大連房地產(chǎn)市場分析報告

2023年大連房地產(chǎn)市場分析報告2023年4月3日第1頁目錄序2023年大連春季房展會概述第一部分2023年大連住宅市場總體供應(yīng)走勢第二部分2023年大連各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢第三部分2023年大連各區(qū)域住宅市場供應(yīng)走勢第四部分各區(qū)域典型個案價格組成份析第五部分億達各項目在2023年大連住宅市場中優(yōu)劣勢分析及策略提議第六部分億達各項目房展會中營銷工作總結(jié)及客戶積累情況簡析第2頁春季房展會參展項目匯總參展項目數(shù)量：91個其中旅順項目：14個金州項目：7家開發(fā)區(qū)項目：10家其中市內(nèi)四區(qū)新增項目：27個低級項目18個中等項目9年中高檔項目7個高檔項目11個第3頁一、2023年大連市住宅市場總體供應(yīng)走勢全年供應(yīng)量估計07后新增住宅項目總量2023年新增上市量2023年項目存量2023年實際供應(yīng)量項目數(shù)量40561666面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價8826810382928126戶均面積134110120111第4頁月度供應(yīng)走勢估計一、2023年大連市住宅市場總體供應(yīng)走勢第5頁一、2023年大連市住宅市場總體供應(yīng)走勢小結(jié)年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增加，新增供應(yīng)量與2023年銷售量基本持平，超出2023年銷售量100萬平，預(yù)示2023年大連房地產(chǎn)市場總體供求仍將處于一種較為平衡狀態(tài)。上市時間大多滯后，2023年10月份和2023年6月份將會形成一種供應(yīng)高峰，2023年——2023年市場競爭將會伴隨供應(yīng)量逐漸釋放而競爭加劇。大盤和外地品牌開發(fā)商增加迅猛，雖然由于項目進度問題不能在短期內(nèi)形成直接競爭威脅，但其宣傳力度及分布區(qū)域?qū)绊懘筮B市房地產(chǎn)格局，并一定程度上使客戶產(chǎn)生期待心理，滯緩購房行為。第6頁二、各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢2023年全年估計高價區(qū)（8000元以上）中高價區(qū)（6500—8000元）中低價區(qū)（5000—6500元）低價區(qū)（3500—5000元）項目數(shù)量2516162面積17267099697361075000190000套數(shù)136679253109702236均價9000700056004000戶均面積1261059885產(chǎn)品類型高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層主力戶型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡第7頁二、各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢月度供應(yīng)走勢估計第8頁二、各價區(qū)住宅市場供應(yīng)走勢小結(jié)供應(yīng)構(gòu)造：高價區(qū)、中高價區(qū)項目樓盤百分比增大上市時間：多集中在下六個月10月份左右產(chǎn)品：由建筑類型同質(zhì)化轉(zhuǎn)向戶型面積區(qū)間同質(zhì)化，小戶型趨向顯著西班牙格調(diào)盛行，都市高層建筑出現(xiàn)豪華性傾向。遠(yuǎn)郊及開發(fā)區(qū)大型項目配套力度較大。價格：市中心高檔住宅價格趨向保守，新興區(qū)中高檔住宅價格上突勢頭較猛，加之戶型面積同質(zhì)化，總房款價差大幅縮小，使中高檔住宅銷售壓力加大。