房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-五道梁行安徽池州杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)策劃方案

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言眾所周知，中國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)大部分是自發(fā)形成的，市場(chǎng)不規(guī)范，交易方式還停留在比較落后的對(duì)手交易；少數(shù)官辦的批發(fā)市場(chǎng)有規(guī)范但活力不足從而未達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，二者皆存在制約其發(fā)展的諸多問題。???????傳統(tǒng)模式的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)服務(wù)功能單一，營(yíng)利渠道少，流通效率低，管理無(wú)序，已經(jīng)走到了發(fā)展的盡頭。取而代之的是新生的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。在今天建設(shè)一個(gè)設(shè)施、技術(shù)、規(guī)劃水平、經(jīng)營(yíng)管理模式落后的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)將存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而經(jīng)營(yíng)管理模式?jīng)Q定著前面幾個(gè)要素的配置思路。因此模式的選擇對(duì)于批發(fā)市場(chǎng)的成敗興亡是第一位重要的。????????可以說，模式?jīng)Q定生死，模式?jīng)Q定未來(lái)。????????????????本案應(yīng)選擇怎樣的一種模式呢？因時(shí)間關(guān)系，本案只能是一個(gè)簡(jiǎn)潔的策劃草案，前期接洽的補(bǔ)充性提案，一個(gè)框架性的思路。因明年支撐方案的一些前提因素可能發(fā)生變化，操盤方案也會(huì)隨之改變，所以完整詳細(xì)的營(yíng)銷策劃全案只能在明年開盤前撰寫完成。目

錄?

第一節(jié)??項(xiàng)目背景?

第二節(jié)??項(xiàng)目定位?

第三節(jié)??項(xiàng)目分析?

第四節(jié)??競(jìng)爭(zhēng)分析?

第五節(jié)??開盤前策略?

第六節(jié)??銷售/招商策略?

第一部分??項(xiàng)目研究第一節(jié)

項(xiàng)目背景?

長(zhǎng)期以來(lái)，池州農(nóng)產(chǎn)品流通一直屬于薄弱環(huán)節(jié)，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)滯后。目前全市還沒有一家大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在數(shù)量少、規(guī)模小、建設(shè)水平低、布局不合理、功能不足、交易方式和管理機(jī)制落后、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)與區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)銜接不緊密等方面問題，不能滿足當(dāng)前大流通的需求，嚴(yán)重制約了農(nóng)產(chǎn)品的流通。?

池州農(nóng)產(chǎn)品有名無(wú)牌，沒有形成合力，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；有牌無(wú)量，沒有形成規(guī)模，經(jīng)濟(jì)效益不高；宣傳滯后，市場(chǎng)開拓不力，沒有充分發(fā)揮名牌效應(yīng)；加工落后，轉(zhuǎn)化增值能力弱。缺少專業(yè)機(jī)構(gòu)的品牌策劃引導(dǎo)。?

第二節(jié)?項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位安徽現(xiàn)代化程度最高、皖中南最強(qiáng)大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)安徽獨(dú)一無(wú)二的農(nóng)副產(chǎn)品品牌孵化基地以目前的資料看，本案的規(guī)?？赡苁峭钪心系谌?，最大的是?銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、第二位的是安慶新城東區(qū)蔬菜副食品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)?。而本案對(duì)外擴(kuò)張的主要對(duì)手也將正是這兩個(gè)市場(chǎng)。目前合肥的周谷堆市場(chǎng)是安徽影響力最強(qiáng)的，但其規(guī)模比本案還要小很多，僅僅占地8萬(wàn)多。由此可見單純的比較規(guī)模意義并不大。最強(qiáng)大與最大的區(qū)別就在于此。本案與中南各批發(fā)市場(chǎng)的角逐不是規(guī)模之當(dāng)，而是經(jīng)營(yíng)模式（設(shè)施、技術(shù)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、管理）之爭(zhēng)，是現(xiàn)代化批發(fā)市場(chǎng)與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)之爭(zhēng)，更是新舊批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念之爭(zhēng)。人們已經(jīng)很習(xí)慣傳統(tǒng)的對(duì)手交易為主流的傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)了，那么什么是現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)？它和傳統(tǒng)市場(chǎng)有何不同，這正是本案在營(yíng)銷推廣中要充分體現(xiàn)，要告訴人們的。第三節(jié)

項(xiàng)

目

分

析項(xiàng)目基本情況????項(xiàng)目名稱：池州市杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)建設(shè)工程建設(shè)單位：安徽老漁翁投資控股有限公司建設(shè)地點(diǎn)：池州市城西區(qū)西北外環(huán)路與規(guī)劃的秋浦河大橋連接線西北角，西廟遺址以南。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏保鮮、深加工、貿(mào)易流通一體化的綜合市場(chǎng)，共設(shè)6個(gè)功能區(qū)，分別是：1萬(wàn)噸的凍庫(kù)、水產(chǎn)蔬菜副食品批發(fā)市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)、大型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型停車場(chǎng)。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積75812平方米，主要建筑物面積見表1-1。表1-1????建筑物面積一覽表建筑占地面積（m2）建筑面積（m2）序號(hào)建筑名稱層數(shù)123456冷庫(kù)一冷庫(kù)二49924032499240321F1F2F2F3F3F水果批發(fā)市場(chǎng)水產(chǎn)蔬菜副食品場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)大型超市55048704107666508158201683625428農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)10204總計(jì)4200675812項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)?

