柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)及秀品天地項(xiàng)目初步研判

柳州市場(chǎng)研究報(bào)告戰(zhàn)略部2015年10月目錄一、城市二、項(xiàng)目三、市場(chǎng)四、對(duì)項(xiàng)目的初步判斷和建議1.1城市概述柳州，中國(guó)西南工業(yè)重鎮(zhèn)，廣西最大的工業(yè)城市，西江經(jīng)濟(jì)帶龍頭城市，西南地區(qū)的交通樞紐，國(guó)家甲級(jí)旅游城市和歷史文化名城，“2011中國(guó)十大美麗城市”位居第九工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量約占廣西的1/4，汽車、機(jī)械、冶金是支柱產(chǎn)業(yè)柳州素有“桂中商埠”之稱，自古以來(lái)就是周邊省區(qū)的重要商品集散地是中國(guó)南方人類的發(fā)祥地，正式建制于西漢王朝，距今已有2100多年的歷史全市轄四區(qū)六縣，總面積1.86萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?77.94萬(wàn)人（2014年）1.2行政區(qū)劃四區(qū)六縣：城中區(qū)、柳北區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳南區(qū)、柳江縣、柳城縣、鹿寨縣、融水縣、融安縣、三江縣市區(qū)建成區(qū)面積131.04平方公里，市區(qū)常住人口約150萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到2020年人口將達(dá)到230萬(wàn)3功能定位：西南地區(qū)綜合交通樞紐、區(qū)域性工業(yè)基地與服務(wù)中心、桂中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市城市建設(shè)發(fā)展思路：“一心兩城、沿江發(fā)展、重點(diǎn)向東”城市總體布局：中心城區(qū)+外圍組團(tuán)1.3城市規(guī)劃柳州市城市總體規(guī)劃（2010-2020）用地規(guī)劃圖柳北片汽車城片柳南片陽(yáng)和組團(tuán)城中片河?xùn)|片柳北片工業(yè)及其生活配套“百里柳江”規(guī)劃：柳江分為四個(gè)景觀風(fēng)貌區(qū)，其中河?xùn)|片區(qū)位于都市生活景觀區(qū)41.4經(jīng)濟(jì)概況（1）5工業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP穩(wěn)定上升，總量?jī)H次于南寧商業(yè)、零售業(yè)需求活躍，消費(fèi)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，商用物業(yè)呈多元化發(fā)展；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與南寧、桂林相差甚微1.4經(jīng)濟(jì)概況（2）

2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)南寧柳州成都煙臺(tái)GDP總量（億）31482209100576002增速8.58.58.99.1規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億）2873430938552898社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億）161785844692378增速12.113.21212.7城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）27075266933266535791戶籍人口（萬(wàn)人）73037812116536目錄一、城市二、項(xiàng)目三、市場(chǎng)四、對(duì)項(xiàng)目的初步判斷和建議項(xiàng)目位于城中區(qū)河?xùn)|片區(qū)，東環(huán)大道體育中心旁，屬于城市重點(diǎn)發(fā)展的新興CBD核心區(qū)2.1項(xiàng)目基本信息物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓、酒店公寓占地面積（㎡）23375（35畝）總建面（㎡）116658其中商業(yè)建面（㎡）60600酒店建面（㎡）4842辦公建面（㎡）4164容積率2.98車位（個(gè)）機(jī)動(dòng)車416個(gè)，非機(jī)動(dòng)車2450個(gè)四證用地許可證2010年3月9日取得規(guī)劃許可證2012年6月26日取得施工許可證2012年7月12日取得土地證柳國(guó)用（2010）103215號(hào)，商辦用地使用年限終止日期2049.8.31，文娛用地使用年限終日2059.8.31開(kāi)發(fā)單位廣西柳州中新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公司法人：張遠(yuǎn)榮，占股90%以上投資單位柳州市金宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司法人：余婷，占股15.83%董事長(zhǎng)：張遠(yuǎn)榮，占股84.17%82.2項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀秀品天地柳州游泳館高新三路中房·世紀(jì)廣場(chǎng)柳州體育中心體育路桂中大道東環(huán)大道柳州游泳館柳州體育中心中房世紀(jì)廣場(chǎng)秀品天地工程進(jìn)度秀品天地工程進(jìn)度92.3項(xiàng)目規(guī)劃效果圖10目錄一、城市二、項(xiàng)目三、市場(chǎng)四、對(duì)項(xiàng)目的初步判斷和建議城市特色：工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主、內(nèi)陸、交通樞紐城市客戶：產(chǎn)業(yè)工人和商貿(mào)企業(yè)從業(yè)者占較大比例，地緣性客戶較多，外來(lái)人口相對(duì)較少3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分柳南區(qū)：分為柳南的河西片和南區(qū)。