市橋街房地產(chǎn)甲方工作手冊

市橋街房地產(chǎn)甲方工作手冊1目錄一、總則1.1目的1.2管理方式二、主要工作程序2.1 物業(yè)發(fā)展程序2.1.1 物業(yè)發(fā)展2.1.2 外發(fā)設(shè)計(jì)、監(jiān)理及建造工作2.1.3 保存文件及記錄2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工問題之跟進(jìn)2.2.3保存文件及記錄2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評估和監(jiān)察2.3.2施工物料管理2.3.3保存文件及記錄3.4 工程計(jì)量簽證工作程序3.4.1 施工過程計(jì)量簽證工作程序3.4.2 辦理進(jìn)度款支付工作程序3.4.3 竣工決算工作程序3.4.4保存文件及記錄3.5 報(bào)建工作程序（ 3500㎡以上）(市橋街)三、人員配置3.1董事3.2總工程師3.3其他人員3.3.1 會計(jì)3.3.2 出納3.3.3 水電工程師3.3.4 土建工程師3.3.5 預(yù)算員四、各階段工作4.1項(xiàng)目決策階段的主要工作4.2項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作4.3項(xiàng)目實(shí)施階段的主要工作4.4竣工驗(yàn)收階段的主要工作五、甲方工作人員行為準(zhǔn)則一、總則1.1 目的1）實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)和期望2）使投資控制在預(yù)定或可接受的范圍之內(nèi)3）保證項(xiàng)目功能與質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)1.2 管理方式采用間接方式：通過各種委托協(xié)議和合同，把工程項(xiàng)目的各項(xiàng)任務(wù)和管理職責(zé)以及各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分解到各參與策劃和實(shí)施的有關(guān)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)業(yè)主進(jìn)行總體協(xié)調(diào)和控制，保證項(xiàng)目如期按質(zhì)建成，并盡可能節(jié)省投資。二、主要作程序2.1 物業(yè)發(fā)展程序2.1.1 物業(yè)發(fā)展1）物業(yè)發(fā)展計(jì)劃①當(dāng)物業(yè)發(fā)展意念，需包括以下內(nèi)容：物業(yè)發(fā)展性質(zhì)及選址；成本限額；開工日期；完成日期；其它(例如：設(shè)施、設(shè)計(jì)風(fēng)格)。②董事訂定物業(yè)發(fā)展名稱及/或編號，作為整個物業(yè)發(fā)展過程之識別。③董事與總工程師及/或其它由董事指定之主管，參考公司過去相關(guān)物業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，商討有關(guān)物業(yè)發(fā)展意念，并由總工程師編訂【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】，說明該物業(yè)發(fā)展概念及計(jì)劃、主要工作項(xiàng)目、預(yù)算執(zhí)行及完成日期。工作項(xiàng)目最少包括：地質(zhì)磡探；物業(yè)概念設(shè)計(jì)(單位種類、數(shù)量、配套設(shè)施及其它)；物業(yè)建筑設(shè)計(jì)(具體規(guī)格、選料等)；物業(yè)建筑施工圖。④【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】由董事審批。⑤董事選定執(zhí)行各項(xiàng)工作之負(fù)責(zé)人，并記錄于【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】中。⑥地質(zhì)勘探工作是總工程師提出并編訂在【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】的組成部分，由董事會選定合適勘探機(jī)構(gòu)部門展開工作，勘探機(jī)構(gòu)工作完成后，提供【地質(zhì)磡探報(bào)告】給總工程師審閱，總工程師對【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】作出相應(yīng)的修改。⑦在每期工程的開工期間 ,召開管理評審會議針對本期工程的特點(diǎn),檢視現(xiàn)有系統(tǒng)對新工程的滿足性和通用性是否相適應(yīng),并保存記錄。2）物業(yè)設(shè)計(jì)評審及檢討①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】安排設(shè)計(jì)工作。②當(dāng)需要外間機(jī)構(gòu)(例如：建筑設(shè)計(jì)公司、顧問公司)執(zhí)行設(shè)計(jì)工作，由董事選定合適機(jī)構(gòu)展開設(shè)計(jì)工作。③在設(shè)計(jì)過程中，總工程師負(fù)責(zé)根據(jù)在【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】內(nèi)之設(shè)計(jì)要求及相應(yīng)之法規(guī)進(jìn)行評審各設(shè)計(jì)項(xiàng)目，在需要時(shí)與設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)直接面談商討設(shè)計(jì)質(zhì)量事宜。④設(shè)計(jì)結(jié)果可以是文件(例如：圖則)、相片及/或模型等形式。⑤總工程師檢討設(shè)計(jì)結(jié)果，按原定物業(yè)發(fā)展意念【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】及有關(guān)法規(guī)，以驗(yàn)證設(shè)計(jì)結(jié)果能否符合要求；在需要時(shí)參考公司其它同類發(fā)展項(xiàng)目、有關(guān)人員、或到選址進(jìn)行視察，以確認(rèn)設(shè)計(jì)是否適用。