2023年彭州房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計(jì)，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長期有效機(jī)制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐漸退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸公積金、財(cái)政補(bǔ)助多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加緊庫存去化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。本市地產(chǎn)市場總體仍以剛需為主,銷售量穩(wěn)中微升，住房價(jià)格呈下降態(tài)勢，以價(jià)換量的方式比較明顯。詳細(xì)狀況如下：一、重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況（一）投資、施工狀況，本市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完畢投資15.7億元（其中市記錄局納入房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資,認(rèn)定入庫數(shù)據(jù)為14億元,詳情見附件1）。房屋施工面積203.8萬平方米，房屋住宅施工面積154.4萬平方米，新動工面積50.69萬平方米。（二）土地成交狀況房地產(chǎn)開發(fā)用地成交2宗，拍賣總面積80畝，成交金額0.73億元（詳情見附件2）。（三）稅收狀況房地產(chǎn)業(yè)稅收合計(jì)2.09億元，占全市地方稅收總額的16.4%。二、市場供銷狀況（一）新建商品房供銷狀況，辦理商品房預(yù)售許可44批次，同意預(yù)售商品房建筑面積112.31萬平方米，同比增長52.2%。新建商品房銷售建筑面積61.71萬平方米,同比增長17.2%，成交額28.09億元，同比增長9.3%。其中：住宅成交5703套，成交建筑面積53.87萬平方米，同比增長15.8%，銷售額21.32億元,同比增長12.7%，成交均價(jià)3958元/㎡，同比下降2.7%；商業(yè)用房建筑面積5.08萬平方米，同比增長54%，成交金額5.82億元，同比增長57.3%，成交均價(jià)11461元/㎡，同比增長3.3%。車位、倉儲、辦公用房等非宅成交建筑面積2.76萬平方米。（二）二手房交易狀況整年，本市二手房成交建筑面積32.7萬平方米，同比增長6.2%，成交金額7.52億元。其中住房成交1380套，建筑面積14.35萬平方米，同比下降18%，成交金額3.44億元。（三）商品房待售房源狀況截止12月底，全市待售商品房面積155.74萬平方米，其中待售住房94.59萬平方米，9685套；商業(yè)52.14萬平方米；車位、倉儲、辦公用房9.01萬平方米。按正常銷售速度計(jì)算，銷售周期為30個(gè)月。從銷售狀況看，整體是內(nèi)需乏力，外需局限性，庫存壓力增大，銷售周期對應(yīng)拉長，從而導(dǎo)致供不小于求的局面。三、商品房供求分析商品房購房人群仍然以本行政區(qū)域?yàn)橹?，成都中心城區(qū)、省內(nèi)其他都市和省外消費(fèi)群體在本市購房人群偏少；而在戶型選擇上，60-144平方米的戶型（一）購房者區(qū)域構(gòu)成本市購置商品房的消費(fèi)人群中，本行政區(qū)域購房人群仍是本市商品房消費(fèi)群體的重要構(gòu)成部分，所占比重為64%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)；成都郊區(qū)市縣購房人群占6%，同比增長1個(gè)百分點(diǎn)；成都中心城區(qū)購房人群占3%，與同期持平；省內(nèi)非成都地區(qū)購房人群占22%，同比增長7個(gè)百分點(diǎn)；外省來本市購房人群占5%，與同期持平。（二）戶型分析從購置戶型分析，60㎡如下戶型成交47套，占住宅總銷售套數(shù)的1%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)；60-90㎡的戶型成交2801套，占住宅總銷售套數(shù)的49%，同比增長1個(gè)百分點(diǎn)；90-144㎡的戶型成交2778套，占住宅總銷售套數(shù)的49%，同比增長1個(gè)百分點(diǎn)；144㎡以上的大戶型銷售77套，占住宅總銷售套數(shù)的1%，與同期持平?？梢钥闯?0-144㎡的一般中等及中小型住房是本市商品房銷售的主力戶型。