房地產(chǎn)稅收籌劃

李記有簡(jiǎn)介

李記有：碩士研究生、高級(jí)會(huì)計(jì)師、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院客座教授，中國(guó)稅收籌劃網(wǎng)CEO、北京致通振業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)、《企業(yè)納稅管理工具箱軟件》研發(fā)人、全國(guó)知名稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)運(yùn)作專家，曾為全國(guó)數(shù)十家企業(yè)擔(dān)任高級(jí)稅務(wù)顧問(wèn)，設(shè)計(jì)最優(yōu)納稅方案。

著有《企業(yè)稅收籌劃操作指南》、《企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃》、《稅務(wù)代理理論與實(shí)踐》、《國(guó)稅實(shí)務(wù)》、《稅收籌劃的基本思路和實(shí)務(wù)操作》等著作。在國(guó)內(nèi)首先創(chuàng)立稅收籌劃“變量引進(jìn)”和“因素分析”兩大學(xué)說(shuō)，并創(chuàng)建了全國(guó)首家稅收籌劃網(wǎng)。是中央電視臺(tái)、中國(guó)稅務(wù)報(bào)、中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)的稅收籌劃訪談嘉賓，并多次在全國(guó)幾十個(gè)大中城市舉辦專場(chǎng)報(bào)告會(huì)。籌劃魔方：在變化中尋找籌劃空間

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的

納稅風(fēng)險(xiǎn)管控與稅收籌劃

主講人：李記有第一部分控制納稅風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理稅收的第一目標(biāo)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要納稅風(fēng)險(xiǎn)類型與案例案例一：案例二案例三（一）偷稅的法律風(fēng)險(xiǎn)（二）違反稅法規(guī)定少繳納稅款的法律風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)成因1、稅收政策變動(dòng)與稅收稽查專業(yè)化是引發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)外在因素2、企業(yè)缺乏內(nèi)控流程是引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在因素三、尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，聘請(qǐng)稅務(wù)顧問(wèn)是降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)有效途徑一、稅收籌劃的兩大前提（一）企業(yè)適用稅收政策的多樣性是稅收籌劃第一個(gè)前提（二）企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)不同，所適應(yīng)的稅收政策不同，是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃第二個(gè)前提第二部追求最優(yōu)納稅是企業(yè)管理稅收第二目標(biāo)二、稅收籌劃“兩大學(xué)說(shuō)”