審查結(jié)果須保留記錄(例如：國家政府文件、圖紙會審記錄、評審 /檢討記錄、會議記錄等 )，并于【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】上說明。⑥當(dāng)需要更改設(shè)計(jì)時(shí)，如外部設(shè)計(jì)更改，由設(shè)計(jì)單位或外間設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)修改有關(guān)設(shè)計(jì)文件資料，并予以審查批準(zhǔn)；如內(nèi)部設(shè)計(jì)更改，由本公司設(shè)計(jì)員修改有關(guān)設(shè)計(jì)文件資料，并經(jīng)獨(dú)立人驗(yàn)證。⑦裝修材料規(guī)格的確定，由董事會指定。3）物業(yè)建筑監(jiān)理與施工①總工程師按【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】安排物業(yè)建筑工程。②預(yù)算員對各項(xiàng)工程做經(jīng)費(fèi)預(yù)算并檢討，交總工程師審核、董事審批，總工程師將保留相應(yīng)的預(yù)算文件。③董事選定合適監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商，并由總工程師書面提供建筑工程要求：工程規(guī)格(例如：圖紙)；完工日期；裝修材料規(guī)格；其它有關(guān)規(guī)格要求(例如：適用之國際/國家規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、工藝要求、建筑材料要求)。④董事選定之監(jiān)理機(jī)構(gòu)是代表公司對建造商進(jìn)行施工現(xiàn)場管理，參閱【施工管理程序】。⑤預(yù)算員于工程竣工后，作出結(jié)算并檢討，由總工程師審核董事審批確認(rèn)，總工程師將保留相應(yīng)的結(jié)算文件。4）竣工驗(yàn)收①工程竣工后，總工程師與物業(yè)管理公司等有關(guān)部門對相應(yīng)工程進(jìn)行驗(yàn)收交接。如驗(yàn)收不合格，總工程師將指令施工單位根據(jù)驗(yàn)收記錄進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格后，雙方填寫【物業(yè)管理驗(yàn)收交接證明書】，同時(shí)并將土建及配套工程的竣工圖交予物業(yè)管理公司。②樓宇交給用戶后，總工程師可委托物業(yè)管理公司發(fā)放【工程問卷調(diào)查】于用戶，了解用戶意見：包括樓宇外觀、使用功能、環(huán)境布局等。由總工程師分析、檢討樓宇設(shè)計(jì)。③以上如有發(fā)現(xiàn)問題，由總工程師決定是否做出跟進(jìn)。2.1.2 外發(fā)設(shè)計(jì)、監(jiān)理及建造工作（1）甄選地質(zhì)磡探顧問、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建造商①董事按外發(fā)工作項(xiàng)目性質(zhì)，聯(lián)絡(luò)有關(guān)外間機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)或投標(biāo)。②董事甄選合適外間機(jī)構(gòu)時(shí)，考慮下列各項(xiàng)：該機(jī)構(gòu)工作經(jīng)驗(yàn)與本外發(fā)工作項(xiàng)目之相關(guān)性；該機(jī)構(gòu)過去服務(wù)本公司之經(jīng)驗(yàn)及表現(xiàn)(包括：質(zhì)量及時(shí)效性)；工程預(yù)算；該機(jī)構(gòu)提供之完成日期及報(bào)價(jià)；其它人員意見。部分工程(如水、電、電視天線、電話線 )等則選擇有關(guān)政府部門進(jìn)行施工并無需評估。③總工程師根據(jù)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商的資質(zhì)證明及過往之工作履歷，對其做出評估，并記錄于【供貨商評估問卷】中。④總工程師編訂合同予雇用之機(jī)構(gòu)，并詳列外發(fā)工作項(xiàng)目要求及附上有關(guān)圖紙/規(guī)格資料。經(jīng)由董事審批蓋上公章后，由總工程師發(fā)出予受雇機(jī)構(gòu)。2.1.3 保存文件及記錄【物業(yè)概念設(shè)計(jì)】【物業(yè)發(fā)展計(jì)劃】【地質(zhì)磡探報(bào)告】每周/月【工程聯(lián)席會議】記錄設(shè)計(jì)結(jié)果(例如：圖則、相片、模型 )【工程預(yù)算/結(jié)算】報(bào)價(jià)/標(biāo)書合同【單位工程竣工證明書】【供貨商評估問卷】2.2施工管理程序2.2.1施工管理（1）施工進(jìn)度計(jì)劃①總建造商需于展開建筑施工前，向監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交【施工進(jìn)度計(jì)劃表】(MasterProgram)，計(jì)劃各分項(xiàng)工程及所需工日；再由監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查后提交給甲方代表。②甲方代表按工程規(guī)格要求/圖紙，確認(rèn)計(jì)劃表，并通知監(jiān)理機(jī)構(gòu)安排建造商按計(jì)劃表施工。③當(dāng)建筑工程要求有所更改(例如：設(shè)計(jì)變更)，甲方代表須將設(shè)計(jì)變更以【工程備忘錄】形式發(fā)至監(jiān)理單位，監(jiān)理單位再將設(shè)計(jì)變更以【備忘錄】形式發(fā)至建造商,說明更改內(nèi)容并附上有關(guān)更改資料，并每次設(shè)計(jì)變更內(nèi)容由文控員受控后記錄于【設(shè)計(jì)變更目錄】中。