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物業(yè)公司年度考核計(jì)劃公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立兩個(gè)服務(wù)部進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,總經(jīng)理對(duì)公司各項(xiàng)工作全權(quán)負(fù)責(zé)并實(shí)行崗位考核責(zé)任制管理。第一部分:考核責(zé)任制一、考核指標(biāo):1、水電費(fèi)按月收取完成**%。2、物業(yè)管理費(fèi)按半年一次收取完成**%。3、清潔衛(wèi)生、花木修整按規(guī)定完成,投訴為零。4、安全保衛(wèi)偷盜案件及各種事故發(fā)生為零。5、財(cái)務(wù)日清月結(jié)短款為零。6、物業(yè)服務(wù)向上級(jí)投訴為零。7、嚴(yán)格執(zhí)行考勤制度。二、考核對(duì)象:總經(jīng)理、部門經(jīng)理及相關(guān)責(zé)任人三、考核辦法:1、物業(yè)管理費(fèi)為每年的**月和**月兩個(gè)月交納,由兩個(gè)管理部分片負(fù)責(zé)收取完成,門衛(wèi)配合,特殊問題報(bào)股東會(huì)研究外,當(dāng)年物業(yè)費(fèi)未完成的在股東股金中扣除。2、嚴(yán)格控制公司費(fèi)用支出,**元以上(含**元)必須先報(bào)計(jì)劃由監(jiān)事在計(jì)劃書上簽字,同意方可開支,否則財(cái)務(wù)不予支付,**元以下由部門經(jīng)理和總經(jīng)理商量后方可開支,凡支出單據(jù)必須由總經(jīng)理、部門經(jīng)理監(jiān)事共同簽字財(cái)務(wù)方可報(bào)銷。3、管理部收取的現(xiàn)金一律當(dāng)日交財(cái)務(wù)出納入賬,不許留款過夜,否則除應(yīng)上交款項(xiàng)外一次罰責(zé)任人**元,(特殊情況除外)。4、管理員負(fù)責(zé)保證各個(gè)小區(qū)和門店排污管道暢通,如發(fā)現(xiàn)堵塞應(yīng)及時(shí)清理解決,每月負(fù)責(zé)門店水費(fèi)收取,業(yè)主反映需要維修的部位,事先和管理服務(wù)部經(jīng)理查看,再確定維修方案、及預(yù)算資金,報(bào)監(jiān)事審批后維修。高空危險(xiǎn)的維修部位一律不得擅自維修,否則誰(shuí)維修誰(shuí)負(fù)責(zé),公司概不承擔(dān)任何責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失。5、清潔衛(wèi)生采取責(zé)任公示,業(yè)主監(jiān)督的方法進(jìn)行管理。打掃時(shí)間具體安排如下:星期一、星期四:分別打掃********棟樓梯間星期二、星期五:分別打掃********棟樓梯間街道保潔員每天清掃道路兩次,保持街道清潔衛(wèi)生,另按規(guī)定清掃**#、**#樓樓梯間及其小區(qū)道路場(chǎng)地。街道衛(wèi)生及**#、**#樓的衛(wèi)生由管理員負(fù)責(zé)檢查,其它小區(qū)的衛(wèi)生由各管轄區(qū)的管理部門經(jīng)理檢查。如發(fā)現(xiàn)有業(yè)主投訴,經(jīng)核實(shí)后,每人次扣除保潔員和管理員或管理部門經(jīng)理各**元,達(dá)三次投訴,保潔員無(wú)條件辭退。保潔員必須做到上午工作到**點(diǎn),下午工作到**點(diǎn),小區(qū)道路每天清掃二次,中途離崗或脫崗,每次扣工資**元。6、小區(qū)內(nèi)花草樹木管理,責(zé)任人(保潔員)負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的看管、澆水、施肥、殺蟲、剪枝、除雜草、清理花草叢中的垃圾等。由于管理不善,造成花草樹木死亡,責(zé)任人要及時(shí)補(bǔ)栽成活,并承擔(dān)同等價(jià)值的罰款。