稅收籌劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性，有著較為復(fù)雜的操作程序，但同時(shí)，它也是有規(guī)律的?？偨Y(jié)幾年來(lái)成功的籌劃案例，我認(rèn)為稅收籌劃的個(gè)案基本上都遵循“變量引進(jìn)”和“因素分析”兩大規(guī)律。（一）稅收籌劃的“變量引進(jìn)學(xué)說(shuō)”所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的要素。變量引進(jìn)，就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進(jìn)部分原來(lái)沒(méi)有或改變?cè)械臄?shù)值，從而影響稅收政策的差異化選擇、引起稅額變化，達(dá)到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化。稅收籌劃的變量大體可以分為五類1、納稅人的注冊(cè)地點(diǎn)2、納稅人的性質(zhì)或組織形式3、納稅人選擇的行業(yè)4、企業(yè)資產(chǎn)、設(shè)備是否是國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品5、企業(yè)選用什么樣的從業(yè)人員（二）稅收籌劃的“因素分析學(xué)說(shuō)”因素，就是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，或者說(shuō)是決定事物發(fā)展的原因或條件。因素分析，就是對(duì)那些影響稅額的條件（因素）進(jìn)行分析，并通過(guò)一些稅收安排后加以利用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。影響稅收籌劃的“五大因素”特定稅收政策因素稅收優(yōu)惠政策因素稅制要素計(jì)算公式中的內(nèi)嵌因素組織形式因素（三）稅收籌劃“兩大學(xué)說(shuō)”的互相轉(zhuǎn)換變量引進(jìn)法和因素分析法“兩大學(xué)說(shuō)”之間是相通的，變量引進(jìn)中的變量也屬于因素分析中的因素，特別是在實(shí)際的操作中，兩者是密切聯(lián)系的。納稅人在運(yùn)用這兩種理論模型時(shí)，要體現(xiàn)出靈活性。一方面從邏輯分析入手，從因素分析的角度找到稅收籌劃的空間，另一方面，又要打破思維定式，進(jìn)行跳躍式思維，從變量引進(jìn)的角度，找到稅收籌劃的空間。三、企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的現(xiàn)狀（一）把偷稅誤認(rèn)為是稅收籌劃（二）簡(jiǎn)單對(duì)號(hào)入座式運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策是稅收籌劃的主要方式（三）企業(yè)在稅收的盲區(qū)是當(dāng)前稅收籌劃主要障礙第三部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)全程控制解碼圖與納稅風(fēng)險(xiǎn)管控一研發(fā)背景和研發(fā)思想二十大節(jié)點(diǎn)的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控（一）公司設(shè)立階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（二）土地取得階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（三）規(guī)劃立項(xiàng)階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（五）項(xiàng)目銷售階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（六）項(xiàng)目清算階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（七）項(xiàng)目清算階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（八）企業(yè)退出階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（九）企業(yè)融資階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三（十）日常費(fèi)用支出階段納稅風(fēng)險(xiǎn)管控案例一案例二案例三第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心稅種的稅收政策分析與籌劃稅收實(shí)體法適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅種(包括費(fèi)共計(jì)12個(gè))中國(guó)稅制體系流轉(zhuǎn)稅行為稅類財(cái)產(chǎn)稅類非稅征收所得稅資源稅類特定目的稅類文化建設(shè)費(fèi)房產(chǎn)稅車船稅教育費(fèi)附加地方教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅資源稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市維護(hù)建設(shè)稅耕地占用稅土地增值稅增值稅營(yíng)業(yè)稅消費(fèi)稅關(guān)稅契稅印花稅車輛購(gòu)置稅營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃與案例分析一、營(yíng)業(yè)稅的含義與特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅的含義：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。營(yíng)業(yè)稅的特點(diǎn)：1、一般以營(yíng)業(yè)額全額為計(jì)稅依據(jù)2、按行業(yè)設(shè)計(jì)稅目稅率3、計(jì)算簡(jiǎn)便，便于征管二、營(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則修訂后的主要變化1、對(duì)境內(nèi)應(yīng)稅勞務(wù)進(jìn)行重新界定；2、混合銷售的重新界定；3、增加了計(jì)稅價(jià)格明顯偏低問(wèn)題的處理規(guī)定；4、調(diào)整耐水地點(diǎn)的表述方式；5、擴(kuò)大視同營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為人范圍；6、明確了采取預(yù)收款方式建筑業(yè)和租賃業(yè)的納稅人發(fā)生時(shí)間7、補(bǔ)充了價(jià)外費(fèi)用包含的項(xiàng)目；8、增加了營(yíng)業(yè)額有關(guān)扣除項(xiàng)目所需憑證的規(guī)定三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的主要問(wèn)題及籌劃思路1、有關(guān)預(yù)收（包括定金、訂金、意向金、合同保證金）等相關(guān)收入征稅問(wèn)題2、有關(guān)代收款的征稅問(wèn)題3、墊資從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的稅收問(wèn)題4、有關(guān)合作建房中心稅收問(wèn)題5、有關(guān)“甲供材”中稅收運(yùn)用問(wèn)題6、有自建行為的稅收問(wèn)題7、有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的運(yùn)用稅收問(wèn)題土地增值稅土地增值稅清算實(shí)務(wù)第一章土地增值稅清算相關(guān)背景資料一、土地增值稅清算背景1.1187號(hào)文的影響《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知.doc》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)2006年12月28日簽發(fā)187號(hào)文件，2007年1月16日稅務(wù)總局網(wǎng)上公布1月17日滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌。截至閉市，共有62家地產(chǎn)股下跌，26家跌停。其中，被稱為地產(chǎn)龍頭股的萬(wàn)科A自2000年以來(lái)，首度遭遇跌停；保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地等地產(chǎn)領(lǐng)頭羊幾近全線跌停。上海房地產(chǎn)分類指數(shù)下挫9.3%。1月17日晚，萬(wàn)科等多家房企連夜對(duì)事件影響做出評(píng)估，并于次日發(fā)布“澄清”公告。萬(wàn)科在公告中稱，由于已對(duì)土地增值稅預(yù)留了高達(dá)3億元的準(zhǔn)備金，未來(lái)盈利預(yù)期不受影響。類似表態(tài)性公告還包括了招商地產(chǎn)、金融街、陽(yáng)光股份、深長(zhǎng)城、泛海建設(shè)等上市公司。亞泰集團(tuán)的公告18日，面對(duì)清算征收土地增值稅的巨大影響，國(guó)稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強(qiáng)調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對(duì)所有轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目征收而且有相應(yīng)的免征和減征條款。同時(shí)也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。187號(hào)文中引起各房地產(chǎn)公司過(guò)度反映的清算條件及時(shí)間要求各大媒體報(bào)紙[1]陳則明（上海社科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任博士）.理性看待土地增值稅[N].新京報(bào),2007.[2]土地增值稅下月開(kāi)征[N].建筑時(shí)報(bào),2007.[3]本報(bào)記者劉大毅.土地增值稅劍指地產(chǎn)熱[N].遼寧日?qǐng)?bào),2007.[4]記者朱桂芳.土地增值稅下月起開(kāi)征[N].南方日?qǐng)?bào),2007.[5]時(shí)寒冰.土地增值稅清算豈能兒戲[N].上海證券報(bào),2007.[6]本報(bào)記者王欣通訊員張爾翠.下月起清算房企土地增值稅[N].深圳特區(qū)報(bào),2007.新浪網(wǎng)“土地增值稅清算”專題搜狐網(wǎng)“土地增值稅清算”專題電視

土地增值稅清算出臺(tái)新規(guī)開(kāi)發(fā)商成本壓力增大2007-01-17《中央二套-經(jīng)濟(jì)頻道全球資訊榜》

土地增值稅清算：房地產(chǎn)稅收調(diào)控趨緊2007-01-17《中央一套-綜合頻道晚間新聞》

土地增值稅征管不會(huì)增加企業(yè)和購(gòu)房人負(fù)擔(dān)2007-01-20《中央一套-綜合頻道新聞30分》媒體關(guān)注的要點(diǎn)對(duì)股市的影響．