（2）施工進(jìn)度監(jiān)察①監(jiān)理單位參考【施工進(jìn)度計(jì)劃表】，每天均到工地：查察施工進(jìn)度；巡視施工(包括特殊建筑工序)質(zhì)量及安全表現(xiàn)；巡視物料質(zhì)量表現(xiàn)；跟進(jìn)每月【工程聯(lián)席會議】確定之有關(guān)事宜；監(jiān)理單位將巡視結(jié)果總結(jié)于【監(jiān)理周報(bào)】和每月【監(jiān)理日志】中,予甲方代表主管審核。②監(jiān)理單位若在工地查察時(shí)，發(fā)現(xiàn)進(jìn)度延后、質(zhì)量問題(不符合有關(guān)規(guī)格要求)、或有潛在問題，監(jiān)理員發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正或預(yù)防行動，以消除問題或潛在問題,【監(jiān)理通知】分發(fā)甲方代表備案。。③每周召開監(jiān)理單位工作例會，總結(jié)前一周的施工進(jìn)度及質(zhì)量安全問題，并對下一周的工作重點(diǎn)進(jìn)行探討,記錄整理于每周【工作例會記錄】中。（2）施工檢查①監(jiān)理單位參考【施工組織設(shè)計(jì)】/【招投標(biāo)文件】及最新要求，并參考【施工進(jìn)度計(jì)劃表】內(nèi)容，與建造商確定需要進(jìn)行質(zhì)量檢查之分項(xiàng)工程，按各項(xiàng)國家有關(guān)規(guī)范要求制定【施工質(zhì)量檢查總表】予建造商。②建造商按實(shí)際施工進(jìn)度完成對各分項(xiàng)工程的【施工質(zhì)量檢查表】，向監(jiān)理機(jī)構(gòu)提交【工程報(bào)驗(yàn)單】及【工程申報(bào)表】，經(jīng)監(jiān)理單位監(jiān)理員進(jìn)行質(zhì)量復(fù)核確認(rèn)，監(jiān)理工程師審批后，建造商方可進(jìn)行一下工序施工。③若監(jiān)理單位監(jiān)理員發(fā)現(xiàn)分項(xiàng)工程施工質(zhì)量不符國家規(guī)范即【施工質(zhì)量檢查表】要求時(shí)，需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，要求作出糾正行動，以消除問題。④甲方代表負(fù)責(zé)對建造商所提交的分項(xiàng)工程之【施工質(zhì)量檢查表】保留存盤，并登記于【施工質(zhì)量檢查總表】中，以此份表格來檢討建造商的施工進(jìn)度及質(zhì)量情況來對監(jiān)理單位的監(jiān)理工作成果進(jìn)行考核,當(dāng)發(fā)現(xiàn)施工進(jìn)度與質(zhì)量與實(shí)際不符時(shí)，甲方代表需發(fā)出【工程備忘錄】或【糾正與預(yù)防行動記錄】予監(jiān)理單位及建造商，要求作出糾正行動，以消除問題或潛在問題。 (參閱本程序第5.2章)⑤當(dāng)建造商完成所有建筑施工項(xiàng)目，建造商、監(jiān)理單位、甲方三方需按照有關(guān)規(guī)定、規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，對需現(xiàn)場簽證之工程項(xiàng)目，三方人員共同驗(yàn)收合格后于【單位工程竣工驗(yàn)收證明書】上確認(rèn)。若發(fā)現(xiàn)不符建筑工程要求時(shí)，監(jiān)理單位需發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商，直至所有不符合點(diǎn)已糾正，才接收工地。（4）施工、工監(jiān)理檢討①甲方代表編寫【每月工程總結(jié)分析報(bào)告】，甲方代表根據(jù)【監(jiān)理周報(bào)】和【監(jiān)理月報(bào)】總結(jié)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量及監(jiān)理單位的監(jiān)理成果，表現(xiàn)于【每月工程總結(jié)分析報(bào)告】中。②承建商代表及監(jiān)理商代表參與每月召開的聯(lián)席會議，總結(jié)本月以來有關(guān)質(zhì)量、安全、進(jìn)度情況，并記錄于【工程聯(lián)席會議記錄】中。2.2.2施工問題之跟進(jìn)（1）施工問題之跟進(jìn)①監(jiān)理單位于施工檢查或監(jiān)察時(shí)發(fā)現(xiàn)之問題或潛在問題，須發(fā)出【監(jiān)理通知】予建造商,說明問題明細(xì)或建議改善方法分發(fā)甲方代表備案,甲方代表根據(jù)其問題的嚴(yán)重程度決定是否發(fā)出【工程備忘錄】和【糾正與預(yù)防行動記錄】予建造商，并分發(fā)監(jiān)理單位。②監(jiān)理單位每月需對【監(jiān)理通知】與【工程備忘錄】或【糾正與預(yù)防行動記錄】作跟進(jìn)，并記錄于相關(guān)目錄表中。③監(jiān)理員跟進(jìn)承建商之糾正及預(yù)防行動，以確定行動之有效性，并記錄。④若不符合事項(xiàng)影響整體建筑進(jìn)度，建造商需修改【施工進(jìn)度計(jì)劃表】，經(jīng)總監(jiān)工程師審核后 ,交由甲方代表確認(rèn)。2.2.3保存文件及記錄【建造施工進(jìn)度計(jì)劃表】【監(jiān)理周報(bào)】【監(jiān)理月報(bào)】【施工組織設(shè)計(jì)】【招投標(biāo)文件】【監(jiān)理通知】【工程備忘錄】【設(shè)計(jì)變更目錄】【每月工程總結(jié)分析報(bào)告】【每月工程聯(lián)席會議記錄】每周【工作例會記錄】【施工質(zhì)量檢查總表】及分表【現(xiàn)場簽證單】【每周工作例會】2.3物料管理程序2.3.1物料供貨商評估和監(jiān)察（1）供貨商的評估①新的物料供貨商可通過下列方法由采購員評估：評須填寫【供貨商評估問卷】，以提供資料，如：公司背景、質(zhì)量系統(tǒng)、產(chǎn)品種類及級別等；采購員/部門主管可要求參觀供貨商的廠房；參考過往之工作；試單。②所有評估結(jié)果總結(jié)于【供貨商評估問卷】內(nèi)，供貨商的資質(zhì)/級別，無特別要求。③對于新的檢測服務(wù)供貨商，各部門主管須確定該供貨商有國家/國際檢測認(rèn)可，才算合格。④經(jīng)評估合格之供貨商，可被列入【認(rèn)可供貨商名單】上，但須注明為新供貨商。