房地產(chǎn)政策對我國普通住宅市場的影響

經(jīng)濟學(xué)概論結(jié)課論文學(xué)生姓名學(xué)生學(xué)號專業(yè)班級土木研究生手機號碼2013年4月25日

房地產(chǎn)政策對我國普通住宅市場的影響摘要:本文通過闡述普通住宅市場的定義、特點，深層次的理解普通住宅這一商品的特殊性。進一步闡述國家調(diào)控政策對商品住宅市場的影響，通過政策和影響的分析，總結(jié)普通住宅市場過熱原因，提出控制房價的建議關(guān)鍵字：普通住宅市場；房地產(chǎn)政策；市場過熱普通住宅市場住宅市場是住宅作為消費品用于交換的場所及由于交易發(fā)生的\o"經(jīng)濟關(guān)系"經(jīng)濟關(guān)系的同城。住宅市場是\o"房地產(chǎn)市場"房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其具有相對獨立性，和獨有的特點。一般的，狹義理解的住宅市場是指為住宅提供\o"租賃"租賃、\o"抵押"抵押、\o"買賣"買賣等交易的場所或者空間。廣義上的住宅市場是指，因為住宅\o"所有權(quán)"所有權(quán)和\o"使用權(quán)"使用權(quán)等\o"轉(zhuǎn)讓"轉(zhuǎn)讓、交易等\o"活動"活動，而產(chǎn)生的經(jīng)濟關(guān)系和\o"社會關(guān)系"社會關(guān)系的綜合，比如，從不同角度理解，住宅商品的供需關(guān)系，有\(zhòng)o"能力"能力購買住宅的個人或全體或者期望購買住宅的個人或\o"群體"群體等等。普通住宅市場的特點1．地區(qū)性住宅一旦建成，便牢牢固定在土地上不可移動，因此它只能按就近原則．、為其周邊一定半徑的空間范圍內(nèi)的消費者提供\o"服務(wù)"服務(wù)。也就是說，它的\o"客戶"客戶人群受到很大的地理局限，與之\o"相關(guān)"相關(guān)的需求和\o"供給"供給都被限制在較小的地區(qū)范圍內(nèi)。在特殊情況下，\o"開發(fā)商"開發(fā)商固然也可以將某類住宅\o"產(chǎn)品"產(chǎn)品推至異地甚至境外去\o"銷售"銷售(例如海濱\o"別墅"別墅或森林度假所)，但是購買者仍然必須到住宅所在地來消費和使用它，并且只能按照當(dāng)?shù)氐腬o"價格"價格進行交易\o"結(jié)算"結(jié)算。2．分散性住宅是異質(zhì)性商品，每一戶住宅都具有自己獨特的住宅特征，因此也就有不同的\o"價值"價值構(gòu)成基礎(chǔ)。反映在價格上，則任何一戶住宅的\o"成交價"成交價都僅僅是\o"個案"個案，只對其他住宅的價格起到參考借鑒作用，而無琺成為單一的\o"均衡價格"均衡價格去放諸于市場上。此外，住宅不可移動使得人們很難建設(shè)一個類似于\o"超市"超市的集中市場來進行\(zhòng)o"房產(chǎn)交易"房產(chǎn)交易，而必須分散到各個住宅的所在地去進行一對一的踏勘與\o"談判"談判，因此有關(guān)整個地域內(nèi)的住宅市場的交易詳情就很難集中收集和發(fā)布，\o"信息傳遞"信息傳遞具有某種天然的缺損、失范和不透明。這便是住宅市場的“分散性”。3．多元性住宅市場的“多元性”表現(xiàn)為它具有下列特點：(1)商品屬性多重。一方面，住宅是家庭最大宗的\o"消費品"消費品，在人的一生中時時不可或缺。人們選購和選租住宅，基本\o"動機"動機和最終目的是為了\o"消費"消費，所以住宅市場主要具有\(zhòng)o"消費品市場"消費品市場的屬性。另一方面，住宅的特殊之處在于它具備\o"保值"保值增值的能力，無論是專門把住宅作為一個\o"投資"投資\o"項目"項目來\o"經(jīng)營"經(jīng)營，還是在消費住宅的同時“額外”享有增值\o"收益"收益，住宅都可以為其\o"業(yè)主"業(yè)主帶來\o"經(jīng)濟"經(jīng)濟上的好處。人們投資于住宅，幾乎就像投資于金銀、文物、\o"期貨"期貨和\o"股票"股票、\o"債券"債券等一樣，所以住宅市場又具有\(zhòng)o"投資品市場"投資品市場的屬性。再一方面，在政府干預(yù)能力較弱的時期以及住宅短缺的地區(qū)，\o"投機者"投機者炒買炒賣、興風(fēng)作浪的現(xiàn)象屢見不鮮，所以住宅市場一定程度上也有\(zhòng)o"投機"投機的屬性。(2)交易形式多樣。即住宅交易具有買賣、租賃、\o"典當(dāng)"典當(dāng)、抵押、\o"信托"信托等不同的方式，體現(xiàn)的\o"經(jīng)濟關(guān)系"經(jīng)濟關(guān)系也因此不同。4．反復(fù)性一般的商品，在完成從生產(chǎn)者到經(jīng)營者再到消費者這個過程之后，\o"流通"流通活動便告結(jié)束，從而退出市場運行環(huán)節(jié)。但住宅由于具有使用壽命長、在使用中還能實現(xiàn)保值增值的特點，于是可以在整個壽命期內(nèi)反復(fù)多次地進入\o"市場"市場流通領(lǐng)域，頻繁地更換業(yè)主和用戶，而且每一次的交易\o"價格"價格都是有起有伏、漲跌不定，這便是住宅市場的“反復(fù)性”。房地產(chǎn)歷年主要政策1978-1983年政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓。政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革;調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)。1984年政策目標(biāo)：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點1991年政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革。政策內(nèi)容：治理整頓;房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步;房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行。2002年1月：制止商業(yè)銀行指定保險單位辦理貸款保險業(yè)務(wù)。3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05%;修改《住房公積金管理條例》。8月：央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅。2003年8月：國務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)2006年：11項政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見到可操作性房貸利率再次上調(diào)調(diào)控卷土重來、國六條出臺、央行調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、房地產(chǎn)市場整頓等等政策央行2007年首度加息、2007年5月：央行再次加息、2007年7月：央行第三次加息、2007年、8月：央行年內(nèi)第四次加息、央行年內(nèi)第五次加息等等2008年上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、國家多項調(diào)控近期開始施行土地閥門再度把緊、央行宣布“雙率”齊降等等2010年1月：“國十一條”出臺、2010年3月:國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政、2010年4月：國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、2010年42013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺的“國五條”則是第五次調(diào)控升級。房地產(chǎn)政策對普通住宅的影響2008年以來，我國房地產(chǎn)市場開始進入調(diào)整階段，市場銷售持續(xù)低迷，房價總水平漲勢回落，部分城市房價開始下跌。首先感覺到壓力的是各地方政府，開發(fā)商資金緊張，房地產(chǎn)投資減速，影響了這些城市的固定資產(chǎn)投資增長速度;商品房銷售不暢，開發(fā)商利潤率下降，土地交易量價齊跌，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的稅收減少，土地出讓金減少?？梢哉f房地產(chǎn)市場調(diào)整對地方政府的經(jīng)濟增長、財政收入和就業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。因此從2008年4月份開始，各地方政府陸續(xù)出臺了旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的“救市”政策。與此同時，在國際經(jīng)濟環(huán)境迅速惡化、國內(nèi)經(jīng)濟困難明顯加大的情況下，為抵御國際經(jīng)濟環(huán)境對我國的不利影響，“保增長”成為宏觀調(diào)控主要任務(wù)，國家適時實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內(nèi)需求措施，以保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長具有重要意義，10月末開始，中央政府出臺了一系列鼓勵居民住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的政策，并且允許地方政府制定鼓勵住房消費的政策。從各地房地產(chǎn)救市政策的實施情況來看，多數(shù)城市效果并不理想，消費者持幣觀望仍然較多。中央政策出臺的時間較短，政策效果還需要時間檢驗。目前房地產(chǎn)市場對一系列的政策還是有所反映，電話咨詢的人數(shù)開始增加，看樓盤的人數(shù)有所增長，一些城市的樓盤，價格下調(diào)幅度稍大的銷售較好。應(yīng)該看到，我國正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加速的進程中，人口自然增長、農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移和居民消費結(jié)構(gòu)升級等因素，使我國自住性需求和改善型需求仍然比價旺盛，我國的房地產(chǎn)市場仍然具有較大的發(fā)展空間。