物業(yè)管理概述PPT幻燈片

目錄第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置第三章物業(yè)管理程序第四章物業(yè)管理市場化理論基礎(chǔ)第五章物業(yè)管理市場主體第六章物業(yè)管理市場客體第七章物業(yè)管理市場環(huán)境第八章物業(yè)管理市場招投標(biāo)第一章物業(yè)管理概述【學(xué)習(xí)要求】了解物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理、社區(qū)管理的區(qū)別；掌握物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍；熟悉物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則；熟悉物業(yè)管理的職能與作用。一個(gè)完整的物業(yè)包括四個(gè)部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等。（2）設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等。（3）設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施（如幼兒園、醫(yī)院）等。（4）場地。指待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。完整地把握物業(yè)的概念，需注意兩點(diǎn):第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場地（如空地），就不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分：共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇。物業(yè)的分類居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、賓館、康樂中心等；工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等；其他用途物業(yè)。如車站、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等。物業(yè)的特性1.位置固定性、地區(qū)性建筑物由于定著在土地上，形成了其不可移動(dòng)性和地區(qū)性。2.形式上的多樣性每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。3.使用上的長期性

其一是構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地具有不可毀滅性

其二是地上建筑物使用期限可達(dá)幾十年乃至上百年。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。4.開發(fā)建設(shè)周期性長、投資量大物業(yè)開發(fā)建設(shè)周期比一般的商品生產(chǎn)周期要長得多，同時(shí)需要大量的投資。5.易受政策限制物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是限制權(quán)利，限制某些物業(yè)的開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓，如城市規(guī)劃的限制。二是行政征用權(quán)，政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對任何物業(yè)實(shí)行強(qiáng)制征收。6.受相關(guān)因素影響大物業(yè)的價(jià)格往往受其周圍其他建筑的影響。7.保值性與增值性房地產(chǎn)的價(jià)格一般也會(huì)不斷上漲，有著保值增值的作用。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)類型（1）私有產(chǎn)權(quán)是指關(guān)于資源利用和所有的權(quán)利。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。（2）社團(tuán)產(chǎn)權(quán)是指某個(gè)人對一種資源行使某權(quán)力時(shí)，并不排斥他人對該資源行使同樣的權(quán)利，或者說，這種產(chǎn)權(quán)是共同享有的。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。對于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)來講，每個(gè)人對如何行使權(quán)利的決定是無需事先與他人協(xié)商的。（3）集體產(chǎn)權(quán)一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。（4）建筑物區(qū)分所有權(quán)

把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，每一單元均構(gòu)成一個(gè)相對獨(dú)立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個(gè)以上的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)具體是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán)，以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。2)、物業(yè)管理物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的要點(diǎn)：是一種經(jīng)營性的管理方式是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行全過程的管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理是按合同或契約進(jìn)行法制化規(guī)范化管理具有服務(wù)性2、物業(yè)管理的發(fā)展1）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（一）

物業(yè)管理的產(chǎn)生：物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式，在世界上已有一百幾十年的歷史。它最早起源于英國。2、物業(yè)管理的發(fā)展19世紀(jì)60年代的英國。工業(yè)化高漲，大量農(nóng)村人口涌向城市，房屋空前緊張。許多開發(fā)商修建一些簡易住宅低租金租給平民和工人，但由于缺乏管理，居住環(huán)境惡劣、條件差，使得拖欠租金、人為損壞房屋設(shè)施的情況時(shí)有發(fā)生，業(yè)主們的利益無法得到保障。奧克維亞.希爾（OctaviaHill）為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法-行之有效-不僅改善了環(huán)境，還緩和了對立關(guān)系，很快被其他業(yè)主效仿，并引起政府有關(guān)部門部門重視。物業(yè)管理這一行業(yè)從此誕生，被普遍推廣于世界各國，并不斷發(fā)展成熟。這可以說是最早的“物業(yè)管理”。

真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。當(dāng)時(shí)美國高層大廈的建造蓬勃興起，于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生?，F(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個(gè)標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立。1908年，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推動(dòng)下，美國第一個(gè)全國性的業(yè)主組織—“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上，最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）

香港、新加坡的物業(yè)管理

香港：由于歷史的原因，香港長期受英國的統(tǒng)治，物業(yè)管理自然也受其影響，香港的專業(yè)物業(yè)管理始于20世紀(jì)60年代，香港當(dāng)局大力推行“居者有其屋”計(jì)劃，政府不僅從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理理論和方法，而且結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際又有所發(fā)展。