（2）供貨商的監(jiān)察①每半年一次，由董事、采購員、總工程師及 /或有關(guān)人員工開會，對【認(rèn)可供貨商名單】作出檢討：根據(jù)供貨商送貨/服務(wù)的貨品/服務(wù)的質(zhì)素等，檢討對供貨商的表現(xiàn)是否滿意。②經(jīng)檢討表現(xiàn)理想的供貨商會保留于新的【認(rèn)可供貨商名單】，表現(xiàn)不理想的供貨商可被除名。③新的【認(rèn)可供貨商名單】由董事批核。2.3.2施工物料管理1）制定施工物料規(guī)格總工程師按物業(yè)發(fā)展計(jì)劃制定【建造物料規(guī)格】及【工程物料來料檢查表】，規(guī)定建造商按要求選用建筑物料品種，包括：水泥、鋼筋、屋面瓦、塊料、管材及電氣設(shè)備等。2）物料使用①建造商需按【建造物料規(guī)格】/【認(rèn)可供貨商名單】選擇合適施工物料進(jìn)行首次審批，并提供首次【實(shí)驗(yàn)室檢測報(bào)告】/供應(yīng)單位的資質(zhì)證/出廠合格證予甲方代表審閱。②甲方代表審閱首次【實(shí)驗(yàn)室檢測報(bào)告】(需注明‘有見證檢驗(yàn)’標(biāo)識或相關(guān)數(shù)據(jù)，確定符合【建造物料規(guī)格】/施工圖紙要求，簽批確認(rèn)。③對于批準(zhǔn)使用之建造物料，建造商按【送檢試件的取樣與制作】在外聘監(jiān)理公司監(jiān)理員見證下取樣送檢(鋼筋除外)，并提交【實(shí)驗(yàn)室檢測報(bào)告】。④對于批準(zhǔn)使用之裝修或設(shè)備物料，若需進(jìn)行來料質(zhì)量檢查，甲方代表訂定檢查項(xiàng)目、程序、及允收標(biāo)準(zhǔn)即【物料來料檢查表】。⑤每批物料進(jìn)場時(shí)(砂石磚除外)，建造商須提交【工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備報(bào)審表】及物料出廠合格證(包括發(fā)貨單、檢驗(yàn)報(bào)告等)報(bào)外聘監(jiān)理公司驗(yàn)證，并完成【物料來料檢查表】,驗(yàn)證合格方可進(jìn)場使用.⑥甲方代表審批【實(shí)驗(yàn)室檢測報(bào)告】/【物料來料檢查表】內(nèi)容，根據(jù)每周【建造物料周期檢查表】結(jié)果或【物料首次審批報(bào)告】要求，若確定物料符合規(guī)格要求，于檢測報(bào)告上簽批確認(rèn)。反之不符合規(guī)格要求之物料，須發(fā)【工程備忘錄】通知建造商作退回或降級使用。（3）施工物料質(zhì)量檢討①參考【物料首次審批報(bào)告】、測試報(bào)告、【來料檢查表】、及【工程備忘錄】，甲方代表需每月總結(jié)施工物料質(zhì)量表現(xiàn)于【工程總結(jié)分析報(bào)告】，于每月【工程聯(lián)席會議】中進(jìn)行檢討。②對于裝修物料供貨商的監(jiān)察，參閱本程序第2.3.1節(jié)。2.3.3保存文件及記錄【材料申購表】【認(rèn)可供貨商名單】【供貨商評估問卷】【來料檢查報(bào)告】【建造物料規(guī)格】【物料首次審批報(bào)告】【實(shí)驗(yàn)室檢測報(bào)告】【工程備忘錄】【物料質(zhì)量報(bào)告】每月【工程聯(lián)席會議】記錄【新物料試用報(bào)告】【不合格來料檢查報(bào)告】【不合格材料跟蹤檢查報(bào)告】【物料來料檢查表】【建造周期物料檢查表】每月【工程總結(jié)分析報(bào)告】【送貨單或發(fā)票】【存卡】【物料、工具申領(lǐng)表】【工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備報(bào)審表】3.4 工程計(jì)量簽證工作程序3.4.1 施工過程計(jì)量簽證工作程序1）甲方駐工地代表要熟悉施工圖，審查單位工程，分部分項(xiàng)工程的工程量，列出【工程量清單】、【變更設(shè)計(jì)增加的工程量清單】和【指定工作的工程量清單】。此項(xiàng)工作也可由承包商申報(bào)，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。2）在施工過程中，施工圖（包括設(shè)計(jì)變更）范圍內(nèi)，以實(shí)際完成的、且工程質(zhì)量達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)方可進(jìn)行計(jì)量簽證，但累計(jì)簽證計(jì)量不能突破施工圖（包括設(shè)計(jì)變更增加的工程量）中的總量，對承包商超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計(jì)量。（3）承包商報(bào)月報(bào)表時(shí)，必須附有已完工程的【工程量計(jì)算單】并附已完工程【質(zhì)量合格證明資料】和【隱蔽工程驗(yàn)收單】。4）監(jiān)理及甲方駐工地代表，根據(jù)【施工單位月報(bào)表】和【工程量計(jì)算單】，對已完成的工程工作量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，做好記錄，校核施工單位所報(bào)工程量的準(zhǔn)確性，在計(jì)算單上簽署意見。（5）甲方駐工地代表對現(xiàn)場監(jiān)理工程師對測量、 計(jì)算所簽署的意見進(jìn)行審查后在【施工單位月報(bào)表】中簽證。（6）業(yè)主所指定的工程量，必須有【業(yè)主的書面文字】或【會議紀(jì)要】，才能計(jì)量簽證。（7）計(jì)量簽證必須是工程質(zhì)量合格才能簽證， 如果存在下列問題，應(yīng)分別對待進(jìn)行處理：①工程質(zhì)量不合格或存在缺陷，通知承包商進(jìn)行返工或修補(bǔ)，達(dá)到合格后方可簽證；②對已完成的工程量，工程質(zhì)量不合格，影響結(jié)構(gòu)安全或不符合使用功能要求，承包商又無技術(shù)力量處理的，工程量不得簽證，施工單位還要承擔(dān)全部返工的經(jīng)濟(jì)損失。3.4.2 辦理進(jìn)度款支付工作程序（1）準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)該段時(shí)間內(nèi)經(jīng)過簽證計(jì)量的工程量 （防止重復(fù)計(jì)量），上報(bào)。