（三）購房人群年齡構(gòu)造分析從住房消費(fèi)記錄數(shù)據(jù)看，20歲如下年齡段購房人群占3%；20-30歲年齡段購房人群占34%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；30-40歲年齡段購房人群占30%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；40-50歲年齡段占26%，同比增長4個(gè)百分點(diǎn)，50-60歲年齡段占比也到達(dá)了5%，與同期持平；60歲以上年齡段購房人群占2%，與同期持平。從調(diào)查來看婚房和改善性居住消費(fèi)是本市住房消費(fèi)的主角，購房人群呈年輕化的趨勢，20-50歲是住房消費(fèi)人群的主力。四、市場現(xiàn)實(shí)狀況分析（一）從本市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度看，一般商品住宅一直占據(jù)主導(dǎo)地位，高端地產(chǎn)、商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品太少，單一的住房形態(tài)阻礙了房地產(chǎn)市場規(guī)模效應(yīng)的發(fā)揮，也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)在本市作為重要產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造單一，缺乏多元化開發(fā)項(xiàng)目，致使本市都市文化和商業(yè)氣氛不濃。（二）區(qū)域發(fā)展不平衡。目前，牡丹新城、南部新城片區(qū)，交通便捷、公共生活服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐漸完善，多數(shù)為近年來彭投資的品牌房企開發(fā)的新樓盤，且樓盤品質(zhì)好，有規(guī)范的物管企業(yè)提供小區(qū)服務(wù)，從而這些優(yōu)質(zhì)資源吸引大量剛需和改善型的青睞；老城區(qū)二環(huán)路周圍的項(xiàng)目雖離老城區(qū)較近，但因項(xiàng)目規(guī)模較小，開發(fā)企業(yè)缺乏品牌效應(yīng)，銷售業(yè)績一般；蒙陽新城版塊目前是一種價(jià)值洼地，開發(fā)剛剛起步，發(fā)展空間廣闊，伴隨泰和置地的入駐，人氣逐漸升溫，必將帶動多家中小房企來蒙陽投資開發(fā)，未來十年內(nèi)，它將成為安居創(chuàng)業(yè)的理想之地。房地產(chǎn)開發(fā)過度集中于牡丹新城片區(qū)，置信F區(qū)、中節(jié)能、鴻運(yùn)星城、紫光興城、錦城國際等品牌企業(yè)強(qiáng)勢入駐，該版塊已初具規(guī)模，匯集人氣和商氣。相比之下，南部新城、蒙陽新城在項(xiàng)目的品質(zhì)上優(yōu)于牡丹新城，但在數(shù)量上落后于牡丹新城，區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)、不平衡。（三）從交易數(shù)據(jù)分析，本市住房和商業(yè)用房與同期比較，銷售量均呈上升態(tài)勢，究其原因：一是從歷年看，宏觀調(diào)控政策對本市影響不大，購置對象均以當(dāng)?shù)貏傂韬透纳菩蜑橹?，投機(jī)和投資型來彭很少，雖然全國房地產(chǎn)市場哀聲一片，但本市屬于四線都市之列，房價(jià)又偏低，該出手的仍然及時(shí)出手；二是銷售量的自然增長；但不得不提的是開發(fā)商以價(jià)換量和融資性銷售以處理資金壓力的行為。為緩和壓力，拓展市場，尋找商機(jī)。經(jīng)分析近兩年來的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，12月12日—14日，“彭州都市形象暨精品樓盤展示走進(jìn)廣元推介活動”在廣元市利州廣場隆重舉行，市內(nèi)10家優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)參與了本次活動。本次推介會共接待來訪客戶約7000人次，分發(fā)《彭州?？?000份，DM（四）房企分化明顯，市場矛盾將深入增多。由于目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢仍將持續(xù)，個(gè)別企業(yè)或?qū)⒉捎貌徽５娜谫Y方式處理企業(yè)資金瓶頸的問題，交房糾紛、購房協(xié)議矛盾將增多。