屬人為或意外損壞的,班門衛(wèi)承擔(dān)**%的責(zé)任,總經(jīng)理承擔(dān)**%的責(zé)任,所屬管理部承擔(dān)**%責(zé)任,責(zé)任人承擔(dān)**%的責(zé)任(由責(zé)任人補(bǔ)栽成活,其費(fèi)用按責(zé)任比例分?jǐn)偛⒎謩e承擔(dān)同等價(jià)值的罰款)。街道樹木由責(zé)任人負(fù)責(zé)除雜草、打腳枝、剪枝、施肥、澆水、打藥。第一責(zé)任人是管理員,第二責(zé)任人是總經(jīng)理,第三責(zé)任人是街道保潔員。如有損壞或死亡的按第一責(zé)任人和第二責(zé)任人、第三責(zé)任人分別承擔(dān)50%、30%、20%的實(shí)際重栽?;罴百?gòu)買樹苗的費(fèi)用和同等價(jià)值的罰款。7、門衛(wèi)保安要按規(guī)定著裝持證上崗,(其服裝費(fèi)用由門衛(wèi)保安本人出資**%,公司出資**%,統(tǒng)一購(gòu)買,從購(gòu)買服裝之日起門衛(wèi)保安服務(wù)滿一年其服裝歸其個(gè)人所有。如果中途離開公司,公司出資的**%按**個(gè)月分?jǐn)?,扣除在公司工作的時(shí)間,剩余的在其工資中扣除)采取職責(zé)公示,業(yè)主監(jiān)督的方法進(jìn)行管理。門衛(wèi)保安要負(fù)責(zé)做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作,白班每隔半小時(shí)在小區(qū)內(nèi)外巡查一遍,中班、夜班每隔一小時(shí)在小區(qū)內(nèi)外巡查一遍,或不定時(shí)反復(fù)巡查。嚴(yán)禁空崗、睡崗,有序的指導(dǎo)本小區(qū)車輛安全停放整齊,非本小區(qū)車輛嚴(yán)禁停放,管理部經(jīng)理對(duì)小區(qū)車輛進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)非小區(qū)車輛停放一(輛)次處罰當(dāng)班門衛(wèi)**元,如果門衛(wèi)保安私自對(duì)外來(lái)車輛收費(fèi),經(jīng)查實(shí)按實(shí)際收款額加倍處罰。出現(xiàn)盜竊事故或其他事故,視其物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)損失的大小,按管理實(shí)施方案劃分的責(zé)任比例給予賠償。在當(dāng)月發(fā)工資時(shí)扣除。8、管理部經(jīng)理每星期一上班查一次錄像,并做好記錄。月底報(bào)總經(jīng)理、監(jiān)事評(píng)出最差員工和最佳員工。作為評(píng)季度獎(jiǎng)和年終獎(jiǎng)的依據(jù),擅自脫崗離崗一次扣工資**元,造成損失的承擔(dān)一切賠償責(zé)任。累計(jì)扣工資**次以上的予以辭退。9、總經(jīng)理每天早晨**點(diǎn)上班與管理部經(jīng)理和管理員一同對(duì)小區(qū)巡查一遍,管理部經(jīng)理和管理員每天對(duì)各自的管轄區(qū)巡查兩遍,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,管理部經(jīng)理和管理員負(fù)責(zé)對(duì)各自管轄區(qū)內(nèi)的門衛(wèi)保安及保潔員的管理。發(fā)現(xiàn)門衛(wèi)不按公司制度執(zhí)行,私自收取停車費(fèi),保潔員不按公司制度執(zhí)行,小區(qū)不清潔,應(yīng)及時(shí)處理。否則管理部經(jīng)理、管理員與責(zé)任人受同等處罰。公共設(shè)施人為損壞,未及時(shí)發(fā)現(xiàn),管理部經(jīng)理和管理員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失及同等價(jià)值的罰款,每次處罰最低不得少于**元。10、財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)責(zé)任心,所有的收據(jù)底聯(lián)都要交財(cái)務(wù)入賬不得遺失。