（2）施工單位應(yīng)根據(jù)【施工合同】的優(yōu)惠條件，預(yù)（決）算定額；取費(fèi)系數(shù)，計(jì)算程序規(guī)定和已簽證的工程量，計(jì)算進(jìn)度款，并折扣預(yù)留一定比例的進(jìn)度款，作為工程質(zhì)量保修費(fèi)用暫不支付，提出【進(jìn)度款計(jì)算單】和【工程款支付申請】上報(bào)審批。監(jiān)理和甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交甲方審批付款。3.4.3 竣工決算工作程序⑴經(jīng)過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量評定，合格工程才能辦理竣工決算，不合格工程，暫不辦理竣工決算。⑵準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)變更設(shè)計(jì)增加（或減少）的工程量，得出【變更設(shè)計(jì)工程量匯總表】。此項(xiàng)工作也可由承包商申報(bào)，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。⑶準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)指定工作的工程量，得出【指定工作工程量匯總表】。此項(xiàng)工作也可由承包商申報(bào)，監(jiān)理和甲方駐工地代表共同審核。⑷準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)工程量總量。⑸比較已完成的、經(jīng)簽證的總量和原預(yù)算的總量， 是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量數(shù)量、原因、允許/不允許結(jié)算及依據(jù)列表】，要盡量控制完成總量不得突破原預(yù)算總量。此項(xiàng)工作也可委托監(jiān)理完成，甲方審核。⑹承包商應(yīng)根據(jù)預(yù)（決）算定額取費(fèi)系數(shù)，計(jì)算程序，完成的經(jīng)簽證的工程量和【施工合同】中的優(yōu)惠條件，計(jì)算工程造價(jià)，提出【工程結(jié)算書】和【工程款支付申請】并付【竣工驗(yàn)收合格證明】上報(bào)審批。監(jiān)理和甲方駐工地代表審核后開具【工程款支付證書】一并交甲方審批付款。3.4.4保存文件及記錄【工程量清單】【變更設(shè)計(jì)增加的工程量清單】和【指定工作的工程量清單】【質(zhì)量合格證明資料】和【隱蔽工程驗(yàn)收單】【工程量計(jì)算單】【施工單位月報(bào)表】【業(yè)主的書面文字】或【會議紀(jì)要】【進(jìn)度款計(jì)算單】和【工程款支付申請】【工程款支付證書】【竣工驗(yàn)收合格證明】【變更設(shè)計(jì)工程量匯總表】【指定工作工程量匯總表】【不符工程量數(shù)量、原因、允許 /不允許結(jié)算及依據(jù)列表】【工程結(jié)算書】【施工合同】3.5 報(bào)建工作程序（3500㎡以上）(市橋街)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后（1）進(jìn)行調(diào)查工作（場地標(biāo)高、規(guī)劃控制條件、市政管網(wǎng)、水壓、周邊建筑情況等）。（2）鉆探：請勘察單位進(jìn)行鉆探，進(jìn)行鉆探深度監(jiān)督、巖樣裝箱、現(xiàn)場旁站。（3）方案設(shè)計(jì)：請?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及規(guī)劃消防報(bào)建的5圖1書工作。設(shè)計(jì)方案研究、討論、審閱，確定設(shè)計(jì)方案（要考慮施工因素）。4）環(huán)保報(bào)建、市政報(bào)建、臨水臨電報(bào)裝。①進(jìn)入廣州市環(huán)保局網(wǎng)址：，填寫《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)許可申請表》，進(jìn)入網(wǎng)上環(huán)保報(bào)建程序，打印申請表蓋章簽名以備報(bào)送，及時(shí)登錄系統(tǒng)查看受理情況，在申請表批復(fù)后打印批復(fù)意見，在后續(xù)報(bào)送時(shí)交環(huán)保局蓋章。委托環(huán)評，環(huán)評報(bào)告出來后送環(huán)保所簽意見蓋章后送環(huán)保局進(jìn)行環(huán)評審批， 審批中心環(huán)保局窗口收案拿到回執(zhí)，跟進(jìn)環(huán)評審批拿到經(jīng)審批的環(huán)評和批復(fù)文件，督促設(shè)計(jì)單位按環(huán)保要求設(shè)計(jì)。②向市政園林局提出市政管網(wǎng)接入申請，辦理市政報(bào)建。③在初步設(shè)計(jì)完成后，進(jìn)行臨水臨電報(bào)裝，為施工提供條件。④臨電報(bào)裝須與永久用電同時(shí)，到供電局（所）領(lǐng)取報(bào)裝表（含設(shè)計(jì)、施工單位資質(zhì)審核意見書和供電工程設(shè)計(jì)、 施工委托書），回公司填寫并寫好用電申請， 然后去供電局（所）報(bào)裝，供電部分（高壓部分）必須委托供用電工程公司設(shè)計(jì)施工， 受電部分（底壓部分）應(yīng)由有資質(zhì)的單位設(shè)計(jì)施工，跟進(jìn)用電報(bào)裝，須拿到《供用電方案協(xié)議》才能進(jìn)行供電設(shè)計(jì)施工。（5）總體報(bào)建（修建性詳細(xì)規(guī)劃送審及辦理總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)消防審核）。①送5圖1書電子文件到規(guī)劃局信息中心作dgn格式（需交費(fèi)）。②拿到dgn格式后連同其他資料到鎮(zhèn)建設(shè)辦領(lǐng)取規(guī)劃方案送審表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③帶有關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)審核，拿到回執(zhí)。