新加坡：產(chǎn)生和發(fā)展同國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展有著密切的關(guān)系。1960年2月政府建立了建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)實(shí)施政府的建屋計(jì)劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理工作。新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購房和轉(zhuǎn)銷直接由建屋發(fā)展局審批外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)公司辦理。我國物業(yè)管理的全功能、多方位的綜合管理服務(wù)以及多種經(jīng)營思路受到了新加坡物業(yè)管理的啟發(fā)，發(fā)放住戶手冊，《住戶公約》等做法，也廣為我國的物業(yè)管理所借鑒。

（三）我國物業(yè)管理的歷程

舊中國的物業(yè)管理

20世紀(jì)的20年代，我國沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了物業(yè)管理市場。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理出租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營性的專業(yè)公司，可以說是我國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的物業(yè)管理1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡單的行政管理辦法代替了商品的經(jīng)營管理，房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)基本停止，物業(yè)管理也隨房地產(chǎn)市場一起銷聲匿跡。

改革開放以后的物業(yè)管理

80年代初全國直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到50％以上。城市住房每m2使用面積年租金僅1.56元，除去管理費(fèi)0.68元，18％的稅金0.28元外，修理費(fèi)只剩0.60元，僅為正常維修保養(yǎng)需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800萬m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬m2，比1980年增加64％；危房達(dá)3000萬m2。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中，由于普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向。物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)業(yè)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法，也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司-深圳市物業(yè)管理公司成立。廣州于1981年開始在新建的東湖新村試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法。1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察，寫出論文《城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營管理型發(fā)展》。這篇論文在提交中國城市住宅研究會(huì)1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。1986年后，廣州市政府、市建委和房管部門把住宅區(qū)管理提到議事日程。1994年3月，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。到1995年我國物業(yè)管理的競爭市場也開始形成。2000年10月15日，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。到2002年底，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50

％左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過95％。全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家，從業(yè)人員超過200

萬，全國實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30％。2003年6月8日公《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2003年9月1日起施行；2007年8月26日公布修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，自2007年10月1日起施行目前，物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用。20世紀(jì)90年代至今，是中國物業(yè)管理大發(fā)展階段。（據(jù)統(tǒng)計(jì)到2002年底，僅北京市物業(yè)管理公司已達(dá)1449家）這樣理解物業(yè)管理，對不對？

張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理，他說：“物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理，只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題?！彼呐笥岩舱f：“物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比如掃掃地、澆澆花、看看門而已?！边@些看法對嗎？2）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別

物業(yè)管理

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理物業(yè)權(quán)屬個(gè)人產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)多樣化）國家產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)單一化）管理模式市場經(jīng)濟(jì)管理模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式管理手段經(jīng)濟(jì)、法律手段行政手段管理實(shí)體物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)政府房產(chǎn)管理部門性質(zhì)服務(wù)有償服務(wù)無償管理行為企業(yè)行為政府管理關(guān)系代表業(yè)主管理、業(yè)主主導(dǎo)型代表國家管理，政府部門主導(dǎo)管理形式社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理分散的部門管理管理方針以業(yè)養(yǎng)房以租養(yǎng)房管理內(nèi)容多功能全方位管房修房，內(nèi)容單一管理費(fèi)用自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)低租金和大量財(cái)政補(bǔ)貼管理觀念為業(yè)主服務(wù)管理住戶【討論】

后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理？近幾年，國家推行后勤管理社會(huì)化，不少高等學(xué)校紛紛建立自己的后勤服務(wù)集團(tuán)，為學(xué)校師生服務(wù)。請問，后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理？后勤服務(wù)與物業(yè)管理的不同

項(xiàng)目后勤服務(wù)

物業(yè)管理

單位性質(zhì)學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會(huì)化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設(shè)備維修等

費(fèi)用收取通常比社會(huì)上的服務(wù)費(fèi)低

通常是市場化的收費(fèi)

業(yè)務(wù)來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求

主要到社會(huì)上去尋找

服務(wù)對象主要是面向單位的員工

社會(huì)各單位、各物業(yè)

