房地產(chǎn)所得稅相關(guān)問(wèn)題解答

2009年4月24日國(guó)家稅務(wù)總局所得稅司繆慧頻副司長(zhǎng)企業(yè)所得稅相關(guān)問(wèn)題解答中國(guó)財(cái)稅浪子王駿整理

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網(wǎng)友50532

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司長(zhǎng)好：新31號(hào)文中的規(guī)定《預(yù)售合同》確認(rèn)收入，與之相對(duì)應(yīng)的成本、營(yíng)業(yè)稅金、預(yù)繳的土地增值稅和計(jì)稅毛利額怎樣在年度所得稅申報(bào)表中系統(tǒng)地填報(bào)？[

繆慧頻

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按照國(guó)稅發(fā)[2008]101號(hào)文件規(guī)定，按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定準(zhǔn)予扣除的成本費(fèi)用，填報(bào)在年度納稅申報(bào)表附表二，營(yíng)業(yè)稅金、土地增值稅填報(bào)在主表第3行，計(jì)稅毛利額填報(bào)在附表三第52行。[

網(wǎng)友50362

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新企業(yè)所得稅法條件下，對(duì)建筑施工企業(yè)在外地施工的所得稅問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定，在實(shí)際管理中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)（有的地方是政府部門）對(duì)此的管理也是不盡相同。請(qǐng)問(wèn)繆司長(zhǎng)：施工企業(yè)到外地承建公路項(xiàng)目施工（在施工地未設(shè)分支機(jī)構(gòu)、未領(lǐng)取分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照），如該施工企業(yè)持其法人公司所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明，施工地稅務(wù)機(jī)關(guān)是否還要征收該企業(yè)的所得稅？如果征收，跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理

國(guó)稅函[2008]747號(hào)的規(guī)定執(zhí)行？如果工程施工地是在該公司法人機(jī)構(gòu)所在地之外的同一省內(nèi)其他市縣的，該省又未出臺(tái)總分機(jī)構(gòu)納稅管理的相關(guān)規(guī)定，其所得稅由誰(shuí)征收，如果征收是核定方式還是查賬征收？[

繆慧頻

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建筑企業(yè)外出經(jīng)營(yíng)繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題比較復(fù)雜，在新企業(yè)所得稅法框架下，我們正在對(duì)這一問(wèn)題抓緊進(jìn)行研究和明確。在新的征管規(guī)定正式出臺(tái)之前，仍按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝企業(yè)所得稅納稅地點(diǎn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【1995】227號(hào)）執(zhí)行。[

網(wǎng)友50463

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繆司長(zhǎng):你好!房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)售收入是否可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)的依據(jù)？[

繆慧頻

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按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)與客戶簽訂房地產(chǎn)銷售合同（包括預(yù)售合同），應(yīng)為企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)應(yīng)該累計(jì)，待企業(yè)取得銷售收入年度起，按照稅法規(guī)定計(jì)算招待費(fèi)、廣告費(fèi)扣除比例。[

網(wǎng)友小魚(yú)

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根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文，第十四條中規(guī)定"已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本"。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價(jià)是100萬(wàn)，采取銀行按揭方式銷售。至當(dāng)年12月31日止，僅收到首付款30萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)當(dāng)年"已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積"是120平方米還是36平方米？[

繆慧頻

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根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時(shí)間確定收入。所以，上述可售面積應(yīng)按120米計(jì)算。[

網(wǎng)友財(cái)務(wù)人員008

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國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文（即舊31號(hào)文）第五條第二款"企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1.企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過(guò)50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。"，請(qǐng)問(wèn)新31號(hào)文實(shí)施后對(duì)上述業(yè)務(wù)是如何規(guī)定？[

繆慧頻

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按照有關(guān)規(guī)定，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文已經(jīng)作廢。有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和股權(quán)投資等收益征稅問(wèn)題，考慮到此類投資收益沒(méi)有現(xiàn)金流收入，如果在當(dāng)年全額征稅，將給企業(yè)造成現(xiàn)金困難。我們計(jì)劃在今后給予明確，對(duì)收益較大，企業(yè)當(dāng)年納稅有困難的，允許給予分幾年均勻分?jǐn)偧{稅。[

網(wǎng)友木木

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對(duì)建筑施工企業(yè)（企業(yè)所得稅核定征收）承建的商品房，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力支付工程款，經(jīng)人民法院判決用在建的商品房抵付工程款。建筑施工企業(yè)將抵債的商品房銷售后的收入，應(yīng)當(dāng)怎么計(jì)算企業(yè)所得稅？是分別建筑工程款收入、銷售不動(dòng)產(chǎn)收入各自計(jì)算一次企業(yè)所得稅呢？還是將二者作為一次收入計(jì)算核定征收？[

