到居住區(qū)－居住小區(qū)－住宅組團(tuán)三級規(guī)劃結(jié)構(gòu)，有較完善的公建配套，居民一般生活需要均能在社區(qū)內(nèi)解決。20世紀(jì)80年代初形成了綜合居住區(qū)的規(guī)劃，因居住區(qū)規(guī)模及所處地段合理配置配套服務(wù)設(shè)施，達(dá)到既利于工作，又方便生活的要求。20世紀(jì)80年代中期住宅區(qū)建設(shè)快速發(fā)展，質(zhì)有了進(jìn)一步提升，相關(guān)商業(yè)服務(wù)配套也進(jìn)一步完善，較之前更符合居民生活要求和行為軌跡。20世紀(jì)90年代強(qiáng)調(diào)以人的居住、生活行為規(guī)律作為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)原則，社區(qū)商業(yè)服務(wù)的分布形式和業(yè)態(tài)比例進(jìn)一步優(yōu)化，整體創(chuàng)造了比較人性化的居住生活空間。21世紀(jì)初大量具有先導(dǎo)示范性的住宅興起，大中城市重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)商業(yè)，品牌連鎖零售企業(yè)積極進(jìn)駐社區(qū)，社區(qū)商業(yè)迅速升溫。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程：匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)國內(nèi)社區(qū)商業(yè)存在的主要問題欠缺科學(xué)合理的規(guī)劃布局；零售業(yè)態(tài)組合比例不均衡，較為單一；社區(qū)商業(yè)規(guī)模不合理；社區(qū)商業(yè)企業(yè)素質(zhì)低，缺乏品牌連鎖商家；社區(qū)商業(yè)管理方式落后，欠規(guī)范。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)基本概念及特點(diǎn)未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的特征（1）社區(qū)商業(yè)功能多樣化（2）服務(wù)功能的多樣化（3）業(yè)態(tài)構(gòu)成以連鎖店為主體（4）社區(qū)商業(yè)實(shí)行統(tǒng)一、聯(lián)合開發(fā)，分散經(jīng)營策略（5）布局與設(shè)計科學(xué)規(guī)范（6）社區(qū)商業(yè)的管理職能全面規(guī)范匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)與城市都會中心的基本區(qū)別社區(qū)商業(yè)城市都會中心服務(wù)對象以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象，服務(wù)半徑主要在2公里以內(nèi)，是城市商業(yè)的基礎(chǔ)面向整個城市人口及部分游客，是一個城市商業(yè)發(fā)展程度的標(biāo)桿規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模較小，超過3萬平方米的并不多強(qiáng)調(diào)規(guī)模效應(yīng)，一般商業(yè)建筑面積為8-15萬平方米業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合相對較為固定單一，以滿足日常生活需求為主業(yè)態(tài)組合豐富，高級比較品占比重較大布局方式街區(qū)式布局居多（組團(tuán)式街區(qū)或者住宅底商）一般以室內(nèi)集中商業(yè)方式布局價值增長空間商業(yè)價值隨著社會經(jīng)濟(jì)、人口的增長而有相對較為平穩(wěn)增長的空間通過城市綜合體的整體運(yùn)營，商業(yè)價值可呈幾何倍增匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃二、社區(qū)商業(yè)的三種類型及其業(yè)態(tài)組合規(guī)律1.社區(qū)商業(yè)的三種類型2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)3.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合對比分析匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.1社區(qū)商業(yè)的分類為了研究的方便，可將其按對外經(jīng)營的強(qiáng)弱程度區(qū)分為三個檔次：即外向型、中間型及內(nèi)向型三種類型。外向型社區(qū)商業(yè)中間型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)指在滿足本社區(qū)居民的前提下，吸引大量的外部消費(fèi)群以支撐經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)類型，是三種類型當(dāng)中對外經(jīng)營性質(zhì)最強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)類型，通常商業(yè)體量較大。立足于本社區(qū)居民，兼顧外部消費(fèi)群的社區(qū)商業(yè)類型，兼有外向型社區(qū)商業(yè)的部分特征。在規(guī)劃時基本只考慮本社區(qū)消費(fèi)群的社區(qū)商業(yè)，通常商業(yè)規(guī)模以本社區(qū)居民消化程度為限。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃深圳的社區(qū)商業(yè)開發(fā)同樣存在國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的一些典型問題，經(jīng)過我司對深圳市社區(qū)商業(yè)廣泛的采樣及反復(fù)的篩選之后，剩余的較有代表性的社區(qū)共有22家。東方雅苑都市名園萬科金色家園萬科四季花城招商海月花園星海名城蔚藍(lán)海岸陽光棕櫚園波托菲諾桃源居……1.1社區(qū)商業(yè)的分類1.社區(qū)商業(yè)的三種類型匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.2影響社區(qū)商業(yè)分類的主要因素社區(qū)商業(yè)分類自身因素其他因素商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)比例商業(yè)分布的形式社區(qū)商業(yè)的輻射力商業(yè)與住宅的關(guān)系商業(yè)與核心商圈人口的關(guān)系自身因素在規(guī)劃前期屬于相對可控的因素，因其可根據(jù)開發(fā)商的目的，在全面分析客觀條件的基礎(chǔ)上，進(jìn)行局部調(diào)整而達(dá)到優(yōu)化；其他關(guān)鍵因素中，除了商業(yè)面積與住宅面積的比例關(guān)系可以做相應(yīng)定量研究之外，其余因素較難清晰量化。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.3社區(qū)商業(yè)的三種類型1.5公里半徑范圍內(nèi)商業(yè)情況地塊制約因素市場競爭預(yù)期社區(qū)商業(yè)類型商業(yè)空間業(yè)態(tài)組合地塊形狀交通狀況區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間較大區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面較寬交通便利區(qū)域內(nèi)人口分布密集市場預(yù)期較好外向型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間適中區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)不多展示面適中區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量一般市場預(yù)期一般中間型區(qū)域內(nèi)商業(yè)空間狹小區(qū)域內(nèi)輻射面較廣的業(yè)態(tài)較多展示面窄小交通狀況一般區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量較稀少市場預(yù)期較差內(nèi)向型注：上表所列只是社區(qū)商業(yè)三種類型所具備條件的定性描述，因?yàn)榫唧w社區(qū)的實(shí)際情況千差萬別，很難一概而論。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.3.1外向型社區(qū)商業(yè)外向型社區(qū)商業(yè)需吸引大量的外部消費(fèi)群，與其他兩種社區(qū)商業(yè)類型相比，在調(diào)研的樣本中，外向型社區(qū)商業(yè)比較多地處于商業(yè)氛圍較濃郁區(qū)域。該類型社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)比例較高，通常在2㎡以上，商業(yè)與住宅面積比例一般不小于5％。

