關(guān)于對(duì)商關(guān)于對(duì)商品房銷(xiāo)售面積差異糾紛處理的探討的應(yīng)用

PAGEPAGE4AthesissubmittedtoXXXinpartialfulfillmentoftherequirementforthedegreeofMasterofEngineering關(guān)于對(duì)商品房銷(xiāo)售面積差異糾紛處理的探討關(guān)于對(duì)商品房銷(xiāo)售面積差異糾紛處理的探討

作者

陳靖楓

摘要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和人們生活水平的提高，極大地活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，持續(xù)升溫的“購(gòu)房熱”給房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力。但是，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后也隱藏了不少問(wèn)題，其中的熱點(diǎn)問(wèn)題之一就是商品房面積“縮水”糾紛。商品房銷(xiāo)售面積是商品房買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)核心問(wèn)題，由于我國(guó)目前有關(guān)這方面的立法還不健全，因面積差異而引起的糾紛不斷發(fā)生，因此，非常有必要認(rèn)真研究當(dāng)前商品房銷(xiāo)售面積差異的處理方法，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：商品房合同面積處理

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)交易日趨活躍，但相應(yīng)的立法卻比較滯后，這使得有些房地產(chǎn)交易糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來(lái)了一定的困難。尤其是約定面積與實(shí)測(cè)面積之間發(fā)生差異的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的商品房面積“縮水”糾紛已成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。因此，認(rèn)真研究當(dāng)前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對(duì)于規(guī)范發(fā)展商的市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商品房銷(xiāo)售面積差異產(chǎn)生的原因

面積是房屋使用價(jià)值和交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測(cè)量中產(chǎn)生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷(xiāo)售面積與房屋的實(shí)際面積之間必然會(huì)存在一定的差異?？墒?，目前出現(xiàn)的商品房銷(xiāo)售面積差異處理糾紛中，誤差卻往往不是引起糾紛的主因。

由建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記?！币簿褪钦f(shuō)，商品房的面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的面積為準(zhǔn)，這部分面積稱(chēng)為產(chǎn)權(quán)登記面積。但是在實(shí)踐操作中，開(kāi)發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，大多沒(méi)有請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)商品房面積實(shí)施測(cè)繪，或者雖有測(cè)繪但測(cè)繪面積未經(jīng)房管部門(mén)的審核確認(rèn)。因此，排除測(cè)繪單位的技術(shù)原因后，商品房銷(xiāo)售面積差異往往來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的自身行為，最常見(jiàn)的原因之一就是開(kāi)發(fā)商在商品房建設(shè)過(guò)程中對(duì)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更。有的開(kāi)發(fā)商為了牟取暴利，不僅擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重復(fù)計(jì)算共有面積，人為地增大分?jǐn)傁禂?shù)。這樣，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積就很可能與房管部門(mén)審核確認(rèn)的面積發(fā)生差異。

二、有關(guān)商品房銷(xiāo)售面積及其差異處理的規(guī)定存在的問(wèn)題

（一）部分有關(guān)商品房面積的名稱(chēng)不統(tǒng)一

商品房面積的測(cè)繪是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測(cè)繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱(chēng)?？墒牵壳暗姆煞ㄒ?guī)以及規(guī)章制度卻對(duì)某些同一的概念進(jìn)行了不同的表述，當(dāng)中最典型的例子之一就是對(duì)“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”的不一稱(chēng)謂。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成”?！渡唐贩夸N(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”。另外，由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中還有一個(gè)“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后來(lái)建設(shè)部在《商品房銷(xiāo)售管理辦法暨商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本指南》中才明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”。顯然，“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”、“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”以及“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”指的是同一概念，就它們的實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，彼此間沒(méi)有任何差異。一些別有用心的發(fā)展商便在這表述不一的名稱(chēng)上做起了文章，他們?cè)谂c消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)這些專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)顛來(lái)倒去，借此瞞天過(guò)海，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。在一個(gè)真根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是確定的，為什么《示范文本》要將已經(jīng)確定的內(nèi)容留作空白而由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)呢？這樣做無(wú)異于合法地賦予了開(kāi)發(fā)商肆意分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的權(quán)利，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。