優(yōu)勢(shì)nnnn農(nóng)業(yè)屬于池州以及皖南的支柱型產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品的集散與銷售需要一個(gè)大型的示范窗口是本地獨(dú)一無(wú)二的批發(fā)市場(chǎng)，具備超強(qiáng)的市場(chǎng)吸納能力，占有市場(chǎng)壟斷地位優(yōu)勢(shì)?。規(guī)模上相對(duì)安徽大多數(shù)同類產(chǎn)品有優(yōu)勢(shì)。省政府、市政府對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)扶持力度越來(lái)越大，政府發(fā)展農(nóng)業(yè)的大思路與本項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃相合之處甚多，操作過程中易于綁定借力。nn池州市政府鼎力支持的招商引資項(xiàng)目，占有政策優(yōu)勢(shì)與成本優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的規(guī)劃水平、設(shè)施、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)理念起點(diǎn)相對(duì)目前安徽省的大部分同類市場(chǎng)比較高nn結(jié)合老漁翁企業(yè)自身的實(shí)際情況，農(nóng)副產(chǎn)品集散交易中心屬于其企業(yè)核心產(chǎn)業(yè)的延伸。有一定的資源優(yōu)勢(shì)。池州小農(nóng)商經(jīng)濟(jì)活躍，市場(chǎng)氛圍相對(duì)濃厚，利于項(xiàng)目拓展與銷售。?

劣勢(shì)??本地市場(chǎng)狹小，本項(xiàng)目物業(yè)難以本地消化。池州市區(qū)小，市區(qū)人口少，城市化進(jìn)度低，對(duì)周邊影響力弱。本項(xiàng)目對(duì)外招商會(huì)有相當(dāng)大的抗性??池州農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者觀念落后于周邊各市同業(yè)。項(xiàng)目目前的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊商業(yè)氛圍與配套差。危險(xiǎn)和機(jī)會(huì)危險(xiǎn)：nn自國(guó)際性金融危機(jī)后中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景都不明朗，變數(shù)很大，有很大不確定性。周邊各市強(qiáng)敵環(huán)伺：蕪湖長(zhǎng)江市場(chǎng)園、安慶龍獅橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、安慶迎江區(qū)新城東區(qū)蔬菜副食品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)?、銅陵綠源大市場(chǎng)、合肥周谷堆市場(chǎng)等等，特別是新建的銅陵綠源大市場(chǎng)和新城東區(qū)市場(chǎng)?，它們規(guī)模大于本案，依托于資源更豐富的大市場(chǎng)，嚴(yán)重壓縮著本案的生存發(fā)展空間。nn這兩年池州新開發(fā)商業(yè)面積很大，有很多商鋪同時(shí)上市，對(duì)本項(xiàng)目形成了一定程度競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目目前的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊商業(yè)氛圍與配套差。市場(chǎng)對(duì)本案價(jià)值認(rèn)知度不高。?

機(jī)會(huì)n

本案的規(guī)劃水平和經(jīng)營(yíng)思路起點(diǎn)較高，有較強(qiáng)可塑性，易于建設(shè)成為現(xiàn)代化的新型批發(fā)市場(chǎng)，打破傳統(tǒng)舊市場(chǎng)的壟斷地位，擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。n

正因?yàn)榘不帐〉霓r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)水平較低，所以本項(xiàng)目脫穎而出的機(jī)會(huì)較大。n

開發(fā)商的背景有利于本項(xiàng)目更好地借助發(fā)達(dá)地區(qū)的資源和專業(yè)機(jī)構(gòu)以及成功經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目周邊小區(qū)分析國(guó)泰?杏花江南?????????項(xiàng)目總建筑面積約16萬(wàn)平方米，28棟多層住宅，約1200戶。該項(xiàng)目坐落于西環(huán)大道與杜塢路的交叉口，與杏花村批花市場(chǎng)隔西外環(huán)道相對(duì)。?

碧水莊園?