繆慧頻

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二者作為一次收入計(jì)算核定征收。[

網(wǎng)友50488

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我是一名基層國(guó)稅工作者，根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件第十二條規(guī)定，

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。而該文件第二十八條第（五）款，對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。請(qǐng)問(wèn)：第九條

企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)，能否扣除企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。若能扣除，扣除環(huán)節(jié)在哪兒，是計(jì)算在毛利額前，還是直接扣減當(dāng)期應(yīng)納稅所得額[

繆慧頻

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根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)該納稅所得額。同時(shí)，企業(yè)在計(jì)算繳納當(dāng)期所得稅時(shí)，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。這是這次房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理重大變化。[

財(cái)務(wù)人員提問(wèn)

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房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本中的招待費(fèi)、廣告費(fèi)等開(kāi)支

是在匯算清繳期內(nèi)與期間費(fèi)用中的招待費(fèi)等一并測(cè)算，還是應(yīng)該在項(xiàng)目完工后清算時(shí)再測(cè)算？[

繆慧頻

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根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)等開(kāi)支，如果企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入銷售年度，應(yīng)在發(fā)生當(dāng)年計(jì)入企業(yè)成本費(fèi)用。[

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2006年至2007年期間取得的預(yù)售收入，未按原31號(hào)文的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，至2008年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工結(jié)算時(shí)，按實(shí)際毛利額計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅額小于在取得預(yù)售收入時(shí)按預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅額。企業(yè)是應(yīng)該按實(shí)際毛利額計(jì)算的稅額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅，并加收滯納金，還是應(yīng)該還原到當(dāng)期按預(yù)計(jì)毛利計(jì)算的稅額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅，并加收滯納金，同時(shí)超出實(shí)際稅額多繳的部分用于抵減以后應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅？[

繆慧頻

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2006年至2007年期間取得的預(yù)售收入沒(méi)有按照老的規(guī)定繳納稅款的，在2008年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工結(jié)算時(shí)，其應(yīng)統(tǒng)一按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算繳納稅款，其中，屬于2006年至2007年期間取得的預(yù)售收入應(yīng)繳納的稅款，應(yīng)按規(guī)定加收滯納金；差額部分可以不繳納滯納金。[

網(wǎng)友50839

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請(qǐng)問(wèn)開(kāi)辦的攤銷年限我可以選擇為5年嗎？[

繆慧頻

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可以.[

KKKK

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企業(yè)在銷售或轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)時(shí)，無(wú)法提供其購(gòu)置時(shí)的發(fā)票，但附有法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)，或者是附有購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓方或受讓方完稅憑證的，企業(yè)以法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)上載明的金額；或者是完稅憑證上載明的"計(jì)稅金額或銷售收入"、未載明的，依據(jù)稅款繳納金額倒算出其購(gòu)進(jìn)金額作為成本入賬。企業(yè)按上述方法確認(rèn)的成本能否稅前？如企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，無(wú)法提供取得土地使用權(quán)時(shí)的合法有效憑證，但交易已經(jīng)完成，土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)戶給受讓方，如何核定其土地成本？核定比例多少？如企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，既不能取得評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，如何核定其購(gòu)進(jìn)價(jià)格（計(jì)稅成本）？核定比例多少？

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繆慧頻

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根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)成本應(yīng)該有合法的憑證，包括發(fā)票、各種合同協(xié)議等，如果企業(yè)沒(méi)有合法憑證證明其成本費(fèi)用情況，可以按照征管法的規(guī)定處理。[

問(wèn)題11

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企業(yè)已設(shè)置賬簿，但由于某種原因（如會(huì)計(jì)資料被盜，有報(bào)案記錄），導(dǎo)致成本、費(fèi)用憑證部分丟失、殘缺不齊，難以準(zhǔn)確核算成本。對(duì)于這種情況，能否適應(yīng)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第4條的規(guī)定進(jìn)行核定征收？如適應(yīng)，是核定應(yīng)稅所得，還是核定毛利額（毛利率為20%）？[

繆慧頻

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要視丟失、殘缺不齊程度情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。根據(jù)征管法規(guī)定，如果成本費(fèi)用不全，應(yīng)核定應(yīng)稅所得。[

流年

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企業(yè)發(fā)生的借款在計(jì)算利息支出時(shí)，原稅法規(guī)定，在參考銀行同期利率時(shí)，還可以再按浮動(dòng)利率計(jì)算利息支出，一并核算利息支出。新的企業(yè)所得稅法下還執(zhí)行浮動(dòng)利率嗎?