（6）跟進(jìn)規(guī)劃、消防審核，拿到審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖，反饋給設(shè)計(jì)修改圖紙。要拿到規(guī)劃部門的審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖需先到規(guī)劃局交審核費(fèi)，并憑回單到鎮(zhèn)建設(shè)辦交納審核費(fèi)。（7）修改規(guī)劃送審：如果批復(fù)未出，則可采用換圖的手法處理。如果批復(fù)已出，則應(yīng)向鎮(zhèn)建設(shè)辦提出書面查檔申請并蓋章，退回回執(zhí)及批復(fù)原件重報(bào)。督促設(shè)計(jì)院按規(guī)劃要求繼續(xù)完善設(shè)計(jì)，出建筑平、立、剖面圖。8）單體報(bào)建①按要求帶齊有關(guān)資料到鎮(zhèn)建設(shè)辦領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請表并填寫（需回來蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。（需拿到有關(guān)部門總體報(bào)建審核意見和經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的總體規(guī)劃圖才行，消防包括單體審核意見）②到審批中心消防局窗口領(lǐng)取填寫《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》并回來填寫（此表填寫復(fù)雜）（需蓋章），窗口收案，拿到回執(zhí)。③按要求帶齊有關(guān)資料（用資料袋裝好）到審批中心消防局窗口辦理單體（土建）施工消防設(shè)計(jì)審核，窗口收案，拿到回執(zhí)。④按要求帶齊有關(guān)資料到審批中心人防辦領(lǐng)取并填寫《建設(shè)項(xiàng)目情況登記表》和《人防報(bào)建登記表》，辦理人防報(bào)建，窗口收案，拿到回執(zhí)。（9）跟進(jìn)單體審核，拿到批文、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的建筑平、立、剖，反饋給設(shè)計(jì)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，督促設(shè)計(jì)院按要求進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及提交初步設(shè)計(jì)資料并進(jìn)行審查。要拿到《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門審核蓋章的建筑平、立、剖，需先到規(guī)劃局繳納審核費(fèi)和城建配套費(fèi)，并憑回單到鎮(zhèn)建設(shè)辦繳納審核費(fèi)。（10）更改發(fā)證：單體報(bào)建中的修改，如果未批出則可采用換圖的手法處理；如果已批出，則應(yīng)申請更改發(fā)證，向鎮(zhèn)建設(shè)辦提出查檔申請，退回批出文件，重報(bào)。（11）設(shè)計(jì)院提交初步設(shè)計(jì)資料后，提交有關(guān)資料到建設(shè)局建工科進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查，由建設(shè)局組織召開初步設(shè)計(jì)審查會。會后督促設(shè)計(jì)院按會議要求完善設(shè)計(jì)。會后應(yīng)拿到批復(fù)，作為施工圖審查的必備資料。（12）設(shè)計(jì)院提交施工圖和計(jì)算書后，提交有關(guān)資料到建設(shè)局建工科轉(zhuǎn)審圖公司進(jìn)行施工圖審查，拿到回執(zhí)，跟進(jìn)并拿回執(zhí)到建工科拿審查意見，建工科在回執(zhí)上記錄后退回回執(zhí)，督促設(shè)計(jì)院按審查意見完善設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)院在意見單上回復(fù)和出變更后將其送回建設(shè)局建工科轉(zhuǎn)審圖公司審查，跟進(jìn)并最終拿到《廣州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》及經(jīng)審圖公司蓋章的施工圖等作為施工報(bào)建的必備資料和合法的施工依據(jù)。13）進(jìn)行工程招標(biāo)選定施工單位，進(jìn)行施工報(bào)建，拿到施工許可證。14）施工單位進(jìn)場后，申請規(guī)劃放線（到規(guī)劃局建設(shè)科申請）。先到國土局測量隊(duì)交費(fèi)放三個互相通視的基準(zhǔn)點(diǎn)，然后請規(guī)劃局測量隊(duì)到工地放線，跟進(jìn)拿到記錄冊，此冊為以后規(guī)劃驗(yàn)收的依據(jù)之一。15）到質(zhì)監(jiān)站辦理測樁方案（與監(jiān)理、施工一起）。16）到檢測中心辦理測樁協(xié)議及繳納測樁費(fèi)用。17）進(jìn)行施工直至竣工驗(yàn)收備案。18）保持批復(fù)及有關(guān)記錄。3.6建設(shè)工程竣工驗(yàn)收及備案工作程序3.6.1竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作1）施工單位編制《工程竣工報(bào)告》，監(jiān)理核查后提交建設(shè)單位。2）施工單位在計(jì)劃驗(yàn)收日期20個工作日前將工程技術(shù)資料提交監(jiān)理審核（5個工作日完成）后送建設(shè)單位。3）監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報(bào)告》給建設(shè)單位。4）勘察單位提交《勘察文件質(zhì)量檢查報(bào)告》、設(shè)計(jì)單位提交《設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告》給建設(shè)單位。