成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn)

成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn)專題研究之1：旅游地產(chǎn)的發(fā)展概念解釋發(fā)展回顧業(yè)態(tài)關(guān)系一般認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。在我國，比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的說法是，直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)。旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是一種集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價(jià)的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。概念解釋旅游地產(chǎn)是集投資與消費(fèi)于一體的新型物業(yè)模式。從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的旅游商務(wù)、商業(yè)、居住、度假等地產(chǎn)模式。1、旅游房地產(chǎn)的起源旅游房地產(chǎn)源于20世紀(jì)60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時(shí)段分別出售給不同的度假者，并給予每個(gè)購買者在一定時(shí)期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時(shí)這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。發(fā)展回顧2、我國旅游房地產(chǎn)我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于20世紀(jì)90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時(shí)候，以“健康、運(yùn)動(dòng)、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績(jī)。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時(shí)度假的概念。21世紀(jì)以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多有旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類：類型概念描述特點(diǎn)典型案例旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動(dòng)提供的各種觀光、體閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等。旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。海南博鏊等。旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間?！暗诙铀钡亩燃傩蓍e和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村。旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等。此為，從資源及項(xiàng)目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)。從消費(fèi)主體的核心市場(chǎng)構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)：世界性休閑地產(chǎn)——休閑新城；全國性休閑地產(chǎn)——度假區(qū)/村；區(qū)域性休閑地產(chǎn)——主題休閑城區(qū)。世界性旅游地產(chǎn)全國性旅游地產(chǎn)區(qū)域性旅游地產(chǎn)產(chǎn)生區(qū)域特色資源區(qū)域特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠(yuǎn)特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠(yuǎn)市場(chǎng)構(gòu)成以全球游客為主以全國為主，吸引世界游客以區(qū)域性市場(chǎng)為主功能定位休閑、度假旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善居住構(gòu)成第二居所為主第一、第二居所的度假為主第二居所向第一居所過渡發(fā)展思路依托自然資源帶動(dòng)依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施以旅游休閑帶動(dòng)居住，逐步形成主題新城代表項(xiàng)目美國夏威夷黃金海岸美國棕櫚泉美國隱居谷美國十七英里卡帕魯阿度假村目前,我國旅游休閑地產(chǎn)形成幾大版塊格局：旅游房地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征，四個(gè)要素——特征描述養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合不是簡(jiǎn)單解決居住問題，要解決更多的其他問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，多種消費(fèi)方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個(gè)更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)。今后會(huì)逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化。如：一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購房，外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購房，這樣就帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)的提升。房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)一個(gè)轉(zhuǎn)換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。旅游地產(chǎn)開發(fā)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)因素，依托資源條件，有效發(fā)揮功能延伸，最后處理好營銷環(huán)節(jié)。四個(gè)要素產(chǎn)業(yè)要素資源要素功能要素營銷要素旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系相互依托可利用地產(chǎn)旅游資源利益因子家生活延伸產(chǎn)權(quán)時(shí)權(quán)投資者休閑消費(fèi)者第一居所、第二居所……旅游地產(chǎn)規(guī)劃、產(chǎn)品、需求等都依據(jù)市場(chǎng)需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定。1、從市場(chǎng)需求來看，旅游房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結(jié)合，滿足了消費(fèi)者對(duì)休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場(chǎng)潛力。2、從企業(yè)推動(dòng)來看，旅游房地產(chǎn)則是房地產(chǎn)向旅游逐步滲透、旅游對(duì)房地產(chǎn)更加依賴的結(jié)果，是兩個(gè)行業(yè)逐步融合的需要。3、從政府管制來看，旅游地產(chǎn)的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素。4、從外部環(huán)境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價(jià)航空產(chǎn)品的推出、告訴公路的建設(shè)等，都擴(kuò)大了人們?nèi)粘Ｉ畹陌霃椒秶?，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產(chǎn)熱的客觀外部條件。業(yè)態(tài)關(guān)系高度人性化人本主義思想是旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值觀。倡導(dǎo)心情的釋放與自然屬性的回歸。用建筑陶冶人、尊重人的鮮明主張。規(guī)劃上更多功能從單一居住帶休閑。賦予住宅的旅游性、休閑性，使業(yè)主的生活更加豐富多彩。使住宅成為多功能的生活載體。較高的附加值成為政府的形象工程和主要窗口工程。體現(xiàn)一座城市的鮮明屬性和文化特色。發(fā)展前景和市場(chǎng)預(yù)期非常看好。提供“觀光—休閑—購物—居住”的需求便利。從成功發(fā)展的旅游休閑地產(chǎn)特色亮點(diǎn)來看，打造高端休閑產(chǎn)品來引爆市場(chǎng)，做大做強(qiáng)某項(xiàng)休閑功能產(chǎn)品來形成規(guī)模效應(yīng)，吸引眼球，并制定先人氣后商氣的發(fā)展思路，都是值得項(xiàng)目借鑒的寶貴經(jīng)驗(yàn)。2：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式成熟開發(fā)模式開發(fā)基礎(chǔ)條件典型開發(fā)案例問題及發(fā)展針對(duì)不同的城市、區(qū)域、資源以及規(guī)劃，打造符合自身特點(diǎn)的旅游地產(chǎn)才具有市場(chǎng)需求性。1、以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)以提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)和居民生活質(zhì)量。2、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)休閑度假的第二居，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，投入休閑度假設(shè)施設(shè)備，營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者所度假休閑為目的。3、以旅游接待為目的的商業(yè)、酒店等開發(fā)以旅游接待為目的，商業(yè)購物、休閑娛樂、酒店居住等功能。比如云南開發(fā)的旅游小鎮(zhèn)。5、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。成熟開發(fā)模式資源、文化、規(guī)劃、投資及后期運(yùn)營是旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的必備條件。開發(fā)基礎(chǔ)條件成功開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目完備的后期運(yùn)營（再營銷的網(wǎng)絡(luò)、"經(jīng)理人"式的經(jīng)營模式）持續(xù)的投資（依市場(chǎng)需要擴(kuò)展新的景觀、新配套硬件或者）完善的規(guī)劃（市政設(shè)施規(guī)劃、可開發(fā)地產(chǎn)規(guī)劃）天生的資質(zhì)（旅游風(fēng)景資源）良好的題材（歷史積淀、濃郁文化）問題及發(fā)展問題有礙景觀，破壞景區(qū)氛圍粗制濫造，重復(fù)建設(shè)，缺乏文化景區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重?zé)o序開發(fā)，生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局保護(hù)資源和項(xiàng)目創(chuàng)新結(jié)合準(zhǔn)確定位，強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵精心設(shè)計(jì)，營造良好環(huán)境對(duì)策問題及對(duì)策旅游需求的多元化發(fā)展，旅游地產(chǎn)也得發(fā)生多元化、特色化的變革。