所有員工收取的費(fèi)用都必須開票并當(dāng)天交給財(cái)務(wù)入賬,做到賬目日清月結(jié),每月由會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)做好物業(yè)費(fèi)收繳報(bào)表,每月**號(hào)準(zhǔn)時(shí)發(fā)放工資,并搞好每月一次現(xiàn)金盤存。發(fā)現(xiàn)短款由責(zé)任人賠償,每月的所有應(yīng)收款由會(huì)計(jì)造表交給總經(jīng)理,安排責(zé)任人清收。每月工資發(fā)放由總經(jīng)理根據(jù)考勤和各種責(zé)任制的考核計(jì)算工資,交會(huì)計(jì)造表發(fā)放。(考勤表由舒建新負(fù)責(zé)、加班記錄由胥陳靜負(fù)責(zé))11、公司因崗定員、因崗定資,每滿一年的加資30元(指保潔員和保安),并與所有員工簽訂一年的勞動(dòng)合同。12、公司為了提高員工的工資待遇,及更好調(diào)動(dòng)員工的工作積極性把各項(xiàng)工作做得更好,公司實(shí)行季度獎(jiǎng)金(保潔員和門衛(wèi)每季度人平獎(jiǎng)金**元,辦公室及管理人員每季度人平獎(jiǎng)金**元,門衛(wèi)和保潔員如有投訴(查證屬實(shí))或本人的崗位上出現(xiàn)了大小事故,一律不得參加評(píng)比獎(jiǎng)金。管理人員出全勤者可獎(jiǎng)**元。每缺勤一天扣獎(jiǎng)金**元,直至扣完為止。13、認(rèn)真搞好服務(wù),發(fā)現(xiàn)業(yè)主向主管部門投訴一次,責(zé)任人辭退,并扣除當(dāng)月工資的**%,總經(jīng)理罰款**元。14、房屋裝修管理,屬人為破壞打墻或監(jiān)管不嚴(yán),違反裝修管理規(guī)定,所造成的嚴(yán)重后果,由所屬管理部承擔(dān),并每次承擔(dān)**至**元的罰款。業(yè)主按裝修責(zé)任書的處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。如有業(yè)主未到財(cái)務(wù)辦理裝修手續(xù)就已經(jīng)裝修或入住,由門衛(wèi)保安和管理部經(jīng)理承擔(dān)全部責(zé)任,除把應(yīng)收的款項(xiàng)收齊上交財(cái)務(wù)外,另當(dāng)班保安和管理部經(jīng)理各罰款**元。管理部做好分管查房日志,做到有記錄可查。各管理部在****年**月底前把自己管轄區(qū)的所有業(yè)主走訪一次,并做好記錄交執(zhí)行董事檢查。15、公司管理人員及財(cái)務(wù),每月****天為全勤,門衛(wèi)****小時(shí)輪流值守為全勤,保潔員每星期七天為全勤。加班及節(jié)假日值班按基本工資計(jì)算加班費(fèi),缺勤請(qǐng)假按日平均工資扣除,補(bǔ)勤不扣,(公司總經(jīng)理基本工資為****元,其他所有員工基本工資****元)。16、各種管理制度,經(jīng)理不執(zhí)行,扣當(dāng)月工資****%。27、員工辭工要提前一個(gè)月寫出書面申請(qǐng),不能今天提出明天走人,否則工資不發(fā),押金不退。第二部分:管理實(shí)施方案為了充分調(diào)動(dòng)全體股東和公司員工積極性和責(zé)任感,經(jīng)公司全體股東討論同意對(duì)公司管理實(shí)施如下方案:一、管理方式:公司實(shí)行統(tǒng)一管理,分片經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包的管理方式。二、機(jī)構(gòu)設(shè)置:公司下設(shè)二個(gè)管理服務(wù)部(以下簡(jiǎn)稱管理部)和一個(gè)維修服務(wù)部,(第一管理部由舒建新、胥陳靜負(fù)責(zé),第二管理部由****、****負(fù)責(zé),維修服務(wù)部由李時(shí)華負(fù)責(zé))將現(xiàn)有的物業(yè)按面積和戶數(shù)一分為二,通過抽簽落實(shí)到每個(gè)管理部由各管理部進(jìn)行管理、服務(wù)、收費(fèi)。確定后的物業(yè)管理對(duì)象為,第一管理部為第二管理部為維修服務(wù)部。