第三，各地在適用《示范文本》時(shí)并非完全引用當(dāng)中的條款，條款不一的地方可能會(huì)產(chǎn)生漏洞和沖突。例如，《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”就沒(méi)有采用《示范文本》有關(guān)三種計(jì)價(jià)方式的條款，其第一種計(jì)價(jià)方式是這樣表述的：“該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元______整?！备鶕?jù)文意，該條是將預(yù)售商品房的計(jì)價(jià)方式限定在“按套內(nèi)建筑面積”和“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)兩種選擇內(nèi)，可是法律并沒(méi)有規(guī)定“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)這種商品房計(jì)價(jià)方式，如果當(dāng)事人選用了該計(jì)價(jià)方式，或者對(duì)兩種計(jì)價(jià)方式都沒(méi)有明確約定，那么當(dāng)面積發(fā)生差異時(shí)，當(dāng)事人處理糾紛就很可能于法無(wú)據(jù)，各自的合法權(quán)益就得不到應(yīng)有的保障。

三、解決商品房銷(xiāo)售面積差異糾紛的建議

（一）明確法律責(zé)任，莫讓法定義務(wù)變成空談

國(guó)家在立法上應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)利，要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)往往需要對(duì)強(qiáng)勢(shì)群體的權(quán)利和行為進(jìn)行一定的限制或者科以其較多的法定義務(wù)。如《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》?！北緱l款的設(shè)置旨在保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，避免發(fā)展商利用自身強(qiáng)勢(shì)地位暗中侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益?？墒窃谝?guī)定發(fā)展商法定義務(wù)的同時(shí)，卻沒(méi)有明確違反該規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣，條款的設(shè)置就流于形式，根本無(wú)法對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生有效的約束力。國(guó)家在進(jìn)行權(quán)利限制或設(shè)置法定義務(wù)時(shí)，必須規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。因?yàn)榉闪x務(wù)對(duì)義務(wù)承擔(dān)者的拘束力是有限的，它只能為違反義務(wù)者應(yīng)當(dāng)受到法律強(qiáng)制和制裁設(shè)置一種潛在的危險(xiǎn)；而只有為法律義務(wù)配以相應(yīng)的法律責(zé)任，使這種法律強(qiáng)制和制裁實(shí)實(shí)在在地落在違反義務(wù)者身上，才能對(duì)義務(wù)承擔(dān)者形成有效的拘束力。因此，有義務(wù)不能無(wú)責(zé)任，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)完善這方面的立法。

（二）規(guī)范和統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)，避免歧義和矛盾

作為專(zhuān)業(yè)性用語(yǔ)，最忌諱的就是名稱(chēng)不統(tǒng)一，使用不規(guī)范?？上覈?guó)部分有關(guān)商品房面積的專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)偏偏犯了以上毛病。國(guó)家在今后的立法和法律修訂中，有必要糾正這種失誤，并杜絕類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，力求讓每一個(gè)專(zhuān)業(yè)性用語(yǔ)都有一個(gè)含義清晰和固定使用的名稱(chēng)，避免用語(yǔ)間的矛盾和沖突，使消費(fèi)者明明白白消費(fèi)，安安心心購(gòu)房。

（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面積差異糾紛處理的公平公正

《示范文本》設(shè)計(jì)思路上的漏洞，造成了其現(xiàn)實(shí)的不公（對(duì)此上文已有論及，在此不再贅述）。但是，決不能讓設(shè)計(jì)上的不公蔓延至面積差異糾紛的處理上，有關(guān)部門(mén)反而應(yīng)當(dāng)更加重視保護(hù)因?yàn)樵O(shè)計(jì)不公而遭受損失的消費(fèi)者的合法權(quán)益?？墒?，有的學(xué)者認(rèn)為必須嚴(yán)格按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定事項(xiàng)辦事，將三種法定的商品房計(jì)價(jià)方式鮮明區(qū)分開(kāi)來(lái)，除非雙方另有詳細(xì)約定，否則必須根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式適用各自相應(yīng)的面積差異處理方法，即：按建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就套內(nèi)建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套計(jì)價(jià)的，一般不能就面積差異主張權(quán)利。（參見(jiàn)梁書(shū)文：《商品房銷(xiāo)售面積誤差糾紛的處理》，《法律適用》2006年第1-2期。）筆者對(duì)此有不同看法，下面以一個(gè)真實(shí)案例進(jìn)行論述。

18位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與被告（某小區(qū)開(kāi)發(fā)商）簽訂了《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的大小均有詳細(xì)約定，案件的焦點(diǎn)集中在原告房屋的面積誤差和計(jì)價(jià)方式上。18位原告房屋的實(shí)際建筑面積無(wú)一例外的比合同中約定的銷(xiāo)售面積要小，但套內(nèi)建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分完全來(lái)自共有建筑面積。對(duì)于面積差異的處理，合同中僅約定了套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法。而在房屋的計(jì)價(jià)方式上，雙方在“按【套】【整層】出售”中選擇了按套出售，但在“按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃√方式作出選定，也沒(méi)有在選項(xiàng)上打×，以示刪除，造成了房屋計(jì)價(jià)方式的不明。原告訴稱(chēng)，他們一直是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與銷(xiāo)售面積發(fā)生了嚴(yán)重誤差，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退還多收房款的義務(wù)。而被告答辯稱(chēng)，根據(jù)文字的對(duì)應(yīng)性，房屋既然是按套出售，就應(yīng)當(dāng)理解為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也就是被告只對(duì)套內(nèi)建筑面積減少的情形負(fù)責(zé)，如今面積的減少是發(fā)生在共有建筑面積部分，而套內(nèi)建筑面積則比約定的增大，故被告無(wú)需承擔(dān)任何退款責(zé)任，原告反而必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款。

