昆明酒店改擴建項目開發(fā)方向匯報附圖

xx酒店二號院改擴建項目開發(fā)方向分析匯報2015年6月，原項目組針對泰姬酒店項目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號院地塊的重新定位提出了多個開發(fā)方案，并委托世博投資公司針對各個方案開始進行經(jīng)濟測算工作。2015年8月，世博投資公司完成了“世博花園酒店二號院改擴建項目”的項目經(jīng)濟測算工作。2015年9月，項目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項目開發(fā)方向有了更多的選擇性。為了保證產(chǎn)品開發(fā)的安全性，新區(qū)公司邀請了昆明金石發(fā)展咨詢有限公司，昆明風之鈴市場調(diào)查與研究有限公司，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司三家機構(gòu)并通過比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限公司負責針對房地產(chǎn)市場需求做一份客觀的《市場調(diào)研報告》。成果于2015年11月6日向公司及集團領導作了匯報。前言Contants01昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀02昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析03項目宗地分析04項目開發(fā)方向建議05單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟測算與比較分析06開發(fā)強度彈性分析

07滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議08滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析09方案優(yōu)選第一部分昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時間1-2年推算，二級市場供應洪峰體現(xiàn)在2012-2015年，2014-2015年開始土地供求銳減，將減輕2016-2017年市場供應壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占比較大，由土地市場成交情況可大致推算未來1-2年的市場供應情況，由于2014及2015年一級市場成交巨減，預期2016-2017年新增供應壓力不大，主要面臨庫存去化壓力昆明一級市場表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局高庫存時期，市場供求關系嚴重失衡自2012年開始，市場供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過巨，進入去庫存時代昆明二級市場分析注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心自20側(cè)10年以很來，步昆明箏商品沈房市薯場供字大于巡壽求的殿局面疾開始偽長期描存在去，在妹此壓曾力下銷市場遮供應割與成線交量士仍節(jié)赤節(jié)攀蒸升，青一方籮面反號映出拒了強所大的賠內(nèi)生椒動力潑；而搬在樂年觀的醋同時荷，商品妻房靜悄態(tài)存森量也粉達到伍了22掌00萬㎡的驚宣人數(shù)欣字，充是昆盈明兩幕年的塵去化型量總餅和！昆明倒市商明品房奔高庫算存的雖壓力蕉凸顯促，在趟全國跑市場渡普遍曬開始敗轉(zhuǎn)暖炭的大南環(huán)境業(yè)下，妥昆明哈市場撫表現(xiàn)該仍顯候疲軟昆明叛二級附市場繭分析注：暴數(shù)據(jù)偉來源醬于昆梨明市批房產(chǎn)窮信息多中心昆明所二級卸市場乘分析近期沫市場滑成交虎較為瀉平穩(wěn)慎，進疤入傳臣統(tǒng)“抽金九碗銀十江”銷合售旺抱季，牢市場仆仍無盜較大脊起色翠，預類期年卻終促餅銷將芬拉動暈成交象量；私而商非品房痕成交敢均價搬環(huán)比增下降屠，市觸場“才以價拾換量進”明清顯昆明芒市主抄要商繞圈分鑰布于捐市中檢心、狀南市護區(qū)及掉北市叮區(qū)，演世博暖板塊按內(nèi)主銷要存暢活指烤向性衡商業(yè)昆明丈商圈典分布置現(xiàn)狀市中睬心：三市瓣街主寺力商搖圈，鑒為昆閘明傳掙統(tǒng)商設圈，丈曾是搶昆明古唯一資集中吃商業(yè)紹區(qū)，穿吸引癢全市逢及絕犁大部顛分來喝昆外壞地人等。北市控區(qū)：片區(qū)償發(fā)展護較早濫，現(xiàn)這已形俘成北蝕辰財嶄富中鞋心、列霖雨挎路及充白云融路等愉區(qū)域拔商圈臉，隨電重點幼項目絡推進蛇，片牢區(qū)商備業(yè)將亮有質(zhì)濕的飛妹躍。南市畏區(qū)：南亞剖風情匆第一竄城代更表了疾區(qū)域匙級商低業(yè)中陳心的銹崛起址，未賠來西示山萬也達廣魄場建拜成將鐵再次五完善歷片區(qū)唯商業(yè)碎配套莊。西市葛區(qū)：西市刷區(qū)尚偽無區(qū)扔域級慕商業(yè)顫中心患，人差民路呢壹號擠廣場值、保袖利六烤合、灶經(jīng)典項雙城霞等大柄體量敢商業(yè)俯項目柜建成華，方體能使葉西市完區(qū)商決業(yè)大呼有改泳觀。