外向型社區(qū)商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)商業(yè)主要分布形式所處區(qū)域性質(zhì)交通條件≥5％≥2㎡超市/餐飲、休閑環(huán)繞街鋪型入口集中型商業(yè)區(qū)/住宅密集區(qū)良好，臨城市主要道路匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.3.2中間型社區(qū)商業(yè)中間型社區(qū)商業(yè)是對外經(jīng)營強(qiáng)度介于外向型和內(nèi)向型之間的社區(qū)商業(yè)類型，兼有兩者特點(diǎn)。通常人均商業(yè)面積介乎1㎡到2㎡之間，商業(yè)與住宅面積的比例在2％到5％之間。消費(fèi)群所占比例方面，本社區(qū)居民和外部消費(fèi)群比例相對較為接近。該類型一般在住宅區(qū)較為密集區(qū)域較為常見。中間型社區(qū)商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)商業(yè)主要分布形式所處區(qū)域性質(zhì)交通條件2％～5％包括2％，不包括5%1～2㎡包括1㎡，不包括2㎡超市/餐飲、休閑、服務(wù)配套入口集中型入口街鋪型以點(diǎn)帶面型商業(yè)區(qū)/住宅密集區(qū)較好，臨城市主要道路匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)的三種類型1.3.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)是規(guī)劃時基本上只考慮服務(wù)本社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)類型。通常商業(yè)體量較小，不要求形成規(guī)模效應(yīng)。人均商業(yè)面積小于1㎡，商業(yè)與住宅面積比例小于2％。

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)商業(yè)主要分布形式所處區(qū)域性質(zhì)交通條件＜2％＜1㎡超市、餐飲、服務(wù)配套入口街鋪型以點(diǎn)帶面型住宅區(qū)較好/一般以上三種類型的社區(qū)商業(yè)分類的所有標(biāo)準(zhǔn)均非絕對硬性，只是一般情況下比較合理的尺度。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)

外向型社區(qū)商業(yè)是對外經(jīng)營性質(zhì)最強(qiáng)的，依常識判斷，其業(yè)態(tài)組合中輻射面較廣的業(yè)態(tài)占比較大。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（53.1％）、休閑（22.7％）、餐飲（11.1％）、服務(wù)配套（6.1％）。

超市類：外向型社區(qū)商業(yè)通常超市經(jīng)營規(guī)模較大，不僅服務(wù)本住宅小區(qū)居民，還服務(wù)周邊居民，因?yàn)橥庀蛐蜕鐓^(qū)商業(yè)通常具有較好的區(qū)位條件，交通便捷；休閑類：除了與交通條件有關(guān)，還與外向型社區(qū)商業(yè)多處商業(yè)較繁華地段有關(guān)；餐飲類：作為輻射面較廣的業(yè)態(tài)，在外向型社區(qū)商業(yè)中占有重要地位；服務(wù)配套類：該大類業(yè)態(tài)經(jīng)營商家數(shù)量較多，但單體需求面積較小，因此面積占比與個數(shù)占比差別較大。