如果按照這些學(xué)者的觀點(diǎn)，將三種法定計(jì)價(jià)方式嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)的話，那么在本案中，一旦認(rèn)定了原、被告是選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，原告非但不能就大幅減少的共有建筑面積主張權(quán)利，還必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積的房款，這樣的處理結(jié)果可以說(shuō)是嚴(yán)重的顯失公平。筆者認(rèn)為，既然原、被告已經(jīng)對(duì)房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的大小進(jìn)行了詳細(xì)約定，那么被告就應(yīng)當(dāng)根據(jù)該約定向原告交付符合合同要求的房屋，否則就必須承擔(dān)違約責(zé)任。就算是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，且原、被告只對(duì)套內(nèi)實(shí)測(cè)面積與預(yù)售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進(jìn)行了約定，但該約定并不代表被告可以對(duì)房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分?jǐn)偟墓灿忻娣e或建筑面積的差異）完全免責(zé)，否則，被告便可隨意控制原告分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的大小，即使原告實(shí)際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e與合同中約定的面積相距甚遠(yuǎn)，甚至根本不存在，被告也無(wú)須為此承擔(dān)任何責(zé)任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。另外，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際是計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)的，購(gòu)房者并非無(wú)償獲得共有建筑面積。也就是說(shuō)，原告在購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房時(shí)，已經(jīng)就分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e付出了相應(yīng)的價(jià)款，只不過(guò)這部分價(jià)款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價(jià)格之中，而現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導(dǎo)致了訴爭(zhēng)房實(shí)際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)我國(guó)民法的公平原則，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任，向原告退還多收的價(jià)款。

此外，《示范文本》設(shè)計(jì)技術(shù)上的漏洞也必須加以彌補(bǔ)，比如對(duì)合同涉及的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行必要的解釋?zhuān)?guī)范協(xié)調(diào)各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規(guī)定的事項(xiàng)留作空白等等，盡量防止不良開(kāi)發(fā)商利用合同漏洞侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（四）取消多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度，原則上適用單一的計(jì)價(jià)方式

法定的三種商品房計(jì)價(jià)方式各有利弊，設(shè)定不同的計(jì)價(jià)方式只是為了方便當(dāng)事人根據(jù)自身不同的需要來(lái)進(jìn)行選擇，使用任何一種計(jì)價(jià)方式，最終計(jì)算出來(lái)的房屋總價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一致的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)值不是由計(jì)價(jià)方式?jīng)Q定的，計(jì)價(jià)方式的不同不會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值發(fā)生變化。根據(jù)前述，目前多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度存在諸多問(wèn)題，因此必須對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行改革。在三種計(jì)價(jià)方式中，按套計(jì)價(jià)最簡(jiǎn)單便捷，但因其與房屋面積沒(méi)有直接聯(lián)系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計(jì)價(jià)則是三者中“資格最老”的，過(guò)去的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同一直使用這種計(jì)價(jià)方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測(cè)算規(guī)則復(fù)雜、技術(shù)專(zhuān)業(yè)，一般的老百姓難以掌握，對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)也不十分有利。綜合各方面因素，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式的優(yōu)點(diǎn)最明顯，它既保護(hù)了與人們生活聯(lián)系最緊密的套內(nèi)建筑面積部分，又將購(gòu)房者從復(fù)雜共有建筑面積計(jì)算中解脫出來(lái)，便于其在面積問(wèn)題上對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更有效的監(jiān)督。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質(zhì)的商品房一律按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。北京市此舉值得其他地區(qū)參考借鑒。

不過(guò)，雖然按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)能免去購(gòu)房者對(duì)共有建筑面積的計(jì)算之苦，但無(wú)法保證購(gòu)房者對(duì)這部分面積享有的權(quán)利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)看作是萬(wàn)能的。為了避免出現(xiàn)上述案例中發(fā)展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現(xiàn)差異的處理方法詳細(xì)列入商品房買(mǎi)賣(mài)合同