由于企業(yè)新增存量的持續(xù)增長，估計(jì)未來房價(jià)降價(jià)壓力增大，企業(yè)或?qū)⒉捎靡詢r(jià)換量和融資性銷售的方式回籠資金。（五）由于本市災(zāi)后重建和征地拆遷修建了大量的都市和農(nóng)村的安頓房，提前透支了本市的購置力，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場處在疲軟狀態(tài)。五、市場動態(tài)及走勢預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)方面，中央經(jīng)濟(jì)會議指出保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)深化改革，做到“調(diào)速不減勢，量增質(zhì)更優(yōu)”，估計(jì)我國經(jīng)濟(jì)仍將在改革中平穩(wěn)前行，但由于內(nèi)外部原因影響，經(jīng)濟(jì)增長將深入放緩。貨幣信貸方面，中央仍將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，“積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要愈加重視松緊適度”，面對目前不停增長的經(jīng)濟(jì)下行和通縮壓力，出現(xiàn)降息降準(zhǔn)的也許性較大，但整體貨幣環(huán)境仍將穩(wěn)健。房地產(chǎn)政策方面，限購限貸等行政手段逐漸退出，調(diào)整回歸市場化，長期有效機(jī)制逐漸建立，同步受不一樣都市市場分化影響，地方政策調(diào)整也更趨靈活，房地產(chǎn)市場已經(jīng)辭別過去高速增長的“黃金時(shí)代”，通過市場調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。本市房地產(chǎn)市場面臨下行壓力，也步入了調(diào)整期，根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)表明，今年市場供應(yīng)較去年同期有明顯增長，雖然住宅價(jià)格略有下降，但市場成交走勢基本保持在合理區(qū)間，成交總量較同期有所增長，首先是開發(fā)商以價(jià)換量，另首先也不排除開發(fā)商融資性銷售立案。由于供應(yīng)增長，需求乏力，導(dǎo)致待售房源積壓嚴(yán)重，銷售周期拉長（成都一、二、三圈層最長之一），從而導(dǎo)致產(chǎn)品供不小于求的局面。，本市房地產(chǎn)市場展現(xiàn)低位徘徊的概率較大，市場以去庫存為主，成交均價(jià)波動不會太大，市場會保持較平和的態(tài)勢，但開發(fā)商資金壓力增長，將不可防止地采用融資性銷售和以價(jià)換量的方略。六、幾點(diǎn)提議（一）科學(xué)規(guī)劃，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型、規(guī)模、速度，突出區(qū)域特色，開發(fā)業(yè)態(tài)由純住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)向旅游、生態(tài)、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，可加大推出旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。適度加強(qiáng)住宅和非住宅的規(guī)劃配置，實(shí)現(xiàn)差異化競爭，加大對土地資源的整合力度。合理供應(yīng)土地，提高土地運(yùn)用率。根據(jù)房地產(chǎn)市場供需狀況，把握土地市場投放節(jié)奏，防止土地出讓規(guī)模大起大落，有序出讓開發(fā)建設(shè)用地，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，維護(hù)穩(wěn)定本市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（二）深入實(shí)行都市品牌推廣戰(zhàn)略，加大都市品牌宣傳，提高著名度，擴(kuò)大影響力。全方位拓展市場渠道，最大程度宣傳本市形象。一是各行各業(yè)共同參與投入財(cái)力、物力，變單一媒體推介為多層次多平臺推介；二是借助主流媒體多形式、多領(lǐng)域、多角度、有計(jì)劃、有節(jié)點(diǎn)的籌劃和組織都市品牌推介；三是在都市各主入口設(shè)置大型公益廣告，深化“綠色、文化、時(shí)尚、開放”四張都市名片的理想愿景，著力打造“天彭牡丹花好，幸福宜居彭州”的都市形象，從而提高著名度，吸引外地購房者，減少庫存。