其次，服飾精品、地產(chǎn)中介、美容也是較為重要的業(yè)態(tài)組成，經(jīng)營商家個數(shù)占比達(dá)到17.6％、11.4％和5.1％，只是單體規(guī)模較小，在經(jīng)營面積占比上得不到體現(xiàn)而已，但在個數(shù)比上則很明顯可以看出。2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模較大的項(xiàng)目；發(fā)揮大型品牌知名主力店的規(guī)模效應(yīng)，吸引人流，帶動商業(yè)經(jīng)營。該類型的業(yè)態(tài)組合通常適合居住人口暫時較不密集，商業(yè)氛圍較淺薄，但前景較好的片區(qū)；以特色鮮明的、規(guī)模較大的餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，發(fā)揮聚客效應(yīng)。典型二大型綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容＋服飾＋生活家居社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一：大型綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容＋服飾＋生活家居2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)都市名園因?yàn)橛休^優(yōu)越的區(qū)位條件，主力店為經(jīng)營面積約一萬平方米的好又多超市，占總經(jīng)營面積的30.5％，又因其毗鄰商業(yè)繁華區(qū)，因此規(guī)劃引進(jìn)了大型的休閑業(yè)態(tài)商家。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一：大型綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容＋服飾＋生活家居2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)港灣麗都主力店為經(jīng)營面積約8,000㎡的人人樂超市，占總經(jīng)營面積的67.9，其次是服務(wù)配套（8.7％）、餐飲（8.2）及美容（6.8）均占了一定比例。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型二：社區(qū)超市＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.1外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)萬科城的餐飲經(jīng)營商家個數(shù)達(dá)20個以上，經(jīng)營面積占比38.8％，社區(qū)超市華潤萬家經(jīng)營面積占比17.1％。兩大業(yè)態(tài)占比超過總經(jīng)營面積的一半。相應(yīng)地，服務(wù)配套、生活家居、美容、服裝、休閑均占有一定比例。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)中間型社區(qū)商業(yè)既立足于滿足本住宅小區(qū)的居民生活需要，又兼顧外部消費(fèi)群。相比外向型社區(qū)商業(yè)，一般情況下，其對外的輻射力要求較低，反映在業(yè)態(tài)組合上，輻射力較強(qiáng)的大型超市、大型餐飲、休閑所占比例會有所降低。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)22個案例中，中間型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（30.4％）、餐飲（25.4％）、服務(wù)配套（8.8％）、休閑（7.4％）。此外，美容類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積占比與休閑較接近，為6.1％。超市類：因?yàn)槠渫ǔＫ?wù)的人口來源于本社區(qū)居民，部分來自周邊居民，與外向型社區(qū)商業(yè)的品牌大型綜合超市不同，核心商圈輻射人口通常達(dá)到10萬以上；餐飲類：從調(diào)研案例來看，中間型社區(qū)商業(yè)不同于很多外向型社區(qū)商業(yè)，沒有大型超市主力店，往往是社區(qū)標(biāo)超發(fā)揮龍頭商家及滿足居民日常生活需求的作用，而中間型社區(qū)商業(yè)也需要較大量的外來消費(fèi)群支撐經(jīng)營，最終市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，往往是對外輻射面較廣的餐飲商家占了較大的比例；美容和休閑類：休閑業(yè)態(tài)比例大幅下降了約15.3％，美容業(yè)態(tài)經(jīng)營面積則上升了3.9％。與外向型社區(qū)商業(yè)相似，服務(wù)配套、服飾精品及地產(chǎn)中介經(jīng)營商家個數(shù)占比較大，經(jīng)營面積則占比不大，因該類業(yè)態(tài)單體經(jīng)營面積一般較小。2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)典型一典型二規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量較多，商業(yè)規(guī)模適中的項(xiàng)目；發(fā)揮品牌知名主力店的規(guī)模效應(yīng)，吸引人流，帶動其他商業(yè)經(jīng)營。社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容該類型業(yè)態(tài)組合較適合于片區(qū)商業(yè)氛圍一般，人口數(shù)量不多，商業(yè)規(guī)模相對較大的項(xiàng)目；以較大規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)吸引外部人流，帶動、穩(wěn)定其他商業(yè)經(jīng)營。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一：規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)蔚藍(lán)海岸主力店為人人樂超市，面積約6,300㎡，與都市名園及港灣麗都主力店規(guī)模都相比較小，但占總經(jīng)營面積的比例約一半，說明總商業(yè)規(guī)模與兩者相比較小，符合中間型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)。餐飲經(jīng)營面積不大，只占6.0％，服務(wù)配套經(jīng)營面積占比較大，為8.1％。服飾精品占比偏大，達(dá)21.4％。美容、地產(chǎn)中介及便利店均有一定比例，作為必要的補(bǔ)充。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一：規(guī)模較小的綜合超市＋餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)萬科金色家園主力店為民潤超市，經(jīng)營面積約占總體的一半（50.7％），輔之以輻射面較廣的餐飲（17.4％）、美容（13.6％），服務(wù)本社區(qū)住戶及周邊居民。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型二：社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)波托菲諾社區(qū)商業(yè)經(jīng)營面積約9,000㎡，與其高尚社區(qū)的住宅定位相符，進(jìn)駐商家品牌知名度較高、形象較好、檔次較高。主力店有百佳社區(qū)超市及丹桂軒酒樓等。餐飲經(jīng)營面積較大，占比53.4％；超市經(jīng)營面積約1,000㎡。超市主要服務(wù)本社區(qū)居民，餐飲及休閑（8％）輻射面較廣。除此之外，服務(wù)配套占比6.6％，生活家居占比11.1％。整體業(yè)態(tài)比例較有個性化特點(diǎn)，較好地服務(wù)了本住宅社區(qū)的居民。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型二：社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模餐飲＋服務(wù)配套＋美容2.2中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)海濱廣場的業(yè)態(tài)組合在滿足自身社區(qū)居民生活需要的同時，呈現(xiàn)一定程度的對外經(jīng)營性質(zhì)。其主力商家有民潤超市、毛家飯店等。超市經(jīng)營面積占比15.9％；餐飲占比則為35.2％。休閑業(yè)態(tài)占比也較大，為14.2％。其他業(yè)態(tài)如服務(wù)配套美容、生活家居、地產(chǎn)中介等社區(qū)商業(yè)常見業(yè)態(tài)均有所分布，占有一定比例。比較特殊的證劵營業(yè)廳占了約16％的經(jīng)營面積比例，屬于更高層次滿足居民需求的業(yè)態(tài)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)2.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)居民，體現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合上，對外輻射面較廣的業(yè)態(tài)所占比例也相應(yīng)較小。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)