需求：高端市場有也許產(chǎn)生供大于求局面，中等市場仍然是供不應(yīng)求。別墅市場全面啟動，積壓兩三年別墅市場需求將在將來兩年內(nèi)集中釋放。第9頁三、區(qū)域住宅市場分布走勢第10頁中心區(qū)西部居住區(qū)高新園區(qū)東海區(qū)北部居住區(qū)中北部居住區(qū)南部風(fēng)景區(qū)西北部居住區(qū)星海區(qū)西南風(fēng)景區(qū)（旅順南路）大連市內(nèi)四區(qū)住宅區(qū)域市場劃分第11頁三、各區(qū)域住宅市場供應(yīng)走勢市內(nèi)各區(qū)域全年新增供應(yīng)走勢估計中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海高新園旅順南路西部區(qū)西北部中北部北部區(qū)項目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220230730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡第12頁一品星海新座世嘉星海大連明珠宏都筑景幸福E家西山園中園大華御亭沿海集團項目杰特金海花園豪森鉻家楓景豪庭嘉洲陽光金廣東海岸托斯卡納錦府桃園頤和香榭遠(yuǎn)洋風(fēng)景前程國際海派優(yōu)座都市銀座中盛秀山麗水鼎新頂云都第五郡諾維溪谷東特星中環(huán)唯美品格觀山滿庭芳假日風(fēng)景陽光水岸晶品緣林非常宜居樂百年名城國際福佳華東人家動力院景加州洋房美域盛景南嶺新城水畔香谷泊林和山泊林紫郡東方圣荷西壹品漫谷小平島億達藍(lán)灣宅語原奧林匹克花園斯坦福院落德源2海印長城海景豪庭第13頁三、各區(qū)域住宅市場供應(yīng)走勢——綜述北部區(qū)：以5000-6500元/平方米中低價區(qū)項目為主，供應(yīng)量平穩(wěn)，產(chǎn)品力及區(qū)域競爭力較弱。中北部區(qū)：區(qū)域成熟度及認(rèn)知度得到很大提升，區(qū)域內(nèi)客戶再生效應(yīng)開始顯現(xiàn)，新增樓盤稀缺，唯美品格主要競爭來自于市中心和泛星海區(qū)高檔住宅東海區(qū)：23年新增供應(yīng)不多，區(qū)域認(rèn)可度沒有太大改觀，雖然定位為高價區(qū)住宅分布區(qū)，但其競爭力在與星海區(qū)、中心區(qū)相比較顯著處于弱勢，只是幅射周圍居民及外地客戶，沒有對大連市整體市場形成影響力東南區(qū)：由于解放路動遷問題影響，本區(qū)域新增供應(yīng)仍處于滯緩狀態(tài)，少數(shù)新增項目由于勢單力薄，價格上突欲望不強，也是中高檔住宅競爭者。西北區(qū)：第五郡將啟動旅順北路區(qū)域市場，品牌、規(guī)劃前景、特色產(chǎn)品將成為區(qū)域市場啟動關(guān)鍵。但應(yīng)注意不要依附于西山水庫區(qū)域，保持自己區(qū)域獨立性，不然會在與西部區(qū)競爭中處于弱勢西部區(qū)：以萬科假日風(fēng)景為首西山水庫項目2023年進入后期銷售，其現(xiàn)房實景展現(xiàn)將會對同價區(qū)新上市項目產(chǎn)生較強競爭。三季度，萬科樂百年項目也以示范區(qū)形式上市銷售，將會加大西班牙格調(diào)項目標(biāo)競爭強度星海關(guān)鍵區(qū)估計新增80余萬平方米高檔住宅，23年估計上市50萬平方米左右，價格均突破萬元，將來兩年內(nèi)高檔高價區(qū)住宅主要分布區(qū)。大連明珠、一品星海、金海花園是典型代表。泛星海區(qū)23年估計新增供應(yīng)近40萬平方米，以8000-10000元高檔低價區(qū)住宅為主，將和中心區(qū)同價區(qū)產(chǎn)品及中北部、西部、西南部中高檔住宅產(chǎn)生競爭。