（三）規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、發(fā)改、金融等部門要積極作為，提前介入，圍繞項(xiàng)目跟蹤服務(wù)，提高政務(wù)質(zhì)量和水平，做到引導(dǎo)與監(jiān)督并重，服務(wù)與管理融合，構(gòu)建友好開放的房地產(chǎn)市場。加強(qiáng)政企聯(lián)絡(luò)，通過房協(xié)平臺，貫徹好開發(fā)企業(yè)聯(lián)席會議制度。首先及時(shí)理解企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的問題及營銷的提議意見，協(xié)助企業(yè)把握市場運(yùn)行動態(tài)，傳遞政府對房地產(chǎn)市場培育的決策和信心；另首先，引導(dǎo)企業(yè)自身完善和適應(yīng)市場變化，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防備意識，建立發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，樹立品牌意識，以精品化、品牌化，提高區(qū)域市場的認(rèn)知度和占有度。協(xié)助和引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位在內(nèi)控方面的房地產(chǎn)運(yùn)行管理由粗放式管理向原則化、規(guī)范化和精細(xì)化轉(zhuǎn)型。招大引強(qiáng)開發(fā)建設(shè)單位，限制小型企業(yè)或“帶帽”行為，提高市場防備風(fēng)險(xiǎn)能力。（四）鑒于房企分化明顯，市場矛盾日益增多的現(xiàn)實(shí)狀況，政府宜深入加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，提前介入，防患于未然，及時(shí)協(xié)調(diào)處理房地市場銷售、交房、辦證等過程中出現(xiàn)的多種矛盾。對違規(guī)行為，及時(shí)下達(dá)整改告知，限期整改，嚴(yán)厲處理，保證健康平穩(wěn)發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定。充足根據(jù)法律、法規(guī)，實(shí)行鏈條式統(tǒng)籌管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和監(jiān)測工作，規(guī)范市場行為，整改市場秩序，營造良好的市場環(huán)境。（五）近年來，伴隨舊城改造的力度加大，立城與優(yōu)城形成協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，社會公眾對都市品質(zhì)、都市空間布局的提高寄予厚望，提議合理規(guī)劃設(shè)置都市小綠地、小品、休閑空間等歷史人文標(biāo)志，來全面提高都市形象和品質(zhì)。（以上數(shù)據(jù)來自市房管局、記錄局、國土局、地稅局）附件1已入庫項(xiàng)目投資狀況附件21-12月土地拍賣狀況表附件31-12月商品房銷售面積前10強(qiáng)銷售狀況附件41-12月商品房（住宅）銷售面積前10強(qiáng)銷售狀況附件51-12月商品房（商業(yè)）銷售面積前10強(qiáng)銷售狀況一月九日附件1已入庫項(xiàng)目投資狀況企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱計(jì)劃總投資（萬元）合計(jì)完畢投資（萬元）1-2月完畢投資（萬元）備注成都匯盈置業(yè)有限企業(yè)彭州海德花園一期29000117361512四川長豐投資有限企業(yè)鴻運(yùn)星城80000771462692成都坤力房地產(chǎn)有限企業(yè)首城國際41834283900成都彭州泰發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)寶閣麗公館1358513585324彭州置信實(shí)業(yè)有限企業(yè)置信逸都·丹郡Ｆ區(qū)360003550250成都昌建房地產(chǎn)有限企業(yè)昌建·星悅城一期35517263339813該項(xiàng)目由投資增進(jìn)局先行報(bào)入庫內(nèi)，投資額認(rèn)定屬于投促局四川利匯房屋開發(fā)有限企業(yè)盛世天彭430002416717767成都華美屋置業(yè)有限企業(yè)彭州水岸熙街550048352317該項(xiàng)目由麗春鎮(zhèn