經(jīng)營面積占比前四位的業(yè)態(tài)是：超市（28.4％）、餐飲（15.8％）、服務(wù)配套（17.4％）、美容（8.3％）。由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積相對外向型及中間型而言較小，且其主要的四大業(yè)態(tài)比例顯得較均衡，經(jīng)營面積都不會太大；對外經(jīng)營性質(zhì)較強(qiáng)，需要較多消費(fèi)群支撐的休閑業(yè)態(tài)占平均數(shù)的7.8％。比例不高，并且內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，因此其主要服務(wù)對象是本住宅社區(qū)居民，與內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特性相符。2.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)2.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)典型一典型二社區(qū)標(biāo)超＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋美容該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模適中，片區(qū)交通條件欠缺區(qū)域；商業(yè)業(yè)態(tài)主要以滿足本社區(qū)居民及周邊居民日常生活需求為主。品牌便利超市＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋適量美容該類型業(yè)態(tài)組合較適合于商業(yè)規(guī)模較小，社區(qū)居民即可支撐商業(yè)經(jīng)營。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型一：社區(qū)標(biāo)超＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋美容2.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)金地海景花園社區(qū)商業(yè)整體規(guī)模較小，約5,200㎡。主力店為民潤社區(qū)超市，規(guī)模約1,000㎡，占比25.5％。服務(wù)配套占比較大，為18.3％，并有適量餐飲。休閑、美容占比較大，但主要還是服務(wù)于本社區(qū)居民，因其社區(qū)規(guī)模較大，并且商業(yè)對外展示面有限。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.三種類型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點(diǎn)典型二：品牌便利超市＋服務(wù)配套＋適量餐飲＋適量美容2.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)招商海月花園商業(yè)面積不大，約7,250㎡左右，體現(xiàn)了內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)。主力商家為華潤萬家便利超市及海月咖啡。從以上面積比例圖可看到，超市占比為7％，餐飲占比為22.4％。服務(wù)配套占比較大，為30.8％，發(fā)揮了較重要的作用。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃三、社區(qū)商業(yè)的定位1.社區(qū)商業(yè)定位需要考慮的主要影響因素2.如何確定相對合理的商業(yè)規(guī)模匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)定位需要考慮的主要影響因素1.“整體利益均好”為基本原則項(xiàng)目整體收益與長短期收益的結(jié)合2.項(xiàng)目的整體定位產(chǎn)品及功能組成（住宅是否占比很大）；檔次；形象匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)定位需要考慮的主要影響因素3.核心商圈的人口特征及數(shù)量年齡結(jié)構(gòu)；性別；收入水平；職業(yè)；消費(fèi)習(xí)慣；核心商圈常住人口及流動人口數(shù)量；……匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)定位需要考慮的主要影響因素4.項(xiàng)目商業(yè)立地條件地塊條件（臨街長、形狀等）；區(qū)位條件；四至條件；交通條件；商業(yè)氛圍成熟度；外部人車流導(dǎo)入的便利性；……匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)定位需要考慮的主要影響因素5.宏觀因素區(qū)域收入水平；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度；城市商業(yè)發(fā)展程度；城市及片區(qū)規(guī)劃及中長期定位；城市及片區(qū)交通規(guī)劃；……匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.如何確定相對合理的商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項(xiàng)目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有：區(qū)域的商業(yè)市場容量；市場整體租售狀況對項(xiàng)目規(guī)模的影響；項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）；主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）；競爭性項(xiàng)目對項(xiàng)目規(guī)模的影響；市政規(guī)劃對項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響；項(xiàng)目自身?xiàng)l件對規(guī)模的影響等等。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.如何確定相對合理的商業(yè)規(guī)模2.1商業(yè)與住宅的比例社區(qū)商業(yè)類型商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積外向型≥5％≥2㎡中間型2％～5％包括2％，不包括5%1～2㎡包括1㎡，不包括2㎡內(nèi)向型＜2％＜1㎡匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.如何確定相對合理的商業(yè)規(guī)模2.2商圈飽和度理論測量商圈飽和度，國際上使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)（具體可參見《國際零售管理》一書），ＩＲＳ＝（Ｃ×ＲＥ）÷ＲＦ

其中：

ＩＲＳ為飽和度指數(shù)