東市肢區(qū)：人口拋密集苦區(qū)處兄于二輩環(huán)周您邊，昏出二夫環(huán)后晴地勢凍多起寺伏，還人口接分布朵不均座，以裙車市響及餐街飲等小指向際性商疾業(yè)為器主。東南汁片區(qū)艘：現(xiàn)有咱商業(yè)世多為講專業(yè)忠市場奏，經(jīng)脆商人華群眾舞多，蛇商業(yè)謊較有援活力肝，生攝活商帽業(yè)中匯心集州中于辟世紀腳城商榨圈。萬達爸廣場紅星搭國際白云恒路商鎖圈世博現(xiàn)園板闊塊自王身商收業(yè)匱剩乏依賴畢主城銀及北盛市區(qū)望商圈昆明蹄商業(yè)唇發(fā)展臘趨勢昆明監(jiān)商業(yè)賽格局高新拜區(qū)商插圈白云收路商層圈北辰餐商圈滇池落路商休圈世紀制城商菠圈南市揀區(qū)商然圈巫家寨壩城粥市副姿中心市中集心商辰圈東市銹區(qū)商猛圈市中絲式心外疲擴商揚圈北京瞞路沿至線是敘昆明種發(fā)展若最密粗集的趁商業(yè)撒商務搞圈。本案鐮處于世博書板塊肯核心菊區(qū)域，片表區(qū)植天被覆疾蓋較蜘多，整體仇偏靜，且地勢逗起伏鬼，交被通條乓件一貌般，從主城盾范圍葉來看芬屬于俗邊緣，不利貧于人悄流聚斃合及竭大型若商業(yè)覺體存穩(wěn)活。南市腦區(qū)是純目前相昆明灑新興曾商業(yè)磁最為摧集中巡壽的區(qū)窮域，盞代表慚了昆培明城捉市的色發(fā)展屑方向。近兩隱年運栗營商斃業(yè)中贏心概范況本案同德昆明南屏街商圈南亞風情商圈云路中心萬達廣場愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時間：2013年12月18日商業(yè)體量：8萬㎡項目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場開業(yè)時間：2014年12月12日商業(yè)體量：9萬㎡項目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標建筑七彩metown開業(yè)時間：2013年5月25日商業(yè)體量：5.6萬㎡項目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時間：2015年3月29日商業(yè)體量：3.5萬平方米項目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬達廣場開業(yè)時間：2013年10月31日商業(yè)體量：12萬平方米項目特色：全國知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標建筑銀海尚御開業(yè)時間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬平方米項目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時間：2015年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬平方米項目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時間：2014年12月20日商業(yè)體量：16萬平方米項目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時間：2015年1月23日商業(yè)體量：22萬平方米項目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面獨特昆明繡近兩缺年開艙業(yè)的毒商業(yè)奇體以繁綜合MA肥LL為主幟，體駝量10萬㎡財左右虧，屬圓于區(qū)絲式域型逼商業(yè)絨中心銹，5萬㎡吐以內(nèi)蠟的小法型MA住LL目前芳經(jīng)營增狀況司不佳昆明效市房勵地產(chǎn)變市場諷環(huán)境授總結(jié)昆明無房地投產(chǎn)市辦場預身判20得11貢-2嫂01牛3年受神土地玻市場自巨量忽成交亭影響旨，導獲致20艷12轟-2布01圖4年市粘場供喚應量聽爆發(fā)誦式增宰長，揮分別壇達到11盈00萬㎡負、17戒00萬㎡姐、18蘇00萬㎡光，而撇當期箱市場斯去化虹量僅討達到70艇0-電11憶00萬㎡李左右術，進升而產(chǎn)繩生了從巨量樣庫存正；20渡14年土泳地市煌場成似交已英明顯鋸下降為，根碼據(jù)柄住房譯城鄉(xiāng)鴨建設犁部《關于猴優(yōu)化20葵15年住舊房及單用地滴供應滅結(jié)構(gòu)救促進網(wǎng)房地雷產(chǎn)市林場平汗穩(wěn)健銳康發(fā)愛展的幻玉通知》要求弦：住遵房供位應明磨顯偏艇多的牽市、鈴縣，秋或在備建住完宅用刻地規(guī)拋模過黎大的仍市、務縣，徒應明促顯減蘿少住得宅用辭地供蛙應量壤直至買暫停本計劃第供應替。目隆前20引15年土成地供仿應成電交進念一步漸減少滅，后市之新增末供應兩壓力坑減輕。目前來昆明眼市商疼品房割成交侵總量吉基本啞維持頓在年掉均10狗00萬㎡霜左右邁，住宅寶均價貴水平白仍在雖繼續(xù)席探底，但由于丈市場罰新增貴供應而減少讓，后狀市壓件力減翠輕，野出現(xiàn)權大幅絮“跳濟水”口的可庸能性有不高蹤蝶，預潛期在駝明后歡年有照望出膀現(xiàn)轉(zhuǎn)葡暖。昆明著商業(yè)所用地卷成交淋占比招較大惰，因胸此帶忙來了觀一系鬧列問散題，觀如城市箱商業(yè)嚷承載癢力有巖限、哨同質(zhì)岔化競翻爭激蝴烈、秤商業(yè)閃物業(yè)各供應稼嚴重錦過剩，此狀反況既割無法明避免獸，短扒期內(nèi)鋸亦不嫁會消炕退，甚況至將糾重蹈99世博晝會后婆的商擁用物趨業(yè)過滴剩局蜜面。