旅游（趨勢(shì)）

旅游地產(chǎn)（趨勢(shì)）旅游消費(fèi)水平由低級(jí)向高級(jí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。發(fā)展前景廣闊，度假消費(fèi)人氣正旺。居民消費(fèi)潛力巨大，旅游享受層次分化。房產(chǎn)發(fā)展提供機(jī)遇，酒店運(yùn)行留有缺口?；A(chǔ)交通建設(shè)提供便利，政策鼓勵(lì)旅游。旅游人數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有組織的團(tuán)體逐步增多。旅游線路由短途到長(zhǎng)途發(fā)展。旅游方式單一化向多樣化發(fā)展。（度假旅游，探險(xiǎn)旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游，保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等）旅游人員構(gòu)成自費(fèi)旅游、公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下。旅游地選擇國內(nèi)旅游向出國旅游延伸。前景發(fā)展1、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為旅游房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景2、城市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅游地產(chǎn)的發(fā)展3、購房者對(duì)區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐漸提高4、建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)具有了發(fā)展的條件5、開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機(jī)成功開發(fā)的旅游城鎮(zhèn)大理古城商街麗江古城商街陽朔西街鳳凰古城商街古城四大街區(qū)圍合，全長(zhǎng)1700米，總營業(yè)面積3萬多平米，經(jīng)營區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉儲(chǔ)功能使用。大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品經(jīng)營、餐飲業(yè)、休閑業(yè)（酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主：按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營占80%，餐飲業(yè)占8%，服務(wù)及配套行業(yè)占7%，休閑娛樂占5%；按面積分，商品經(jīng)營約占46%，服務(wù)及配套行業(yè)占37%，餐飲業(yè)約占7%，休閑娛樂占10%。業(yè)態(tài)混雜。大理古城商街地段租金(元/㎡)博愛路90復(fù)興路500人民路100洋人街150業(yè)態(tài)分布雖然無規(guī)劃，相對(duì)混雜，但未對(duì)經(jīng)營產(chǎn)生不良影響大理古城商業(yè)街內(nèi)每條街上均存在多種業(yè)態(tài)類型交叉的現(xiàn)象，并未按流行的商品或服務(wù)類別進(jìn)行分區(qū)配置；原因可能是私人業(yè)主自發(fā)操作店鋪出租所致。業(yè)態(tài)混雜看似違背現(xiàn)象商業(yè)理論，但古城眾多店鋪歷經(jīng)時(shí)日仍生存良好，也無游客抱怨購物不便，說明業(yè)態(tài)混雜至少在大理古城是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。四大街區(qū)圍合，各大街區(qū)各有主題特色明顯1、大理古城酒吧街——洋人街大理有名的酒吧一條街，商戶71家，經(jīng)營面積1840平米租金100-150元/㎡?月，營業(yè)率100%2、大理古城商品購物街——復(fù)興路大理人氣最旺的購物街，全長(zhǎng)1500米，商戶376家，經(jīng)營面積9632平米，租金500元/㎡?月，營業(yè)率100%3、大理古城餐飲街——人民路大理白族特色餐飲街，全長(zhǎng)1500米，商戶92家，經(jīng)營面積1944平米，租金100元/㎡