位于本案東面，杏花江南以南，規(guī)劃用地168畝，其中建設(shè)用地154畝，景觀、綠化用地14畝，可安置住戶1166戶。同步規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園、小學(xué)。?結(jié)論：兩年后將坐擁8000人的消費(fèi)市場(chǎng)！???????????這兩個(gè)小區(qū)住滿后總戶數(shù)可達(dá)到2300戶，按每戶平均2.5人、入住率90%計(jì)算,兩個(gè)小區(qū)人口可達(dá)到5175人，再加上小區(qū)以外其他附近居民，項(xiàng)目周邊輻射居民可以達(dá)到7000-8000人。批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)必須充分考慮未來(lái)這些人的需求。這也是招商推廣中的一個(gè)賣點(diǎn)。第四節(jié)???競(jìng)?爭(zhēng)?分?析首先讓我們了解一下安微中南部各主要批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀安徽中南部農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)調(diào)查概述：安徽中南部城市現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)基本上都是對(duì)手交易為主的傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)，臟、亂、差是普遍的硬傷。多無(wú)冷庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)面積小、交易區(qū)大、設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理無(wú)序，經(jīng)營(yíng)能力弱或無(wú)經(jīng)營(yíng)；營(yíng)利模式單一，無(wú)外乎收租金、賣商鋪、收管理費(fèi)而已。注重硬件投入，不注重軟件投入，更不注重配套服務(wù)的功能；缺少批發(fā)市場(chǎng)必備的物流、配送、包裝等服務(wù)。蕪湖：長(zhǎng)江市場(chǎng)園（蔬菜）?蕪湖長(zhǎng)江市場(chǎng)園是由蕪湖國(guó)潤(rùn)投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的特大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)群項(xiàng)目，項(xiàng)目總規(guī)劃1400畝，項(xiàng)目于2000年9月16日奠基，現(xiàn)已引進(jìn)了包括蔬菜批發(fā)、糖酒食品市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、物流市場(chǎng)、書刊文化市場(chǎng)在內(nèi)的多個(gè)專業(yè)化市場(chǎng)。蕪湖長(zhǎng)江市場(chǎng)園憑借蕪湖在皖南及省內(nèi)的商業(yè)中心城市的地位，有著優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，立足皖南，輻射全省。???蕪湖長(zhǎng)江市場(chǎng)園位于蕪湖長(zhǎng)江大橋新生經(jīng)濟(jì)帶，緊鄰大橋入口，北靠蕪宣杭高速公路，地理位置優(yōu)越，交通便利。園區(qū)布局合理、功能齊全、設(shè)施完備，園區(qū)具有商品批發(fā)、商貿(mào)辦公、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)配送、技術(shù)服務(wù)、物業(yè)管理、信息反饋與導(dǎo)向等主導(dǎo)功能。長(zhǎng)江物流市場(chǎng)是蕪湖市唯一一家社會(huì)化物流市場(chǎng)，也是省交通廳確定的全省6家現(xiàn)代物流試點(diǎn)企業(yè)之一，市場(chǎng)已將全市90%以上的物流配載企業(yè)整合在一起，成為全國(guó)物流體系的重要組成部分。?點(diǎn)評(píng)：這個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)之初被很多人期望得很高，而現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)管理水平，不少商戶想低價(jià)轉(zhuǎn)讓商鋪都難。管理者完全忘了“興商、安商、富商”才是市場(chǎng)興旺發(fā)展之道，只把自己當(dāng)收費(fèi)員。安慶市：龍獅橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)?安慶市龍獅橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)位于華中東路2號(hào)，是市政府“菜籃子”工程重點(diǎn)，是安慶市目前最大的集蔬菜批發(fā)和蔬菜副食品零售為一體的綜合性市場(chǎng)，也曾是皖西南最大的蔬菜集散中心，市場(chǎng)始建于一九八八年七月總投資1400萬(wàn)，占地面積14600平方米，總營(yíng)業(yè)面積10000平方米，其中交易大棚（廳）5000平方米，固定貨倉(cāng)80間3600平方米，服務(wù)配套設(shè)施1000平方米，其它400平方米。?????該市場(chǎng)一九九七年十一月改制為“安慶市龍獅橋蔬菜批發(fā)交易有限責(zé)任公司”，為國(guó)有控股的股份制企業(yè)。2001年末資產(chǎn)總額近850萬(wàn)元。內(nèi)設(shè)計(jì)財(cái)科人秘科，下屬蔬菜批發(fā)交易所、零售市場(chǎng)管理所、保安部（經(jīng)警小隊(duì)）、物業(yè)管理部、蔬菜購(gòu)銷服務(wù)部?，F(xiàn)有職工154人，其中在職工114人，離退休40人。近幾年來(lái)，市場(chǎng)推進(jìn)“三綠工程”建設(shè)，設(shè)立了無(wú)公害蔬菜銷售專柜及無(wú)公害蔬菜檢測(cè)點(diǎn)。?在安慶充分發(fā)揮了市場(chǎng)龍頭企業(yè)的作用，對(duì)市郊及市轄七縣一市，還有江南池州、東至、石臺(tái)、青陽(yáng)、江西彭澤等周邊縣（市）農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，推進(jìn)蔬菜產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)對(duì)豐富和保障城市蔬菜供應(yīng)，尤其是“保節(jié)、保淡、保災(zāi)”都發(fā)揮了極其重要的作用。??商鋪主力面積：28平方米，月租金600元點(diǎn)評(píng)：內(nèi)部臟、亂、差一個(gè)字也不少，大棚多，商鋪少、倉(cāng)儲(chǔ)面積少。據(jù)說是安慶最大的批發(fā)市場(chǎng)，但體量實(shí)在是小得可憐。只是普通農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)模。機(jī)構(gòu)還很臃腫。租金不過20元/平米左右。看不到升潛力在哪里。安慶：長(zhǎng)青蔬菜批發(fā)市場(chǎng)簡(jiǎn)介：06年建成，占地約40000平方米，建筑面積約