電視.doc對(duì)房?jī)r(jià)的影響．清算土地增值稅專題.htm1.2稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫\穩(wěn)定房?jī)r(jià)財(cái)稅[2006]75號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知.doc個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知.doc房地產(chǎn)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)優(yōu)惠財(cái)稅[2006]21號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知.doc取消房地產(chǎn)企業(yè)土地（房產(chǎn)）投資的免稅優(yōu)惠財(cái)稅[2006]162號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知.doc將房地產(chǎn)銷售印花稅率由0.03%提高到0.05%國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知.doc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行土地增值稅清算二、土地增值稅清算的進(jìn)程2.1山雨欲來(lái)風(fēng)聲鶴唳(2007.1.17-2007.4.8)媒體炒作房地產(chǎn)企業(yè)人人自危等待細(xì)則的出臺(tái)1月22日南方報(bào)業(yè)《21世紀(jì)報(bào)道》上海地產(chǎn)商欲串聯(lián)上書各種避稅方案分散收入精裝修普通住房?jī)?yōu)惠2.2雷聲隆隆雨點(diǎn)淅瀝(2007.4.9-2008.7.4)各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知.doc吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知.doc遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知.doc清算過(guò)程中問(wèn)題重重、爭(zhēng)議連連（如何分開(kāi)核算、財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除）實(shí)際操作很難（不主動(dòng)清算又怎樣）各地政策差異很大（分?jǐn)偡椒?、核定率）開(kāi)發(fā)商與政府的關(guān)系2.3迷霧重重進(jìn)退兩難(2008.7.5-2009.5.11)房市低蘼全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)于7月5日將房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整建議上報(bào)至全國(guó)工商聯(lián)，與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已就房地產(chǎn)政策調(diào)整提出一些建議，將上報(bào)有關(guān)部門作為決策參考?！本仁小币辉~開(kāi)始在媒體出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)稅收政策可能調(diào)整10月10日，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士承認(rèn)了土地增值稅政策改革正在調(diào)研，但是稱上述9月底會(huì)議僅為國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整土地增值稅政策的調(diào)研活動(dòng)，與國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策無(wú)關(guān)。開(kāi)發(fā)商代表們表示，各地都出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商不買地、退地，拿地以后不開(kāi)工等現(xiàn)象，長(zhǎng)期下去，會(huì)給地方房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響。希望土地增值稅能調(diào)整現(xiàn)行的“預(yù)征”制度，將其變?yōu)槭潞笄逅恪?.4統(tǒng)一思想,重拳出擊(2009.5.12--)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知.doc國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)

重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形，強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.doc

明確了土地增值稅清算過(guò)程中遇到的十八個(gè)問(wèn)題江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知.doc

加強(qiáng)管理、提高核定征收率，普通住宅1%-4%非普通住宅2%-8%，不能分開(kāi)核算從高適用2%-8%國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展第二批大型企業(yè)集團(tuán)稅收自查工作的通知.doc國(guó)家稅務(wù)總局稽查8大房企萬(wàn)科華遠(yuǎn)等榜上有名蘇地稅函[2009]240號(hào)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的批復(fù).doc一、擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

二、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

一律按8%的核定征收率核定征收土地增值稅：粵地稅發(fā)〔2009〕148號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知.doc抓住當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨回暖的有利時(shí)機(jī)

積極推動(dòng)土地增值稅清算工作的開(kāi)展第二章土地增值稅清算基礎(chǔ)知識(shí)一、計(jì)算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額3、增值額=收入-（土地成本+開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅金+加計(jì)扣除）土地增值額計(jì)算簡(jiǎn)圖.doc4、開(kāi)發(fā)成本=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公用配套設(shè)施費(fèi)+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)5、開(kāi)發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）6、加計(jì)扣除=（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）*20%7、增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額8、稅率檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%二、特點(diǎn)1、宏觀調(diào)控作用大于財(cái)政收入職能2007年稅收收入統(tǒng)計(jì).htm2008年稅收收入統(tǒng)計(jì).htm2、計(jì)算復(fù)雜（涉及環(huán)節(jié)多、內(nèi)容多、規(guī)定多）3、稅率高（最低檔30%，對(duì)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)影響大）4、政策“不清”、強(qiáng)烈的地方特色（各地不統(tǒng)一、有待進(jìn)一步明確）5、行業(yè)特點(diǎn)突出（涉及行業(yè)知識(shí)多）6、對(duì)會(huì)計(jì)知識(shí)要求高（成本核算、成本與費(fèi)用的區(qū)分）第三章土地增值稅清算政策準(zhǔn)備

一、國(guó)家法規(guī)1、暫行條例、實(shí)施細(xì)則、48號(hào)文（基本規(guī)定、稅種要件）2、187號(hào)文、91號(hào)文（清算的直接依據(jù)）3、其他法規(guī)：財(cái)稅[2006]21號(hào)二、地方法規(guī)1、青島市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)的通告.doc2、青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc3、青地稅發(fā)[2009]39號(hào)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知.doc4、青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.doc5、青地稅發(fā)〔2008〕141號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的通知.doc三、鑒證準(zhǔn)則土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則.doc第四章土地增值稅清算實(shí)務(wù)一、前期工作（一）查看清算條件1、稅法規(guī)定：符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；（四）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如何理解把握？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)收：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明?！耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公示表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.doc符合本辦法第六條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。符合本辦法第七條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc（二）確認(rèn)清算對(duì)象1、稅法規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc2、實(shí)務(wù)操作：a.收集五證（土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證、預(yù)售許可證）核對(duì)對(duì)清算項(xiàng)目名稱b.取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖紙、效果圖等與工程施工許可證、銷售許可證核對(duì)確認(rèn)分期情況3、難點(diǎn)問(wèn)題：規(guī)劃證分未兩期，但企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)分三期，如何處理（三）確認(rèn)建筑面積和產(chǎn)品1、稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc2、實(shí)務(wù)處理：a.取得房產(chǎn)局測(cè)繪大隊(duì)測(cè)核的銷售面積分層分戶表與銷售統(tǒng)計(jì)表相核對(duì)，與工程規(guī)劃許可證相核對(duì)，確定建筑面積c、統(tǒng)計(jì)普通住宅與非普通住宅面積3、普通住宅的二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)a.容積率在1.0以上b.面積在120平米（含）以下普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開(kāi)工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間為準(zhǔn)。