高新園區(qū)區(qū)內(nèi)新增供應(yīng)較少，東方圣荷西和宅語原價格上突會使其直接面向來自泛星海區(qū)域高檔低價區(qū)項目標(biāo)競爭威脅旅順南路主要供應(yīng)為小平島、藍(lán)灣和奧林匹克花園，其低端產(chǎn)品將分流西部、西北部、中北部中高檔項目標(biāo)銷售份額，其高端產(chǎn)品將與開發(fā)區(qū)高端產(chǎn)品產(chǎn)生直接競爭西南區(qū)中心區(qū)價格漲幅保守，定價大多不過萬元，會對中高檔住宅價格上突產(chǎn)生較大壓力第14頁開發(fā)區(qū)、旅順、金州區(qū)域市場概況三、各區(qū)域住宅市場供應(yīng)走勢第15頁三、各區(qū)域住宅市場供應(yīng)走勢小結(jié)開發(fā)區(qū)、旅順、金州成為外地開發(fā)商登陸大連橋頭堡；金石灘與旅順南路南北呼應(yīng)，形成份庭抗禮之勢較大可塑性及升值空間將會分流市內(nèi)四區(qū)投資市場三個區(qū)域都市化潛力最大是開發(fā)區(qū)，其次是金州，旅順仍將以度假休閑旅游為主要定位。土地門檻較低，大規(guī)模綜合性項目較多，對將來市場格局會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響第16頁四、億達地產(chǎn)及各項目在近兩年市場發(fā)展走勢簡析及營銷提議及時調(diào)整戰(zhàn)略布局，彌補戰(zhàn)略盲點2023年前，大連房地產(chǎn)市場以市內(nèi)四區(qū)為主，公司項目布局及土地儲藏較為合理，在市內(nèi)各主要區(qū)域都有項目布點。但自2023年起，開發(fā)區(qū)、旅順、金州等區(qū)域市場啟動和迅速成長，目前已具有了變化大連傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場格局潛力，自去年以來，外地品牌開發(fā)商紛紛以這幾個區(qū)域為橋頭堡登陸大連，大規(guī)模征購?fù)恋兀铀倭舜祟悈^(qū)域發(fā)展。而我公司在這幾個區(qū)域土地儲藏尚屬空白，如不及時補課，將會直接影響公司成長速度和市場地位，同步會在成本上付出較大代價。因此近二年內(nèi)在土地儲藏上戰(zhàn)略應(yīng)是近抓旅順三條路，遠(yuǎn)抓金州、開發(fā)區(qū)。從更務(wù)實角度加強品牌整協(xié)力度伴隨外地大品牌開發(fā)商進駐大連，在資金實力上、項目規(guī)模上都具有很強競爭力，我公司品牌地位面臨著嚴(yán)峻考驗，因此品牌整合力度應(yīng)當(dāng)繼續(xù)加強。不過整合重點應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整，由此前文化整合和形象整合轉(zhuǎn)向資源整合，包括資金整合調(diào)配，經(jīng)營策略統(tǒng)盤布署，集團采購，客戶資源共享，產(chǎn)品研發(fā)集成化，建立人力資源再造體系。1、億達地產(chǎn)整體戰(zhàn)略調(diào)整提議人、財、物、事第17頁唯美品格總體策略：步步現(xiàn)房實景體驗式營銷唯美品格優(yōu)勢劣勢競爭主要策略品牌品牌認(rèn)知度高市場份額西部萬科北部開發(fā)區(qū)魯能、華潤億達品牌，經(jīng)營業(yè)績、項目口碑區(qū)域區(qū)域成熟度及價值認(rèn)可度較高缺乏自然環(huán)境資源支撐西部、西南部近郊項目市中心、泛星海區(qū)項目區(qū)域成熟度強化推廣及體驗產(chǎn)品多層洋房在成熟區(qū)域具有稀缺性。開發(fā)進度較快。高層小戶型住宅配比過大洋房：近郊低容積率住宅高層小戶型：市中心高檔住宅現(xiàn)房體驗式營銷。確保形象進度按時客戶客戶基礎(chǔ)較好，區(qū)域及老項目客戶已有再生功能仍以本區(qū)域及周圍區(qū)域、外地客戶為主。