服務(wù)內(nèi)容針對性強(qiáng)，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內(nèi)容多樣、層次不一3）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別案例：社區(qū)管理與物業(yè)管理有何關(guān)系小王住在一個(gè)舊小區(qū)，以前這個(gè)小區(qū)基本上是由街道辦（居委會(huì)）管理，前段時(shí)間推行物業(yè)管理，說是要由物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)，小王對此較為疑惑，難道街道辦管理與物業(yè)管理公司管理有什么不同嗎？評析：社區(qū)管理是指為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)改革和社會(huì)體制轉(zhuǎn)型，以街道辦為主協(xié)調(diào)和組織各種團(tuán)體，通過專門化分工和發(fā)動(dòng)居民廣泛開展互助活動(dòng)，對一定地域內(nèi)的居民的社會(huì)生活進(jìn)行社會(huì)化、綜合性的管理。

街道辦管理屬于社區(qū)管理，物業(yè)管理公司管理和街道辦管理既有區(qū)別，又有聯(lián)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：1、兩者的管理主體不同物業(yè)管理服務(wù)，是由物業(yè)管理企業(yè)（公司）負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，凡在物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的一切涉及到物業(yè)管理方面的項(xiàng)目和內(nèi)容都由物業(yè)管理企業(yè)（公司）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一落實(shí)，參與物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)是單一的社區(qū)管理，是由參與社區(qū)服務(wù)的單位共同負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，主要由社區(qū)街道、居委會(huì)、社團(tuán)組織通過建立各種服務(wù)機(jī)構(gòu)來開展和實(shí)施社區(qū)服務(wù)工作物業(yè)管理的服務(wù)對象是物業(yè)管理企業(yè)所接管區(qū)域內(nèi)物業(yè)所有權(quán)人和使用人，其物業(yè)管理服務(wù)的對象具有局限性社區(qū)服務(wù)的對象是社區(qū)范圍內(nèi)所有的居民和用戶，不僅包括物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)所有權(quán)人和使用人，而且包括不屬于物業(yè)管轄范圍的居民和用戶，以及暫住和流動(dòng)人口，社區(qū)服務(wù)的對象比較廣泛2、服務(wù)對象的區(qū)別3、服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別

物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，主要包括物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理，環(huán)境綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理，道路車輛管理等,是有償性的服務(wù).社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容，主要是滿足社區(qū)居民日常生活需求，為他們提供基礎(chǔ)性保障和福利照顧，而開展的便民利民服務(wù)項(xiàng)目.就業(yè)服務(wù)，文化服務(wù)，教育服務(wù)，衛(wèi)生服務(wù)等，服務(wù)項(xiàng)目一部分具有經(jīng)營性質(zhì)，是有償性的；一部分具有福利保障性質(zhì)，是無償性的。社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系：1、物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分，是社區(qū)管理的子系統(tǒng)；2、物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。物業(yè)管理的性質(zhì)、類型和內(nèi)容（一）物業(yè)管理的性質(zhì)【問題】房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？三次產(chǎn)業(yè)分類的理論第一產(chǎn)業(yè)就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過程的行業(yè)。如農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)和采礦業(yè)。即作為廣義的農(nóng)業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)是對第一產(chǎn)業(yè)初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工過程的行業(yè)，是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng)，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱之為廣義的工業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)是以第一、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件，生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險(xiǎn)、郵電、教育、文藝、房地產(chǎn)業(yè)等。第三產(chǎn)業(yè)意味著提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，在很多場合又稱之為服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)建筑業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國制定的《國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類》中，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十大類，其中建筑業(yè)為第五類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)為第八類。2002年國家統(tǒng)計(jì)局頒布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)，把我國經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為：門類20個(gè)，大類95個(gè)，中類396個(gè)，小類913個(gè)，其中建筑業(yè)被列為第E門類，房地產(chǎn)為第K門類?？傊?，國際國內(nèi)都把建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門來對待。物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。其宗旨就是服務(wù)，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中；其管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人；其經(jīng)營方針是“保本微利、服務(wù)社會(huì)”，不以牟取高額利潤為目的。明確物業(yè)管理的性質(zhì)的意義為制定物業(yè)管理的政策和法規(guī)提供理論依據(jù)物業(yè)管理的政策法規(guī)是物業(yè)管理的宏觀環(huán)境，其科學(xué)性如何是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵。有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展物業(yè)管理應(yīng)沿著其性質(zhì)所標(biāo)志的方向發(fā)展，否則將會(huì)遇到難以克服的障礙。指出了物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。偏離服務(wù)這個(gè)宗旨，就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。（二）物業(yè)管理的類型委托服務(wù)型物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理，完善其售后服務(wù)。