昆明斜商業(yè)吐發(fā)展級趨勢昆明諷總體學商業(yè)求主線增呈北——南——東南哨方向秩延伸碧，局釘部地棚點有鎮(zhèn)區(qū)域擔級服賢務中選心；新興給購物馬中心斯、商寺業(yè)街厲區(qū)大搭量入油市，唉商業(yè)鄭投資滿、運練營風傻險加震大。扮良好珍的商杯業(yè)定泥位、炒規(guī)劃勸設計壟及招笛商運損營水竟平等移能提厲高項械目價鋤值，他拉升客項目蝕售價倍，降薦低開袍發(fā)風跡險。目前磨商業(yè)炊過剩戲情況穩(wěn)較為向明朗顏，寫焦字樓番整體麻租金懸、出觸租率暫下降提明顯文，投流資客歷愈發(fā)鄰稀少澤。第二瓶部分昆明丙市房除地產(chǎn)致區(qū)域糕市場縮慧分析昆明眼市板瘦塊劃丑分及拍屬性新貴搏區(qū)域筑、中炎高端炮物業(yè)慮為主傳統(tǒng)門富人杏區(qū)，碧低密拜物業(yè)蹄為主區(qū)域記級商翻業(yè)中珍心分句布密宜集區(qū)域艱競爭蝴激烈市中播心核懷心地枝帶區(qū)域社相對懸封閉滑，發(fā)御展相開對落界后區(qū)域因逐步冤成熟嚼，人算口涌薦入較槍多板塊法位置壘較偏稠，客義戶認孟可度眼不高區(qū)域圍競爭專激烈敏，主量要面刊向剛幟需市容場環(huán)境柳佳，奮心理薄距離援遠，稱競爭錯較為前激烈昆明泥發(fā)展淚較活鍬躍區(qū)彩域，辯客群誤基數(shù)狹大昆明換高端凳住區(qū)梯之一案，已沈有多幅年無顆新高攏端項母目供銷應空港掀服務歷性物傘業(yè)新興饒區(qū)域煉，區(qū)聲位及呢環(huán)境酬有一興定優(yōu)意勢，像中低待密項脊目為晴主區(qū)域象發(fā)展達較慢藥，內(nèi)針生客添群市潔場主要絕依賴撫內(nèi)生陷客群添市場版，區(qū)捷域相元對獨香立區(qū)域朋競爭狡激烈棚，外脂來客墻群涌尋入較腔多大學躲城及仰昆明弱行政窗中心掉拉動捧，投旨資客聾為主昆明乓未來晨商業(yè)慮區(qū)主丟要集世中于遣主城義、南志市區(qū)祝及東糧南片戰(zhàn)區(qū)，連西市些區(qū)及光北市德區(qū)也曬將逐皆漸形岸成規(guī)液模昆明泳各區(qū)膛域商兩業(yè)供駐應量昆明淋寫字記樓公庸寓供棚求情筆況寫字冊樓公皺寓產(chǎn)聯(lián)品供陳應逐歡年遞展增，月而去遮化率錢則大他幅下蹈降，鐘單純援依靠睬市場曲去化柴壓力溝巨大注：痛數(shù)據(jù)跨來源它于昆省明市深房產(chǎn)群信息欲中心昆明倡商業(yè)皮供求旦情況商鋪送產(chǎn)品施整體攀去化廈率較烤低，20割14年去氧化率冊有所殘回升舍，年盯均去落化介評于30諒-4眾0萬㎡吵之間注：申數(shù)據(jù)豈來源堡于昆完明市龍房產(chǎn)鋼信息湖中心項目名稱物業(yè)類型預售證時間供應（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）霖嵐國際寫字樓2013.10.258.156.4779.38%223000前期預售0.8萬0.9-1.3萬中企萬派中心寫字樓2014.6.131.80.8346%155501-1.4萬云路中心寫字樓2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2萬人民路壹號廣場寫字樓2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5萬保利六合寫字樓2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4萬昆明廣場寫字樓2013.12.279.296.570%1836001-2.5萬南悅城寫字樓2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬紅星國際寫字樓2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2萬廣福城寫字樓2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬合計————58.7832.0254.47%——————昆明謝主要木在售盾寫字賊樓項拌目供女求分污析寫字侄樓市嗎場去冠化月明均40起0-罩10脈00㎡，豈需要隱大幅青調(diào)低裳售價壁引入磨大客占戶資慚源提允升去劈燕化量項目名稱物業(yè)類型預售證時間供應（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）保利六合精裝公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000現(xiàn)12000協(xié)信學府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500綠地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悅城精裝公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡裝7000H公寓精裝復式2014.5.202.21.2355.9%1488016000萬科金域國際公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合計————28.7711.6339%——————昆明史主要槍在售下公寓閃項目質(zhì)供求形分析20責14年后車上市揉公寓技項目較月均現(xiàn)去化哥約70暈0㎡，抗多數(shù)泊項目查比前趁期售伸價下濕調(diào)30寬%左右項目名稱物業(yè)類型預售證時間供應（萬㎡）去化（萬㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價（元/㎡）潤城第一大道商鋪2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬南悅城商鋪2014.11.243.140.5918.8%415005-6萬（無公攤）紅星國際商鋪2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬廣福城商鋪2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬保利六合商鋪2013.8.22.130.7434.70%213502-12萬昆明廣場商鋪2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5萬協(xié)信學府天地商鋪2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5萬大宥城商鋪2014.9.96.191.0517.03%715002-10萬霖嵐國際廣場商鋪2013.10.250.840.223.8%191001-7萬中企萬派中心商鋪2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬合計————29.877.3924.7%——————昆明后主要依在售障商鋪厭產(chǎn)品壇供求的分析商鋪假售賣脈情況帳普遍籮較差備，月蛛均去宰化50夫0㎡左兼右，棵去化僚周期放較長高標韻寫字罰樓租配售價疾格項目名稱每平米月租金（元）均價（元/㎡）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬達雙塔——18000保利六合——20000同德昆明廣場15025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務中心10015000-17000俊發(fā)中心140——順城100-13024000-30000藍光昆侖中心90-140——目前竹昆明跟主要愁高標羽寫字奇樓平舍均租退金12歲0元/㎡/月，騰市面扔均價17懇00男0-乎22芒00凱0元/㎡，丘大客鞏戶及藝內(nèi)部泛成交孕僅為五市場烤價50倡-7喘0%，部饅分項減目由網(wǎng)于市鄭場去稍化不禮佳，言推行本“以爸租代態(tài)售”悄政策萬科捷白沙曠潤園洋房濁：精負裝均貨價11柿00政0元/㎡別墅22落00檔0元/㎡俊發(fā)分盛唐息城高層漫：均蓬價75蛛00元/㎡云潤捷天陽高層聾：70漫00元/㎡洋房贏：12蘿00構(gòu)0元/㎡清水鼠佳湖急雅居小高爐層：66你00元/㎡世博季首岸大平伯層：賀均價14丙00脖0元/㎡銀海株白沙扣郡洋房廉：均逮價78語00倉-9遺00差0元/㎡商鋪2-惱3萬/㎡紫東熄苑小高股層：踐均價58忙00府-6拴50擊0元/㎡朝九應晚五高層爛：均近價75誼00元/㎡世博番里地下封商鋪偵：均崖價13兇00漠0元/㎡（太帶12年返買租）寫字投樓價鼓格待強定本案本案愉地緣急競爭幫關系區(qū)域澆參考濃平臺典價：聯(lián)排嶺別墅返：20草00訊0-巖22雨00聚0元/㎡洋房泥：90妖00閱-1椅20轟00元/㎡高層疾住宅蠻：75槽00元/㎡寫字稅樓:5戀A1家60花00元/㎡公寓悼：暫喚無（蘋參考目金尚涂俊園85敵00；參翠考花拒之城晨（精松裝高畏返租13近00梳0）本案范處于悅世博扛核心僑區(qū)，押受用持地規(guī)卻劃限館制，盡地理結(jié)區(qū)位餃及片丘區(qū)特姑性影劑響較鞏大，餡與其的他周住邊項抓目可矮比度較極低葛；地緣遍圈外結(jié)主要娃為城米中村坊項目子，產(chǎn)敵品以察高層蓋住宅罪及大發(fā)體量粘綜合潮商業(yè)絲式為主喪；地緣鄙圈內(nèi)搭東白箱沙河求區(qū)域扮與本茄案區(qū)眾域條善件相貞仿，樓以洋讀房、業(yè)別墅滲物業(yè)徑為主蜂；地緣干競爭放度較肝高核心肅競爭蝴圈云山者村項搭目白龍敗寺項示目世博稀生態(tài)頑城低聚碳中跡心5A寫字侍樓：16紐奉00召0元/㎡本案演區(qū)位訴及用枯地條零件與農(nóng)區(qū)域梅外項驚目相踢似度尼極低激，競慎爭關您系較普弱狀態(tài)項目名稱項目類型占地（畝）建面（萬㎡）容積率與本案競爭關系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25★★★★★在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99★★在售云潤天陽高層、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、別墅150181.19★在售白沙潤園洋房、別墅300301.2★在售紫東苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潛在云山村項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874★★★★潛在白龍寺項目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5★★★本案仁地緣勒競爭衛(wèi)關系區(qū)域膝項目擁主要軍在售溪住宅焦類產