)先行報(bào)入庫內(nèi)，投資額認(rèn)定屬于麗春鎮(zhèn)成都天泰房屋發(fā)展有限企業(yè)天泰賢庭800054562910成都碧城置業(yè)有限企業(yè)碧城旺麗莊園二期255000該企業(yè)法人目前無蹤跡，企業(yè)人員已離職企業(yè)名稱項(xiàng)目名稱計(jì)劃總投資（萬元）合計(jì)完畢投資（萬元）1-12月完畢投資（萬元）備注彭州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)恒昌貴筑B地塊高層居住小區(qū)1100047071752成都振坤貿(mào)易有限企業(yè)紫光·興城3402432565677成都財(cái)信房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)財(cái)信·上河新界30000263311811成都市辰興置業(yè)開發(fā)有限企業(yè)錦城國際29245249500該企業(yè)前期投資基本完畢，后續(xù)資金尚未到位成都龍彭投資有限企業(yè)天立·世紀(jì)華府1680080003500新入庫成都益聯(lián)投資有限企業(yè)益聯(lián)·逸景苑773004704512519新入庫成都益捷投資有限企業(yè)丹郡·湖岸750002838428384新入庫四川華業(yè)林志置業(yè)有限企業(yè)西環(huán)財(cái)富廣場4600092092870新入庫成都綠城節(jié)能投資有限企業(yè)中節(jié)能新時(shí)代廣場828808081230430成都益聯(lián)投資有限企業(yè)逸景苑46847493565015合計(jì)725881628259156922闡明：由于發(fā)改局有關(guān)固定資產(chǎn)投資目的認(rèn)定規(guī)則，以先報(bào)送資料的單位認(rèn)定得到投資額，因此本局的固定資產(chǎn)投資額認(rèn)定數(shù)值為：156922-14181-2651=140090附件21-2月土地拍賣狀況表序號宗地位置凈面積(平方米)用途成交價(jià)(萬元/畝)出讓總金額（萬元）競得人成交日1彭州市濛陽鎮(zhèn)東星村24058.918合36.0884畝二類居住用地943392.31成都盛世凰巢置業(yè)有限企業(yè)-2-212彭州市濛陽鎮(zhèn)東星村29324.716合43.9871畝二類居住用地903958.839附件31-12月商品房銷售面積前10強(qiáng)銷售狀況序號開發(fā)商名稱開發(fā)項(xiàng)目銷售面積（萬㎡）成交金額（億元）成交套數(shù)1成都益聯(lián)投資有限企業(yè)逸景苑7.053.87752成都濛陽農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場有限責(zé)任企業(yè)成都濛陽農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場配套住宅及冷庫6.072.086873成都百維投資開發(fā)有限企業(yè)置信·麗島4.911.95224彭州置信實(shí)業(yè)有限企業(yè)置信逸都·丹郡F區(qū)4.92.645695成都益捷投資有限企業(yè)置信·丹郡湖岸4.141.744296四川華業(yè)林志置業(yè)有限企業(yè)西環(huán)財(cái)富廣場3.632.073707彭州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)恒昌·貴筑3.431.266398四川利匯房屋開發(fā)有限企業(yè),成都金房集團(tuán)有限企業(yè)盛世天彭2.781.262949成都昌建房地產(chǎn)有限企業(yè)昌建·星悅城一期2.210.9524610四川長豐投資有限企業(yè)鴻運(yùn)星城2.190.88299附件41-12月商品房（住宅）銷售面積排名前10強(qiáng)銷售狀況序號開發(fā)商名稱開發(fā)項(xiàng)目銷售面積（萬㎡）成交金額（億元）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）1成都益聯(lián)投資有限企業(yè)逸景苑6.54374545892成都濛陽農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場有限責(zé)任企業(yè)成都濛陽農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)交易市場配套住宅及冷庫5.911.9167232323成都百維投資開發(fā)有限企業(yè)置信·麗島4.9