交通便捷，居住氛圍濃厚；五菱、柳工雄踞于此，汽車工業(yè)聚集大批人氣，批發(fā)零售商業(yè)火爆柳北片區(qū)：傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，居住環(huán)境較差；有柳鋼、柳化、柳電等大型國(guó)企，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，片區(qū)人口以產(chǎn)業(yè)工人為主城中區(qū)：經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化中心柳東新區(qū)：起步階段河?xùn)|片區(qū)：集中了柳州最好的教育、醫(yī)療、環(huán)境資源，房?jī)r(jià)高，發(fā)展快魚(yú)峰區(qū)：老城區(qū)，因靠近高新區(qū)，受到城市規(guī)劃利好，發(fā)展較好房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)片區(qū)：城中片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)、魚(yú)峰片區(qū)、柳南片區(qū)、柳北片區(qū)和柳東新區(qū)12土地市場(chǎng)較平淡：2015年上半年共推出21宗地，流拍12宗，其中7宗為商業(yè)地塊，成交9宗，均為底價(jià)成交河?xùn)|片區(qū)2015年上半年公開(kāi)市場(chǎng)成交1宗土地3.2土地市場(chǎng)（1）地塊位置出讓面積（㎡）規(guī)劃用途成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）成交單位西江路東段北側(cè)49302居住、商業(yè)383802595廣西康美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司靜蘭路西側(cè)、文昌路南側(cè)171794居住、商業(yè)1105006432華潤(rùn)置地文華路9號(hào)32713居住、商服5020015345柳州溫馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司桂中大道南段東側(cè)地塊地下部分30120商業(yè)120804011廣西恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司城中村牛車坪77834居住、商服446905742廣西柳州市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司馬鹿山公園西北角26533居住、商服239309019廣西柳州市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司文昌路西段南側(cè)33547商服268508004三胞集團(tuán)有限公司東環(huán)路東側(cè)、炮團(tuán)路北側(cè)22693居住177707830柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé)任公司桂柳路南側(cè)、濱江景觀大道北側(cè)130074商服500003844柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé)任公司132015年公布新版基準(zhǔn)地價(jià)，較2010年有大幅提升保利、萬(wàn)達(dá)、恒大、陽(yáng)光100、碧桂園、綠城等品牌房企均已進(jìn)入柳州3.2土地市場(chǎng)（2）華潤(rùn)·凱旋門恒大·華府柳州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)柳南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保利·大江郡綠城·白沙村項(xiàng)目柳州碧桂園陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)柳州新版土地基準(zhǔn)地價(jià)（元/平方米）土地級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地舊版新版舊版新版舊版新版一級(jí)3200554020003010790820二級(jí)2200408015502630655670三級(jí)1700278012502060518520四級(jí)1350189010001520373400五級(jí)100012408001120336336柳州市城鎮(zhèn)地價(jià)水平（元/平方米）城區(qū)商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地城中區(qū)21631877401魚(yú)峰北區(qū)16451348369柳南容鎮(zhèn)12401132336洛埠鎮(zhèn)1240112033614住宅成交回升，市場(chǎng)回暖；品牌房企拉動(dòng)城中區(qū)銷量遙遙領(lǐng)先河?xùn)|片區(qū)是關(guān)注和成交熱點(diǎn)區(qū)域3.3住宅市場(chǎng)（1）2015年上半年成交成交TOP榜排名樓盤名稱開(kāi)發(fā)企業(yè)出售套數(shù)區(qū)域1溫馨花園柳州市溫馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2065河?xùn)|區(qū)2萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)柳州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司1960河?xùn)|區(qū)3恒大·翡翠龍庭柳州恒大金碧置業(yè)有限公司1099魚(yú)峰區(qū)4保利·大江郡柳州保利置業(yè)有限公司675柳北區(qū)5正和城柳州正和樺桂置業(yè)集團(tuán)有限公司464柳東新區(qū)6官塘小苑柳州市大富置業(yè)發(fā)展有限公司452柳東新區(qū)7華潤(rùn)凱旋門華潤(rùn)置地（柳州）有限公司398河?xùn)|區(qū)8榮和·天譽(yù)柳州市榮和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司370高新區(qū)9盛豐國(guó)際廣西得豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司351河?xùn)|區(qū)10柳工·頤華城廣西柳工置業(yè)投資有限公司347柳南區(qū)片區(qū)在售項(xiàng)目進(jìn)入的品牌房企市場(chǎng)現(xiàn)狀河?xùn)|片區(qū)20個(gè)華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、榮和碧桂園、陽(yáng)光100品牌房企云集，高端豪宅密布，市場(chǎng)火熱魚(yú)峰區(qū)12個(gè)恒大、榮和受地形影響，新項(xiàng)目較少，恒大是主力河北半島16個(gè)保利、綠城中房保利即將尾盤，綠城即將啟動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)偏緊柳南區(qū)16個(gè)萬(wàn)達(dá)、碧桂園中房大盤較多，去化周期長(zhǎng)，新盤較少，市場(chǎng)不溫不火柳東新區(qū)5個(gè)華僑城、恒大在售項(xiàng)