目前導(dǎo)致市場銷售低迷的主要原因:一是前幾年房價快速上漲，高房價一定程度抑制了自住性需求;二是受宏觀經(jīng)濟形勢調(diào)整和房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，消費者收入預(yù)期和對房市的預(yù)期更加謹(jǐn)慎，持幣觀望的情緒更加濃厚。目前各級政府出臺的一系列房地產(chǎn)政策，一定程度降低了購房者的購房成本，但由于過去房價上漲幅度過高，目前房價漲幅回落較小，對于自住或改善住房的需求者，支付能力仍然與房價有一定差距。因此，在經(jīng)濟放緩的背景下，多數(shù)消費者仍然持觀望態(tài)度，等待房價繼續(xù)回落，等待繼續(xù)出臺政策。普通住宅市場過熱的原因我國商品住宅市場之所以過熱，其實主要原因是因為社會資金在這個市場的過于集聚現(xiàn)象。首先我闡述為什么會出現(xiàn)社會資金在這個市場的集聚現(xiàn)象。主要有三點原因，第一點國家從80年代一直到2001年，國家在逐漸的放開住宅市場，逐步將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，各種政策扶持開始推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展畢竟產(chǎn)生賺錢效應(yīng)，而社會的其他行業(yè)賺錢效應(yīng)是遠遠低于房地產(chǎn)這個市場的，由于社會資金具有足夠的理性，開始逐漸的由其他市場開始流金房地產(chǎn)市場。第二點從2006年開始中國各種市場已經(jīng)出現(xiàn)了不景氣現(xiàn)象，再加之房地產(chǎn)和股票市場的賺錢相應(yīng)越來越明顯，更進一步加劇了其他市場社會資金的流出，社會資金的流出必然會導(dǎo)致市場進一步不景氣，由此而惡性循環(huán)。第三點國家的財政政策是有問題的，首先通過提高銀行的存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，在經(jīng)濟運行正常的情況前提下會帶來明顯收縮流動性的效果，然而在市場過熱現(xiàn)象已經(jīng)惡化的階段，銀行正在逐步喪失它對市場的弱化作用，主要原因是中國還在面臨嚴(yán)重的通貨膨脹，通貨膨脹的產(chǎn)生主要原因是貨幣的印刷速度遠遠大于社會財富的增長速度。解決措施1弱化房地產(chǎn)的支柱地位一個國家經(jīng)濟強大勢必會經(jīng)過房地產(chǎn)這個行業(yè)的發(fā)展，比如美國、英國、德國、日本、香港這些地區(qū)都經(jīng)歷過房地產(chǎn)的大繁榮，然而這只是國家經(jīng)濟的發(fā)展的一個過程，最終一個國家的經(jīng)濟強大在于科技的進步、企業(yè)創(chuàng)造財富的能力。2國家體制的進步一個國家要想快速的發(fā)展還是需要改革的，最重要最核心的是體制的進步，經(jīng)濟的迅速發(fā)展是需要體制的配合的，體制的落后必然會影響經(jīng)濟的發(fā)展，體制的進步會促進經(jīng)濟的發(fā)展。國家面臨蛋糕的分配問題，到底怎么分配需要體制的建設(shè)。3改善其他行業(yè)的營商環(huán)境政府應(yīng)該改善其他行業(yè)的營商環(huán)境，讓其他行業(yè)具備賺錢的效應(yīng)，使得資金理性的流出房地產(chǎn)行業(yè)，從而為房地產(chǎn)也降溫。4保障房政策。保障房的介入對房地產(chǎn)的價格和商業(yè)的投機需求可謂沖擊巨大，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，保障房建設(shè)力度正逐年加大，數(shù)量從2010年的590萬套增加到2011年的1000多萬套，保障房建設(shè)力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求，如鄭州、濟南等城市的廉租房和經(jīng)濟適用房的增加降低了商品房的入市需求，使商品住房市場被動萎縮，從而拉低房地產(chǎn)價格。5政府問責(zé)政策的影響。根據(jù)國家要求地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，制定房價調(diào)控目標(biāo)，切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。對于未如期確定并公布房價控制目標(biāo)、房價漲幅超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地方政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。參考文獻[1]廖英敏.當(dāng)前各地政府出臺房地產(chǎn)政策及對房地產(chǎn)市場的影響[j].中國房地信息.2007.9Vol.5(12):1-2.

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