三、經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包:公司對(duì)各管理部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任承包,1、包服務(wù)。對(duì)管理范圍內(nèi)的業(yè)主服務(wù)好,對(duì)業(yè)主要求解決的問題及時(shí)解決,不屬于物業(yè)公司解決的要及時(shí)解釋。2、包管理。對(duì)管理范圍內(nèi)的保安和保潔員按公司的制度要求管理好,不出事故。搞好裝修管理,不得有違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。3、包收費(fèi)。eq\o\ac(○,1)、物業(yè)費(fèi)按公司標(biāo)準(zhǔn)****%按時(shí)收取。(特殊情況不能收取的由股東討論確定除外)eq\o\ac(○,2)門店衛(wèi)生費(fèi)按公司標(biāo)準(zhǔn)收取每個(gè)管理部每月上交公司****元包干,從****年元月份開始。(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及名冊(cè)見附表)。eq\o\ac(○,3)車庫(kù)按公司標(biāo)準(zhǔn)收?。ň唧w標(biāo)準(zhǔn)及名冊(cè)見附表)。eq\o\ac(○,4)水費(fèi)按水廠抄表數(shù)包干上繳公司,上繳不清的在責(zé)任人工資中扣除(各管理部負(fù)責(zé)的表數(shù)及收費(fèi)價(jià)格見附表)。⑤包上年接轉(zhuǎn)及遺留欠款回收4、各小區(qū)門衛(wèi)用電用水實(shí)行定量包干。門衛(wèi)室及路燈的用電和門衛(wèi)用水,本著節(jié)約的原則,超出****%以上的部分在責(zé)任人的工資中扣除,****水****噸,電****度;********噸,電****度;****水****噸,電****度,按月結(jié)算。5、維修部負(fù)責(zé)所有的維修所屬管理部負(fù)責(zé)配合和門店的水費(fèi)收取,水費(fèi)按水廠抄表數(shù)按月上繳公司,上繳不清的在工資中扣除。負(fù)責(zé)管理****#、****#、****#樓的物業(yè)用電,用電量如超出管理得最好的管理部管理的物業(yè)用電,用電量平均值****%以上的部分在其工資中扣除。6、物業(yè)費(fèi)的收取必須嚴(yán)格按公司與業(yè)主簽署的“物業(yè)管理服務(wù)合同”約定的價(jià)格執(zhí)行,業(yè)主一次交費(fèi)不足一年的沒有優(yōu)惠,一次交費(fèi)達(dá)十二個(gè)月以上的(包括十二個(gè)月)各管理部有權(quán)優(yōu)惠****%,超出部份由當(dāng)事責(zé)任人本人承擔(dān)。所屬大華公司的關(guān)系戶需減免的一律憑大華公司的減免函件執(zhí)行。頂樓物業(yè)費(fèi),各管理部按每平方米每月****元收取包干,多退少補(bǔ)、按月結(jié)算,結(jié)算時(shí)差額部份由各管理部經(jīng)理寫出欠條交公司財(cái)務(wù)。升益部份由財(cái)務(wù)寫出證明給管理部經(jīng)理,年底作為現(xiàn)金參加責(zé)任制獎(jiǎng)賠結(jié)算。四、責(zé)任制獎(jiǎng)賠辦法1、****年和****年以前的物業(yè)費(fèi)到****年****月底前必須完成****%。在****年****月上旬由財(cái)務(wù)把應(yīng)收的物業(yè)費(fèi)收據(jù)全部開完,分到兩個(gè)管理部,由有管理部經(jīng)理寫出欠條,到春節(jié)放假前還不能到財(cái)務(wù)結(jié)清時(shí),即在股東的股金中扣除。第一管理部在****的股金中扣除,第二管理部在****的股金中扣除(按****%,****%的比例扣除)。****年上半年的物業(yè)費(fèi)在****年春節(jié)前應(yīng)完成****%的收費(fèi)工作,在****年元月底由財(cái)務(wù)按****%應(yīng)收的物業(yè)費(fèi)開具收據(jù)分到兩個(gè)管理部,由管理部經(jīng)理寫出欠條到2014年2月底前還不能交清時(shí),分別在股東的股金中扣除,第一管理部在****的股金中扣除,第二管理部在****、****的股金中扣除(按****%、****%的比例扣除)。