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繆慧頻

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執(zhí)行。[

個(gè)人借款問(wèn)題

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關(guān)于向個(gè)人的借款究竟能不能稅前扣除？大連及遼寧地稅均發(fā)文明確不能扣除，且不能代開(kāi)發(fā)票？但也有些地方明確可以扣除，請(qǐng)總局給個(gè)明確的說(shuō)法，否則同在一個(gè)中國(guó)，為什么企業(yè)有不同的待遇？[

繆慧頻

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借貸屬于金融業(yè)務(wù)，需要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能進(jìn)行。所以未經(jīng)批準(zhǔn)個(gè)人從事借貸業(yè)務(wù)不符合金融監(jiān)管規(guī)定，這部分利息也不能扣除。但個(gè)人購(gòu)買企業(yè)債券，企業(yè)支付給個(gè)人的利息可以扣除。隨著民間資金借貸業(yè)務(wù)的客觀發(fā)展，總局下一步將會(huì)同財(cái)政部進(jìn)一步研究此問(wèn)題。[

好問(wèn)問(wèn)題

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國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這里的"再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本"是指調(diào)減實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計(jì)算企業(yè)所得稅？[

繆慧頻

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如果采取預(yù)計(jì)成本的，應(yīng)該扣除預(yù)計(jì)成本后，再按規(guī)定計(jì)入實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年的計(jì)稅成本。[

企業(yè)財(cái)務(wù)人員

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我公司是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2003年由于當(dāng)?shù)卣猩桃Y的原因，我公司與當(dāng)?shù)氐囊患壹揖吖竞炗喠撕贤贤s定對(duì)其家具廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住樓。建成后返還其商業(yè)面積2.8萬(wàn)平方米，除此沒(méi)有支付其他土地款。請(qǐng)問(wèn)：在計(jì)算土地增值稅和所得稅時(shí)，地方稅務(wù)局對(duì)2.8萬(wàn)平方米面積的處理意見(jiàn)有二種：第一種：認(rèn)為2.8萬(wàn)平方米的面積的建安成本不能計(jì)算扣除數(shù)、同時(shí)對(duì)該面積也不計(jì)算收入，但要按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，且不計(jì)算土地成本。第二種：認(rèn)為2.8萬(wàn)平方米的面積的建安成本可以計(jì)算扣除數(shù)，但要按商業(yè)面積的平均價(jià)計(jì)算收入，同時(shí)要按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，且不計(jì)算土地成本。我公司認(rèn)為以上二種計(jì)算方法都不對(duì)，應(yīng)該是2.8萬(wàn)平方米的面積的建安成本可以計(jì)算扣除數(shù)，因?yàn)檫@是項(xiàng)目的建筑成本。同時(shí)該面積按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅、但不視同收入，也不計(jì)算成本?；蛘?.8萬(wàn)平方米的面積的建安成本可以計(jì)算扣除數(shù)、同時(shí)該面積按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅、且視同收入，但也按視同收入的相同金額計(jì)算土地成本。以上正確計(jì)算方法應(yīng)該如何？[

繆慧頻

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2.8萬(wàn)平方的建安成本可以扣除；該面積按公允價(jià)值視同銷售，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和所得稅。[

五月的花

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我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，06年開(kāi)業(yè)，07年預(yù)售，按預(yù)售收入×0.2（預(yù)計(jì)利潤(rùn)率）×0.33（07年所得稅率）預(yù)交所得稅，該筆收入對(duì)應(yīng)項(xiàng)目08年完工交付使用，確認(rèn)收入。請(qǐng)問(wèn)這筆收入實(shí)際適用的稅率應(yīng)該是07年的33％還是08年的25％？[

繆慧頻

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25%。[好問(wèn)問(wèn)題]國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。這里的"再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本"是指調(diào)減實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年所得，還是指還原到應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)當(dāng)期調(diào)減所得，重新計(jì)算企業(yè)所得稅？[繆慧頻]如果采取預(yù)計(jì)成本的，應(yīng)該扣除預(yù)計(jì)成本后，再按規(guī)定計(jì)入實(shí)際取得合法憑據(jù)當(dāng)年的計(jì)稅成本。[

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)問(wèn)題

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我想問(wèn)一下關(guān)于