(chǎn)予品，月但各霉類型銳商業(yè)犧、商手務產(chǎn)嗓品規(guī)便劃均卡有，陪本案獨需找威市場側(cè)差異鐮化切盡入點片區(qū)城二手顯房市眠場情尺況項目名稱類型面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行的樹海洋房9111500105項目名稱類型面積（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅2571200047世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨棟5003000060片區(qū)折別墅猴二手口房單據(jù)價約2萬元/㎡，劃獨棟羽售價茄相對叛偏低爐主要僵受總榮價影梨響，慎每平脆米月匠租金侍約50透-6用0元注：江可供慨本案搬參考掌的公臉寓、很寫字涌樓租哈售樣踢本缺虜乏第三市部分項目豬宗地乎分析周邊忌配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學云波小學世博園金殿青云小學金實小學聯(lián)盟小學解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財富中心明通小學北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場天詳小學理工大學延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市1KM2KM3KM項目稅隸屬悉于世禍博板泰塊，刻但該自板塊勺的最覽大劣傘勢就半為配釘套極陰度匱扭乏。商業(yè)槍購物阿消費同需求闖基本另在半當徑三拘公里鉗外，凡商業(yè)欠非常悟稀缺吃。醫(yī)療拘資源黃基本理能保躲證就半醫(yī)需逗求但靈并不蹈豐富較于寧資源筍較為宋匱乏釀，小御學教止學質(zhì)硬量較宰低，宴中學既幾乎烏沒有斥。較近擔的商嚷業(yè)類薄型物川業(yè)基去本都枝為專份業(yè)市喚場，剝?nèi)鐖@饒博花飲鳥市釣場、級世博爬車市餅等。本項絞目周傘邊基抽本為振高檔狗別墅侍住宅右小區(qū)灘，交薪通基夢本靠嗓自駕資車，袖所以拳對附變近資航源需擦求也喊較低士，可偉接受禿較遠獻配套述。地塊襲現(xiàn)狀尊及指旨標容積蛾率：1.壇2建筑慈密度愛：40全%限高笑：40壩M用地惹面積承：56這.7畝地塊盜形狀梨不規(guī)訂則，乓破差12米，獎地質(zhì)稈穩(wěn)定維，增熄加后漢期規(guī)妨劃設嗎計和蒙施工般建造券的難痕度。茄但為并低容浩產(chǎn)品腦的擺仍放提喘供高哈差條面件，提利用覆坡差獸可打鉤造較曉為錯穿落的原建筑沃調(diào)性吃。地塊邀內(nèi)現(xiàn)毛有建耗筑物盲，較假為老僑舊。丈后期督項目梨啟動頸需協(xié)薄調(diào)拆尊遷、洪安置芬等后判續(xù)工叉作增醬加項檔目開氧發(fā)周寧期及矩難度幼；項目碎毗鄰騎世博蓬園，浙優(yōu)資僚自然暮資源菠能很零好拉晃動腹揪地物繳業(yè)價寇值；四周擇均有石道路譜，施洋工車鹽輛進田出，旦施工嶼廢料塘處理撕較為也容易賽。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積血率1.艇2代表移本項牲目可竹以出研現(xiàn)的盯產(chǎn)品擴類型金較為截豐富調(diào)，別騎墅、錦商街酬、公伐寓、聯(lián)小高堂層等而均有架條件限高40吉M，因真容積傭率小狠于1.擠2的限短制，珠實際糕造成太的影名響較部小56貴.7畝用淹地面篇積，改項目講為較謀小地注塊，木開發(fā)考體量膠較小架，資失金壓碗力較希小，茫比較傷靈活指向青性商亮業(yè)風情澇化產(chǎn)美品中高群端方符向基地漲屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務世博園核心區(qū)知名度高自然環(huán)境綠色佳氧吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地斑屬性以梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認知富人童區(qū)交通人流不利引普通渴商業(yè)世博襯園核啊心資誓源品牌渾知名千度大環(huán)斑境配衣套游客氣資源片區(qū)嚷發(fā)展墳潛力基地小結(jié)板塊價值本案位于昆明東北板塊的中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢較大，資源占有價值較高；周邊配套變化項目周邊醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等具有較強指向性；道路及交通優(yōu)勢項目周邊道路通達，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢明顯；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提高將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項目自然資源的利用對地塊腹地產(chǎn)品價值拉動較大；基地衣小結(jié)充分白利用佳項目客自然唯優(yōu)勢然和板餐塊優(yōu)淡勢開秀發(fā)板紛塊稀酒缺物伍業(yè)--創(chuàng)造基有一珠定風椅情感藥、高墾體驗藍式的閘叫囂百產(chǎn)品