青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.doc

沈地稅發(fā)〔2008〕72號(hào)沈陽(yáng)新普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)確定.doc4、難點(diǎn)問(wèn)題：a.規(guī)劃證是公寓，但企業(yè)實(shí)際按住宅銷售b.地下車庫(kù)、倉(cāng)房等無(wú)產(chǎn)權(quán)房是否參與清算國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù).docc.倉(cāng)房是按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅還是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.docd.整個(gè)項(xiàng)目容積率1.0,包括別墅\洋房\網(wǎng)點(diǎn)\高層住宅.但高層住宅容積率超過(guò)1.0,高層住宅可否享受普通住宅?（四）工程結(jié)算情況1、稅法規(guī)定：扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（187號(hào)文）2、實(shí)務(wù)處理a.取得或編制付款進(jìn)度與發(fā)票統(tǒng)計(jì)表b.按明細(xì)賬逐筆核對(duì)發(fā)票3、重點(diǎn)提示：a.清算企業(yè)核算基礎(chǔ)決定了工作量的大小與清算風(fēng)險(xiǎn)。b.合法有效憑證的“質(zhì)”與“量”直接決定清算結(jié)果。4、難點(diǎn)問(wèn)題：何為合法有效憑證沈地稅發(fā)〔2008〕65號(hào)關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知.doc（五）組織清算材料（1）《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報(bào)表；（2）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；（3）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（4）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；（5）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單；（6）《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；（7）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；（8）預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；（9）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。上述第（二）至（九）項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的附件，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。二、清算項(xiàng)目審核（一）收入確認(rèn)1、稅法規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例.doc第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知.doc187號(hào)文

按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：（1）所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；（2）對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（3）國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。青地稅發(fā)[2008]100號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc2、實(shí)務(wù)操作取得或編制銷售收入項(xiàng)目匯總表、收入項(xiàng)目明細(xì)表（臺(tái)帳）與分層分戶測(cè)繪表、預(yù)售許可證相核對(duì)、銷售發(fā)票統(tǒng)計(jì)表、銷售合同統(tǒng)計(jì)表a.核對(duì)面積（可售面積、已售面積、未售面積）b.核對(duì)金額（普通住宅、非普通住宅）c.核對(duì)戶數(shù)、核對(duì)合同d.收入形式（貨幣、非貨幣）e.核對(duì)發(fā)票3、難點(diǎn)問(wèn)題a.非貨幣交易的處理b.拆遷還建的處理

以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，其在視同銷售時(shí)其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？應(yīng)當(dāng)如何計(jì)入扣除？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開(kāi)具發(fā)票；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

青地稅函〔2009〕47號(hào)青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.docc.何為價(jià)格偏低（打折促銷、尾盤銷售）第十八條

審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知.doc開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售的平均價(jià)格確定。（3）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。青地稅發(fā)[2008]100號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc（二）取得土地使用權(quán)支付的金額1、稅法規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得土地使用證\土地出讓合同\土地出讓金發(fā)票\取得支付證明（銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)）\取得契稅繳稅憑證\取得用地規(guī)劃許可證b.將以上資料與賬簿、憑證相核對(duì)c.在不同項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)?、難點(diǎn)問(wèn)題：a.同一地塊，分項(xiàng)、分期開(kāi)發(fā)的土地成本分?jǐn)倖?wèn)題。按建筑面積？按占地面積？按售價(jià)比例？按基準(zhǔn)地價(jià)比例系數(shù)?b.普通住宅與非普通住宅土地成本分?jǐn)倖?wèn)題，同上？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。青地稅發(fā)[2008]100號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、銷售的，分期清算土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目，可選擇按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)??！渡钲谑械胤蕉悇?wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》

對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知.doc

關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)，其發(fā)生的資金費(fèi)用按照下列原則分?jǐn)偅?一)納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?二)納稅人發(fā)生的其它費(fèi)用，按單位建筑面積分?jǐn)?。江西省地方稅?wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知.doc

按商業(yè)用地與住宅用地土地出讓金基準(zhǔn)地價(jià)（政府定期調(diào)整公布）系數(shù)分?jǐn)們r(jià)格不同使用年限不同調(diào)整規(guī)劃商業(yè)比例要補(bǔ)交土地出讓金售價(jià)不同