15000平方米。有12棟三層門面房，還有一些零星建筑物。主要用途可能是倉(cāng)儲(chǔ)。無(wú)大蓬。在內(nèi)部一條約300米的彎道上進(jìn)行交易。每套門面房為三層，約75平方米。售價(jià)約20萬(wàn)，月租金約500元。點(diǎn)評(píng)：建成不到三年就已顯得很破敗，內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)簡(jiǎn)陋，售價(jià)和周邊的二手住宅旗鼓相當(dāng)，租金比住宅都低。難道破落廉價(jià)就是批發(fā)市場(chǎng)的特色？安慶迎江區(qū)新城東區(qū)蔬菜副食品綜合批發(fā)交易市場(chǎng)（尚未投入使用）??一、項(xiàng)目背景??隨著安慶市城市“雙百”工程的實(shí)施，市區(qū)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，2020年，安慶市將建成百萬(wàn)人口、100平方公里的城市，與此相比，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，尤其是蔬菜副食品批發(fā)市場(chǎng)顯而不足，而且市區(qū)還沒有一座功能完善的批發(fā)市場(chǎng)。因此，市政府明確提出：老城改造和新區(qū)拓建時(shí)，要把改造、新建一批蔬菜副食品市場(chǎng)納入計(jì)劃，在市區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部重點(diǎn)建設(shè)幾個(gè)蔬菜副食品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，有關(guān)部門要抓緊論證，付諸實(shí)施。正是在市場(chǎng)的需求和國(guó)家政策、地方政府的支持下，龍獅橋鄉(xiāng)政府抓住城市向東拓建的時(shí)機(jī)，決定建設(shè)“安慶市龍獅副食品批發(fā)交易市場(chǎng)”。??二、市場(chǎng)分析??以輻射范圍80km計(jì)，直接服務(wù)人口達(dá)260萬(wàn)人以上，農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)費(fèi)市場(chǎng)巨大，以服務(wù)區(qū)人口260萬(wàn)計(jì)，按當(dāng)?shù)剌^低消費(fèi)水平，估計(jì)每年約需各類蔬菜42000萬(wàn)公斤，各類家禽8000萬(wàn)公斤，周邊地區(qū)養(yǎng)殖及種植發(fā)達(dá)為市場(chǎng)提供充足資源。??三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模??占地238畝，總建筑面積77980m2，包括28699m2的交易區(qū)，3725m2的輔助建筑及11461m2的公用設(shè)施。??四、項(xiàng)目總投資估算：11000萬(wàn)元五、目前工作進(jìn)展：已經(jīng)立項(xiàng)完成部分設(shè)施建設(shè)。?點(diǎn)評(píng)：以上是項(xiàng)目招商的一段文字，由此可見該項(xiàng)目與杏花村批發(fā)市場(chǎng)體量很接近，但敘述的文字來(lái)看可能沒有太深度的考量運(yùn)營(yíng)模式。只是官方的惠民工程，沒有充分為商戶的需求考慮，可能還是傳統(tǒng)模式的批發(fā)市場(chǎng)。銅陵市蔬菜批發(fā)市場(chǎng)???簡(jiǎn)介：銅陵市蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng)隸屬于市蔬菜副食品公司,位于天橋中路,是銅陵市唯一的蔬菜專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),占地63畝。于1996年10月開始運(yùn)營(yíng)，本市的老洲、太平、安平等鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)菜基本上都進(jìn)入蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng),此外,還吸引了無(wú)為、樅陽(yáng)、蕪湖三山以及江蘇南京、山東滕州等地販運(yùn)大戶入市交易,并輻射到周邊的青陽(yáng)、樅陽(yáng)、無(wú)為等地。?點(diǎn)評(píng)：對(duì)手交易區(qū)面積占百分之六十以上，倉(cāng)儲(chǔ)面積和商鋪面積比重很小。同一般的傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)沒什么區(qū)別。銅陵：綠源大市場(chǎng)（尚未投入使用）?????????????綠源農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目（無(wú)公害菜籃子產(chǎn)品交易中心）是2007年中央國(guó)債工程、省市“861”重點(diǎn)工程，項(xiàng)目總投資2.6億元，項(xiàng)目規(guī)劃用地150余畝。總建筑面積12.5萬(wàn)平方米。是目前皖中南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目地處銅陵市東部，銅都大道與天山大道之間，周界交通便捷；根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目建設(shè)本著“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求”原則，建設(shè)一座設(shè)施一流、技術(shù)先進(jìn)、功能齊全的集蔬菜、禽蛋、水產(chǎn)品、豆制品加工、貯藏、保鮮、冷凍、配送、檢測(cè)(檢疫)，飲食服務(wù)、電子商務(wù)、科技培訓(xùn)和信息服務(wù)等一體的農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)，逐步形成皖南乃至全省最先進(jìn)、信息發(fā)布中心、科技培訓(xùn)服務(wù)中心。綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)專注農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、銷售,依托銅陵巨大消費(fèi)市場(chǎng)，強(qiáng)力輻射池洲、樅陽(yáng)、無(wú)為等周邊市縣，打造皖中南農(nóng)產(chǎn)品一流批發(fā)平臺(tái)．綠源農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)類型多、功能齊全，經(jīng)營(yíng)戶遍及蔬菜、瓜果，水產(chǎn)、海鮮，禽蛋、干貨、副食品以及化肥、農(nóng)藥等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品各個(gè)領(lǐng)域。?????????????點(diǎn)評(píng)：如規(guī)劃目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)也應(yīng)是一個(gè)現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)，但難在執(zhí)行。建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)細(xì)節(jié)很多，專業(yè)性要求很高，而且需要相當(dāng)?shù)哪托?。奇怪的是這個(gè)項(xiàng)目在本地知名度很低，可能是宣傳推廣力度有限。??????????????這個(gè)市場(chǎng)可能是杏花村對(duì)外擴(kuò)張市場(chǎng)的勁敵。第五節(jié)

開盤前策略開盤前可以分為市場(chǎng)教育期和開盤前期兩個(gè)階段。一、啟動(dòng)市場(chǎng)教育（2010年3月前的主要工作）????????????在全面的推廣工作（2010年3月以后開始）開啟之前要使公眾明白我們的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)與傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)區(qū)別在哪里，我們的開發(fā)商與其他的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者有什么區(qū)別？正如一些保健品的營(yíng)銷策略中將市場(chǎng)教育做為首要工作去做，先讓受眾明了一些概念，達(dá)到一定認(rèn)知度后再啟動(dòng)硬廣，這樣效果比直接啟動(dòng)硬廣要更好。?

杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)的模式是什么樣的呢？要先把概念傳達(dá)給受眾，這是銷售/招商成功的關(guān)鍵概念1凈

菜

入

超

市

叫

響

品

牌——批發(fā)市場(chǎng)成為農(nóng)產(chǎn)品品牌孵化基地???????????????我們有農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)中心，可以讓市民吃上放心菜，我們會(huì)在包裝上印刷防偽商標(biāo)“杏花村批發(fā)大市場(chǎng)”“檢驗(yàn)合格”等字樣，逐漸形成品牌，不斷提高公眾認(rèn)知度和市場(chǎng)占有率，使經(jīng)銷本市場(chǎng)產(chǎn)品的菜商能得到實(shí)惠。這種放心菜將經(jīng)過清洗和精心包裝進(jìn)入各大超市。包裝上會(huì)印有關(guān)于食品衛(wèi)生的一些常識(shí)，杏花村的品牌價(jià)值將不斷提升。加盟商當(dāng)然也會(huì)得到實(shí)惠。??????????????????????注：在實(shí)施“農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)超市”工程過程中，池州市在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化專項(xiàng)扶持資金中切塊專門用于補(bǔ)貼進(jìn)超市企業(yè)，同時(shí)積極爭(zhēng)取上級(jí)部門對(duì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)超市企業(yè)的支持。?概念2市場(chǎng)推廣中心我們有市場(chǎng)推廣中心，有《批發(fā)市場(chǎng)報(bào)》和網(wǎng)站大力宣傳本市場(chǎng)，可以不斷提高市場(chǎng)的知名度和公眾認(rèn)知度，也可以不斷向各市縣零售商推介加盟商的產(chǎn)品，使我們的批發(fā)商能掌握大量的零售商資源。從而促進(jìn)他們的銷售。概念3價(jià)

格

形

成面對(duì)生產(chǎn)基地以批發(fā)市場(chǎng)名義統(tǒng)一進(jìn)行采購(gòu)，這樣可以大大降低加盟批發(fā)商的采購(gòu)價(jià)格和運(yùn)營(yíng)成本。隨著眾多加盟商的不斷涌入，市場(chǎng)對(duì)外的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越強(qiáng)，控制價(jià)格的能力也越來(lái)越強(qiáng)。概念4物

流

配

送

中

心本市場(chǎng)將面向安徽全省招標(biāo)，選擇有實(shí)力、服務(wù)水平一流的品牌物業(yè)機(jī)構(gòu)加入。市場(chǎng)物流配送中心將使批發(fā)商不用再投入大量資金用于購(gòu)買、租賃車輛配送，從而運(yùn)營(yíng)成本大大降低，也節(jié)省了很多精力。概念5信

息

中

心我們的信息中心可以通過建設(shè)“安徽杏花村蔬菜批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)”，聯(lián)通全國(guó)各農(nóng)網(wǎng)以及各大生產(chǎn)基地和批發(fā)市場(chǎng)，適時(shí)了解和吸收全國(guó)各地農(nóng)產(chǎn)品供求信息、價(jià)格信息，實(shí)時(shí)發(fā)布本市場(chǎng)交易動(dòng)態(tài)及物流動(dòng)態(tài)，并為加盟客商提供農(nóng)產(chǎn)品導(dǎo)購(gòu)在線服務(wù)可以把每天全國(guó)各批發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格第一時(shí)間報(bào)給加盟商（內(nèi)部發(fā)行市場(chǎng)信息報(bào)），幫助加盟商做出判斷分析市場(chǎng)，做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。這對(duì)加盟本市場(chǎng)的種植商尤為重要。網(wǎng)站上有大量介紹加盟批發(fā)商的業(yè)務(wù)信息，如產(chǎn)品信息、批發(fā)商聯(lián)系方式等等。推廣中心會(huì)在推廣過程中培訓(xùn)零售商如何充分使用我們的網(wǎng)站。零售商可利用網(wǎng)站和我們的市場(chǎng)信息派發(fā)與批發(fā)商取得聯(lián)系。概念6市場(chǎng)的“吸心大法”——會(huì)員制?

登記成為會(huì)員零售商根據(jù)交易額可享愛不同的折扣優(yōu)惠。?

銀卡：九五折?

金卡：九折?

翡翠卡：八八折?

鉆石卡：八五折?

外地菜商交易額累積大的可免運(yùn)費(fèi)?

針對(duì)零售商，市場(chǎng)會(huì)拿出類似的優(yōu)惠政策不斷培養(yǎng)其對(duì)本市場(chǎng)的忠實(shí)度，也就是對(duì)本市場(chǎng)加盟批發(fā)商的忠誠(chéng)。要點(diǎn)1：項(xiàng)目特質(zhì)?

要點(diǎn)1：?

項(xiàng)目特質(zhì)：本案與傳統(tǒng)的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)完全不同，是一個(gè)現(xiàn)代化的，技術(shù)手段先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷水平、組織運(yùn)營(yíng)效率都居于安徽最前列的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。這些特質(zhì)必須在前期的市場(chǎng)教育中就讓公眾熟知，這樣后面的硬廣啟動(dòng)時(shí)公眾理解接受上就不會(huì)有太大問題。要點(diǎn)2：開發(fā)商特殊背景公司與上海水產(chǎn)大學(xué)、杭州商學(xué)院等院校單位密切合作，致力于農(nóng)副產(chǎn)品的產(chǎn)、學(xué)、研一條龍，貿(mào)、工、農(nóng)一體化經(jīng)營(yíng)，以養(yǎng)殖、深加工、冷貯、銷售為綜合競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)調(diào)發(fā)展的集合體迅速擴(kuò)大。2004年，該公司在池州市建立1.5萬(wàn)畝水面的水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，年生產(chǎn)魚類100多萬(wàn)公斤，豐富了本地農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，帶動(dòng)了農(nóng)民增收。老漁翁商標(biāo)被認(rèn)定為浙江省著名商標(biāo)。一定要在開盤前就讓受眾充分了解開發(fā)商的專業(yè)背景和整合推廣實(shí)力。為后面的銷售、招商掃清障礙。選