Ｃ為消費(fèi)者總數(shù)

ＲＥ為每一位消費(fèi)者的平均購買額

ＲＦ為商圈內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積

其公式為：

IRS衡量值商圈發(fā)展空間評估≤7,000元/平方米商圈處于飽和狀態(tài)，短期內(nèi)不宜增加商業(yè)物業(yè)7,000～10,000元/平方米商圈發(fā)展處于平衡狀態(tài)，發(fā)展空間不足10,000～13,000元/平方米商圈有一定的發(fā)展空間≥13,000元/平方米商圈有較大的發(fā)展空間匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1社區(qū)商業(yè)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)主要有五種類型：環(huán)繞街鋪型直線街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1.1環(huán)繞街鋪型環(huán)繞街鋪型：指商業(yè)以街鋪為主，且至少三面臨街、環(huán)繞社區(qū)較密集分布的商業(yè)分布形式，該分布形式展示面較寬，較適用于商業(yè)規(guī)模較大的外向型社區(qū)商業(yè)，如萬科金色家園。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表社區(qū)環(huán)繞街鋪型四面臨街，展示面較長；可視性佳，較有效地吸引外部消費(fèi)者；適合商業(yè)體量較大的外向型社區(qū)商業(yè)；在一定程度上利于商鋪的銷售。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制；如果出現(xiàn)空置量過大的情況，對社區(qū)的整體形象可能有負(fù)面影響。萬科金色家園、錦繡江南、美麗365花園匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1.2直線街鋪型直線街鋪型：與環(huán)繞街鋪型有相似之處，商業(yè)沿社區(qū)所臨的主要道路分布，一面或兩面臨街較密集分布，且商業(yè)不一定臨近社區(qū)主出入口。如果三面均有商業(yè)分布，但其中一面臨街零散分布的也歸入該類型，如西海灣花園。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表社區(qū)直線街鋪型臨街展示面較長，昭示性較好；較符合體量適中的中間型社區(qū)商業(yè)；利于銷售。臨街面長，居民購物不一定方便；如空置量大，也會對社區(qū)形象有負(fù)面影響。西海灣花園、港灣麗都匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1.3入口街鋪型入口街鋪型：由社區(qū)主要出入口連接外部交通及內(nèi)部主要道路，于內(nèi)部主要道路兩旁形成商業(yè)內(nèi)街，不要求有較寬的對外展示面，采用該類型分布形式的多見于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)，如萬科四季花城。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表社區(qū)入口街鋪型方便本社區(qū)居民的購物消費(fèi)；通常商業(yè)規(guī)模不大，商家經(jīng)營較穩(wěn)定；街鋪商業(yè)價值較高。對外展示性不寬；可視性不強(qiáng)；一定程度上限制商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。萬科四季花城、東海坊匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1.4入口集中型入口集中型：商業(yè)臨近并集中布置于社區(qū)的主要出入口處，并且通常有經(jīng)營面積較大的主力商家，發(fā)揮核心帶動作用，如東方雅苑。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表社區(qū)入口集中型商業(yè)相對獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響；利于形成集中規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)較獨(dú)立集中，居民的日常購物消費(fèi)有時會顯得較為不便。中海灣畔、潛龍花園匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.1.5以點(diǎn)帶面型以點(diǎn)帶面型：商業(yè)零散分布于社區(qū)內(nèi)部各住宅裙樓，不形成規(guī)劃整體。該分布方式比較不普遍，海濱廣場可作為典型。類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)代表社區(qū)以點(diǎn)帶面型商業(yè)零散分布于社區(qū)內(nèi)，一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，對外展示面受制約，較難形成規(guī)模效應(yīng)；容易造成業(yè)態(tài)雜亂。海濱廣場匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.2三種類型社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)外向型社區(qū)商業(yè)外向型社區(qū)商業(yè)通常體量較大，因此在分布形式上要求具有空間上較大的延展性。較常見的分布形式有環(huán)繞街鋪型、直線街鋪型、入口集中型。外向型社區(qū)商業(yè)的分布主要有以下特點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)展示面較長，有利于吸引更多的外部消費(fèi)者；商業(yè)基本上以出入口為中心，沿主要道路布點(diǎn)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.2三種類型社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)中間型社區(qū)商業(yè)中間型社區(qū)商業(yè)也要求有一定的對外展示面，較常見的分布形式有直線街鋪型、入口集中型。中間型社區(qū)商業(yè)的分布主要有以下特點(diǎn)：商業(yè)的布點(diǎn)在滿足本社區(qū)居民的基礎(chǔ)上考慮業(yè)態(tài)的對外性；商業(yè)的布點(diǎn)基本以社區(qū)出入口為中心，主要為方便社區(qū)居民的消費(fèi)，同時，具有一定長度的商業(yè)展示面，客觀上吸引外部消費(fèi)者；匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)分布形式及特點(diǎn)1.2三種類型社區(qū)商業(yè)的分布特點(diǎn)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)不要求吸引大量的外來消費(fèi)群，也就不需要有很寬的對外展示面。通常以入口街鋪型、入口集中型居多。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的分布主要有以下特點(diǎn)：商業(yè)布點(diǎn)在較小空間范圍內(nèi)形成一定規(guī)模的集中形式，方便社區(qū)居民消費(fèi)；商業(yè)的布點(diǎn)以內(nèi)街的形式出現(xiàn)，相對較為安靜；商業(yè)的布點(diǎn)以方便社區(qū)居民為基本原則，體現(xiàn)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.1社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本原則根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點(diǎn)，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：在商業(yè)布點(diǎn)時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.2社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)布點(diǎn)要求綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.3典型案例分析——