各種分?jǐn)偡椒ú煌瑫?huì)造成清算結(jié)果大相徑庭,是最重要的土地增值稅稅收籌劃技術(shù)（三）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、稅法規(guī)定土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得或編制拆遷補(bǔ)償明細(xì)表（統(tǒng)計(jì)表）\單位的拆遷補(bǔ)償發(fā)票、合同、支付憑證\個(gè)人的拆遷補(bǔ)償協(xié)議、身份證號(hào)信息、支款憑證\b.將以上資料與賬簿、憑證相核對(duì)3、難點(diǎn)問(wèn)題a.發(fā)票問(wèn)題老項(xiàng)目無(wú)發(fā)票、事業(yè)單位無(wú)發(fā)票4、關(guān)于土地增值稅清算合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題

(一)根據(jù)“187號(hào)文”第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。由于歷史遺留問(wèn)題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒(méi)有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可給予扣除：1.能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；2.按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。2002年12月1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)“187號(hào)文”第四條第(一)項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知.doc（四）前期工程費(fèi)1、稅法規(guī)定前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)處理按明細(xì)賬核對(duì)扣除憑證（發(fā)票）、支付憑證、必要合同3、難點(diǎn)問(wèn)題平整場(chǎng)地、隱蔽工程等業(yè)務(wù)的真實(shí)性票據(jù)的合規(guī)性（汽油票、個(gè)人收據(jù)）（五）建筑安裝工程費(fèi)1、稅法規(guī)定建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)處理a.取得或編制施工合同付款進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表b.取得工程決算書c.以上資料與合同、賬簿、支付憑證相核對(duì)3、難點(diǎn)問(wèn)題a.發(fā)票的統(tǒng)計(jì)核對(duì)（企業(yè)核算不規(guī)范、統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作不好）b.甲供材問(wèn)題（材料發(fā)票、建安發(fā)票、代扣代繳營(yíng)業(yè)稅票、材料成本重復(fù)計(jì)算）c.普通住宅與非普通住宅成本分?jǐn)倖?wèn)題（何為分開(kāi)核算、按合同約定分、按決算書分）d.工程值的真實(shí)性各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得扣除。（六）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、稅法規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得或編制基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表b.取得工程決算書c.以上資料與合同、賬簿、支付憑證相核對(duì)3、難點(diǎn)問(wèn)題a.政府代收費(fèi)用對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中且向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計(jì)百分之二十扣除的基數(shù)。如代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

青地稅發(fā)[2008]100號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.docb.景觀、綠化、道路等零星工程支出的真實(shí)性c.分項(xiàng)、分期開(kāi)發(fā)的成本分?jǐn)倖?wèn)題（七）公共配套設(shè)施費(fèi)1、稅法規(guī)定公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。187號(hào)文

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售，其收入應(yīng)視為轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？答：根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)，公共配套設(shè)施原則上不得對(duì)外銷售，而應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，因而其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入扣除。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施對(duì)外銷售，其轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入非普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目按《辦法》第二十條規(guī)定確認(rèn)。出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積轉(zhuǎn)為自用，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入嗎？其扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對(duì)于該部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用不得計(jì)入扣除。

青地稅函〔2009〕47號(hào)青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得或編制公共配套設(shè)施明細(xì)表b.取得用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證c.取得分層分戶測(cè)繪表d.取得工程據(jù)決算書e.取得不能轉(zhuǎn)讓或無(wú)償移交政府的證明材料f.將以上資料與合同、賬簿、發(fā)票、支付憑證相核對(duì)3、難點(diǎn)問(wèn)題a.公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，如何界定歸屬全體業(yè)主b.利用人防設(shè)施改建的地下車庫(kù)、車位、倉(cāng)庫(kù)等收入確認(rèn)問(wèn)題，成本列支問(wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定，對(duì)擁有地下車位產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對(duì)于出售地下車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對(duì)其征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。

遼地稅函【2007】104號(hào).doc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

青地稅函〔2009〕47號(hào)青島市地稅局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知.docc.項(xiàng)目間成本分?jǐn)倖?wèn)題（八）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1、稅法規(guī)定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得或編制開(kāi)發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表（賬）b.逐筆核對(duì)支付憑證、支付內(nèi)容、發(fā)票c.調(diào)整應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容3、報(bào)告格式4、難點(diǎn)問(wèn)題1、嚴(yán)格區(qū)分應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的項(xiàng)目2、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)、外地差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)3、利息應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算扣除(九)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、稅法規(guī)定開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

財(cái)稅字[1995]048號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知.doc

根據(jù)土地增值稅的立法原則，利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。因此，如果人民銀行沒(méi)有規(guī)定貸款利息的上浮幅度，可按規(guī)定扣除。

沈地稅發(fā)〔2008〕65號(hào)關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得借款合同b.取得或編制利息支付明細(xì)表（賬）c.取得利息支付憑證d.將以上資料與賬簿、憑證核對(duì)相符e.測(cè)算是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率f.檢查其他費(fèi)用票據(jù)的合規(guī)性3、難點(diǎn)問(wèn)題a.金融機(jī)構(gòu)的范圍b.集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息能否扣除c.如何在項(xiàng)目之間分?jǐn)偅òㄆ胀ㄗ≌c非普通住宅）d.未發(fā)生利息，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何扣除關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出扣除問(wèn)題：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息費(fèi)用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條(一)(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。

廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計(jì)算的土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%計(jì)算扣除。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%進(jìn)行計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)貸款或者核心企業(yè)貸款后，將資金統(tǒng)籌安排給集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)使用，利息扣除的原則是什么？答：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，并且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款的證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。假設(shè):某項(xiàng)目收入10000萬(wàn)，土地及開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用1000萬(wàn)1、無(wú)利息支出可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=7000萬(wàn)*5%=350萬(wàn)2、向其他企業(yè)拆解資金10萬(wàn)，列支支付的付利息1萬(wàn)?？梢钥鄢拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用=7000*10%=700萬(wàn)（十）稅金1、稅法規(guī)定與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則.doc細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

財(cái)稅字[1995]048號(hào)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知.doc

第十八條開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本辦法第十六條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本辦法第十六條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。青地稅發(fā)[2008]100號(hào)青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開(kāi)始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅金及附加，這部分營(yíng)業(yè)稅稅金可否計(jì)入扣除？答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雖然繳納的這部分營(yíng)業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目金額中也不包括這部分面積的扣除項(xiàng)目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對(duì)應(yīng)的已繳營(yíng)業(yè)稅稅金不得計(jì)入本次清算扣除。青地稅發(fā)[2009]39號(hào)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知.doc2、實(shí)務(wù)操作a.取得納稅申報(bào)表b.抽查稅金繳款票據(jù)c.與收入測(cè)算復(fù)核申報(bào)扣除稅金計(jì)算的準(zhǔn)確性3.難點(diǎn)問(wèn)題(十一）加計(jì)扣除20%按（土地成本+開(kāi)發(fā)成本）*20%計(jì)算是退稅（普通住宅）的唯一解釋第五章其他疑難問(wèn)題1、十年以前的項(xiàng)目是否清算，如何清算2、擋光補(bǔ)償能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在土地增值稅清算時(shí)扣除。3、在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊之外的某相鄰建筑、道路、廣場(chǎng)、綠化等影響項(xiàng)目環(huán)境，開(kāi)發(fā)公司為了提高項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)這些地塊之外的相鄰建筑進(jìn)行了改造。問(wèn)：其改造費(fèi)用能否作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，在土地增值稅清算時(shí)扣除。4、納稅人并非發(fā)票鑒定專家，在不知情的情況下善意取得了假發(fā)票計(jì)入成本。問(wèn)：清算時(shí)能否參照增值稅的規(guī)定，限期糾正，在換取或到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)合法發(fā)票后，予以扣除？第六章清算應(yīng)對(duì)策略1.主動(dòng)與被動(dòng)有利則主動(dòng)無(wú)利則被動(dòng)有利:商業(yè)比例小的住宅項(xiàng)目\整體利潤(rùn)低的項(xiàng)目\普通住宅多的項(xiàng)目一般會(huì)退稅,只有清算才能退稅無(wú)利:商業(yè)項(xiàng)目\商業(yè)比例大的住宅項(xiàng)目2.核定與查實(shí)

核定條件開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的；（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。核定土地增值稅稅額的公式如下：應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×核定征收率核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。核定率青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表.doc3.清算策略建立在測(cè)算的基礎(chǔ)上第七章模擬清算的必要性1、自行摸底(知己知彼百戰(zhàn)百勝)2、為清算準(zhǔn)備資料（正式清算時(shí)節(jié)省工作）3、積極補(bǔ)救（票據(jù)、會(huì)計(jì)處理）4、儲(chǔ)備人脈（為以后做鋪墊）5、多角度考慮問(wèn)題(防備中介或?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)損害企業(yè)利益)6、積極籌劃爭(zhēng)取利益契稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅契稅稅收籌劃與案例分析一契稅的原理(一)契稅的概念契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。(二)契稅的特點(diǎn)1、屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅2、由財(cái)產(chǎn)承受人納稅(三)契稅的作用1、廣辟財(cái)源，增加地方財(cái)政收入2、保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)權(quán)糾紛二、征稅對(duì)象（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（三）房屋買賣1、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋2、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓3、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅（四）房屋贈(zèng)與（五）房屋交換1、以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；2、以土地、房屋權(quán)屬抵債；3、以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；4、以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。（六）承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金三主要調(diào)整承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)2005國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù).doc對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。財(cái)稅〔2008〕24號(hào)2008財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知.doc：