擇

時(shí)

機(jī)市場(chǎng)教育應(yīng)在國(guó)慶后就啟動(dòng)，是以形象實(shí)力廣告、報(bào)軟、仿報(bào)軟派發(fā)、業(yè)務(wù)員推介相結(jié)合，也可以考慮用廣播的健康、衛(wèi)生常識(shí)講座節(jié)目。二、建立物流配送中心?

現(xiàn)代物流，被稱為是企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉，是21世紀(jì)“最大的蛋糕”之一?？梢杂砷_發(fā)商自行組建物流隊(duì)伍，也可以引入省內(nèi)知名的物流機(jī)構(gòu)（以競(jìng)標(biāo)方式）。簽約后這可以做為推廣的一大賣點(diǎn)。這個(gè)工作要在2010年3月中旬前完成。三、建立推廣中心?

市場(chǎng)教育期（國(guó)慶后到2010年3月之間）負(fù)責(zé)市場(chǎng)教育推廣工作；?

開盤前期（2010年3月《市場(chǎng)推廣全案》結(jié)稿完成后到開盤前）面向池州和周邊銅陵、安慶等市、縣有計(jì)劃、有步驟地前期形象推廣，市場(chǎng)教育也繼續(xù)進(jìn)行。?

開盤后以硬廣為主，報(bào)軟和仿報(bào)軟派發(fā)為輔。?

可以考慮派發(fā)仿報(bào)紙的宣傳單頁(yè)，可以叫《安徽杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場(chǎng)》，上面是關(guān)于項(xiàng)目的各種特質(zhì)和進(jìn)度信息以及開發(fā)商的情況，還有很多是關(guān)于政府對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度和扶持力度的。?

銷售、招商工作基本完成后，推廣工作仍要繼續(xù)下去，不斷為加盟商做品牌推廣。四、引進(jìn)蔬菜水果加工企業(yè)如果杏花村批發(fā)大市場(chǎng)只有扁平化的初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品，那么它和一般的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)又有什么區(qū)別呢？當(dāng)然不可以是這樣。蔬菜水果的初級(jí)商品化處理企業(yè)?

做好蔬菜采后商品化處理是實(shí)現(xiàn)蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng)現(xiàn)代化的前提。?

做好蔬菜的清洗、分級(jí)、整理包裝等初加工，大力推行凈菜上市。?

1、要高度重視保鮮貯藏加工技術(shù)。實(shí)現(xiàn)處理規(guī)范化、物流運(yùn)輸冷鏈化。預(yù)冷(有冰冷、水冷、氣冷等)→清洗與殺菌→打蠟或薄膜包裝→分級(jí)包裝。蔬菜物流始終處于采后生理需要的低溫條件，形成一條“冷鏈”。不斷減少加工運(yùn)輸環(huán)節(jié)中的損耗率。??

2、要實(shí)行嚴(yán)格復(fù)雜的合格評(píng)定程序和質(zhì)量認(rèn)證制度；?

3、要在產(chǎn)品規(guī)格、包裝、標(biāo)簽要求方面大做文章。?

市場(chǎng)要將所有蔬菜包裝材料均印有蔬菜名稱、等級(jí)、凈重、種植基地和批發(fā)商名稱、地址、電話等，以保證信譽(yù)。這部分商品化處理的農(nóng)產(chǎn)品可以向各市超市、便利店供應(yīng)。?

包裝上還要印有“安徽杏花村批發(fā)大市場(chǎng)”“檢驗(yàn)合格”字樣。還要有健康衛(wèi)生常識(shí)等。建議市民購(gòu)買經(jīng)杏花村批發(fā)市場(chǎng)檢驗(yàn)合格的農(nóng)產(chǎn)品。?

包裝的凈菜向各市的超市供應(yīng)，力爭(zhēng)把杏花村招牌叫響。?

要求市場(chǎng)中商戶必須使用市場(chǎng)提供的印有杏花村批發(fā)市場(chǎng)的環(huán)保袋。引入深加工企業(yè)????????????發(fā)展和研制開發(fā)技術(shù)含量高的低溫脫水蔬菜、冷凍或速凍菜、保鮮菜、蔬菜粉、凈配菜、調(diào)味及調(diào)理蔬菜、蔬菜汁及蔬菜罐頭等系列產(chǎn)品。加快品種更新，提高蔬菜質(zhì)量檔次，降低成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)產(chǎn)后環(huán)節(jié)的投入比例要越來(lái)越大，不斷提高產(chǎn)品附加值。相關(guān)資訊鏈接?目前國(guó)際上蔬菜水果深加工比例越來(lái)越高、加工能力越來(lái)越強(qiáng)。以初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品上市的比例越來(lái)越低，產(chǎn)后加工達(dá)到70%以上；在歐美、日本等國(guó)家，90%以上的蔬菜是經(jīng)過商品化處理和加工后進(jìn)入市場(chǎng)的。產(chǎn)后產(chǎn)值與采收時(shí)自然產(chǎn)值比，美國(guó)為3．7：1，日本2．2：1，我國(guó)僅為0.8：1，蔬菜損失在25％--30％。?第六節(jié)

銷售/招商

策略?