1、依托世博園核心區(qū)優(yōu)勢

2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提高項目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務上做文章4、借助展示和服務實現(xiàn)品牌落地和價值傳遞減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合項目特點和產(chǎn)品優(yōu)勢，打造片區(qū)精品項目，樹立片區(qū)標桿！S優(yōu)勢1、開發(fā)商品牌及世博園知名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢1、周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄2、地塊道路通達性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低；O機會T威脅1、昆明商業(yè)、商務市場庫存巨量；2、市場投資、自用客群已大幅減少；3、片區(qū)在售及潛在項目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級；2、項目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，規(guī)避市場競爭紅海；3、國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷利用世博園核心區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展，突出項目稀缺感與投資價值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項目特有產(chǎn)品，借勢周邊項目配套資源，以及項目獨特性，削弱劣勢，打動客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢及設計資源，進行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競爭，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)別其他項目。項目SW昨OT分析第四旦部分項目偷開發(fā)牲方向它建議【商務脅公寓&辦公】【主題騎商業(yè)臉及商掛墅】【投資&居住參公寓】購物中心居住商務商業(yè)標準寫字樓服務公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會所投資&居住公寓項目而定位肺方向吃建議符合荷條件懶的物中業(yè)類列型方向趙一：懇旅游云購物客風情皺商街優(yōu)勢項目蟲用地巷屬性樓為商腰業(yè)用股地，度經(jīng)濟塘指標負條件助與開相發(fā)物趣業(yè)匹糠配度茶較高換；商業(yè)栗產(chǎn)品餐開發(fā)軋強度令較低團且溢脆價空償間較驚大，奧可實單現(xiàn)高田利潤拌產(chǎn)出謝；商街幅形式裂多樣冶且具島有較芽強吸獄納能夫力，紋結(jié)合鄭旅游貴資源魂效果類好；劣勢以昆州明近咳期一就級土畝地供級應市析場來鼠看，缺供地嗚均為中商業(yè)瘡用地架屬性懲，現(xiàn)學昆明通市場碗商業(yè)膊配比杜及存橡量遠島超服篩務人顫群需姻求，吃商業(yè)資不僅濱從存伐量、電投資反市場紡均存予在嚴變重客林群面舍問題紀；商業(yè)紡產(chǎn)品陽雖溢謹價空偷間較呈大，鏈但可芽售性癥較差洲，固混有資己產(chǎn)僅常為賬濱面產(chǎn)駛值，牲難以公實現(xiàn)方現(xiàn)金抵利潤孝轉(zhuǎn)化蔽；風情捷商街巖多需圓充足倦固定懼人口數(shù)作為級支撐膀，且禁對開炎發(fā)商停要求后較高闊，需造長期朱運管長方能朗實現(xiàn)赴；項目顏定位遭方向跳建議需游拘客資葵源支岸撐項目批定位物方向忘建議方向爹二：秋總部那基地僚商務待園區(qū)優(yōu)勢相比桶常規(guī)叔高密旅商務平而言促項目1.側(cè)2容積讓率、印建筑40米限欣高，熄可規(guī)升劃出森較為溜高端系的低搏密商劈燕務辦蹦公產(chǎn)械品；項目醒所處戲板塊少及區(qū)床域規(guī)矛劃與耀低密創(chuàng)園林陶式辦阻公匹惡配度遭較高碎，物達業(yè)可半與酒疏店、真公寓柜等同屆類物封業(yè)進殃行轉(zhuǎn)遵換；劣勢縱觀眾昆明維商務曉市場某由于冤現(xiàn)有毯存量凝遠盛捉于需只求量果，已容淪為公普遍挪低價烈無市拌的尷刃尬局訊面；區(qū)域蘋沒有您傳統(tǒng)祝辦公考氛圍達，且沖交通隸、通差達性墨與辦早公客熊群訴解求相逼違背化；物業(yè)劫市場噸客群址稀薄雀且面樓臨同和區(qū)域擺類似棕項目臟直面傻競爭杰，項擋目若晃以商滑務定印性將恢陷入禾僵局談；商務花市場偏過飽擾和項目相定位艘方向招建議方向襲三：粱商務軍商業(yè)傾別墅炮區(qū)優(yōu)勢項目聽所處棕板塊殊及區(qū)膽域規(guī)城劃較祥為支惠持該場類物渡業(yè)，牧通過該物業(yè)州營銷謀推廣更可有鵝效對奧整盤械形象再氣質(zhì)蝦進一則步提諸升；通過輩官邸足類商挎墅兼智顧商倆務與王私家鳳別墅湖雙重鞭屬性役，從牢而拓謎寬市盈場滿談足高秩端客補群需總求；劣勢物業(yè)紡體量旱產(chǎn)出封較少植，綜亞合考炭慮地乎價及巧成本序費用簡還需光進行辮經(jīng)濟哄論證字物業(yè)頭經(jīng)濟選可行綠性；物業(yè)泊規(guī)劃漏設計此要求倍較高移，接付受該迎類物套業(yè)人崇群屬謝窄眾鋤客群匆，由熄于總孔價原剪因?qū)I致購饑買門駝檻較素高；物業(yè)國除產(chǎn)愁品本抗身外析還需洽公共隆產(chǎn)品養(yǎng)及大濁環(huán)境酷、軟蜓性服麗務等由對物揀業(yè)作放為強波支撐蕉；容積怕率無擺法做飄滿第五塑部分單一煮業(yè)態(tài)未開發(fā)駝經(jīng)濟總測算銳與比航較分蹲析單一叮業(yè)態(tài)知經(jīng)濟競測算業(yè)態(tài)棍利潤珠率比位選從上來表可位看出除公騎寓/寫字均樓外糊，商供業(yè)及竊別墅登物業(yè)雞利潤蠻率相魯近，主因此項目謙以經(jīng)剃濟角珍度出叉發(fā)應麥以低看密物鋤業(yè)為再導向；為確籠保賬袖面經(jīng)何濟效直益有送效轉(zhuǎn)義化，學項目沉重點臭在于槍產(chǎn)品災貨系煉分配腥的合星理性攀；備注舟：此板輪測憲算將土屬地成辯本按敏零計派算，辛不代輝表實恭際利半潤產(chǎn)蛙出，陜僅用乒于業(yè)摧態(tài)排誘序甄墳選。因而書利潤謙率偏凡高，弦若加蹲入土蠟地成蜂本因閱素考猛慮，雄利潤菌率需磚≥20檢%才可卸保證竹項目曲開發(fā)搬安全驗。雙拼獨棟商業(yè)聯(lián)排公寓/寫字樓（單抓畝/零地筆價）業(yè)態(tài)炮優(yōu)選吼對比物業(yè)類型容積率總建面（㎡）售價預估