自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%.首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。財(cái)稅〔2008〕137號(hào)2008財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》.doc：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知財(cái)稅〔2008〕175號(hào)2008財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知.doc：以出讓方式或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)劃撥用地的，不屬于財(cái)稅〔2008〕175號(hào)文件規(guī)定的免稅范圍，對(duì)承受方應(yīng)征收契稅。國(guó)稅發(fā)〔2009〕89號(hào)2009國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知.doc：四難點(diǎn)問(wèn)題分析1.我是軍區(qū)干休所的離休干部遺屬，請(qǐng)問(wèn)我們購(gòu)買的現(xiàn)住干休所公有住房還需要繳納契稅嗎？2.購(gòu)新房的同時(shí)出售一套住房繳納契稅有無(wú)優(yōu)惠？3.在辦理房屋契稅的過(guò)程中，地稅局的評(píng)估高于成交價(jià)，開(kāi)具正規(guī)發(fā)票時(shí)，是按成交價(jià)開(kāi)發(fā)票，有什么問(wèn)題嗎？4.以房地產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行投資是否涉及契稅問(wèn)題？5.出讓金減免契稅需全額繳嗎？6.房產(chǎn)所在地是一個(gè)區(qū)，而公司注冊(cè)地在另一個(gè)區(qū)(即同城不同區(qū))，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的契稅在哪個(gè)地點(diǎn)繳納？7.自有房產(chǎn)投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)可免契稅嗎？8.購(gòu)房人與被拆遷人或出售已購(gòu)公有住房人不一致時(shí)如何辦理契稅減免稅政策？9.社會(huì)力量辦學(xué)承受的土地房屋用于教學(xué)是否納契稅？10.以項(xiàng)目換土地承受土地使用權(quán)是否征收契稅？11.我是一家房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)，2001政府同意把一塊約400畝海域的土地出讓給我公司填海開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。由于2002年國(guó)家出臺(tái)文件規(guī)定商業(yè)用地不能以協(xié)議方式出讓，致使我公司在完成海域回填后，不能辦理土地證。政府又按我們投入的成本加上賠償回收，重新招標(biāo)，我公司又中標(biāo)。在上述這種情況中，我們的契稅應(yīng)該怎樣繳?這其中有沒(méi)有什么優(yōu)惠政策？12.以外幣作為記賬本位幣的外資企業(yè),以外幣支付購(gòu)房款，在計(jì)算繳納契稅時(shí)如何折算應(yīng)納稅額？五主要優(yōu)惠政策和籌劃思路（一）一般規(guī)定1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅。3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。5、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6、經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。7、自2008年11月1日起對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。（二）特殊規(guī)定：1、企業(yè)公司制改造（1）非公司制企業(yè)整體改建為股份制企業(yè)，或有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。（2）非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過(guò)50%的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

2、企業(yè)股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；國(guó)有控股公司投資組建新公司時(shí)，對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司85%以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。國(guó)有控股公司是指國(guó)家出資額占公司資本總額50%以上，或國(guó)有股份占公司資本總額50%以上的國(guó)有控股公司。

3、企業(yè)合并企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4、企業(yè)分立企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。5、企業(yè)出售國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售法人注銷，且買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，減半征契稅；全部安置的，免征契稅。

6、企業(yè)注銷、破產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定注銷、破產(chǎn)后，對(duì)債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對(duì)其所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，減半征契稅；全部安置的，免征契稅。7、房屋的附屬設(shè)施對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅，對(duì)不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。8、繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地、房屋權(quán)屬的，屬于贈(zèng)與行為，征收契稅。

9、其它（1）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債轉(zhuǎn)股企業(yè)，對(duì)債轉(zhuǎn)股后新設(shè)立的企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；（2）政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；（3）企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅；（4）對(duì)拆遷居民重新購(gòu)房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免稅，超過(guò)部分納稅。（5）公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅稅收籌劃與案例分析一、房產(chǎn)稅的基本原理概述1.房產(chǎn)稅的征收范圍：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

2.房產(chǎn)稅的納稅人：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

3.房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)稅。計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。

4.房產(chǎn)稅的稅率二房產(chǎn)稅的特點(diǎn)1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；2.征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；3.區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于只用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。三房產(chǎn)稅近年的政策變化1.軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅財(cái)稅〔2004〕123號(hào)2004財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知.doc2.由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)，對(duì)其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。財(cái)稅〔2005〕1號(hào)2005財(cái)政部、海關(guān)總署、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于文化體制改革中經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)的若干稅收政策問(wèn)題的通知.doc

3.給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)2005國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知.doc4.具備房屋功能的地下建筑征房產(chǎn)稅財(cái)稅〔2005〕181號(hào)2005財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知.doc5.學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅財(cái)稅〔2006〕100號(hào)2006財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知.doc：6.“三北地區(qū)”既向居民供熱，又向非居民供熱財(cái)稅〔2006〕117號(hào)2006財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知.doc