①萬科金色家園一層商業(yè)分布形式為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。二層匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.3典型案例分析——

②港灣麗都一層商業(yè)布點(diǎn)較合理，對外經(jīng)營性質(zhì)較強(qiáng)的品牌餐飲商家如漓江又一軒、麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王等的主要展示面均臨前海路，因該路段車流較大，展示效果較好，并且，餐飲類商家主要位于端頭位置。主力店人人樂超市位于二層，既提升了整體商業(yè)收益，也較好地發(fā)揮了龍頭商家的帶動作用。二層匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.3典型案例分析——

③東海坊

東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點(diǎn)要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費(fèi)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)2.3典型案例分析——

④波托菲諾波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街。主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于相對深入位置，因?yàn)橛锌梢劳械暮Y源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)；每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。3.1社區(qū)商業(yè)鋪位面積說明匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.2鋪位面積配比分析匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.2.1外向型鋪位面積配比分析從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài)——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.2.2中間型鋪位面積配比分析中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.2.3內(nèi)向型鋪位面積配比分析內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.3三種類型的鋪位面積配比比較類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％類型個數(shù)配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型33.6％55.0％5.5％3.7％2.1％中間型27.5％51.8％13.6％3.8％3.2％外向型32.5％29.7％19.5％10.2％8.1％三種類型商業(yè)的鋪位個數(shù)比：三種類型商業(yè)的鋪位面積比：匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.4鋪位面積配比與業(yè)態(tài)的關(guān)系業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，22個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示：匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.4.1外向型社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比與業(yè)態(tài)的關(guān)系外向型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間鋪位業(yè)態(tài)比例如下表所示：業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.0%0.0%35.3%餐飲3.8%14.9%33.3%58.3%17.6%便利店3.8%2.7%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套28.8%21.6%20.8%20.8%11.8%美容1.3%2.7%25.0%4.2%5.9%生活家居0.0%0.0%8.3%0.0%0.0%休閑0.0%0.0%0.0%12.5%29.4%服飾精品22.5%28.4%6.3%4.2%0.0%地產(chǎn)中介20.0%14.9%2.1%0.0%0.0%其他20.0%14.9%4.2%0.0%0.0%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%外向型社區(qū)商業(yè)中，面積區(qū)間小的鋪位一般經(jīng)營業(yè)態(tài)為服務(wù)配套、服飾精品和地產(chǎn)中介，而面積區(qū)間大的鋪位往往適合輻射面較廣的業(yè)態(tài)，如超市、餐飲、美容、休閑等經(jīng)營，比例較高。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.4.2中間型社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比與業(yè)態(tài)的關(guān)系中間型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間鋪位業(yè)態(tài)比例如下表所示：中間型社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比中，除了服飾精品和地產(chǎn)中介業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)在較小面積區(qū)間鋪位的比例較外向型都有不同程度的提升.業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%1.1%0.0%31.8%餐飲10.8%13.5%27.2%40.0%40.9%便利店2.7%5.3%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套38.2%23.6%15.2%8.0%0.0%美容5.9%16.3%15.2%8.0%4.5%生活家居8.1%6.7%8.7%4.0%0.0%休閑2.7%0.8%6.5%28.0%9.1%服飾精品9.7%6.5%4.3%0.0%0.0%地產(chǎn)中介8.1%12.6%6.5%0.0%0.0%其他14.0%14.6%15.2%12.0%13.6%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.4.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比與業(yè)態(tài)的關(guān)系內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間鋪位業(yè)態(tài)比例如下表所示：業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.0%27.3%75.0%餐飲12.8%10.3%33.3%36.4%12.5%便利店0.9%2.2%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套42.7%29.9%27.8%18.2%0.0%美容8.5%16.3%16.7%0.0%0.0%生活家居0.0%0.5%0.0%0.0%0.0%休閑5.1%3.3%5.6%18.2%12.5%服飾精品5.1%9.8%0.0%0.0%0.0%地產(chǎn)中介10.3%10.3%11.1%0.0%0.0%其他14.5%17.4%5.6%0.0%0.0%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.5鋪位開間與進(jìn)深的基本要求在商鋪的開間與進(jìn)深比例上，規(guī)劃時應(yīng)該綜合考慮商家經(jīng)營需要，主要考慮的因素有：商家要有充足的展示面；商業(yè)街的長度限制；幾間鋪位打通后成為一家較大面積鋪位時，仍不會顯得長寬比例失調(diào)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.6較合適的鋪位開間與進(jìn)深比例探討社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上按以上區(qū)間分類，對調(diào)查的22個社區(qū)商業(yè)案例進(jìn)行統(tǒng)計分類：開