（5）建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收前必須提請規(guī)劃、 消防、環(huán)保等部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，取得合格文件或準(zhǔn)許使用文件。（6）建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收前15個工作日將工程技術(shù)資料提交給監(jiān)督站，并附《工程竣工驗(yàn)收條件審核表》。監(jiān)督站資料進(jìn)行抽查，并在5個工作日后將抽查意見書面通知建設(shè)單位。（7）建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，制定驗(yàn)收方案。3.6.2竣工驗(yàn)收條件1）完成設(shè)計(jì)合同和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；2）工程竣工報(bào)告；3）工程質(zhì)量評估報(bào)告；4）勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；5）有完善的技術(shù)檔案和施工管理資料；6）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；7）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；8）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；9）市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料；10）有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；11）有公安消防出具的消防驗(yàn)收意見書；12）有環(huán)保部門出具的環(huán)保驗(yàn)收合格證；13）有監(jiān)督站出具的電梯、驗(yàn)收準(zhǔn)用證；14）燃?xì)夤こ舔?yàn)收證明；15）設(shè)行政主管部門及委托的監(jiān)督站等部門責(zé)令整改的問題已全部整改完成；16）已按政府有關(guān)規(guī)定繳納工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)；17）單位工程施工安全評價(jià)書。3.6.3竣工驗(yàn)收程序1）由建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收；2）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位分別匯報(bào)工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況；3）驗(yàn)收組審閱建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；4）實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；5）對工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價(jià)，并填寫《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。3.6.4竣工驗(yàn)收備案1）領(lǐng)取備案表一式四份。2）提交以下資料向備案機(jī)關(guān)備案?？⒐を?yàn)收備案表；施工許可證；施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見；工程竣工驗(yàn)收報(bào)告；工程質(zhì)量評估報(bào)告；勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料；規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；消防驗(yàn)收文件或準(zhǔn)許使用文件；環(huán)保驗(yàn)收文件或準(zhǔn)許使用文件；有監(jiān)督站出具的電梯驗(yàn)收準(zhǔn)用證及分部驗(yàn)收文件；燃?xì)夤こ舔?yàn)收文件；《廣州市建設(shè)工程質(zhì)量保修書》；商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定必提供的其它文件。三、人員配置3.1 董事1）對投資的方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。2）選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商、物業(yè)管理公司等。3）組織對項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審。4）進(jìn)行項(xiàng)目決策。5）提供有關(guān)資源，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。3.2 總工程師1）協(xié)助董事完成對投資方向和內(nèi)容的初步構(gòu)想。2）助董事選擇好咨詢結(jié)構(gòu)、勘探設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建造商、物業(yè)管理公司等。3）協(xié)助董事完成項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的評審工作。4）審閱設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)辦理有關(guān)設(shè)計(jì)文件的審批工作。5）辦理需由業(yè)主出面辦理的項(xiàng)目審批手續(xù)。6）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工、監(jiān)理與施工等方面的關(guān)系，組織承包方和咨詢設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會審和設(shè)計(jì)交底。7）組織或委托監(jiān)理工程師對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。