7.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅〔2006〕186號(hào)2006關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知.doc8.自2008年1月1日至8.2010年12月31日，對(duì)符合條件的科技園自用以及無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。財(cái)稅〔2007〕120號(hào)2007關(guān)于國(guó)家大學(xué)科技園有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知.doc9.自2008年1月1日至2010年12月31日，孵化器自用以及無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅.財(cái)稅〔2007〕121號(hào)2007財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知.doc10.廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。財(cái)稅〔2008〕24號(hào)2008財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知.doc：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。11.在2008年年底前免征損毀房產(chǎn)、土地的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)發(fā)〔2008〕21號(hào)2008國(guó)務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(jiàn).doc：12.經(jīng)有關(guān)部門鑒定的因地震災(zāi)害損毀的房產(chǎn)、土地免征2008年度房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)免稅的納稅人本年度已繳稅款可以從以后年度的應(yīng)繳稅款中抵扣。財(cái)稅〔2008〕104號(hào)2008財(cái)政部海關(guān)總署國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知.doc13.加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅.財(cái)稅〔2008〕123號(hào)2008關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問(wèn)題的通知.doc14.由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自轉(zhuǎn)制注冊(cè)之日起對(duì)其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。財(cái)稅〔2009〕34號(hào)2009財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于文化體制改革中經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)的若干稅收優(yōu)惠政策的通知.doc四難點(diǎn)問(wèn)題分析1.柜臺(tái)出租需不需要交房產(chǎn)稅？如果是租來(lái)的房產(chǎn)再出租柜臺(tái)呢？2.攝影棚算不算房產(chǎn)？需不需要交房產(chǎn)稅？簡(jiǎn)易車棚呢？火力發(fā)電廠干煤棚？小區(qū)內(nèi)獨(dú)立的廁所屬符合房產(chǎn)的定義嗎？3.店面門市是自己家的房子，用自己家的房子好像不應(yīng)該繳稅，不像租的房子應(yīng)該繳這種稅。4.電梯是否要計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅？中央空調(diào)呢？5.企業(yè)將自有房產(chǎn)作為員工宿舍有償提供給員工居住，但收取房租原低于同期市場(chǎng)公允價(jià)值，且收取的租金已入賬并繳納了營(yíng)業(yè)稅，請(qǐng)問(wèn)此情況下能否暫免房產(chǎn)稅？6.地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)建設(shè)的售樓處是否要交房產(chǎn)稅？7.自用與租賃房屋面積無(wú)法區(qū)分，如何繳納房產(chǎn)稅？8.企業(yè)無(wú)租使用股東房產(chǎn)，如果股東已經(jīng)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅了，是不是等于使用人就不用再交了？9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回購(gòu)自建商品房再整體銷售是否要繳納房產(chǎn)稅？10.在機(jī)構(gòu)所在地以外的房產(chǎn)，是否征稅？由哪個(gè)區(qū)域稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)征？11.我們是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所建的部分地下建筑屬人防部門所有，我公司目前租賃其人防建筑并收取租金。請(qǐng)問(wèn)這些地下人防建筑應(yīng)由誰(shuí)作為房產(chǎn)稅納稅人來(lái)繳稅？12.我是一家房地產(chǎn)公司買了一塊地，準(zhǔn)備作為商品房開(kāi)發(fā)，地上有舊的房屋，待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦好以后整體拆除。請(qǐng)問(wèn)此房用交房產(chǎn)稅嗎？五主要優(yōu)惠政策和籌劃思路(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免稅。(二)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免稅。(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅。1、宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。2、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。(四)個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免稅。但個(gè)人所有的營(yíng)業(yè)用房或出租等非自用的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。(五)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，下列房產(chǎn)可免征房產(chǎn)稅：1、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免稅。2、經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，免稅。3、自2004年8月1日起，對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅；此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補(bǔ)征。4、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。5、自2004年7月1日起，納稅人因?yàn)榉课荽笮迣?dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修理期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中作相應(yīng)說(shuō)明。6、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。7、老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。8、從2001年1月1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。9、對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅；對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，不征收房產(chǎn)稅。但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或者出租、出借的商品房應(yīng)按照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。11、自2001年1月1日至2008年12月31日，對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免稅。12、自2000年1月1日至2008年底，對(duì)從原高校后勤管理部門剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用的房產(chǎn)免稅。13、鐵道部所屬鐵路運(yùn)輸企業(yè)自用的房產(chǎn)，繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。14、對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅。15、天然林保護(hù)工程相關(guān)房產(chǎn)免稅。16、國(guó)家直屬儲(chǔ)備糧、棉、糖、肉、鹽庫(kù)。企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅稅收籌劃與案例分析新企業(yè)所得稅法有關(guān)政策分析：企業(yè)所得稅總則一、納稅人1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（以下統(tǒng)稱企業(yè)）為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。第二條企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。本法所稱居民企業(yè)，是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)（地區(qū)）法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。本法所稱非居民企業(yè)，是指依照外國(guó)（地區(qū)）法律成立且實(shí)際管理機(jī)構(gòu)不在中國(guó)境內(nèi)，但在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)所得的企業(yè)。2、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二條企業(yè)所得稅法第一條所稱個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)，是指依照中國(guó)法律、行政法規(guī)成立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)。第三條企業(yè)所得稅法第二條所稱依法在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)，包括依照中國(guó)法律、行政法規(guī)在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他取得收入的組織。企業(yè)所得稅法第二條所稱依照外國(guó)（地區(qū)）法律成立的企業(yè)，包括依照外國(guó)（地區(qū)）法律成立的企業(yè)和其他取得收入的組織。第四條企業(yè)所得稅法第二條所稱實(shí)際管理機(jī)構(gòu)，是指對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、人員、賬務(wù)、財(cái)產(chǎn)等實(shí)施實(shí)質(zhì)性全面管理和控制的機(jī)構(gòu)。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五條企業(yè)所得稅法第二條第三款所稱機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，是指在中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，包括：（一）管理機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)、辦事機(jī)構(gòu)；（二）工廠、農(nóng)場(chǎng)、開(kāi)采自然資源的場(chǎng)所；（三）提供勞務(wù)的場(chǎng)所；（四）從事建筑、安裝、裝配、修理、勘探等工程作業(yè)的場(chǎng)所；（五）其他從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所。非居民企業(yè)委托營(yíng)業(yè)代理人在中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，包括委托單位或者個(gè)人經(jīng)常代其簽訂合同，或者儲(chǔ)存、交付貨物等，該營(yíng)業(yè)代理人視為非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所。二、征稅對(duì)象1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第三條居民企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，應(yīng)當(dāng)就其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所取得的來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得，以及發(fā)生在中國(guó)境外但與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的所得，繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒(méi)有實(shí)際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。2、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六條企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第七條企業(yè)所得稅法第三條所稱來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（一）銷售貨物所得，按照交易活動(dòng)發(fā)生地確定；（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得按照不動(dòng)產(chǎn)所在