租賃經(jīng)營型物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)商建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，通過租金收回投資，獲得利潤。物業(yè)管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容1.對物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。2.做好日常維修工作，確保物業(yè)的正常運(yùn)行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。3.加強(qiáng)保安和消防管理，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔。5.做好綠化草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作，努力營造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境。6.加強(qiáng)車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故。7.搞好維修基金的核收與管理，為用戶的長遠(yuǎn)利益作早期的籌劃。8.及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。9.做好管理費(fèi)用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行。10.搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務(wù)。11.搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。12.

，維護(hù)物業(yè)的完建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況整和統(tǒng)一管理。（二）物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)。

以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容：

一、房屋公共部位的維護(hù)與管理

二、房屋裝修管理服務(wù)

三、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)

五、綠化管理服務(wù)

六、安全管理服務(wù)

包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面。

七、維修基金的代管服務(wù)

八、物業(yè)檔案資料的管理針對性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。

專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有：

1．代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；

2．高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；

3．一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等；

4．其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。常見的特約服務(wù)項(xiàng)目有：

1．代訂代送牛奶、書報(bào)；

2．送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù)；

3．代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù)；

4．代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等；

5．代購、代送車、船、機(jī)票與物品；

6．代洗車輛；

7．代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺(tái)，更換花卉盆景等。

8．代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。（三）物業(yè)管理中的經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ)、以住戶為對象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?；镜慕?jīng)營項(xiàng)目主要包括下列四個(gè)方面：1.住宅的租賃經(jīng)營；辦公樓宇的租賃經(jīng)營；酒店、商場及工業(yè)樓宇的租賃經(jīng)營；停車場地、貨倉場地的租賃經(jīng)營等。2.房屋及附屬設(shè)施維修及改建工程施工；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工；設(shè)備安裝；經(jīng)營建材等。3.經(jīng)營商場、餐飲、旅游、游泳池、電影院等各種生活文化娛樂設(shè)施等。4.不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢、中介、拆遷、住房置換等。（四）物業(yè)管理中的社會(huì)管理內(nèi)容物業(yè)管理公司要和各級政府、政法、公安、醫(yī)療等部門加強(qiáng)聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)新的政策和法令，協(xié)助開展工作。比如：當(dāng)某種傳染病開始流行時(shí)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系，通知并組織住戶及時(shí)采取預(yù)防措施，類似還有諸如預(yù)防接種，普及醫(yī)療教育等等；此外像全民選舉、人口普查等，都可以由物業(yè)管理公司來組織實(shí)施；由于物業(yè)管理公司有詳細(xì)的業(yè)主檔案，且對于所管物業(yè)居住、工作的人員比較熟悉，對于偵察犯罪也會(huì)有所幫助。

案例二：物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？

某舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理后，不少居民對物業(yè)管理公司的一些工作很不理解，比如，物業(yè)管理公司人員不讓業(yè)主把車停放在樓下門口，把小區(qū)原來的四個(gè)出口封閉了兩個(gè)，不讓居民把被子拿到小區(qū)內(nèi)的空地上隨地晾曬等等，而且對居民的態(tài)度也不盡人意。對這些居民非常疑惑，不是說物業(yè)管理公司是我們聘請來為我們服務(wù)的嗎？可物業(yè)管理公司為何又處處管著我們業(yè)主？物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)評析：

物業(yè)管理中一個(gè)很重要的法律關(guān)系是：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。從實(shí)際情況看:物業(yè)管理工作既有打掃衛(wèi)生、房屋與設(shè)備維修、綠化清潔等服務(wù)工作，也有住宅小區(qū)內(nèi)的道路車輛管理、治安管理、制止違章行為等具有管理性質(zhì)的工作。因此，既不能將物業(yè)管理單純地理解為管理，也不能將它單純地理解為服務(wù)。第二節(jié)物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則（一）主要特點(diǎn)物業(yè)管理社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。物業(yè)管理專業(yè)化物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實(shí)施對物業(yè)的統(tǒng)一管理物業(yè)管理市場化是一種商業(yè)的市場行為，服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有?/p>