8）督促檢查合同執(zhí)行情況，審查各項(xiàng)款項(xiàng)的支付。9）組織有關(guān)方面對施工單位擬交付的工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收和工程決算3.3 其他人員3.3.1 會計(jì)（1）執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)政策、法令、法規(guī)、制度，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，遵守本公司財(cái)務(wù)管理制度。（2）負(fù)責(zé)企業(yè)的會計(jì)核算工作，按照如實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營活動成果，向領(lǐng)導(dǎo)提供有關(guān)財(cái)務(wù)資料。3）負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、稅收計(jì)提申報(bào)等工作。4）負(fù)責(zé)會計(jì)檔案的裝訂、整理、移交工作。5）負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的財(cái)務(wù)審計(jì)。6）部門負(fù)責(zé)人交辦的其它工作。3.3.2 出納1）負(fù)責(zé)企業(yè)在經(jīng)營活動中的發(fā)生的貨幣資金收支業(yè)務(wù)工作。2）負(fù)責(zé)現(xiàn)金和銀行存款日記帳的登記工作，做到日清月結(jié)。3）負(fù)責(zé)企業(yè)銀行存款、庫存現(xiàn)金的保管工作。4）負(fù)責(zé)設(shè)立、登記各種費(fèi)用收支的明細(xì)帳。5）部門負(fù)責(zé)人交辦的其它工作。3.3.3 水電工程師（1）協(xié)助總工程師完成項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告中有關(guān)水電部分的評審工作。2）協(xié)助總工程師審閱水電部分的設(shè)計(jì)圖紙。3）協(xié)助總工程師做好水電部分圖紙會審和設(shè)計(jì)交底工作。4）協(xié)助總工程師審查水電方面的各項(xiàng)款項(xiàng)的支付。5）協(xié)助總工程師完成水電方面的竣工驗(yàn)收和竣工決算工作。6）負(fù)責(zé)水電物料評定與水電施工招標(biāo)及評標(biāo)工作。7）辦理管線、電力、通訊等的項(xiàng)目審批手續(xù)。8）協(xié)調(diào)解決施工所需的水、電、電訊線路等施工必備條件。（9）負(fù)責(zé)收集提供施工場地的地下管線等資料。對施工臨時(shí)用水、用電方案進(jìn)行審查，并負(fù)責(zé)辦理臨時(shí)用水、用電申請等。督促水、電施工，并負(fù)責(zé)辦理永久用水、用電申請等。3.3.4 土建工程師1）助總工程師審閱土建部分的設(shè)計(jì)圖紙。2）協(xié)助總工程師做好土建部分圖紙會審和設(shè)計(jì)交底工作。3）協(xié)助總工程師審查土建方面的各項(xiàng)款項(xiàng)的支付。4）協(xié)助總工程師完成土建方面的竣工驗(yàn)收和竣工決算工作。5）負(fù)責(zé)土建物料評定。6）協(xié)調(diào)解決施工場地等施工必備條件。7）對施工方案進(jìn)行審查，督促土建施工，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的甲方管理工作。3.3.5 預(yù)算員（1）熟悉有關(guān)工程造價(jià)方面的法律、法規(guī)以及有關(guān)工程造價(jià)的各類文件和資料。2）及時(shí)、準(zhǔn)確地完成所分配的預(yù)結(jié)算編制和核對任務(wù)。3）配合工程項(xiàng)目進(jìn)行投資控制。4）協(xié)助總工程師審查工程各項(xiàng)款項(xiàng)的支付。5）協(xié)助總工程師完成竣工決算工作。6）部門負(fù)責(zé)人交辦的其它工作。四、個階段工作4.1 項(xiàng)目決策階段的主要工作業(yè)主在工程項(xiàng)目決策階段的主要工作任務(wù)是圍繞著項(xiàng)目策劃、 項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究及相關(guān)的報(bào)批工作開展項(xiàng)目的管理工作，主要有；1）對投資方向和內(nèi)容作初步構(gòu)想。2）選擇好咨詢機(jī)構(gòu)。擇優(yōu)聘請有資質(zhì)、信譽(yù)好的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對企業(yè)或行業(yè)、地區(qū)等進(jìn)行深入分析，擬定發(fā)展戰(zhàn)略或規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、工程技術(shù)方案等進(jìn)行研究、比較，根據(jù)需要進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)、社會評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告， 為科學(xué)決策提供科學(xué)依據(jù)。（3）組織對工程項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審， 并與有關(guān)投資者和貸款方進(jìn)行溝通，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)條件。（4）根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定對項(xiàng)目進(jìn)行決策或報(bào)請有關(guān)部門批準(zhǔn)。4.2項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作（1）取得項(xiàng)目選址、資源利用、環(huán)境保護(hù)等方面的批準(zhǔn)文件，及原