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)鋪位面積配比3.6較合適的鋪位開間與進(jìn)深比例探討業(yè)態(tài)區(qū)間餐飲便利店服務(wù)配套美容美發(fā)生活家居休閑服飾精品地產(chǎn)中介3m以下10.1%13.6%30.5%12.4%15.4%19.6%31.2%20.0%3m－6m42.6%45.5%45.8%51.0%61.5%19.6%57.8%60.8%6m－9m14.4%22.7%12.7%17.9%9.6%4.3%9.2%13.3%9m－18m22.3%18.2%8.4%14.5%9.6%13.0%1.8%5.8%18m以上10.6%0.0%2.6%4.1%3.8%43.5%0.0%0.0%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%業(yè)態(tài)區(qū)間餐飲便利店服務(wù)配套美容美發(fā)生活家居休閑服飾精品地產(chǎn)中介3m以下1.6%5.4%11.0%0.0%1.6%0.0%5.5%8.0%3m－6m15.3%27.0%28.4%18.9%21.9%2.9%21.1%32.8%6m－9m26.5%43.2%35.5%32.2%25.0%22.9%34.9%28.0%9m－15m42.3%24.3%21.6%44.8%46.9%42.9%36.7%30.4%15m－18m4.2%0.0%1.3%3.5%3.1%2.9%1.8%0.0%18m以上10.1%0.0%2.3%0.7%1.6%28.6%0.0%0.8%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%各業(yè)態(tài)開間統(tǒng)計各業(yè)態(tài)進(jìn)深統(tǒng)計匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.1社區(qū)商業(yè)人流與住宅的關(guān)系社區(qū)商業(yè)人流動線設(shè)計基本原則：商業(yè)街應(yīng)充分利用住宅住戶人流，提升整體商業(yè)價值；住宅出入口的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分考慮商業(yè)的整體布局，盡量使住戶在回家的途中經(jīng)過商業(yè)街；住宅出入口的廣場設(shè)置可與商業(yè)廣場相呼應(yīng)；匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.2社區(qū)商業(yè)人流動線的兩種類型在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.2社區(qū)商業(yè)人流動線的兩種類型人流焦點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.2社區(qū)商業(yè)人流動線的兩種類型人流焦點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.2社區(qū)商業(yè)人流動線的兩種類型人流端點(diǎn)匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃以上6個社區(qū)中：西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點(diǎn)；萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點(diǎn)；東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)；波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個端點(diǎn)拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.2社區(qū)商業(yè)人流動線的兩種類型匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.3社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)分析焦點(diǎn)型人流動線和端點(diǎn)型人流動線的主要特性是：焦點(diǎn)型人流動線端點(diǎn)型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃4.社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)4.3社區(qū)商業(yè)人流動線特點(diǎn)分析綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)的人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：商業(yè)人流動線應(yīng)結(jié)合住宅出入口位置，充分共享住宅人流；規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃五、社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)硬件要求1.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)類型2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃1.社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)類型序號業(yè)態(tài)適合的社區(qū)商業(yè)類型1超市大型綜合超市外向型社區(qū)標(biāo)超外向型、中間型便利超市內(nèi)向型2餐飲大中型餐飲外向型、中間型西餐咖啡外向型、中間型中西式快餐外向型、中間型、內(nèi)向型3便利店——外向型、中間型、內(nèi)向型4服務(wù)配套地產(chǎn)中介、銀行、藥店、干洗店、駕駛培訓(xùn)、彩票、旅行社等外向型、中間型、內(nèi)向型5服飾精品——外向型、中間型、內(nèi)向型6美容及美發(fā)美容外向型、中間型、內(nèi)向型美發(fā)7生活家居——外向型、中間型、內(nèi)向型8休閑娛樂——外向型、中間型目前社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)類型包括：超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、服飾、美容美發(fā)、生活家居、休閑娛樂等八大業(yè)態(tài)。匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家2.1超市類品牌代表商家代碼業(yè)態(tài)品牌商家代表1超市家樂福、沃爾瑪、樂購、吉之島、麥德龍、大潤發(fā)、華潤萬家、人人樂、新一佳匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家2.2餐飲類品牌代表商家代碼業(yè)態(tài)品牌商家代表2餐飲類大中型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭、六千館、湘鄂情、三十三間堂、三湘人家、蘇武牧羊、巴蜀風(fēng)、水煮烏江魚、柴火、北方餃子館、潮泰牛肉店、老北京、明香酒樓、新梅園、民間瓦缸、小肥羊、一品小肥羊等西餐咖啡星巴克、名典咖啡、上島咖啡、歐索米蘿咖啡、雨花西餐廳等中西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、棒約翰、味千拉面、一番拉面、元綠壽司、永和大王、嘉旺、真功夫、仙蹤林、面點(diǎn)王、千味涮等匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家2.3便利店及服務(wù)配套類品牌代表商家代碼業(yè)態(tài)品牌商家代表3便利店類7-11便利店、萬店通、百里臣、喜士多、111便利店等4服務(wù)配套中原地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、深房聯(lián)地產(chǎn)、港置地產(chǎn)、中國銀行、工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、海王星辰藥店、一致藥店、南北大藥房、中聯(lián)大藥房、亞洲大藥房、百果園、活力果子、深港駕校、眾一昊學(xué)車、寶安中旅、中國國際旅行社、康輝旅行社、中國福利彩票、中國體育彩票、柯達(dá)沖印、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章、中國郵政、益力水專賣、怡寶水專賣等匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家2.4服飾精品類品牌代表商家代碼業(yè)態(tài)品牌商家代表5服飾精品類鞋類／皮具BELLE、STACCATO、芭迪、安瑪莉、康麗、百斯圖、他她、伊伴、梵詩蒂娜、千百度、寶曼尼、星期六、美麗寶、Walker