（萬元/㎡）總銷售額（萬元）建安成本（元/㎡）其它開發(fā)成本（元/㎡）成本合計（萬元）單畝利潤額（萬元）利潤率獨棟0.32002.85603500708321234862.20%雙拼0.453002.47203500526826345763.47%聯(lián)排0.75500210003500428838961161.06%商業(yè)0.85331.89603000394237059061.44%公寓辦公2.214670.8512473000207074450340.35%聯(lián)排商業(yè)公寓辦公雙拼獨棟業(yè)態(tài)器利潤田額比創(chuàng)選業(yè)態(tài)潑優(yōu)勢萬比選通過肌以上軍折線社圖進帝行分漠析獨棟嘉、雙圣拼別梅墅均行屬單方畝建極筑面聲積少白，利臂潤率伯高的移物業(yè)宇；商業(yè)華及聯(lián)塞排別襯墅單星畝面支積產(chǎn)縣出與憂利潤預產(chǎn)出破大致替相同厚；酒店胖公寓糧為單誦畝建紐奉筑體雅量大呈、經(jīng)渾濟效飽益相競對較軋差物怨業(yè)，弟由經(jīng)麗濟性弄出發(fā)顯因盡功量少強配；項目如用地正性質(zhì)撞為商難業(yè)用吳地，疲故而漲可考李慮比疼選物絹業(yè)受幅到局供限，嫩僅能些從別貼墅、貧商務遇、商狂業(yè)角名度進白行考雖慮；隨產(chǎn)徹品方儲案容無積率巧增加市，利合潤上捐升狀庫況并糠不明采顯！話相反她，利該潤率蠻下降榨嚴重產(chǎn)品羨業(yè)態(tài)油建議業(yè)態(tài)利潤客群面市場稀缺度商業(yè)★★★★★★★獨棟★★★★★★★★★★★雙拼★★★★★★★★★★★聯(lián)排★★★★★★★★★★★公寓/寫字樓★★★★業(yè)態(tài)搏各項太權重莊分析商業(yè)搖體量里需根肆據(jù)項追目需膝求程逮度切悟?qū)嵰?guī)躁劃，赴綜合黑考慮訊其市墳場需堡求及窩自持魂可能由；公寓/寫字柴樓產(chǎn)欄品根思據(jù)甲天方訴省求具彼體考伍慮，浴隨容叛積率嫂升高岡，在觸零地液價條筋件下禍，項餃目利授潤率蔥明顯藏下降液，產(chǎn)果品去巨化風降險也粥將增誘高。綜合焦項目細自身船條件血、市棒場、撓經(jīng)濟琴預算丸多重上因素承考慮獻，產(chǎn)溝品業(yè)捆態(tài)建守議以保低密捕類別額墅為終主或傘優(yōu)先掏選擇潑！為窄提高隔項目穩(wěn)經(jīng)濟烤效益夠，應菜考慮濾容積泊率突當破手猾法設幕計，致在相癥同的裁業(yè)態(tài)丑標準藥下，抖盡量答提升筋容積廢率。第六漲部分開發(fā)圣強度織彈性暫分析項目頭開發(fā)到風險群提示綜合乎分析疲：通過擊不同尖容積忘率模嚼擬規(guī)哈劃經(jīng)救濟效衫益對援比發(fā)負現(xiàn)，若以梨全別癢墅產(chǎn)親品進倉行規(guī)泰劃，宵項目溪開發(fā)攏利潤維較為搖樂觀；相比孔以滿項容積幼率1.遍2為目銷標配讓置公女寓\寫字鴿樓產(chǎn)響品，稠項目般開發(fā)巴強度業(yè)增加撈，雖呼利潤彩額增爽加，滋但利吩潤率鞏大幅舊度縮斬減；飾說明宋項目剝風險軌加大果。建議若以飽經(jīng)濟茄、可館售等飯角度與進行森綜合容考慮駛必須炕降低托容積膚率才油能有筒效確叔保項醋目開授發(fā)合駐理性，若愚滿容野開發(fā)往，在私目前妥投資棕客缺規(guī)乏的線市場糊條件胸下，校高容柴產(chǎn)品職銷售發(fā)難以支保證給。在不起同容為積率歡比選書下，敗計入1.盟06億地矮價成活本，檢在R=嫌0.奏75時利倡潤率滾最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤率28%37%42%35%33%第七恥部分滿容竭開發(fā)銹業(yè)態(tài)近配備炕建議產(chǎn)品膠配比鏟建議滿容窯配比光建議滿容掩規(guī)劃馳建議宇：項目想若考慮杜滿足蘇規(guī)劃，公沙寓、栽寫字蛋樓為映填充浙容積腎率產(chǎn)你品，寬由于領綜合游效益避較低玻，應爬按照店最低牛配比盾進行寫規(guī)劃斤；低腥密物獵業(yè)注呆重產(chǎn)喂品的水價值僵感建制立；分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預估單價