萬科客戶體系中心區(qū)、星海區(qū)中高檔住宅加強客戶文化工作提升物業(yè)管理水平堅持規(guī)范經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)價格林語家話使客戶對本區(qū)域億達項目標(biāo)價值預(yù)期有較大提升。和市中心高檔住宅價差縮小市中心高檔住宅、泛星海區(qū)高檔、中高檔住宅西部、西北部近郊低容積率住宅充足利用合理銷售節(jié)奏，低開高走，通過項目工程形象劃度實現(xiàn)價格上揚第18頁第五郡第五郡優(yōu)勢劣勢競爭主要策略品牌品牌認(rèn)知度高公司及項目品牌認(rèn)知度稍弱西部萬科強化宣傳億達和本項目標(biāo)聯(lián)系性區(qū)域規(guī)劃遠(yuǎn)景較好，升值空間較大區(qū)域成熟度及價值認(rèn)可度不高，自然環(huán)境資源不突出。自然環(huán)境不如西部項目區(qū)域成熟度不如唯美品格強化規(guī)劃遠(yuǎn)景及升值潛力宣傳，切忌往西山區(qū)域依附，會造成自降身價產(chǎn)品低容積率多層洋房稀缺性項目工程及銷售進度稍晚，面臨10月供應(yīng)高峰西部、西南部低容積率住宅；唯美品格現(xiàn)房體驗式營銷客戶錦繡片區(qū)老業(yè)主是項目啟動主要客戶源市內(nèi)其他區(qū)域客戶對此區(qū)域較為陌生西部、西南部、中北部項目對客戶會有較強分流作用加強項目著名度宣傳，充足利用集團各項目老客戶資源價格林語家話使客戶對本區(qū)域億達項目標(biāo)價值預(yù)期有較大提升。和市中心高檔住宅價差縮小市中心高檔住宅、泛星海區(qū)高檔、中高檔住宅西部、西北部近郊低容積率住宅前期價格定位給客戶預(yù)留更大升值空間總體策略提議：通地億達品牌樹立旅順北路區(qū)市場啟動及領(lǐng)跑者形象，以低容積率特色產(chǎn)品及政府規(guī)劃前景為主要支撐拉動市場第19頁藍(lán)灣藍(lán)灣優(yōu)勢劣勢競爭主要策略品牌品牌認(rèn)知度高在自然環(huán)境尤其優(yōu)越情況下品牌附價值會弱化奧林匹克花園、小平島魯能優(yōu)山美地強化品牌誠信度宣傳，因理解而信任，能夠通過老客戶現(xiàn)身說法區(qū)域充滿安逸色彩海景生態(tài)環(huán)境配套不足人氣稀缺魯能金石灘項目在強大旅游配套和優(yōu)良海濱浴場。小平島小區(qū)配套、交通條件和人氣。強調(diào)更安逸更自然更純凈海濱度假休閑生活理念。產(chǎn)品200平獨棟經(jīng)濟型別墅契合市場需求。小戶型公寓有助于彌補人氣不足.開發(fā)進度先于競品樓盤別墅市場全面啟動，供應(yīng)量會在近兩年有一種爆發(fā)，且有產(chǎn)品同質(zhì)化傾向。奧林匹克花園、小平島魯能優(yōu)山美地主打200平方米獨棟別墅經(jīng)濟性和居住功能合理性現(xiàn)房體驗式營銷客戶青云項目標(biāo)老客戶層次較高，購買第二居所欲望和能力都會較強。金石灘區(qū)域分流小平島截流旅順（弱勢競爭，分流低端客戶）利用青云美譽度理點面向市內(nèi)四區(qū)高端客戶進行重點訴求。價格別墅總價款不高。小戶型公寓單價相比市區(qū)經(jīng)濟。前期價格定位給客戶預(yù)留更大升值空間總體策略提議：主打別墅經(jīng)濟性和舒適性兼具特色，小戶型公寓投資價值第20頁東方圣荷西、宅語原優(yōu)勢劣勢競爭主要策略品牌品牌認(rèn)知度高強化億達軟件園品牌積累區(qū)域山地公園景觀毗鄰軟件園、學(xué)府區(qū)區(qū)域投資空間較大所處臺山區(qū)域人文環(huán)境形象不佳星海關(guān)鍵區(qū)都市海景資源，及泛星海區(qū)域項目將對其產(chǎn)生競爭。堅持以軟件園學(xué)府區(qū)優(yōu)良人文環(huán)境及西山公園生態(tài)環(huán)境為主要訴求，慎用海景概念，歸避與星海項目標(biāo)正面沖突。產(chǎn)品產(chǎn)品高標(biāo)準(zhǔn)、視野景觀，宅語原小戶型東方圣荷西戶型偏大泛星海區(qū)項目戶型趨小化將會對