Shop、ECCO、其樂、暇步士、馬飛仕圖、圣枷步、龍浩、木林森、策樂、雅樂士、森達(dá)、金利來、香港鱷魚、柯爾士、袋鼠、富瑞斯、接吻貓、特豐鳥、夢特嬌鞋、阿蘭德隆/成龍、摩斯雷、達(dá)芙妮、天美意、蜜絲羅妮等淑女裝／少女裝／女裝ELLE、ONLY、VEROMODA、巧帛、E-LAND、TB2、JOJO、COZZI、淑女屋、自然元素、B2、艾格、艾格周末、艾格運(yùn)動、MISS-K、VEEKO、納帕佳、堡獅龍、曼亞奴、G2000、鋇萱、例外、馬獅龍、菲妮迪、馬天奴、范怡文、瑪絲菲爾、哥弟、晶美、慕詩、鋇宣、娜爾思、歌力思、愛特愛等男裝羅蒙、雅戈爾、卡奧萊仕、馬爾威獅、金利來、賓寶、猛龍、勁霸、卡丹達(dá)仕、九牧王、派拉蒙、雅格鐵獅等休閑裝美特斯.邦威、百世吉、森馬、以純、歡騰、生活幾何、堡獅龍、杰克瓊斯、ESPRIT、無印良品、自由鳥、卡賓、第五街、東寶、only、格爾瑪菲、約凱丁、瑪菲華克、Veromoda等運(yùn)動耐克、阿迪達(dá)斯、美津濃、彪馬、匡威、KAPPA、曼奴、K-SWISS、康威、MIZUNO等匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家2.5美容美發(fā)、生活家居、休閑娛樂類品牌代表商家代碼業(yè)態(tài)品牌商家代表6美容美發(fā)類神采雅香菜SPA美容機(jī)構(gòu)、克麗緹娜美容機(jī)構(gòu)、自然美、思研麗、雪姬美素美容連鎖、蓓絲顏SPA、經(jīng)典琉璃美SPA瑪莎纖體美容、純剪一派、CT卡頓、首腦美發(fā)等7生活家居類美克美窗簾、萬達(dá)窗簾、名布坊窗簾、瑞信家具、儂儂家私、特百惠、綠源沙發(fā)、雅蘭床墊、富安娜床墊等8休閑娛樂類避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、8+8休閑驛站、新港鴻沐浴保健中心等匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃2.社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)主要品牌商家匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.1超市類——

綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.1超市類——

社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.1超市類——

便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.2餐飲類——

海鮮酒樓技術(shù)類型海鮮酒樓代表商家海港酒樓、唐宮、海上皇經(jīng)營面積3000㎡核載承重≥400㎏/㎡廚房≥500㎏/㎡給排水且保證日均≥100m3

水管直徑：不小于DN75mm供電要求≥0.2KV/㎡，并配備發(fā)電機(jī)、電表排污隔油池：1000㎡配5m3排污管道：直徑200-300mm排煙管道：1000×1000mm或1200mm×800mm燃?xì)庠O(shè)計配置完成計量表前的工程，接駁口廚房使用區(qū)域，日均≥70m3

匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.2餐飲類——

地方特色餐飲技術(shù)類型地方特色餐飲代表商家巴蜀風(fēng)、滋味堂、民間瓦缸煨湯、毛家飯店經(jīng)營面積600-1200㎡核載承重≥400㎏/㎡廚房≥500㎏/㎡給排水且保證日均≥60m3

水管直徑：不小于DN75mm供電要求≥0.2KV/㎡，并配備發(fā)電機(jī)、電表排污隔油池：約5m3排煙管道：500x700mm燃?xì)庠O(shè)計配置完成計量表前的工程，接駁口廚房使用區(qū)域，日均≥40m3

匯誠行內(nèi)部培訓(xùn)資料社區(qū)商業(yè)規(guī)劃3.社區(qū)商業(yè)各主要業(yè)態(tài)商家物業(yè)條件整體要求3.2餐飲類——

中式快餐店技術(shù)類型中式快餐代表商家真功夫、面點(diǎn)王、永和大王經(jīng)營面積300-500㎡核載承重≥350㎏/㎡廚房≥500㎏/㎡給排水保證日均≥30m3供電要求提供三相電路：380V/220V、50HZ.300KW.配備發(fā)電機(jī).電表排污隔油池:5×4×1.2m3

排水管道:160mm以上排煙:500x800mm(排氣量16000m3/小時以上)新風(fēng)及排風(fēng)設(shè)置:500*1000mm(各兩個)燃?xì)庠O(shè)計配置完成計量表前的工程，接駁口廚房使用區(qū)域，日均≥50