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨棟商墅10301030.002800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計地上總建面4455244552

56341

56341

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個50120%5012小計地下總建面14257

5012

5012合計總建筑面積58809

61353

61353項目開發(fā)總成本45510整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843開發(fā)周期現(xiàn)金利潤率25.8%第八預部分滿容展開發(fā)算現(xiàn)金沃平衡金分析項目筋現(xiàn)金叢平衡辱建議現(xiàn)金蝕平衡牢建議現(xiàn)金肚平衡雹建議炭：項目龍低密低物業(yè)陸全部壩銷售事，可竄快速犧回流滲大量消開發(fā)星資金蛾；同期換銷售凈部分株公寓別及寫廢字樓矛，當估銷售悶面積鏟達到58尚%時，就項目爆總投舅入與貨銷售陳收入暢基本憶持平庭，實濟現(xiàn)現(xiàn)增金平紗衡。分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預估單價

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.0085002521358%14623小計地上總建面4455244552

56341

45751

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個50120%0小計地下總建面14257

5012

0合計總建筑面積58809

61353

45751項目開發(fā)總成本45510現(xiàn)金銷售總額45751自持部分酒店公寓/寫字樓自持面積（㎡）12458車位（個）358現(xiàn)金貝平衡注：徹按現(xiàn)美金平績衡要園求，零項目報將自極持1.番25萬㎡咐酒店攀公寓/寫字蠢樓。援車位召可完手全自挎持。第九特部分方案癢優(yōu)選方案寸優(yōu)選在測弱算不搞同業(yè)薦態(tài)項段目收撫益率削的基藝礎上恭，必槽須從添市場叉銷售消的角作度綜現(xiàn)合考選慮產(chǎn)