2014年春節(jié)給每個(gè)管理部獎(jiǎng)金2000元。歷史遺留款由股東按實(shí)際情況研究決定分到兩個(gè)管理部負(fù)責(zé)收取,要求完成****%。(詳見附表)完不成的在其股東的股金中扣除。3各種費(fèi)用未收齊的到年底,各管理部從各自所屬股東的分紅和股金中扣除。其扣款比例按“責(zé)任制獎(jiǎng)賠辦法”第1款執(zhí)行。4、物業(yè)所有樓道用電電表按表數(shù)平分到兩個(gè)管理部,****、********塊電表,每個(gè)管理部負(fù)責(zé)管理****塊。(具體負(fù)責(zé)的樓棟表在水表劃分時(shí)注明)。如有偷竊用電或人情用電與另一管理部管理的電表用電數(shù)相差超過****%以上的部分由該管理部全部承擔(dān),在其責(zé)任人的當(dāng)月工資中扣除(計(jì)算方法:如管理比較好的管理部****塊表****個(gè)單元用電該月用了****度電,即每個(gè)單元用了****度電,管理比較差的管理部管理的****塊表****個(gè)單元用了****度電,即每個(gè)單元用了****度電,按超出****%以上的全賠的標(biāo)準(zhǔn),即該管理部應(yīng)賠****度電,折算金額是****元)。5、小區(qū)出現(xiàn)的任何責(zé)任事故物業(yè)公司的實(shí)際損失金額按1、2、3、4的比例分?jǐn)傎r償,公司總經(jīng)理****%;管理部****%;公司****%;直接責(zé)任人****%。6、管理部責(zé)任分擔(dān)比例:第一管理部****承擔(dān)該管理部****%的責(zé)任,********承擔(dān)****%的責(zé)任;第二管理部****承擔(dān)****%的責(zé)任,****承擔(dān)****%的責(zé)任。7、為了盡快地把物業(yè)費(fèi)收到位,特定于****年****月****日對(duì)兩個(gè)管理服務(wù)部進(jìn)行物業(yè)費(fèi)收費(fèi)評(píng)比,看誰(shuí)收的戶數(shù)最多,收取多的每多收一戶發(fā)獎(jiǎng)金****元。(如甲管理部收了****戶、乙管理部收了****戶、即乙管理部應(yīng)得獎(jiǎng)金****元)。五、管理人員的配置、分工及工資報(bào)酬董事;職務(wù)津貼****元,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)協(xié)會(huì)、房管、環(huán)衛(wèi)等部門工作。主持召開每月一次股東會(huì)和其他有關(guān)工作。監(jiān)事兼會(huì)計(jì);監(jiān)事津貼****元,會(huì)計(jì)工資****元,在第二管理部拿工資****元,合計(jì)月工資****元。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)稅務(wù)部門工作、管理公司財(cái)務(wù),兼任公司會(huì)計(jì)和第二管理服務(wù)部的工作??偨?jīng)理;職務(wù)工資****元,其中留****元作為年終考評(píng)一次性發(fā)給,在第一管理部拿工資****元,每月應(yīng)發(fā)工資****元(包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)在內(nèi))。負(fù)責(zé)公司的全部工作,協(xié)調(diào)與大華公司的工作兼任第一管理服務(wù)部經(jīng)理。第二管理部經(jīng)理;在第二管理部拿工資****元(包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)在內(nèi)),負(fù)責(zé)第二管理服務(wù)部的全部工作。法人兼出納,法人津貼****元,出納工資****元
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