成本控制流程初稿

****地產(chǎn)公司成本控制流程隨著近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，各大城市的房市交易量和房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，而企業(yè)的成本卻越來(lái)越高，如何降低成本增加利潤(rùn)，是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題。擁有全面計(jì)劃預(yù)算和成本控制優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。因此，在此種形勢(shì)下，結(jié)合我公司的實(shí)際情況，編制以下成本控制流程，以使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本得到有效合理的控制，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。成本控制關(guān)鍵在于：1、前期進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測(cè)算，中途嚴(yán)格控制預(yù)算外項(xiàng)目，竣工及時(shí)進(jìn)行結(jié)算。2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，合理降低資金利息成本等，具體如下：一、項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)成本控制在項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的主要成本是項(xiàng)目地塊的購(gòu)置成本，在地價(jià)高的地方，前期的選點(diǎn)就很重要。對(duì)于項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)調(diào)研如目標(biāo)客戶定位、宏觀微觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的判斷、產(chǎn)品品質(zhì)以及人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)等等，其結(jié)果可以在一定程度上對(duì)于意向目標(biāo)地塊的合理性價(jià)比提供建設(shè)性參考，避免投資決策的失誤，人為提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。具體做法是通過(guò)公司內(nèi)部的市場(chǎng)策劃部進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ确治?，必要時(shí)借助專業(yè)市場(chǎng)策劃知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行把關(guān)，將行動(dòng)計(jì)劃分析到位。根據(jù)營(yíng)銷策劃中心調(diào)研后正式提出的項(xiàng)目定位建議及總工室按項(xiàng)目定位組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行工程技術(shù)可行性分析，成本控制部及時(shí)編制完成《項(xiàng)目策劃階段建安成本測(cè)算》,完成項(xiàng)目投資估算提交公司評(píng)審。二、設(shè)計(jì)階段成本控制1、方案設(shè)計(jì)階段及初步設(shè)計(jì)階段成本控制：成控部進(jìn)行初步設(shè)計(jì)階段成本匡算、概算和預(yù)算；下達(dá)設(shè)計(jì)限額和成本控制建議。待總工室初步設(shè)計(jì)成果提交后，成控部在15日內(nèi)完成項(xiàng)目《初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算》交總經(jīng)理審批。設(shè)計(jì)方案出來(lái)以后，及時(shí)組織會(huì)審圖紙，從多角度對(duì)其進(jìn)行可行性分析。如設(shè)計(jì)成本超出目標(biāo)成本的限值，應(yīng)做及時(shí)修改，從源流階段實(shí)行合理控制，以保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。（1）將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。（2）推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。（3）實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。（4）防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。（5）建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。3、目標(biāo)成本編制：項(xiàng)目《初步設(shè)計(jì)階段建安成本概算》經(jīng)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，成控部及時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行成本與費(fèi)用測(cè)算，并編寫本項(xiàng)目的目標(biāo)成本叫成本分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審核批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行，作為各項(xiàng)成本控制的依據(jù)。4、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制：根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前編制的《設(shè)計(jì)階段建安成本限額要求及成本控制建議》，進(jìn)行施工圖評(píng)審，評(píng)審合格后30天內(nèi)即組織相關(guān)人員進(jìn)行《施工圖階段建安成本預(yù)算》。三、項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制（1）成本部應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的《施工圖階段建安成本預(yù)算》作為施工合同及招標(biāo)的依據(jù)，編制招標(biāo)文件報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審核。（2）把好施工過(guò)程中部分專業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。建立本公司專門的采購(gòu)網(wǎng)站，及時(shí)公開(kāi)對(duì)外招標(biāo)，盡力選擇較優(yōu)質(zhì)的公司前來(lái)參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。（3）加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員及成本控制專業(yè)人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)危賹彶樘搶?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。（4）做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給公司成控部門之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給公司成控部門的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書(shū)的審核，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書(shū)中不合理之處，再由房地產(chǎn)公司成控部門作好復(fù)審工作，最后送集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)終審審批。（5）嚴(yán)格按工程實(shí)際進(jìn)度審核及撥付進(jìn)度款項(xiàng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度及合同付款條件，避免及降低多付、超付所帶來(lái)的資金利息成本。（6）動(dòng)態(tài)成本編制：成本控制中心在施工階段編制應(yīng)成本控制臺(tái)賬，對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，編制成本動(dòng)態(tài)控制表，并每月提交項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后存入成本信息庫(kù)。四、作好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作.一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析