池州近兩年商業(yè)開發(fā)量很大，很多商鋪同時(shí)上市。明年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂觀。加之近年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況不好，變數(shù)很多。迅速回籠資金顯然是最明智的。因此我們建議項(xiàng)目可售的外鋪部分可以先上市銷售。?

因招商部分租金較低，同期上市可能影響銷售進(jìn)度，所以先不推薦。當(dāng)銷售去化達(dá)到百分之五十以上，然后在開啟招商工作（之前已做好周詳?shù)膶?shí)施方案和準(zhǔn)備工作）。?

當(dāng)招商去化達(dá)到百分之五十以上時(shí)，也可以促進(jìn)下一步的銷售進(jìn)度，如果那時(shí)市場(chǎng)景氣指數(shù)良好，可以考慮適度調(diào)整價(jià)格。銷售策略?

預(yù)操作：?

3月份就開始客戶意向登記、派籌等動(dòng)作，這是開盤前對(duì)市場(chǎng)火力的最后一次探測(cè)，銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)、價(jià)格體系的準(zhǔn)確制定、前期市場(chǎng)預(yù)熱都要在這個(gè)階段完成。開盤前期工作做好了，開盤后的銷售工作就會(huì)很順利。形成很好的進(jìn)度張力。?

點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷：?

對(duì)于外縣市客戶要采用業(yè)務(wù)員點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷，一支訓(xùn)練有素的業(yè)務(wù)員隊(duì)伍（以市場(chǎng)推廣中心名義）必不可少。?

進(jìn)度控制：?

2010年底之前至少要去化50%的物業(yè)，否則后面的招商工作也會(huì)比較被動(dòng)。價(jià)

格

體

系?

一、價(jià)格：?

1-2樓整體均價(jià)控制在4000元/平方米，3樓均價(jià)控制在2300元/平方米?？紤]回報(bào)返點(diǎn)政策，1-2樓對(duì)外的報(bào)價(jià)在5500-6500之間，四年返點(diǎn)在百分之十八到百分之三十之間。二、回報(bào)返點(diǎn)：???????????分一次性付款和按揭，還有分四年委托商場(chǎng)管理和業(yè)主自營(yíng)，返點(diǎn)數(shù)都不同。?

1、一次性付款的情況：?

委托商場(chǎng)管理：?

四年共返點(diǎn)百分之三十（總房款的），第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四年9%。??

業(yè)主自營(yíng)：?

四年共返點(diǎn)百分之二十二（總房款的），第一年4%，第二年5%，第三年6%，第四年7%返點(diǎn)。?

要求自營(yíng)的業(yè)主必須持續(xù)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)規(guī)定的業(yè)態(tài)，否則回報(bào)返點(diǎn)將取消。?

2、按揭貸款的情況：?

委托商場(chǎng)管理：?

四年共返點(diǎn)百分之二十六（總房款的），第一年5%，第二年6%，第三年7%，第四年8%?

業(yè)主自營(yíng)：?

四年共返點(diǎn)百分之十八（總房款的），第一年3%，第二年4%，第三年5%，第四年6%返點(diǎn)。要求必須持續(xù)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)規(guī)定的業(yè)態(tài)，否則回報(bào)返點(diǎn)將取消。?

返點(diǎn)條件：?

1、要求自營(yíng)的業(yè)主持續(xù)經(jīng)營(yíng)規(guī)定范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)，否則返點(diǎn)將停止。但也可以中途由業(yè)主委托市場(chǎng)管理商鋪，委托關(guān)系一旦形成，委托期內(nèi)商鋪將由市場(chǎng)全權(quán)管理。返點(diǎn)數(shù)根據(jù)具體情況定。?

2、業(yè)主如果經(jīng)營(yíng)中嚴(yán)重違反市場(chǎng)規(guī)定，甚至違反法律，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的聲譽(yù)，回報(bào)返點(diǎn)將終止。招

商

策

略?

時(shí)機(jī)：招商（租）要在可售部分售出百分之五十左右全面開展。如果前面的銷售已達(dá)到一定熱度，勢(shì)頭良好，比如說開盤四個(gè)月銷售去化40-50%，那么招商工作的開展也可能會(huì)比較順利，租金水平也可以適當(dāng)上調(diào)。如果銷售去化不是很順利，貿(mào)然開展招商可能會(huì)對(duì)銷售形成沖擊。最遲在2011年4月前一定要開展招商。最理想的時(shí)間是2010年10月前開展。?

節(jié)奏：招商工作一定要短、平、快，關(guān)鍵在于前期的工作鋪墊扎實(shí)高效。時(shí)間跨度越大難度越大，成本越高。2010年底如果能完成50%的去化，次年的工作將處在很有利的地位。?

主次：擒賊先擒王，先抓幾個(gè)主力商，主力商被拉入陣營(yíng)，中小商戶就不在話下了，主次不分的話招商成本將很高。級(jí)別相同的招商對(duì)象也是有先后次序的。?

業(yè)態(tài)組合：優(yōu)選組合效率高的布局方案，這樣商戶的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)降低，商氣容易做起來(lái)。招商布局還要注意市場(chǎng)形象，不要因小失大。租

金

建

議?

簽四年租賃合同，先預(yù)交10000元押金，押金從第三年租金中沖抵。如出現(xiàn)中途毀約的情況，押金不予退還。第三年起開始交納市場(chǎng)服務(wù)費(fèi)（因共享市場(chǎng)一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，如市場(chǎng)推廣費(fèi)等）?

半年免租金?

第7-12月，租金為每月10元/平方米；?

第二年，租金為每月15元/平方米；?

第三年，租金為每月25元/平方米；?

第四年，租金為每月30元/平方米。附：池州市區(qū)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀一覽表固定攤位（個(gè)）占地面積（m2）序號(hào)市場(chǎng)名稱地址租價(jià)售價(jià)附近門店：70平米每月4800-5000元。150平米，120萬(wàn)，每平米8000左右123翠柏路市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）紅光市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）毓秀門市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）翠柏路秀山路520（80）400（27）264（38）821476006300門店：18元/平方/月。攤位：320-350元/月固定門店：3萬(wàn)/年攤位：300/月市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)位預(yù)計(jì)售價(jià)10-15萬(wàn)/個(gè)翠柏南路原來(lái)100元/月4煙柳園市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）湖心路3580350現(xiàn)在露天臨時(shí)免費(fèi)將來(lái)150-250元在建中，附近20-30平方門店租金360-500元56翠微苑市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）建設(shè)路市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）翠微苑小區(qū)建設(shè)路115已拆除附近30-50平米門店價(jià)格1200-1500元/月1500市場(chǎng)攤位：80-100元/月大攤位：150元/月附近門店租金：500-800元/月78百牙市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）城北市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）百牙路96（20）26206000在建中旁邊50平米左右商鋪?zhàn)饨?00-1000元/月長(zhǎng)江北路274（35）市場(chǎng)內(nèi)攤位：280元/月旁邊門店：2500-2800元/月9青陽(yáng)路市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）南門水果市場(chǎng)（批發(fā)市場(chǎng)）南門小商品批發(fā)市場(chǎng)青陽(yáng)路南門50001707售價(jià)6000元/平方米1011204030-40平米經(jīng)營(yíng)位：5000-6000元/年市場(chǎng)內(nèi)店鋪1200-1500/月沿街商鋪2.8-3.5萬(wàn)/年南門能進(jìn)汽車的大位，面積估計(jì)在80平米左右，每月租金1200-1300元周圍20平米門店租金700-800元/月杏花村蔬菜及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（批發(fā)市場(chǎng)）12西門497070平米左右沿街門店，租金2萬(wàn)/年銷售價(jià)格6500-7000元/平米131415杏花西苑杏花步行街明月苑杏花村杏花村50平米左右門店，沿街1200-1500元/月，街內(nèi)700元/月在建中，預(yù)計(jì)銷售預(yù)計(jì)銷售價(jià)格6000-7000元/平米建設(shè)路附近業(yè)態(tài)規(guī)劃建議?

原超市區(qū)可規(guī)劃為休閑娛樂區(qū)?

因?yàn)楸泵嬗?0萬(wàn)平米的西廟公園，超市區(qū)外鋪北和東兩面一、二層可以規(guī)劃美食街（檔次較高一些的）?

超市外鋪的三層可以考慮引入網(wǎng)吧、游戲廳、棋牌室?

內(nèi)鋪一、二層可引入一些休閑娛樂業(yè)態(tài)?

超市相鄰的東門、北門要限制車輛的出入頻率，以減少噪聲對(duì)這個(gè)區(qū)域的干擾?

注：若按原來(lái)的方案將三層規(guī)劃為招待所，要注意隔音方面的處理，市場(chǎng)的噪聲可能會(huì)比較大。外鋪的所有門面不可以用噴繪等有損市場(chǎng)形象的裝飾工藝?

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)?

原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)外鋪南、東面一二層可做為?

移動(dòng)、聯(lián)通、銀行小型營(yíng)業(yè)廳；?

汽車修理、配件?

美容、美發(fā)、餐飲。?

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)鋪一層可做為?

農(nóng)產(chǎn)品零售交易區(qū)?

內(nèi)鋪二層可?

做為農(nóng)資、副食品零售區(qū)?

外鋪三層一部分可以規(guī)劃為?

市場(chǎng)管理辦公室，余下的做為農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢或培訓(xùn)中心等。銷售代理合作方案?????合作期限：????2009年11月-2012年6月?????分前期及銷售期兩個(gè)階段，前期為2009年11月-2010年5月（開盤前），銷售/招商期為2010年5月-2012年5月。銷售、招商期跨度為兩年。???????????合作分工：??????一道策劃/五道梁行負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷方案、廣告推廣、銷售組織管理、銷售團(tuán)隊(duì)組建等全案代理服務(wù)。投資/開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目決策、工作審核、廣告投放費(fèi)用等事宜操作。????????????合作費(fèi)用模式：??????前期甲方支付乙方15萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)，本費(fèi)用乙方將在進(jìn)入銷售期一年內(nèi)按月返還給甲方（從銷售/招商提成中扣除）。?

銷售部分傭金計(jì)算方法：?

去化70%以上??基價(jià)計(jì)算的總房款×3%?

去化60%-70%之間時(shí),??傭金=?基價(jià)計(jì)算的總房款×2.5%?

去化60%以下時(shí),??傭金=基價(jià)計(jì)算的總房款×2%?

溢價(jià)部分(返點(diǎn)后的實(shí)價(jià)減去基價(jià))?代理公司提40%?成交確認(rèn)條件：簽訂預(yù)售或購(gòu)房合同，一次性付款完成或貸款首付交訖均可。?

招商部分傭金計(jì)算方法：?

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